LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE 2013 à
Edito Yves NOBLET - MRICS Directeur Régional Associé + 33 3 88 22 19 44 + 33 6 13 60 25 51 yves.noblet@bnpparibas.com L'année 2013 a été marquée par le ralentissement économique et une croissance française quasi-nulle (+0,2%), qui n'ont pas favorisé les marchés immobiliers. Avec 1.844.000 m² commercialisés en 2013, le marché des bureaux franciliens a affiché une baisse de -25%, tandis que celui des régions (16 villes) a mieux résisté, avec 1.216.000 m² placés, soit une baisse limitée de -5%. Avec un niveau de 17,9 Milliards euros d'engagements sur 2013 (dont 5 Milliards en régions), similaire aux années précédentes, le marché de l'investissement réalise une performance solide. De son côté, le marché des entrepôts et de la logistique a connu en 2013 une année de redémarrage avec 2,5 millions de m² transactés, soit une croissance de 12% par rapport à 2012. Le marché a été particulièrement soutenu par les opérations en compte propre réalisées par des chargeurs, ainsi que par l'e-commerce qui constitue, à lui-seul, un véritable relais de croissance. En 2014, la consommation des ménages devrait favoriser la reprise de la croissance économique qui se redressera à un rythme lent (+0,7%). En bureaux, l'année 2014 s'annonce prometteuse en Ile de France; en régions, les volumes placés devraient rester au dessus de la barre d'1.200.000 m². Les montants investis en immobilier d'entreprise devraient progresser, pour se situer entre 19 et 20 Milliards d'euros. Alors que certaines métropoles ont connu une bonne résistance de leur marché de bureaux grâce aux grandes transactions (EX: Lyon, Dijon, Bordeaux, Lille, Orléans,...), Strasbourg, à défaut de grandes transactions, a au contraire affiché un recul de -23% par rapport à 2012. Heureusement, les perspectives 2014 s'annoncent meilleures, en raison de la mise sur le marché d'immeubles en l'état futur d'achèvement et de quelques immeubles de superficies importantes. De quoi devenir! 2
Sommaire VUE D ENSEMBLE 1 Les bureaux en France et en Régions 2 L investissement en France et en Régions LE MARCHÉ DE L AGGLOMÉRATION STRASBOURGEOISE 3 Le marché des bureaux 4 Le marché des bâtiments d activité et entrepôts Bas-Rhin et CUS 5 Annexes 3
1 Les bureaux en France et en Régions 4
Les bureaux en Régions (16 villes) - Evolution des transactions milliers m² 1 600 Transactions* moy 10 ans 1 400 1 200 1 000 800 600 1 154 1 093 1 055 1 030 1 092 1 228 1 493 1 511 1 299 1 105 1 381 1 367 1 284 1 229 400 200 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 * Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) 5
Les bureaux en Régions Classement des villes milliers m² 300 250 200 Alstom : 29 000 m² SNCF : 22 000 m² Sanofi : 18 500 m² Sanofi Pasteur MSD : 6 000 m² LMH : 10 000 m² VINCI : 7 000 m² CCI : 6 500 m² IPSA : 8 200 m² Berger Levrault : 6 200 m² Habitat Toulouse : 5 500 m² 150 249 DREAL : 8 000 m² Transactions 2013 Moyenne 10 ans 100 171 Cité Municipale : 21 000 m² EGIS : 6 000 m² Axéréal : 5 500 m² 50 0 110 108 87 83 75 65 51 CARSAT : 14 000 m² 42 42 34 30 29 28 25 24 14 13 6
Le cycle des bureaux en Régions milliers m² Offre à un an Transactions* 3 000 2 500 2 435 2 450 2 000 1 500 1 000 1 229 1 300 500 0 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 * Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) 7
Loyers TOP 2013 Lille 220 Rennes 170 156 Rouen Orléans 145 Metz Nancy 185 180 Strasbourg 195 Mulhouse 145 177 Nantes Dijon 155 /m²/an HT.HC Bordeaux 203 Clermont- Ferrand 145 Lyon 315 Grenoble 200 Annecy 165 Hors parking Toulouse Montpellier 209 160 Nice/Sophia 185 Aix/Marseille 270 Source : BNP Paribas Real Estate. 8
2 L investissement en France et en Régions 9
Investissement en immobilier d'entreprise en France milliards 35 30 Variation 2013 / 2012 12 mois / 12 mois : 0% T4 / T4 : - 34% 30,9 IDF : 12,9 milliards Régions : 5 milliards 25,8 25 20 15 10 5 0 17,9 17,2 17,8 17,9 15,2 13,7 4,9 7,8 7,4 11,9 10,4 11,1 8,5 6,3 5,1 3,7 4,6 3,7 3,7 3,9 4,4 2,3 3,3 1,8 1,7 4,0 0,9 1,9 2,2 2,3 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T4 T3 T2 T1 L investissement en immobilier d entreprise en France reste particulièrement dynamique en 2013. Ainsi malgré le ralentissement des volumes investis en France au 4ème trimestre, la bonne performance enregistré au cours des neuf premiers mois de l année 2013 permet au marché d atteindre 17,9 milliards d euros d engagements sur l ensemble de l année, soit un niveau similaire aux deux années précédentes. Source : BNP Paribas Real Estate 10
milliards Investissement en immobilier d'entreprise en Régions 10 9 8 Variation 2013 / 2012 12 mois / 12 mois : + 19% T4 / T4 : - 12% 8,2 7 28% de l investissement France 6 5 4 3 2 1 0 5,5 4,9 4,6 5,0 4,2 3,4 3,3 1,8 2,0 2,7 2,1 2,3 1,1 2,2 1,0 2,0 0,9 1,3 1,2 0,9 1,0 0,6 0,3 0,7 0,7 0,9 0,8 0,7 0,3 0,5 1,2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T4 T3 T2 T1 Source : BNP Paribas Real Estate Les montants investis en immobilier d entreprise ont représenté 5 milliards d euros en régions, soit 28% des montants investis en France et une progression de près de 20% par rapport à 2012 (4,2 milliards d euros investis en Régions). La vente de plusieurs portefeuilles conséquents explique cette tendance. Source : BNP Paribas Real Estate 11
