TRBUNAL DE GRANDE NSTANCE DE PARS 18 chambre 2ème secton N RG : 09/11087 N MNUTE : 1 contradctore Assgnaton du : 02 Jullet 2009 JUGEMENT rendu le 13 Janver 2011 Expédtons exécutores délvrées le : 13 JAN. 2011 DEMANDERESSE S.A.R.L. CHARLES B 55 rue de Rvol 75001 PARS représentée par Me Phlppe-Hubert BRAULT, du CABNET BRAULT & Assocés, avocats au barreau de PARS, avocat postulant et pladant, vestare #J082 DEFENDERESSE S.A.S. HEMATTE, représentée par son Présdent la S.A.S. OFREM 26 avenue des Champs Elysées 75008 PARS représentée par Me Gna MARUAN, de la SCP JACQUN - MARUAN, avocats au barreau de PARS, avocat postulant et pladant, vestare #P0428 COMPOSTON DU TRBUNAL Mme THARASSE, Vce-Présdente Mme GOUDET, Vce-Présdente Mme PAULMER-CAYOL, Juge assstéee de Laurence BOUVER, Greère DEBATS A laudence du 24 Novembre 2010 tenue en audence publque devant Mme THARASSE, uge rapporteur, qu, sans opposton des avocats, a tenu seule laudence, et, après avor entendu les consels des partes, en a rendu compte au trbunal, conormément aux dspostons de lartcle 786 du Code de procédure cvle. Page 1
Audence du 13 anver 2011 18ème chambre 2ème secton Jugtn l RG 09/11087 JUGEMENT Par mse à dsposton au Gree Contradctore en premer ressort Sous la rédacton de Cécle THARASSE. Par acte du 2 ullet 2009, la S.A.R.L. Charles B a at cter la S.A.S. Hématte pour vor uger quà la sute de la demande de renouvellement du 6 un 2007, le bal commercal dont elle bénéce a été renouvelé à compter du 1 er octobre 2007 et à ttre subsdare pour vor xer à la somme de 885.646 euros le montant de lndemnté dévcton qu lu est due en applcaton de lartcle L. 145-28 du Code de commerce. Par acte du 29 ullet 2009, la S.A.S. Hématte a at cter la S.A.R.L. Charles B pour vor valder le congé avec reus de renouvellement qu lu a été délvré le 29 mars 2007 et xer lndemnté doccupaton due depus le 1 er octobre 2007 à la somme de 51.600 Euros. Les deux aares ont at lobet dune oncton. Par ordonnance du 3 octobre 2007, le uge des réérés a désgné Monseur Jean- Claude DUBOS en qualté dexpert, avec pour msson de détermner le montant des ndemntés dévcton et doccupaton. Aux termes de ses dernères écrtures sgnées le 23 novembre 2010, la S.A.R.L. Charles B a conclu aux ns de vor : - constater que dans le déla de deux ans mpart par lartcle L. 145-60 du Code de commerce, la socété balleresse na nullement contesté la valdté de la demande de renouvellement qu a été sgnée suvant explot du 6 un 2007 pour prendre eet au 30 septembre 2007, n davantage le caractère novatore de cette dernère au regard des ntatves précédemment prses par la socété HEMATTE qu a noté un congé rrégulèrement délvré au preneur, en labsence de toute recherche nhérente aux modaltés dexplotaton du onds, - dre et uger en conséquence que le bal commercal dont bénéce la socété CHARLES B se trouve renouvelé pour une durée de neu années à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer annuel de 20.666 euros hors taxes, - dre et uger que le prx en vgueur à la date dexpraton du bal demeurera seul exgble usquà ce que le balleur at at connaître le montant de ses prétentons dans les termes de lartcle L. 145-11 du Code de commerce sot, selon les écrtures sgnées, le 6 août 2009, - dre et uger ny avor leu de statuer sur la valdaton du congé au bénéce duquel le balleur a mplctement mas nécessarement renoncé dès lors qul na donné aucune sute à la notcaton de la demande de renouvellement sgnée pour le terme du bal commercal par le preneur, de même que pour les mots précédemment développés, - dre et uger que la clause déchelle moble à ncdence trennale qu dspose que le loyer varera proportonnellement à lndce du coût de la constructon publé par lnsee, en précsant que lndce de base retenu est celu du 2ème trmestre 1998, valeur 1058, mplque nécessarement - en labsence de toute dsposton contrare - la réérence explcte et constante à lndce de base ans chos et, par voe de conséquence, au loyer dorgne du bal, et ce quelles que soent les allégatons de la socété balleresse, de telle sorte qul sagt dune clause réputée non écrte avec les conséquences qu en découlent tant en ce qu concerne le renouvellement du présent bal que les loyers perçus au cours du bal échu, - dre et uger que cette clause ne peut recevor applcaton à loccason du bal présentement renouvelé, dont le loyer ne pourra être révsé que par applcaton des artcles L.145-38 et R.145-22, alnéa 2 du Code de commerce, Page 2
