COMMENT CHOISIR SON NOTAIRE?

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1 COMMENT CHOISIR SON NOTAIRE? VOUS AVEZ ENFIN TROUVÉ LA MAISON DE VOS RÊVES! LA PROMESSE D ACHAT A ÉTÉ ACCEPTÉE, L INSPECTION A ÉTÉ SATISFAISANTE, IL NE RESTE PLUS QU À PASSER CHEZ LE NOTAIRE, MAIS QUEL NOTAIRE? HUM! PAS FACILE DE CHOISIR! IL SUFFIT D ALLER SUR INTERNET OU D OUVRIR LE BOTTIN TÉLÉPHONIQUE ET VOUS VOUS RENDREZ RAPIDEMENT COMPTE QU IL Y EN A PLUSIEURS. POUR VOUS AIDER À CHOISIR, J AI PRÉPARÉ UN PETIT ARTICLE POUR VOUS EXPLIQUER EN QUOI CONSISTE LE TRAVAIL D UN NOTAIRE ET QUELLES VÉRIFICATIONS IL DOIT FAIRE POUR VOUS AIDER À MIEUX COMPRENDRE. VOUS SEREZ AINSI EN MESURE DE POSER LES BONNES QUESTIONS LORS DE VOS APPELS POUR TROUVER VOTRE NOTAIRE (UNE LISTE DE QUESTION À POSER À VOTRE NOTAIRE SE TROUVE À LA FIN DE CET ARTICLE). Tout d abord, je tiens à vous féliciter pour l achat qui sera probablement le plus important de votre vie! Une maison est un investissement, on la choisi avec notre cœur et on économise souvent pendant des années pour en avoir une. Ce n est pas rien! D entrée de jeu, lorsque vous confiez le mandat de préparer les documents pour finaliser l achat de votre maison à un notaire, il faut savoir que tous les notaires doivent faire les mêmes vérifications, mais il faut aussi garder en tête que chaque personne est différente et que les notaires ne travaillent pas tous pareil. C est la même chose pour les autres professionnels (comptables, dentistes, inspecteurs en bâtiments, courtiers en immobilier, etc.). Voici donc les vérifications que doivent faire les notaires lorsque vous voulez finaliser l achat de votre propriété : 1. Examiner la promesse d achat, les contre-propositions et les modifications à la promesse d achat Cette étape permet au notaire de vérifier quelles sont les parties (acheteurs et vendeurs), quelleest l adresse de la propriété, s assurer que le numéro du lot correspond à la bonne adresse, vérifier le prix de vente, quand aura lieu la prise de possession, quelles-sont les inclusions et exclusions, etc. La promesse d achat donne un bon aperçu de la transaction à venir. 2. Examiner le certificat de localisation Le certificat de localisation est très important. Il permet de situer la propriété et les autres structures (exemple : spa, remise, patio, piscine, etc.) sur le terrain. Il révèle également où sont situé les servitudes (exemple : Hydro-Québec). Étant donné que normalement, il ne doit y avoir aucune structure dans les servitudes, mais puisqu on ne peut pas «voir» la servitude sur le terrain, le certificat de localisation est donc un outil essentiel pour s assurer, notamment, qu aucune structure n empiète dans une servitude. De plus, le certificat de localisation fera mention des lois et règlements municipaux (exemple : la maison respecte-t-elle la marge de recul minimale par rapport au lot voisin? La propriété est-elle située en zone agricole? Est-ce qu il y a une bande de protection riveraine qui pourrait retreindre votre droit de propriété?). Bref, le certificat de localisation dresse le bilan de santé de la propriété par rapport aux lois et règlements. Étant donné que les lois et règlements municipaux changent

2 régulièrement, on comprend donc l importance d avoir un certificat de localisation récent qui démontre la situation actuelle des lieux. 3. Examen des titres de propriété C est probablement la partie la plus abstraite de mon travail, car vous ne verrez pas de documents en lien avec cette tâche (pas de contrat, pas de signature, etc.). Cette partie est pourtant extrêmement importante. Elle consiste à remonter la «chaîne de titres» au registre foncier pour retracer tous les propriétaires antérieurs, lire les actes de vente de chaque transaction afin de s assurer qu il n y a pas de droit d habitation, d hypothèque encore active (vous ne voudriez pas être responsable de l hypothèque d un ancien propriétaire!) ou d autres particularités semblables. L examen des titres permet également de savoir si une servitude affecte votre immeuble et de quelle façon (exemple : si votre future maison bénéficie d une servitude de passage, qui est responsable des frais liés à l entretien du chemin?). Bref, l examen des titres de propriété est l histoire de l immeuble que vous achetez. Même si la maison a été construite en 2010, le terrain existait avant cela et il a appartenu à différentes personnes dans le passé. C est pourquoi il est important de faire cet examen. 4. Préparation de l hypothèque L hypothèque est souvent nécessaire pour acheter une propriété. Vous devrez donc aller à la banque ou à la caisse pour obtenir un prêt hypothécaire. Lorsque vous aurez choisi votre créancier, votre seule tâche par rapport à votre notaire est de transmettre ses coordonnées à votre conseiller hypothécaire pour que ce dernier achemine les «instructions hypothécaires» au notaire. Ces instructions indiquent au notaire la marche à suivre pour préparer l acte hypothécaire conformément aux directives du créancier. À partir de là, le notaire pourra confirmer le montant de la mise de fonds que vous devez verser et vérifier s il y a des versements progressifs (exemple : lors d une construction neuve ou de rénovations, le créancier va normalement retenir des sommes d argent et les libérer progressivement à mesure que les travaux avancent). Les créanciers ne prêtent pas tous aux mêmes conditions. Certains créanciers vont exiger que le certificat de localisation ait moins de 5 ans, d autres 10 ans. Certains créanciers vont exiger qu une assurance-titres soit prise aux frais du débiteur (vous) s il n y a pas de courtier en immobilier d impliqué dans la transaction ou s il s agit d une construction neuve. Bref, le notaire doit donc vérifier toutes ces petites particularités et s assurer que toutes les conditions sont remplies pour éviter que vous ne contreveniez aux exigences de la banque. 5. Calcul des ajustements Ce calcul permet de savoir combien de taxes municipales et scolaires le vendeur a payé en trop, le cas échéant, et quelle portion doit lui être remboursée par l acheteur. Par exemple, si le vendeur a payé ses taxes municipales pour l année au complet et que la transaction a lieu le 1 er août, alors l acheteur doit rembourser au vendeur la portion des taxes municipales pour la période du 1 er août au 31 décembre. C est la même chose pour les taxes scolaires, les frais

3 communs dans le cas d un condo, les loyers pour les immeubles locatifs, les contrats de déneigement, l huile à chauffage ou le propane. Toutefois, le notaire vérifiera que ces dépenses ont bel et bien été payées par le vendeur. Dans le cas contraire, le notaire retiendra le retard de paiement à même le montant de la vente et effectuera lui-même le paiement au nom du vendeur. 6. Préparation d un contrat de services professionnels Cette étape est optionnelle. Ce ne sont pas tous les notaires qui en font. Personnellement, je prépare systématiquement un contrat de services professionnels dans lequel je vous explique en détails les vérifications que j ai fait, les problèmes particuliers que j ai découvert à la lecture du certificat de localisation ou lors de l examen des titres de propriété et je détaille également mes honoraires. Grâce à ce contrat, il n y aura pas de surprise lors de la présentation de la facture! Ce contrat nous protège donc tous les deux, car vous saurez en détails ce que j ai vérifié, ce que vous devez vérifier, quels-sont les problèmes décelés, quelles-sont les conséquences de ces problèmes et quelle-est la solution, le cas échéant. Bref, lors de vos appels téléphoniques pour trouver un notaire, il serait judicieux de vérifier si le notaire vous soumettra un tel contrat de services professionnels et si oui, vous pourriez en demander une copie à l avance pour valider les honoraires. 7. Rencontre pour la signature de l hypothèque Il faut désormais rencontrer deux fois votre notaire pour finaliser la transaction. La première rencontre aura lieu environ une semaine avant la date prévue pour l achat de la propriété. Elle a pour principal but de signer l hypothèque, mais personnellement, j en profite également pour regarder le certificat de localisation avec vous et de vous expliquer les particularités (exemple : présence de servitude, constatation de certaines irrégularités et explication de leurs conséquences, etc.) Lors de cette première rencontre, je vous présenterai également le calcul des ajustements de taxes et le montant de la mise de fonds que vous devez transférer dans mon compte en fidéicommis. À cet effet, je vous remettrai un coupon de paiement pour que vous puissiez virer électroniquement le montant de la mise de fonds, le montant des ajustements de taxes et, si vous voulez les payer en même temps, mes honoraires. Le virement électronique fonctionne de la même façon qu un paiement de facture en ligne. C est très simple, sécuritaire et efficace. Si vous êtes deux acheteurs ou plus, je vous demanderai également si le versement de la mise de fonds est fait de manière égale ou non et dans quelle proportion vous rembourserez l hypothèque et contribuerez aux paiements des frais en lien avec la maison. Cette question est cruciale. Imaginez que vous êtes la seule personne à verser la mise de fonds, mais que cette information n est écrite nulle part. En cas de séparation, vous aurez beaucoup de difficulté à récupérer votre mise de fonds. C est la même chose pour le remboursement des frais et de l hypothèque. Si vous

