LEMAN REAL SnapShot! Advisory Real Estate / Printemps 2015 Les bureaux, un marché à deux vitesses kpmg.ch/ RealEstate
Sommaire Les bureaux, un marché à deux vitesses Préface 5 L Arc lémanique en chiffres 6 Le marché des bureaux sur l Arc lémanique 6 Focus sur Genève 7 Focus sur Lausanne 8 Marché de l investissement 9 Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 3
Préface Madame, Monsieur, Swiss Real SnapShot! vous offre traditionnellement un aperçu des dernières tendances et des facteurs déterminants du marché des placements immobiliers en Suisse. Ce marché étant hétérogène et particulièrement segmenté, nous avons choisi, dans notre nouvelle publication Leman Real SnapShot!, de nous intéresser plus spécifiquement à l Arc lémanique. Pour cette première édition, nous vous proposons un panorama du marché des bureaux. KPMG Real Estate dispose de connaissances approfondies du marché immobilier suisse et international. Notre équipe pluridisciplinaire vous conseille et vous accompagne dans toutes vos problématiques immobilières. Vous trouverez en dernière page du Leman Real SnapShot! une présentation résumant nos services et indiquant comment vous pouvez bénéficier de nos prestations. Très bonne lecture! Cordialement, Ulrich Prien Partner, Head of Real Estate Switzerland Beat Seger Partner, Real Estate M&A KPMG Real Estate SnapShot! est également disponible pour les régions d Europe, d Asie et des Amériques. N hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur les marchés immobiliers globaux. Télécharger les publications: www.kpmg.com/global/en/industry/real-estate Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 5
Les bureaux, un marché à deux vitesses L Arc lémanique en chiffres L Arc lémanique, qui s étend de Genève à Montreux, est l une des régions les plus dynamiques de Suisse mais également d Europe. Les cantons de Genève et de Vaud regroupent une population totale d environ 1,218,800 habitants soit près de 15% de la population de la Suisse (GE: 469,400 habitants; VD: 749,400 habitants). Avec plus de 600,000 emplois en équivalent plein temps, ces deux cantons cumulent, fin 2014, un produit intérieur brut (PIB) d environ 108.5 milliards de CHF, soit 16.7% du PIB suisse (GE: 54.3 milliards de CHF; VD: 54.2 milliards de CHF). Au cours des 10 dernières années, la croissance a été de 2.5% par an en moyenne pour le canton de Genève et le canton de Vaud. Malgré ces bonnes performances, le taux de chômage y est relativement élevé. Il s établit à 5.4% de la population active dans le canton de Genève et à 5.1% dans le canton de Vaud. Fig. 1 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Indicateurs macroéconomiques 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 PIB réel - Genève PIB réel - Suisse Taux de chômage - Genève Sources: OCSTAT, SCRIS et KPMG PIB réel - Vaud Taux de chômage - Suisse Taux de chômage - Vaud Selon les résultats provisoires de 2014, le PIB genevois affiche une hausse de 2.1% en termes réels par rapport à 2013 (à comparer à 2.0% en Suisse). La croissance est ainsi légèrement moins soutenue que celle enregistrée en 2013 (+ 2.7%), mais demeure supérieure à celles des deux années précédentes (+ 1.6% en 2012 et + 0.3% en 2011). Le PIB vaudois affiche quant à lui une hausse de 1.9% pour 2014 après 2.1% en 2013 et 1.5% en 2012. Pour 2015, les prévisions nationales du groupe d experts de la Confédération Suisse ont été révisées à la baisse à 0.9% (contre 2.1% précédemment) suite à l abandon du cours plancher de 1.20 franc pour 1 euro le 15 janvier. Pour 2016, la croissance du PIB a été révisée à 1.8% (contre 2.4%). Le marché des bureaux sur l Arc lémanique Si les villes de Genève et de Lausanne polarisent l activité économique sur l Arc lémanique, de nombreuses entreprises sont implantées en dehors de ces deux pôles, en bordure du Léman, à l image de Nestlé à Vevey, de Chiquita Brands International à Rolle ou encore de Global Blue à Ey- sins. L attractivité internationale de la région ne se dément pas, tout récemment, Japan Tobacco International