PROPERTY TIMES Jeu égal Deuxième Couronne T1 216 2 Avril 216 Sommaire Contexte économique 2 Deuxième Couronne 3 Deuxième Couronne Sud 5 Pôle de Roissy 7 Marne-la-Vallée 9 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 Définitions 13 Près de 59 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché de la Deuxième Couronne au 1 er trimestre 216. Ce résultat, supérieur de 14% à celui enregistré un an plus tôt, reste cependant loin de la moyenne décennale de ce marché (115 m² commercialisés en moyenne au 1 er trimestre chaque année). Tous les marchés, hormis celui de Saint-Quentin-en-Yvelines, ont progressé d une année sur l autre. Toutefois, certains résultats, notamment ceux du Pôle de Roissy et de Marne-la-Vallée, ont pour point de comparaison un début d année 215 catastrophique. Malgré un recul de 14% en un an, les transactions de petites surfaces ont porté l essentiel (37%) de l activité du marché de la Deuxième Couronne au 1 er trimestre 216. En progression de 66% d une année sur l autre, les surfaces de plus de 5 m² ont, elles, concentré 3% de la demande placée avec près de 18 m² de bureaux placés via 2 transactions seulement. Les valeurs locatives sont demeurées stables sur les immeubles les plus qualitatifs du secteur, avec un loyer prime à 235 /m²/an et un loyer moyen de 1 ère main à 21 /m²/an. Le loyer moyen de 2 nde main a, en revanche, progressé de 7% en 3 mois pour s établir, au 1 er trimestre 216, à 15 /m²/an. L offre immédiate sur le marché de la Deuxième Couronne a de nouveau progressé au cours des 3 derniers mois (+3%) pour dépasser les 1,2 million de m² de bureaux disponibles. Tous les secteurs ont vu leur niveau de disponibilités augmenter sur la période, dans des proportions allant de 2% à Saint-Quentin-en- Yvelines à 7% pour le pôle de Roissy. Après deux années 214 et 215 particulièrement dynamiques, avec respectivement 38 et 238 m² inaugurés, le volume de production neuve de bureaux en Deuxième Couronne devrait être plus faible en 216, avec 134 m² actuellement en cours de construction. Graphique 1 Demande placée de bureaux en Deuxième couronne, en milliers de m² 25 2 15 Contacts David Bourla Head of Research - France +33 ()1 53 76 91 91 david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@cushwake.com 5 Deuxième Couronne Sud Marne-la-Vallée Deuxième Couronne Autres Pôle de Roissy Saint-Quentin-en-Yvelines cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Deuxième Couronne T1 216 Contexte économique Confiance dans la reprise en 216 L économie française aura finalement fait mieux que les anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de,3% au 4ème trimestre 215. Sur l'ensemble de l année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 215 après un petit +,2 % en 214. Bien qu en repli au 4ème trimestre (+,2% contre,5% au 3ème trimestre) la consommation des ménages aura accéléré de 1,4% en 215 après +,6 % en 214, portée par une amélioration globale du pouvoir d achat. Il s agit de la plus forte augmentation depuis 21. La consommation reste le moteur de la croissance française, alors que l activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de long terme quel que soit le secteur d activité considéré. L impact des attentats de janvier et novembre aura finalement été limité, et n aura entrainé un ralentissement que sur certains secteurs des services marchands. Les prévisions de croissance pour 216 indiquent une progression du PIB de,4% pour le 1er trimestre et entre 1,3% et 1,5% pour l ensemble de l année 216 selon les organismes consultés. Indicateurs de confiance : mieux pour les affaires, moins bien pour les ménages Depuis l été, l indicateur du climat des affaires oscille autour de. Il évolue d un ou deux points à la hausse ou à la baisse selon les secteurs considérés. Le secteur du bâtiment est le seul à afficher un indicateur autour de 9, reflet des difficultés chroniques de ce secteur depuis quelques années. Globalement, le sentiment est meilleur pour les entreprises de services et moins bon pour l activité industrielle. Dans sa dernière note sur la situation des entreprises en Ile-de-France, la Banque de France anticipe une amplification de la croissance de l activité dans les services marchands et identifie le conseil et l ingénierie informatique et technique comme les secteurs les plus porteurs. Elle est nettement plus conservatrice quant aux perspectives du secteur industriel dont l activité devrait être stable en 216. La confiance des ménages a, quant à elle aussi, enregistré deux baisses consécutives en février et mars 216. Cet indicateur atteint ainsi son point le plus bas depuis août 215 et s'écarte un peu plus de sa moyenne de longue durée. Un taux de chômage toujours élevé Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4ème trimestre 215 mais reste globalement élevé (1,5%). En France métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de 47, à 2,9 millions de personnes, auxquelles il convient d ajouter les 6 personnes sans emploi comptabilisées par POLE EMPLOI. En Ile-de-France, le taux de chômage reste élevé (plus de 9%) et les perspectives de croissance des effectifs (+2,2% anticipés pour les services marchands) devraient se matérialiser par le moindre recours à l intérim. La situation économique n est donc pas encore créatrice d emplois et de besoins immobiliers supplémentaires. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 11 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, Source: BITT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2
Deuxième Couronne T1 216 Deuxième Couronne Mieux mais toujours en-deçà des espérances Près de 59 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché de la Deuxième Couronne au 1 er trimestre 216. Ce résultat, satisfaisant de prime abord car supérieur de 14% à celui enregistré au 1 er trimestre 215, est encore loin des performances attendues sur ce marché (115 m² commercialisés en moyenne au 1 er trimestre chaque année) (graphique 5). Tous les marchés, hormis celui de Saint-Quentin-en-Yvelines, ont progressé d une année sur l autre. Toutefois, certains résultats, notamment ceux du Pôle de Roissy et de Marne-la- Vallée, avaient été qualifiés de catastrophiques début 215. En progression de 66% d une année sur l autre, les surfaces de plus de 5 m² ont concentré seulement 3% de la demande placée au 1 er trimestre 216, avec près de 18 m² de bureaux placés via 2 transactions : ADP sur l immeuble «Askia» de l opération Cœur d Orly (9 5 m²), et VALOPHIS HABITAT sur 8 3 m² de bureaux neufs pour son nouveau siège à Créteil. Les surfaces intermédiaires sont, elles aussi, bien orientées (+14%), avec 19 2 m² de bureaux commercialisés. Elles ont notamment été nombreuses sur le marché de la Deuxième Couronne Sud. Malgré un repli de 14% en un an, les transactions de petites surfaces ont porté l essentiel de l activité du marché (37%) de la Deuxième Couronne au 1 er trimestre 216. Progression de la valeur moyenne de 2 nde main Le loyer prime inchangé reste positionné à 235 /m²/an fin mars 216 (graphique 6). La valeur moyenne des transactions de bureaux de 1 ère main est, elle aussi, stable, à 21 /m²/an. Cette constante des loyers vaut pour l ensemble des sous-marchés de la Deuxième Couronne. Le loyer moyen des prises à bail des surfaces de 2 nde main a, en revanche, progressé de 7% en 3 mois pour s établir, au 1 er trimestre 216, à 15 /m²/an. Les valeurs locatives des transactions recensées au 1 er trimestre 216 s échelonnent de 13 /m²/an sur le pôle de Roissy à 15 /m²/an sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines. Graphique 5 Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² 6 5 4 3 2 Tableau 1 Deuxième Couronne Sud Marne-la-Vallée Deuxième Couronne Autres Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de surface T1 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 6 Pôle de Roissy Saint-Quentin-en-Yvelines Valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an 3 25 2 15 EN M² PART Moins de 1 m² 21 8 37% -14% De 1 à 5 m² 19 2 33% +21% Plus de 5 m² 17 8 3% +66% EVOL. SUR 1 AN Surface totale 58 8 % +14% Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main - Cushman & Wakefield - Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3
Deuxième Couronne T1 216 Nouvelle progression de l offre immédiate L offre de bureaux immédiatement disponible sur le marché de la Deuxième Couronne a de nouveau progressé au cours des 3 derniers mois (+3%). Plus de 1,2 million de m² de bureaux étaient ainsi disponibles fin mars 216 (graphique 7). Tous les secteurs de la Deuxième Couronne ont vu leur niveau de disponibilités augmenter sur la période, dans des proportions allant de 2% à Saint-Quentin-en-Yvelines à 7% pour le pôle de Roissy (graphique 7). Avec 477 m² disponibles fin 216, la Deuxième Couronne Sud est, de loin, le secteur le plus offreur. Elle est suivie de Marne-la-Vallée (145 m²), et de Saint-Quentin-en-Yvelines (113 m²) (graphique 7). Les surfaces d envergure demeurent majoritaires dans le stock vacant (45%). Elles se concentrent pour l essentiel en Deuxième Couronne Sud. Les surfaces intermédiaires sont elles aussi conséquentes, avec près de 49 m². Le stock de la Deuxième Couronne est constitué à 8% de surfaces de 2 nde main, dont certaines, de plus en plus inadaptées au besoin des utilisateurs, peinent à s écouler. Le taux de vacance de la Deuxième Couronne a augmenté légèrement au cours des 3 derniers mois, passant de 6,1% fin 215 à 6,3% fin mars 216. Cette évolution à la hausse est valable pour l ensemble des sous-marchés du secteur (graphique 8). Graphique 7 Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m² 1 5 1 5 Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Deuxième Couronne Autres Graphique 8 Taux de vacance en Deuxième Couronne 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Peu de livraisons en 216 Après deux années 214 et 215 particulièrement dynamiques, avec respectivement 38 et 238 m² de surfaces de bureaux livrées, le volume de production neuve en Deuxième Couronne devrait être plus faible en 216, avec 134 m² planifiés (graphique 9). Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Le volume de livraison devrait être légèrement supérieur en 217 avec près de 16 m² susceptibles de voir le jour. Ce volume de production de nouvelles surfaces tertiaires est encore hypothétique : 75 m² sont, pour l heure, en chantier et 85 m² attendent leur mise en chantier. Le potentiel de livraisons attendu en 218 est particulièrement élevé avec un peu près de 71 m² dotés de permis de construire mais seulement 5 m² d ores et déjà en chantier. Graphique 9 Livraisons d immeubles de plus de 5 m² en Deuxième Couronne, en milliers de m² 8 7 6 5 4 3 2 21 211 212 213 214 215 216 217 218 Livré En chantier Permis obtenus Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4
Deuxième Couronne T1 216 Deuxième Couronne Sud Début d année correct Après une année 215 difficile, avec la performance la plus faible jamais enregistrée en termes de demande placée (86 6 m²), le marché de la Deuxième Couronne Sud semble mieux orienté en ce début d année 216. Avec 29 3 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 216, il voit en effet sa performance progresser de 4% d une année sur l autre. Pour autant, ce résultat est encore loin de répondre aux attentes (38 m² commercialisés en moyenne chaque année au 1 er trimestre) (graphique 1) Cette embellie est avant tout liée aux bonnes performances réalisées sur les créneaux des petites et moyennes surfaces. Avec 31 transactions, contre 28 au 1 er trimestre 215, les surfaces inférieures à 1 m² ont vu leur niveau de commercialisation progresser de 47% d une année sur l autre. La progression est encore plus marquée sur le segment des surfaces comprises entre 1 et 5 m², avec 11 5 m² de demande placée au cours des trois derniers mois, contre à peine 4 5 m² un an plus tôt. Seules les surfaces d envergure voient leurs résultats baisser légèrement, la transaction de ce trimestre - ADP sur l immeuble «Askia» dans l opération «Cœur d Orly» - ayant concerné une surface plus modeste que celle enregistrée au cours du 1 er trimestre 215 (tableau 2). Cette amélioration aura profité aux marchés de Vélizy et d Orly, dont les niveaux de demande placée ont fortement progressé, avec respectivement 8 3 et 15 2 m², tandis que le marché de Massy (8 5 m²) a vu son activité reculer de 54% d une année sur l autre. Forte hausse des valeurs locatives moyennes de 2 nde main L ensemble des marchés