4 remboursez l hypothèque à 75% et l autre copropriétaire à 25%, mais qu aucune mention n est faite à l acte de vente, c est comme si vous étiez propriétaires à 50% chacun et vous risquez de perdre le 25% supplémentaire que vous avez pourtant remboursé au fil du temps. Bref, demandez à votre notaire s il prévoit une clause d indivision dans l acte de vente et si cette clause prévoit ce qui se passe en cas de séparation (clause de préférence). Finalement, je vous présenterai également le contrat de services professionnels pour vous le lire et vous l expliquer. Afin que vous obteniez toutes les informations nécessaires et pour prendre le temps de bien vous expliquer le résultat de mes recherches, il faut normalement prévoir entre 45 et 60 minutes pour cette première rencontre. Je vous invite encore une fois, lors de vos appels téléphoniques pour trouver un notaire, à demander combien de temps le notaire alloue à cette rencontre. Une rencontre de 10 minutes ne vous permettra peut-être pas de poser toutes vos questions et d obtenir tous les renseignements dont vous avez besoin. 8. Transfert des fonds Nous participons tous les deux à cette étape! De votre côté, vous devez vous assurer de faire le virement les fonds électroniquement à l aide du coupon de paiement dans les délais prescrits. De mon côté, je vais contacter votre créancier pour lui mentionner que j ai fait toutes les vérifications demandées dans les instructions hypothécaires et qu il doit me faire parvenir le montant du prêt à la date prévue pour la transaction. Je dois absolument avoir la totalité du prix de vente dans mon compte en fidéicommis le jour de la transaction, autrement, je ne peux pas recevoir les signatures et il faut reporter la transaction. 9. Rencontre pour la signature de la vente C est l aboutissement, le grand jour! Normalement, à cette étape tout est en place. Il ne reste plus qu à se réunir, vous, le vendeur et moi-même (les courtiers en immobilier sont également les bienvenues) pour lire et expliquer l acte de vente. Durant cette rencontre, je vous ferai la lecture de l acte de vente que j aurai préparé et je vous expliquerai entre autre, en quoi consiste la garantie légale et que faire en cas de découverte de vices cachés, je vérifierai également avec vous les inclusions et les exclusions prévus dans la promesse d achat (ou contre-proposition), etc. Cette rencontre prend environ 30 minutes, mais je prévois tout de même une heure à mon agenda. Encore une fois, il serait bon de vérifier au téléphone combien de temps le notaire alloue pour cette rencontre. Vous aurez peut-être envie de poser des questions au notaire ou au vendeur, de demander les nouvelles coordonnées au vendeur, de savoir où est la boîte postale, etc. 10. Préparation des copies et correspondance

5 Pour vous, votre «travail» s arrête à la neuvième étape. Toutefois, vous aimeriez peut-être savoir dans combien de temps vous recevrez les documents de votre maison? Le notaire vous envoie-t-il les documents par la poste ou devez-vous aller les récupérer vous-même? 11. Rapport final C est l étape finale pour votre notaire. Il doit faire parvenir certains documents à votre créancier (exemple : certificat de localisation, copie de l acte hypothécaire, etc.) et lui confirmer que toutes les instructions hypothécaires ont été respectées. 12. Service après-vente Votre notaire sera-t-il là pour répondre à vos questions après la transaction? Si oui, vous facturera-t-il des honoraires? Combien? C est une question importante que vous pourriez poser au notaire lors de vos recherches, car il y beaucoup d informations à retenir lors de l achat d une maison et il se pourrait que vous ayez besoin de contacter votre notaire à nouveau, même après que la vente soit finalisée. Résumé des choses que vous devez faire Si vous avez un courtier en immobilier : Fournir le nom et les coordonnées de votre notaire à votre courtier en immobilier pour qu il achemine les documents nécessaires; Fournir le nom et les coordonnées de votre notaire à votre représentant hypothécaire pour qu il achemine les instructions hypothécaires à votre notaire; Trouver une assurance-habitation avant la date de la transaction et demander à votre assureur de faire parvenir une preuve d assurance à votre notaire; Effectuer le transfert de la mise de fonds à temps pour la transaction; Fournir votre certificat de mariage ou de divorce à votre notaire (si vous êtes célibataire, jamais marié, vous n avez pas à fournir l un ou l autre de ces documents). Si vous n avez pas de courtier en immobilier : Faire parvenir la promesse d achat et fournir les coordonnées du vendeur à votre notaire; Fournir le nom et les coordonnées de votre notaire à votre représentant hypothécaire pour qu il achemine les instructions hypothécaires à votre notaire; Trouver une assurance-habitation avant la date de la transaction et demander à votre assureur de faire parvenir une preuve d assurance à votre notaire; Effectuer le transfert de la mise de fonds à temps pour la transaction; Fournir votre certificat de mariage ou de divorce à votre notaire (si vous êtes célibataire, jamais marié, vous n avez pas à fournir l un ou l autre de ces documents). Résumé des questions à poser lorsque vous recherchez un notaire Le notaire est-il disponible pour la date de votre transaction?

