LITHOS Fondation de placement immobilier

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2 LITHOS Fondation de placement immobilier La Fondation LITHOS est une fondation de placement immobilier suisse, au sens des articles 80 et suivants du Code Civil Suisse, répondant aux exigences de l Office fédéral des assurances sociales (OFAS). La Fondation LITHOS est une institution exonérée d'impôts sur le bénéfice et le capital. Ses parts ne peuvent être acquises que par des institutions de prévoyance suisses bénéficiant d un statut fiscal privilégié. Le but de la Fondation LITHOS est d offrir à ses membres la possibilité d investir leurs fonds en commun dans des valeurs immobilières. Dans un premier temps, la Fondation sera présentée aux investisseurs genevois et privilégiera l acquisition d immeubles situés à Genève. Puis, en fonction de la demande des investisseurs et de la qualité des immeubles offerts, la Fondation développera ses investissements en Romandie et à l échelon national. La Fondation de placement a pour but d acquérir des immeubles qui optimiseront la notion de rendement et de plus-value et ceci sur un horizon-temps long. La philosophie de Lithos privilégiera la notion d investissement durable. Les membres jouissent d'un droit de cogestion au sein des organes de la fondation de placement. Les structures de la Fondation de placement et l ensemble de ses organes sont détaillés dans les Statuts. Ce document contient en outre une description succincte des tâches de chaque organe. Le Règlement de la Fondation et les Directives de placement fixent l organisation interne de la Fondation, les principes qui régissent le placement collectif des capitaux ainsi que les droits et les obligations des investisseurs.

3 Organisation Autorité de Surveillance Service cantonal de surveillance des fondations et des institutions de prévoyance de l Etat de Genève Assemblée des investisseurs (organe suprême de la Fondation) formée des représentants des institutions de prévoyance qui participent à la Fondation - approuve et modifie les statuts et le règlement de la Fondation. - nomme et révoque le président et les membres du conseil de Fondation ainsi que l organe de révision - approuve le rapport d activité et les comptes annuels - détermine l emploi et la distribution du bénéfice - donne décharge au Conseil de Fondation. Conseil de Fondation (2 membres min./9 membres max.) - fixe l organisation - nomme et révoque la direction - nomme le comité de placement - nomme les experts immobiliers - décide des propositions faites par le comité de placement - détermine les directives de placement - surveille la gestion /exigences de l OFAS - décide de l émission de nouvelles parts - fixe la rémunération de la Direction. Comité de placement Organe de révision PriceWaterhouseCoopers Direction (Acanthe SA) (se voit confiée la gestion des affaires courantes par le Conseil de Fondation) - gère les actifs de la fondation pour le compte et dans l intérêt des investisseurs - effectue le secrétariat de la Fondation - prépare et veille à l exécution des décisions du Conseil de Fondation et du Comité de placement - surveille la gérance des immeubles - adjuge et surveille les travaux de construction et de rénovation - tient la comptabilité de la Fondation - détermine la valeur d inventaire, le prix d émission, de rachat et d échange des parts. Experts immobiliers chargés des estimations (la valeur vénale de la fortune de la Fondation est calculée à la fin de l exercice comptable et lors de chaque nouvelle émission de parts. - propose au Conseil de Fondation les ventes et achats d immeubles ainsi que les constructions et rénovations Cercle des investisseurs (toutes les institutions de prévoyance suisses qui bénéficient d un statut fiscal privilégié) - Institutions de prévoyance en faveur du personnel - Institutions de libre passage - Fondations bancaires de prévoyance individuelle liée (3a) - adhésion le 1 er janv. ou le 1 er juillet de chaque année