Audence du 13 anver 2011 18ème chambre 2ème secton Jugtn l RG 09/11087 - dre et uger que la socété HEMATTE devra - en tout état de cause - rembourser à la socété CHARLES B toutes sommes perçues au cours du bal échu, en sus du. loyer ntalement en vgueur, sot 15.710,18 euros hors taxes, doù un trop-perçu»? pendant la durée du bal échu sélevant à la somme de 12.918,54 euros,! Subsdarement pour le cas où par mpossble la Jurdcton sase estmerat valable et ondé le congé avec reus de renouvellement précédemment sgné à eet du 30 septembre 2007 à lntatve de la socété HEMATTE : 1) Sur la xaton de lndemnté doccupaton :» - vor xer dans cette hypothèse à la somme de 43.860 euros hors taxes et hors charges le montant annuel de lndemnté doccupaton due par la socété CHARLES B, occupant mantenu dans les leux usquà xaton et paement de lndemnté? dévcton, - déclarer la socété HEMATTE nondée en ses dérentes demandes, ns et! prétentons, len débouter, - dre et uger de même que la clause déchelle moble dont le balleur tente dnvoquer le bénéce ne peut davantage sapplquer dès lors quelle a été stpulée que dans la ï seule hypothèse du paement dun loyer et que sa ormulaton contrare aux dspostons de lartcle L. 112-1 du Code monétare et nancer mplque quelle sot réputée non écrte avec les conséquences qu en découlent. 2) Sur lndemnté dévcton : t - vor xer à la somme de 776.000 euros le montant de lndemnté dévcton due à la socété CHARLES B qu bénécera de plen drot du manten dans les leux usquau paement de lntégralté de lndemnté due, - dre et uger que ladte ndemnté portera ntérêts au taux légal à compter de la t décson à ntervenr, - dre en outre que dans le cas où la rupture du contrat de traval dun des salarés de [ lactuel explotant devrat être prs en charge par la socété CHARLES B, le balleur, sera tenu de lndemnser sur ustcaton des sommes payées de ce che l conormément à la ursprudence de la Cour de cassaton, - déclarer la socété HEMATTE nondée en ses dérentes prétentons, len débouter, et ce en partculer au ttre des dommages-ntérêts sollctés dans des condtons partculèrement allaceuses, de même que sur le ondement de lartcle 700 du Code de procédure cvle, alors que cest au balleur, qu prend lntatve de reuser le renouvellement, de supporter tous les coûts qu en découlent, S - vor désgner les Servces du Séquestre Jurdque de Monseur le Bâtonner de lordre des Avocats au barreau de Pars en qualté de séquestre de lndemnté. dévcton qu sera xée par le Trbunal et xer sa msson dans les termes de lartcle l L. 145-29 du Code de commerce, - dre ny avor leu à exécuton provsore,, - vor xer à 4.000 euros le montant de lndemnté due au ttre des ras rrépétbles exposés par le preneur évncé tant dans le cadre des précédentes opératons dexpertse > que de la présente nstance et condamner de ce che la SAS HEMATTE, - la condamner en outre aux enters dépens dont dstracton au prot de Maître î Phlppe-Hubert BRAULT, CABNET BRAULT & Assocés, en vertu des ; dspostons de lartcle 699 du Code de procédure cvle. t Aux termes de ses dernères écrtures sgnées le 10 novembre 2010, la S.A.S. Hématte a conclu aux ns de vor : * à ttre prncpal, - valder le congé avec reus de renouvellement délvré par la socété HEMATTE le 29 mars 2007, - vor xer lndemnté doccupaton due par la socété CHARLES B. depus le 1er octobre 2007 à la somme de 107.500 Euros et subsdarement à la somme de 51.600 Euros hors taxes et hors charges par an, - dre que cette ndemnté doccupaton devra subr les mêmes ndexatons que celles du loyer xé contractuellement, * à ttre nnment subsdare, - vor xer le nouveau loyer annuel dû par la socété CHARLES B. à compter du 1er octobre 2007 à la somme de 107.500 Euros hors taxes et hors charges, { Page 3
J Audence du 13 anver 2011 18ème chambre 2ème secton Jugtn l RG 09/11087, - condamner la socété CHARLES B. au paement du dérentel entre cette somme { xée et les loyers (ndemntés doccupaton) précédemment payés par cette dernère, ; - dre que les ntérêts seront dus au ttre de lartcle 1155 du Code cvl sur ce dérentel ans que lanatocsme au sens de lartcle 1154 du Code cvl. * en tout état de cause, ; - condamner, compte tenu de sa parate mauvase o, la socété CHARLES B. au b paement dune somme de 10.000 Euros à ttre de dommages et ntérêts, - condamner la Socété CHARLES B. au paement dune somme de 5.000 Euros sur le ondement de lartcle 700 du Code de procédure cvle, : - condamner la Socété CHARLES B. en tous les dépens, dont dstracton au prot de } Maître Gna MARUAN, SCP JACQUN-MARUAN, Avocat au Barreau de Pars,. conormément aux dspostons de lartcle 699 du Code de procédure cvle. \ MOTFS DE LA DECSON : Par acte sous seng prvé en date du 15 octobre 1999, la Casse des Retrates du Crédt Foncer aux drots de laquelle se trouve auourdhu la S.A.S. Hématte donnat en renouvellement de bal à la S.A.R.L. Charles B dvers locaux commercaux à usage de "conecton, bonnetere, lngere, chaussures" stués à Pars 1 er, 55 rue de Rvol, pour une durée de neu années entères et consécutves ayant commencé à courr le 1 er octobre 1998, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 103.052 Francs, sot 15.712,18 Euros. Par acte extra-udcare du 29 mars 2007, la S.A.S. Hématte a délvré à la socété locatare un congé avec reus de renouvellement et ore de paement dune ndemnté dévcton pour le 1 er octobre 2007. Par acte du 6 un 2007, la S.A.R.L. Charles B, qu ndque quelle navat pas eu connassance du congé délvré chez son locatare-gérant, a noté au balleur une demande de renouvellement, rappelant les dspostons de lartcle L.145-10 du Code de commerce. J t La S.A.R.L. Charles B estme que la balleresse nayant pas contesté la valdté de la demande de renouvellement dans le déla de deux années, l ny a pas leu de statuer sur la valdté du congé, mas seulement de xer le montant du bal renouvelé. l ressort de lexamen du congé du 29 mars 2007 que celu-c a été délvré au 55 rue de Rvol, selon les modaltés prévues à lartcle 656 du Code de procédure cvle,» lhusser nstrumentare précsant que le nom de la S.A.R.L. Charles B gurat sur la * lste des occupants et que le domcle a été certé par une vendeuse présente dans les [ leux qu a reusé la cope. Cette adresse est celle ndquée au regstre du commerce, comme étant le sège de la socété. l ne saurat par conséquent être reproché au balleur davor délvré lacte au 55 rue de Rvol, sège de la socété et seule adresse connue de lu, conrmée de surcroît par > une personne présente dans les leux qu nétat pas habltée à recevor lacte, peu ï mportant que le onds at été donné en locaton-gérance, dès lors que la socété \ locatare na pas prs la précauton de transérer son sège socal et de sassurer que les { courrers délvrés à cette adresse pouvaent lu parvenr. { Aux termes de lartcle L.145-10 du Code de commerce, à déaut de congé, le [ locatare qu veut obtenr le renouvellement du bal dot en are la demande dans les sx mos qu précèdent lexpraton du bal et le cas échéant au cours de sa! reconducton. Dès lors que le balleur avat manesté son ntenton de ne pas renouveler le bal pour sa date dexpraton, la demande de renouvellement ormulée postéreurement est sans eet. Peu mporte que le balleur, qu a dores et déà reusé le renouvellement du bal, nat pas rétéré ce reus dans les tros mos de la demande de renouvellement, n contesté la valdté de cette demande de renouvellement, le texte vsant expressément lhypothèse du déaut de congé. Page 4