Engagements par type d acteur et d actif en Régions Typologie des acquéreurs Répartition par type d actif 12% 5% 17% 24% 26% 2% 18% 17% 3% 8% 13% 16% Fonds Fonds souverains Assurance / Mutuelle SIIC Autres foncières SCPI OPCI Bureaux Commerce Entrepôt Activité Autres services 39% Le marché de l investissement en régions en 2013 s est caractérisé par la performance du secteur du commerce (avec 39% des montants investis notamment par l acquisition de portefeuilles) alors que le secteur des bureaux a reculé pour ne représenter plus que 26 % des volumes engagés. En bureaux 50% des montants investis concernent des opérations majeures réalisées à Lyon et à Lille. Sur les autres marchés de régions, on a constaté l absence de mise en vente d actifs «prime». L offre tertiaire proposée aux investisseurs a presque été essentiellement constituée d immeubles livrés dans les années 80-90. Source : BNP Paribas Real Estate 12
L investissement en immobilier d entreprise à Strasbourg Typologie des acquéreurs - Est une opération vendue en VEFA, pré-commercialisée à 60% Promoteur : ICADE / Acquéreur : CAMACTE Immeuble LE CAP Axe des Deux Rives Source : BNP Paribas Real Estate Le volume global d'investissement en immobilier d entreprise à Strasbourg en 2013, près de 53 Millions d euros, a doublé par rapport à 2012 (27 Millions d euros investis en 2012), en raison d une opération majeure qui a pesé pour près de 50% en volume. A Strasbourg les investisseurs institutionnels se sont positionnés sur les opérations de bureaux neufs ou très récentes, de taille > 5 millions d Euros, les investisseurs régionaux et les investisseurs privés ont été actifs sur les opérations de bureaux de 1 à 3 millions d Euros (comme par exemple sur les sites tertiaires reconnus de l Espace Européen de l Entreprise ou de l Aéroparc d Entzheim). 13
en % 9,0 8,5 8,0 Toulouse Aix / Marseille Lille Lyon Les taux «Prime» en Régions Nice / Sophia Antipolis Strasbourg Nantes Bordeaux 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 6,15 6,20 %* 5,9 6,10 %* < 6 % 5,6 5,70% 5,5 7,0 6,8 6,5 5,9 6,90%* 6,50 %* 6,40 %* 5,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T4 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T4 Les taux prime en Régions sont restés stables. Cette tendance est observée dans la plupart des métropoles régionales à l exception de Lyon où le taux a baissé en raison de la qualité de l offre «prime» mise sur le marché en 2013 et de la forte demande des investisseurs pour les secteurs en développement, citons pour exemple Le Carré de Soie ou Lyon Part Dieu. En ce qui concerne Strasbourg, le taux «prime» reste stable à 6,90 % pour des immeubles de bureaux neufs loués situés au centre ville. Les bureaux «prime» à Strasbourg sont les programmes développés sur l axe des Deux Rives en attendant le quartier d Affaires International du Wacken. 14
Perspective investissement en immobilier d entreprise en France Avec 17,9 milliards d euros investis en immobilier d entreprise en France, dont 5 milliards en régions, l année 2013 s achève sur une stabilité par rapport à 2012 (17,8 milliards) malgré le contexte économique atone. En dépit du ralentissement anticipé, le marché français de l investissement a confirmé son dynamisme. La performance est à signaler notamment dans les régions (environ +20%) et principalement dans le secteur des services et des commerces. Pour 2014, compte tenu de la reprise attendue du marché locatif, les volumes investis en immobilier d entreprise en France devraient progresser pour se situer entre 19 et 20 milliards d euros sur l ensemble de l année 2014. Source : BNP Paribas Real Estate 15
3 Le Architecte : Schwab Architectes marché des bureaux 16
Organisation géographique du marché Strasbourg Centre Quartier Halles Gare Wacken Place de l Etoile Porte de France, Danube Route du Rhin Esplanade Orangerie Robertsau Strasbourg Autres quartiers Cronenbourg Elsau Meinau Koenigshoffen Les Parcs Tertiaires Neudorf Port du Rhin Poteries Espace Européen de l Entreprise Schiltigheim Valparc Oberhausbergen Parc Tertiaire de la Meinau Strasbourg Meinau Parc des Tanneries Lingolsheim/Ostwald Parc d Innovation d Illkirch Illkirch Graffenstaden Aéroparc d Entzheim - Entzheim Parc des Forges AXE DES 2 RIVES Strasbourg Autres Quartiers Adresse Strasbourg Hors 67000 et Parcs Tertiaires Autres CUS Toutes les Communes de la CUS Hors Strasbourg et Parcs Tertiaires Tramway et BHNS Ligne A Ligne B Ligne C Ligne D Ligne E BHNS 17
Les principales tendances du marché des bureaux Bureaux 2012 2013 Evolution Offre à un an 123.000 m² 139.000 m² + 13 % Transactions 54.000 m² 42.000 m² - 22 % Loyers * 2012 2013 Evolution Centre -ville Neuf 165 180 Seconde main 130 130 Périphérie Neuf 135 135 Seconde main 115 115 * Valeurs moyennes de transactions en HT.HC/m²/an 18