de la Deuxième Couronne Sud ont vu leurs valeurs locatives moyennes de transactions de bureaux de 2 nde main progresser au cours du 1 er trimestre 216 (graphique 11). Cette progression aura été particulièrement forte (+27%) sur le marché de Vélizy, suite à une transaction intervenue sur l immeuble «Astrale», avec une valeur moyenne désormais positionnée à 18 /m²/an. Le marché de Massy a, quant à lui, vu son loyer moyen de 2 nde main progresser de 13% pour atteindre 145 /m²/an, au 1 er trimestre 216. Sur le marché d Orly, la progression a été plus modérée (+5%), avec un loyer désormais établi à 16 /m²/an. Graphique 1 Demande placée en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 25 2 15 5 Tableau 2 Demande placée en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface T1 216 Graphique 11 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly TRANCHE DE SURFACE Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an 2 18 16 14 12 EN M² PART Moins de 1 m² 8 4 29% +47% EVOL. SUR 1 AN De 1 à 5 m² 11 5 39% +156% Plus de 5 m² 9 5 32% -11% Surface totale 29 3 % +4% Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly - Cushman & Wakefield - Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5
Deuxième Couronne T1 216 Les disponibilités atteignent un niveau record L offre immédiate en Deuxième Couronne Sud a conservé une tendance haussière au cours des trois derniers mois. 477 m² de bureaux étaient ainsi disponibles immédiatement sur ce marché fin mars 216, un niveau désormais record (graphique 12). Le marché de Vélizy (+1% en 3 mois), qui compte un nombre important d immeubles de grand gabarit vacants, constitue la principale poche d offre immédiate du secteur avec 213 m², soit 45% du stock vacant en Deuxième Couronne Sud. Sur le marché de Massy, les disponibilités sont demeurées stables d un trimestre à l autre, avec 163 m² offerts à la commercialisation. Le stock du marché d Orly, qui avait fortement augmenté en 215 sous l effet de deux livraisons d immeubles neufs, s est légèrement résorbé (-4%) au cours des 3 derniers mois, pour représenter 4 m² fin mars 216 (graphique 13). L offre de bureaux immédiatement disponible en Deuxième Couronne Sud consiste pour moitié en des immeubles de grande taille, avec 22 offres actuellement sur le marché pour un total de 221 m². Ce stock correspond à près de 3 ans de commercialisation au rythme actuel. Cette situation de suroffre importante se retrouve également sur le segment des surfaces intermédiaires, avec plus de 142 m² actuellement vacants pour un rythme de consommation moyen de 41 6 m² par an sur les 1 dernières années. Sur le segment des surfaces inférieures à 1 m², l offre est, elle aussi, légèrement excédentaire. Les évolutions du taux de vacance sont contrastées selon les secteurs considérés : stable sur le marché de Massy (1,3%), en baisse sur le marché d Orly (9,1%). A l inverse, le marché de Vélizy a en revanche vu son taux de vacance augmenter fortement au cours des trois derniers mois pour atteindre 17,4%, le taux plus élevé d Ile-de-France (graphique13). Peu de livraisons en 216 et 217 Le potentiel de livraisons à venir d ici à 219 en Deuxième Couronne Sud est conséquent, de l ordre de 66 m², dont 521 m² toujours disponibles (graphique 14). En 216, 3 projets, représentant un total de 67 m², devraient voir le jour. Deux de ces immeubles proposent encore des disponibilités : l immeuble «Connect» (42 8 m²), développé par AEW EUROPE à Vélizy-Villacoublay, et le bâtiment «Libeccio» situé dans le quartier du Port à Choisyle-Roi, dont 3 4 m² sont toujours disponibles. L offre neuve pourrait ensuite clairement marquer le pas en 217, avec seulement 15 9 m² susceptibles de venir alimenter le marché de Massy. Ces deux opérations ne sont, pour l heure, pas encore en chantier. A plus long terme, les projets, essentiellement localisés sur les secteurs de Vélizy et Orly, sont nombreux. Peu de lancements de nouvelles opérations sont cependant réalisés en blanc et le calendrier des livraisons tel qu annoncé aujourd hui est susceptible d évoluer fortement. Graphique 12 Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 6 5 4 3 2, Cushman & Wakefield Graphique 13 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% % - Cushman & Wakefield Graphique 14 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 35 3 25 2 15 5 Source: Cushman & Wakefield Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly T2-T4 216 217 218 219 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6
