MARKETBEAT LA DÉFENSE 4 ème Trimestre 2018 Lancement différé
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE CLIMAT SOUS HAUTE TENSION Rebond avant contestations L amélioration du pouvoir d achat français aux 2 ème et 3 ème trimestres 2018 (+0,4%, après +0,8%) et le retour à la normale des transports ont contribué à stimuler la consommation des ménages au 3 ème trimestre 2018 (+0,4% après -0,2%). Couplée à des investissements toujours conséquents et une balance commerciale nette positive de +0,7%, elle a permis à la croissance française de rebondir de +0,2% au 2 ème trimestre à +0,4% au 3 ème trimestre 2018. Cette embellie a cependant été rapidement balayée par la crise des «gilets jaunes» avec un effet immédiat tangible quant à la consommation des ménages en pleine période de fêtes. Les perturbations liées à ces contestations devraient ainsi amputer de 0,1 point la croissance en fin d année. Pourtant réputée pour son dynamisme, l activité du 4 ème trimestre atteindrait cette année tout juste +0,2%, portant la croissance prévisionnelle de 2018 à seulement 1,5%, après +2,3% en 2017. Depuis Janvier, moral des ménages et climat des affaires sont d ailleurs tous deux orientés à la baisse : -12 et -8 points respectivement. Le premier indicateur rend directement compte du climat lié aux contestations sociales; le second, pour sa part, laisse présager d un ralentissement du commerce mondial sur fond de nouvelles pressions protectionnistes et d incertitudes politiques en Europe (modalités incertaines du Brexit, budget italien, prolongation de la crise française). Doucement mais surement Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois s est opérée en 2018 : +107 000 à comparer à +341 000 en 2017. Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle. A partir du 1 er semestre 2019, l emploi salarié non marchand devrait, pour sa part, profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». En 2019, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,9% en France métropolitaine - et 7,8% pour l Ile-de-France - des chiffres en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017 (resp. 8,7%). Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage reste donc toujours de mise en 2018 et ce, pour la 3 ème année consécutive. Fait également inédit depuis 2016, la baisse du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A (-52 600 entre janvier et novembre 2018). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2
LA DEFENSE PANNE DE MOTEUR AU 4ÈME TRIMESTRE Demande placée : un pas en avant deux pas en arrière Demande placée à La Défense, en milliers de m² Le marché des bureaux de La Défense termine l année au ralenti, avec à peine 15 000 m² commercialisés au 4 ème trimestre, pour un volume cumulé de 135 300 m² en 2018. La prise de vitesse observée d avril à septembre s est vue stoppée nette en fin d année, avec 3 derniers mois parmi les plus atones de la décennie. Très en-deçà de sa moyenne décennale (180 000 m²), ce niveau d activité traduit la cyclicité d un marché sensible aux grands mouvements d utilisateurs qui restent loin du potentiel et des ambitions de La Défense. Perte de portance Ce fut moins le manque de transactions d envergure que leur taille plus réduite qui a fait défaut au quartier d affaires : sur les 7 signatures de plus de 5 000 m² intervenues en 2018 (contre 6 en 2017), une seule dépasse 10 000 m² (DALKIA dans la Tour «Europe»). En outre, le relais d activité offert jusqu à présent par les surfaces de taille intermédiaire n a pas suffi à combler le trou d air des grandes transactions. Sur ce créneau de 1 000 à 5 000 m², le repli de -22% en un an mérite pourtant d être nuancé au regard d une année 2017 record. Le volume de commercialisation sur ce créneau est d ailleurs resté en 2018 très supérieur à sa moyenne décennale (49 000 m²). Il n y a guère que les transactions de moins de 1 000 m² pour égaler leur temps de passage 2018. Ces gabarits, certes minoritaires en volume sur ce marché davantage dimensionné du XL au XXXL, n en restent pas moins en progression depuis 5 années consécutives. Valeurs locatives : à contre-temps Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s établit en moyenne à 480 /m²/an en 2018 (+7% en un an). Cette valeur correspond à des signatures intervenues sur des surfaces restructurées, dans un contexte d étroitesse de l offre et à l aube de livraisons d immeubles hautement qualitatifs. Autant d éléments convergeant vers le franchissement de la barre des 500 /m²/an à court terme. Cette évolution reste évidemment conditionnée à une commercialisation réussie dans un contexte de concurrence avec la centralité parisienne mais aussi avec la Péri-Défense et ses loyers plus accessibles Le loyer moyen de seconde main (420 /m²/an) progresse, quant à lui, modérément d une année sur l autre (+2%). Face à une offre immédiate au plus bas et dans l attente des livraisons de 2019, certains propriétaires avisés ont saisi l occasion de relever les loyers de leurs bureaux les plus qualitatifs. Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense - En 2018 TRANCHE DE SURFACE Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 20 200 15% +2% De 1 000 à 5 000 m² 63 100 47% -22% Plus de 5 000 m² 52 000 38% -40% Surface totale 135 300 100% -28% Immostat 3
LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE AU PLANCHER, PRODUCTION NEUVE DANS LES STARTING BLOCKS Offre immédiate : bas reliefs Le manque d offre immédiate, flagrant en 2018, n est pas étranger à la contre-performance du marché de La Défense. L activité transactionnelle, majoritairement centrée sur le stock existant depuis 5 ans a érodé les disponibilités de bureaux de La Défense, qui totalisent 164 000 m² début 2019. Pléthorique de 2013 à 2016, l offre de grand gabarit touche maintenant un plancher inédit depuis 15 ans. Sur la dizaine d immeubles de grande taille immédiatement disponibles, il n a plus aucune surface de première main. Cette situation limite les choix d implantation des grands utilisateurs, qui adoptent, pourtant, une posture attentiste vis-à-vis des immeubles en chantier. Au rythme de commercialisation observé depuis 5 ans, les actuels stocks de bureaux immédiatement disponibles représentent 10 mois d écoulement, et à peine 8 du côté des grands gabarits d immeubles. Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance : rebond attendu La baisse des disponibilités immédiates a fait chuter le taux de vacance à 5% fin 2018, un niveau inférieur à une moyenne francilienne déjà basse (5,3%), en contraste avec Péri-Défense (13,1%) et le Croissant Ouest (10,1%). Les volumes de livraisons attendus en 2019 laissent présager d une potentielle remontée de cet indicateur dans une limite de 8%, soit sa moyenne sur la dernière décennie. Offre future : 2019, année décisive! Le volume de la production nouvelle jusqu en 2022 va radicalement renouveler le paysage tertiaire de La Défense, qui s affirme comme l épicentre francilien des livraisons. Pas moins de 600 000 m² de bureaux sont en cours de développement, dont 350 000 m² sont d ores et déjà en chantier. Sur ces 10 opérations, plusieurs gabarits hors normes comme «Alto» (48 000 m²) et «Trinity» (47 000 m²) seront épaulés par des restructurations comme «Landscape» (63 700 m²) et le «Carré Michelet» (33 200 m²). Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Pour ce marché sujet aux accélérations et coups d arrêts, le décollage différé de 2018 pose question. Pour autant, la précommercialisation n est pas le modèle dominant à La Défense, à peine 30% des surfaces de première main placées au cours des 20 dernières années. Offre immédiate au plus bas, production nouvelle hautement qualitative, tous les ingrédients sont en place pour transformer l essai au cours d une année 2019 désormais décisive. Cushman & Wakefield 4
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5
AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0)1 86 46 10 93 pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés