Le Grenelle et la Copropriété en France : présentation - constats - propositions

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1 ASSOCIATION des RESPONSABLES de COPROPRIETE Le Grenelle et la Copropriété en France : présentation - constats - propositions * «La Copropriété en Belgique en 2025» Colloque du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNP-AES) le 28 novembre 2012

2 PLAN I. Copropriété et consommations énergétiques II. Copropriété et rénovation énergétique: les blocages III. Chronologie du Grenelle IV. Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété V. Les insuffisances et illusions du Grenelle VI. Où en sommes-nous? VII. Ce que nous mettons en place malgré le «Grenelle» VIII.Une méthode et une démarche. D abord le BIC, ensuite l audit global partagé 2

3 I. Copropriété et consommations énergétiques 54% 16% 30% Maisons individuelles Copropriétés Logements sociaux Parc globalement : mal géré, peu entretenu, énergétiquement peu performant qui vieillit mal Objectifs d économies d énergie élevés Nécessite des travaux importants et des investissements élevés Tendance : dégradation / dévalorisation des patrimoines 3

4 II.Copropriété et rénovation énergétique : les blocages Situations et stratégies très diverses des copropriétaires : Situation financière Statut (bailleurs, occupants) Primo-accédants, retraités Stratégies patrimoniale, perspectives de vente Audits inadaptés, difficulté, pour les copropriétés de savoir «quoi faire» Difficulté, pour les copropriétaires, de financer les travaux de rénovation énergétique (et de rénovation en général) Méfiance des copropriétaires vis-à-vis des professionnels Peu de motivation chez les copropriétaires pour la rénovation thermique et la rénovation en général le Grenelle, une solution? 4

5 Quelques dates : III. Chronologie du Grenelle 2007 : Lancement du «Grenelle de l environnement» 2008 : Tenue des réunions du COMOP 3, Comité Opérationnel numéro 3 concernant les bâtiments existants 2009 : Vote de la loi dite Grenelle 1 : simple loi d intention 2009 : Mise en place du Plan Bâtiment Grenelle et d une commission appelée : «Chantier Copropriété» 2010 : Vote et promulgation (juillet 2012) de la loi dite «Grenelle 2» avec deux articles seulement (1 et 7) concernant la Copropriété 2012 : Parution en janvier 2012 du premier décret d application de l article 7 de la loi Grenelle 2 ; à ce jour (soit 28 mois après la promulgation de la loi) aucun autre décret n est paru ; l arrêté d application du décret de janvier n est pas non plus paru ; 2012 : Parution d un décret très secondaire et d un arrêté (septembre) concernant la répartition des frais de chaleur, modifiant un décret de 1991 très peu appliqué. 5

6 IV. Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (1) A. Objectifs fixés par la loi - Moins 38 % en 2020 (160 kwh/m² habitable) - Moins 80 % en 2050 (50 kwh/m² habitable) Comment y parvenir? A noter : on sait que les «moins 38 %» de 2020 sont d ores et déjà inatteignables; on sera (au mieux) à moins 15 % 6

7 Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (2) B. Dispositifs: incitations + facilitations Crédits d impôt incitation (mais problème de préfinancement) CEE facilitation (mais problème de (Certificats d Economie d Energie) préfinancement) PTZ individuel facilitation (mais blocages des (prêt à taux zéro) banques et dossier compliqué) DPE individuel informations / sensibilisation (mais dispositif discrédité) Evolutions juridiques simplification (majorité) une innovation majeure : travaux d intérêt collectif 7

8 Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (3) C. Les évolutions d ordre juridique 1. Un allégement important : tous les travaux concernant les économies d énergie sont votés à une majorité plus simple à obtenir 2. Une petite «révolution» : la copropriété peut décider de voter des travaux concernant les parties privatives dès lors qu il s agit de travaux d intérêt collectif Mais... Exemple: changement des fenêtres décret non paru 28 mois après le vote de la loi arrêtés nécessaires après le décret difficultés possibles de mise en œuvre 8