a investi dans la construction de son futur siège de 25,000 m², à Genève, dans le quartier de Sécheron. Autre exemple dans la zone industrielle d Etoy, à La Côte, le spécialiste japonais des soins bucco-dentaires et du corps Sunstar construit un second bâtiment, à côté de son siège. Pour beaucoup d entreprises internationales, l Arc lémanique dispose de nombreux atouts qui en font une implantation stratégique. Tout d abord, la région bénéficie d infrastructures routières (autoroutes A1 de Genève à Lausanne et A9 de Lausanne à Martigny) et ferroviaires de qualité. De plus, le cadre fiscale, réglementaire et juridique suisse (malgré les incertitudes actuelles qui ne semblent pas décourager les entreprises) ainsi qu une population particulièrement qualifiée sont de réels atouts. Enfin, elle offre une qualité de vie exceptionnelle entre lac et montagnes. Notons que selon le «Greater Geneva Berne Area» (GGBA), la Suisse occidentale (cantons de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Berne et du Valais), contrairement au reste de la Suisse, a connu une année 2014 record concernant l implantation d entreprises étrangères. En effet, 87 entreprises se sont installées dans ces six cantons, comparativement à 53 l année précédente. Cette augmentation s est produite malgré l adoption de l initiative contre l immigration de masse et malgré les incertitudes relatives à la réforme de l imposition des entreprises III (RIE III). Globalement, sur l ensemble de l Arc lémanique, le stock d offres de surfaces de bureaux, proposées à la location ou à la vente (y compris livraisons futures et offres grises), tend à progresser et cela, pour deux raisons principales. D une part, avec le ralentissement économique observé depuis la crise de 2007/2008 (à l exception de 2010), les entreprises tendent à rationaliser leurs surfaces: la surface louée est plus petite que la surface libérée. D autre part, les utilisateurs privilégient les surfaces neuves, ce qui incite les promoteurs et investisseurs à maintenir un haut niveau de construction de surfaces tertiaires, ce qui a deux conséquences majeures: le stock de bureaux augmente et les surfaces libérées, ne répondant plus aux standards du marché, peinent à être re-commercialisées. L émergence de ce marché à deux vitesses devrait maintenir un taux de vacance important pour les années à venir, vacance caractérisée par un stock d offre composé principalement de surfaces obsolètes tandis que dans le même temps, l offre en produit qualitatif devrait rester tendue. L emploi est le premier moteur de la demande supplémentaire en surface de bureaux. Les chiffres de croissance de l emploi observés depuis 2011, sont inférieurs à ceux observés lors des cycles précédents. Ils ont même été négatifs 6 / Leman Real SnapShot! / Printemps 2015
pour le secteur bancaire. Avec le ralentissement du taux de croissance de l emploi observé sur 2014, il est probable que la rationalisation des surfaces et la recherche d économie restent les deux des principaux moteurs de la demande. Les loyers des surfaces de bureaux bien situées (quartiers d affaires ou périphéries à proximité immédiate des axes de transports stratégiques), bénéficiant de prestations qualitatives devraient se maintenir. Par contre, des baisses significatives de loyer pourraient être observées sur les emplacements secondaires. Dans ce contexte actuel de croissance du stock d offre de surfaces disponibles et d allongement des délais d écoulement, les relations entre locataires et propriétaires se rééquilibrent voire, sur les secteurs en situation de suroffre, tournent, au profit des premiers. Ainsi, afin de rester compétitif et donc de louer leurs immeubles, les propriétaires accordent fréquemment des périodes de gratuité et/ou participent aux travaux d aménagement. L écart entre le loyer économique 1 et le loyer facial 2 tend à s accroître. Lors de renégociations, et afin de conserver leurs locataires, les propriétaires consentent des baisses de loyer, les locataires peuvent ainsi conserver leurs surfaces