Le marché des VEFA en Ile-de-France Bilan 212 Contraction du marché des VEFA en 212 Plus d 1,3 milliard d euros ont été investis dans les VEFA, une baisse notable par rapport à 211 17 transactions en VEFA ont été enregistrées en 212, parmi lesquelles uniquement 6 en blanc Les investisseurs se positionnent sur les pôles de bureaux établis ou des produits sécurisés Les taux de rendement prime restent stables
On Point Panorama des VEFA en Ile-de-France 4 ème trimestre 212 Page 2 Préambule La présente étude a pour objectif d analyser les ventes en état futur d achèvement (VEFA) sur le marché de l investissement de «bureaux» de plus de 5 m² en Ile-de-France. Nous entendons par vente en état futur d achèvement, un contrat par lequel un développeur vend un programme de construction neuve ou restructuration lourde à réaliser par lui-même et dont l acquéreur deviendra propriétaire au fur et à mesure de l avancement des travaux. Les VEFA à utilisateurs et les développements en direct réalisés sans VEFA préalable ne sont pas comptabilisées. Y sont néanmoins assimilés les montages en CPI (Contrat de Promotion Immobilière) avec acquisition de charge foncière concomitante. Contraction du marché des VEFA, et de façon plus marquée sur le blanc Les VEFA à utilisateurs Nous avons comptabilisé cinq transactions en 212 cumulant plus de 25 m², majoritairement livrables sur les deux années à venir. Preneur Immeuble Ville Surface MINISTERE DE LA DEFENSE Projet Balard - bv d du Gal M. Valin 15 135 m² EDF Campus Saclay - RD 128 Palaiseau 32 965 m² YVES ROCHER Zenora - Vega - quai de Stalingrad Issy -les-moulineaux 22 759 m² L'OREAL Centre de R&D Chevilly -Larue 8 155 m² LUDENDO ZAC du prieuré - av. C. Doppler Serris 6 2 m² Part des VEFA dans le volume total investi en bureaux en Ile-de-France Part des VEFA dans le volume total investi en bureau en Ile-de-France (%) 2 18 16 En M Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat Ventes Bureaux (hors VEFA) VEFA Bureaux 14 12 Le marché de l investissement termine l année 212 avec un volume total de 1,9 milliards d euros investis, et acte donc un léger ralentissement de 8% de son activité par rapport à 211. Il réalise cependant une meilleure performance que celle prévue en début d année. L an dernier, le marché de l investissement avait connu une performance considérable au 4 ème trimestre, avec près de 6 milliards d euros investis, soit près de la moitié du volume de l année. En 212, le 4 ème trimestre entérine la tendance d un marché plus actif en fin d année, mais dans une proportion moindre avec 3,8 milliards d euros investis (1/3 des volumes). La performance de 212 s est construite solidement tout au long de l année, avec deux trimestres phares : le 2 ème et le 4 ème trimestre. 1 8 6 4 5 932 2 3 827 1 442 16% 1 47 14% 22% 34% 1 747 23% 232 5% 1 916 818 11% 18% 1 37 15% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat Les 1 er et 4 ème trimestres ont été particulièrement dynamiques avec respectivement 454 et 55 millions d euros investis. Evolution du montant investi sur des VEFA en Ile-de-France En M 7 4ème trimestre 3ème trimestre 6 5 932 2ème trimestre 1er trimestre 5 4 3 827 Quant au marché des VEFA, après une bonne année 211, il a fortement ralenti en 212. 1,3 milliard d euros investis contre près 1,9 milliard l an dernier, soit une baisse de 32%. Ainsi, 212 se positionne bien en deçà de la moyenne annuelle des VEFA qui dépasse 2 milliards d euros entre 24 et 211. 3 2 1 Moyenne annuelle 24-211 : 2 173 M 1 916 1 747 1 442 1 47 1 37 818 221 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat
On.point Panorama des VEFA en Ile-de-France 4 ème trimestre 212 Page 3 Evolution des VEFA en Ile-de-France par niveau de risque Evolution des VEFA en Ile-de-France par niveau de risque En nombre 6 5 4 3 2 1 12 7 17 Sur les 17 VEFA enregistrées sur l année, 6 d entre elles portent sur des développements spéculatifs et 11 sur des programmes loués pour tout ou partie. Les opérations en blanc ont fortement diminué, passant d un volume total d investissement de 1,3 milliard d euros en 211 à moins de 4 millions d euros en 212. Leur nombre a été divisé par deux en un an, ce qui nous ramène à un niveau faible, proche de celui 21. 3 38 12 51 19 2 24 25 26 27 28 29 21 211 212 7 2 2 4 8 12 5 Blanc Loué 6 11 Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat Au total, sur les 18,9 milliards d euros investis en VEFA en Ilede-France depuis 24, 58% des engagements ont porté sur toute la première couronne, où les utilisateurs bénéficient des meilleures opportunités locatives (équilibre entre le loyer, la desserte, l environnement et la qualité des bâtiments). Les volumes enregistrés en 212 sont conformes à cette tendance. Ainsi, malgré la part importante que comptent les VEFA en Deuxième Couronne (près d un tiers des volumes de l année), plus de 73 millions d euros ont été investis en première couronne, dont 45% uniquement sur le Croissant Ouest. Répartition des acquéreurs en fonction de leur nationalité 15% 18% (% en valeur) (% en nombre) 67% 6% 12% 82% Parmi les VEFA en blanc, citons deux acquisitions réalisées au 1 er semestre par l investisseur néerlandais WERELDHAVE : - le projet «Noda» (22 m²), seconde tranche de l opération «Zenora» située à Issy-les-Moulineaux, pour 125 millions d euros auprès de BNP PARIBAS IMMOBILIER D'ENTREPRISES, - le programme «Urban Green» (19 m²) à Joinville-le-Pont, livrable au 3 ème trimestre 213, pour 67 millions d euros auprès d ICADE. Répartition des VEFA en Ile-de-France par secteur (% en valeur) 26% 5% 33% QCA La Défense Première Couronne 211 212 17% 19% Reste de Croissant Ouest Deuxième Couronne En termes de répartition géographique, traditionnellement les investisseurs qui se positionnent sur des VEFA privilégient la première couronne francilienne et notamment le Croissant Ouest. 3% 11% QCA La Défense Première Couronne 14% 45% Reste de Croissant Ouest Deuxième Couronne Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat France Pays-Bas Allemagne France Pays-Bas Allemagne Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat Les acteurs français demeurent les plus actifs, avec d une façon générale, des promoteurs de renom et des structures d investissement de type institutionnelles. Notons toujours la faible part des investisseurs étrangers, uniquement sur 3 transactions cette année mais qui ont porté sur de gros volumes : - les deux acquisitions (mentionnées précédemment) par la foncière cotée WERELDHAVE «Noda» et «Urban Green» pour un montant cumulé de 192 millions d euros, - et celle réalisée pour 24 millions d euros par le fonds ouvert allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE auprès d AXA de l immeuble «Cityzen», 38 m² précommercialisé auprès de GRT GAZ et COFACE à Bois-Colombes. Côté vendeur, nous retrouvons sans surprise les leaders en France de la promotion : NEXITY, BOUYGUES IMMOBILIER, SODEARIF, BNP PARIBAS IMMOBILIER, CODIC et ICADE PROMOTION. Nous voyons néanmoins apparaître quelques développeurs frontaliers ou asiatiques ayant des velléités de prendre position sur le marché francilien.
On Point Panorama des VEFA en Ile-de-France 4 ème trimestre 212 Page 4 Les 1 ère et 2 ème couronnes sud plébiscitées par les investisseurs Alors qu en 211 les VEFA été situées majoritairement en Première Couronne et dans le Croissant Ouest, en 212, elles se sont éloignées du noyau parisien. Elles restent tout de même majoritairement sur des zones établies et bien desservies, ou sur des produits pour tout ou partie précommercialisés. Ainsi, 15 des 17 VEFA enregistrées sur l ensemble de l année sont localisées en première et deuxième couronnes. Sur ces deux secteurs, c est le secteur de Saint-Quentin-en-Yvelines qui a su tirer son épingle du jeu, puisque 4 VEFA y ont été enregistrées dont une seule en blanc. Localisation des VEFA de 212 Période Acquéreurs Vendeurs Prix Immeuble/Adresse Commune Surface Type Locataires (en M ) (en m²) 4T 212 CNP - SOGECAP BOUYGUES IMMOBILIER 115* «Green Office» Rueil-Malmaison 17 589 Loué UNILEVER 4T 212 INSTITUTIONNEL FRANCAIS CODIC - ICADE PROMOTION 13 «Start» Guy