GESTION. Barème indicatif : Dossier 1 : 45 points Dossier 2 : 10 points 2 ème partie : Gestion de copropriété : 45 points

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1 GESTION Barème indicatif : 1 ère partie : Gestion locative : 55 points Dossier 1 : 45 points Dossier 2 : 10 points 2 ème partie : Gestion de copropriété : 45 points Dossier 1 : 17 points Dossier 2 : 20 points Dossier 3 : 8 points Matériel autorisé : calculatrice Tous les calculs devront être justifiés. Ce sujet comporte 11 pages : - un énoncé de 3 pages - 7 pages d'annexes numérotées de 1 à 9 Les annexes 5 et 9 sont à rendre avec la copie. SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 1/11

2 Le cabinet BELLIMOT, S.A.R.L. au capital de , dirigé par 2 associés Monsieur PÉPIN Armand et Madame TONÈRE Caroline, s est spécialisé dans la gestion immobilière. À cet effet, il a comme activité la gestion locative (305 lots) et de copropriété (834 lots). Une fiche descriptive du cabinet figure en ANNEXE 1. Le 20 janvier 2006, Monsieur PÉPIN, qui doit s absenter quelques jours, vous confie plusieurs dossiers. 1 ère partie : Gestion locative (55 points) DOSSIER 1 : Locataires à sélectionner (45 points) Monsieur SCHREMBRI Pascal, propriétaire d un appartement T3 de 62 m² au 24, quai du Vieux Port à Marseille 13001, a signé mi-janvier le mandat de location n 24. Il souhaite louer ce bien 510 augmenté de 45 pour tenir compte des charges. La publicité ainsi que les visites de l appartement ont été réalisées. Vous disposez déjà des dossiers de 3 candidats (ANNEXE 2) et vous procédez à un examen détaillé des demandes pour une location à compter du 1 er février À ce titre, vous respectez les principes suivants : - Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser un tiers des revenus du locataire (les crédits en cours doivent être déduits). - Tous les revenus sont pris en compte y compris les allocations familiales. Travail à faire 1) Sélectionner un des 3 candidats à la location en justifiant votre choix par des calculs. 2) Peut-on retenir un locataire qui ne disposerait pas de revenus suffisants? Justifier votre réponse. 3) Sachant que le total des honoraires de location T.T.C. s élève à un mois de loyer hors charges, indiquer toutes les sommes que le locataire doit remettre au cabinet le jour de la signature du bail. 4) Le locataire choisi, vous adressez une lettre à ce dernier afin de fixer un rendez-vous pour la signature du contrat de location qui doit intervenir le lundi 30 janvier 2006 à 9 heures à l agence. Dans ce courrier : - Vous indiquerez également les sommes que le locataire aura à débourser le jour de la signature en mentionnant les montants indiquées à la question 3. - Vous lui demanderez de fournir l attestation d assurance du logement qui est obligatoire en précisant les risques couverts. SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 2/11

3 DOSSIER 2 : Loyer sous évalué (10 points) Un propriétaire furieux, qui vous avait donné un bien en location en mars 2004, vous rencontre au cabinet et vous précise que le loyer de l appartement T3 qui est loué actuellement 480 est nettement sous évalué. Il vous demande d augmenter dès le mois de février le loyer pour le porter au moins à 540. Travail à faire En consultant l ANNEXE 3, indiquer les conditions à respecter qui vous permettront de répondre à ce propriétaire. 2 ème partie : Gestion de copropriété (45 points) Vos compétences en matière de copropriété vous permettent de prendre en charge la résidence «Les Hauts du Jura». L arrêté des comptes au 31 décembre 2005 (ANNEXE 4) qui vous est remis comprend 3 colonnes : - la première qui rappelle les sommes de précédent budget voté (exercice prévisionnel pour l année 2005). - la deuxième, qui indique le montant réel des charges de l exercice enfin, la 3 ème colonne qui correspond au budget prévisionnel des dépenses de l exercice Travail à faire DOSSIER 1 : Décompte des charges exercice 2005 (17 points) Le 20 janvier 2006, vous complétez le décompte des charges (ANNEXE 5 à rendre avec la copie) de Monsieur DAHAN Frédéric qui possède le lot 008 qui correspond à un appartement T2. Pour cela, vous disposez : * de l ANNEXE 4 * du total des tantièmes de l ensemble de la copropriété pour chaque catégorie de charges ainsi que la consommation totale d eau froide des copropriétaires (ANNEXE 6). * du nombre de tantièmes et consommation d eau pour le lot 008 (ANNEXE 7). SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 3/11