Deuxième Couronne T1 216 Pôle de Roissy Des résultats toujours décevants Le marché tertiaire du pôle de Roissy avait connu un début d année 215 catastrophique avec seulement 8 m² de bureaux commercialisés. Avec près de 4 9 m² de demande placée au 1 er trimestre 216, il enregistre une performance nettement supérieure, mais malgré tout bien en deçà de sa moyenne décennale du 1 er trimestre qui s établit à 7 8 m² commercialisés (graphique 15). Cette amélioration des niveaux de commercialisations est essentiellement liée à la concrétisation d une transaction sur le créneau des surfaces intermédiaires (1 5 m²), absentes un an plus tôt : l installation de SHARP ELECTRONICS France sur près de 3 7 m² dans «Le Rostand» du Parc Paris Nord 2. Cette transaction a représenté à elle seule plus des ¾ de l activité du trimestre (tableau 3). Les commercialisations de petites surfaces sont, elles aussi, en progression d une année sur l autre (+5%), avec pourtant 4 transactions contre 7 un an plus tôt. Pour autant, avec seulement 1 2 m², elles enregistrent un résultat inférieur de moitié à leurs performances habituelles (tableau 3). Le marché de bureaux du Pôle de Roissy reste caractérisé par une demande en grandes surfaces très épisodique ; il n a enregistré aucune transaction de ce gabarit au 1 er trimestre 216 (tableau 3). Sans surprise, les commercialisations enregistrées ce trimestre sur le marché tertiaire du pôle de Roissy ont été le fait d industriels et d entreprises du secteur des transports et de la logistique. Des valeurs locatives stables Le loyer prime est stable depuis maintenant plusieurs années, à 2 /m²/an fin mars 216 (graphique 16). Les valeurs locatives moyennes, qui avaient connu des réajustements à la baisse en 214 sont, depuis, stables. Le loyer moyen des prises à bail de surfaces de 1 ère main se positionne ainsi, au cours du 1 er trimestre 216, à 18 /m²/an. Le loyer moyen des transactions de bureaux de 2 nde main s établit, quant à lui, à 13 /m²/an, stable d une année sur l autre (graphique 16). Graphique 15 Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² 4 35 3 25 2 15 1 5 Tableau 3 Demande placée par tranche de surface sur le pôle de Roissy T1 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 16 Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an 24 22 2 18 16 14 12 T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² 1 2 24% +5% De 1 à 5 m² 3 7 76% NS Plus de 5 m² - % - Surface totale 4 9 % NS EVOL. SUR 1 AN Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main Source: Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7
Deuxième Couronne T1 216 Nouvelle hausse des disponibilités après une trêve en 215 Après avoir atteint un pic en 214, l offre de bureaux immédiatement disponibles sur le Pôle de Roissy s était résorbée de 12% en 215. Cette trêve n aura été que passagère, les disponibilités ayant de nouveau progressé au 1 er trimestre 216 (+7% en 3 mois) pour atteindre 89 m² fin mars (graphique 17). Cette hausse du stock vacant est uniquement imputable aux petites et moyennes surfaces, dont les niveaux de disponibilités ont respectivement augmenté de 19 et 12% au cours des trois derniers mois. Avec près de 8 m² vacants fin mars 216, les surfaces inférieures à 1 m² présentent un stock cohérent avec les niveaux de commercialisation observés sur le secteur. Le segment des surfaces intermédiaires est en revanche clairement sur-offreur, les disponibilités (45 m²) correspondant à près de 5 ans de commercialisation. La configuration est identique sur le segment des surfaces supérieures à 5 m², avec plus de 36 m² de bureaux vacants, alors que moins de 5 m² sont transactés chaque année sur ce segment de surface depuis 26 (graphique 17). Le stock vacant du Pôle de Roissy, composé quasi exclusivement de surfaces de 2 nde main, se