Bilan 1 er Semestre 2012 Marché Tertiaire Communauté Urbaine de Strasbourg www.dtz.com Juillet 2012
DTZ + UGL De cette fusion naît le 3 ème acteur mondial du conseil en immobilier d entreprises, présent dans 240 bureaux et 45 pays. - 31 pays - 88 villes - 2.350 collab. Europe Amérique - 3 pays - 46 villes - 17.000 collab. Asie-Pacifique Couverture Bureaux UGL Services Bureaux DTZ - 11 pays - 37 villes - 5.200 collab.
Sommaire Demande placée Offre Valeurs
La Demande Placée Demande placée Demande placée par site géographique Evolution neuf / ancien Focus Espace Européen Focus Valparc Focus Meinau Focus Parc des Tanneries Focus Parc Innovation Focus Aéroparc Entzheim Focus Zones Franches Urbaines Transactions significatives
Demande placée de bureaux 90 000,00 80 000,00 70 000,00 60 000,00 58 032m² 29 566 m² 56 767 m² 50 000,00 40 000,00 2nd semestre 1er semestre 30 000,00 20 000,00 10 000,00 31 084 27 062 29 566 19 604 m² 0,00 Sources : DTZ 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Net recul en volume par rapport aux deux derniers semestres 113 au 1 er semestre 2011 contre 103 transactions au 1 er semestre 2012 et une demande moyenne de 190 m² Les transactions restent majoritairement locative à près de 83% Ne sont pas pris en compte les comptes propres pour environ 3.500 m² 4
Demande placée par site géographique 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 Parcs tertiaires autres CV 40 000 20 000 - Sources : DTZ 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 Toujours une forte proportion de demande placée en parc tertiaire (environ 50 %) En centre ville environ 35 transactions avec une moyenne de 120 m² placés et à 93% locative 5
Evolution neuf/ancien de la demande placée de bureaux 90 000,00 80 000,00 70 000,00 60 000,00 56 767 m² 58 032 m² 50 000,00 40 000,00 30 000,00 40 020 29 566 m² 28 136 part neuf 20 000,00 10 000,00 0,00 2005 1er S 2006 Source : DTZ 2006 1S 2007 2007 1S 2008 2008 1S 2009 2009 1S 2010 19 747 12 035 2010 1S 2011 29 896 19 604 m² 16 800 2 804 2011 1S 2012 Très nette augmentation des transactions vers le seconde main L attrait de l offre neuve pour les entreprises à la recherche de locaux efficients et performants reste d actualité. 6
Demande placée sur l Espace Européen de l Entreprise - Schiltigheim 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 4 093 m² 2 000 - Sources : DTZ 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 dont part neuf 1 ère année depuis l origine du site sans transaction dans un immeuble neuf. 100 % des demandes placées sont locatives, pour une moyenne de moins de 300 m² Deux transactions de référence (>1.000 m²) qui viennent achever la commercialisation de l immeuble SXB1 7
Demande placée sur Valparc - Oberhausbergen 1 200 1 000 800 600 400 382 m² 200-2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 100 % des demandes placées sont locatives Sources : DTZ 8
Demande placée sur la Meinau - Strasbourg 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 dont part neuf 4 000 2 000 1 214 m² 0 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 Sources : DTZ Demande placée dans la moyenne de ces deux dernières années Transactions locatives pour des surfaces de 150 à 300 m² 9
Demande placée sur le Parc des Tanneries - Lingolsheim 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 dont part neuf 2 000 1 500 1 000 500 0 Sources : DTZ 234 m² 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 Recul pour le Parc des Tanneries avec une seule transaction (extension d un locataire en place) 10
Demande placée sur le Parc d Innovation - Illkirch 12 000 10 000 8 000 6 000 dont part neuf 4 000 2 000 1 551 m² - Sources : DTZ 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 11 Implantation significative de la SATT (Société d Accélération des Transferts de Technologies) pour 900 m² sur les 1.550 m² placés au cours du semestre Transactions très majoritairement locatives
Demande placée sur l Aéroparc - Entzheim 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 dont part neuf 3 000 2 000 1 000 - Sources : DTZ 1 004 m² 439 m² 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 12 Après une très belle absorption en 2011, la demande revient à son niveau de 2010 caractérisé par l absence de grandes surfaces placées Nombre de transactions quasiment équivalent à celles de E3 (11 contre 14), mais dans une moyenne de 130 m² environ.
