Chantier Financements Innvants de l efficacité énergétique Présents : Mme Gantier Shift Capital M Suchn Delitte M Garrel Acfi M Estienne Lb-p M Darrel Gdf Suez ( call cnférence) Melle Buhalassa Green Prperty COMPTE RENDU DE REUNION Réunin du 21 septembre 2012 Cmment dit- n prendre en cmpte le facteur 4 que précnise le guvernement? Quel gain énergétique? Valeurs de GDF : 1 : 5% - 2 : 15 % - 3 : 30% - 4 : 50% Nus devns étudier le mdèle avec le maximum de gain et d investissement et seln les paliers intermédiaires Quel niveau de capex devns-nus prendre en cmpte : 4 niveaux, du cmprtement aux grs travaux (Gdf peux alimenter les dnnées) LE MODELE - LES DONNEES Le mdèle présenté par M Fayux est trp précis et cmprend des éléments qui ne snt pas nécessaires pur calculer la rentabilité d un TI On raisnne en m² Qui snt les acteurs? Le cuple TI / MO? Quel rôle pur le lcataire dans le mdèle? 3 acteurs le MO / TI / lcataire 3 investisseurs = 3 returs sur investissement Le TI peut participer au gain en capital Valrisatin : en rendement et en capital Le lyer et le % de sn augmentatin (attentin si le lcataire reste le même il n y a pas frcement de valrisatin de la valeur lcative) Le taux capitalisatin avec les mdalités de partage du prix de srtie ROI / TRI cible / TRI 3 dates : Lancement de travaux Durée des travaux (attentin à la vacance, pas de revenu) srtie du TI Grupe n 2 : Tiers Investisseurs Sus-grupe : Dnnées et Mdèles
Chantier Financements Innvants de l efficacité énergétique Cût des travaux : seln les 4 catégries / il faut définir le mntant des travaux Financement : Cût des fnds prpres ; cût de la dette ; subventins /aides ; créatin de valeur Garantie de perfrmance : charges assurances Ecnmies d énergie réalisées et prjectin de l augmentatin du cût de l énergie (cmprenant un taux d inflatin) Cases prfil des prduits (résidentiel cllectif, individuel ; tertiaire public, privé...) On a besin d identifier quels types d immeubles pur rendre cncrdant les chiffres entre : typlgie du bâtiment (secteur, année de cnstructin ), cnsmmatins énergétiques et cûts des travaux Réaliser un mdèle avec : Feuille 1 = critères particuliers au prfil des prduits Feuille 2 = dnnées générales liées au TI Feuille 3 : cash-flw A faire Pascal Suchn et Anissa Buhalassa : mdèle Philippe Garrel : dnnées sur les prduits du secteur tertiaire Laurent Darrel : dnnées prix énergie et écnmies réalisées Pierre Duillard : dnnées par rapprt à la typlgie des bâtiments Aurélia Gantier : dnnées du Grenelle Silvi Estienne : dnnées sur les prduits du secteur résidentiel Grupe n 2 : Tiers Investisseurs Sus-grupe : Dnnées et Mdèles
Chantier Financements Innvants de l efficacité énergétique FEUILLE DE ROUTE Réunin du 21 septembre 2012 LES DONNEES - Quelles dnnées à intégrer dans le mdèle? - Les valeurs : vénale ; lcative - Les valeurs d arbitrage : taux de capitalisatin, ROI, TRI - Quelles charges à intégrer : taxes, assurances - Les charges : rapprt entre écnmie d énergie, écnmie de charges, valrisatin des valeurs lcatives et vénales - Les cûts d investissement : rapprt en mntant des travaux et écnmies réalisées - Les valeurs financières : cût des fnds prpres, cût de la dette - Les valeurs d explitatin : les services, la maintenance, l entretien - Quelles hypthèses pur l augmentatin des prix de l énergie? - Quelles durées? - Quelles valeurs pur le tiers investisseurs? LE MODELE Les questins à se pser : - A qui dit répndre le mdèle? - Pur qui est-il cnçu : le MO ; le TI ; les deux? - Quels éléments dit-n mettre en avant pur attirer le tiers investisseurs? - Quels éléments financiers dit-n mettre en avant pur cnvaincre le MO de mettre en un financement de tiers investisseurs? - Quelle rentabilité financière min. peut être acceptée par un tiers investisseur et/u un MO? Grupe n 2 : Tiers Investisseurs Sus-grupe : Dnnées et Mdèles
Septembre 2012 Table Rnde Grenelle Financements innvants Cntributin au sus-grupe «Mdèle» Table Rnde du Grenelle Bâtiment Grupe «Financements innvants» - Sus-grupe «Dnnées - Mdèle» Cette cntributin vise à définir le cahier des charges et la structure du mdèle qui servira à simuler les pératins de rénvatin énergétique pur les besins du sujet «Techniques Financières». Cahier des charges : ce que le mdèle «dit faire» Objectif : évaluer les cnditins de rentabilité d un investissement de rénvatin énergétique (niveau «micr») pur en tirer des cnclusins sur le ptentiel de réhabilitatin, les aides éventuelles nécessaires, seln différents scénaris d investissement, d évlutin de l énergie, de l immbilier, etc., prpsés le cas échéant par les autres sus-grupes. Principe de cnstructin : cnstruire un mdèle de base, qui sit à la fis un util simple et de cmmunicatin, tut en prenant en cmpte la cmplexité des scénaris prpsés (exercice tujurs délicat entre mdèle «simpliste» et «usine à gaz»). Scénaris envisagés : Par type de maître d uvrage : prpriétaire bailleur, ccupant, bailleur scial, cllectivité lcale, Etat, prmteur, etc. Par type de rénvatin Par cntexte du marché de l énergie Descriptin des principaux paramètres : Dnnées de srtie : rentabilité écnmique ( ) + envirnnementale (CO2) des capitaux investis, exprimée en TRI, temps de retur, VAN prjet pur maître d uvrage Dnnées d entrée : Paramètres techniques : Gain énergétique par geste technique (exprimé en kwh u %) : islatin titure, façade par intérieur / extérieur, changement vitrages, chaudière, ventilatin, relamping, installatin slaire thermique, bimasse, etc. Nte : pur réduire la cmplexité, des scénaris agrégés et standardisés «rénvatin systèmes / travaux légers envelppe / travaux lurds envelppe» peuvent être édifiés Durée des travaux Durée de vie des slutins Cnsmmatin de référence du bâtiment (exprimé en kwh/m2 de surface) : distinguer usages si besin (chauffage, ECS, refridissement, éclairage) et typlgie pur standardisatin (tertiaire, lgement, centre cmmercial, etc.) Mix énergétique (gaz / électricité / bis) servicepublic2000 Versin prvisire Dcument de travail 1
Septembre 2012 Table Rnde Grenelle Financements innvants Cntributin au sus-grupe «Mdèle» Emissins de gaz à effet de serre par énergie Cefficients Energie Finale / Energie Primaire KWh cumac (CEE) par pératin standardisée Paramètre risque effet rebnd le cas échéant (diminutin en % du gain énergétique) Nte : de l ensemble de ces dnnées purrnt être calculés à titre annexe l étiquette énergétique du bâtiment Paramètres écnmiques du prjet : Cût d investissement par geste technique Cût supplémentaires / évités de maintenance / renuvellement Prix du kwh par énergie (avec le cas échéant tranches de cnsmmatin) Prix d achat du bien immbilier (au m2 si besin) Prix de vente du bien immbilier (u plus-value résultant des travaux) Nte : le prix de vente du bien n est pas à prprement parler une dnnée d entrée, puisque la nature des travaux, la cnsmmatin énergétique future anticipée, peuvent influencer sur le prix de vente. Cependant, le prix de vente étant aussi cntraint par le marché, il peut aussi bien cnstituer une dnnée d entrée. Rtatin du bien (u réductin dans le délai de revente imputable aux travaux effectués) -> permet de calculer un gain sur les capitaux immbilisés par l pératin en cas d pératin de prmtin Avantages sci-écnmiques induits : cnfrt, etc. (difficilement chiffrable) Paramètres écnmiques fiscalité : TVA sur travaux réalisés TVA sur explitatin TVA sur lyers perçus par le tiers-investisseur le cas échéant Règles de récupératin de la TVA suivant le maître d uvrage (FCTVA pur cllectivités lcales) Impôts sur les sciétés Taxes lcales Crédits d impôts Déductibilité de l IR / IS des charges du prjet suivant acteur Paramètres écnmiques autres : Inflatin : énergie, travaux, explitatin Taux de financement dette (crédit travaux et refinancement) / par tranche le cas échéant pur simuler l Ec-Ptz, le financement classique, etc. Echéance des emprunts mbilisables Rentabilité attendue des capitaux prpres (pur référence) servicepublic2000 Versin prvisire Dcument de travail 2
Septembre 2012 Table Rnde Grenelle Financements innvants Cntributin au sus-grupe «Mdèle» Taux d actualisatin retenu Subventins éventuelles Autres paramètres spécifiques à chaque situatin Fractin des écnmies d énergie récupérables par le bailleur auprès du lcataire Paramètres pur passer aux dnnées macrécnmiques : Gisements par typlgie d immeuble (tertiaire, lgements, centres cmmerciaux, etc.) Cible de réhabilitatin Délai de réhabilitatin Cible natinale de réductin de la cnsmmatin / des émissins de gaz à effet de serre Structure du mdèle : Prpsitin d une structure séparant Hypthèses (avec sélecteur de scénaris) / Calculs / Etats de synthèse (plusieurs nglets si besin par segment du mdèle, ntamment si besin de mdéliser les différences entre maître d uvrage) servicepublic2000 Versin prvisire Dcument de travail 3