AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 07 FEVRIER 2014

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1 REPUBLIQUE D'IVOIRE DE CÔTE AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 07 FEVRIER 2014 COUR D'APPEL D'ABIDJAN TRIBUNAL D'ABIDJAN RG N 1673/2013 DE COMMERCE JUGEMENT CONTRADICTOIRE du 07/02/2014 Affaire; LA SOCIETE IMMOBILIER SHiNE LA SCPA NAMBEYA, DOGBEMIN et ASSOCIES CI LA SOCIETE ENERGY CONTINENTAL SOLUTIONS LE CABINET N'GUETTA DECISION: GERARD Contradictoire Reçoit la société SHINE IMMOBILIER en son action; L'y dit partiellement fondée; Condamne la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS à payer à la société SHINE IMMOBILIER la somme de FCFA au titre des loyers des mois d'août à novembre 2013 ; Déboute la société SHINE IMMOBILIER du surplus de ses demandes; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, nonobstant toute voie de recours, à hauteur du montant de la condamnation; Condamne la défenderesse aux dépens; Le Tribunal de Commerce d'abidjan, en son audience publique ordinaire du sept février deux mil quatorze tenue au siège dudit Tribunal, à laquelle siégeaient: Madame TOURE AMINATA, Président du Tribunal; Messieurs YEO DOTE, OUATTARA LASSINA, DAGO ISIDORE et EMERUW A EDJIKEME, Assesseurs; Avec l'assistance de Maître DOLEGBE Léonie SELIKA, Greffier; A rendu le jugement dont la teneur suit dans la cause entre: LA SOCIETE SHINE IMMOBILIER, SARL UNIPERSONNELLE au capital d'un million ( ) de francs CFA, dont le siège social est sis à Cocody carrefour indénié, immeuble peniel, 02 BP 38 Abidjan 02, représentée par sa Directrice mademoiselle DRAMERA Penda ; Laquelle fait élection de domicile en l'étude de maître DOGBEMIN GERARD KONE, avocat à la cour, Cocody cité des arts, 323 logements, 1 er étage porte 6, bâtiments Dl, 04 BP 968 Abidjan 04, téléphone: (225) ; Demanderesse, comparaissant et concluant par son conseil susnommé; D'une part, Et LA SOCIETE CONrINENTAL ENERGY SOLUTIONS SA, au capital de FCFA, dont le siège social est à Abidjan Marcory, immeuble DRAMERA, 06 BP 2135 Abidjan 06, téléphone: / , agissant aux poursuites et diligences de son représentant légal, monsieur MARC- CHRISTIAN BADJE, de nationalité ivoirienne; Ayant pour conseil le cabinet N'GUETTA GERARD, avocat près la Cour d'appel d'abidjan; Défenderesse, comparaissant et concluant par son conseil susnommé; 1

2 D'autre part; Enrôlée le 03 octobre 2013 pour l'audience du 05 novembre 2013, l'affaire a été appelée et renvoyée au 08 novembre 2013 devant la 2 ème chambre pour attribution; Le Tribunal ayant constaté la non conciliation des parties a renvoyé l'affaire au 29 novembre 2013 pour instruction; Le 13 décembre 2013 le Tribunal par jugement avant-dire-droit N 1673 du 13 décembre 2013, a ordonné une enquête aux fins d'être éclairé sur certains points et a renvoyé l'affaire au 03 janvier 2014 puis au 17 janvier 2014 pour l'accomplissement de ladite enquête; La cause étant en état d'être jugée, elle a été mise en délibéré pour jugement être rendu le 07 février 2014 ; Advenue cette audience, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit: LE TRIBUNAL Vu les pièces du dossier; Ouï les parties en leurs demandes; Vu le jugement avant-dire-droit N 1673 du 13 décembre 2013 ; Après en avoir délibéré conformément à la loi; FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par exploit d'huissier du 25 octobre 2013, la société SHINE IMMOBILIER a assigné la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS, à comparaître devant le Tribunal de Commerce d'abidjan, à l'audience du 05 novembre 2013, pour entendre ordonner l'expulsion de celle-ci des lieux occupés par elle et la condamner au paiement de la somme FCFA, représentant les loyers impayés, les pénalités de retard et les frais de procédure, par décision assortie de l'exécution provisoire; La demanderesse expose, au soutien de son action, qu'elle a donné à bail à usage commercial un de ses locaux sis à l'immeuble«dramera», dans la commune de Marcory, à la défenderesse moyennant un loyer mensuel de FCFA; Elle ajoute que celle-ci ne paye pas régulièrement ses loyers puisqu'elle lui doit la somme totale de FCFA au titre des loyers échus et impayés, des frais de procédure et des pénalités de retard, se décomposant comme suit:

