Panorama bureaux Investissement Lyon On Point I3 ème trimestre 2014 Source : Asylum Sogelym Dixence I 1
I 2 Le fait marquant Coup double sur la tour Incity La rumeur de cette acquisition courait depuis plusieurs mois. La promoteur lyonnais Sogelym Dixence a trouvé un acheteur pour la tour Incity. Le groupe BP-CE a non seulement acquis la totalité de l édifice représentant 42 000 m², mais y installera également le siège de la Caisse d Epargne Rhône-Alpes sur les 17 600 m² encore vacants en regroupant quelques 700 collaborateurs d ici la fin d année 2015. La future tour Incity, dont la construction a débuté en avril 2013, grimpe peu à peu dans le paysage lyonnais. Plus d une dizaine des futurs 39 étages sont d ores et déjà construits. L ensemble sera normalement livré en décembre 2015. Elle sera dès lors la plus haute tour de Lyon avec ses 200 mètres de hauteur. Second quartier d affaires français avec un loyer près de deux fois moins élevé qu à la Défense, Lyon peut prétendre intéresser l installation d un siège national dans son quartier d affaires. La construction de cette nouvelle tour devrait également permettre à Lyon de s affirmer un peu plus dans le paysage européen. Les valeurs locatives restent très attractives et Lyon peut rivaliser avec des villes telles que Barcelone, Milan ou Francfort. L affirmation de sa skyline permettra d accroître son «aura» au niveau européen.
I 3 En direct du marché Le marché lyonnais retrouve ses grands utilisateurs L activité de Rhône-Alpes peine à repartir franchement. Cependant, le dynamisme de Rhône-Alpes ne se dément pas, et plusieurs indicateurs sont mieux orientés dans la région qu au niveau national. Ainsi, les exportations rebondissent au premier trimestre 2014, alors qu elles ont ralenti dans l ensemble du pays. Le taux de chômage augmente modérément, et reste inférieur de plus d un point au niveau national. Enfin, l emploi fléchit légèrement, mais, là encore, la baisse est plus contenue dans la région qu ailleurs. Les grands utilisateurs ont été actifs sur le marché lyonnais Bien qu en repli de 19%, la demande placée atteint près de 153 000 m² et se place au-dessus de la moyenne de cette dernière décennie. Après un début 2014 manquant clairement de mètres carrés, la seconde moitié d année est dynamisée par les grandes transactions. La baisse observée en début d année ralentit, et la hausse du rythme des grandes transactions n y est sans doute pas étrangère. En effet, bien que le nombre global de transactions soit moins important,le nombre de grandes transactions est quant à lui supérieur. Les grands utilisateurs, absents sur les premiers mois de l année, ont signé en plus grand nombre, notamment depuis le mois d avril. Les petites surfaces de moins de 500 m² restent un socle du marché lyonnais et ne représentent pas moins de 80% du nombre de transactions réalisées sur le territoire lyonnais. Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers du volume global annuel depuis 6 ans. Ce segment est un bon indicateur du dynamisme de l économie locale. Alors que la moyenne annuelle sur les 6 dernières années atteint 28%, ce sont 33% des surfaces globales qui ont été placées sur l ensemble des territoires périphériques de l agglomération lyonnaise en 2014. Ce résultat est clairement porté par les grandes transactions. 8 transactions de plus de 1 000 m² ont été réalisées en périphérie dont : - La société SEB a acheté 10 600 m² sur le programme Parc Mail à Ecully - Biomerieux a acquis 5 000 m² sur la commune de Marcy l Etoile - GFC - CIRMAD a pris à bail 4 994 m² sur l immeuble Hub Business à l aéroport St Exupery. Demande placée Source : JLL/CECIM 152 955 m 2 Nombre de transactions 27 3 ème trim 2013 Source : JLL/CECIM > 1 000m 2 +2 < 500m 2 241 3 ème trim 2014 29 3 ème trim 2014
I 4 Les valeurs locatives restent stables Dans l ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre entre l offre et la demande, ce qui n est pas le cas sur des marchés plus concurrentiels où les valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs potentiels, et peuvent faire l objet de réajustement à la baisse. Le loyer prime de la Part-Dieu reste sur des bases de 300 HT/m²/an, correspondant à la valeur locative d un espace de première catégorie sur la meilleure localisation de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 HT/m²/an sur des immeubles hors IGH. Le 6 ème arrondissement, la Presqu Ile et la Part-Dieu voient leur valeur locative moyenne se positionner entre 170 et 210, valeur soutenue par le déficit chronique d offres disponibles. Les secteurs de Confluence, Gerland, Vaise, et Est progressent légèrement et se situent entre 120 et 155 HT/m²/an. L offre disponible en progression Sur un an, l offre de seconde main progresse de 22% pour un volume de 219 000 m². La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène. L offre neuve, quant à elle, progresse de 15% pour atteindre un total de 123 000 m². Les livraisons d opérations significatives des derniers trimestres ont fait progresser le stock. Les taux de vacance restent contrastés d un secteur à l autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 7,1% contre 5,4% pour l intramuros. Le secteur de La Part Dieu sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de vacance autour de 3%, sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd hui 3,8%. Les livraisons des deux opérations neuves «Equinox» (10 300 m²) et «Be» (11 000 m² dont 6 200 m² encore disponibles) ont apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. A ce jour, on compte 225 000 m² de projets en cours de construction dans l agglomération et livrables d ici 2016. 57% de ces surfaces sont d ores et déjà précommercialisées, ce qui démontre s il le fallait encore, l attrait des grands utilisateurs pour les surfaces neuves. Loyer prime ( /m2/an) Part-Dieu en hausse Source : JLL 270 Taux de vacance Source : JLL 300 valeur IGH 3 ème trim 2013 3 ème trim 2014 fin 2013 3 ème trim 2014 6,0 % Immeubles neufs en cours de construction livrables dans les 3 ans 225 000 m 2 57 % pré-loués Lyon : un marché immobilier sécurisé pour les investisseurs Avec 497 millions d euros investis, le marché lyonnais de l investissement se porte bien malgré une légère baisse de 5% par rapport au 3 ème trimestre 2013. Le marché lyonnais de l investissement s est principalement construit sur des opérations de taille moyenne. 73% des signatures se sont réalisées sur des montants inférieurs à 15 millions d euros, pour 27% des volumes investis. Les arbitrages de plus de 15 millions d euros cumulent, quant à eux, 364 millions d euros en 12 transactions.
I 5 La vente la plus importante du semestre est celle de la tour Incity. La Caisse d Epargne Rhône-Alpes l a acquise pour son propre usage et aura la SNCF comme locataire. Cette dernière avait signé un BEFA en février 2013 pour 22 300 m² de surfaces locatives. Le montant de cette transaction reste à ce jour confidentiel. Le marché de l investissement, traditionnellement diversifié en termes de typologie d actifs, se concentre principalement sur les actifs tertiaires pour 56% du volume, suite notamment aux grandes transactions actées sur ces 6 derniers mois. La part des actifs logistiques revient à 20% du total, notamment grâce à la cession de portefeuilles. Notons également l arrivée sur le marché de nouveaux actifs liés à la santé. En l espace d une dizaine d années, les fonds d investissement sont devenus des acteurs incontournables du secteur privé de la santé. L arbitrage de la Clinique du Parc dans le 6ème arrondissement de Lyon a représenté, en 2014, 11% des volumes investis sur l agglomération. La part des VEFA revient à un bon niveau en 2014. 