L Observatoire du Commerce en Province de Luxembourg

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1 UCM Lux Province de Luxembourg L Observatoire du Commerce en Province de Luxembourg Etat des lieux et perspectives d une activité économique en mutation

2 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.2 L Observatoire du Commerce en Province de Luxembourg Etat des lieux et perspectives d une activité économique en mutation Table des matières 1 INTRODUCTION : COMMERCE D AUJOURD HUI ET DE DEMAIN MÉTHODOLOGIE ET OBJECTIFS LE SECTEUR DE LA VENTE AU DÉTAIL : ENJEUX & PERSPECTIVES LE CONTEXTE SOCIO-DÉMOGRAPHIQUE Données de base Petite socio-démographie à travers les cartes L emploi dans le secteur du commerce L ANALYSE DE L OFFRE COMMERCIALE DES ÉQUIPEMENTS STRUCTURANTS A l échelle des communes A l échelle des polarités TOUR D HORIZON DES COMMUNES ÉTUDIÉES Arlon Aubange Bastogne Bertrix Bouillon Durbuy Etalle Florenville Gouvy Habay Hotton Houffalize La Roche Libramont Chevigny Marche-en-Famenne Messancy Neufchâteau Paliseul Saint-Hubert Vielsalm Virton CONCLUSIONS Les grands enseignements Les perspectives Les recommandations... 98

3 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.3 1 INTRODUCTION : COMMERCE D AUJOURD HUI ET DE DEMAIN Un secteur qui compte La distribution en terre wallonne occupe environ travailleurs salariés 1 et près de travailleurs indépendants à titre principal 2. Ce secteur est à l heure actuelle confronté à plusieurs défis : une concurrence interne très forte entre les points de vente eux-mêmes et entre les lieux, le risque d effondrement du secteur en centre-ville, la nécessité d une approche qualité, les problèmes de sécurité, les difficultés de mobilité et de parcage, les obstacles liés à la transmission En Wallonie, si on y inclut l horeca et l automobile, il totalise 15 % de l emploi dont environ 20 % d indépendants. En Province de Luxembourg, il emploie environ personnes. En sus d offrir un ensemble de produits et services capables de satisfaire en permanence les attentes de sa clientèle et l évolution de celle-ci, le secteur du commerce doit également répondre à d autres attentes rarement exprimées de façon formelle : attentes d animation de la vie de quartier, d embellissement de la ville, de sécurité, de lien social, d un service de proximité Le commerce est donc devenu un véritable enjeu de société, tant en milieu urbain que rural. Il constitue un levier important de développement et de dynamisation de l économie résidentielle de nos territoires. Jamais les formes de commerce n auront été aussi nombreuses qu aujourd hui. Grande distribution, commerce électronique, commerce de proximité, et bien d autres, sont venus révolutionner le domaine. Pourtant, chacun peut encore y trouver sa place, à condition bien entendu de savoir s adapter à la nouvelle donne, et que chaque acteur respecte les règles. Comment le commerce va-t-il évoluer? Si la question est simple, les réponses possibles sont évidemment beaucoup plus complexes. En fait, c est avant tout le rythme des évolutions qui s intensifie. Dans les années 70-80, premier coup d accélérateur avec le développement de la grande distribution, du commerce intégré, de la franchise, et le recul du commerce indépendant. Puis dans les années 80-90, ces nouvelles formes de commerce se sont elles-mêmes trouvées concurrencées par de nouveaux venus, comme le hard discount et la grande distribution spécialisée. Enfin, depuis 2000, d autres formes commerciales sont en plein essor, à commencer par l e-commerce, c'est-à-dire le commerce électronique. Mais s il y a une redistribution des cartes entre les différentes formes de commerces, toutes peuvent encore trouver leur place. Les formes commerciales ne sont pas les seules à avoir évolué. Les commerçants viennent de plus en plus d horizons diversifiés. Par exemple, beaucoup de cadres d entreprises se reconvertissent avec succès dans la franchise et le commerce associé. Dans ce type de formule, le franchiseur apporte un savoir faire commercial ainsi qu une image de marque et une culture d entreprise au franchisé. La mise en place d'un observatoire du commerce à l'échelle de la Province de Luxembourg prend donc, dans ce contexte, tout son sens. Le lecteur constatera dans les analyses qui suivent l'accroissement des m² commerciaux, principalement en périphérie, et l'augmentation tout aussi significative des cellules vides. Loin de corréler ces deux paramètres, le sens de la démarche menée par la Province de Luxembourg et l'ucm Lux, avec le soutien de la Ministre fédérale des Classes Moyennes, du Ministre wallon de l'economie et de l'agence de Stimulation Economique, vise à mesurer l'évolution de l'offre sur le territoire, ainsi que les tendances de consommation actuelles et futures, qui se marquent notamment par un regain d intérêt pour les centres urbains, en parallèle au développement de la périphérie, mais dans un véritable souci d intégration. Le tout devant permettre d accroître l attractivité de la ville. Par contre, haro sur les parcs commerciaux, qui 1 ONSS INASTI 2007

4 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.4 subissent également de plein fouet le ralentissement économique, et dont les consommateurs pourraient se détourner au profit des commerces de proximité. Les spécialistes s accordent pour dire que plus l offre commerciale est diversifiée (ce qui ne signifie pas nécessairement plus abondante ), plus elle génère un flux de clients potentiels. C est là aussi l enjeu du commerce dans les petites villes et les centres villes : maintenir un niveau d offre commerciale pour satisfaire, sur place, les besoins des consommateurs. D autant que toutes les formes de commerce ne se concurrencent pas forcément. Au contraire, un commerçant indépendant peut aussi développer un site de vente en ligne tout en gérant sa propre boutique, ou encore élargir largement la palette de ses fournisseurs grâce à Internet. Quelles perspectives? L'explosion du nombre de m² commerciaux ne s'est pas accompagnée d'une augmentation des chalands Qui plus est, force est de constater qu'aujourd'hui, les zones de chalandise se cannibalisent souvent entre elles. Les pôles deviennent souvent concurrents, à l'intérieur de la Province de Luxembourg, mais également avec les autres provinces périphériques, et les régions limitrophes (Grand Duché de Luxembourg et France principalement). C'est pourquoi, l'analyse du secteur du commerce conduit résolument à une mise en garde concernant l'importance d aujourd'hui juguler les développements périphériques. Même s'il est indispensable que commerce de centre ville et commerce de périphérie co-existent, mais en gardant à l'esprit ce nécessaire équilibre. Il est donc essentiel de prôner un commerce à taille humaine! La loi socio-économique de 2004 dite «Ikea», censée réguler les implantations des grandes surfaces, est en lambeaux. Secouée par la directive européenne services, elle est en voie de régionalisation. Pour éviter les dérives, les responsables politiques doivent reprendre la main. Il n'existe plus aucune vision cohérente de ce que devrait être l'offre commerciale en Wallonie, et qui plus est, en Province de Luxembourg. Il n'y a pas de véritable responsable à ce grand vide. Ni les autorités fédérales, ni les autorités régionales n'ont en main l'ensemble des outils nécessaires pour faire le tri dans les demandes d'investissements. Depuis 2004, environ 75 % des surfaces demandées sont acceptées. Cela représente, en moyenne, plus de nouveaux mètres carrés chaque année dans notre province. Par rapport à la superficie existante des grands magasins, c'est une augmentation annuelle de 7 % sans commune mesure avec l'augmentation, marginale, de la population et celle du pouvoir d'achat des ménages. En tenant compte de la croissance de l'e-commerce, il est clair que l'on va tout droit vers la désertification des centres-villes, la multiplication des friches commerciales et des drames sociaux. La Province de Luxembourg et l'ucm Lux invitent les commerçants mais aussi les consommateurs à soutenir le principe d'une offre commerciale régulée, où chaque type de commerce, grand ou petit, soit reconnu pour ce qu'il apporte. Une politique commerciale bien pensée et équilibrée, qui dynamise nos petites villes, est un élément essentiel pour la qualité de vie dans notre province. L'offre commerciale est à un tournant. La loi fédérale sur les implantations commerciales va être régionalisée. Les projets d'investissements, dans les villes et hors des villes, se multiplient tout comme se multiplient les signes de saturation et les friches commerciales. Ce que nous voulons, c'est un équilibre entre les différentes formes de distribution, une vue d'ensemble qui permette au commerce urbain de proximité de se développer de manière cohérente, dans le respect de la spécificité des noyaux commerciaux existants.

5 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.5 Les enjeux sont multiples : faire vivre les centres des villes ; assurer la diversité de l'offre commerciale ; préserver l'existence de magasins spécialisés ; garantir une saine concurrence ; permettre aux consommateurs de s'adresser à des professionnels capables de les conseiller et d'assurer un service après-vente ; ne pas imposer pour chaque achat l'utilisation de la voiture ; créer des emplois dans le secteur du commerce, car l'intensité de main-d'œuvre augmente quand la surface de l'établissement diminue Pour ce faire, la Province de Luxembourg et l'ucm Lux recommandent à toutes les parties d'être proactives, voire créatives. «L avenir appartient à ceux qui investissent dans leur vision». Tous ensemble, construisons le commerce à taille humaine de demain dans notre Province! Ce qui intéresse tant la Province de Luxembourg que l U.C.M., c est à la fois le développement du commerce indépendant, ainsi qu une concurrence loyale entre les divers acteurs du secteur. Le commerce joue également un rôle social fondamental, individuel vu les relations qu il implique, et collectif en raison de l animation qu il génère, tant dans le milieu urbain que rural. Or, les structures les plus fragiles sont bien souvent les plus porteuses de vie sociale. Plusieurs pistes devraient nous conduire à développer de nouvelles actions, voire à amplifier certaines qui existent aujourd hui. Développer le commerce au départ des centres-villes, c est-à-dire faire évoluer ces derniers, mais dans une perspective de développement durable. Le spécialiste du commerce, M. Bruno Bianchet, ne dit pas autre chose : «La ville est le berceau de la civilisation, certaines choses évoluent comme nos habitudes de consommation et de déplacements». Conseiller les communes en matière de développement commercial, notamment lors de l octroi de permis, et se créer une place parmi les acteurs de références, publics et privés. Se doter d un savoir faire spécifique en matière de commerces : diagnostic de l offre, évolution des tendances, urbanisme commercial et permis, évolution légale et réglementaire en Belgique et en Europe, benchmarking, Accompagner les commerçants en matières de conseils pour mieux vendre, gérer, à travers une des actions de l U.C.M. baptisée «Dynamisation des commerces» soutenue par l ASE; Accompagner les associations de commerçants, les inviter à intégrer les commerces de périphérie dans une offre commerciale de destination. D un point de vue plus «syndical», certaines revendications sont pour l'ucm non négociables. La première, en matière de soldes. Aucun commerçant en Belgique ne souhaite voir la loi évoluer ou, tout simplement, disparaître! La deuxième concerne les montages juridiques qui tentent fortement quelques gros acteurs de la grande distribution, qui souhaitent dépendre de la commission paritaire , plus flexible et moins onéreuse - en particulier pour le travail du dimanche - que de la 312, dont dépendent normalement les employés des hypermarchés. L UCM s'est insurgée contre cette tricherie. Un employeur, par le biais d un montage juridique, ne doit pas pouvoir bénéficier d une commission paritaire qui ne correspond pas à sa véritable activité et à sa réalité économique. Cela introduirait une distorsion de concurrence par rapport aux commerces de proximité, comme d'ailleurs aux "vrais" magasins franchisés.

6 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.6 Au niveau des acteurs publics, osons tester des expériences pilotes çà et là, sur base de modèles qui ont fait leur preuve ailleurs. On citera : le FISAC (Fonds d Intervention pour les Services, l Artisanat et le Commerce) en France et qu'une délégation provinciale a pu découvrir en novembre dernier à la ville de Vence. Ce dispositif constitue un levier pour redynamiser le commerce de proximité à travers la création, le maintien ou encore la modernisation du commerce de proximité. Le FISAC est constitué de représentants de l Etat, de collectivités territoriales, de l Association des Commerçants, de prestataires privés, des Chambres de Métier et du Commerce. Le FISAC contribue à l attractivité des sites commerciaux, aide à la restructuration des associations de commerçants et à la concrétisation d animations commerciales d envergure. Le financement du FISAC relève en partie d une taxe nationale prélevée sur les surfaces de vente de plus de 400 m². la Ville d'orléans, à titre d exemple, mène une politique volontariste de soutien au commerce de centre ville et de proximité grâce notamment à la promotion de l'association des commerçants et au réseau «Vitrines d'europe». Des projets de rénovation urbaine adaptés, la mise en place d un Office du Commerce, l offre de surfaces commerciales à loyer préférentiel pour permettre aux artisans d avoir une vitrine afin de faire connaître leurs activités. La ville d Orléans apparaît, comme d autre, «précurseur» en matière de commerce et de dynamique commerciale. La mise en place de B.I.D. 3, à ce sujet, la ville de Courtrai a importé d Angleterre un concept original et porteur baptisé B.I.D., et qui pourrait être testé dans certaines villes. Il s agit de créer une société qui a pour mission de promotionner le cœur de ville. Elle est financée en partie par les commerçants d une zone préalablement définie, identifiée comme cœur de ville, et avec une intervention équivalente de la Commune. Le fonctionnement de la société suit un processus démocratique. N oublions pas que le premier gestionnaire d un centre-ville, c est son bourgmestre et/ou son échevin du commerce En ce qui concerne les acteurs du commerce, associations de commerçants et commerçants euxmêmes, il est essentiel qu'ils se fédèrent davantage, qu'ils soient plus unis pour être plus représentatifs. Et qu'ils se professionnalisent. L'étude et l'observation menées sur le territoire de notre province a mis en évidence, si besoin était que le secteur du commerce de détail se professionnalise. Cela prouve que le commerce est un secteur porteur et susceptible de créer suffisamment d activité économique pour générer de l emploi. Cette vision est partagée par plusieurs représentants d associations commerciales, voire d enseignes (Point Carré, Luxus). Il est plus que jamais indispensable d avoir aujourd hui un concept fort, suffisamment capitalisé à la base, pour faire face à un environnement de plus en plus concurrentiel. 3 Business Improvement District, forme spécifique de partenariat privé public apparu dans les pays anglo-saxons.

7 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.7 2 MÉTHODOLOGIE ET OBJECTIFS Une approche de l offre du secteur de la distribution Une démarche qui se concentre sur l offre : l objectif premier de cette action est bien de mieux connaître l offre commerciale installée en province de Luxembourg et son évolution récente car comment conseiller, orienter sans connaître? Un déficit spécifique d information en la matière : en effet, et bien que différentes initiatives se mettent en place, il n existe toujours actuellement pas de «cadastre des équipements» commerciaux accessible aux acteurs concernés par la question. Assurément, il s agit bien d un déficit spécifiquement wallon que l autorité régionale voudrait combler. Wait and see La constitution et la gestion d une base de donnée : en conséquence, la démarche a débuté sur la constitution d un premier socle sur un socle d information aujourd hui consolidé et actualisé. La première étape d une dynamique : la constitution de la base de données n est évidemment pas une fin en soi, mais bien le point de départ d un processus amené à se poursuivre! Un relevé d urbanisme commercial : l outil mis en place doit permettre une analyse non seulement quantitative, mais également qualitative. L offre commerciale fut ainsi évaluée de visu par les collaborateurs de l UCM. Un contexte législatif en matière d implantation commerciale à la croisée des chemins : compte tenu, d une part, du rôle dévolu aux classes moyennes dans le processus d évaluation des demandes d autorisation d implantations commerciales, et d autre part, du caractère transitoire du contexte législatif, la nécessité d une meilleure connaissance se fait ressentir avec d autant plus d acuité. En province de Luxembourg, depuis l entrée en vigueur de la nouvelle législation socio-économique (1/04/2005), on a autorisé la création de m² de nouvelles surfaces commerciales pour m² en Wallonie (bilan au 1/09/2011). Cela correspond à une croissance brute (tous régimes confondus) annoncée dans les dossiers de demande d autorisation socio-économique de emplois, très nettement supérieure à celle effectivement observée (sur la dernière décennie la croissance annuelle moyenne fut de 152 unités).

8 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.8 Aller à la rencontre des attentes de trois cibles distinctes La démarche initiée vise effectivement à rencontrer des attentes diverses et multiples, plus particulièrement celle : des porteurs de projets et entreprises déjà installées qui, dans leur réflexion, témoignent très souvent d un besoin d informations concrètes ; des collectivités locales qui, confrontées à une gestion toujours plus complexe de leur territoire, souhaitent également disposer d une information précise ; de l UCM qui met tout en œuvre pour assurer au mieux ses missions.

