Property Times La Défense T3 2013 Niveau record d offre immédiate 9 Octobre 2013 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Nora Jacintho Chargée d études + 33 (0)1 49 64 64 98 nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Après un début d année difficile, le marché de La Défense a connu un net rebond au 3 ème trimestre 2013, avec 45 300 m² de bureaux commercialisés. La demande placée à La Défense depuis le début de l année s élève ainsi à plus de 88 000 m². Cette belle performance trouve son explication dans la concrétisation de deux transactions de grand gabarit au cours des trois derniers mois : ERDF sur la tour «Blanche» et ALLIANZ sur 11 500 m² dans «Easy Building». En dépit de ce rebond, le marché de La Défense demeure bien loin de son niveau moyen de transactions, autour de 180 000 m² placés par an entre 2002 et 2012. L ajustement des valeurs faciales de transactions s est poursuivi à La Défense au cours du 3 ème trimestre 2013, avec des baisses annuelles de -12% pour les locaux neufs ou restructurés et de -8% pour les surfaces de seconde main. Fin septembre 2013, les loyers moyens de première et de seconde main s établissent ainsi respectivement à 420 /m²/an et à 395 /m²/an. Ces valeurs sont aujourd hui très largement accompagnées par des franchises de loyers et autres aménagement, tant sur des surfaces de grand gabarit que sur celles de taille moyenne. Suite à de nombreuses libérations et aux livraisons des tours «Eqho» et «Carpe Diem», l offre immédiate à La Défense a enregistré une forte augmentation, +58% en un an, pour représenter 327 000 m² fin septembre 2013, atteignant ainsi un triste record. Le taux de vacance frôle dorénavant la barre des 10%, alors qu il n était que de 6% il y a encore deux ans. L offre immédiate à La Défense porte essentiellement sur des surfaces de grand gabarit de seconde main ou restructurées. L offre neuve immédiate est relativement faible, moins de 50 000 m². Aucune livraison de bureaux neufs ou restructurés ne viendra alimenter le marché d ici à la fin de l année 2013. Toutefois, cette accalmie ne saura que temporaire puisque trois projets totalisant près de 155 000 m² devraient venir alimenter le marché d ici à fin 2015. Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com DTZ Research
Contexte économique Sortie de récession mais pas encore de reprise Entrée officiellement en récession cet hiver, l économie française en est aussitôt ressortie avec une hausse du PIB de 0,5% au 2 ème trimestre (graphique 1). Plus important que prévu, ce rebond, en partie mécanique, n est pas encore la preuve d une réelle reprise. Les signaux positifs restent rares et les conjoncturistes anticipent toujours une croissance quasi nulle pour l ensemble de l année 2013. Ainsi, les défaillances d entreprises ont atteint un niveau record en 2013, avec plus de 60 000 mises en faillite attendues pour l ensemble de l année. Aucune région, aucun secteur d activité n est épargné. A l instar de KEM ONE ou de VIRGIN, les entreprises de premier rang réalisant plus de 15 millions de chiffre d affaires sont également fortement impactées (+16% en un an). Si le moral des ménages et le climat des affaires se sont améliorés cet été (graphique 2), ces deux indicateurs restent bien en-dessous de leurs moyennes de longue période et les effets sur la consommation des ménages et les investissements des entreprises non-financières ne sont pas encore visibles. L investissement des entreprises n a toujours pas redémarré, enregistrant même un recul de 0,4% au 2 ème trimestre, tandis que la consommation des ménages a augmenté de 0,3% sur la même période, en grande partie par le biais d une augmentation importante des dépenses énergétiques. Accalmie sur le front du chômage En hausse continue depuis 27 mois, atteignant le niveau record de 3,28 millions de chômeurs en juillet, le nombre de demandeurs d emplois de catégorie A 1 a enregistré un recul sensible au mois d août, avec environ 25 000 inscrits de moins (graphique 3). S il y a de vrais signes d amélioration, à l image de la reprise de l emploi intérimaire - indicateur avancé de la santé du marché de l emploi - après deux années de baisse continue, ce recul du chômage en trompel œil, s explique en grande partie par un nombre record de désinscrits pour défaut d actualisation de leur situation. Malgré cette accalmie, la courbe du chômage semble, aujourd hui, impossible à inverser dans un contexte de croissance nulle. Ainsi, dans ses dernières prévisions, l UNEDIC table sur une accalmie au dernier trimestre 2013 avant une reprise de la hausse du nombre de chômeurs en 2014 (+130 000 dont 76 000 de catégorie A 1 ). Graphique 1 Croissance du PIB en France 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture 120 110 100 90 80 70 60 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A 1 3 400 2 900 2 400 1 900 Source: Pôle Emploi Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi www.dtz.com Property Times 2
Demande placée et valeurs locatives Un marché qui sort enfin la tête de l eau Après un début d année plutôt timide, le marché tertiaire de La Défense a connu un véritable rebond au cours du 3 ème trimestre 2013, avec 45 000 m² de bureaux commercialisés. Le volume de demande placée depuis le début de l année à La Défense s élève ainsi à 88 700 m², signant une performance meilleure qu en 2012 mais encore très loin de son niveau historique. Deux grands mouvements sont venus booster le marché de la Défense au 3 ème trimestre : ALLIANZ et ERDF ont pris à bail respectivement 11 500 m² et 22 000 m² dans les tours «Easy Building» et «Blanche». Depuis le début de l année, trois opérations sur des surfaces d un gabarit supérieur à 5 000 m² ont totalisé un peu plus de 47 000 m², soit plus de la moitié de l activité du secteur (tableau 1). Principal moteur de l activité au cours du 1 er semestre, les surfaces intermédiaires, bien que désormais reléguées à la seconde place du podium, demeurent un véritable pilier de du marché tertiaire à La Défense, en raison notamment d une plus grande souplesse des propriétaires dans la division de leurs immeubles. Ces surfaces intermédiaires ont ainsi représenté 39% du volume commercialisé sur le marché de La Défense depuis le début de l année. En recul de 6% en un an, les petites surfaces ont représenté 7 200 m² soit 8% de la demande totale. L ajustement des valeurs faciales de transactions se poursuit Face à l alourdissement du stock vacant et une dynamique de marché relativement moyenne, de nombreux propriétaires ont été contraints de revoir à la baisse leurs prétentions en termes de loyer. Graphique 4 Demande placée à La Défense, m² 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à La Défense Tranche de surface T1 T3 2013 Part Moins de 1 000 m² 7 200 m² 8% De 1 000 à 5 000 m² 34 400 m² 39% Plus de 5 000 m² 47 100 m² 53% Surface totale 88 700 m² 100% Graphique 5 Evolution des valeurs locatives à La Défense, /m²/an 600 500 400 300 T1 T2 T3 T4 Il en découle une correction de l ordre de 8% des valeurs de transactions des bureaux seconde main qui s établissent en moyenne à 395 /m²/an au 3 ème trimestre 2013. Suite à la transaction d ERDF sur les surfaces restructurées de la tour «Blanche», le loyer moyen de première main se positionne, quant à lui, à 420 /m²/an. Les bureaux neufs restent positionnés, à l offre, autour de 550 /m²/an. Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Loyer moyen de 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Offre Triste record pour l offre immédiate Après de nombreuses libérations aux trimestres précédents, les livraisons récentes des tours «Eqho» (81 600 m² de bureaux restructurés) et «Carpe Diem» (43 000 m² neufs) sont venues alourdir le stock immédiatement disponible sur le secteur. Avec 327 000 m² de bureaux vacants fin septembre 2013, les disponibilités à la Défense atteignent un niveau record, jamais atteint jusque là. Le taux de vacance a également décollé pour se positionner à 9,7%, un niveau parmi les plus élevés d Ile-de France. Les surfaces neuves représentent désormais un peu moins des deux tiers du stock vacant à La Défense. Si les surfaces supérieures à 5 000 m² ont vu leur stock augmenter de 55% par rapport à fin 2012 suite aux livraisons d «Eqho» et «Carpe Diem», les petites (+89%) et moyennes surfaces (+60%) ont, elles aussi, enregistré de fortes hausses sur la même période suite à de nombreuses libérations. Plus d offre neuve d ici la fin de l année Après les livraisons des tours «Eqho» et «Carpe Diem», plus aucune offre neuve ne viendra alimenter le marché d ici à la fin de l année 2013. Toutefois, les livraisons devraient reprendre dès l an prochain, accentuant davantage la situation de suroffre de La Défense, dans le cas où ces surfaces neuves ne seraient pas précommercialisées. En 2014, trois projets totalisant 120 000 m² de bureaux sont attendus sur le marché. Cependant, seule la tour «Majunga» d UNIBAIL, en chantier depuis 2011 et livrable en mars 2014, propose encore des surfaces disponibles (58 200 m²). En 2015, les 50 600 m² de la tour «D2» viendront alimenter le marché de La Défense en surfaces neuves. Pourraient venir s y ajouter les 46 000 m² de «Trinity Tour», opération développée par UNIBAIL-RODAMCO et dont le chantier n a pas encore démarré. Graphique 6 Offre immédiate à La Défense, m² 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Graphique 7 Taux de vacance 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Graphique 8 Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à La Défense, m² 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Moins de 1 000 m² De 1 000 à 5 000 m² Plus de 5 000 m² La Défense Paris QCA Ile-de-France T4 2013 2014 2015 2016 Courbevoie Nanterre Puteaux Source: DTZ Research www.dtz.com Property Times 4
Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime certaine probable Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. www.dtz.com Property Times 5
Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Singapore Government Land Sales - Septembre 2013 UK lending market -Septembre 2013 Quantitative Easing Août 2013 Beijing Office Forecasts Juillet 2013 Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Singapore Insight Residential Juillet 2013 Net Debt Funding Gap - Juin 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 2013 City of London occupier demand - Avril 2013 European Sustainability Guide - Avril 2013 Great Wall of Money - Mars 2013 German Open Ended Funds - Mars 2013 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. www.dtz.com Property Times 6
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0)20 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of Global Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 (0)20 3296 2307 Email: fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 (0)20 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com Head of North Asia Research Andrew Ness Phone: +852 2507 0779 Email: andrew.ness@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Head of Americas Research John Wickes Phone: +1 312 424 8087 Email: john.wickes@dtz.com Head of South East Asia and Australia New Zealand Research Dominic Brown Phone: +61 (0)2 8243 9999 Email: dominic.brown@dtz.com DTZ Business Contacts DTZ France Antoine Derville Phone: +33(0) 1 49 64 90 70 Email: antoine.derville@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33(0) 1 49 64 90 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33(0) 1 49 64 49 21 Email: philippe.mejean@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33(0) 1 49 64 46 37 Email: nils.vinck@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0) 1 47 48 77 24 Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com Asset Management François Brisset Phone: + 33(0) 1 49 64 49 16 Email: françois.brisset@dtz.com Asset Management Patrice Genre Phone: + 33(0) 1 49 64 49 80 Email: patrice.genre@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre 2013 www.dtz.com Property Times 7