L offre disponible à un an Evolution du stock de l offre : + 13 % Après 2 années de baisse, l offre disponible à un an augmente de 13%. Elle représente un volume de 139.212 m² et se rapproche de la moyenne décennale établie à 143 700 m². La proportion Neuf Seconde Main est quant à elle stable depuis 5 ans. Elle se répartit approximativement à hauteur de 31% pour le Neuf et de 69% pour le Seconde main. Milliers de m² 180 160 140 120 100 123 38 139 43 Moyenne décennale 143.700 m² Neuf 43.000 m² (31%) 80 60 40 85 96 Seconde main 96.100 m² (69%) 20 0 Seconde main Neuf 19
L offre disponible à un an Evolution de l offre entre 2004 et 2013 L augmentation de l offre disponible à un an s équilibre entre le Neuf et le Seconde main. En ce qui concerne le Neuf, cela s explique par le faible écoulement de l offre neuve sur le marché ainsi que par la livraison, courant 2014, de nouveaux immeubles de bureaux. Citons par exemple Le Beverly sur l Espace Européen de l Entreprise, L Espace Vauban sur Strasbourg Centre, Le Verdiane sur le Parc Tertiaire de la Meinau et Le Bio Park 3 sur le Parc d Innovation, respectivement pour 7.000, 4.000, 3.600 et 2.000 m² environ. Parallèlement, le stock de Seconde Main s est complété d offres neuves non occupées depuis plus de 5 ans, aujourd hui comptabilisées de ce fait dans le stock de Seconde Main. Il s agit entre autres des immeubles Crystal Park sur l Espace Européen de l Entreprise, Le Lafayette à Strasbourg et Le Saint Exupéry sur l Aéroparc d Entzheim respectivement pour 3.600, 2.200 et 2.000 m² environ. 2004 21 888 m² 2005 2006 2012 Offre neuve * 13 211 m² 26 900 m² 37 614 m² Offre 2 nde main 100 494 m² 96 893 m² 84 776 m² 85 044 m² Total 122 382 m² 110 104 m² 111 676 m² 2007 59 799 m² 98 398 m² 158 197 m² 2008 58 039 m² 109 457 m² 167 496 m² 2009 54 824 m² 121 508 m² 176 332 m² 2010 58 643 m² 117 978 m² 176 621 m² 2011 45 018 m² 107 333 m² 152 351 m² 122 658 m² + 14,5 % + 13 % + 13,5 % 2013 43 055 m² 96 157 m² 139 212 m² Moyenne décennale 2013 par rapport à la moyenne décennale 41 899 m² 101 804 m² 143 703 m² + 2,8 % - 5,5 % - 3,1 % * Disponibilité immédiate ou dans les 12 mois 20
L offre disponible à un an Quelques offres neuves représentatives Architecte : Schwab Architectes Architecte : LCR Le Beverly 7.054 m² Le Verdiane 3.688 m² Architecte : AEA Architectes Bio Park 3 2.080 m² Architecte : Carine Jund Cabinet Urbanetic Espace Vauban 4.407 m² 21
L offre disponible à un an Milliers de m² Répartition centre-ville et périphérie Alors qu au centre-ville l offre disponible à un an se stabilise, elle augmente de façon significative en périphérie avec une hausse de 19%. En effet, en attendant le développement de grands projets urbains structurants, la périphérie concentre ainsi près de ¾ de l offre disponible à un an (72%), le secteur centre-ville étant quasiment constitué à ce jour que d offres diffuses. 180 160 140 120 123 139 Moyenne décennale 143.700 m² 100 80 85 101 Périphérie 100.700 m² (72%) 60 40 20 0 38 39 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Centre-ville 38.500 m² (28%) Centre ville Périphérie 22
L offre disponible à un an Poids des secteurs géographiques en terme de volume d offres 2 727 2% 7 166 5% 23 078 17% (5) (4) 7 291 5% (7) 13 225 9% (8) 749 0% (3) 38 521 28% (1) (2) 9 120 7% Plus en détails, le secteur Autre CUS regroupant l ensemble des communes de la CUS hors Strasbourg et parcs tertiaires, égale en volume le secteur Strasbourg Centre avec 37.500 m² environ chacun. Les parcs tertiaires représentent quant à eux 36% de l offre globale à un an avec un net avantage pour l Espace Européen de l Entreprise à Schiltigheim qui représente à lui seul 46% de l offre disponible en Parcs Tertiaires avec 23.000 m² environ. 37 335 27% Strasbourg - Centre Autre CUS Espace Européen de l'entreprise Parc de la Meinau (5) Parc des Tanneries (6) Parc d'innovation d'illkirch Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie Valparc (9) (1) Aeroparc d'entzheim (2) (3) (4) (7) (8) 23
Typologie de l offre par secteurs géographiques La typologie des biens diffère nettement selon les secteurs. En milliers de m² L offre disponible à un an Ainsi le secteur Autre CUS, majoritaire avec le secteur Strasbourg Centre en volume d offre disponible à un an, est constitué quasiment exclusivement d offres de seconde main (96%), d ailleurs en forte augmentation (+45%) entre 2012 et 2013. Cette offre est essentiellement concentrée sur quelques bâtiments de seconde main ne répondant plus aux attentes du marché, supposant une nouvelle destination. L offre Strasbourg Centre tend quant à elle à s équilibrer par rapport à 2012 avec une répartition de 43% pour le neuf et 57% pour le seconde main. 1 1 2012 2013 Valparc 2012 2013 Aeroparc 0,2 1,6 2012 2013 Espace Européen de l Entreprise 2012 2013 Parc des Tanneries 1 0,2 2012 2012 2013 Parc de la Meinau 2013 Strasbourg Centre L Espace Européen de l Entreprise connaît le même effet et voit également son volume s équilibrer entre le neuf et le seconde main tout en augmentant significativement par rapport à 2012. En effet, la livraison du Beverly contribue d une part à l augmentation de la part du neuf tandis que la comptabilisation du Crystal Park en seconde main contribue dans le même temps à l augmentation du stock de cette catégorie de biens, d autre part. 2012 2013 Autre CUS 2012 2013 Parc d Innovation 2012 2013 Strasbourg Autres Quartiers Neuf Seconde main 24