ancourt 28 34 Loué EGIS 4T 212 FONCIERE MASSENA ALTAREA-COGEDIM 75* «Delta» Montigny -le-bretonneux 18 4 Loué MERCEDES 4T 212 MACIF BOUYGUES IMMOBILIER 73* «Artefact» Rueil-Malmaison 12 Loué SCHNEIDER 4T 212 AMUNDI HERTEL INVESTISSEMENT 55* «Hélios» Massy 16 Blanc 4T 212 AMUNDI SODEARIF 46* «Le Papillon» Bobigny 13 5 Loué CONSEIL GENERAL DU 93 4T 212 LA MONDIALE OGIC 38* «62 av enue Edouard Vaillant» Boulogne-Billancourt 6 15 Loué OGIC 3T 212 UNION INVESTMENT REAL ESTATE AXA - DEVELOPMENT VENTURE III 24 «CitiZen» Bois-Colombes 38 Loué GRT GAZ - COFACE 3T 212 MONCEAU ASSURANCES AXE PROMOTION 25* «Brio» Massy 7 396 Blanc - 2T 212 CAISSE D'ASSURANCE VIEILLESSE DES PHARMACIENS SOGELYM DIXENCE - DENTRESSANGLE INITIATIVES 55* «Kaleïdo» 13 6 2 Blanc - 2T 212 LA FRANCAISE REM PRD 28* «Le Vivaldi» Pantin 5 785 Loué CITE REG. DE L'ENVIRONNEMENT D IDF 1T 212 SOGECAP / BNP BNP PARIBAS IMMOBILIER 13* Anciens entrepôts McDonald 19 25 Loué BNP 1T 212 WERELDHAVE BNP PARIBAS IMMOBILIER 125 «Noda» Issy -les-moulineaux 22 123 Blanc - 1T 212 WERELDHAVE ICADE 67 «Urban Green» Joinville-le-Pont 19 Blanc - 1T 212 SOGECAP BNP PARIBAS IMMOBILIER 5* «Néo» Vélizy -Villacoublay 18 Blanc - 1T 212 UNOFI NEXITY 42 «Bali et Cap Vert» Ermont 11 34 Loué GMF VIE 1T 212 CORUM AM CODIC 4* Rue René Caudron Voisins-le-Bretonneux 1 Loué EUROPCAR Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat *estimations «Citizen» Bois-Colombes «Artefact» Rueil-Malmaison «Green Office» Rueil-Malmaison Av. Edouard Vaillant Boulogne-Billancourt «Bali et Cap Vert» Ermont «Le Vivaldi» Pantin «Le Papillon» Bobigny «Noda» Issy-les-Moulineaux Anciens entrepôts McDonald 19 ème «Urban Green» Joinville-le-Pont «Start» Guyancourt Rue René Caudron Voisins-le-Bretonneux «Néo» Velizy-Villacoublay «Helios» Massy «Kaleido» 13 ème «Brio» Massy
On.point Panorama des VEFA en Ile-de-France 4 ème trimestre 212 Page 5 Stabilité des taux de rendement Les taux de rendement «prime» immobiliers sont restés stables en Ile-de-France en raison d une demande toujours soutenue du marché. Ils se situent autour de 5% pour des actifs parisiens de qualité. Sur le Triangle d Or, les taux prime calculés, pour un engagement de 6 ans fermes se situent entre 4,75 % et 5,25 %. A La Défense et sur le Croissant Ouest, ils s établissent entre 5,75% et 6,25%, et sur le reste de la première couronne, ils sont compris entre 6,25% et 6,75% selon la localisation. Les taux de rendement prime des VEFA se situent pour les programmes pré-loués dans une fourchette de 25 à 5 points de base au-dessus du taux de rendement prime mentionné cidessus. Pour les programmes en blanc, la fourchette va de 125 à plus de 2 points de base selon la proportion de financement bancaire et le levier prévu par les acquéreurs. Pour une VEFA en blanc, l écart de prix et de taux de rendement dépend de nombreux facteurs parmi lesquels on trouvera notamment l éventuel recours à la dette et sa proportion, la localisation du programme, l analyse du risque commercial par l investisseur étroitement liée au loyer prévu à la livraison, les modalités de la vente, et la période de livraison de l immeuble. On peut néanmoins estimer qu un programme BBC de qualité d environ 2 m² situé en Première Couronne, vendu en blanc sans garantie locative mais avec un loyer prévisionnel pérenne, livrable sous 24 mois, se négocierait aujourd hui dans une fourchette de taux comprise entre 7,25% et 8,25%, selon sa localisation et sa desserte. Encore une fois, les taux mentionnés ci-dessus restent toujours à manier avec prudence : les taux de rendement de chaque opération en blanc sont étroitement liés aux modalités spécifiques de chaque VEFA (échéancier de paiement, rémunération des fonds, garantie locative ). Ainsi, une VEFA située dans le QCA au pied des transports, portant sur un programme prime labellisé de 1 à 15 m², pré-loué avec un engagement ferme de 6 ans au loyer de marché, et une livraison prévisionnelle à 18-24 mois, permettrait un rendement prime aujourd hui compris entre 5,25% et 5,75%. Le même produit en première couronne parisienne dégagerait actuellement un taux de rendement prime de 5,75% à 6,5%. «Le Start» - Guyancourt - Saint-Quentin-en-Yvelines (28 3 m²) Immeuble pré-loué par EGIS Acquis par un investisseur français auprès de CODIC et ICADE PROMOTION
On Point Panorama des VEFA en Ile-de-France 4 ème trimestre 212 Page 6 Marie Gilmas, responsable des projets en développement, chez Jones Lang LaSalle, livre son analyse. Nous demeurons toujours dans un cycle de rareté relative de produits tertiaires neufs en Ile-de-France, avec pour les 3 ans à venir assez peu de livraisons de surfaces disponibles. D ici fin 215, nous avons en effet identifié 1,7 million de m² de bureaux neufs mis en chantier et plus de la moitié ont déjà trouvé preneur. L attrait des bureaux neufs reste d actualité pour les grands utilisateurs : ils sont toujours animés par une logique de rationalisation de leurs implantations, et principalement ou accessoirement selon leurs convictions, par une démarche environnementale. Preuve en est des grandes transactions locatives qui se sont concrétisées en 212 sur des programmes à développer en première couronne, avec par exemple ORANGE à Châtillon, CASINO à Vitry-sur-Seine, UNILEVER à Rueil-Malmaison ou encore SANOFI à Gentilly. Ainsi, comme c est déjà le cas depuis deux ans, près de la moitié des surfaces mises en chantiers qui seront livrées d ici à trois ans sont déjà pré-louées ou ont été lancées en compte-propre pour des entreprises utilisatrices. Rappelons également que sur les 3 dernières années, l ensemble des prises à bail de plus de 5 m² portant sur des bureaux neufs ou restructurés cumulent plus de 2,4 millions de m². Et sur la seule année 212, 41% des transactions de plus de 5 m² portaient sur de tels programmes. En 212, uniquement 6 VEFA en blanc ont été signées, représentant 88 m². Avec un délai de construction moyen de deux ans après la signature de la VEFA, peu de programme seront disponibles fin 214 et début 215 pour répondre aux besoins des utilisateurs, même si on ajoute à ces six VEFA quelques programmes lancés en blanc sans VEFA («Tour Majunga» ou «le Garance» à 19 ème par exemple). A l exception d une VEFA parisienne, le programme «Kaleïdo» (ZAC Rive Gauche), les rares acquéreurs ayant investi en blanc se sont orientés vers des programmes de 1 ère et 2 ème couronne, bien localisés dans des marchés actif sur le plan locatif, bien desservis et fonctionnels, et présentant de bonnes performances énergétiques. Ces investisseurs avertis ont bien compris que les immeubles neufs, sous réserve qu ils correspondent aux critères de choix des utilisateurs, sont ceux qui se louent et se relouent le plus rapidement et le mieux à tout point de vue (loyer facial, mesures d accompagnement, qualité de signature, durée ferme du bail, etc ). Après une année en berne pour les VEFA en blanc, gageons que les investisseurs sauront saisir l opportunité d investissements à contre-cycle en 213 pour bénéficier de la reprise économique prévue pour 215, et de la nouvelle dynamique locative qui en est le corollaire, ainsi que de la hausse des loyers qui s en suivra sur les meilleurs immeubles. A l opposé du blanc, les VEFA pré-louées ont connu un grand succès en 212 avec près de 2 m² vendus en Ile-de-France. Elles répondent plus que jamais aux stratégies des institutionnels français dotés de solides fonds propres (mutuelles, assureurs, ), des foncières qui travaillent essentiellement sur leur ligne de financement corporate, des véhicules d investissement collectif de type OPCI ou SCPI dont la collecte est toujours au beau fixe, ou encore de certains fonds allemands disposant de liquidités à placer sur des actifs sécurisés tant en terme de revenus que de qualité d immeuble. Il s agit majoritairement d investisseurs qui agissent dans le cadre d une stratégie de long terme et d amélioration de la qualité de leur patrimoine pour les structures françaises. A noter : moins de 5% des programmes qui seront livrés en 213 sont encore disponibles pour les utilisateurs. En 214, les surfaces livrées proposées à la