9 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.9 3 LE SECTEUR DE LA VENTE AU DÉTAIL : ENJEUX & PERSPECTIVES Si le commerce évolue, c est parce qu il doit s adapter à une demande en constante mutation, tant des points de vue du contexte socio-économique, de l organisation sociale, que du comportement du consommateur. Il existe une multitude de réflexions à ce propos. Nous nous limiterons ici à évoquer quelques uns de ces changements qui paraissent fondamentaux. La nouvelle donne de la consommation : la réduction de la classe moyenne ou "Le diabolo de la consommation" La classe moyenne fut le moteur de la consommation de masse qui a caractérisé la fin du siècle dernier. Or, celle-ci tend à s amenuiser! Le moyen de gamme est laminé. De 50%, il y a 10 ans, sa part serait passée à 10% aujourd'hui. Le consommateur ne veut plus d'un «produit moyen». Soit il veut un beau produit et il n'hésite pas à choisir le haut de gamme, soit il ne porte pas d'intérêt à un bien et il achète du bas de gamme. Le haut de gamme se développe. Il est alimenté par l image et l effet des marques. Le bas de gamme a le vent en poupe et se divise en 3 segments: Le bas de gamme d'adaptation en fonction du contexte de récession économique, le Hard Discount : "Vend l'image du moins cher". Le hard discount vend de la différence : vous achetez le même produit moins cher, le Low cost : c'est du bas de gamme qui continue à faire rêver, comme les billets d'avion bradés ou les voyages à prix cassés. Internet Le chiffre d'affaire de la vente par internet (le B to C : business to consummer) ne représente qu'1,5 % du commerce de détail, même si sa progression est de 50% par an. Internet n'a pas (encore) d'impact significatif sur les ventes du commerce de proximité. En revanche Internet modifie le comportement du consommateur et, plus particulièrement son niveau de connaissance, à fortiori parmi la jeune génération. Désormais le consommateur est très renseigné : il sait où cela se vend et combien coûte ceci et prend des conseils auprès de personnes ayant déjà acheté le produit. Le commerce local doit lui aussi constituer son réseau de proximité en tissant un lien avec son consommateur. Les boutiques peuvent être le lieu de récupération d'un achat débuté sur internet mais qui se termine en magasin. Les dépenses fixes et «abonnements» Une partie de plus en plus importante des dépenses des ménages est figée par des engagements fixes. Ainsi le pouvoir d'achat n'est plus aussi volatil et disponible pour le commerce de détail qu'auparavant. Pour mémoire, le taux d'épargne en Belgique a atteint en 2009, année de crise, le taux record de 17% et, en parallèle, l endettement des ménages ne fait que croître. Le rôle des commerçants et notamment des associations de commerçants pourrait être de proposer un "abonnement à consommer au centre-ville". Les tendances démographiques Une augmentation du nombre des aînés : la part des plus de 65 ans dépasse aujourd hui les 20 %. Or les personnes âgées ont un pouvoir d'achat important et le plus fort revenu disponible. Les seniors sont les plus fidèles, les plus fortunés et ceux qui sont les plus attachés au centre ville. Le couple avec enfants part à la campagne puis revient sur le centre ville en appartement avec vue sur le dispensaire.

10 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.10 Réduction de la taille des ménages et diminution du nombre d'habitant par logement : 2,32 tel est aujourd hui la taille moyenne d un ménage wallon et la moitié des ménages des centres-villes est composé d'une seule personne. Les isolés constituent aujourd hui une part considérable de la clientèle urbaine. La croissance du nombre de ménages est deux fois supérieure à celle des habitants. Les familles monoparentales et recomposées, en forte croissance, ont une consommation différente (quantité et lieu d'achat) selon la composition momentanée de la famille. Le rôle croissant des jeunes Les jeunes sont de plus en plus autonomes en matière d achats, tant au niveau des choix opérés que de la gestion budgétaire. Or, avant d acheter, il s informe, sur Internet évidemment. l achat. Le jeune agit également vis-à-vis de ces parents en tant que prescripteur, c est-à-dire qu il mène à Un consommateur qui démultiplie ses lieux et opportunités d achat Une des caractéristiques majeures de ce «nouveau consommateur» est son infidélité. En effet, il «zappe» volontiers d un point de vente à l autre toujours à la recherche de la meilleure opportunité d achat. Ce comportement fut rendu possible par un essor sans précédent de la mobilité individuelle. Et la demande de mobilité, tant au niveau de l équipement des ménages que des distances parcourues, est inversement proportionnelle à la densité de population. Autrement dit, les déplacements sont bien plus importants en milieu rural qu urbain. Or, et les responsables politiques toutes tendances confondues en sont de plus en plus conscients, nous savons que ce modèle d organisation sociale a ses limites au vu des coûts, non pris en charge par l automobiliste, que celui-ci génère, et des conséquences environnementales. L image du «consommateur zappeur» reflète bien ces nouvelles dynamiques. Aujourd hui, on parle volontiers d un consommateur «volage» et d un consommateur «multi» (multi produits, multi usages, multi formats, multi prix, multi moments, multi lieux). Un consommateur qui multiplie les lieux d achats, les opportunités de consommer et les déplacements, et qui «surfe» sur Internet. Ainsi, une part croissante des achats (jusqu au tiers mais variable en fonction des produits) débute sur Internet, qui devient la première source d information, mais, néanmoins, se termine dans un magasin. C est le consommateur multi-canaux. Le besoin d être rassuré Face aux inquiétudes et incertitudes, le consommateur éprouve le besoin d être rassuré. Pour cela, il est en quête d informations. Services et conseils sont plus que jamais les bienvenus. La recherche de la proximité participe de la même dynamique.