concentre pour moitié sur la commune de Villepinte. Le taux de vacance du Pôle de Roissy, à 7,4% fin mars 216, est de nouveau supérieur au taux francilien (7,1%) (graphique 18). Un seul projet lancé en blanc Les faibles niveaux de commercialisation observés sur le marché du Pôle de Roissy ont incité les investisseurs et les promoteurs à la prudence. Ainsi, seul un projet lancé en blanc est actuellement en cours de construction sur la zone : «Le Baïkal», 13 m développés par ADP à Tremblay en France et livrables en 217. Un peu plus de 61 m² de bureaux, d ores et déjà dotés d un permis de construire, pourraient par ailleurs voir le jour à Roissy-en-France en 218. Il s agit du solde du Parc Mail (36 6 m²), et de l «International Trade Center» (24 9 m²). Il est cependant fort probable que les dates de livraisons de ces projets soient repoussées à 219 voire au-delà. Graphique 17 Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² 8 6 4 2 Graphique 18 Taux de vacance 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 19 Pôle de Roissy Ile-de-France Deuxième Couronne Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² 8 6 4 2 T2-T4 216 217 218 219 Aulnay-sous-Bois Roissy en France Villepinte Source: Cushman & Wakefield Gonesse Tremblay en France cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8
Deuxième Couronne T1 216 Marne-la-Vallée Mieux qu en 215 mais toujours à la peine Avec 2 9 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 216, le marché de Marne-la-Vallée voit sa performance progresser de 32% d une année sur l autre. Ce résultat, qui a pour point de comparaison l un des pires trimestres de la décennie, reste néanmoins bien inférieur aux performances habituelles de ce marché (1 8 m² commercialisés en moyenne chaque trimestre) (graphique 2). Cette «embellie» toute relative est liée à la concrétisation d une transaction sur le segment des surfaces intermédiaires, alors qu aucune transaction de ce gabarit n était intervenue au 1 er trimestre 215. Les 1 m² commercialisés sur ce créneau de surfaces ont permis de compenser un recul de 14% sur le créneau des surfaces inférieures à 1 m² (tableau 4). Les transactions d envergure ont, quant à elles, de nouveau manqué au 1 er trimestre 216, après un 2 ème semestre 215 particulièrement actif (tableau 4). Les commercialisations du trimestre ont concerné exclusivement des surfaces de 2 nde main, en état d usage, situées pour l essentiel dans des immeubles des années 9. Noisy-le-Grand est restée, de loin, la commune la plus dynamique ce trimestre avec 63% des commercialisations. Redressement de la valeur moyenne de 2 nde main Le loyer prime est stable depuis maintenant plusieurs années, à 23 /m²/an (graphique 21). Les surfaces neuves ou restructurées actuellement vacantes ou en cours de développement sont présentées à des valeurs légèrement inférieures, autour de 21-22 /m²/an. Après s être maintenu plusieurs années à 22 /m²/an, le loyer de transactions des bureaux de 1 ère main a subi une légère correction au cours du 1 er trimestre 216 (-5%) pour se positionner désormais à 21 /m²/an (graphique 21). Après une correction importante en 215, liée à une forte proportion de transactions enregistrées sur des surfaces de facture ancienne, le loyer moyen des transactions de bureaux de 2 nde main s est redressé au cours des trois derniers mois (+8%) pour atteindre 14 /m²/an. Graphique 2 Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m² 8 7 6 5 4 3 2 1 Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée T1 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 21 Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an 3 25 2 15 5 T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² 1 9 66% -14% De 1 à 5 m² 1 34% NS Plus de 5 m² - % - EVOL. SUR 1 AN Surface totale 2 9 % +32% Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9