tout en s acquittant d un loyer proche du loyer de marché. Sauf sur ou sous-capacité, cette solution est particulièrement intéressante pour les locataires puisqu ils économisent les frais de déménagement, de remise en l état et frais d aménagement des nouvelles surfaces. Focus sur Genève: Les locaux administratifs se sont d abord construits sur la ville de Genève, où le parc est relativement ancien puisque 30% de ces surfaces se situent dans des bâtiments construits avant 1945. Leur développement s est par la suite effectué dans les communes suburbaines de Carouge, Lancy et Meyrin, où près de 60% des surfaces datent de la période 1960-1990, puis à Vernier, où la plupart des surfaces ont été construites après 1990. Sur l année 2014, la demande placée 3 a atteint plus de 92,500 m², un niveau équivalent à ceux enregistrés en 2010, 2011 et 2013 (60.000 m² en 2012). La demande 4 porte à 85% sur des surfaces inférieures à 250 m². Avec 69,833 m² vacants, le taux de vacance s établit à 1.57% sur le canton de Genève selon les statistiques de l OCSTAT. L offre de bureaux affiche ainsi une baisse de l ordre de 16.4% comparativement à 2013. Dans le même temps, le parc de bureaux 5 a progressé de 141,000 m² pour s établir à 4.503 millions de m². En 2014, le marché genevois a ainsi absorbé près de 155,000 m² de surface de bureaux. Fig. 2 200,000 m² 175,000 m² 150,000 m² 125,000 m² 100,000 m² 75,000 m² 50,000 m² 25,000 m² 0 m² -25,000 m² -50,000 m² -75,000 m² L évolution du marché de bureaux 2000 2001 2002 2003 Sources: OCSTAT, W&P et KPMG 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Offre Absorption nette Indice des loyers 2014 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 Au regard du volume de transaction, ces chiffres confirment l attrait des utilisateurs pour les surfaces de bureaux neuves et le volume important de pré-commercialisations. Les futures installations du Crédit Agricole Financements (CAF) et de KPMG au Pont-Rouge dans la zone du PAV (Praille-Acacias-Vernets) ou encore les 7,200 m² pré-loués du projet Skylab à Plan-les-Ouates, illustrent parfaitement cette tendance. Les statistiques des différents conseils immobiliers font ressortir une fourchette très large pour le stock d offre, allant de 140,000 m² à plus de 240,000 m². Par ailleurs, tous s accordent sur une tendance générale: l offre de bureaux est en nette progression depuis 2011. Ces éléments, contradictoires avec les chiffres de l OCSTAT, pourraient néanmoins trouver une explication par l importance des surfaces libérées par les utilisateurs, qui seront, très prochainement, remises sur le marché par les propriétaires. Cette offre de seconde main risquant par ailleurs de s écouler difficilement auprès des utilisateurs. Avec un accroissement de l offre proposée à la location, les loyers ont tendance à fléchir. Si la pression baissière se fait ressentir sur l ensemble du marché, elle devrait être beaucoup plus forte pour les produits de seconde main aux localisations secondaires. Le loyer prime s établit à 835 CHF/m²/an pour l hypercentre de Genève et à 500 CHF/m²/an en périphérie (sur la zone de l aéroport). Le loyer moyen ressort à environ 620 CHF/m²/an à Genève et à environ 440 CHF/m²/an en périphérie. Indice - Base 100 = 2000 1 Loyer réellement payé sur la durée d engagement ferme, il correspond au loyer facial duquel est déduit l ensemble des mesures d accompagnement 2 Loyer inscrit au bail, acté entre les deux parties 3 Chiffres DTZ Research 4 Observation de Colliers International Suisse SA 5 Chiffres OCSTAT Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 7