11 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.11 4 LE CONTEXTE SOCIO-DÉMOGRAPHIQUE 4.1 DONNÉES DE BASE Pour rappel, en quelques chiffres, la province eu Luxembourg c est : Un total de habitants, soit 1/13 ème du total wallon Une densité de 61 habitants / km², soit le 1/3 de la moyenne wallonne Une croissance démographique de 22 % sur 30 ans, soit 3 fois la moyenne wallonne Une taille moyenne des ménages de 2,46 personnes, pour 2,32 en Wallonie Un revenu moyen par habitant de , pour en Wallonie Un taux de chômage de 10,9 %, pour 16,2 % en Wallonie Bien que relativement faible ce potentiel démographique correspond à un pouvoir d achat non négligeable qui est estimé, ci-après au départ de la statistique relative aux dépenses des ménages. Bien évidemment, il s agit ici d une estimation globale qui ne tient pas compte des disparités de pouvoir d achat, sachant que le niveau économique moyen de la province est assez proche de la référence wallonne. Par ailleurs, la statistique relative aux dépenses de l INS tend à sous-estimer la réalité. Tableau 1. Potentiel de dépenses de la population de la province de Luxembourg vis-à-vis de différents secteurs de la distribution (en millions d par an) Alimentation, boissons et tabac 589 Produits pharmaceutiques 64 Articles d'habillement 114 Achat de vehicule 234 Chaussures 28 Dépenses d'utilisation de vehicules 251 Meubles et accessoires fixes 63 Appareils et accessoires 129 Gros appareils menagers 43 Presse, librairie et papeterie 50 Vaisselle et ustensiles ménagers 14 Soins corporels 69 Outillage pour la maison et le jardin 21 Dépenses dans le secteur horeca 149 Entretien de l'habitation 76 Voyages touristiques 103 Total Source : INS 2010

12 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p PETITE SOCIO-DÉMOGRAPHIE À TRAVERS LES CARTES La province totalise habitants, soit 13 % de l ensemble wallon, avec 6 communes qui dépassent les personnes (Arlon, Marche-en-Famenne, Aubange, Bastogne, Virton, Durbuy, Libramont-Chevigny) qui représentent plus de 40 % du poids démographique

13 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.13 La densité moyenne de population est de 61 habitants / km² (208 en Wallonie) avec, cependant, de forts contrastes entre la Lorraine et l Ardenne centrale, les extrêmes allant de 234 habitants / km² à Arlon à 24 habitants / km² à Daverdisse. C est, notamment, ce constat qui explique, le maillage commercial. Depuis la fusion des communes en 1978, la province a enregistré une croissance démographique de 22 %! En Belgique, seul le Brabant wallon affiche un score supérieur encore. Et la moyenne wallonne est de 9 %. Cela correspond à un gain de habitants, soit 20 % du total de la croissance régionale, ce qui n est pas sans incidence sur le potentiel commercial. On note toutefois la stagnation démographique de toute la bordure sud-ouest de la province le long de la frontière française.

14 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.14 Depuis 2001, les plus fortes croissances s observent, non plus dans l extrême sud frontalier, comme ce fut le cas durant les années 90, mais bien le long de la bordure sud du Centre Ardenne, toujours en lien avec avec la proximité luxembourgeoise. Le record est détenu par Attert (avec plus de 20 %).

15 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.15 La taille moyenne des ménages est un élément majeur de la consommation. Or, avec 2,46 personnes, la province se signale par des valeurs bien supérieures aux références wallonne (2,32) et belge (2,33). C est à nouveau Attert qui affiche la plus importante taille 2,90 personnes, ce qui est à mettre en lien avec la carte précédente. Les jeunes constituent un élément moteur de la consommation, non seulement parce qu ils sont les adultes de demain, mais, également, parce qu ils sont eux-mêmes et de plus en plus, consommateurs autonomes. En lien avec la croissance démographique, la part des moins de 18 ans est de 23 %, soit au-dessus de la moyenne régionale : 22 % Et, avec 29 %, the Winner is Attert!

16 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.16 Avec , le revenu moyen de la province est très légèrement audessus de la référence wallonne ( ). Toutefois, la distribution territoriale témoigne de très fortes disparités entre Attert ( ) et Gouvy ( ). A noter la relative faiblesse du couloir de l Ourthe supérieure.

17 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.17 L importance de l emploi est directement corrélée au niveau de hiérarchie urbaine. Ainsi, c est logiquement à Arlon que l emploi est le plus important avec unités 4, mais qui connait une stagnation Viennent ensuite Marche-en-Famenne ( emplois) et Libramont-Chevigny (6.300 emplois). Le nombre total d emploi s élève à unités. 4 Nous ne prenons en compte que l emploi indépendant à titre principal.

18 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.18 Effectivement, en regard du potentiel démographique, c est à Marche-en-Famenne et à Libramont- Chevigny que les «taux d emplois» sont les plus importants avec, respectivement, 65 et 62 emplois pour 100 habitants, soit pratiquement le double de la moyenne provinciale (33 emplois). A noter, par rapport aux autres villes, la relative faiblesse de Bastogne avec, «seulement» 41 emplois pour 100 habitants. Le taux de chômage moyen atteint 10,9 %, situation nettement plus favorable que celle observée à l échelle wallonne avec une valeur de 16,2 %. Toutefois, une note un contraste important entre le contexte d Attert (6,3 %) et celui de Tintigny (15,6 %). Toutefois, aucune commune de l province n atteint la moyenne régionale.

19 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.19 La province totalise 2,23 millions de nuitées touristiques par an, soit 34 % du total wallon (sachant que n est comptabilisé que ce qui est déclaré ). Deux entités totalisent pratiquement le tiers de ce potentiel : Vielsalm ( nuitées) et Durbuy ( nuitées) qui, toutes deux, ont enregistré un recul sensible. Cela correspond à une moyenne d un peu plus de nuitées par jour. Certes cet apport de potentiel est loin d être négligeable en regard de l activité commerciale, comme en témoigne l offre de ces deux communes. Il reste cependant fragile.