Deuxième Couronne T1 216 Nouvelle hausse de l offre immédiate Le retournement de tendance observé en 215 sur l offre de bureaux immédiatement disponible sur le marché de Marne-la- Vallée s est confirmé au 1 er trimestre 216. En hausse de 5% en trois mois, le stock vacant atteint désormais 145 m², un point haut historique correspondant à plus de 3 années de commercialisation (graphique 22). Les disponibilités de surfaces de grand gabarit, qui avaient déjà augmenté en 215 sous l effet de plusieurs libérations avec, notamment, le retour sur le marché des immeubles «East Side» (12 9 m²), «MN1» (12 8 m²), ou encore «Copernic 1», se sont de nouveau alourdies au 1 er trimestre 216 (+12%) suite à la livraison du bâtiment C (8 4 m²) de l opération «Bellini» à Chessy (graphique 22). Les surfaces intermédiaires, en repli en 215, ont vu leur stock vacant progresser de nouveau (+7%). Elles totalisent dorénavant près de 7 m², un niveau nettement supérieur aux capacités d absorption du marché (13 m² commercialisés en moyenne chaque année) (graphique 22). En baisse de 21% d une année sur l autre, les surfaces inférieures à 1 m² présentent, quant à elles, un volume d offre cohérent avec le volume de commercialisation enregistré chaque année sur ce segment (14 8 m²) (graphique 22). Les disponibilités se concentrent pour l essentiel sur la commune de Noisy-le-Grand (45%) avec, notamment, l immeuble «MN1» (12 8 m²) ou le «Shamrock» (7 m²), et à Champs-sur-Marne avec la tour «East Side» (12 9 m²). Le taux de vacance, en progression d 1 point en 3 mois, dépasse pour la première fois le seuil des 1% (1,3%), et s écarte du taux de la Deuxième Couronne dans son ensemble (6,3%). Peu de programmes en chantier Après la livraison, au 1 er trimestre 216, du bâtiment C de l opération «Bellini» à Chessy, près de 12 m² de bureaux neufs ou restructurés supplémentaires devraient voir le jour d ici à la fin de l année sur le secteur de Marne-la-Vallée. La première tranche de l opération «Carré Haussmann» à Jossigny (8 m²) constitue le programme le plus important. En 217, l offre neuve (33 9 m²) devrait se déplacer sur Champs-sur-Marne et Serris. Toutefois, aucun des programmes annoncés n est encore en chantier. Pour 218, le potentiel de livraisons est, pour l heure, nettement plus important, mais aucun des chantiers n a démarré. Graphique 22 Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m² 16 14 12 8 6 4 2 Graphique 23 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m² 16 14 12 8 6 4 2 Marne-la-Vallée Ile-de-France Deuxième Couronne T2-T4 216 217 218 219 Chessy Champs-sur-Marne Jossigny Montevrain Serris Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Deuxième Couronne T1 216 Saint-Quentin-en-Yvelines Début d année désastreux Le marché des bureaux de Saint-Quentin-en-Yvelines, qui avait vu son activité chuter de 14% en 215, a conservé une tendance baissière au 1 er trimestre 216. Avec seulement 4 m² de bureaux commercialisés, soit 93% de moins qu au 1 er trimestre 215, il enregistre même la pire performance jamais réalisée par un marché francilien (graphique 25). En l absence de transaction d envergure, le marché de Saint- Quentin-en-Yvelines n a pu compter, ce trimestre, sur l appui des commercialisations de surfaces intermédiaires, qui avaient soutenu l activité un an plus tôt avec 2 transactions pour un total de 2 7 m², soit la moitié de la demande placée. Rappelons que ce créneau de surfaces écoule traditionnellement près de 5 m² par trimestre (tableau 5). L activité du 1 er trimestre 216 s est donc exclusivement concentrée sur le segment des petites surfaces avec 3 mouvements de surfaces modestes, la transaction la plus significative portant sur 27 m². Avec seulement 4 m² de demande placée, ce segment de marché a vu son activité reculer de 85% d une année sur l autre. Là encore, ce résultat est nettement inférieur aux performances habituelles du marché (3 3 m² en moyenne par trimestre) (tableau 5). Les 3 transactions réalisées au cours des 3 derniers mois ont concerné exclusivement des locaux de 2 nde main. Seules les communes de Montigny-le-Bretonneux et Voisinsle-Bretonneux ont enregistré des transactions ce trimestre. Ailleurs, le marché a été atone. Correction du loyer moyen de 2 nde main Le loyer prime demeure stable, à 23 /m²/an (graphique 26). Le loyer moyen de 1 ère main, qui avait subi une correction en 215, se positionnant à 2 /m²/an en fin d année, est demeuré stable au 1 er trimestre 216 (graphique 26). Après avoir été tirée vers le haut en 215 grâce à plusieurs signatures pour des surfaces supérieures à 1 m², à des valeurs comprises entre 16 et 18 /m²/an, la valeur moyenne des transactions de bureaux de 2 nde main a subi une correction de 6% au 1 er trimestre 216 pour se positionner à 15 /m²/an (graphique 26). Graphique 25 Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² 16 14 12 8 6 4 2 Tableau 5 Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines T1 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 26 Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an 3 25 2 15 T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² 4 % -85% EVOL. SUR 1 AN De 1 à 5 m² - % -% Plus de 5 m² - % - Surface totale 4 % -93% Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 11
Deuxième Couronne T1 216 L offre immédiate semble se stabiliser En décrue régulière depuis 21, l offre de bureaux immédiatement disponible sur le marché de Saint-Quentin-en- Yvelines semble se stabiliser, avec 113 m² disponibles fin mars 216 contre 111 m² trois mois plus tôt (graphique 27). Si les disponibilités ont relativement peu évolué sur les créneaux des moyennes et grandes surfaces, le stock de petites surfaces a fortement progressé en seulement 3 mois (+41%), totalisant 17 4 m² fin mars 216, un niveau légèrement supérieur aux capacités d absorption du marché (13 m² commercialisés chaque année sur ce segment de marché). Sur le créneau des surfaces comprises entre 1 et 5 m² (-6% en 3 mois), 5 m² sont actuellement sur le marché, un stock correspondant à près de 3 années de commercialisation. Enfin, 45 6 m² sont disponibles sur le segment des surfaces d envergure, un niveau faible au regard des volumes historiques mais encore légèrement excédentaire (35 m² commercialisés en moyenne par an) (graphique 27). L offre immédiatement disponible sur le marché de Saint- Quentin-en-Yvelines se compose aux 3/4 de surfaces de 2 nde main. Les disponibilités de 1 ère main (26 4 m²) se concentrent, pour l essentiel, dans 2 immeubles : «Alcavert» (15 m² restructurés) à la Verrière, et la Parc de Pissaloup (7 4 m² de bureaux neufs) à Trappes. Les communes de Guyancourt (4 m²), Montigny-le- Bretonneux (35 m²) et Trappes concentrent l essentiel du stock vacant. A 7,8% fin mars 216, le taux de vacance de Saint-Quentin-en- Yvelines demeure légèrement supérieur à ceux de l Ile-de- France (7,1%) et de la Deuxième Couronne dans son ensemble (6,3%) (graphique 28). Plusieurs opérations lancées en blanc Un seul projet sera inauguré sur le marché de Saint-Quentinen-Yvelines en 216 : l opération «Hajimé», 12 9 m² de bureaux restructurés par GA à Montingy-le-Bretonneux pour le compte GE REAL ESATE et entièrement précommercialisés auprès de NISSAN EUROPE. En 217, 3 projets, totalisant 23 m², devraient voir le jour. Deux de ces opérations ont été lancées en blanc : «Albéro» (Les Quadrants C»), 9 5 m² restructurés par B&C France, et «Proxima V» (6 7 m² à Guyancourt) dont le démarrage en blanc aussi a été annoncé. L année 218 devrait, quant à elle, voir la livraison de l opération «Garden Ouest» développée par GECINA à Montigny-le-Bretonneux. Graphique 27 Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² 2 15 5, Cushman & Wakefield Graphique 28 Taux de vacance 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² - Cushman & Wakefield Graphique 29 Saint-Quentin-en-Yvelines Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² 6 5 4 3 2 1 Source: Cushman & Wakefield Deuxième Couronne T2-T4 216 217 218 219 Elancourt Montigny le Bretonneux Voisins-Le-Bretonneux Guyancourt Trappes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 12
Deuxième Couronne T1 216 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 13
EMEA John Forrester Chief Executive +44 ()2 3296 22 john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 ()1 49 64 9 7 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 ()1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : www.cushmanwakefield.com Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 ()1 49 64 49 64 Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 ()1 53 76 92 92 cushmanwakefield.com