4 transactions ont été réalisées sur des actifs en cours de développement, deux immeubles tertiaires, un immeuble mixte ainsi qu un entrepôt logistique pour un montant global de 167,8 millions d euros. Les opérations entièrement louées sont également très majoritaires puisque les trois quarts des volumes investis l ont été sur des actifs entièrement loués, ce qui reste supérieur à la part de ces 10 dernières années qui s établit à 60%. Les investisseurs français dominent le marché depuis maintenant plusieurs années. A fin septembre, ils totalisaient plus de 80% des volumes investis sur le marché lyonnais : 17 des 23 transactions de plus de 15 millions d euros ont été signées par des investisseurs nationaux. Les grands investisseurs étrangers se positionnent actuellement sur des actifs logistiques. Nombre de transactions Source : JLL 123,63 M 5 3 ème trim 2013 15-30 M Volume d investissement par type d actifs 278,0 M 101,0 M 53,0 M Source : JLL 192,34 M 3 ème trim 2014 Bureaux 6 Entrepôts Santé La demande de produits core reste soutenue alors que l offre demeure toujours insuffisante. Le taux de rendement prime sur Lyon Part-Dieu devrait atteindre 5,50% notamment grâce à la cession d un actif d envergure sur ce secteur. Ce déséquilibre entre l offre et la demande va perdurer encore quelques trimestres et devrait maintenir une pression baissière sur les taux. 27,0 M 25,0 M 13,0 M Commerces Mixte : Bureaux - Commerces Locaux d activité Les transactions notables Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir : - L acquisition par la caisse d Epargne Rhône-Alpes de la Tour Incity à la Part-Dieu d une surface de 42 300 m². - L acquisition par Primonial REIM de la Clinique du Parc à Lyon 6ème d une surface de 15 400 m², pour un montant de 52,7 millions d euros. - L acquisition par la SCPI Atlantique Mur Régions d un immeuble de bureaux à Dardilly d une surface de 7 806 m², pour un montant de 25,7 millions d euros. - L acquisition par la Française REM d un immeuble de bureaux et de commerce Higashi sur le secteur de la Confluence sur 5 820 m², pour un montant de 25 millions d euros. - L acquisition par Prologis d un entrepôt logistique à Satolas-et-Bonce d une surface de 44 000 m², pour un montant de 21,8 millions d euros. - L acquisition par Rockspring d un entrepôt logistique à Dagneux d une surface de 40 403 m², pour un montant de 21 millions d euros. Taux de rendement prime bureaux Source : JLL QCA Part-Dieu 5,50 % - 5,80 %
I 6 Perspectives 2014 : optimisme de mise Depuis la fin du printemps, l ensemble des indicateurs économique tend à fléchir, non seulement en France mais également en Europe alors que le mot «déflation» revient de plus en plus fréquemment sur le devant de la scène. Ainsi, alors qu au printemps les économistes anticipaient encore une croissance du PIB de l ordre de 0,8 à 1% pour la France en 2014, les perspectives ont été très notablement dégradées. Aujourd hui on ne parle plus que de 0,5% de croissance pour 2014 et 1,1% pour 2015 (source Consensus Forecast septembre 2014). L indicateur de Climat des Affaires s est également érodé et à 91 points en septembre, ce dernier est loin de sa moyenne de long terme. Selon l INSEE la reprise de l activité devrait se consolider dans les pays anglo-saxons au 2 nd semestre, grâce à une demande dynamique et un rebond de l investissement des entreprises. Si en Europe la tendance est à l attentisme et aux économies du côté des entreprises, la dépréciation de l Euro pourrait toutefois les pousser à réviser leurs prévisions d exportations et à augmenter leurs dépenses, amenant ainsi un peu de croissance. Toutefois, de nombreux aléas pèsent sur les prévisions pour les mois à venir et la tendance reste à la prudence. Marché locatif Dans une conjoncture économique difficile, l agglomération lyonnaise maintient son attractivité. Après un début d année en retrait, le marché tertiaire lyonnais a repris des couleurs. La qualité et la diversité des offres proposées sont de véritables atouts, la demande pour les produits neufs demeure soutenue et devrait se maintenir dans les trimestres à venir, notamment