20 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p L EMPLOI DANS LE SECTEUR DU COMMERCE Tableau 2. Nombre de commerces et surface de vente Emploi secteur commerce Evolution en % % Indépendants % Horeca % du commerce dans l'emploi total Arlon Attert Aubange Martelange Messancy Bastogne Bertogne Fauvillers Houffalize Vielsalm Vaux-sur-Sûre Gouvy Sainte-Ode Durbuy Erezée Hotton La Roche-en-Ardenne Marche-en-Famenne Nassogne Rendeux Tenneville Manhay Bertrix Bouillon Daverdisse Herbeumont Léglise Libin Neufchâteau Paliseul Saint-Hubert Tellin Wellin Libramont-Chevigny Chiny Etalle Florenville Meix-devant-Virton Musson Ceci comprend l emploi salarié et l emploi indépendant à titre principal.

21 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.21 Saint-Léger Tintigny Virton Habay Rouvroy Province de Luxembourg Wallonie Sources : ONSS et INASTI En province du Luxembourg, le secteur du commerce (y compris l horeca) totalise unités, soit 14 % du total de l emploi, soit un actif sur 7, valeur similaire à celle observée e Wallonie. Durant la dernière décennie, la croissance fut de 11 %, légèrement supérieure à celle de l emploi total (9 %). Ce constat n est cependant pas confirmé à l échelle puisque la hausse dans le secteur du commerce, 7 %, est inférieure à celle enregistrée pour l ensemble des activités : 9 %. Cette observation conforte le constat suivant lequel le développement de m² supplémentaires est peu générateur de nouveaux emplois. En moyenne, la part de l horeca est de 29 %, ce qui en-dessous de la référence régionale, mais avec des contrastes locaux importants. Ainsi, au niveau des entités à vocation touristiques (La Roche, Bouillon, Durbuy et Vielsalm), cette valeur dépasse les 40 %. De manière générale, les entités structurantes, où le commerce est davantage développé, ne sont pas celles où cette activité représente une spécialisation de la structure économique. Un seule exception à ce constat : Messancy. Par contre, c est effectivement le cas des localités à vocation touristique.

22 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.22 5 L ANALYSE DE L OFFRE COMMERCIALE DES ÉQUIPEMENTS STRUCTURANTS 5.1 A L ÉCHELLE DES COMMUNES IMPORTANCE DE L OFFRE Les différents tableaux et figures ci-après illustrent les exploitations possibles de la base de données. Au total, pour les 21 communes concernées, nous avons relevé commerces en activité, ce qui doit correspondre à plus de 80 % du total de la province, ou m², et représenter plus de 90 % de la surface installée. Rappelons que, hormis pour les plus grandes surfaces (plus de 400 m²) généralement reprises dans différentes sources, la superficie fut estimée. Tableau 3. Nombre de commerces et surface de vente Nombre de commerces Surface de vente en m² Surface moyenne en m² par commerce Nombre de commerces / 100 habitants Surface en m² / 100 habitants Surface en m² / 100 habitants de la zone de chalandise Nbre % M² % Arlon , Aubange , Bastogne , Bertrix , Bouillon , Durbuy , Etalle , Florenville , Gouvy , Habay , Hotton , Houffalize , La Roche , Libramont , Marche en F , Messancy , Neufchâteau , Paliseul , Saint-Hubert , Vielsalm , Virton , Total général ,5 285 Source : UCM 2011 Le tableau 2, outre les données de base, reprend trois indicateurs. Le premier est le nombre de commerces pour 100 habitants. Celui-ci varie de 2,7 à La Roche à 0,3 à Gouvy, avec une moyenne de 17. Le deuxième, la surface en m² pour 100 habitants, va de 17 m² à Gouvy à 689 m² à Libramont Chevigny, pour une moyenne de 285 m². Le dernier indicateur est le nombre de m² rapporté non plus à la population de la commune concernée, mais bien à celle de la zone de chalandise estimée. Cette grandeur varie de 23 m² pour à 251 m² à Bertrix. Cette dernière valeur est à mettre en relation avec le faible potentiel local, remarque qui s applique également à Aubange, Bertrix ou Bouillon. Notons également la relativement faible valeur de Messancy (36m²) qui dispose d une très grande zone de chalandise avec une faible pénétration) Bien évidemment, ce dernier

23 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.23 paramètre est plus pertinent que les deux précédents, la limite communale n étant pas significative en regard du rayonnement commercial. Graphique 1. Part relative de l offre en nombre de commerces et en surface de vente Source : UCM 2011 Graphique 2. Importance relative de l offre en surfaces de vente En m² /100 hab commune En m² /100 hab zone de chalandise 0 Arlon Aubange Bastogne Bertrix Bouillon Durbuy Etalle Florenville Gouvy Habay Hotton Houffalize La Roche Libramont Marche Messancy Neufchât Paliseul Saint Vielsalm Virton Moyenne Source : UCM 2011

24 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.24 L organisation territoriale de l offre commerciale témoigne d un équilibre spatial évident avec trois pôles urbains (Arlon, bastogne et Marcheen-Famenne). Elle constitue un des facteurs qui explique la propension de Libramont-Chevigny à, récemment, se renforcer.

25 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.25 La mesure de l offre en surface de vente met en évidence l armature commerciale. Bien évidemment, elle accentue les poids de Libramont et Messancy mais qui sont une réalité dans le paysage commerciale.

26 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.26 La comparaison entre les deux indicateurs souligne la vocation supra locale des équipements structurants et leur poids dans l offre de la province. Notons que Bertrix et Gouvy sont les seules entités dont la zone de chalandise est inférieure au potentiel communal.