4 Avantages Un investissement sur mesure pour un cercle d investisseurs défini Il n existe à ce jour que peu de fondations de placement à vocation purement immobilière. En effet la plupart des fondations offre une multitude de compartiments traitant toutes les formes de placements, mobiliers ou immobiliers. Notre intention est de réunir des fondations de prévoyance professionnelle dans le but de créer un cercle d investisseurs ayant les mêmes objectifs de placement. Une gestion professionnelle La maîtrise de la valeur et de la rentabilité d un patrimoine immobilier implique des moyens et des compétences appropriés. La Fondation LITHOS s appuie sur une gestion des biens immobiliers par des spécialistes qui disposent d une connaissance large et sans cesse actualisée du marché immobilier ainsi que de son environnement économique, social, technique, politique, légal et administratif. Ainsi, les investisseurs peuvent profiter des avantages offerts par les placements immobiliers tout en bénéficiant d une importante simplification de leur gestion. Un statut fiscal privilégié La Fondation est la seule forme de placement indirecte exonérée d impôts offerte aux institutions de prévoyance. L adhésion à une fondation de ce type aura les mêmes incidences fiscales pour ces institutions que si elles détenaient les immeubles en propriété directe. La Fondation de placement apparaît comme un produit sur mesure pour les caisses de pension et les autres institutions de prévoyance suisses à fiscalité privilégiée. Elle présente les avantages de la propriété indirecte sans les inconvénients fiscaux d un fonds de placement immobilier ou d une société immobilière côtée en bourse. Amélioration de la liquidité La liquidité des placements indirects par rapport aux investissements directs dans l immobilier représente un critère essentiel, surtout pour les caisses de pensions dont le degré de couverture n est pas suffisant et la proportion de rentiers est en augmentation. La gestion des parts en immobilier est plus aisée et permet plus de flexibilité en cas de changement de stratégie d allocation d actifs. La souscription des parts de la Fondation LITHOS se fait par versements en espèce ou par apports en nature. Par ce biais, les institutions de prévoyance pourront non seulement bénéficier d une gestion professionnelle de leur parc immobilier, mais également d une meilleure liquidité. Réduction et diversification des risques Les institutions de prévoyance, dans le cadre d une allocation optimale de leurs ressources, cherchent à diversifier leurs placements. Le placement immobilier a démontré ses qualités de placements sûrs et stables. Il est un vecteur de placement incontournable pour une allocation optimale des actifs. Un développement du marché immobilier durable La vocation de la Fondation est d entretenir ses immeubles en valorisant la qualité de son patrimoine immobilier et privilégiant ainsi la notion d investissement durable au détriment de celle de spéculation à court terme.

5 Les investisseurs institutionnels et l immobilier La pierre francs suisse exonérée d impôt représente une alternative appréciable dans une stratégie optimale d allocation d actifs. Une enquête réalisée par Acanthe en 2002 révèle que la quote-part immobilière des caisses de pension est en évolution croissante. Plus de la moitié des fondations qui ont répondu sont investies à plus de 20% dans l immobilier. Cette part de 20% est de plus en plus souvent citée par les spécialistes LPP comme socle minimum qui devrait être alloué à l immobilier. Quote-part optimale d immobilier et structure du portefeuille La détermination du profil rendement/risque souhaité permet définir la quote-part optimale devant être allouée à l immobilier. Quant à la structure du portefeuille immobilier, elle dépend de: - l exigence de diversification - l exigence de flexibilité (étroitement liée au taux de couverture) - le montant de la fortune de la caisse (plus ce montant est faible plus les formes de placements immobiliers indirectes sont privilégiées) - le traitement fiscal (attraits des fondations et de leurs privilèges fiscaux) Augmentation des engagements immobiliers Les motifs principaux qui justifient une augmentation des engagements immobiliers sont les suivants: > La stabilité du marché immobilier > La comparaison rendement / risque RENTABILITÉ DES DIFFÉRENTES FORMES DE PLACEMENT (moyenne sur 50 ans) Rendement Risque Action 8.5% 18.0% Immobilier 6.0% 8.0% Obligation 4.0% 4.0% > la volatilité et les risques source: Prof. M. Hoesli, Université de Genève La volatilité est la mesure des variations de performance d'un actif, elle permet ainsi d en évaluer le risque. Le risque immobilier tient essentiellement à la qualité intrinsèque de l immeuble et à sa localisation. Son évaluation doit néanmoins également passer une analyse de l environnement économique général: - taux de vacance - coûts de la construction - contraintes législatives et fiscales - volume des transactions - coûts financiers La société de direction Acanthe SA développe différents indicateurs et effectue sur cette base des analyses micro et macro du marché immobilier, qui permettent d élaborer une stratégie d investissement orientée vers des placements assurant une pérennité dans le temps. PERFORMANCE DES ACTIONS, OBLIGATIONS ET IMMOBILIER 450 L externalisation Les actifs immobiliers des institutions de prévoyance sont globalement détenus pour 2/3 sous forme directe et 1/3 de manière indirecte. Les institutionnels font part d un réel désir d "externaliser" leur patrimoine immobilier vers des formes de placement indirect. A ce titre, il est important de préciser que la fondation de placement, de type LITHOS, est la seule permettant aux institutions de prévoyance de préserver leurs avantages fiscaux L externalisation ou "outsourcing" de l immobilier consiste à céder son parc immobilier et se concentrer sur des investissements immobiliers indirects en prenant des participations dans différents instruments de placement. Les principaux avantages sont une professionnalisation de la gestion des biens immobiliers, une réduction et une diversification des risques. SMI (Swiss Market Index) Obligations PICTET Rüd Blass Immobilien Fond Index Les parts de la Fondation Lithos peuvent être achetées, mais également libérées contre des apports en nature.