sur les secteurs les plus recherchés. L agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. De belles transactions ont été signées et d autres signatures sont attendues dans les prochains mois. Nous devrions la barre des 200 000 m² placés d ici la fin de l année. Lyon est passé depuis quelques années du statut d une ville de province à celui d une Eurocité. L agglomération a progressé d année en année, et est désormais confrontée à des villes européennes qui ont une notoriété spontanée plus importante. La métropole lyonnaise a acquis une attractivité auprès des grands acteurs économiques, supérieure aux autres métropoles françaises, comme Marseille, Lille, ou Bordeaux. Marché de l investissement Lyon reste un marché sécurisé et recherché par les investisseurs nationaux et internationaux intéressés par les régions françaises. La forte demande et l offre d immeubles de première catégorie restant faible, le taux de rendement prime devrait confirmer son positionnement à 5,50% d ici la fin de l année. Les investisseurs français sont majoritaires et le resteront cette fin d année. Les investisseurs étrangers ont pour la plupart référencé la région lyonnaise comme cible potentielle. L agglomération lyonnaise est l une des 20 métropoles européennes privilégiées par les investisseurs immobiliers selon l étude «Emerging Trends in real Estate Europe 2014». De nombreux projets d envergure sont prévus au sein de la capitale des Gaules dans les prochaines années et devraient alimenter le niveau des VEFA. Le marché lyonnais est, depuis deux ans, passé à la vitesse supérieure et enregistre chaque année des transactions supérieures à 100 millions d euros. Au final, les volumes investis en immobilier d entreprises sur l agglomération lyonnaise en 2014 devrait être en léger retrait par rapport en 2013, notamment dû au manque d offres et devraient se situer autour de 750 millions d euros.
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I 8 Bloc-notes Des volumes d investissement record dans le monde au 1 er semestre 2014 Les volumes investis dans le monde au 1 er semestre 2014 ont atteint 297 milliards de dollars grâce aux excellents résultats des Etats-Unis et de l Europe, en hausse respectivement de 44% et de 37%. Le dynamisme des marchés nous a donc conduit à relever la prévision d investissement mondiale à 700 milliards de dollars pour 2014. Les marchés européens ont atteint leur meilleur niveau depuis 2007 avec 82,5 milliards d Euros d investissement au 1 er semestre. Si la France a été la «star» en raison des très grandes opérations réalisées au 1 er semestre, on retiendra également que les marchés d Europe du Sud redémarrent avec par exemple une progression de 159% du marché espagnol ou encore l excellente progression de la Russie en hausse de 73%. Les fonds de Private Equity ont été particulièrement actifs sur les marchés, en Europe ils ont d ores et déjà investi à mi-année autant que pour tout 2013 et représentent 13% du marché. 3 raisons expliquent l appétit de ces fonds pour les marchés européens : les fonds qui ont pour stratégie d investir en Europe ont levé des fonds record, les marchés européens restent attractifs par rapport au marché américain et ces investisseurs ont des inquiétudes sur le niveau de valorisation d autres actifs comme les actions qui sont déjà à des niveaux élevés. Au premier semestre on retient également que l activité de l investissement en commerce a redémarré après deux années relativement calmes en raison du manque de produits. Ainsi le segment des centres commerciaux a également contribué à la performance européenne avec 12 milliards d Euros d investissement à miannée. Le niveau atteint par le marché de l investissement en Europe nous a conduit à relever la prévision d investissement pour l année à un total de 180 milliards d Euros, soit une meilleure performance que celle de 2005 mais encore en-deçà des niveaux de 2006 et 2007.