27 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p STRUCTURE DE L OFFRE Tableau 4. Structure de l offre par secteur en % (mesurée en nombre de points de vente) Commune Total Arlon Aubange Bastogne Bertrix Bouillon Durbuy Etalle Florenville Gouvy Habay Hotton Houffalize La Roche Libramont Marche en F Messancy Neufchâteau Paliseul Saint-Hubert Vielsalm Virton Total Source : UCM Alimentation générale; 8. Equipements de loisirs, sport, culture; 2. Alimentation spécialisée; 9. Entretien de la personne; 3. Vêtements et linge personnel; 10. Combustible et matériel de transport; 4. Chaussures, accessoires et articles textiles; 11. Magasins à rayons multiples; 5. Ameublement, matériaux de construction et revêtement; 12. Horeca; 6. Outillage, ustensiles et électricité; 13. Banques, assurances et autres services financiers; 7. Décoration; 14. Autres services. De manière générale, la diversité d une offre commerciale est un élément majeur d attractivité. De ce point de vue, c est effectivement Arlon, Bastogne et Marche-en-Famenne qui témoignent d une plus grande diversification. L examen de la structure met également en évidence les spécialisations de l offre comme l ameublement, matériaux de construction et revêtement à Libramont-Chevigny, l Horeca à La Roche, Bouillon et Durbuy ou les vêtements à Messancy. La faiblesse de l équipement de la personne est généralement révélatrice d une vocation essentiellement locale. Comme l illustrent les graphiques ci-après, la structure commerciale varie en fonction de l indicateur pris en considération, le nombre de points de vente ou la surface de vente, les secteurs «gros consommateurs de m²», notamment les magasins à rayons multiples (libres-services) et l équipement de la maison, apparaissant davantage.

28 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.28 Graphique 3. Structure de l offre en nombre de points de vente par secteur en % Source : UCM 2011 Graphique 4. Structure de l offre en m² par secteur en % Source : UCM 2011

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31 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.31 Tableau 5. Niveau qualitatif moyen Importance des cellules vides en % Standing moyen Modernisme moyen Importance des enseignes en % Arlon 15 3,9 3,7 26 Aubange 15 3,6 3,5 22 Bastogne 12 3,9 3,7 27 Bertrix 6 3,9 3,8 16 Bouillon 17 3,7 3,5 7 Durbuy 13 3,7 3,8 13 Etalle 14 3,9 3,9 21 Florenville 13 3,8 3,7 29 Gouvy 25 3,7 3,8 27 Habay 2 4,1 3,9 26 Hotton 17 3,9 3,9 16 Houffalize 3 3,8 3,7 12 La Roche 6 3,8 3,7 13 Libramont 10 3,7 3,6 39 Marche en F. 13 4,0 3,7 32 Messancy 15 4,1 3,9 55 Neufchâteau 21 4,0 3,9 27 Paliseul 0 4,0 4,1 17 Saint-Hubert 12 3,9 3,7 27 Vielsalm 13 3,7 3,6 13 Virton 15 3,9 3,8 28 Total 13 3,8 3,7 25 Source : UCM 2011 L importance des cellules vides est un indicateur majeur de la bonne santé économique d une polarité commerciale. Pour l ensemble de l offre relevée, la moyenne est de 13 %, le maximum s observant à Gouvy (25 %) et le minimum à Paliseul (0 %). L accroissement des cellules vides s observe pour la majorité des centres urbains. Il s agit bien là d un problème structurel qui résulte d une inadéquation entre l offre immobilière des centres urbains traditionnels et les exigences du commerce contemporain et pas, uniquement, d un excès de l offre par rapport à la demande. En effet, nombre de celles-ci sont de petits emplacements dont l exiguïté constitue un frein majeur à leur valorisation. L étude qualitative repose sur une méthodologie dite d «urbanisme commercial» repose notamment sur deux paramètres d évaluation qualitative du point de vente : le standing 6 et le modernisme 7. Le premier indicateur reflète surtout le niveau socio-économique de la clientèle et le second témoigne plutôt de la santé économique des points de vente car lié à l investissement. Si l évaluation se fait à l échelle du point de vente, les résultats sont interprétés à l échelle d un noyau. Cette évaluation aura, dès lors, d avantage de sens, lors de l examens des polarités. Un autre paramètre pris en considération est la part relative des enseignes. Cette notion recouvre des réalités juridiques très diverses, c est pourquoi nous la définissons au départ de l'existence d'un concept 6 La position du commerce dans une hiérarchie de valeurs, eu égard à la qualité, la présentation, l'aspect des produits vendus et leur cadre d'exposition. 7 La position du commerce dans une hiérarchie de valeurs, eu égard à l'âge plus ou moins récent des équipements nécessaires ou utiles et à l'aspect plus ou moins nouveau ou récemment restauré du cadre d'exposition tant extérieur qu'intérieur.

32 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.32 commercial, reproduit à différents lieux, d'une gestion à l'échelle nationale voire internationale et d'une stratégie de développement. La note moyenne de standing est de 3,8, c est-à-dire proche de 4, valeur référence correspondant à un «bon niveau qualitatif». Cet indicateur varie entre 4,1 pour Habay et Messancy, et 3,6 pour Aubange. La moyenne du modernisme est de 3,7, soit inférieure au standing. Ce décalage témoigne d un déficit de «vigueur économique» au niveau de certains lieux, notamment les villes moyennes. La valeur la plus élevée est oservée à paliseul et la plus faible à Aubange. La part des enseignes constitue un indicateur du rayonnement de l offre commerciale et met ici en évidence Messancy et Libramont-Chevigny EVOLUTION PAR RAPPORT À 2010 L actualisation du relevé de 2010 a permis d appréhender l évolution de l offre mais pour les seules communes prises en considération lors du premier passage. Ainsi, sur moins de deux ans, on constate que 15 % de l offre a connu une modification, avec plus de 20 % pour Marche-en-Famenne et Libramont. Parfois, il s agit d une simple relocalisation, ce que nous avons effectivement observé à plusieurs reprises pour les 2 communes citées. Graphique 5. Evolution de l offre par rapport à 2010 en % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Arlon Aubange Bastogne Bouillon Durbuy Florenville Libramont Marche en F. Messancy Neufchâteau Saint Hubert Vielsalm Virton Total général Changement même secteur Changement autre secteur Sans changement Source : UCM 2011 De manière générale, une tendance déjà évoquée est confirmée ici, à savoir, une diminution du nombre de magasins et croissance des m². En l occurrence celle-ci est essentiellement due à Libramont (nouveau complexe de l Aliénau) et à Marche-en-Famenne. On constate que les deux entités enregistrent une croissance significative des cellules vides. Toutefois, les plus fortes hausses s observent à Bouillon, Florenville et Vielsalm. Toutefois, pour ces deux dernières entités, cette augmentation est à relativiser car elles présentent un taux de vacance commerciale qui reste inférieure à la moyenne.

