LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE 1 ER TRIMESTRE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF 1T 2016 LA DÉFENSE Demande placée 71 500 m² +295% : La Défense affiche une nette progression de l activité transactionnelle sur le 1 er trimestre 2016 La Défense est structurellement volatile, son marché étant étroitement tributaire de quelques grandes transactions : 4 prises à bail de plus de 5 000 m² ont été enregistrées en ce 1 er trimestre 2016, représentant 43% de la demande placée Le 1 er trimestre 2016 se singularise toutefois par une hausse significative de l activité transactionnelle sur les segments de surfaces inférieurs à 1 000 m² et sur le segment des grandes transactions (5 000 à 20 000 m² et plus de 20 000 m²) La reprise observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste le critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation Taille des transactions En m² 161 200 105 500 101 600 16 600 45 400 17 000 13 200 15 700 245 500 119 800 153 000 53 400 28 000 36 400 82 700 45 100 71 500 29 300 27 800 15 000 18 100 2012 2013 2014 2015 2016 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre La Défense 15% 20% 12% 13% 24% 20% 24% 54% 28% 57% 43% 33% 39% 37% 38% 31% 46% 47% 35% 25% 20% 24% 2012 2013 2014 2015 1T2016 18% 22% 12% 11% 5% 5% 2% 2012 2013 2014 2015 1T2016 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces ( 1 000 m²)
RESEARCH LA DEFENSE 1T 2016 Exemple de transactions > 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550 Neuf IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² NC Neuf INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² NC Neuf GIE Logement Français Between Mars 2016 5 300 m² NC Neuf Les grands utilisateurs > 5 000 m² La Défense 4% 3% 4% 5% 3% 4% 11% 12% 17% 6% 5% 8% 9% 11% 42% 40% 32% 46% 31% 26% 24% 8% 42% 42% 15% 12% 3% 9% 26% 25% 22% 7% 37% 4% 13% 77% 28% 26% 22% 27% 31% 60% 2011 2012 2013 2014 2015 Autres Luxe & mode TMT Industrie Public, para-public, organisations professionnelles et internationales Activités juridiques, audit & conseil Banques, finance & assurance 2011 2012 2013 2014 2015
RESEARCH LA DEFENSE 1T 2016 Offre disponible 9,4 % Sources : Knight Frank, ORIE 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 En % Offre Grade A 21 % Paris QCA Ile-de-France La Défense T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 9,4 7,1 4,5 2012 2013 2014 2015 2016 En ce début d année 2016, la Défense enregistre une baisse significative du taux de vacance Avec un taux de 9,4%, elle reste toutefois un marché offreur à l échelle de la région parisienne La Défense est entrée dans une phase de stabilisation et d absorption progressive de ses surfaces disponibles L année 2016 devraient marquer l accentuation de cette phase baissière, en raison notamment de la chute de l activité constructive et de l absence de livraisons à court terme Un niveau d offre élevé n est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : La Défense a régulièrement connu, par le passé, des taux de vacance à 2 chiffres La montée de la vacance a conduit les propriétaires à consentir des efforts conséquents sur les prix : c est notamment ce qui explique la reprise de l activité transactionnelle et de la réduction de la vacance L offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a décru depuis près de 2 ans même si elle reste plus abondante que sur le reste de la région parisienne : elle est ainsi passée en 1 an de 42% à de l offre disponible sur La Défense Dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, le profil atypique de La Défense devient une opportunité : les surfaces de Grade A, qui permettent de réels gains d efficacité et de charges, ont la préférence des utilisateurs (76% des surfaces placées en grandes transactions en 2015 sur la région parisienne correspondaient au Grade A) La longue léthargie du marché de La Défense montre que la question du positionnement prix de l offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l essentiel de l activité transactionnelle s est longtemps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c est parce que l offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs, notamment lorsqu il s agissait de loger un important back office Neuf ou restructuré Seconde main La Défense 14%
RESEARCH LA DEFENSE 1T 2016 Loyers 530 /m²/an HT HC Loyer haut de gamme Évolution des loyers en HT HC/m²/an En /m²/an/ht/hc 600 550 500 450 400 350 300 250 200 Loyer haut de gamme Loyer moyen 530 403 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2012 2013 2014 2015 2016 La transaction sur la tour Majunga au 1 er trimestre 2016 permet d acter le loyer haut de gamme à 540/550 (facial) Ces valeurs ne concernent toutefois qu un nombre très restreint d immeubles : la plupart des transactions se sont signées à des valeurs nettement inférieures à 500, y compris sur des surfaces de Grade A Après de longs mois de «vaches maigres» et face à la concurrence des marchés du Croissant Ouest, une révision drastique des prix a été engagée dès 2014, y compris sur les valeurs de commercialisation L ajustement est désormais fait et il ne serait ni sain ni réaliste d imaginer une poursuite de la compression des valeurs La volonté d économie des utilisateurs reste toutefois un critère essentiel, qui exclut pour l heure tout retournement significatif : les loyers resteront contraints au cours des prochains mois Après avoir considérablement enflées, les mesures d accompagnement se stabilisent tout en demeurant élevées (souvent comprises autour de 25% du facial) Surfaces neuves ou restructurées à La Défense 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 En m² 101 300 57 100 134 300 186 900 35 200 56 000 14 200 48 900 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Surfaces livrées Livraisons prélouées 38 500 115 800 104 900 Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché de La Défense étaient exagérées : outre le rebond de l activité transactionnelle, l essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de La Défense sont d ores et déjà livrées 2015 et 2016 resteront comme des années «mortes» en termes de construction : seule la restructuration du nouveau siège d Allianz (ex tour Athéna) avait été livrée en 2015, celle de E+ (futur siège de Sogeprom) sera la seule à animer 2016 Window, le premier programme lancé en blanc, n est pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours des 2 prochaines années, l offre (notamment en Grade A) devrait donc se raréfier sur La Défense A plus long terme, l organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d étalement des volumes de livraisons, afin d éviter les phénomènes de «pics» de livraisons observés par le passé Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à La Défense en 2014, en seraient probablement favorisées
LE MARCHÉ LOCATIF 1T 2016 LA DÉFENSE Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE 1 er trimestre 2016 1 er trimestre 2015 Évolution annuelle 1 er trimestre 2016 Part de La Défense en Parc 3 536 818 m² 3 501 618 m² +1% 53 876 120 m² 6,6% Demande placée 71 500 m² 18 100 m² +295% 569 000 m² 12,5% Offre immédiate 332 000 m² 406 200 m² -18% 3 833 000 m² 8,6% Taux de vacance 9,4% 11,6% -220pb 7,1% - Loyer moyen 403 /m²/an 405 /m²/an -0,5% 325 /m²/an - Loyer haut de gamme 530 /m²/an 540 /m²/an -0,2% 760 /m²/an - Cartographie