Sur la demande de resttuton des loyers trop perçus Le bal précse dans un paragraphe nttulé "révson" que "/e loyer sera révsable à chaque pérode trennale sot pour la premère os le premer octobre 2001" et * ndque "cette révson ouera de plen drot sans qu l sot beson dune notcaton \ préalable. Le loyer varera proportonnellement à lndce du coût de la constructon publé par lnsee. Lndce de base retenu est celu du deuxème trmestre 1998, \ valeur 1058". Cette clause, contrarement à son nttulé, sanalyse en réalté en une clause déchelle ; moble en rason du caractère automatque de lndexaton. \ Aux termes de lartcle L.l 12-1 du Code monétare et nancer, est réputée non écrte toute clause dun contrat à exécuton successve prévoyant la prse en compte dune pérode de varaton de lndce supéreure à la durée sécoulant entre chaque révson. Le légslateur a par cette dsposton de toute évdence voulu exclure que, par le bas dune clause déchelle moble lcte, l sot pratqué une ndexaton des loyers dun montant supéreur à lndce. Sont ans vsées les clauses par lesquelles le loyer dorgne est ndexé sur la base dun ndce remontant à plus de douze mos du our où lndexaton est pratquée, ce qu revent en eet à pratquer une ndexaton supéreure à la varaton de lndce. l convent pour nterpréter les conventons, de sattacher non au sens lttéral des termes mas de rechercher la volonté commune des partes. En lespèce, la réérence à lndce du deuxème trmestre 1998, est celle du derner ndce publé lors de la prse deet du bal le 1 er octobre 1998. Par le bas de la clause déchelle moble, le loyer a été porté à la somme de 16.912,94? Euros résultant de lapplcaton de lndce du 2 ème trmestre 2001 rapporté à celu du S 2 eme trmestre 1998, sot un écart de tros années. Au 1 er octobre 2004, le loyer a été î porté à la somme de 18.813,60 Euros par applcaton, au loyer résultant de la premère \ ndexaton, de lndce du 2 ème trmestre 2004 rapporté à celu du 2 ème trmestre 2001, sot également un écart de tros années. \ Cette méthode de calcul est strctement dentque à celle résultant de lapplcaton y drecte de la clause dndexaton au loyer dorgne. En eet, en applquant strctement la clause ltgeuse, le calcul aurat dû être pour la deuxème ndexaton le rapport au loyer dorgne, de lndce du deuxème trmestre 2004 sur celu du deuxème trmestre 1998, sot dans cette hypothèse un écart de sx années par rapport ï au loyer dorgne, ce qu correspond exactement à la durée écoulée entre les révsons. La clause ltgeuse mentonnant une réérence à lndce du deuxème trmestre 1998, ï sans mentonner à quel loyer la varaton de lndce sapplque, na donc pas pour \ eet de are subr au loyer une varaton de lndce supéreure à la durée sécoulant entre chaque révson. l naurat pu en être autrement que dans lhypothèse où la clause dndexaton naurat pas prévu une varaton proportonnelle à lndce, ce { quelle a expressément exclu en ndquant que "7e loyer varera proportonnellement } à lndce du coût de la constructon". ( Les demandes tendant à vor déclarer cette clause non écrte et à obtenr la resttuton du trop versé seront donc écartées. /» Sur lndemnté dévcton Lexpert a déposé son rapport le 21 anver 2009 : l estme que lndemnté dévcton dot prendre le caractère dune ndemnté de transert. Page 5
Audence du 13 anver 2011 18ème chambre 2ème secton Jugt n 1 RG 09/11087 l estme que cette ndemnté dot être xée en oncton de la valeur du drot au bal et propose de vor chrer cette ndemnté dévcton toutes causes conondues à la somme de 430.000 Euros dans lhypothèse dun loyer plaonné et de 295.000 Euros dans lhypothèse dun loyer déplaonné. l propose de xer lndemnté doccupaton à la somme annuelle de 47.000 Euros. Le reus de renouvellement sgné par le balleur a ouvert drot au prot du locatare, dune part, en vertu de lartcle L. 145-14 du Code de commerce, à une ndemnté dévcton dont le prncpe nest pas dscuté en lespèce, et dautre part, selon lartcle L. 145-28 du même code, au manten dans les leux usquau paement de cette ndemnté. En outre, le manten dans les leux uste, daprès lartcle précté, le versement au proprétare dune ndemnté doccupaton à compter du 1 er octobre 2007 et usquà la lbératon des locaux. SUR LE MONTANT DE LNDEMNTÉ DÉVCTON. Les locaux sont stués à Pars 1 er, 55 rue de Rvol mmédatement après la rue des Lavandères. Lexpert ndque auste ttre