33 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.33 Tableau 6. Evolution par rapport à Solde Commune En nombre de points de vente En m² Evolution des cellules vides en % Arlon Aubange Bastogne Bouillon Durbuy Florenville Libramont Marche en F Messancy Neufchâteau Saint-Hubert Vielsalm Virton Total général Source : UCM 2011

34 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p A L ÉCHELLE DES POLARITÉS IMPORTANCE DE L OFFRE Tableau 7. Nombre de commerces et surface de vente Nombre de commerces Surface de vente en m² Surface moyenne par commerce Arlon - Axe Est PPS Arlon - Centre PUS Arlon - Faubourg ouest PPS Arlon - Faubourg sud PPL Arlon - Hydrion PPS Arlon - Ikea PPS Athus - Acacias PPS Athus - Centre PUL Aubange - Centre PUL Barvaux - Centre PUL Barvaux - Route de Marche PPL Bastogne - Centre PUS Bastogne - Faubourg ouest PPS Bastogne - Faubourg sud-est PPS Bastogne - Porte de Trêve PPL Bertrix - Centre PUL Bertrix - Corettes PPL Bomal - Centre PULP Bouillon - Centre PUL Bouillon - N PPL Durbuy - Centre PUL Etalle - Centre PULP Florenville - Centre PUL Florenville - Faubourg ouest PPL Gouvy - Centre PULP Habay - Centre PUL Habay - Coevins PPL Halanzy - Centre PULP Hotton - Centre PUL Houffalize - Centre PUL La Rocher - Centre PUL Libramont - Centre PUL Libramont - Recogne PPS Marche - Axe central PPS Marche - Carmel PPS Marche - Centre PUS Marche - Marloie PULP Marche - Pirire PPS Messancy PPS Messancy - Cora PPS Type

35 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.35 Messancy Outlet PPS Neufchâteau - Centre PUL Neufchâteau - Semel PPL Paliseul - Centre PUL Saint-Hubert - Centre PUL Vielsalm - Centre PUL Virton - Centre PUL Virton - Val d'away PPL Total Source : UCM 2011 L analyse en termes de polarités paraît nettement plus signifiante en regard de la réalité commerciale. Nous avons identifié quatre types de polarités : Pôles urbains supra-locaux (PUS) : implantés dans les trois principaux pôles urbains, ceuxci présentent une offre typique de petits centres-villes ; Pôles urbains locaux (PUL) : ceux-ci correspondent aux petits noyaux urbains à vocation davantage locale, on ne peut plus évoquer ici la notion de centre-ville. Pour les plus petites structures (moins de 50 commerces et de m²), nous parlons de pôles urbains locaux de proximité (PULP) ; Pôles péricentraux supra-locaux (PPS) : il s agit d équipements commerciaux, généralement plus récents, bénéficiant d une implantation péricentrale ou périphérique, liés à une bonne accessibilité en voiture et à des disponibilités foncières ; Pôles péricentraux locaux (PPL) : sont également visés ici des équipements péricentraux mais à vocation davantage locale, ce qui se manifeste tant au niveau de l importance de l offre (inférieure à m²) que de la structure. Au total, ce sont 48 polarités commerciales qui ont été identifiées. Tableau 8. Importance des types de polarités Nbre de polarités Importance en Importance en m² nombre de commerces PUS PUL PPS PPL Total Source : UCM 2011 Les pôles urbains locaux sont les plus nombreux et, logiquement, comptent le plus de points de vente (52 %). Toutefois, avec 53 %, ce sont les pôles péricentraux supra-locaux qui totalisent la grande surface de vente.

36 UCM Lux Province de Luxembourg Observatoire du Commerce 2011 p.36 Graphique 6. Importance des types de polarités en % En nombre En m² 10 0 PUS PUL PPS PPL Source : UCM 2011 Si, en nombre de points de vente, ce sont les trois centres-villes qui sont mis en évidence, à commencer par Arlon avec pratiquement 300 commerces, en termes de m², c est clairement Libramont Recogne qui sort du lot puisque, avec m², il a dépassé Messancy qui totalise m² répartis sur trois structures.. La seconde polarité de la province est la Pirire de Marche-en-famenne qui dépasse aujourd hui les m². Précisons que l Ikea d Arlon, bien qu étant seul et totalement isolé, fut considéré comme une polarité, évidemment supra-locale. Graphique 7. Polarités - Nombre de points de vente Arlon Axe Est Arlon Centre Arlon Faubourg ouest Arlon Faubourg sud Source : UCM 2011 Arlon Hydrion Arlon Ikea Athus Acacias Athus Centre Aubange Centre Barvaux Centre Barvaux Route de Bastogne Centre Bastogne Faubourg ouest Bastogne Faubourg Bastogne Porte de Trêve Bertrix Centre Bertrix Corettes Bomal Centre Bouillon Centre Bouillon N89 Durbuy Centre Etalle Centre Florenville Centre Florenville Faubourg Gouvy Centre Habay Centre Habay Coevins Halanzy Centre Hotton Centre Houffalize Centre La Rocher Centre Libramont Centre Libramont Recogne Marche Axe central Marche Carmel Marche Centre Marche Marloie Marche Pirire Messancy Messancy Cora Messancy Outlet Neufchâteau Centre Neufchâteau Semel Paliseul Centre Saint Hubert Centre Vielsalm Centre Virton Centre Virton Val d'away