L offre neuve et future Répartition par secteurs géographiques de l offre neuve existante et future Milliers de m² 45 40 Répartition par secteurs géographiques de l offre future à l état de projet 35 30 25 20 Le W Black Swan Wave Park Le B8 Secteurs M² Référencés Dont par exemple Strasbourg Centre 114.100 Wacken Etoile Espace Européen 7.900 Terrain à construire Strasbourg Autres Quartiers 16.900 Le B4 - Rotonde Parc des Tanneries 1.700 Le D3 15 10 5 0 Axiom Les Dock s Le CAP Le Lawn L Esca Strbg Centre Le Beverly Le Belem Oxygen Espace Européen Rue Livio Le Samares Le Phoenix Da Vinci Strbg Autres Quartiers Parc d'innovation Parc de la Meinau PC déposé Chantier en cours Aeroparc d'entzheim Parc des Tanneries PC obtenu Existant (livré) B-Bio Lab Le Verdiane Bio Park 3 Catamaran Le D2 Le 14 Autre CUS 25
L offre neuve et future Les principaux projets Adresse Strasbourg Architecte : Anne Démians Quartier d Affaires International Wacken Europe Black Swan Icade Architecte : Nicolas Michelin Rotonde Demathieu & Bard 26
La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Evolution de la demande en volume Répartition location / vente en nombre Périphérie 68% 79% 2009 2010 2011 2012 2013 Centre-ville 32% 8% 13% Centre ville Périphérie Location Vente Indifférent Dans un marché essentiellement locatif et de périphérie, la demande exprimée s ajuste au marché, selon l adage «l offre crée la demande». 27
La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Répartition par segments de surfaces En volume 21% 21% <250 250-500 500-1000 1000-2000 6% 3% En nombre 62% > 2000 10% 22% 17% 19% 19% 81% de la demande en nombre s est exprimée pour des surfaces <500 m², ce qui fait de Strasbourg un marché de petites surfaces avec une demande moyenne de 357 m². Toutefois, l année 2013 révèle chez BNP Paribas Real Estate des projets d envergure, notamment dans le cadre de regroupement et de restructuration, qui animeront le marché en 2014. 28
Les transactions Milliers de m² Evolution des transactions Avec un niveau de transactions de moins de 42.000 m² y compris les opérations en compte propre, le marché strasbourgeois affiche son plus bas niveau de transaction de la décennie. Le marché est ainsi en retrait de 23% par rapport à 2012 et de 39% par rapport à la moyenne décennale. 100 90 80 70 60 54 Moyenne décennale 67.800 m² 50 40 30 20 10 22 32 41 15 26 Neuf 15.100 m² - 36% dont 3.400 m² de comptes propres Seconde main 26.400 m² - 64% 0 Seconde main Neuf 29
Les transactions Evolution des transactions entre 2004 et 2013 Le niveau de transactions dans les immeubles de seconde main s est relativement maintenu (-17%), le repli affiché étant principalement lié au mauvais écoulement de l offre neuve (-31%). Neuf * 2004 51 440 m² 2005 49 127 m² 2 nde main 39 927 m² 45 360 m² Total 91 367 m² 94 487 m² Ceci s explique par la demande de pré-commercialisation d un certain nombre d opérations qui empêche la liquidité des produits neufs sur le marché. Toutefois, l attirance des utilisateurs pour les produits neufs se confirme, d autant que les mesures d accompagnement sont très incitatives. * dont comptes propres Année Surface m² 2009 3 900 2010 4 400 2011 4 600 2012 11 831 2013 3 400 2006 2012 30 970 m² 21 996 m² 39 357 m² 31 945 m² 70 327 m² 2007 30 135 m² 31 303 m² 61 438 m² 2008 50 268 m² 36 178 m² 86 446 m² 2009 25 056 m² 24 634 m² 49 690 m² 2010 23 832 m² 41 356 m² 65 188 m² 2011 34 850 m² 29 048 m² 63 898 m² 53 941 m² - 31 % - 17 % - 23 % 2013 15 130 m² 26 411 m² 41 541 m² Moyenne décennale 2013 par rapport à la moyenne décennale 33 280 m² 34 552 m² 67 832 m² - 54,5 % - 23,6 % - 38,8 % 30
Les transactions Répartition par secteurs géographiques Le secteur Strasbourg Centre atteint quasiment les 50% du volume des transactions. 1 130 3% 4 121 10% 938 2% (5) (4) 7 222 18% 6 296 15% (7) (3) (2) 2 172 5% (1) 19 662 47% En effet, les utilisateurs sont demandeurs de services liés à leur cadre de travail (restauration, transports en commun..) et reviennent ainsi vers le centre-ville. Il s y est réalisé les plus importantes transactions du marché à savoir VNF quai de Paris (2.200 m² environ) et Cirmad sur l Etoile du Rhin (1.250 m² environ). Plus globalement, l adresse «Strasbourg» avec les secteurs Strasbourg Centre et Strasbourg Autres Quartiers, représente 62% du marché en 2013, ce qui augure bien le développement futur du Quartier d Affaires International, Wacken Europe. (1) Aeroparc d'entzheim (2) (3) Espace Européen de l'entreprise (4) (5) Parc d'innovation d'illkirch (6) (7) Strasbourg - Centre Autre CUS Parc de la Meinau Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie 31