9 Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (4) D. Les seules contraintes Copropriété de - de 50 lots Copropriété de 50 lots et + Réalisation d un DPE collectif Réalisation d un audit énergétique Mise à l ordre du jour d une question sur un plan de travaux ou sur un CPE mais aucune obligation d un vote positif 9

10 Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (5) E. Le plan pluriannuel de travaux : bien mais n engage à rien Audit avec 3 scénarios puis : proposition de «plan pluriannuel» soumis obligatoirement au vote de l assemblée générale, à défaut de proposition de CPE Problème: ce vote n engage à RIEN - ni en matière de réalisation effective - ni en matière de provisionnement L ARC aurait voulu que le vote entraîne l obligation de commencer à provisionner 10

11 Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (6) F. Un dispositif-phare: le Contrat de Performance Energétique Les principes (1) Un groupement d entreprises (architecte + BET + entreprise de BTP + chauffagiste) propose : - un projet de travaux - un contrat de travaux - un contrat de gestion du chauffage avec garantie de résultat - éventuellement le financement = Contrat de Performance Energétique (CPE) donc : un projet «clef en main» un projet amorti par les économies d énergie un projet éventuellement financé à 100 % par le groupement 11

12 Dispositions issues du Grenelle propres à la copropriété (7) F. Le CPE en copropriété: les principes (2) Un dispositif adapté à une maîtrise d ouvrage (la copropriété) qui est : faible bloquée sans argent (incompétente) (prenant difficilement et ses décisions) sans budget 12

13 Le CPE en copropriété : la réalité (1) A. Premier cas de figure: copropriété sans compétence et peu organisée Les risques: - le diagnostic thermique sera insuffisant - le groupement va proposer les travaux les plus «efficients» mais pas forcément les plus efficaces ou nécessaires - le groupement va proposer une garantie «minimum» - le groupement va proposer un contrat très long (20-25 ans) Conséquence : - un programme de travaux «moyen» voire médiocre - une garantie «moyenne» voire médiocre - une durée de contrat anormalement longue 13

14 Le CPE en copropriété : la réalité (2) Exemple du premier CPE en copropriété : pas de travaux sur la ventilation les vieilles fenêtres double vitrage ont été conservées la consommation d objectif est 50 % au dessus de ce qui aurait du être 14

15 Le CPE en copropriété : la réalité (3) B. Deuxième cas de figure : copropriété organisée - elle fera faire un bon diagnostic thermique - elle programmera des travaux nécessaires et bien chiffrés - elle fixera une garantie importante Risques : - les groupements d entreprises ne répondront pas, les contrats n étant pas assez «intéressants» et les risques trop grands 15

16 Le CPE en copropriété : la réalité (4) Conclusion : On a le choix entre : et : un CPE médiocre imposé à des copropriétés peu compétentes et mal organisées ; un bon CPE mis au point par des copropriétés bien organisées, mais qui n intéresse pas les entreprises... L avenir dira si on peut trouver un compromis 16

17 V. Les insuffisances et illusions du Grenelle A. Les insuffisances Les insuffisances : Conséquences : Une vision trop «individualiste» de la copropriété pas d obligation de fonds travaux pas d obligation de plan pluriannuel Une trop grande confiance dans les incitations individuelles Une vision trop centrée sur les économies d énergie, pas assez sur le confort ou la rénovation pas de mise en place du PTZ collectif, demandé par tous les partenaires pas de vision «globale» (rénovation totale DONT la rénovation énergétique) 17

18 V. Les insuffisances et illusions du Grenelle (2) B. Les «illusions» du Grenelle Une illusion concernant le D.P.E., l étiquette énergétique et leurs effets d entraînement l effet dynamisant du D.P.E. et de la «valeur verte» n est pas au rendez-vous, en raison (entre autre) de la faible qualité des D.P.E. Une survalorisation du C.P.E les économies sont censées financer les travaux, ce qui est évidemment un fantasme 18

19 VI. Où en sommes-nous? Des décrets et arrêtés en attente Des dispositifs d incitation individuelle qui s avèrent peu efficaces Une absence préoccupante de mobilisation des copropriétés Un CPE suscitant beaucoup de scepticisme avant même d être vraiment opératoire 19

20 VII. Ce que nous mettons en place malgré le «Grenelle 2» 1. Substitution de l audit global à l audit énergétique 2. Mise en place d un dispositif de mobilisation appelé «B.I.C.» (Bilan Initial de Copropriété) et d une démarche appelée «audit global partagé» 3. Nécessité de réformer la gouvernance des copropriétés : fonds travaux obligatoire compte séparé sans dérogation 4. Nécessité de penser rapidement «plan de financement collectif» : mise en place du «quatre-quarts» 20

21 UNE MÉTHODE ET UNE DÉMARCHE D ABORD LE B.I.C., ENSUITE L AUDIT GLOBAL PARTAGÉ 21

22 Bilan initial de copropriété : à quoi ça sert? Le BIC est réalisé par le conseil syndical. Il permet : au conseil syndical de passer en revue tous les points importants de la gestion : dynamiques des acteurs, charges, impayés, travaux réalisés et en projet, consommations de fluides, archives, etc. de déterminer si la copropriété est mûre pour un audit ou si des actions préalables de mise à niveau sont nécessaires. Il permet aussi : aux professionnels de comprendre rapidement la copropriété ; de préparer l audit : expression des besoins et des attentes collecte des documents nécessaires à l audit Le B.I.C. permet au maître d ouvrage (syndicat des copropriétaires) de mieux se situer, de se mettre à niveau, de dialoguer avec les professionnels. 22

23 L audit partagé sur mesure Les auditeurs répondent à un cahier des charges précis Le travail est collaboratif entre la copropriété et les auditeurs La communication avec l ensemble de la copropriété doit être anticipée L audit doit : répondre aux attentes de la copropriété déboucher sur un programme concret qui tienne compte des capacités de financement L audit global intègre l audit énergétique (s il est obligatoire) 23

24 Les étapes de la démarche (1) Impulsion 24

25 Les étapes de la démarche (2) Impulsion Bilan Initial de Copropriété (B.I.C.) 25

26 Les étapes de la démarche (3) Premières mesures de mise à niveau Premiers résultats Échanges Impulsion Bilan Initial de Copropriété 26

27 Les étapes de la démarche (4) Premières mesures de mise à niveau Premiers résultats Vote Audit AG1 Échanges Impulsion Bilan Initial de Copropriété Audit global partagé Plan de travaux Concertation Plan de financement 27

28 Les étapes de la démarche (5) Plan Travaux Plan Financement Information Prépa AG Premières mesures Vote Etudes MOE AG2 Échanges Communication Premiers résultats Impulsion Bilan Initial de Copropriété Audit global partagé Plan de travaux Vote Audit AG1 Concertatio n Plan de financement 28

29 Les étapes de la démarche (6) Plan Travaux Plan Financement Information Prépa AG Vote Travaux AG3 Premières mesures Premiers résultats Vote Audit AG1 Aides, Suivi travaux Vote Etudes MOE AG2 Échanges Communication Impulsion Bilan Initial de Copropriété Audit global partagé Plan de travaux Concertation Plan de financement 29

30 Le Quatre-quarts ou un plan de financement pour LA copropriété 1. Fonds travaux 2. Prêt collectif à taux zéro 3. CEE (Certificats d Economies d Energie) 4. Aides, subventions (collectives et individuelles) + Economies d énergie (le cinquième quart...) 30

31 Alors: - Grenelle? - pas Grenelle? Rendez-vous, nous espérons avant 2025, pour le savoir... 31