2014 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AU SEIN DE L AGGLOMÉRATION DE TOURS LES TRANSACTIONS DES CONSEILS EN IMMOBILIER D ENTREPRISE, CLÉS EN MAIN ET PRINCIPALES OPÉRATIONS RÉALISÉES EN COMPTE PROPRE Bureaux & Locaux d activités Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Club Immobilier de Touraine
SOMMAIRE Editorial Par François Boille, président du Club Immobilier de Touraine. Page 03 A propos Le champ de l étude. Les dates clés. Page 04 L immobilier tertiaire Page 06 Les transactions, clés en main et principales opérations en compte-propre. Évolution des surfaces commercialisées depuis 2004. L offre disponible en bureaux. Les valeurs. Les locaux d activités et entrepôts Page 12 Les transactions, clés en main et principales opérations en compte-propre. Évolution des surfaces commercialisées depuis 2004. L offre disponible en locaux d activités et entrepôts. Les valeurs. Les partenaires Le Club Immobilier de Touraine. Ils ont participé à cette étude. Page 18 Glossaire Définitions des indicateurs de marché Immostat. Page 19 2
LE MOT DU PRÉSIDENT Une année dans la moyenne en attendant des conditions économiques plus favorables Conjoncture nationale. Après trois années difficiles, les espoirs se portent vers 2015 et ses perspectives de croissance qui devrait s établir entre 0,7 % et 0,9 %. L amélioration du contexte économique national qui pourrait être facilitée par la conjugaison de la baisse de l euro face au dollar, de la diminution importante du coût du pétrole et du renforcement de la croissance aux États-Unis, en Grande-Bretagne et dans la zone Euro. Cependant, des freins à une franche reprise pèsent encore lourdement dans l hexagone : un climat des affaires plutôt morose, des conditions de fi nancement encore difficiles, une consommation des ménages marquée par la prudence, et des marges pour les entreprises qui doivent être renforcées afin de permettre l investissement. Dans ces conditions, aucune amélioration notable sur le marché de l emploi n est à attendre en 2015. Le Club Immobilier en mode projets Fondé fin 2012, le Club Immobilier de Touraine compte aujourd hui une cinquantaine de membres et continue d attirer de nouvelles entreprises. Les premiers travaux, engagés en 2013 par la commission Immobilier d entreprise, sur le recensement du parc de bureaux de l agglomération tourangelle se poursuivent. L année 2014, pour sa part, a été marquée par la réalisation du site internet www.clubit.fr. Aujourd hui, l ambition est encore plus élevée avec la création d un observatoire des loyers du parc privé d Indreet-Loire pilotée par la commission Habitat. Un marché 2014 porté par le neuf Le marché de l immobilier d entreprise de l agglomération tourangelle a, une nouvelle fois, bien résisté en 2014. Sur le marché des bureaux, si la demande exprimée a reculé, les volumes commercialisés ont bien progressé, grâce notamment à quelques grandes transactions opérées sur des bâtiments neufs à construire. Cependant, de manière générale, les entreprises se sont montrées attentistes et prudentes et les délais de négociations et de prises de décision restent longs. Certaines petites entreprises ont opté pour un abandon pur et simple de leur recherche, préférant parfois renégocier leurs baux en cours. Dans ces conditions, le marché de seconde main a souffert, ce qui a eu pour conséquence de faire progresser l offre disponible. En 2014, les difficultés de financements encore prégnantes et la prudence des acteurs ont eu pour effet de faire reculer les mises en chantier des bâtiments professionnels. Du côté des valeurs locatives, si les loyers faciaux moyens des produits neufs et/ou bien situés se sont maintenus, les valeurs de certains produits de seconde main se sont tassées en réponse aux difficultés de négociations et au ralentissement de la demande. Le marché des locaux d activités et entrepôts affiche également une belle progression annuelle. Les mouvements des entreprises ont été motivés par la recherche de locaux plus adaptés aux spécificités de l activité de l utilisateur et permettant une rationalisation des surfaces et l accroissement des capacités de productions. Dans ce contexte, la demande placée a été dynamisée par le secteur de la logistique et les clés en main à l image de l opération TLD Europe sur Isoparc pilotée par la Société d Équipement de la Touraine qui s est montrée en mesure de répondre aux spécificités du cahier des charges de l entreprise dans un délai très court. Concernant l offre disponible, les libérations de grands bâtiments mal positionnés et/ou vieillissants en 2013 et 2014 ont conduit à l alourdissement de l offre immédiate. Des perspectives incertaines Bien qu il soit encore un peu tôt pour se prononcer sur les perspectives à venir, quelques tendances lourdes se dégagent. Le marché de l investissement progresse significativement, confirmant ainsi, l attrait du marché tourangeau. Néanmoins, si le niveau de la demande portant sur les petites surfaces reste faible en ce début d année, quelques belles signatures sont encore attendues. Les dossiers, moins nombreux qu avant la crise, continueront de porter sur une demande très qualifiée. Par ailleurs, pour des questions de prestige comme d optimisation des coûts, la demande portant sur le neuf restera dynamique impliquant, de la part de l ensemble des acteurs, maîtrise des coûts et des livraisons. Enfin, le bouleversement induit par l obsolescence énergétique et la dégradation de la valeur des bâtiments anciens qu elle entraîne devra conduire les propriétaires à réhabiliter leurs biens s ils souhaitent maintenir la valorisation de leur patrimoine. François Boille Président du Club Immobilier de Touraine 3
LE CHAMP DE L ÉTUDE L étude annuelle portant sur le marché de l immobilier d entreprise de l agglomération tourangelle est réalisée depuis 2000 par l Observatoire de l Économie et des Territoires de Touraine (OE2T) qui collecte, compile et analyse les données. Ce tableau de bord annuel est publié en février et suit des règles strictes en matière de définition des indicateurs et d aire géographique d analyse, règles conformes à celles utilisées par le Réseau National des Observatoires de l Immobilier d Entreprise et du GIE Immostat. Aire d analyse : Les 40 communes composant le S.C.O.T. de l agglomération de Tours, soit environ 830 km². L étude des transactions : Elle recouvre l ensemble des opérations réalisées au cours de l année par les conseils en immobilier d entreprise et collectivités partenaires. Les opérations clés en main réalisées par la Société d Équipement de la Touraine (SET) sont également comptabilisées dans cette partie. Seules les transactions de bureaux destinées aux utilisateurs finaux sont comptabilisées. Les ventes à investisseurs sont donc exclues de l analyse. L analyse des stocks : L évaluation des stocks disponibles est actualisée chaque année au mois de décembre sur la base du fichier des offres proposées par les conseils en immobilier d entreprises dans le cadre du service en ligne de recherche de bureaux, locaux d activités et terrains disponibles (www. simplanter-en-touraine.com). Les opérations en comptes propres : Afin de disposer d une vision plus précise du marché tertiaire de l agglomération de Tours, l observatoire intègre, depuis 2009, les principales opérations réalisées en comptes propres. Celles-ci sont comptabilisées l année au cours de laquelle la construction, l extension, ou la restructuration est terminée. Par ailleurs, seules les opérations d une surface supérieure à 500 m² sont, pour l instant, prises en compte. 4
L OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE 2015 2013 2009 2003 15 ANNÉES D OBSERVATION Grâce à un partenariat solide entre acteurs publics et privés, l observatoire collecte et analyse les chiffres de l immobilier d entreprise depuis plus de 15 ans. CRÉATION DU CLUB IMMOBILIER DE TOURAINE Le Club Immobilier de Touraine fédère l ensemble des professionnels et acteurs représentatifs des activités liées à l immobilier. INTÉGRATION DES COMPTES PROPRES Intégration des principales opérations clés en main des opérateurs privés et comptes-propres (bureaux et locaux d activités et entrepôts). TOURS AU SEIN DU RÉSEAU NATIONAL Harmonisation des définitions et des méthodes de collecte avec les autres membres du réseau national des observatoires d immobilier d entreprise (Rnoie). 2000 MISE EN PLACE DE L OBSERVATOIRE Principe d enquête annuelle en partenariat avec la CCI de Touraine, l Agence de Développement de la Touraine et la Fnaim Entreprise. 5