6 Critères de selection des immeubles Général Politique de placement prudente écartant les risques de promotion: Immeubles de rendement locatifs (ou à construire avec rendement garanti par le constructeur). Le privilège sera donné aux immeubles résidentiels. Les immeubles commerciaux seront envisagés si leur qualité intrinsèque est excellente et leur risque faible. Statut Immeubles en nom uniquement. Situation géographique Centres urbains suisses et leur agglomération, de préférence Genève. Qualité intrinsèque Les immeubles doivent répondre à des exigences sévères en matière de qualité de construction. Ne sont acquis que des immeubles récents ou anciens rénovés. Taille Entre 3 et 15 millions. Rentabilité Taux de rendement interne (TRI) minimum exigé de 5% sur la valeur actualisée. Cette notion est évolutive et se calcule sur la base d une prime de risque et d illiquidité de 2% à 3% en regard de l indice du taux de rendement des obligations de la Confédération à 10 ans. Régime juridique Libre (éventuellement subventionné si qualité intrinsèque excellente) Endettement La limite de l endettement est fixée au maximum légal (conformément aux exigences de l OFAS) de 40% de la valeur vénale de tous les immeubles de la Fondation. Rating Sur la base d une série de critères définis, nous apprécions le risque présenté par chacun des immeubles, ce qui permet d orienter notre politique d acquisition. Le rating que nous avons établi nous permet par ailleurs d apprécier l adéquation entre la qualité de l immeuble et son emplacement. Procédure d acquisition 1. Etablissement des directives de placement par le Conseil de Fondation 2. Sélection et analyse des dossiers par la Direction 3. Evaluation des immeubles par des experts indépendants 4. Décision d achat par le Conseil de Fondation

7 Profil et droits des investisseurs - Modalités d entrée/sortie Cercle des investisseurs toutes les institutions de prévoyance suisses qui bénéficient d un statut fiscal privilégié: - Institutions de prévoyance en faveur du personnel - Institutions de libre passage - Fondations bancaires de prévoyance individuelle liée (3a) Droits des investisseurs - Par sa mise de fonds, l investisseur a un droit de créance proportionnel à sa participation à la fortune et aux revenus de la Fondation. - La mise de fonds de chaque investisseur est d un million au minimum. - Ces droits sont représentés par des parts nominatives sans valeur nominale. - La valeur des parts est déterminée par l état de la fortune nette de la Fondation* - Le droit de vote est proportionnel aux nombres de part des investisseurs. - Les investisseurs peuvent demander le remboursement de leurs parts pour la fin d un exercice annuel moyennant un préavis de six mois (voir détails sous "rachat") * Valeur d inventaire d une part correspond à la fortune nette de la Fondation divisée par le nombre de parts. La fortune nette correspond à la valeur vénale des immeubles et autres actifs après déduction des engagements de la Fondation, des provisions et éventuels impôts en cas de liquidation. Entrée/sortie des membres de la Fondation Entrée Le conseil de Fondation décide de l émission de nouvelles parts. La libération des parts peut être effectuée par apport en espèces, en nature ou par compensation. L adhésion est possible le 1er janvier ou le 1er juillet de chaque année La valeur d entrée correspond à la valeur d émission déterminée par la Direction. Sortie Rachat: Les investisseurs peuvent demander le remboursement de leurs parts pour la fin d un exercice annuel moyennant un préavis de six mois. En cas de demande de remboursement important, soit 10% de la fortune de la Fondation, le délai est prolongé de douze mois. Le prix de rachat est fixé sur la base de la valeur d inventaire augmenté des revenus courus et diminué d une commission de rachat. Au cas où la Fondation ne dispose pas des liquidités nécessaires au remboursement à l échéance du délai, le Conseil de Fondation propose à l Assemblée la liquidation partielle. Transaction entre investisseurs: L échange de parts entre les investisseurs est réglé exclusivement par le Conseil de Fondation. Le prix de transaction est déterminé sur la base des prix demandés et offerts auxquels s ajoutent une commission de transaction.

8 Prestataires de service et conditions de gestion Organe de révision: Price Waterhouse Coopers Commission de gestion Commission sur émission Commission sur rachat Commission sur achat/vente d immeubles 0.3% sur la fortune nette 1.0% sur la valeur d inventaire 2.0% sur la valeur d inventaire 0.75% sur le prix des transactions

9 LITHOS SA Fondation de placement immobilier Av. Eugène-Pittard case postale Genève 25 tél (0) fax + 41 (0) info@lithos.ch