3 - principal: F CFA, représentant 10 mois de loyers allant de novembre 2012 à juin 2013 et d'août 2013 à septembre 2013 ; -droit de recette: FCFA; -pénalité de retard: FCFA; -mise en demeure de payer du 01/08/2013: FCFA; -coût de l'exploit d'assignation: FCFA; Cependant, poursuit -elle, ayant fait servir une mise en demeure à la locataire d'avoir à payer ces loyers le 01 août 2013, après plusieurs vaines réclamations amiables, celle-ci s'obstine toujours à ne pas s'exécuter motif pris de ce qu'elle aurait conclu le bail avec monsieur DRAMERAMamadou le 29 août 2012 alors même que ce dernier est décédé le 21 avril 2011, soit un an quatre mois avant la conclusion de ce bail; En outre, la défenderesse allègue qu'elle aurait versé la somme totale de FCFA, en vertu de ce bail, entre les mains de monsieur YAO Serges Raoul, gérant de cet immeuble, au titre du dépôt de garantie et d'avance sur loyers; Or, non seulement le local dont il s'agit n'a pu être donné à bail par monsieur DRAMERA Mamadou qui était déjà décédé ainsi que précédemment indiqué, mais en plus ce local appartenait à son fils, monsieur DRAMERA Mohamed Mahan, comme l'établissent les pièces du dossier. ; Par ailleurs, fait-elle savoir, la gestion dudit local lui a été confiée par ce dernier et non à monsieur YAO Serges Raoul, lequel n'a jamais été gérant de cet immeuble; En conséquence, la société CONTINENTAL ENERGY, à qui, il incombait l'obligation contractuelle de lui payer les loyers, ne l'ayant pas fait nonobstant la mise en demeure qui lui a été adressée, elle sollicite son expulsion des dits lieux, tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef et sa condamnation au paiement des loyers dus, des pénalités de retard et des frais de procédure; En réplique, la défenderesse résiste à l'action en invoquant le bénéfice de la théorie du mandat apparent; En effet, explique-t-elle, à la recherche d'un local à louer, elle a été conduite auprès de monsieur YAO Serge Raoul qui s'est présenté comme étant depuis 13 ans le gérant de l'immeuble «DRAMERA», abritant le local litigieux, lequel a fixé le loyer mensuel à la somme de FCFA et a perçu au titre du dépôt de garantie, de l'avance sur loyer et de sa commission, les sommes respectives de FCFA, FCFA et FCFA, soit un total de FCFA; 3