Demande placée en Zones Franches Urbaines Les Zones Franches urbaines, avec la prorogation des dispositions en 2012, ont particulièrement attiré les utilisateurs. La demande placée au cours du 1 er semestre 2012 représente environ 1.800 m², chiffre supérieur à celui de l Aéroparc d Entzheim. Le Parc des Forges à l ouest de l agglomération a moitié de la demande placée. absorbé près de la A noter que ce semestre se caractérise par des transactions majoritairement locatives, à l inverse des semestres précédents et toujours pour une demande moyenne inférieure à 150 m². Sources : DTZ 13
Demande placée - Transactions significatives Utilisateur Investisseur Lieu location/vente Surface Etat PEREZ GESTOUR LA FRANCAISE Espace Européen Location 1080 rénové MMA LA FRANCAISE Espace Européen Location 1069 rénové SATT Investisseur privé Parc Innovation Location 900 rénové IHLE Investisseur privé Espace Européen Location 511 récent ALSACE DIGITAL - LA PLAGE SERS Rives Etoile Location 472 neuf P. SCHWEITZER NEXOFFICE ZFU Cronenbourg Location 374 neuf CYBERNECARD INEA Parc Tertiaire de la Meinau Location 315 rénové EURO BUREAU SERVICE EIFFEL Parc Tanneries Location 294 rénové ADDECO NAMI AEW Meinau Location 258 ancien Sources : DTZ 14
L Offre Disponible Evolution de l Offre Le Parc Immobilier Strasbourgois Offre par localisation Offre Parcs Tertiaires Focus Espace Européen Focus Valparc Focus Meinau Focus Parc des Tanneries Focus Parc Innovation Focus Aéroparc Entzheim 15
Evolution de l offre 300 000 250 000 200 000 150 000 64 037 m² 100 000 50 000 114 308 m² 0 Source : DTZ 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 Part Neuf Part ancien Une offre à 12 mois stable avec environ 178 345 m² disponibles dont 147 247 m² sont disponibles immédiatement Pas ou peu de lancement de programmes neufs sans pré-commercialisation Une offre supérieure à 12 mois représentant 40 207 m² dont 30 145 m² en parcs tertiaires 16
Offre Parc Immobilier Parc Immobilier tertiaire recensé dans le cadre du Club de l Immobilier en 2005 Total parc: 2 610 000 m² dont Institutions Européennes: 441 000 m² (17%) dont part univers public: 664 000 m² (25%) dont part privé: 1 505 000 m² (58%) Le parc fait l objet d un recensement en cours, il est aujourd hui estimé à près de 2 900 000 m². Source: DTZ, Cub de l immobiler d Entreprise 17
Offre par localisation 70 000 60 000 6 705 50 000 40 000 30 000 270 9 211 14 862 8 749 12 437 20 000 10 000 0 Source: DTZ 32 204 9 261 39 665 29 537 2 542 11 470 1 162 Centre ville Nord Ouest Sud Est 1S 2012 1S 2012 1S 2012 Soit 178 345 m² disponibles à un an une offre neuve en centre-ville focalisée sur peu de produits: LAWN, Tour ESCA, ETOILE DU RHIN, 18
Offre au sein des parcs tertiaires 70 000 60 000 50 000 30 145 40 000 30 000 20 000 14 640 4 690 3 067 10 000 0 8 129 5 987 1 198 13 411 Espace Européen Valparc Parc Tertiaire de la Meinau 241 9 163 Parc d'innovation 241 4 911 Parc Club des Tanneries 6 731 2 334 Zac Entzheim Soit 101 918 m² disponibles sur l ensemble des parcs tertiaires N est pas prise en compte au 1 er semestre l opération du Verdiane (3.600 m²), immeuble rue du Rhône à la Meinau qui fera l objet d une rénovation lourde 19