6 Le notaire prévoit-il une clause d indivision et de préférence d achat dans l acte de vente en cas de séparation? Combien de temps le notaire alloue-t-il pour chaque rencontre? Le notaire préparera-t-il un contrat de services professionnels prévoyant en détails le montant de ses honoraires? Est-il possible d obtenir une confirmation écrite et détaillée des honoraires du notaire avant de lui accorder le mandat? Combien de temps faut-il prévoir avant de recevoir les documents après la transaction? Les documents seront-ils transmis par la poste ou devez-vous aller les chercher vousmême? Il y a-t-il un service après-vente? Si oui, quelles-sont les modalités? Quel-est le montant des honoraires à prévoir pour la transaction? Même si l on vous répond que le montant est un «tout inclut», demandez si le montant inclut les frais suivants et demandez une confirmation écrite par courriel : o Frais de réception du dossier hypothécaire sur «Assyst immobilier» (41,00$+TX); o Frais de publication de l hypothèque et de la vente au registre foncier (environ 275,00$); o Frais de recherche de titres au registre foncier (environ 25,00$); o Les taxes (TPS/TVQ); o La clause de convention d indivision et de préférence d achat en cas de séparation; o Les honoraires du notaire pour son travail. Dernières vérifications à faire avant de choisir votre notaire Saviez-vous que vous pouvez également vérifier auprès de la Chambre des notaires du Québec si le notaire a fait l objet de sanctions ou de radiation au Tableau de l ordre depuis le 1 er juin 2001? Vous pouvez consulter le site Internet suivant et effectuer une recherche en entrant le nom du notaire, entre guillemets (très important), dans le champ «Mots clés» : Vous pouvez également contacter directement la Chambre des notaires du Québec pour vérifier si un notaire ou un ex-notaire a fait l objet d une décision disciplinaire : La Direction des services juridiques Secrétariat du Conseil de discipline Téléphone : ou sans frais Télécopieur : Courriel: discipline@cnq.org Conclusion La tranquillité d esprit que procure le sentiment de confiance, la disponibilité du notaire pour répondre à vos questions, les explications reçues lors des rencontres, le contrat de services

7 professionnels, la présence d une clause d indivision et de préférence d achat dans l acte de vente, le temps que le notaire vous consacre lors des rencontres, sont tous des éléments essentiels à tenir compte lors que choisirez votre notaire. Chaque professionnel est différent et l achat de votre maison est une étape importante dans votre vie. Il est normal de chercher un notaire qui saura conclure votre transaction au meilleur prix possible, mais pas à n importe quel prix! Article écrit le 11 novembre 2015 Auteure : Me Valérie Petit, notaire rue des Tournelles Québec (Québec) G2J 1E4 Courriel : valerie.petit@pbnotaires.com Site Internet : Facebook : Quelques mots sur l auteure : Je n aurais jamais pensé être notaire. En effet, plus jeune, lorsque je pensais à un notaire, j avais l image d une personne plutôt âgée, vêtue de brun ou de noir, dans un bureau entouré de livres poussiéreux. Pour moi, son travail consistait à remplir des cases sur un formulaire et à lire des contrats. J ai donc débuté mes études au baccalauréat en droit en 2007 afin d être avocate. Puis, j ai eu la chance de rencontrer des professeurs notaires lors de mes études et je me suis vite rendue compte que la profession de notaire était axée avant tout sur la prévention plutôt que sur le règlement des litiges. Plusieurs aspects du travail du notaire demandent des connaissances juridiques spécialisées en droit immobilier, en droit successoral et en droit de la famille. C est d ailleurs pourquoi il faut orienter nos choix de cours dans ces domaines lors des études au baccalauréat en droit pour être notaire. J ai toujours préféré prévenir que guérir et pour moi, le choix des mots, particulièrement lors de la rédaction d un contrat est très important. Plus je découvrais la profession de notaire, plus son aspect intellectuel m attirait. Le devoir de conseil et d impartialité du notaire ressemblait beaucoup plus à mes traits de personnalité que toutes autres professions. L appel a été trop fort pour résister et l étudiante qui voulait être autrefois avocate est maintenant notaire! J adore mon travail, j aime prendre soin de mes clients et je fais tout mon possible pour que chaque visite soit agréable et que mes clients soient heureux de m avoir fait confiance. Leur «merci», leur sourire et quand ils me réfèrent à leur frère, sœur, parents, amis ou collègues, c est la plus belle récompense que je puisse recevoir!