que la rue de Rvol consttue une artère centrale et un axe de passage mportant dans laxe est-ouest de la vlle de Pars. l précse que laccès par route est relatvement dcle sagssant dun axe rouge sans possblté de statonnement, mas que le statonnement reste possble dans les nombreux parkngs publcs mplantés à proxmté. Le local bénéce par alleurs dune excellente desserte par les transports en commun pusqul est stué à proxmté mmédate dune des sortes du métro Châtelet, sorte qu dessert également la lgne 14 "Meteor", et de la staton "les Halles". La commercalté de la rue est tournée prncpalement vers léqupement de la personne avec de nombreuses ensegnes, vsant prncpalement une clentèle populare et de tourstes. l a estmé que la commercalté des leux état très bonne et adaptée à la destnaton contractuelle, sagssant dun magasn de vente de chaussures. Les locaux dépendent dun mmeuble dangle ancen à açade en perre de talle et maçonnere de brques, élevé sur sous-sol de caves, dun rez-de-chaussée avec entresol commercal, de cnq étages drots et dun 6 ème et 7 ème sous combles. ls sont consttués au rez-de-chaussée dune boutque dsposant dune açade sur rue de 4,06 mètres avec une vtrne de 3,13 mètres. La boutque dune surace de 22,39 mètres comporte une tréme descaler en colmaçon permettant daccéder à lentresol. La largeur de lescaler, de 60 centmètres, ne permet cependant pas à la clentèle dutlser lentresol. Cet entresol, dune surace de 52,96 m 2 est aecté à usage de réserve et de santares. Les caves, au sous-sol dune surace de 43,44 m 2, sont accessbles à partr des partes communes, lancen escaler permettant laccès drect à la boutque ayant été condamné et ne servent quau stockage des cartons usagés. Cette conguraton partculère ne réserve quune très able surace à la vente. Les aménagements sont qualés comme étant à létat courant et les équpements standards. l convent néanmons de noter que la boutque dspose dun système de clmatsaton. Page 6
SUR LNDEMNTE PRNCPALE. t Aux termes de lartcle L.145-14 du Code de commerce, lndemnté dévcton est destnée à permettre au locatare évncé de vor réparer lenter préudce résultant du 1 déaut de renouvellement. } l est usuel de mesurer les conséquences de lévcton sur lactvté exercée an de \ détermner s cette dernère peut être déplacée sans perte mportante de clentèle auquel cas lndemnté dévcton prend le caractère dune ndemnté de transert ou ï s lévcton entraînera la perte du onds, ce qu conère alors à lndemnté dévcton une valeur de remplacement. Lavs de lexpert selon lequel lévcton entraînera la perte du onds na pas été < dément par la S.A.S. Hématte sur laquelle lartcle L. 145-14 du Code de commerce \ at reposer la charge de la preuve que le préudce sub par le preneur évncé serat mondre. Lévcton entraînera dès lors la perte du onds dont la valeur est au mons égale à la valeur du drot au bal. l ressort des chres communqués à lexpert que les résultats ont été les suvants : - année 2004 : pour un chre daares net de 690.967 Euros, un bénéce de 10.986 < Euros, - année 2005 sur 9 mos dexplotaton, le onds ayant été donné en locaton-gérance { en cours dannée : pour un chre daares de 372.034 Euros un bénéce net de 443 ^ Euros, [ - pour lannée 2006 un bénéce net de 8.001 Euros.» Le onds a été ms en locaton-gérance dans le courant de lannée 2005 en premer leu au prot de la socété SAM CHAUSS pus de la socété Senso moyennant le \ versement par cette dernère dune redevance de 43.300,89 Euros, outre le loyer des ) locaux. 1 Dans la mesure où les résultats du locatare-gérant ne sont pas communqués, lexpert, exclut une valorsaton en oncton des résultats et propose une valorsaton du onds \ par captalsaton de la redevance de gérance, le préudce sanalysant pour la S.A.R.L. \ Charles B en la perte de ce revenu, sot un prx de 258.842 Euros, prenant pour base la redevance de locaton-gérance actualsée sur neu ans au taux de 8,5 %. La Socété CHARLES B propose de son côté, conormément à lexpertse amable quelle a at établr une valeur de 538.866 Euros par valorsaton de la redevance à \ 7,85 % correspondant au taux nancer de base des OAT sur 10 ans (4,85 %), maoré } dun pont pour llqudté et de deux ponts pour prme de rsque. Cette dernère méthode de valorsaton de la redevance ne saurat cependant être \ retenue dès lors quelle est ssue dune expertse non contradctore sollctée par le s preneur. \ La valeur du drot au bal se calcule par la dérence entre le montant de la valeur locatve de marché et le loyer qu aurat été perçu s le bal avat été renouvelé, cette dérence étant elle même aectée dun coecent multplcateur au regard de lntérêt des locaux pour lactvté exercée. Lexpert udcare retent une surace pondérée de 43 m 2, la S. A.S. Hématte retenant quant à elle une surace pondérée de 45 m 2 sur la base de lexpertse amable quelle a at eectuer. s t l. Page 7
La pondératon des caves, non drectement relées à la boutque et équpées dun sol < en terre battue à 0,10 et des réserves du 1 er étage, accessbles par la boutque mas ï nutlsables pour la clentèle, à 0,30 correspond à une exacte apprécaton des coecents de pondératon à applquer aux suraces réelles en oncton des usages, de > la conguraton des leux et de lutlté par rapport à lensemble de chaque parte des locaux au regard de leur destnaton contractuelle. Concernant les suraces réelles, la S.A. S. Hématte ne produt aucun élément probant, tel quun mesurage par un géomètre, qu permettrat de contredre les mesures ] eectuées par lexpert udcare des suraces réelles. l convent par conséquent de retenr la proposton de lexpert qu a chré à 43 m 2 la surace pondérée des leux loués. Lexpert relève des termes de comparason évoluant de 597 Euros le m 2 (16 rue de Rvol en 2006 pour une actvté de prêt-à-porter et une surace de 597 m 2 ) à 2.568, Euros le m 2 (45 rue de Rvol en mars 2004 pour une actvté de prêt-à-porter, et une surace de vente de 295 m 2 ben congurée à langle de deux voes) pour des transactons sans pas-de-porte, de 757 Euros le m 2 (30 rue de Rvol, au trosème trmestre 2004 pour une surace de 88 m 2 ) à 3.282 Euros le m 2 (63 rue de Rvol, \ actvté de prêt-à-porter pour une surace de 151 m 2 ) pour des locatons avec pas-de- porte, après décaptalsaton du coût dacquston du drot au bal et de 1.200 Euros le m 2 (57 rue de Rvol, pour une actvté déqupement de la personne, surace * pondérée de 105 m 2 au 1 er anver 2004)à900 Euros le m 2 ( 188 rue de Rvol pour une actvté de boutere maroqunere artcles de Pars au 1 er avrl 2001) pour des. xatons udcares. La S.A.R.L. Charles B, par lntermédare de lexpert amable, cte de son côté des ( réérences comprses entre 597 Euros le m 2 (prêt-à-porter, 16 rue de Rvol, 67 m 2 en 2006) et 4.209 Euros le m 2 (FOOT LOCKER 45 rue de Rvol) pour des locatons nouvelles, de 500 à 1.100 Euros le m 2 pour des renouvellements amables, et de 1.045 à 1.200 Euros le m 2 pour des xatons udcares, toutes stuées rue de Rvol. l est maneste que dans lensemble des réérences ctées, dovent être retenues en prorté celles stuées sur la rue de Rvol, laquelle dspose dune commercalté qu lu est propre et plus partculèrement dans le tronçon stué entre lhôtel de vlle et la rue du Pont Neu dans lequel est stué le onds en cause. l convent en outre de retenr des éléments de comparason dont les suraces sont smlares. Au regard de ces observatons, l convent donc de relever les prx de 1.477 Euros, après décaptalsaton du pas-de-porte au 20 rue de Rvol pour 42 m 2 pondérés en, août 2004, et 1.477 Euros le m 2 au 44 rue de Rvol, pour 42 m 2 pondérés en un 2004. Compte tenu des éléments de comparason produts, des oblgatons respectves résultant du bal, de la destnaton des leux, de la qualté de lmmeuble, de lntérêt de lemplacement et des caractérstques des locaux sur lesquels porte le bal renouvelé, l convent de retenr un prx untare de 1.600 Euros le m 2 et une valeur t locatve annuelle globale de 68.800 Euros. { Contrarement à ce que soutent la S.A.S. Hématte, ren ne permet darmer que s < le bal avat été renouvelé, l aurat été déplaonné. t En eet, la seule arrvée densegnes natonales déqupement de la personne qu ont, paros remplacé dautres ensegnes, na pu en so moder la commercalté dun secteur bénécant de longue date dune orte commercalté. De même laugmentaton de la réquentaton de la staton de métro Châtelet, dont les voyageurs l se dspersent sur les très nombreuses bouches de métro, nest pas caractérstque dune modcaton notable, alors que par alleurs l est attesté par un rapport établ par { lateler parsen durbansme que la ermeture en 2005 des magasns de la Samartane Page 8