location atteindront à peines 265 m² faute de VEFA et de lancements en blanc en 212. Nous avons identifié peu d immeubles en travaux aujourd hui pour une livraison en 215 et ils sont loué à 67%. Espérons que les investisseurs sauront prendre des positions en blanc en 213 pour bénéficier de ce creux de livraisons et de la reprise économique annoncée pour 215. Part des précommercialisations dans les projets mis en chantier en Ile-de-France En m² 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 882 45 439 93 5% 61 821 265 332 57% 237 16 77 916 67% 213 214 215 Précommercialisations Projets mis en chantier disponibles Evolution de la production neuve et de la demande placée depuis 27 En m² 3 2 5 2 1 5 1 5 27 28 29 21 211 212 213 214 Immeubles neufs/restructurés livrés dans l'année Immeubles neufs/restructurés en cours de construction Demande placée
On.point Panorama des VEFA en Ile-de-France 4 ème trimestre 212 Page 7 Quelles perspectives pour les 12 prochains mois? En 212, la part des précommercialisations a été très importante sur le marché locatif (plus de la moitié du volume acté sur l ensemble des tranches de surfaces), notamment par le biais d opérations sur-mesure (clés-en-main locatifs et comptespropres). Les grands utilisateurs ont d ailleurs privilégié les campus à l instar d EDF (55 m² à Palaiseau), THALES (49 m² à Vélizy-Villacoublay), SANOFI (5 m² à Gentilly) ou FRANCE TELECOM (69 m² à Châtillon). Le ralentissement des VEFA en blanc ainsi que les nombreuses précommercialisations de 212 vont entraîner une nette baisse de la production neuve disponible à horizon 214/215. Pour 213, nous prévoyons un retour de l appétit de certains investisseurs «avertis» sur des opérations en blanc. Reste à trouver les actifs en blanc les plus sécurisants : produits de qualité, localisés dans un pôle tertiaire établi, et avec une bonne desserte en transports en commun. Cet appétit suffira-t-il à relancer les VEFA en blanc en 213 ainsi que la production neuve à proposer aux utilisateurs à partir de 215? A l exception de quelques grands immeubles qui se libèrent, QCA, secteur prisé tant par les utilisateurs que les investisseurs, manque de foncier ou d immeubles à restructurer et d offres de première main. Il est probable que certains utilisateurs cherchant des surfaces de qualité au cœur de se déplacent vers d autres quartiers parisiens moins centraux mais offrant de belles opportunités de surfaces neuves comme le 15 ème, le 9 ème, le 11 ème ou le 2 ème («Corne Ouest», «Allure et Tempo», «le Garance» ou «quare»). Les récents positionnements du MINISTERE DE LA DEFENSE (135 m²) sur le projet «Balard», ou celui du MINISTERE DE LA JUSTICE (32 m²) sur le «Parc du Millénaire» conforte cette possibilité qui sera d autant plus marquée que les programmes auront pu être lancés en chantier en blanc. Après les succès de 212, les consultations foncières de 213 poursuivent leur avancée, avec notamment de nouveaux lots mis sur le marché dans la ZAC de la Porte des Lilas, la ZAC Clichy Batignolles, ainsi qu à Nanterre sur «Cœur de quartier» et la «Rose de Cherbourg». Cependant, promoteurs et investisseurs maintiennent leur politique de prudence en cette période économique morose, notamment sur les opérations en blanc. L allongement des délais de montage des opérations et de réalisation des transactions risque de se poursuivre, particulièrement pour les investisseurs faisant appel à la dette. La meilleure sortie pour les promoteurs reste plus que jamais la location du programme avant la vente de l immeuble ou sa vente à un utilisateur. Analyse des développements de plus de 5 m² à l horizon 216 3 2 5 2 1 5 1 5 En m² 882 45 29 259 37 943 61 821 1 15 618 1 284 19 237 16 PC déposé ou à déposer PC accepté En chantier 1 171 52 24 319 213 214 215 216 Analyse des développements disponibles de plus de 5 m² à l horizon 216 2 5 2 1 5 1 5 En m² 439 93 193 459 285 579 265 332 783 388 1 115 25 77 916 PC déposé ou à déposer PC accepté En chantier 936 234 24 449 213 214 215 216
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