Le marché des bureaux 3ème trimestre 2008 Octobre 2008
Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de la au 3ème trimestre 2008 : - Un recul du marché de l'investissement, - Un niveau toujours élevé de commercialisation sur tous les segments de surfaces, - Des valeurs prime et moyennes stables, - Un stock en légère baisse, - Une offre future limitée en 2009. Un recul du marché de l'investissement Le marché de l'investissement en Ile-de-France évolue au ralenti depuis le début de l'année 2008 et seulement 6,31 milliards d'euros ont été investis contre 17,56 milliards à la même période l'année précédente. En, après deux très bonnes années sur le marché de l'investissement, le montant global des engagements (504 millions d'euros engagés depuis janvier 2008), revient à un niveau plus comparable à celui de 2005 (866 millions d'euros investis sur l'année). Les acquisitions sur la commune de Boulogne-Billancourt ont été nombreuses et représentent environ 360 millions d'euros dont près de 170 millions d'euros sur "Le Trapèze", opération en cours de développement. L'opération la plus significative du troisième trimestre aura été l'acquisition en VEFA de l'îlot A3, "Le Belvédère" (14 000 m²), par COMPAGNIE LA LUCETTE pour environ 110 millions d'euros. Le taux de rendement prime a augmenté d'au moins 100 points de base depuis la fin 2007 et se positionne autour de 6,00% au troisième trimestre. Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs 2007 T1-T3 2008 Evol. Demande placée 281 300 m² 132 500 m² Offre immédiate (au 30/09) 151 000 m² 127 000 m² Taux de vacance (au 30/09) 6,6% 5,4% Investissement 1 466 M 504 M Taux de rendement prime 4,75% 6,00% Disponibilité dans la production neuve (2008-2011) au 30/09/2008 Certaine 92 300 m² Probable 76 600 m² Potentielle 35 000 m² Montants investis 2007 T1-T3 2008 Evol. Ile-de-France 20 377 M 6 318 M 1 466 M 504 M Taux de rendement prime T4 2007 T3 2008 Evol. Paris QCA 3,75% 5,50% Première Couronne Nord 5,50% 6,25% 4,75% 6,00% En % 12 9 SAINT-CLOUD BOULOGNE-BILLANCOURT SEVRES ISSY-LES-MOULINEAUX MEUDON Evolution des taux de rendement prime 1ère Couronne Nord Paris QCA 6 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 T3 2008
Demande placée et valeurs locatives Un niveau toujours élevé de commercialisation sur tous les segments de surfaces La demande placée francilienne sur les neuf premiers mois de 2008 baisse de 10% par rapport à la même période en 2007 mais demeure soutenue avec 1,8 million de m² commercialisés. Le secteur de la a connu une année 2007 exceptionnelle et poursuit sur une très bonne tendance en 2008 avec d'ores et déjà 132 500 m² commercialisés. Quatre transactions de plus de 5 000 m² se sont concrétisées. Les deux plus importantes concernent les surfaces de première main de "Parissy" (16 000 m² à restructurer) et "L'Angle" (11 000 m² livrés par GECINA en début d'année) louées respectivement par THOMSON et L'EQUIPE. Les sociétés EUROPA IMMOBILIER (au 2ème trimestre) et TF1 (au 3ème trimestre) se sont, quant à elles, positionnées sur des surfaces de seconde main à Boulogne-Billancourt : 5 600 m² au "16-18 rue du Dôme" à 340 /m²/an et 6 600 m² sur les étages inférieurs de l'immeuble "Le Delta" à 460 /m²/an. Les segments des petites et moyennes surfaces ont été également dynamiques. Toujours concentrées sur les deux principales communes tertiaires du secteur (Boulogne- Billancourt et Issy-les-Moulineaux), les transactions concernent pour un tiers des commercialisations des surfaces rénovées. Des valeurs prime et moyennes stables Faute de nouvelle transaction au cours du 3ème trimestre 2008 en, le loyer prime demeure à 480 /m²/an. Les loyers de présentation des immeubles livrables en 2009 sont supérieurs et pourraient relever ce niveau audelà de 500 /m²/an. La forte proportion des transactions sur des surfaces rénovées contribue à l'augmentation du loyer moyen de seconde main de la qui atteint 320 /m²/an en 2008. La fourchette des valeurs moyennes est large suivant les communes qui composent le secteur, allant de 230-250 /m²/an pour Sèvres ou Saint-Cloud à 300-320 /m²/an pour Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux. Demande placée (en m²) Ile-de-France Première Couronne Nord Croissant Ouest En m² 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Evolution de la demande placée en T1 T2 T3 T4 2007 T1-T3 2008 Evol. 2 756 300 1 821 900 281 300 132 500 142 800 98 500 695 500 483 100 T1-T3 206 100 T1-T3 132 500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface Moins de 1 000 m² De 1 000 m² à 5 000 m² Plus de 5 000 m² Surface totale T1-T3 2008 48 000 m² 45 400 m² 39 100 m² 132 500 m² % 36% 34% 30% 100% Loyers prime Secteur Immostat Croissant Ouest Première Couronne Nord T3 2008 480 360-620 320 Evol. Source: DTZ Research En /m²/an HT-HC 600 500 400 300 200 100 Evolution des loyers moyens Croissant Ouest La Défense Paris QCA 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 T1-T3 2008 531 399 320 282
Offre immédiate et production neuve Un stock en légère baisse L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France se maintient autour de 2,5 millions de m² fin septembre 2008, soit un niveau similaire à celui de fin septembre 2007. Le taux de vacance de la, avec un stock en légère diminution (127 000 m²) s'établit à 5,4% à la fin du troisième trimestre 2008. Les disponibilités de petites et de grandes surfaces semblent cohérentes avec la demande placée (soit 48 000 et 39 100 m² sur ces deux créneaux). En revanche, le stock vacant sur les surfaces intermédiaires (1 000-5 000 m²) apparaît comme sous-offreur. En effet, moins de 20 000 m² étaient disponibles sur ce type de surfaces fin septembre 2008 et à peine plus (22 000 m²) était disponibles à 1 an alors que ce marché a consommé plus de 45 000 m² en neuf mois. Près de 130 000 m² de bureaux supplémentaires seront disponibles àunan. Les commercialisations devront donc se maintenir à un rythme soutenu pour absorber les libérations de grande ampleur déjà connues, ainsi que les quelques livraisons à venir prochainement. De nombreux projets à succès Sur la production neuve de 2008, seuls 12 000 m² restent disponibles à Issy-les-Moulineaux dans l'immeuble "Sereinis" construit par COGEDIM/SOGEPROM et propriété de KLEPIERRE. Sur la production neuve de 2009 et 2010 (240 500 m² au total), les nombreuses précommercialisations ont réduit de moitié cette offre future qui représente seulement 37 400 m² en 2009 et 82 500 m² en 2010 (dont 52 600 m² en chantier). Les développements à l'horizon 2011 et au-delà se concentrent principalement sur la ZAC Forum Seine à Issyles-Moulineaux avec 35 000 m² à commercialiser (4 bâtiments) et sur "Le Trapèze" à Boulogne-Billancourt où près de 80 000 m² sont disponibles (5 bâtiments). L'important projet de restructuration des trois tours du rond-point du Pont de Sèvres de GE REAL ESTATE pour environ 70 000 m² pourrait intervenir dans le même temps. Offre immédiate (en m²) T3 2007 T3 2008 Tx vacance Ile-de-France 2 495 000 2 514 000 5,0% 151 000 127 000 5,4% Première Couronne Nord 197 000 148 000 7,9% Croissant Ouest 532 000 510 000 7,3% 16% 12% En milliers de m² 8% 4% 0% 2 000 1 500 1 000 En m² Evolution du taux de vacance Croissant Ouest Paris QCA IDF 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 T3 2008 500 150 000 100 000 50 000 0 197 12 000 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) en Boulogne-Billancourt Issy-Les-Moulineaux Meudon Sèvres Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest 1ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres 988 37 400 Saint-Cloud 82 500 1 203 72 000 7,3% 5,4% 5,0% 3,2% 2008 2009 2010 2011 269 0 2008 2009 2010 2011
Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée T1-T3 2008 Offre disponible au 30/09/2008 Taux de vacance au 30/09/2008 Loyer moyen T1-T3 2008 Paris QCA 239 700 m² 222 000 m² 3,2% 531 Paris Centre Ouest (hors QCA) 50 500 m² 59 000 m² 4,1% 408 Paris Sud 92 800 m² 105 000 m² 2,2% 409 Paris Nord Est 80 800 m² 108 000 m² 3,8% 280 La Défense 245 500 m² 110 000 m² 3,5% 399 Croissant Ouest 483 100 m² 510 000 m² 7,3% 282 Première Couronne Est 141 400 m² 56 000 m² 3,9% 213 Première Couronne Nord 98 500 m² 148 000 m² 7,9% 189 Première Couronne Sud 97 100 m² 205 000 m² 10,7% 204 Deuxième Couronne Sud 85 700 m² 312 000 m² 8,9% 159 Pôle de Roissy 15 300 m² 66 000 m² 6,5% 136 Deuxième Couronne Autres 103 900 m² 368 000 m² 3,3% 126 Marne-la-Vallée 40 100 m² 78 000 m² 5,8% 118 Saint-Quentin-en-Yvelines 47 400 m² 167 000 m² 12,4% 152 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 20 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : 01 49 64 49 54 par email : magali.marton@dtz.com Quelques études à paraître prochaînement : "Le marché de l'investissement au 3ème trimestre 2008" "Offre future de bureaux et développement durable" "Une histoire de bureaux De l aménagement au management". Total Ile-de-France 1 821 900 m² 2 514 000 m² 5,0% 316 Sources: Immostat, DTZ Research Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com +33 (0)1 49 64 64 46 emilie.bonnet@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 12 500 collaborateurs opérant dans 150 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Email : dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)1 49 64 49 64 www.dtz.fr