I 9 Hôtel-Dieu : pose de la 1 ère pierre en septembre L Hôtel-Dieu de Lyon est l un des plus grands bâtiments de la Presqu Ile. Premier hôpital lyonnais (les premiers bâtiments sont attestés en 1184), il est construit en bordure ouest du Rhône. En 2007, il a été décidé de transférer ses services dans d autres établissements afin de pouvoir vendre son bâtiment et son site. C est au cours du mois de septembre que la première pierre du nouvel Hôtel-Dieu a été posée. La phase de commercialisation sera, quant à elle, lancée en juin 2015. Le gros des travaux ne devrait cependant pas débuter cette année. L essentiel, piloté par le constructeur Eiffage, est consacré à l élimination de cloisons intérieures, au désamiantage et aux fouilles archéologiques. Un morceau de fresque murale remontant à l époque gallo-romaine (1 er siècle après JC) a d ailleurs été trouvé. Le vestige est en cours de restauration. Le nouvel Hôtel-Dieu sera livré à la fin 2017. Le projet, qui prévoit notamment un hôtel 5 étoiles de 138 chambres, 17 100 m² de commerces et de restaurants, un centre de conventions et 12 logements, connaît encore de nombreuses inconnues. À commencer par la Cité de la gastronomie en cours d études, ou le pôle régional de promotion de la santé. Situés au-dessus des commerces sur 3 ou 4 étages, les bureaux du Grand Hôtel- Dieu offriront un large choix d implantations et de surfaces. Sur 13 600 m², ils se répartiront pour moitié dans les bâtiments neufs de la rue Bellecordière et la nouvelle Loge des Fous ainsi que pour l autre moitié dans les ailes historiques reconverties. Source : www.grand-hotel-dieu.com
I 10 Lyon : deuxième ville où il fait bon entreprendre A l occasion du Salon des Entrepreneurs qui s est tenu à Lyon les 11 et 12 juin, un sondage a été effectué pour cibler les villes de France où il fait bon entreprendre. Selon le sondage réalisé par l Institut Think pour Cerfrance et Novancia, Lyon arrive en deuxième position des villes attractives pour créer son entreprise. 36% des Français pensent alors qu il est bon entreprendre à Lyon et 22% estiment que son dynamisme économique s est amélioré récemment. En novembre 2013, un classement du même genre établi par L Entreprise-L Expansion et Ellisphere était plus clément avec la capitale des Gaules en la positionnant sur la première marche du classement des agglomérations de plus de 70 000 habitants.
I 11 ICC, ILAT et ILC : des indices déflationnistes Après avoir enregistré une légère progression le trimestre dernier, l ICC inverse de nouveau la tendance et repasse en zone négative au 2 ème trimestre 2014. En effet il a diminué de -0,98% sur 1 an pour s établir à 1 621 points. En parallèle, l ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle poursuivre sa baisse amorcée depuis 2 ans avec une progression de 0,24% sur 1 an. L indice s établit à 107,44 au 2 ème trimestre 2014. Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC demeure stable à 108,50 au 2 ème trimestre 2014. Depuis 1 an, l indice des loyers de commerces est resté dans une zone comprise entre 108,46 et 108,53 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE
I 12 Paris 40-42, rue La Boétie 75008 Paris T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 49 00 32 59 Nouvelle adresse à partir du 01/01/15 : Tour Coeur Défense 100-110 esplanade Charles de Gaulle, 92931 Paris La Défense Cedex Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 46 01 06 37 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis T : +33 1 40 55 15 15 F : +33 1 48 22 52 83 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon T : +33 4 78 89 26 26 F : +33 4 78 89 04 76 Marseille 2, place Sadi-Carnot 13002 Marseille T : +33 4 95 09 13 13 F : +33 4 95 09 13 00 Magali Pousson Consultante Géomarketing Etudes & Recherche - Lyon T : +33 4 78 17 13 13 magali.pousson@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche Paris T : +33 1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Laurent Vallas Directeur JLL Lyon T : +33 4 78 89 26 26 laurent.vallas@eu.jll.com www.jll.fr COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc. 2014 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.