4 Elle précise que le bailleur, n'ayant pas exécuté six mois après son obligation de remise en état d'exploitation normale de ce local qui était dans un état de délabrement avancé lors de la conclusion du bail, les parties ont convenu que la locataire effectuerait lesdits travaux et se rembourserait sur les loyers; Ainsi, ces travaux lui ayant coûté la somme de FCFA, la reprise du paiement normal du loyer ne devait débuter que le 31 juillet 2013 ; C'est, dans cette attente, qu'elle a été surprise de se voir servir, par la société SHINE IMMOBILIER, se disant gérante du local loué, le 01 août 2013, une mise en demeure d'avoir à payer de prétendus loyers dus, après qu'elle ait perçu de ses mains le loyer du mois de juillet 2013 ; Ce faisant, continue-t-elle, la société SHINE IMMOBILIER, pour avoir été informée du premier bail conclu sans réagir, ne peut ignorer, comme elle feint de le faire, les rapports qui ont existé entre monsieur YAO Serge Raoul et elle, sinon comment pourrait-elle justifier le fait qu'elle ait pris en compte dans le contrat conclu avec elle( SHINE IMMOBILIER) le 21 juin 2013, les sommes de FCFA et _ de FCFA, respectivement versés à titre de dépôt de garantie et de loyers d'avance à ce dernier dans le cadre de la conclusion de ce premier contrat; Elle en conclut donc, que monsieur YAO Serge Raoul exerçait pour le compte de la société SHINE IMMOBILIER de sorte que les actes de gestion posés par ce mandataire lui sont opposables, car il est incompréhensible que celle-ci accepte de percevoir les sommes d'argent résultant de la gestion de l'immeuble en cause et refuse de prendre en compte les actes passés dans le cadre de cette gestion; Le Tribunal devra donc constater que le montant des loyers échus réclamé a été déduit du coût des travaux effectués par elle et lui donner acte de ce qu'elle tient à la disposition du bailleur les loyers des mois d'août à novembre 2013 ; Le Tribunal estimant que l'instruction de l'affaire n'a pas pu lui permettre d'être édifié sur certains points, a, par jugement avantdire-droit N 1673 du 13 décembre 2013, ordonné une enquête aux fins de se déterminer sur les points suivants: -comment la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS a-telle pris possession des locaux litigieux et a pu les exploiter pendant 10 mois sans que la société SHINE IMMOBILIER, qui se prétend véritable gérante de ces locaux n'ait pu le savoir? -la société SHINE IMMOBILIER a-t-elle pu percevoir les 4

5 sommes de FCFA et de FCFA, respectivement versées à titre de dépôt de garantie et d'avance sur loyers par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS entre les mains de monsieur YAO Serge Raoul lors de la conclusion du premier bail? -pourquoi refuse-t-elle de prendre en compte certaines stipulations convenues entre les parties dans le cadre de l'exécution de ce bail (notamment le fait que les loyers dus par la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS devaient être défalqués du montant des travaux de remise en état du local effectués par elle) alors qu'elle semble avoir ratifié d'autres, en l'occurrence le paiement des sommes sus indiquées? Répondant à la première question, la société SHINE IMMOBILIER fait valoir qu'au moment de l'occupation de l'immeuble concerné par la société CONTINENTAL ENERGY,la gestion de l'immeuble était assurée par mademoiselle PENDA DRAMERA parce qu'elle n'était pas encore créée à cette époque et donc n'était pas informée de l'entrée de la défenderesse dans les locaux dont s'agit. Elle ajoute que ce n'est qu'après sa création qu'elle s'est vue confier la gestion de cet immeuble et qu'elle a découvert la société CONTINENTAL ENERGY; Relativement à la deuxième question, elle fait remarquer que la gestion de l'immeuble occupé par la société CONTINENTAL ENERGY étant assurée par mademoiselle PENDA DRAMERAau moment de l'entrée de la locataire dans ces locaux, elle n'a jamais perçu de dépôt de garantie ni de loyers d'avance des mains de YAOSERGE RAOUL; Relativement à la troisième question, elle soutient que du fait qu'elle n'existait pas encore, c'est mademoiselle PENDA DRAMERA qui s'est occupée des travaux de réhabilitation de l'immeuble «DRAMERA» avant son occupation par la défenderesse et ce n'est que quelques mois après cette réhabilitation et l'occupation effective par la société CONTINENTAL ENERGY qu'il lui a été confié la gestion de cet immeuble et c'est en cette qualité qu'elle a fait reprendre tous les contrats de bail en son nom; La société SHINE IMMOBILIER indique que c'est après la conclusion du contrat avec la défenderesse et au moment du paiement des loyers que cette dernière qui devait déjà 10 mois d'arriérés de loyers a fait savoir qu'elle avait convenu avec le comptable d'effectuer des travaux d'embellissement dans le local en cause qui couvriraient les 10 mois de loyers dus alors que celui-ci n'avait aucun pouvoir de prendre une telle décision; Pour elle, ni la précédente gérante, ni elle, SHINE IMMOBILIER n'ayant été informées des prétendus travaux pour a fortiori en 5