Audence du 13 anver 2011, 18ème chambre 2ème secton Jugtn l RG 09/11087! a déavorablement aecté la réquentaton de la rue de Rvol et notamment le lux de t chalands crculant douest en est sur le trottor mpar de la rue de Rvol qu consttuat laxe naturel de crculaton entre le métro et la Samartane. En outre, l est caractérstque que la réquentaton des statons Pont-Neu et Louvre-Rvol, stuées à proxmté, a en 2006 connu une désaecton. J l nest pas contesté que s le bal avat été renouvelé, le loyer plaonné aurat été, par réérence à lndce trmestrel du coût de la constructon et en se réérant au derner ; ndce connu à léchéance du bal au 30 septembre 2007 dun montant de 15.710 Euros» x 1385 /1058 sot 20.566 Euros. Le dérentel par an sétablt dès lors à la somme de 48.234 Euros. ; Le coecent de 8 retenu par lexpert est adapté à la qualté des leux décrts.» La valeur du drot au bal dot par conséquent être estmée à la somme de 385.872 Euros. Cette somme est supéreure à la valeur du onds de commerce et dot être retenue.? SUR LES NDEMNTÉS ACCESSORES. Le at que lndemnté dévcton prenne le caractère dune ndemnté de remplacement ne at pas obstacle à 1 apprécaton des ndemntés dtes accessores que subt le preneur évncé du at de lévcton. En outre la mse en locaton-gérance ne sut pas à établr que le locatare a renoncé à une nouvelle nstallaton. Fras de remplo : Ces ras sont destnés à permettre au locatare évncé de are ace aux ras qul devra débourser à loccason de lachat dun onds dune valeur équvalente à celu dont l est évncé et comprennent notamment les drots de mutaton de 4,80 % à payer et les ras dagence et de rédacton dacte. La proposton de lexpert de vor chrer à hauteur de 10 % du montant de lndemnté prncpale le montant de ces ras de remplo qu est conorme aux usages sera adoptée. l en résulte une ndemnté de ras de remplo de 38.587 Euros. Trouble commercal : Le trouble causé par le temps nécessare à une nouvelle nstallaton uste? lattrbuton dune ndemnté spécque.. Lexpert propose une ndemnsaton du trouble commercal calculée sur la redevance de locaton-gérance à hauteur de 10.575 Euros, montant qu sera retenu par le trbunal. Lndemnté dévcton est donc consttuée, outre lndemnté prncpale, de la somme des dérentes ndemntés préctées sot à la somme totale, pour les ndemntés, accessores de 49.162 Euros qul convent darrondr à 50.000 Euros, outre les ras J de lcencement. Lndemnté dévcton totale due à la S.A.R.L. Charles B sélève par conséquent à la t somme de 435.872 Euros. Page 9
Audence du 13 anver 2011 18ème chambre 2ème secton Jugtn l RG 09/11087 SUR LNDEMNTÉ DOCCUPATON. En applcaton de lartcle L. 145-28 du Code de commerce, le locatare évncé qu se mantent dans les leux est redevable dune ndemnté doccupaton usquau paement de lndemnté dévcton calculée daprès la valeur locatve, tout en corrgeant cette dernère de tous éléments dapprécaton. l résulte de lexamen de la valeur du drot au bal que le montant de la valeur locatve des leux loués sélève à la somme de 68.800 Euros par an. Cependant, lndemnté doccupaton dot être xée non pas au regard de la valeur locatve de marché mas au regard des condtons spécques de la stuaton des partes. En lespèce, la balleresse, depus la date deet du congé usquà la lbératon par la socété locatare des locaux, na à procéder à aucun nvestssement en vue de la mse sur le marché des leux loués contrarement à la stuaton qu aurat été la senne dans le cas dune locaton nouvelle, et na à are ace à aucun ras de transacton ou de négocaton, et ne subt ben évdemment aucune vacance des locaux. En outre la possblté dun paement de cette ndemnté doccupaton par compensaton avec lndemnté dévcton supprme tout rsque dmpayé et consttue un acteur de mnoraton de la valeur locatve. l convent donc de xer lndemnté doccupaton à la somme annuelle de 51.600 Euros. l y a leu par alleurs de tenr compte de la précarté des condtons doccupaton de la S.A.R.L. Charles B depus la date deet du congé et des dcultés qu en résultent pour lexplotaton du onds qu uste un abattement de 10 %. Lndemnté doccupaton due par la S.A.R.L. Charles B depus la date deet du congé sétablt dès lors à la somme annuelle de 46.440 Euros. Sagssant dune ndemnté doccupaton statutare, ren ne uste que celle-c asse lobet dune actualsaton en oncton des clauses contractuelles du bal. SUR LES AUTRES DEMANDES. La S.A.R.L. Charles B et la S.A.S. Hématte étant récproquement créancère et débtrce lune de lautre, l y a leu de constater que le paement de lndemnté dévcton et de lndemnté doccupaton sopérera de plen drot par compensaton. Lexstence du drot de repentr dont bénéce la S.A.S. Hématte en vertu de lartcle L. 145-58 du Code de commerce nterdt quune condamnaton sot prononcée pour assurer le paement de lndemnté dévcton. En labsence de condamnaton au paement de lndemnté dévcton, lartcle 1153-1 du Code cvl nest pas applcable et les ntérêts sur le montant de lndemnté dévcton ne sauraent courr à compter du prononcé du ugement, étant touteos rappelé que les ntérêts au taux légal seront susceptbles de courr à compter du commandement qu pourra être délvré à la S.A.R.L. Charles B en applcaton de lartcle L. 145-30 du Code de commerce. En rason du paement par compensaton de lndemnté dévcton et de lndemnté doccupaton, l ny a pas leu de condamner la S.A.S. Hématte au paement de cette dernère laquelle ne produra pas ntérêts à compter du prononcé du présent ugement. Page 10
Audence du 13 anver 2011 18ème chambre 2ème secton Jugtn l RG 09/11087 Lexercce du drot de repentr reconnu à la S.A.S. Hématte et le drot au manten dans les leux dont bénéce la S.A.R.L. Charles B ncompatbles avec lexécuton provsore qu en conséquence ne sera pas ordonnée.! La nomnaton dun séquestre apparaît en létat prématurée. S Lnstance et lexpertse ont eu pour cause la délvrance par la S.A.S. Hématte du \ congé reusant le renouvellement. l lu appartent en conséquence den supporter les 1 dépens, en ce comprs le coût de lexpertse ans que le montant de lndemnté allouée à la S.A.R.L. Charles B au ttre des dspostons de lartcle 700 du Code de ; procédure cvle. [ PAR CES MOTFS : Le Trbunal, statuant par ugement ms à dsposton au gree, contradctore et en J premer ressort, } Dt que par leet du congé comportant reus de renouvellement sgné le 20 mars [ 2007, le bal a prs n le 1 er octobre 2007, t Dt que lévcton entraîne la perte du onds exploté par la S.A.R.L. Charles B dans les locaux appartenant à la S.A.S. Hématte stués à Pars 1 er, 55 rue de Rvol, Fxe à la somme de 435.872 Euros (quatre cent trente-cnq mlle hut cent soxante- ^ douze euros) le montant de lndemnté dévcton toutes causes conondues due à la S.A.R.L. Charles B par la S.A.S. Hématte outre les ras de lcencement qu seront payés Dt que sur la ustcats, S.A.R.L. Charles B est redevable dune ndemnté doccupaton à compter du 1 er octobre 2007, Fxe le montant de cette ndemnté doccupaton à la somme annuelle de 46.440 Euros (quarante-sx mlle quatre cent quarante euros), outre les taxes et charges, Dt que la compensaton entre le montant de lndemnté dévcton et de lndemnté doccupaton sopérera de plen drot, Déboute la S.A.R.L. Charles B et la S.A.S. Hématte de leurs demandes tendant à are courr les ntérêts légaux sur les ndemnté dévcton et ndemnté doccupaton à compter du présent ugement, Condamne la S.A.S. Hématte aux enters dépens, en ce comprs les ras dexpertse et dt quls seront recouvrés conormément aux dspostons de lartcle 699 du Code de procédure cvle, Dt ny avor leu à ordonner lexécuton provsore. Fat et ugé à Pars, le 13 anver 2011. J LE GREFFER LE PRESDENT \ Lànence BOUVER Cécle THARASSE Page 11