Fig. 3 1,000 CHF/m²/an 750 500 250 0 Distribution des loyers sur l agglomération genevoise Genéve Hypercentre Centre Rive Gauche Centre Rive Droite Aéroport / Ol Meyrin /Vernier Praille / Acacias / Vernets Lancy / Carouge Focus sur Lausanne: Selon l OFS/StatVD, l offre de bureaux vacants dans l agglomération lausannoise 7 s élève à 45,000 m² dont 12,000 m² à Lausanne même. Il n existe pas de statistique officielle présentant le stock de surfaces de bureaux sur Lausanne et son agglomération. Nous estimons toutefois le parc total à 2.34 millions de m² sur l agglomération et à 1.25 millions de m² pour Lausanne ville. Sur cette base, le taux de vacance ressortirait à 1.9% sur l agglomération et serait inférieur à 1% à Lausanne. A fin 2014, le stock d offre disponible sous 6 mois 8 était de l ordre de 145,000 m² dans la région Lausannoise, soit 8.1% de l ensemble des surfaces de bureaux (stock estimé d environ 1.8 millions de m²). Loyer Prime 1 er et 9 ème déciles Sources: Colliers International Suisse SA et KPMG La durée de commercialisation 6 s est allongée sur un an, passant de 8 à 15 mois pour les surfaces inférieures à 600 m² et à plus de 12 mois pour les surfaces supérieures à 1,000 m². En parallèle de l allongement de la durée de commercialisation, les mesures d accompagnement progressent significativement, certains propriétaires consentant de 12 à 18 mois de franchise de loyer (sous forme de gratuité ou de participation aux travaux). A moyen / long terme, les nouvelles infrastructures de transport en commun vont permettre l émergence de nouveaux quartiers; à l instar de la nouvelle liaison ferroviaire CEVA entre Genève et Annemasse. Autour de la future station Lancy Pont-Rouge, il est prévu la construction de 5 bâtiments d activités mixtes pour une surface de plancher brute d environ 120,000 m². 6 Observation de naef Selon Crédit Suisse, le nombre d offres de petites superficies a récemment augmenté. En l espace de deux ans, la taille moyenne des surfaces annoncées dans le Central Business District (CBD) est passée de 400 à 180 m². Sur l agglomération, en décembre 2012, le secteur tertiaire cumulait 155,980 emplois pour 22,661 établissements, sur un total de 189,451 emplois pour 26,690 établissements soit 82% des emplois et 85% des établissements. Malgré le ralentissement économique, la demande des utilisateurs reste importante, notamment sur le CBD et les périphéries sud et ouest. Si le CBD est fortement orienté sur les petites surfaces, les offres qualitatives de grandes surfaces sont recherchées par les entreprises comme l atteste la pré-commercialisation du projet de construction «Gare 39». L économie lausannoise étant fortement orientée vers la R&D 9, c est sans surprise que les entreprises de ce secteur 7 Aclens, Assens, Aubonne, Belmont-sur-Lausanne, Bioley-Orjulaz, Bottens, Bourg-en-Lavaux, Boussens, Bremblens, Bretigny-sur-Morrens, Buchillon, Bussigny-près-Lausanne, Bussy-Chardonney, Carrouge, Chavannes-près-Renens, Cheseaux-sur-Lausanne, Chigny, Cossonay, Crissier, Cugy, Daillens, Denens, Denges, Echallens, Echandens, Echichens, Ecublens, Etagnières, Etoy, Froideville, Jouxtens-Mézery, Lausanne, Lausanne, Lonay, Lully, Lussysur-Morges, Lutry, Mex, Mézières, Montpreveyres, Morges, Morges, Morrens, Paudex, Penthalaz, Penthaz, Préverenges, Prilly, Pully, Renens, Romanel-sur-Lausanne, Romanel-sur-Morges, Saint-Barthélemy, Saint-Prex, Saint-Sulpice, Savigny, Servion, Sullens, Tolochenaz, Villars-Sainte-Croix, Villars-sous-Yens, Vufflens-la-Ville, Vufflens-le-Château. 8 Chiffres Colliers Internationale SA 9 Recherche et développement 8 / Leman Real SnapShot! / Printemps 2015
d activité restent, en ces temps de ralentissement, un moteur de la demande en surfaces de bureaux. Le Biopôle à Epalinges au nord-ouest du CBD et le campus de l EPFL à Ecublens connaissent une croissance continue. L immeuble «Horizon 4-6», situé en haut de l avenue d Ouchy à Lausanne, rénové par Mobimo Holding et inauguré en septembre 2013, a été entièrement commercialisé depuis sa livraison. Il accueille notamment Nespresso sur les 4 premiers niveaux, Bombardier, Basler & Hofmann et Realstone. Les loyers prime dépassent les 400 CHF/m²/an pour l hypercentre de Lausanne et sont compris entre 280 et 315 CHF/m²/an en périphérie. Le loyer moyen ressort à environ 245 CHF/m²/an sur l agglomération. Fig. 4 CHF/m²/an 450 375 300 225 150 75 0 Distribution des loyers sur l agglomération lausannoise Lausanne Hypercentre Ville de Lausanne Sud-Ouest Loyer Prime 1 er et 9 ème déciles Sources: Colliers International Suisse SA et KPMG Les dernières surfaces de bureaux de l opération «Gare 39» sont même proposées à la location à 470 CHF/m²/an. Marché de l investissement Début 2015, la perspective d un vaste programme d assouplissement quantitatif par la Banque Centrale Européenne (BCE) a intensifié la pression sur le cours du franc suisse. Afin d éviter tout risque de perte de contrôle sur son bilan, Ouest-Lausanne Nord-Lausanne Est-Lausanne et compte tenu des difficultés probables du maintien de sa politique de stabilité, la BNS a simultanément décidé de supprimer son taux plancher et de réduire à -0.75% le taux d intérêt des comptes courants dépassant un certain montant. De plus, le cours cible du Libor à 3 mois a été déplacé en territoire négatif, dans une fourchette allant de -1.25% à -0.25%, contre -0.75% à 0.25% précédemment. La forte baisse des taux d intérêt accroît l attractivité relative (coûts d opportunité plus bas) des investissements immobiliers. Il faut donc s attendre à une demande croissante des investisseurs sur l immobilier de placement car ce segment offre un couple rendement / risque particulièrement attractif comparé à d autres placements, les bureaux n échappant pas à cette règle bien qu ils présentent un facteur de risque plus important. Le marché de l investissement en bureaux est un marché à deux vitesses. Les actifs «core» (100% loué, baux fermes de long terme) sont très recherchés par les investisseurs. A l inverse, les actifs «value add» et «opportunistes» souffrent de l aversion aux risques des investisseurs. Le faible volume de produits mis sur le marché ne permet pas de répondre à la demande des investisseurs. Dans un contexte de taux de financement particulièrement bas, de liquidités abondantes et de compétition élevée entre investisseurs pour les meilleurs actifs, de nouvelles baisses des taux de rendement ne sont pas à exclure sur 2015. Sur un an, les taux de rendement prime 10 sont stables à Genève et Lausanne. A fin Mars, ils évoluent dans la fourchette [3.60% - 3.85%] à Genève et [3.75% - 4.10%] à Lausanne. Certains «trophy assets» avec des baux de longue durée peuvent même se négocier à des taux de rendement inférieurs à 3%. A moyen terme, nous anticipons une légère contraction de taux pour les meilleurs actifs. 10 Taux théorique pour un actif neuf / restructuré, bénéficiant d une localisation premium, loué à 100% sur la base d un engagement ferme de 5 ans. Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 9
3 6 10 5 9 1 11 12 4 2 8 3 Oct 14 Bâtiment administratif du canton de Vaud Acheteur: Canton de Vaud Vendeur: Ville de Lausanne Valeur: CHF 30.5 M 1 Jan 15 Rue du Rhône 8 Acheteur: Swiss Life Vendeur: UBS Valeur: CHF 535.0 M 2 Déc 14 Terrassiere 58 Acheteur: Zurich Financial Services Vendeur: La Bâloise Assurances Valeur: CHF 36.8 M 5 Oct 14 Rue De La Coulouvreniere Acheteur: Swiss Life Vendeur: Jean-Pierre Tripod Valeur: CHF 28.8 M 8 Mar 14 Skylab Acheteur: Partners Group Vendeur: Rockspring Valeur: n/a 9 Fév 14 Quai Des Bergues 1 7 Acheteur: Stenham Vendeur: Credit Suisse Valeur: CHF 70.0 M 10 Fév 14 Rue de Saint-Jean 26a Acheteur: Caisse inter-entreprises de Prevoyance professionnelle (CIEPP) Vendeur: L église protestante Valeur: CHF 8.7 M 7 7 Juin 14 Business Park Terre Bonne 24 Acheteur: CSA Real Estate Switzerland Vendeur: n/a Valeur: CHF 25.5 M 4 Oct 14 Palais de Justice Acheteur: Canton de Vaud Vendeur: Ville de Lausanne Valeur: CHF 33.7 M 6 Jan 15 Avenue De Chailly Acheteur: n/a Vendeur: Swiss Prime Site Valeur: CHF 3.6 M 11 Fév 14 Rue de Lac 10 Acheteur: Gestmanagement SA Vendeur: Ascom Holding AC Valeur: CHF 12.2 M 12 Jan 14 Quai Gustave Ador 54 Acheteur: Lanidar Holding Limited Vendeur: Ocean Drive SA Valeur: CHF 75.8 M APERÇU DES DERNIÈRES ACQUISITIONS D IMMEUBLES DE BUREAUX SUR L ARC LÉMANIQUE 10 / Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 Sources: Real Capital Analytics et KPMG Carte réalisée par OpenStreetMap
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