6 avoir donné l'autorisation, il lui est difficile de prendre en compte les supposés impenses réalisées par la société CONTINENTAL ENERGY, encore qu'elle ne fait pas la preuve de la somme de FCFA estimée comme coût desdits travaux; Pour sa part, la société CONTINENTAL ENERGY affirme qu'au moment de son occupation des lieux en cause, elle ne connaissait pas mademoiselle PENDA DRAMERA, et que c'est le prénommé Richard, concierge de l'immeuble «DRAMERA» à l'époque, qui l'a rapprochée de monsieur SERGE Raoul comme étant le gérant de cet immeuble, même si elle savait que le propriétaire de cet immeuble était décédé; C'est, poursuit-elle, lorsque la société SI-lINE IMMOBILIER a été créée qu'elle a signé un nouveau contrat de bail avec elle, contrat dans lequel elle a pris en compte les sommes versées entre les mains de monsieur Serge Raoul ; S'agissant des travaux réalisés dans le local litigieux, elle a produit au dossier tous les documents qui attestent que celui-ci avait de sérieux problèmes de tous ordres et notamment d'humidité mais que les travaux entrepris l'ont été avec l'accord écrit de monsieur YAOSerge Raoul; EN LA FORME SUR CE Sur le caractère de la décision Les parties ayant conclu, il ya lieu de statuer par décision contradictoire; Sur la recevabilité de l'action L'action de la société SHINE IMMOBILIER agissant en qualité de mandataire de monsieur DRAMERA MOHAMED MAHAN, ayant été exercée conformément aux prescriptions légales, il échet de la recevoir; AU FOND Sur la demande en expulsion La société SHINE IMMOBILIER sollicite l'expulsion de la société CONTINENTAL ENERGY des lieux loués pour non paiement de loyers; 6

7 La société CONTINENTAL ENERGY s'oppose au paiement desdits loyers d'un montant de FCFA correspondant aux loyers des mois de novembre 2012 à juin 2013 et ceux des mois d'août et septembre 2013 au motif qu'elle n'est redevable d'aucun loyer; Il est constant en application de la théorie du mandat apparent, qu'une personne peut être valablement engagée par un intermédiaire qui a excédé ses pouvoirs de mandataire ou même n'en possédait pas, s'il avait une apparence de mandataire et si le tiers qui a conclu avec le mandataire, a pu légitimement croire que celui-ci agissait en vertu d'un mandat et dans les limites dudit mandat; En l'espèce, s'il est vrai, ainsi que l'établissent les pièces du dossier, que monsieur DRAMERA Mamadou était décédé longtemps avant la conclusion du bail prétendument conclu par lui et n'est pas propriétaire de l'immeuble «DRAMERA» abritant le local, objet du litige, il découle des circonstances de la cause que la société CONTINENTAL ENERGY avait des raisons de croire légitimement que l'immeuble«dramera» était la 'propriété de monsieur DRAMERA père et que monsieur YAO Serge Raoul en était le gérant et donc le mandataire apparent du supposé propriétaire; En effet, s'il n'est pas contesté que la société CONTINENTAL ENERGYavait connaissance du décès de monsieur DRAMERA Mamadou, rien ne prouve qu'elle savait que l'immeuble abritant le local qu'elle envisageait de louer n'était pas la propriété du défunt mais plutôt celle de son fils DRAMERA Mohamed Mahan; Au demeurant, la dénomination de l'immeuble: «DRAMERA» peut laisser croire à toute personne dans la même situation, qu'il s'agissait de l'immeuble de n'importe lequel des DRAMERA; En outre, c'est en cherchant un local pour y exercer son activité professionnelle que la société CONTINENTAL ENERGY a été conduite vers le concierge de cet immeuble, par l'entremise duquel elle a été mise en contact avec monsieur YAO Serge Raoul, présenté comme le gérant dudit immeuble depuis 13 ans c'est-à-dire avant même la mort de monsieur DRAMERApère; Il y a lieu de relever encore, que la société SHINE IMMOBILIER, qui prétend que monsieur YAO Serge Raoul n'a jamais été le gérant de l'immeuble concerné, n'a pu expliquer pourquoi il avait les clés du local et a pu les remettre à la société CONTINENTAL ENERGY, laquelle, au demeurant, a occupé lesdits lieux pendant dix mois sans que celle qui était censée être la gérante de cet immeuble en ce moment là, en l'occurrence mademoiselle PENDA DRAMERA n'ait pu s'en rendre compte;