Les transactions Typologie des transactions par secteurs géographiques En milliers de m² * y compris comptes propres * * * dont comptes propres * En 2012 : 8.900 m² En 2013 : 3.400 m² Le repli des transactions est globalement général à l ensemble du marché à l exception du secteur Centre qui tire son épingle du jeu. C est le secteur Espace Européen de l Entreprise qui subit le plus fort repli. Son faible niveau de transactions par rapport aux années précédentes est à mettre en corrélation avec l absence de livraisons de bâtiments neufs d envergure en 2013, hormis l immeuble Oxygen, construit par et pour ADIM EST. 1 2012 2013 Aeroparc 2012 2013 Espace Européen de l Entreprise * dont comptes propres En 2012 : 1.000 m² X 2012 2013 Parc des Tanneries 2012 2013 Parc de la Meinau 2012 2013 Strasbourg Centre Le secteur Strasbourg Autres Quartiers est quant à lui également en repli malgré le bon écoulement des offres du Parc des Forges, en adéquation avec les attentes du marché. Ce parc représente 29% des m² placés sur le secteur Strasbourg autres Quartiers. * 1 2012 2013 Parc d Innovation * dont comptes propres En 2012 : 1.600 m² 2012 2013 Strasbourg Autres Quartiers 2012 2013 Autre CUS Neuf Seconde main 32
Les loyers Evolution des loyers moyens Neuf Seconde main HT.HC/m²/an Centre-ville HT.HC/m²/an Périphérie 200 200 180 180 180 160 160 140 120 100 130 140 120 100 135 115 80 80 60 60 Stabilité des valeurs locatives en périphérie. De la même façon, les valeurs restent stables sur les immeubles de seconde main en centre-ville. Seules les valeurs locatives du neuf en centre-ville augmentent pour atteindre un niveau moyen de 180 HT.HC/m²/an avec une valeur TOP à 195 HT.HC/m²/an et ce, même si ces loyers se complètent de mesures d accompagnement. 33
Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR STRASBOURG CENTRE Poids du secteur sur le marché La proximité de la gare TGV, des autoroutes et de l hyper-centre sont des atouts majeurs. Transactions m² Offre à un an m² 47% 28% Indicateurs* Surface placée sur le secteur : 16.262 m² Surface moyenne placée : 290 m² Nombre de transactions : 56 Soit 37% du marché en nombre Tour ESCA Rue de la Fonderie Stock d offres à un an : 38.521 m²* Neuf : 43% / Seconde main : 57% * Hors comptes propres 34
Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR STRASBOURG AUTRES QUARTIERS Poids du secteur sur le marché L adresse «Strasbourg» reste attractive. Des immeubles neufs y proposent des prestations «Green» à des loyers maîtrisés. Citons Le Samarès, immeuble de bureaux de 3.000 m² environ, en façade de l autoroute A35. Il offre des surfaces à partir de 380 m² environ, à la location mais aussi à la vente, en lots de copropriété. Transactions m² Offre à un an m² 15% Indicateurs* 9% Surface placée sur le secteur : 6.296 m² Surface moyenne placée : 242 m² Nombre de transactions : 26 Soit 17% du marché en nombre Architecte : J-F Denner Le Samarès Parc des Forges Stock d offres à un an : 13.225 m² Neuf : 38% / Seconde main : 62% * Hors comptes propres 35
Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR AUTRE CUS Poids du secteur sur le marché En connexion avec le quartier européen, le «14» offre des prestations haut de gamme. La périphérie propose une offre de seconde main diversifiée en réponse aux besoins des utilisateurs. Transactions m² Offre à un an m² 17% 10% 27% Indicateurs* Surface placée sur le secteur : 7.222 m² Surface moyenne placée : 267 m² Nombre de transactions : 27 Soit 18% du marché en nombre Le «14» - Schiltigheim Route de Paris - Wolfisheim Stock d offres à un an : 37.335 m² Neuf : 4% / Seconde main : 96% * Hors comptes propres 36
Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR ESPACE EUROPÉEN DE L ENTREPRISE Poids du secteur sur le marché L Espace Européen de l Entreprise reste une valeur sûre du marché d autant que le BHNS (Bus à Haut Niveau de Service) le dessert désormais (10 min de la gare TGV). Transactions m² Offre à un an m² 10% 17% Indicateurs* Surface placée sur le secteur : 4.121 m² Surface moyenne placée : 179 m² Nombre de transactions : 23 Soit 15% du marché en nombre Architecte : J-F Denner Wave Park SXB1 Stock d offres à un an : 23.078 m² Neuf : 51% / Seconde main : 49% * Hors comptes propres 37
4 Le marché des bâtiments d activité et entrepôts 38
Organisation géographique du marché LES ZONES INDUSTRIELLES 1. Strasbourg Port du Rhin La plus importante zone avec 800 ha de terrains dédiés aux activités industrielles, logistiques, notamment Eurofrêt, et portuaires. 2. Nord Réparties entre Schiltigheim et Brumath, ces zones profitent de la desserte des autoroutes A 4 et A 350. Elles accueillent des activités diversifiées, de services aux entreprises, de commerce de gros, de logistique, et depuis peu un pôle automobile. 3. Ouest Reliées au Centre Ville par le tramway et aux A4 et A35, les zones situées à l ouest connaissent une forte évolution depuis quelques années. Le Parc des Forges complète l offre d activités/services du secteur (ex : Parc GVIO, Parc des Poteries, Parc Porte Ouest) 4. Strasbourg Meinau La plus ancienne des Z.I. de Strasbourg, située au sud du centre ville, regroupe principalement des activités de services aux entreprises. En outre, elle évolue vers le secteur tertiaire (ex. : bureaux du Conseil Général). 5. Sud D Illkirch à Obernai, ces multiples zones constituent le maillage de ZI le plus dense. 39
Les principales tendances du marché des locaux d activité L offre des locaux d activité disponible à un an dans le Bas-Rhin est en baisse par rapport à 2012. Celle des entrepôts reste stable. Le volume des demandes est en baisse par rapport à 2012. En nombre, les demandes sont stables. Activités/ Entrepôts 2013 Évolution Offre* 462 250 m² Demande 170 651 m² Transactions 335 762 m² En 2013, le volume global des transactions a augmenté de 17% et leur nombre est au même niveau (188 en 2012 vs 185 en 2013). La part des opérations en compte propre représente un peu plus de 40% du volume des opérations. On constate une grande stabilité des loyers, à l exception d une légère augmentation du loyer de l offre neuve des locaux d activité. *Offre disponible à un an sur le Bas-Rhin Loyers* Activités / Entrepôts 2013 2de main / Neuf Locaux d activité 60 / 75 Évolution Entrepôts «classe A» 37 / 44 *Valeurs moyennes de transactions en HT.HC./m²/an 40
L offre disponible à un an dans le Bas-Rhin L offre en seconde main en repli sur le Bas-Rhin La part de l offre des entrepôts supérieurs à 5000 m² reste stable. Le stock d offre disponible à un an est essentiellement composée de seconde main. Il n existe pas de nouveaux projets en cours pour rénover le parc logistique. 700 000 600 000 500 000 490 530 581 467 547 462 En locaux d activité, l offre de seconde main baisse de 15 % sur le Bas-Rhin. Malgré l obsolescence de l offre de seconde main, quelques transactions significatives permettent d expliquer cette décrue. Répartition des offres en 2013 : 162 offres au global sur le département du Bas- Rhin (462.250 m²), dont 95 dans la Communauté Urbaine (255.675 m²) et 67 hors Communauté Urbaine (266.573 m²). 400 000 300 000 200 000 100 000 0 310 000 259 600 235 000 344 432 291 117 261 819 53 000 56 700 55 100 31 271 41 128 38 000 131 000 168 000 152 000 114 748 134 574 156 858 71 000 46 100 64 400 45 120 26 841 5 568 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main 41
Quelques offres représentatives L offre disponible à un an dans le Bas-Rhin Wisches Locaux d activité 7.830 m² Site 23 hectares Wiwersheim Locaux commerciaux : 4.500 m² Tertiaire : 13.390 m² Brumath Locaux d activité 9.800 m² Site 15,5 hectares Bischwiller Locaux d activité 10.800 m² 42
L offre globale reste stable dans la CUS* L offre disponible à un an dans la C.U.S. L offre à un an dans la Communauté Urbaine de Strasbourg ne suit pas la tendance observée au niveau du Bas-Rhin et reste stable. L offre neuve sur la CUS est toujours située sur le Parc des Forges avec des lancements en blanc de programmes mixtes livrés en 2013. L offre d entrepôts reste stable. Les perspectives à un an semblent toujours limitées en raison de l absence de nouveaux programmes initiés en 2013. Focus Classe «A» : Les offres sont principalement situées au Port du Rhin. L absorption partielle par le marché de l offre de classe «A» (20.000 m²) porte désormais son niveau à 45.000 m². * CUS : Communauté Urbaine de Strasbourg 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 378 344 314 158 000 142 810 136 000 26 300 20 000 16 000 279 259 255 132 550 113 432 95 490 13 873 11 451 147 700 111 000 146 100 19 664 107 310 112 669 134 953 51 000 46 100 34 800 25 000 21 791 5 568 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Entrepôts > 5000 m² neufs Locaux d'activité neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité seconde main 43
La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Demande : Le volume annuel chute, le nombre reste stable Répartition par tranches de surfaces (en nombre) des 144 demandes enregistrées en 2013 42% 7% 6% 45% Demande en surface et en nombre 300 250 200 150 100 50 256 267 206 243 180 183 142 289 137 144 271 170 0-499 500-1999 1999-5000 > 5000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 demandes en milliers de m² nb de demandes Le volume annuel des besoins chute de près de 40 %. Le nombre de demandes en 2013 reste au même niveau que 2012, stabilisé à 144. Ceci traduit la baisse des besoins en matière d entrepôts. Augmentation significative de la demande comprise entre 500 et 2000 m² par rapport à 2012. La demande moyenne en matière de locaux d activité augmente légèrement et passe de 1000 m² à 1185 m². 44
Surfaces en m² Les transactions Transaction : encore à la hausse pour cette année 2013!! A l échelle du département du Bas-Rhin, le volume global des transactions observées en 2013 est de 335 000 m² pour 185 opérations, soit un volume en hausse de 17 % pour un nombre équivalent à celui de 2012. Dans ces observations, la part du nombre des opérations en compte propre reste toujours aussi importante : 46 projets pour un total de 126 000 m². En logistique, on peut constater une certaine fragilité du marché qui s explique notamment par : - un nombre limité de transactions - le caractère dérogatoire des baux signés (exemple Punch Power Glade - 24 mois). La répartition des transactions sur l année est bien équilibrée entre le 1 er et 2 ème semestre. 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 335 309 287 74 998 83 427 190 43 648 36 686 116 991 114 252 30 172 247 236 151 798 124 763 86 081 98 815 70 778 110 981 101 469 124 809 28 745 25 292 42 850 61 803 47 706 12 760 18 110 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main 45
Quelques transactions représentatives Les transactions Marlenheim Locaux d activité - 25.000 m² Site 19 hectares Cession du site de STEELCASE Bouxwiller Locaux d activité 20.500 m² Site hectares Cession du site OXYMETAL Mundolsheim Entrepôt 9.540 m² Réhabilitation en centre sportif. Location : - Le Five (football en salle) - My Tennis Expérience (ateliers de tennis) 46
Les loyers Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en HT.HC /m²/an Locaux d activité : Loyers moyens de transactions HT.HC/m²/an Neuf Seconde main 80 70 60 75 60 50 40 30 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013. A l instar de 2012, pour ce qui concerne les locaux d activité, si la valeur moyenne en seconde main est de 60 HT/m²/an, la fourchette varie très largement de 30 à 80 HT/m²/an, en fonction de la situation, de la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux. On constate une augmentation de loyer dans le neuf (75 HT HC /m² /an). Ceci s explique par la rareté de l offre neuve existante et à venir. 47
Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en HT.HC /m²/an Les loyers Entrepôts de «classe A» : Classe A ( HT HC / m² / an) Metz HT.HC/m²/an 80 70 Loyers moyens de transactions Neuf Seconde main Loyer facial 42 38 Nancy 35-45 Strasbourg Mulhouse 60 50 40 30 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 44 37 En ce qui concerne les entrepôts de classe A, les loyers sont au même niveau que 2012. Les transactions observées sont comprises entre 37 et 44 HT/m²/an. 48
OFFRE AU 1 ER JANVIER 2014 TRANSACTIONS 2013 Focus logistique Dunkerque Lille Dunkerque Lille Nantes Le Havre Rouen Le Mans Rennes Orléans Angers Tours Paris Reims Troyes Dijon Metz Nancy Strasbourg Mulhouse Rennes Nantes Le Havre Rouen Paris Le Mans Orléans Angers Tours Reims Troyes Metz Dijon Nancy Strasbourg Mulhouse La Rochelle Clermont- FFeerrraranndd Lyon Annecy La Rochelle Clermont- Ferrand Lyon Annecy Bordeaux Valence Grenoble Bordeaux Valence Grenoble Bayonne Montpellier Toulouse Marseille Nice Bayonne Montpellier Toulouse Marseille Nice BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014 BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014 AT A GLANCE - ENTREPÔTS > 5 000 M 2 EN FRANCE - JANVIER 2014 49
Focus logistique Quelques offres de classe A représentatives à Strasbourg STRASBOURG Port du Rhin Bâtiment logistique neuf, embranché fer. Entrepôt : 4 706 m² - Bureaux : 113 m² (1 cellule disponible) Autorisations d exploiter : 1510 1530 2662 2663 Loyer facial : 49 /m² /an HT HC STRASBOURG Port du Rhin Entrepôt : 24 360 m² - Bureaux : 637 m² (4 cellules disponibles) Autorisation d exploiter : 1510 Loyer facial : 35 /m² /an HT HC STRASBOURG Port du Rhin Entrepôt : 10 166 m² - Bureaux : 519 m² (2 cellules disponibles) Autorisations d exploiter : 1510-1530/2 2925 1532-2662/2 2663/1b - 2663/2b Loyer facial : 47 /m² /an HT HC 50
5 Annexes 51
Cadrage économique 52
Définitions - Bureaux Clé-en-main locatif Construction d'un immeuble pour un utilisateur qui en sera locataire. Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur, soit le gardera en patrimoine. Compte propre Opération de construction commandée par un utilisateur qui en sera propriétaire. Demande Recherche de locaux exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate. L'analyse porte sur le seul flux de demandes nouvelles exprimées. "En blanc" Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur. "En gris" Construction qui ne sera lancé qu'après location ou vente préalable de tout ou partie à un utilisateur. Neuf Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Offre à un an Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un an, incluant l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non pré commercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés notamment). Offre immédiate Ensemble des locaux et immeubles vacants, immédiatement disponibles pour la commercialisation et l'occupation. Offre neuve future Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état d'avancement des projets : Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur. Pré-commercialisation Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison). Rénové Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire. Restructuré Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Transaction Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci. Valeur locative Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises (RIE), La valeur retenue est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail. Valeur locative moyenne Moyenne pondérée par la surface prise à la location. BNP Paribas Real Estate distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main. 53
