AT A GLANCE LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE OCTOBRE 211 FORT REBOND DES TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 M 2 AU 3 ÈME TRIMESTRE Avec 1 957 3 m² commercialisés au cours des neufs premiers mois de l année 211, le marché des bureaux franciliens affiche une augmentation de 2 % comparativement à la même période de 21. Ainsi, compte tenu des volumes enregistrés lors du 3 ème trimestre 211 (788 m² placés, soit la deuxième plus forte performance des dix dernières années), le marché renoue avec un niveau similaire aux volumes placés de l année 28. Contrairement aux trimestres précédents où le segment des surfaces de moins de 5 m² soutenait le marché, le fort rebond des transactions s explique essentiellement par la dynamique des transactions de grandes surfaces (plus de 5 m²). Ainsi, avec 487 m² placés au cours du 3 ème trimestre contre seulement 199 m² un an auparavant, le marché des grandes surfaces affiche une performance historique. Néanmoins, il convient de nuancer cette forte hausse avec le caractère exceptionnel des transactions de SFR à Saint-Denis et de Carrefour à Massy sur plus de 2 m². En termes de positionnement géographique, plusieurs grandes commercialisations impactent les secteurs périphériques tels que la, la 1 ère Couronne ou encore la 2 ème Couronne. De son côté, Paris hors Quartier Central enregistre la plus grande transaction de la capitale depuis 7 ans avec la prise à bail de 38 m² par le Ministère de l Intérieur dans l immeuble Le Lumière (Paris 12 ème ). A l inverse, le secteur de La Défense continue d enregistrer un volume de transactions en deçà de la moyenne décennale. L offre à un an totalise 4,5 millions de m² disponibles à la fin du 3 ème trimestre 211, soit une baisse significative de 6 % sur 12 mois. Ce fort repli reste principalement le résultat d une forte consommation de surfaces neuves ou restructurées. Ainsi, la part des surfaces neuves et restructurées disponibles à un an ne représente plus que 23 % au 1 er octobre 211 contre 26 % un an auparavant. Du coté des actifs de seconde main disponibles, même si le volume apparaît encore élevé, une stabilisation s opère depuis le début d année. Dans ce contexte, le taux de vacance des bureaux franciliens, qui s établit aujourd hui à 7,1 %, devrait peu évoluer d ici la fin d année. Au final, malgré la récente amplification de la crise des dettes souveraines, le marché des bureaux en Île-de-France affiche aujourd hui un niveau de transaction élevé, laissant présager pour la fin d année un volume annuel compris entre 2,3 et 2,4 millions de m². Dans un scénario central de fort ralentissement de l activité économique, les volumes commercialisés des bureaux en Île-de-France pourraient être compris entre 2 et 2,2 millions de m² en 212. Cycle des bureaux Transactions* Offre à un an 5 4 514 4 3 2 482 2 1 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 * transactions sur 12 mois source : BNP Paribas Real Estate
AT A GLANCE - LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE - OCTOBRE 211 2 MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE Transactions (9 mois) Transactions (9 mois) 2 2 2 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 > 1 m 2 5-1 m 2 5-2 m 2 moyenne 9 mois 2-11 : 1 612 m² < 5 m 2 2-5 m 2 +2 % 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 +86% -1 % + % +1 % +2 % 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Paris hors > 5 m 2 < 5 m 2 La Défense Croissant Ouest Péri- Neuilly/ Défense Levallois 1 ère Couronne 1 11 1 11 1 11 1 11 1 11 1 11 1 11 1 11 1 11 1 11 Est Source : Immostat-IPD Source : Immostat-IPD Offre à un an (3 ème trimestre) Offre future au 3/9/211 Seconde main Neuf Chantiers en cours PC obtenus 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Paris hors La Défense Croissant Ouest Péri- Neuilly/ Défense Levallois 1 ère Couronne Est 16 14 12 1 8 6 4 2 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 1 343 583 Source : BNP Paribas Real Estate - Research France Source : BNP Paribas Real Estate - Research France
AT A GLANCE - LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE - OCTOBRE 211 3 MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE 21 Offre à un an 211 Variation 21 / 211 21 Chantiers en cours 211 Variation 21 / 211 Paris 519 478-8 % 5 72 44 % Paris Hors 712 686-4 % 62 73 18 % La Défense 357 24-33 % 17 179 5 % Péri Défense 49 429 5 % 7 2 186 % Neuilly/Levallois 29 195-7 % 62 48-23 % 252 277 1 % 94 374 33-19 % 89 18-8 % 1 ère Couronne 256 287 12 % 63 23-63 % 1 ère Couronne 21 17-15 % 1 36 26 % 1 ère Couronne Est 143 142-1 % 14 12-14 % 2 ème Couronne 1 349 1 37-3 % 55 8-85 % Total 4 781 4 514-6 % 582 583 % Source : BNP Paribas Real Estate Offre immédiate* 21-9 mois 211-9 mois Variation Taux de Offre Taux de offre Transactions Transactions vacance* immédiate* vacance* immédiate Variation transactions Paris 363 5,5 32 37 4,7 314-15 % -2 % Paris Hors 492 5,1 417 466 4,8 427-5 % 2 % La Défense 193 5,8 112 191 5,7 96-1 % -14 % Péri Défense 3 16,7 97 313 17,4 12 4 % 24 % Neuilly/Levallois 7 5, 69 86 6,2 74 23 % 7 % 223 14,3 32 248 15,9 173 11 % 441 % 197 8,8 111 226 1,1 111 15 % % 1 ère Couronne 199 9,8 111 227 11,2 159 14 % 43 % 1 ère Couronne 189 1,6 87 158 8,9 65-16 % -25 % 1 ère Couronne Est 127 8,9 25 122 8,6 35-4 % 4 % 2 ème Couronne 1 246 6,7 245 1 229 6,6 384-1 % 57 % Total 3 599 7,1 1 624 3 573 7,1 1 957-1 % 2 % * en fin de période Source : Immostat-IPD, BNP Paribas Real Estate BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Octobre 211 BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Octobre 211