LE MARCHÉ DES BUREAUX les transactions de bureaux 1.1 CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DE L IMMOBILIER TERTIAIRE 28 045 m² 51,1 % 9 500 m² +13 % C est le volume total commercialisé au cours de l année 2014. Il s agit du deuxième niveau le plus élevé enregistré ces six dernières années après celui de 2012. Un volume parfaitement en phase avec la moyenne décennale qui s élève, pour sa part, à 28 219 m². C est la part représentée par le neuf dans le volume placé en 2014. Une proportion élevée, égale au niveau observé en 2008, et qui est principalement liée à l implantation du Crédit Agricole Touraine-Poitou et d Orange sur le Quartier des 2 Lions. C est la surface commercialisée en 2014 sur le Quartier des 2 Lions. Avec l arrivée du tramway, d EDF, d Orange, de la Caisse d Épargne et du Crédit Agricole, les 2 Lions constitue aujourd hui le principal quartier d affaires de l agglomération avec 100 000 m² de bureaux. C est l évolution du volume commercialisé entre 2013 et 2014. Malgré une demande peu active, le marché de l immobilier tertiaire renoue avec la croissance et se redresse de 13 % grâce, notamment, au retour des grandes transactions (plus de 3 000 m²). 1.2 LES BUREAUX COMMERCIALISÉS SELON LA NATURE DE L OPÉRATION En dépit d une demande peu active, le volume commercialisé en surface de bureaux a progressé de 13 % en 2014. Totalisant 28 045 m², le marché de l immobilier tertiaire est en phase avec la moyenne décennale qui s élève à 28 219 m². Le marché tourangeau est très majoritairement locatif (83,3 %), conformément à l offre en bureaux qui présente de nombreux produits uniquement proposés à la location. Nature de l opération nombre % surface % Location 59 83,3 19 962 71,2 Vente 13 16,7 9 283 28,8 Total 72 100,0 28 045 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. LOCATION (71,2 %) VENTE (28,8 %) 1.3 LES BUREAUX COMMERCIALISÉS SELON LE TYPE DE PRODUITS Avec plus de 14 300 m² placés, la part des surfaces neuves atteint 51,1 %. Cette proportion, qui s élevait à 31,5 % en 2013, est essentiellement liée à la signature de deux grandes transactions sur le Quartier des 2 Lions et qui totalisent près de 8 600 m². Combinée au faible niveau de la demande, la bonne performance du marché du neuf a eu pour conséquence de réduire la part et le volume représentés par les produits existants. Ainsi, avec seulement 13 723 m², le marché de «seconde main» enregistre son plus bas niveau depuis la création de l observatoire. Type nombre % surface % Neuf 13 18,1 14 322 51,1 Seconde main 59 81,9 13 723 48,9 Total 72 100,0 28 045 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. NEUF (51,1%) SECONDE MAIN (48,9%) 6
CONJONCTURE Le marché des bureaux poursuit son développement grâce aux programmes neufs Dans un contexte de reprise lente de l économie au niveau national, l agglomération tourangelle continue à maintenir et renforcer son tissu économique avec des implantations tertiaires clés dans les domaines des banques, des assurances, de l énergie et des télécommunications. Cette dynamique se traduit par l augmentation significative du marché du neuf qui a progressé de 83 % par rapport à 2013. Ainsi avec 28 045 m² placés, la hausse du volume commercialisé global en bureaux s élève de 13 %. Cependant, en dehors de quelques grandes opérations qui ont permis d approcher la barre symbolique des 30 000 m², le marché s est montré peu actif. En effet, avec seulement 72 signatures enregistrées au cours de l année, l activité accuse un recul du nombre d opérations au regard des années précédentes. Ce repli a principalement impacté les recherches de petites surfaces de bureaux (moins de 100 m²) habituellement briguées par les petites entreprises. Parallèlement, les professionnels s accordent à dire que le marché de l investissement semble faire preuve d une belle vitalité attirant un nombre croissant d acteurs locaux et nationaux. 7
LE MARCHÉ DES BUREAUX les transactions de bureaux 1.4 LES BUREAUX COMMERCIALISÉS SELON LA SUPERFICIE Traditionnellement, le marché de l agglomération tourangelle se compose en majorité de transactions de petites surfaces. En 2014, malgré une légère diminution au regard de l année précédente, environ 57 % des opérations portent sur une surface de moins de 200 m². Cependant, la diminution du nombre de signatures s est principalement opérée au dépend des plus petites surfaces. En effet, entre 2013 et 2014, le poids des transactions portant sur les surfaces de moins de 100 m² a été divisé par deux. A l autre extrémité, les opérations de 1 000 m² et plus représentent plus de 48 % de la surface placée totale contre 29,4 % en 2013. Superficie nombre % surface % Moins de 100 m² 17 23,6 1 157 4,1 de 100 m² à 199 m² 24 33,3 3 303 11,8 de 200 m² à 499 m² 19 26,4 5 419 19,3 de 500 m² à 999 m² 7 9,7 4 736 16,9 1 000 m² et plus 5 6,9 13 430 47,9 Total 72 100,0 28 045 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. 1.5 LES VOLUMES DE BUREAUX COMMERCIALISÉS DEPUIS 2004 45 000 40 000 MOYENNE DÉCENNALE 28 219 m² Seconde main Neuf Moyenne mobile 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source : enquête OE2T-FNAIM ENTREPRISE/CIT, 2004-2014 8
LE MARCHÉ DES BUREAUX les transactions de bureaux 1.6 LES BUREAUX COMMERCIALISÉS PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES La faible performance du marché de seconde main semble s être principalement opérée au détriment du parc d activités des Granges Galand (Saint-Avertin). Avec seulement 8 transactions représentant environ 1 900 m², cet espace économique dédié aux activités tertiaires et composé de 65 000 m² de bureaux enregistre son plus bas niveau depuis la création de l observatoire. La commune de Tours concentre, à elle seule, 65 % de la surface placée dont 33 % sur le Quartier des 2 Lions. 3 Parçay Meslay Tours Nord 11 St-Cyr sur-loire 4 La Riche Tours Centre 2 29 4 St-Pierre des Corps Tours Sud 3 8 St-Avertin Ballan-Miré 3 Joué lès Tours Chambray lès-tours Les bureaux commercialisés par secteur (m²) : Montbazon Seconde main 9 000 Neuf 4 500 900 2 Sorigny 3 Nombre d opérations Les opérations réalisées sur la commune de Tours sont divisées en 3 secteurs (Nord de la Loire / entre Loire et Cher / Sud du Cher). Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. 9
LE MARCHÉ DES BUREAUX les principales opérations en comptes propres 1.7 LES PRINCIPALES OPÉRATIONS CLÉS EN MAIN DES OPÉRATEURS PRIVÉS ET COMPTES PROPRES Le volume représenté par les principales opérations clés en main des opérateurs privés et comptes propres est en retrait au regard de l an passé. L année 2013 avait, notamment, vu la livraison de bâtiments dédiés au service inter-entreprises de santé au travail d Indre-et-Loire (AIMT 37) et au centre d études et de recherches technologiques en microélectronique (CERTEM). Ainsi, en cumulant commercialisations, clés en main et comptes propres, le marché tertiaire de l agglomération de Tours s établit à près de 29 000 m². Maîtrise d ouvrage ou preneur clé en main surface Indena (Tours Nord) 600 m² Total 600 m² Source : Enquête OE2T - projets > à 500 m². * Surfaces exprimées en m² de surface de plancher. Orange et le Crédit Agricole Touraine-Poitou ont choisi le Quartier des 2 Lions En 2016, l opérateur Orange regroupera 350 de ses salariés dans un ensemble immobilier composé de deux bâtiments (5 400 m²). Le projet porté par le promoteur Sogeprom avec sa filiale CIP et la SET intègre un troisième immeuble de bureaux de 4 000 m² ouvert à la location et qui comprendra un restaurant inter-entreprises de 300 couverts. Au total, cet ensemble de 9 300 m² de surface de plancher, baptisé Tours Campus (3 bâtiments en R+3 et 224 places de stationnement) sera édifié sur l ancien site de la société Médipréma (1,7 ha). La conception de cet ensemble de bureaux a été réalisée par le cabinet d architectes Groupe-6. Le Crédit Agricole Touraine-Poitou s installera également sur le Quartier des 2 Lions en 2016 au sein d un programme baptisé Tonalité II. Réalisé également par la SET et conçu par l agence Caraty-Poupart Lafarge, le programme Tonalité II est un ensemble composé de deux bâtiments en R+3. L établissement bancaire investit ainsi près de 5 millions d euros dans le premier des deux bâtiments à construire (4 200 m²) qu elle occupera en partie. En 2010, le cabinet d architecture Caraty-Poupart Lafarge avait déjà signé le programme voisin Acticampus 4 qui abrite la direction régionale de Véolia Environnement. Quelques transactions significatives réalisées en 2014 10
LE MARCHÉ DES BUREAUX l offre en bureaux et les valeurs 2.1 L OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE EN BUREAUX SELON LA SUPERFICIE Fin décembre 2014, le stock de bureaux immédiatement disponibles au sein des 40 communes composant le SCOT de l agglomération de Tours s élevait à 74 614 m². Un volume qui a progressé de 12 % depuis la dernière enquête réalisée en 2011. Cette augmentation est principalement liée à la libération de produits de grande superficie conjuguée à la mise sur le marché de surfaces neuves. Les communes de Tours et Saint-Avertin concentrent, à elles seules, 81 % des surfaces disponibles. 22,4% 24,8% 6,5% 74 614 m² 15,0% 31,2% Moins de 100 m² de 100 à 199 m² de 200 à 499 m² de 500 à 999 m² 1 000 m² et plus* *Les grands plateaux de bureaux et bâtiments tertiaires sont très souvent divisibles. Ainsi, dans les catégories [500-999 m²] et [1 000 m² et plus] les sufaces potentiellement divisibles apparaissent sous la forme d une seule offre cumulant l ensemble des surfaces. Source : www.simplanter-en-touraine.com - CCI Touraine / enquête OE2T, décembre 2014. 2.2 L OFFRE DISPONIBLE EN BUREAUX SELON LE TYPE DE PRODUIT L offre neuve disponible et future neuve certaine à un an participent à hauteur de 8,7 % du stock, soit environ 6 650 m². Un volume relativement faible au regard de la demande pour ce type de produit. Le report des mises en chantier de projets de bureaux, dans l attente de conditions de marché plus propices, a entraîné une augmentation de projets dotés d un permis de construire. Cette production de bureaux, qualifiée de probable, se situe très majoritairement à Tours et représente un volume d environ 70 000 m². Type nombre % surface % Seconde main 255 95,9 69 716 91,3 Neuf 8 3,0 4 898 6,4 Offre future neuve certaine à 1 an 3 1,1 1 751 2,3 Total 266 100,0 76 365 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, décembre 2014. 2.3 LES VALEURS OBSERVÉES EN 2014 Entre 2013 et 2014, les valeurs Prix de vente HT le m² * Prix de location le m²/an * Tours Centre Agglomération Tours Centre Agglomération Neuf 2 000/2 300 1 800/2 000 140/150 125/140 Seconde main 1 100/2 700 800/1 500 100/145 80/125 Source : Club Immobilier de Touraine. Fourchettes moyennes données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées. locatives se sont maintenues pour les immeubles récents et/ou bien situés. Concernant les surfaces anciennes, en revanche, le fort niveau de disponibilités a entraîné une légère correction à la baisse des valeurs locatives, qui se positionnent en moyenne, entre 100 et 110 /m²/an fin 2014. 11
LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS les transactions de locaux d activités et entrepôts 1.1 CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS 51 221 m² 28,7 % 18 835 m² +49,2 % C est le volume total commercialisé au cours de l année 2014. Grâce notamment à la vente d un entrepôt de 12 000 m² à Sorigny, le marché des locaux et entrepôts a progressé significativement et s établit à un niveau supérieur à la moyenne décennale (42 502 m²). C est la part du neuf dans le volume placé total en 2014. Une proportion importante liée notamment aux opérations clé en main portées par la Société d Équipement de la Touraine sur les zones qu elle commercialise à Sorigny, Parçay-Meslay et La Ville-aux-Dames. C est la surface commercialisée sur le parc d activités Isoparc. Le parc d activités Isoparc (Sorigny) enregistre les 2 plus grosses transactions en locaux d activités et entrepôts. Ainsi, cet espace économique en plein développement concentre 36,8 % de la demande placée. C est l évolution du volume commercialisé entre 2013 et 2014. Après le net repli constaté en 2013, la demande placée en locaux d activités et entrepôts est repartie à la hausse. Le marché a été très majoritairement animé par des mouvements endogènes. 1.2 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LA NATURE DE L OPÉRATION L acquisition est restée stable et représente près de 37 % des transactions comme de la surface placée. Certains propriétaires préfèrent vendre leurs biens à des prix attractifs et laisser les utilisateurs procéder aux rénovations nécessaires et/ou demandées par leurs locataires. Nature de l opération nombre % surface % Vente 18 36,7 26 334 48,6 Location 31 63,3 24 887 51,4 Total 49 100,0 51 221 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. LOCATION (51,4 %) VENTES (48,6 %) 1.3 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LE TYPE DE PRODUITS L année 2014 a également été marquée par l augmentation significative du nombre de transactions portant sur des locaux neufs. La principale opération à retenir est le clé en main locatif prit à Sorigny par TLD Europe (6 400 m²). Une extension de 6 000 m² est, d ailleurs, déjà à l étude. Avec près de 14 700 m² placés, la part des surfaces neuves atteint 28,7 % de la surface commercialisée globale : un record! Type nombre % surface % Neuf 11 22,4 14 678 28,7 Seconde main 38 77,6 36 543 71,3 Total 49 100,0 51 221 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. NEUF (28,7% ) SECONDE MAIN (71,3 %) 12
CONJONCTURE Le marché des locaux d activités et entrepôts affiche une belle progression annuelle Avec 51 211 m², la demande placée totale en locaux d activité et entrepôts est en hausse de près de 15 % grâce, notamment, à un très bon 3 e trimestre. Au regard de l an passé, la demande exprimée est restée solide malgré de légers signes de fléchissement en fin d année. Le fait marquant de l année reste, bien évidement, l évolution significative du poids du marché du neuf. Le vieillissement du parc bénéficie au retour des clés en mains, profitant d une offre foncière diversifiée. La part des opérations réalisées à l acquisition est, quant à elle, restée stable aux alentours de 376 %. Le stock immédiat, composé très majoritairement de surfaces de seconde main, a augmenté suite à la libération de plusieurs bâtiments de grande superficie et se caractérise par d importantes disparités en matière de qualité et d accessibilité. Les valeurs locatives, sont globalement restées stables même si on constate un léger tassement concernant les produits pas toujours en phase avec la demande des clients. 13
LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS les transactions de locaux d activités et entrepôts 1.4 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LA SUPERFICIE La surface placée en locaux d activités et entrepôts en 2014 a progressé de 49,2 % par rapport à 2013 avec un niveau de demande identique. Les transactions réalisées au cours de l année ont porté à 71 % sur des surfaces inférieures à 1 000 m². A noter qu à l instar des bureaux, le poids des transactions portant sur les petites surfaces (moins de 250 m²) a été divisé par deux. En effet, ces dernières représentent, en 2014, moins d une signature sur cinq contre une sur trois habituellement. Les deux opérations de plus de 3 000 m² représentent à elles seules 36,4 % de la surface placée totale. Superficie nombre % surface % Moins de 250 m² 9 18,4 1 581 3,1 de 250 m² à 499 m² 13 26,5 4 554 8,9 de 500 m² à 999 m² 14 28,6 8 687 17 de 1 000 m² à 2999 m² 11 22,4 17 864 34,9 3 000 m² et plus 2 4,1 18 535 36,2 Total 49 100 51 221 100 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. 1.5 LES SURFACES DE LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS DEPUIS 2004 Seconde main Neuf Moyenne mobile 60 000 50 000 MOYENNE DÉCENNALE 42 502 m² 40 000 30 000 20 000 10 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 14
LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS les transactions de locaux d activités et entrepôts 1.6 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE Avec près de 19 000 m² commercialisés, le parc d activités Isoparc à Sorigny représente 36,8 % de la demande placée en locaux d activités et entrepôts. Il concentre les deux plus importantes transactions réalisées au cours de l année. Opérations clés en main et transactions de bâtiments existants se concentrent très majoritairement (89 %) au sein des parcs d activités. 4 Notre Dame d Oé 3 Parçay Meslay Saint-Cyr sur-loire 3 2 Rochecorbon Vouvray La Ville aux Dames 2 La Riche Tours 5 3 St-Pierre des Corps 3 2 Montlouis sur Loire 2 St-Avertin Veretz 1 7 Ballan-Miré Joué lès Tours 4 Chambray lès-tours 1 Les locaux & entrepôts commercialisés par commune (m²) : Seconde main 19 000 Neuf Esvres 2 9 500 1 Truyes 1 900 3 Sorigny 3 Nombre d opérations Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015. 15
LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS les principales opérations en comptes propres 1.7 LES PRINCIPALES OPÉRATIONS CLÉS EN MAIN DES OPÉRATEURS PRIVÉS ET COMPTES PROPRES La société Métalinox a procédé à une extension de 2 500 m² sur son site de production situé sur le parc d activités des Gaudières à Mettray. Le bâtiment accueille un atelier de fabrication de cuves et conteneurs métalliques (acier, inox, aluminium) destinés à l industrie. Les comptes propres actuellement en cours de construction devraient avoisiner les 10 000 m² en 2015. Maîtrise d ouvrage ou preneur clé en main surface Metalinox (Mettray) 2 500 m² Total 2 500 m² Source : Enquête OE2T - projets > à 350 m². * Surfaces exprimées en m² de surface de plancher. TLD s implante sur Isoparc à Sorigny Après avoir un temps envisagé de s installer à l étranger, l entreprise TLD Europe, spécialisée dans les équipements d assistance aéroportuaire, a finalement confirmé son ancrage local en choisissant de louer un bâtiment neuf comprenant 6 500 m² d ateliers et 1 050 m² de bureaux sur le parc d activités Isoparc à Sorigny. La construction du bâtiment, gérée par la Société d Équipement de Touraine, s est déroulée sur une période de 11 mois entre août 2013 et juillet 2014. Une piste de 400 m dédiée aux essais du Taxibot (un tracteur d avion semi-robotique) équipe également le terrain d une superficie de 3,3 ha extensibles à 8,4 ha. En effet, à moyen terme, la société TLD Europe envisage de doubler la surface de son usine pour répondre aux commandes de Taxibots. Un nouveau laboratoire pour Brossard Traiteur En septembre 2014, l entreprise Brossard a quitté son laboratoire historique de Savonnières pour s installer dans un bâtiment neuf de 650 m² sur le parc d activités Saint-François à La Riche. Ce nouvel équipement comprend 5 chambres froides de stockage, une chambre froide d expédition, 5 laboratoires de travail ainsi que des bureaux à l étage. Quelques transactions significatives réalisées en 2014 16
LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS l offre en locaux d activités et entrepôts 2.1 L OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE EN LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS SELON LA SUPERFICIE Le stock en locaux d activités et entrepôts a augmenté de manière significative depuis le dernier recensement réalisé en 2011. L offre se situe aux trois quarts à Tours et sa première couronne et a progressé sur ce secteur de 25 % par rapport à 2011. Cette augmentation est principalement due à la libération de produits de grande superficie - souvent vétustes - qui ne sont plus en phase avec les attentes des utilisateurs et les normes en vigueur. La destruction pure et simple de certains de ces produits semble aujourd hui inéluctable. 44,9% 2,6% 7,2% 187 837 m² 16,0% 29,3% Moins de 250 m² de 250 à 499 m² de 500 à 999 m² de 1000 à 2999 m² 3000 m² et plus* *Les grands locaux d activités et entrepôts sont très souvent divisibles. Ainsi, dans les catégories [500-999 m²], [1000-2999 m²] et [3 000 m² et plus] les sufaces potentiellement divisibles apparaissent généralement sous la forme d une seule offre cumulant l ensemble des surfaces. Source : www.simplanter-en-touraine.com - CCI Touraine / enquête OE2T, décembre 2014. 2.2 L OFFRE DISPONIBLE EN LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS SELON LE TYPE DE PRODUIT La part représentée par l offre neuve disponible et future neuve certaine à un an est en légère augmentation (21 produits pour 10 875 m²). La disponibilité immédiate en produits neufs se concentre principalement sur le parc d activités Carrefour en Touraine à Ballan-Miré. A la Ville-aux-Dames, sur le parc d activités des Fougerolles, le groupe MGI (basé en Seine Maritime) livrera en 2015 une offre développée en blanc baptisée business Ville et proposant des surfaces allant de 75 à 300 m². Type nombre % surface % Seconde main 149 75,6 182 112 94,4 Neuf 18 9,1 5 725 3,0 Offre future neuve certaine à 1 an 3 bâtiments (30 cellules) 15,2 5 150 2,7 Total 197 100,0 192 987 100,0 Source : conseils en immobilier d entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, décembre 2014. 2.3 LES VALEURS OBSERVÉES EN 2014 Prix de vente HT le m² * Prix de location le m²/an * Tours Centre Agglomération Tours Centre Agglomération Neuf NS 500/800 NS 50/60 Seconde main NS 150/600 NS 30/50 Source : Club Immobilier de Touraine. Fourchettes moyennes données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées. Les prix des locaux d activités et entrepôts demeurent stables. Cependant, les valeurs sont disparates et varient en fonction de la localisation, de l état des locaux et de leur modularité. Dans l agglomération, les loyers s échelonnent en moyenne entre 50 et 60 euros HC/m²/an pour les bâtiments neufs et entre 30 et 50 euros HC/m²/an pour les produits existants. 17
LES PARTENAIRES ils ont participé à cette étude L Observatoire de l Économie et des Territoires de Touraine et le Club Immobilier de Touraine remercient l ensemble des conseils en immobilier d entreprise, professionnels de la construction et agents des collectivités territoriales qui ont participé à cette étude en prenant le temps de partager leurs connaissances et perspectives. ARTHUR LOYD BOILLE IMMOBILIER 47, rue Edouard Vaillant 37000 TOURS Tél : 02 47 750 750 Fax : 02 47 750 908 E-mail : contact@arthurloyd-tours.com Internet : www.boille-immobilier.fr BROSSET IMMOBILIER CBRE 4, rue de Clocheville BP 2017 37020 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 333 347 Fax : 02 47 333 343 E-mail : immo.entreprise@brosset-immobilier.fr Internet : www.brosset-immobilier.fr CHAMBRE DE COMMERCE ET D INDUSTRIE DE TOURAINE 4 bis, rue Jules Favre BP 41028 37010 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 47 21 20 Fax : 02 47 47 20 64 E-mail : adaumain@touraine.cci.fr Internet : www.touraine.cci.fr C.A. TOURS(S)PLUS SERVICE DÉV. ÉCONOMIQUE 60, avenue Marcel Dassault BP651 37206 TOURS Cedex 3 Tél : 02 47 80 33 00 Fax : 02 47 28 34 46 E-mail : ideveco@agglo-tours.fr Internet : www.agglo-tours.fr C.C. DE L EST TOURANGEAU SERVICE DÉV. ÉCONOMIQUE 21, rue Rabelais 37270 MONTLOUIS-SUR-LOIRE Tél : 02 47 50 72 96 Fax : 02 47 70 15 11 soufiane.khachlaa@cc-est-tourangeau.fr Internet : www.cc-est-tourangeau.fr CLUB IMMOBILIER DE TOURAINE - CIT 4 bis, rue Jules Favre 37000 TOURS Tél : 02 47 750 750 E-mail : contact@club-it.fr Internet : www.club-it.fr GEMOFIS VAL DE LOIRE 28, rue de la Tuilerie 37550 SAINT-AVERTIN Tél : 02 47 46 28 55 E-mail : valdeloire@gemofis.com Internet : www.gemofis.com I2BC IMMOBILIER D ENTREPRISE 114, avenue André Maginot 37100 TOURS Tél : 02 47 888 888 Fax : 02 47 41 58 24 E-mail : contact@i2bc.fr Internet : www.i2bc.fr IEL IMMOBILIER D ENTREPRISE 41, rue de la Milletière 37100 TOURS Tél : 02 47 05 08 08 Fax : 02 47 75 07 98 E-mail : b.begat@iel.fr Internet : www.iel.fr INGENIERIE CONSTRUCTION ENVIRONNEMENT CONSEIL 6, boulevard Alfred Nobel 37540 ST-CYR-SUR-LOIRE Tél : 02 47 20 56 16 Fax : 02 47 20 24 61 E-mail : icec@wanadoo.fr Internet : www.icec37.com ISOPARC SUD INDRE DÉVELOPPEMENT 2, rue Maurice Ravel 37260 MONTS Tél : 02 47 34 11 50 Fax : 02 47 73 05 61 E-mail : i.david-isoparc@orange.fr Internet : www.isoparc.fr LA CENTRALE IMMOBILIÈRE ORPI ENTREPRISES 15, avenue de Grammont 37000 TOURS Tél : 02 47 75 53 57 Port : 07 78 41 19 79 E-mail : dhuguet@orpientreprises.com Internet : www.orpientreprises.com REALTIS IMMOBILIER D ENTREPRISE 8, Allee Colette Duval 37100 TOURS Tél : 02 47 21 91 91 Fax : 02 47 21 91 91 E-mail : contact@realtis.com Internet : www.realtis.com SQUARE HABITAT IMMOBILIER D ENTREPRISE 113, rue des Halles BP 1508 37015 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 76 60 00 Fax : 02 47 76 60 30 E-mail : entreprise37@squarehabitat.fr Internet : www.squarehabitat-touraine.com SOCIÉTÉ D ÉQUIPEMENT DE LA TOURAINE - LA SET 40, rue James Watt BP 20605 37206 TOURS Cedex 3 Tél : 02 47 80 44 44 Fax : 02 47 27 80 09 E-mail : saget@set.fr Internet : www.set.fr TRANSAC ARTPROM 13, rue Edouard Vaillant BP31517 37015 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 70 22 32 Fax : 02 47 66 59 04 E-mail : secretariat@artprom.fr Internet : www.artprom.fr 18
GLOSSAIRE définitions des indicateurs de marché Immostat Compte propre : il s agit des surfaces de bureaux construites à l initiative d une entreprise ou d une administration pour sa propre utilisation et qui ne passe pas par un réseau de commercialisation. Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par les utilisateurs finaux. Neuf : surfaces neuves ou lourdement restructurées, qui sont fiscalement assujetties à la TVA pendant 5 ans, en cas de vente, à compter de la date de livraison de l immeuble. Offre immédiate : ensemble des locaux vacants à une date donnée, proposés sur le marché, pouvant être occupés immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d installation. Par extension, cette définition s applique aussi aux locaux proposés à la seule vente et répondant à ces critères. Offre neuve à un an : elle comprend l offre neuve disponible immédiatement et l offre future neuve disponible d ici 1 an (chantier en cours). Projet en blanc : bâtiment destiné à la vente ou à la location, dont la construction est lancée sans qu il ait été vendu ou loué à l avance. Transactions : ensemble des commercialisations, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux et concrétisées par la signature d un bail ou d un acte de vente. www.simplanter-en-touraine.com : la CCI vous accompagne pour réussir votre projet d implantation ou d extension Étude de votre projet Analyse avec un conseiller spécialisé Aide à l élaboration du cahier des charges et du plan de financement Connaissance du territoire Présentation du territoire, de l activité et des acteurs économiques Cartographie des infrastructures et réseaux : sites en développement, axes de communication, transports, haut débit Solutions de financements Recherche des aides mobilisables Assistance au montage de dossiers d aides Réglementation et autorisations Conseil en démarches administratives, urbanisme, accessibilité, bâtiment, construction Recherche de locaux et de foncier Sélection de biens adaptés en lien avec nos partenaires : conseils en immobilier dentreprises, d entreprises, collectivités territoriales Aide au recrutement de vos salariés Relais des offres d emplois via www.sesame-emploi.fr Conseils et accompagnement Accompagnement à la mobilité de vos salariés Mise en relation avec des professionnels accompagnant les salariés dans leurs démarches de déménagement et d installation Suivi de votre activité Rendez-vous régulier avec un conseiller pour vous accompagner dans le développement de votre entreprise Le dispositif s implanter en Touraine 19
CONTACTS Cyril Rabusseau - chargé d études 4, bis rue Jules Favre - BP 41028 37010 Tours cedex 1 Tél: +33 (0)2 47 47 21 06 Fax: +33 (0)2 47 66 41 54 crabusseau@obseco37.fr www.economie-touraine.com Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Club Immobilier de Touraine François Boille - président 4, bis rue Jules Favre - BP 41028 37010 Tours cedex 1 Phone: +33 (0)2 47 750 750 Fax: +33 (0)2 47 750 908 contact@club-it.fr www.club-it.fr Crédit photos : copyright photothèque du Club Immobilier de Touraine.