Définitions Activité / Entrepôts Bâtiments d activité Destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de regrouper toutes les fonctions de l entreprise sous un même toit. Regroupe en outre tous les bâtiments qui ne sont ni des entrepôts ni des locaux PME/PMI ni des locaux mixtes. Locaux PME/PMI Bureaux dans une proportion <= 30%. Composés d un local d activité d une hauteur minimum de 4 mètres, avec un accès moyen porteur On distingue : - Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (programme PME/PMI) - Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et n appartenant pas à un programme PME/PMI et dont la surface est inférieure ou égale à 1.500 m². Locaux mixtes Proportion globale de bureaux >= 40%. Rez-de-chaussée destiné à des activités légères (SAV, petit stockage ) et utilisable pour des bureaux. Hauteur sous plafond généralement comprise entre 3,5 à 5 m. Les bureaux peuvent être en étage. On distingue : - Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (type parc tertiaire de périphérie..) - Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et n appartenant pas à un parc et dont la surface est inférieure ou égale à 1.500 m². Entrepôts Destinés aux activités de stockage et distribution. Entrepôts de classe A : hauteur supérieure à 9,30 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 35 mètres, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et dont la résistance au sol est d au moins 5 tonnes/m². Entrepôts de classe B : hauteur supérieure à 7,5 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 27 mètres et dont la résistance au sol est supérieure à 3 tonnes/m². Entrepôts de classe C : cette catégorie inclut tous les locaux de stockage à quai ou de plain pied de 1.500 m² et plus et ne relevant ni de la classe A, ni de la classe B. Messagerie : locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et épaisseur moyennes, avec des portes à quai sur toute la longueur du bâtiment (en vis-à-vis ou non) Autorisation d exploiter L autorisation d exploiter est délivrée en fonction du Code de l Environnement (livre V) relatif aux Installations Classées pour la Protection de l Environnement (ICPE). Sont soumises à autorisation les installations qui présentent des risques ou des nuisances potentielles plus importantes. «L autorisation ne peut être accordée que si les dangers ou inconvénients peuvent être prévenus par des mesures que spécifie l arrêté préfectoral». Le classement des installations établit des seuils qui tiennent compte de leurs dimensions, des produits utilisés ou stockés, et de l emploi de certaines substances. Les principales rubriques de la nomenclature des installations classées par la protection de l environnement sont : Rubrique N 1510 - Relative aux entrepôts couverts Stockage de produits combustibles en quantité > 500 t. Concerne les entrepôts dont le volume est >= 50.000 m3 Rubrique N 1530 - Relative aux dépôts de papier, carton Stockage des dépôts de bois, papier, carton ou matériaux combustibles analogues. Volume de stockage >= 20.000 m3 Rubrique N 2662 - Relative au stockage de matières plastiques, caoutchouc. Stockage de polymères. Volume de stockage >= 1.000 m3 Rubrique N 2663 - Relative au stockage de pneumatiques. Stockage de pneumatiques et produits dont 50% au moins de la masse totale unitaire est composée de polymères. Volume de stockage pour les produits à l état alvéolaire >= 2.000 m3. Volume de stockage pour les autres produits et pneumatiques >= 10.000 m3 54
Vos contacts Strasbourg Bureaux Standard Strasbourg : 03.88.22.19.44 Nada VOEGELE Assistante Strasbourg Bureaux + 33 3 88 23 86 82 nada.voegele@bnpparibas.com Florian MUNCH Consultant Communauté Urbaine + 33 3 88 23 86 83 + 33 6 21 72 01 95 florian.munch@bnpparibas.com Pierre-Nicolas SENNE Consultant Communauté Urbaine + 33 3 88 23 79 97 + 33 6 31 31 76 68 pierre-nicolas.senne@bnpparibas.com STRASBOURG MULHOUSE Strasbourg Activité / Logistique Cédric BRIGMANN Consultant Bas-Rhin + 33 3 88 23 79 95 + 33 6 22 36 47 83 cedric.brigmann@bnpparibas.com Nathalie MENGES Consultant Bas-Rhin + 33 3 88 23 79 92 + 33 6 31 72 21 07 nathalie.menges@bnpparibas.com Standard Mulhouse : 03.88.23.86.84 Hélène HERRBACH Assistante commerciale Strasbourg Activité / Logistique Mulhouse Bureaux - Activité / Logistique + 33 3 88 22 19 44 helene.herrbach@bnpparibas.com Mulhouse Bureaux - Activité / Logistique Yves NOBLET - MRICS Directeur Régional Associé + 33 3 88 22 19 44 + 33 6 13 60 25 51 yves.noblet@bnpparibas.com Investissement Alexandre BUCHER Consultant Haut-Rhin et Territoire de Belfort + 33 3 88 23 79 98 + 33 6 33 33 78 14 alexandre.bucher@bnpparibas.com Expertise Marie-Claire CARNUCCINI Assistante de Direction + 33 3 88 23 79 90 marie-claire.carnuccini@bnpparibas.com Marie-Claire CARNUCCINI Assistante Investissement + 33 3 88 23 79 90 marie-claire.carnuccini@bnpparibas.com Pascale VINCENT-GAUTIER Consultant Associé 03.88.23.79.94 06.16.01.86.41 pascale.vincent-gautier@bnpparibas.com Séverine REGNAULD Expert Immobilier 03.88.23.86.88 06.10.14.07.48 severine.regnauld@bnpparibas.com Cuc CAO BRAUN Chargée de Marketing Région EST 03.88.23.86.85 cuc.cao@bnpparibas.com 55