AT A GLANCE - LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE - OCTOBRE 211 4 SECTEURS GÉOGRAPHIQUES IMMOSTAT Source : Immostat
AT A GLANCE - LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE - OCTOBRE 211 5 GLOSSAIRE Les données chiffrées utilisées par BNP Paribas Real Estate, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Blanc / Gris : «En blanc» : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. «En gris» : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Clé en main locatif : opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est locataire. Compte propre : opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est propriétaire. Demande : recherche de locaux exprimée auprès BNP Paribas Real Estate. L analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées. HQE (Haute Qualité Environnementale) : démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l initiative des professionnels de l immobilier et de la construction et fait l objet d une procédure de certification établie par l AFNOR (Association Française de Normalisation). ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d habitation. Il s agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immeuble (état) : Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans. Restructuré : immeuble ayant fait l objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire. Récent : immeuble de moins de 1 ans. Rénové : immeuble ayant fait l objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire. Moderne : immeuble performant de plus de 1 ans. Ancien : immeuble peu performant de plus de 1 ans. Immostat : groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 21, qui associe BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l Îlede-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L organisation du GIE garantit l indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés de la région parisienne : - utilisateurs d entrepôts d une superficie supérieure à 5 m² et de bureaux. - investisseurs en immobiliers d entreprise. Loyer : Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). «Prime» : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, - dans la meilleure localisation pour un marché donné. «Top» : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré : locaux n ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livrés depuis moins de cinq ans. Offre à un an : ensemble des locaux disponibles à moins d un an, incluant l offre neuve non précommercialisée et l offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés). Offre immédiate : ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles. Offre neuve : ensemble des constructions et restructurations encore disponibles. Elles sont analysées en fonction de l état d avancement des projets : Offre neuve livrée : immeuble dont les travaux de construction sont terminés. Chantier en cours : immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d instruction. Projet : intention identifiée de réaliser une opération immobilière pour laquelle aucune demande d autorisation n a été déposée. Parc de bureaux : ensemble des bureaux existants, occupés ou vacants. Le parc inclut les bureaux des secteurs publics ou privés. En Île-de-France, le parc de bureaux est périodiquement mis à jour par l Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise d Île-de-France (ORIE) et par la Direction Régionale de l Equipement d Île-de-France (DREIF) à partir des statistiques officielles sur la construction neuve, la taxe annuelle sur les bureaux, ainsi que les données relatives aux démolitions. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Seconde main : locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux : Rénovés : locaux ayant fait l objet de travaux de rénovation. Très bon état : locaux performants, de qualité. Etat d usage : locaux peu performants, louables en l état. A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation. Taux de vacance : rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc existant. Transaction : location ou vente à un utilisateur d un bien immobilier, concrétisée par la signature d un bail ou d un acte de vente. Sont inclus les clés en main et les comptes propres. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après leurs levées. Avertissement : La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d envoi de ce présent document, merci d adresser un e-mail à : unsubscribe.mailing@bnpparibas.com
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