4 DOSSIER 2 : 1 er appel de fonds (20 points) 1) Lors de l envoi des documents aux copropriétaires, vous demandez également à ces derniers de régler le 1 er appel de fonds pour couvrir les charges de l exercice Cet appel est calculé à partir des dépenses prévisionnelles de l exercice Il couvre la période du 1 er /01/2006 au 31/03/2006 soit un trimestre seulement. Complétez ce 1 er appel de fonds adressé à Mademoiselle PINTO Agnès qui possède le lot 041 (ANNEXE 9 à rendre avec la copie). Pour répondre à cette question, vous disposez des ANNEXES 4, 6 et 8. 2) Complétez également le relevé de compte qui figure en bas de l ANNEXE 9. DOSSIER 3 : Étude de l évolution des charges (8 points) En vue de la préparation de l assemblée générale qui doit intervenir vers la mi-février, vous calculez le pourcentage de variation entre les charges réelles de 2005 et les prévisions des charges de 2006 pour les postes indiqués ci-après : * Compte n : Honoraires syndic * Compte n : Contrat espaces verts * Compte n : Relevé des compteurs d eau froide Remarque : Les résultats devront être justifiés. SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 4/11

5 ANNEXE 1 INFORMATIONS SUR LE CABINET Adresse : 124, cours Lieutaud MARSEILLE N tél. : Gérant : Monsieur PÉPIN Site : bellimot@wanadoo.fr Carte professionnelle délivrée par la Préfecture des Bouches du Rhône : Gestion G 4218 Transaction T 7642 Garantie financière : SOCAF Paris Gestion : Transaction : SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 5/11

6 ANNEXE 2 Locataire Monsieur DUMAS 4, rue Auzias Marseille 34 Employé Nature du contrat CDI Sté Régla Date d embauche 10/05/1995 Salaire mensuel net Revenus complémentaires / Crédit en cours (mensuel) Aucun Conjoint Madame DUMAS Nature du contrat Date d embauche Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) 30 Secrétaire (TP) CDI Sté Régla /07/ / 690 Dans 40 mois Locataire Monsieur RODRIGUEZ 6, rue Verdillon Marseille 45 Comptable Nature du contrat CDI SA Livron Date d embauche 18/11/1990 Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) Aucun Conjoint Madame RODRIGUEZ Nature du contrat Date d embauche Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) Sans emploi Aucun Locataire Conjoint Monsieur MAUMUS 54, rue de Fez Marseille 30 Employé de banque Nature du contrat CDI SA Cardif Date d embauche 01/02/2000 Salaire mensuel net Revenus complémentaires / Crédit en cours (mensuel) 530 Dans 16 mois Madame MAUMUS Nature du contrat Date d embauche Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) 29 Hôtesse de caisse CDD (1) Carrefour /10/ / (1) Jusqu au 31 mars 2006 SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 6/11

7 ANNEXE 3 SOUS ÉVALUATION DE LOYER Extrait du dictionnaire Permanent Gestion Immobilière. Article 17c de la loi n du 6 juillet 1989 Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat..., un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l article 19. Loyers de référence (Loi , 6 juillet 1989, art. 19) Loyers de référence Les loyers de référence doivent être représentatifs de l ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d immeubles, soit dans tout autre groupe d immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Nombre de références Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d une agglomération de plus d un million d habitants. Il s agit des agglomérations de Paris, Marseille et Lyon. Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de location pour lesquelles il n y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. Application de la hausse La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle s applique à chaque valeur ainsi définie... SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 7/11

8 ANNEXE 4 Copropriété n 27 Les Hauts du Jura Comparatif budgets et dépenses du 1 er /01/2005 au 31/12/2005 et Budget année Année 2005 Du 1 er /01/2006 N compte Intitulé des dépenses Du 1 er /01/05 au 31/12/2005 au 31/12/2006 Prévisions Prévisions Dépenses réelles (budget) (budget) CHARGES GÉNÉRALES Assurances multirisques , Frais postaux et assemblée , Honoraires de syndic , Eau froide commune générale , Contrat ménage et nettoyage , Contrat espaces verts , Travaux bâtiments extérieurs , Fournitures bâtiments extérieurs , Espaces verts 221, Antenne réparation 1 554,16 Total charges générales , CHARGES BÂTIMENT A EDF Bâtiment A , Travaux réparation bât A 430,66 Total charges bâtiment A , CHARGES BÂTIMENT B EDF Bâtiment B , Travaux réparation bât B 503,58 Total charges bâtiment B , CHARGES VMC Contrat VMC et désinsectisation , Travaux 118,58 Total charges VMC , CHARGES PORTAIL Contrat portail , BIP et émetteurs , Total charges portail , LOCATION COMPTEURS EAU Relevé index d eau froide , Total location compteurs eau , CONSOMMATION D EAU FROIDE Consommation d eau froide , Total consommation eau , TOTAL GÉNÉRAL , SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 8/11

9 ANNEXE 5 (à rendre avec la copie) Décompte de charges RÉPARTITION DES CHARGES CABINET BELLIMOT 124, Cours Lieutaud Copropriété Les Hauts du Jura MARSEILLE Exercice du 1 er /01/2005 au 31/12/2005 Tél. : Fax : à Siret APE 703 C Cartes n G 4218 et T 7642 Monsieur DAHAN Frédéric Garantie SOCAF Paris Résidence Les Hauts du Jura 4, rue Fénélon Marseille, le 20 janvier MARSEILLE Lot n 008 Appartement T2 Bâtiment A Charges à répartir Montant à répartir Tantièmes totaux Vos tantièmes Votre quote-part Charges locatives Charges générales , ,59 Charges bâtiment A ,48 Charges VMC 407, ,88 Charges portail 180, ,57 Location compteur d eau 454, ,36 Consommation eau froide 5507, ,18 TOTAL DE LA RÉPARTITION ,06 PROVISIONS À DÉDUIRE 560,00 REPORT SUR VOTRE RELEVÉ DE COMPTE... SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 9/11

10 ANNEXE 6 Total des tantièmes et consommation d eau pour l ensemble de la copropriété Postes des dépenses Total Charges générales Charges bâtiment A Charges bâtiment B Charges VMC 40 Charges portail Charges location compteurs eau 40 Consommation eau froide ANNEXE 7 Total des tantièmes et consommation d eau pour le lot n 008 Postes des dépenses Total Charges générales 250 Charges bâtiment A 493 Charges VMC 1 Charges portail 150 Charges location compteurs eau 1 Consommation eau froide 39 ANNEXE 8 Total des tantièmes et consommation d eau pour le lot n 041 Postes des dépenses Total Charges générales 200 Charges bâtiment B 413 Charges VMC 1 Charges portail 150 Charges location compteurs eau 1 Consommation eau froide 64 SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 10/11

11 ANNEXE 9 (à rendre avec la copie) Appel de fonds CABINET BELLIMOT 124, Cours Lieutaud MARSEILLE Tél. : Siret APE 703 C Cartes n G 4218 et T 7642 Garantie SOCAF Paris Marseille, le 20 janvier 2006 APPEL DE FONDS à Mademoiselle PINTO Agnès Résidence Les Hauts du Jura 4, rue Fénélon MARSEILLE Mademoiselle, Nous vous prions de trouver ci-après votre 1 er appel de fonds pour la période référencée. Lot n 041 Appartement T1 Bâtiment B Appel budget trimestriel du 1 er janvier 2006 au 31 mars 2006 Charges à répartir 1 er trimestre 2006 Montant à répartir Tantièmes totaux Vos tantièmes Votre quote-part Charges générales 4 226, Charges bâtiment Charges VMC 75, Charges portail 242, Location compteur d eau 117, Consommation eau froide 1 376, Total de l échéance (À régler avant le 30 janvier)... Relevé de compte Débit Crédit Solde au 1 er /10/ ,60 Votre versement du 09/10/ ,00 Régularisation des charges exercice ,20 Appel de fonds (1 er trimestre 2006) TOTAUX Solde en notre faveur/votre faveur (a) (a) Barrer la mention inutile SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 11/11