Offre sur l Espace Européen de l Entreprise - Schiltigheim 80 000 70 000 60 000 68 334 58 901 50 000 43 925 40 000 34 015 30 016 32 127 30 000 20 000 10 000-2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 sur l offre à 12 mois, 46 % de l offre est à la vente tout en soulignant que l offre locative représente elle 82 % du volume disponible Source: DTZ 20
Offre à Valparc - Oberhausbergen 1 800 1 692 1 600 1 400 1 200 1 264 1 198 1 038 1 000 839 878 800 600 400 200 0 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 60 % de l offre est disponible à la vente tout en soulignant que l offre locative représente elle 68 % du volume disponible Source: DTZ 21
Offre à la Meinau - Strasbourg 35 000 30 000 29 226 25 000 21 542 23 875 20 000 17 400 18 101 15 000 12 475 10 000 5 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 36 % de l offre est à la vente tout en soulignant que l offre locative représente elle 72 % du volume disponible Source: DTZ 22
Offre au Parc des Tanneries - Lingolsheim 25 000 20 000 20 688 15 000 14 040 11 458 10 560 10 534 10 000 5 000 5 152 0 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 63 % de l offre est à la vente, phénomène lié aux arbitrages de trois immeubles dont un de 2 500 m² Source: DTZ 23
Offre au Parc d Innovation - Illkirch 10 000 9 501 9 000 8 000 7 738 7 000 6 000 5 400 5 000 4 000 3 000 3 558 3 127 2 697 2 000 1 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 24 % de l offre est disponible à la vente tout en soulignant que l intégralité de l offre est également à la location Source: DTZ 24
Offre Aéroparc - Entzheim 30 000 28 506 27 134 26 830 25 000 20 000 16 054 15 000 10 000 9 065 5 534 5 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 1S 2012 25 % de l offre est à la vente tout en soulignant que l intégralité de l offre est également disponible à la location Source: DTZ 25
Valeurs Valeurs locatives constatées Valeurs de présentation à la location Valeurs de présentation à la vente 26
Valeurs locatives constatées 250 200 198 150 160 135 100 105 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1S 2010 2010 1S 2011 2011 1S 2012 Sources : DTZ Neuf ou restructuré Récent Parcs tertiaires ancien Parcs tertiaires neuf 27 Stabilité des valeurs moyennes, le neuf en centre-ville reste sous la barre des 200 HT HC/m²/an Les locations s établissent avec des mesures d accompagnement, franchises de loyer, travaux pris en charge par le bailleur souvent en échange d une durée d engagement ferme Légère baisse des valeurs locatives pour l ancien
Valeurs de présentation à la location (en HT,HC/m²/an) en 2012 Secteur Première main Seconde main Centre-ville 165-198 110-165 Hôtels particuliers - 200-240 Parcs Tertiaires 125-145 90-135 Diffus 120-140 70-120 Valeur prime: 240 HT,HC/m²/an Loyer hors incidence parking Valeurs de présentation à la vente (en HT/HD/HF/m²/an) en 2012 Secteur Première main Seconde main Centre-ville - 2 200-3 500 Hôtels particuliers - 3 000 3 500 Parcs Tertiaires 2 000 2 100 1350-2 000 Valeur hors incidence parking En centre-ville le peu d offre à la vente provient souvent des arbitrages réalisés vers l univers habitation se situant traditionnellement à des valeurs plus hautes Source : DTZ 28
Contact DTZ STRASBOURG Espace Européen de l Entreprise 13 Avenue de l Europe CS 20 003 67 013 STRASBOURG Cedex Tel: 03 88 18 55 55 Vincent TRIPONEL vtriponel@dtz-strasbourg.fr Laurence LUTZ llutz@dtz-strasbourg.fr Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, e ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.