8 En tout état de cause, l'article 1998 alinéa 2 du code civil, énonce que: «Il (le mandant) n'est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.» ; Il en résulte que malgré le dépassement de pouvoir ou a fortiori l'absence de pouvoir du mandataire, le mandant est tenu s'il a ratifié l'acte du mandataire; Or, il est constant qu'en l'espèce, la société SHINE IMMOBILIER, qui se prétend nouvelle gérante de l'immeuble en cause, a accepté de prendre en compte les sommes versées par la société CONTINENTAL ENERGY entre les mains de monsieur Serge Raoul, à titre de dépôt de garantie et de loyers d'avance, à la conclusion du bail passé avec elle et a même reconduit dans ce baille montant du loyer initialement fixé par ce dernier; Agissant ainsi pour le compte du propriétaire, elle a ratifié tacitement les actes de gestion accompli par ce dernier dans l'exercice du mandat qu'il a prétendu avoir eu; Par conséquent, monsieur YAO Serge Raoul ayant, dans l'exercice de ces actes de gestion, autorisé la société CONTINENTAL ENERGY à réaliser les travaux de réhabilitation du local dont s'agit, lesquels incombaient normalement au bailleur, et les parties ayant convenu que la locataire devait se faire rembourser du montant des dits travaux sur les loyers comme cela ressort des pièces produites, c'est à tort que la société SHINE IMMOBILIER refuse d'en tenir compte; La réalisation de ces travaux ainsi que leur coût ayant été justifiés par les pièces versées aux débats, contrairement aux affirmations de la demanderesse, il convient, eu égard à tout ce qui précède, de retenir que leur montant a couvert les loyers réclamés de sorte que la société CONTINENTAL ENERGY n'étant pas une locataire de mauvaise foi qui ne paie pas ses loyers, son expulsion sollicitée par la société SHINE IMMOBILIER est mal fondée et doit être rejetée; Sur la demande en paiement de loyers La société SHINE IMMOBILIER sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme FCFA au titre des loyers impayés ainsi que les pénalités de retard et les frais de procédure; Il est cependant constant comme découlant des développements ci-dessus que la société CONTINENTAL ENERGY a payé les loyers de la période de novembre 2012 à juin 2013 par compensation avec le montant des travaux de remise en état qu'elle a réalisés, tel que les parties l'avaient décidé et celui du mois de juillet 2013 entre les mains de la demanderesse; 8

9 S'agissant des loyers des mois d'août à novembre 2013 qui ont couru depuis la naissance du présent litige, la défenderesse a déclaré dans ses écritures, qu'elle les tenait à la disposition de la société SHINE IMMOBILIER; Il échet donc de lui en donner acte et constatant qu'elle reconnait implicitement qu'elle ne les a pas encore payés, la condamner à payer à la société SHINE IMMOBILIER la somme principale de FCFA au titre des loyers échus et impayés des mois d'aout à septembre 2013 et de débouter la demanderesse du surplus de ses demandes comme étant mal fondées et ce, d'autant plus que la locataire n'étant pas fautive et ayant payé par compensation, les accessoires portant sur les pénalités de retard et les frais de procédure ne se justifient point; Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile commerciale et administrative, l'exécution provisoire doit être ordonnée en cas d'aveu; La société CONTINENTAL ENERGY reconnaissant devoir les loyers des mois d'aout à septembre 2013, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision nonobstant toute voie de recours, à hauteur du montant de la condamnation, soit FCFA; Sur les dépens La défenderesse succombant, il sied de la condamner aux dépens; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, en premier et dernier ressort; Reçoit la société SHINE IMMOBILIER en son action; L'y dit partiellement fondée ; Condamne la société CONTINENTAL ENERGY SOLUTIONS à payer à la société SHINE IMMOBILIER la somme de FCFA au titre des loyers des mois d'août à novembre 2013 ; Déboute la société SHINE IMMOBILIER du surplus de ses demandes;

10 Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, nonobstant toute voie de recours, à hauteur du montant de la condamnation; Condamne la défenderesse aux dépens; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER