MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE 3ème Trimestre 2017 La Belle au bois dormant
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI : UNE RECETTE GAGNANTE! Des réformes sur fond de reprise économique Croissance du PIB en France, % Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements et inquiétudes au sein de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ces prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Enquêtes de conjoncture, indices Dynamique économique porteuse pour l emploi L augmentation du nombre total de créations d entreprises, (+6,2% en France au 1 er trimestre 2017 versus +13,1% en Ile-de-France) couplée à la baisse du nombre de défaillances d entreprises (-9,3% au 1 er trimestre 2017 en France versus -6,7% en Ile-de-France) rend compte d une dynamique porteuse pour l emploi. Il en résulte une création nette d emplois supérieure à l augmentation de la population active, et une probable inflexion durable de la courbe du chômage. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de chômage d une année sur l autre de 50 pdb (prévision de 9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l emploi et le regain d inflation initient également une pression haussière sur les salaires du secteur marchand : +1,9% en 2017 après +1,2% en 2016. Cette hausse généralisée au secteur public par l augmentation du point d indice soutiendra le pouvoir d achat et la consommation. Oxford Economics 2
LA DEFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : La Défense ou la belle au bois dormant Demande placée à La Défense, en milliers de m² Le réveil du marché tertiaire de La Défense observé au 2 ème trimestre n aura pas duré, et le 3 ème trimestre a vu la demande placée replonger à des niveaux relativement bas pour un secteur habitué, par nature, à des mouvements d envergure. Le volume des commercialisations a tout juste dépassé 22 000 m² (18 transactions), portant ainsi la demande placée à 97 600 m² depuis le début de l année, un chiffre en repli de 58% en un an. Les transactions d envergure qui constituent l ADN de La Défense, manquent clairement à l appel de la conjoncture actuelle. Les 3 mouvements observés sur ce segment de surface depuis le début de l année - DELOITTE, RTE, OBS - se sont tous réalisés au 1 er semestre et la plus grande transactions du 3 ème trimestre n aura pas dépassé les 3 000 m². La répartition de la demande placée depuis le début de l année reflète ce «recalibrage» du marché de La Défense : les mouvements de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m²) dominent avec 18 signatures et 44 700 m² traités, en progression de 9% en un an; ils devancent ceux de plus de 5 000 m² (39 600 m²). Ce trimestre, les prises à bail d entreprises opérant principalement dans le secteur du conseil et des industries de transformation se sont réalisées sur une poignée d immeubles : «E+ (ex Ampère)» ou encore «Tour W (ex Winterthur)». Ces ensembles immobiliers proposent quelques surfaces restructurées mais le plus souvent rénovées. Stabilisation des valeurs locatives La faible activité du marché de La Défense au 3 ème trimestre n entraîne pas de changements significatifs des valeurs locatives. Le loyer moyen de transactions de bureaux de première main se stabilise à 450 /m²/an, en léger repli par rapport aux 460 /m²/an relevés en 2016. L essentiel des mouvements observés sur cette qualité de surfaces correspondent à des bureaux restructurés dont le positionnement loyer est nettement inférieur aux valeurs locatives ambitionnées par la prochaine génération de tours à construire, annoncées entre 550 et 600 /m²/an. Dans le même temps, les loyers des bureaux de seconde main confirment leur progression (+2%) : ils s élèvent à 420 /m²/an, à comparer à 410 /m²/an en 2016. Au-delà de l hétérogénéité des valeurs liée à la qualité et la centralité des immeubles transactés, rappelons que ces loyers sont très largement corrigés à la baisse par l octroi de mesures d accompagnement qui représentent 23% en moyenne du loyer facial. Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense - T1-T3 2017 TRANCHE DE SURFACE Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 13 400 14% - De 1 000 à 5 000 m² 44 700 46% +9% Plus de 5 000 m² 39 600 41% -78% Surface totale 97 700 100% -58% Immostat 3
LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : de moins en moins de neuf de grande taille Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Le ralentissement de la demande placée observée au 3 ème trimestre aura eu peu d effets sur le niveau de l offre immédiate à La Défense, qui s élève à 283 000 m², un chiffre en baisse de 9% depuis fin 2016. La contraction du volume de disponibilités est spectaculaire sur le segment des surfaces supérieures à 5 000 m² : elles sont en effet passées de 252 000 m² fin 2016, à moins de 189 000 m² à la fin du 3 ème trimestre, dont seulement 13 300 m² de première main répartis sur 2 immeubles («Between» et «Les Villages»). Dans le même temps, les bureaux de taille intermédiaire affichent une trajectoire diamétralement inverse et donc très nettement haussière (+72% depuis fin 2016). On y trouve quelques «queues» de programme des immeubles livrés sur le secteur ces dernières années («Eqho», «Carpe Diem», ou encore «Ampère E+». Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance : été en pente douce En dépit de la faiblesse de la demande placée ce trimestre, le taux de vacance de La Défense conserve sa trajectoire baissière pour se positionner à 8,9%, Ce niveau, inédit sur les 5 dernières années, creuse de plus en plus l écart avec Péri-Défense (14,7%) et le Croissant Ouest (11,3%). Offre future : en attendant 2020 Après une année 2017 plutôt faible en termes de livraisons, les inaugurations d immeubles de bureaux vont aller crescendo à La Défense jusqu en 2020. L année 2018 verra l achèvement des restructurations du «Carré Michelet» (37 500 m²) et du «Belvédère» (17 400 m²). Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Promoteurs et investisseurs travaillent à la fois sur de vastes projets de tours neuves, comme «Alto» (50 000 m²) ou «Trinity» (49 000 m²), et dans une moindre mesure sur des restructurations, comme les tours «Pascal» rebaptisées «Landscape», ou encore les immeubles «Le Balzac», devenu «Akora». Si tous les projets en cours de construction (140 000 m²) ou dotés d une autorisation de construire (73 000 m²) sont finalement réalisés comme annoncé, la production de bureaux de première main pourrait atteindre 140 000 m² en 2020. Cushman & Wakefield 4
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5
AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés