Prévenir la dégradation des copropriétés récentes. Exemples d actions sur Saint Martin d Hères et l agglomération grenobloise.

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1 Prévenir la dégradation des copropriétés récentes Exemples d actions sur Saint Martin d Hères et l agglomération grenobloise. Sébastien BESCHI Sous la direction de Paulette DUARTE Mémoire de 3 ème année d IUP en Aménagement et Développement Territorial, spécialité Urbanisme. Mai Grenoble

2 Notice analytique Observations du jury A : Très bon mémoire B : Bon mémoire mais avec des faiblesses sur quelques aspects C : Mémoire acceptable présentant un intérêt particulier sur certains aspects Précisions éventuelles sur les faiblesses et les forces du mémoire : Signature FILIERE : IUP 3 ADT ANNEE UNIVERSITAIRE : AUTEUR TITRE Sébastien BESCHI Prévenir la dégradation des copropriétés récentes. Exemples d actions sur Saint Martin d Hères et l agglomération grenobloise. UNIVERSITE JOSEPH FOURIER - Institut de Géographie Alpine - Institut d Urbanisme de Grenoble Directeur de mémoire Paulette DUARTE Stage sous convention : organisme et lieu PACT de l Isère Grenoble Maître de stage Paulette DUARTE Nombre de pages 145 Nombre d annexes 10 Nombre de références bibliographiques 60 MOTS CLES Copropriété, copropriétés récentes, copropriétés fragiles, copropriétés dégradées, copropriétés fragilisées, prévention, prévention de la dégradation des copropriétés, dispositif préventif, action publique, Programme d Intérêt Général, Plan de Patrimoine, Opération Programmée d Amélioration de l Habitat, Opération Expérimentale d Amélioration de l Habitat TERRAIN D'ETUDE OU D'APPLICATION : Saint Martin d Hères Agglomération grenobloise PERIODE DE L' ETUDE Juin 2007 Mai 2008 RESUME La dégradation des copropriétés récentes constitue un enjeu de taille pour la ville. Si les acteurs publics se sont longtemps posés la question de leur légitimité à intervenir dans le parc privé pour le réhabiliter, ils souhaitent depuis peu agir de manière préventive, en amont de la dégradation. Ce mémoire s attache à décrire les critères de dégradation (utilisés par les acteurs intervenant en copropriétés récentes) et développe la question de l action publique préventive, notamment par le biais de trois dispositifs mis en place à Saint Martin d Hères et sur l agglomération grenobloise. Les questions que posent ces actions sont également soulevées. 2

3 Remerciements Je tiens à remercier chaleureusement : - Mme. Paulette DUARTE (enseignante et chercheuse à l Institut d Urbanisme de Grenoble), en tant que directrice de mémoire et membre du jury de soutenance, - M. Gabriel JOURDAN (enseignant et chercheur à l Institut d Urbanisme de Grenoble) en tant que membre du jury de soutenance de mémoire, - Mmes. Monique RUELLE, Salima ALIDRA, Elisabeth JANNOTTA, Julie ALLERME, et M. Paul HAZEBROUCQ (PACT de l Isère) pour leur précieux soutien et pour leur implication autant dans le cadre de mon stage au PACT de l Isère (Juin à Décembre 2007) que pour la rédaction de ce mémoire, - L ensemble des personnes du PACT de l Isère ainsi que de l ARIM du Rhône, - Les divers acteurs que j ai eu la chance de côtoyer ces douze derniers mois : La Métro, la Ville de Saint Martin d Hères et de Pont de Claix, les syndics, les copropriétaires. Bonne lecture! 3

4 Sommaire Introduction La copropriété dans tous ses états : d un système juridique «idéal» au processus de dégradation La copropriété au sens de la loi Dépasser la vision juridique, et la compléter avec une vision sociologique pour comprendre une copropriété à travers son organisation et ses acteurs qu est-ce qu une copropriété fragile aux yeux de la sociologie de l acteur? Classement et analyse des différents types de copropriétés Les critères de fragilité, ou comment détecter une copropriété imbriquée dans un processus de dégradation Les critères de fragilité en discussion : complexité et limites de l observation de la dégradation des copropriétés Prévenir la dégradation des copropriétés récentes : de la théorie Du traitement à la prévention : les remèdes proposés à la dégradation des copropriétés Discussion autour de la prévention La loi SRU : une réponse préventive par le Droit Des initiatives et des mesures cohérentes pour un équilibre et une protection des copropriétés face à la dégradation à la pratique : la prévention en action dans l agglomération grenobloise Contexte des interventions : l agglomération grenobloise et la Ville de Saint Martin d Hères, précurseurs en matière d intervention sur les copropriétés récentes L observatoire des copropriétés de Saint Martin d Hères : un outil de veille sur le parc martinérois Le Programme d Intérêt Général n 2 de Saint Martin d Hères, relatif à l amélioration des conditions d habitat en copropriétés Le dispositif Plan de Patrimoine : une expérimentation à l échelle de l agglomération grenobloise

5 3.5. Une expérience transversale : l Opération Expérimentale d Amélioration de l Habitat à Vénissieux Conclusion Annexes Annexes générales Annexes relatives à l observatoire des copropriétés de Saint Martin d Hères Annexes relatives au deuxième PIG-Copropriétés de Saint Martin d Hères Annexes relatives au dispositif Plan de Patrimoine de l agglomération grenobloise Bibliographie Listes Table des matières

6 INTRODUCTION Le système juridique de la copropriété concerne un quart du parc de logements en France, ce qui représente environ 7,6 millions de lots 1. Un chiffre en augmentation de unités par rapport à Ce parc, situé principalement dans les grandes agglomérations françaises, est hétérogène dans sa composition, son âge, sa localisation (en centre ville pour le plus ancien ou à la périphérie pour le plus récent), son occupation. Dans ce mémoire nous nous intéresserons à la question de la prévention de la dégradation dans les copropriétés dites récentes (construites entre 1960 à 1980). Si la plupart des copropriétés fonctionnent sans problème majeur, certaines cumulent des difficultés de tous ordres : techniques, immobilières, de gestion, financières, sociales (paupérisation, surpeuplement des logements). Les difficultés varient en fonction du type de copropriétés. Par exemple, pour reprendre de manière très générale le discours des acteurs du logement, les copropriétés du parc ancien connaissent fréquemment des problèmes d insalubrité, alors que les copropriétés récentes (1960 à 1980) rencontrent notamment des problèmes d ordres techniques, socioéconomiques ou liés à l urbanisme. Pour tenter d introduire un degré de simplicité dans l hétérogénéité et la complexité des copropriétés, nous reprendrons ici la typologie établie par l Association des Responsables de Copropriétés (ARC). Cette typologie, fonction de l année de construction, fait état de cinq types de copropriétés : - Les copropriétés du parc ancien, construites avant Situées dans les centres des villes françaises, ces copropriétés sont caractérisées par un petit nombre de lots. Certaines sont rénovées et en bon état, d autres sont insalubres et les structures de gestion peuvent y être absentes. - Les copropriétés d après guerre, construites entre 1949 et Elles sont issues du développement de la copropriété par appartements. Construites rapidement, de taille moyenne, elles avaient pour but de répondre à une crise aigüe du logement. - Les copropriétés récentes, construites entre 1960 et 1975 Contrairement aux copropriétés d avant 1948, elles comprennent un grand nombre de logements (plusieurs dizaines voire centaines) et sont situées en périphérie des centres villes, le plus souvent dans les Zones Urbaines Prioritaires (ZUP). Ces copropriétés ont été construites en masse, avec des matériaux bon marché. - Les copropriétés récentes, construites entre 1976 et 1988 Durant cette grande époque du développement de l accession sociale à la propriété, les constructions de copropriétés ont été favorisées. Les caractéristiques du bâti et d implantation sont similaires aux copropriétés des années Les copropriétés des années Durant cette période le rythme de construction a diminué. Les copropriétés de cette époque, construites grâce au prêt à taux zéro (pour les primo-accédants) et aux copropriétaires investisseurs, sont caractérisées par une plus grande qualité du bâti, et un nombre de logements par bâtiment réduit par rapport aux copropriétés des années Ces catégories ne sont bien sûr pas figées. Elles s entremêlent et varient selon les auteurs. Cela étant, la quasi totalité de ces derniers classent les copropriétés selon une approche historique, en fonction du contexte (carence en logements par exemple) et du degré d intervention de l Etat. 1 Chiffres tirés de l enquête logement INSEE,

7 Face à ce constat de la dégradation d une partie du parc privé, la puissance publique s est longtemps interrogée sur sa légitimité à intervenir dans les copropriétés récentes. Le pensée étatique était la suivante : «les copropriétaires sont détenteurs d un bien, à eux d entretenir le bien qu ils possèdent». Durant des années, dans le cadre de la politique de la ville, l action publique s est portée uniquement sur le parc ancien et sur les grands ensembles de logements sociaux (qui connaissaient et connaissent encore de lourds disfonctionnements), et non sur le parc privé construit à la même époque. Cependant, la dégradation des copropriétés récentes s est accélérée et de plus en plus de copropriétaires en venaient à perdre la maîtrise de l entretien de leur patrimoine. De plus, nombre de ménages modestes, voire pauvres, habitaient dans le secteur privé, faute de pouvoir se loger dans le secteur public (revenus trop faibles, carence en logements ). Une partie du secteur privé jouait donc (et joue toujours) véritablement le rôle de «parc social de fait». A cela vient s ajouter le fait que les solutions aux situations de mal-logement ne dépendent pas des possibilités d action des personnes qui les subissent. Ainsi, les personnes dans la précarité sont par exemple victimes de «marchands de sommeil» et ne parviennent pas à faire valoir leurs droits. Laisser libre jeu au marché revient aussi à accepter une spécialisation sociale des territoires de la ville : des «quartiers de riches» (aux immeubles entretenus), et des «quartiers de pauvres» (aux immeubles de plus en plus dégradés). Enfin, certaines copropriétés en pleine dégradation sont nées de politiques incitatives de l Etat pour l accession à la propriété. Une partie d entre elles souffrent également des choix d urbanisme réalisés par les acteurs publics de l époque (isolement par rapport au reste de la ville, notamment). Tous ces constats révèlent un problème à la fois social et urbain : paupérisation, offre de logements publics insuffisante, effet de diffusion de la dévalorisation, dégradation de l environnement bâti. Cela a fini par amener les acteurs publics à se saisir de la question. Cependant, l érection du phénomène de dégradation des copropriétés privées récentes en politique publique reste très récente : elle remonte aux années Jusqu en 1991, ce sont les collectivités locales, principalement rhônalpines, qui sont intervenues dans des situations de crise. En l absence de dispositifs nationaux adaptés, elles procédaient soit par l achat des logements soit par la démolition. 7

8 Entre 1991 et 1995, des politiques publiques nationales ont commencé à voir le jour. Cependant, durant cette période, l Etat n était pas encore pleinement convaincu de sa légitimité à agir dans le domaine privé. Cela s est traduit par une simple adaptation des outils déjà existants de la réhabilitation du parc ancien : les aides de l ANAH (Agence NAtionale de l Habitat) et de la PAH (Prime à l Amélioration de l Habitat) furent étendues au bâti récent d après Des Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat ont été expérimentées sur le parc des années 1949 à Ces «OPAH expérimentales» débouchèrent en juillet 1994 sur la création des «Opérations programmées visant à la requalification des ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier». Mais c est entre 1996 et 2000 qu émerge réellement, en tant que politique publique, le traitement des copropriétés en difficulté. Les «OPAH Copropriétés dégradées» et les «Plans de Sauvegarde» se sont alors multipliés, et se multiplient toujours. Avec ces dispositifs lourds de réhabilitation, de nombreuses copropriétés ont été remises sur pied. Cependant, ces opérations, toujours existantes, ne remodèlent que les aspects techniques (le bâti). De manière exogène, les copropriétaires bénéficient donc d une remise à neuf de leur bâtiment d habitation, sans que leurs habitudes et leurs stratégies en soient modifiées. Une fois les travaux réalisés, les acteurs publics se retirent. Réhabilitées techniquement, les copropriétés n ont pas les moyens, seules, de pérenniser l intervention publique et entrent à nouveau dans un processus de dégradation. Comment pérenniser dans le temps les bénéfices d une intervention publique? Pourquoi attendre la dégradation avérée pour agir? Pourquoi ne pas développer des outils afin que les copropriétés se prennent en charge? Comment optimiser la dépense publique?... Ces questions ont fait émerger progressivement le principe d action en amont des difficultés : la prévention. La prévention n est pas une notion nouvelle pour les acteurs publics. Depuis des années elle apparaît, elle repart, puis elle ressurgit. Il s agit là d un cycle itératif. La loi Melun de 1850 par exemple, relative à l assainissement des logements insalubres, comportait déjà une série de mesures visant à sensibiliser les propriétaires à l état de leur logement. Actuellement, certaines lois (comme la loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2000 que nous décrirons plus en détail dans la suite de ce document) tentent d apporter des réponses préventives à la fragilisation des copropriétés. 8

9 Malgré tout, les dispositifs d intervention mis en œuvre sont généralement, encore aujourd hui, des dispositifs curatifs (il s agit de guérir les maux). La puissance publique ne s attache que très peu à rechercher les causes structurelles des difficultés des copropriétés ; elle se focalise sur le traitement des symptômes (tels que la dégradation du bâti). L action préventive, qui vise à repérer les premiers signes de fragilité et intervenir avant que la dégradation des copropriétés ne soit effective, reste rare. Çà et là des initiatives commencent à prendre de l ampleur, mais à l échelle du territoire national elles sont timides. Cela peut paraître surprenant. Les réhabilitations lourdes, souvent difficiles à mener, sont très onéreuses, et une action en amont semblerait permettre à la puissance publique de réduire le budget consacré à son action sur le parc privé. De même pour les occupants de ces copropriétés, il semble légitime de penser qu une action préventive serait à leur avantage. Ces occupants ne seraient plus «sauvés» mais ils seraient «aidés» pour donner un cap à leur «navire». Et si les initiatives de type préventif tardaient à prendre de l ampleur du fait que les acteurs publics connaissent mal «LA copropriété dégradée»? Qu est-ce qu une copropriété en voie de dégradation? Comment appliquer des outils à un objet que l on connaît trop peu? Peut-être aussi que les acteurs publics sont frileux face à l action préventive parce qu ils sont incertains de l efficacité de leurs efforts, parce que les résultats de ces actions sont difficiles à évaluer, ils sont difficilement perceptibles, difficilement palpables. Contrairement à un ravalement de façade, les fruits d une campagne de sensibilisation ne s imposent pas au regard. De plus, s agissant avant tout d un travail sur les mentalités, sur les habitudes quotidiennes l expérience montre qu une politique préventive, quel qu en soit son objet (insécurité routière, alcoolisme ), ne montre ses effets (si elle en a) que plusieurs années après sa mise en place (au moins une génération). Enfin, la notion d évaluation n a de sens que par rapport à des objectifs initiaux. Comment définir des objectifs clairs si aucun acteur n est en mesure de définir la dégradation des copropriétés? Que veut-on prévenir? De quoi dispose-t-on pour affirmer qu une copropriété va «vers le bas»? La notion de «copropriété en difficulté» a été introduite pour la première fois dans la loi Habitat du 21 juillet 1994, mais les critères de caractérisation n y ont cependant pas été définis. 9

10 La question de la définition d une «copropriété en difficulté» et plus particulièrement d une «copropriété dégradée» (nous verrons la nuance entre ces deux termes dans la suite de ce mémoire) interroge depuis de nombreuses années les acteurs publics. Aujourd hui encore, ces notions restent floues, et méritent sans doute d être précisées dans le but d optimiser les interventions. Une agglomération en particulier, en France, a été confrontée (et l est toujours) à ces questions : l agglomération de Grenoble. Grenoble fut la première ville française à voir naître les copropriétés (dans les années 1920). Dans l agglomération, elles représentent le principal parc de logements privés. En 1999, il était constitué d'environ 3550 copropriétés représentant logements (67% du parc de logements privés) et logeant 65% des ménages de l agglomération 2. Historiquement, jusqu aux années 1950, il s agit d une agglomération qui, de part sa localisation sur le territoire et le contexte national, connaissait une stagnation : elle ne se développait pas. Après les années 1950, et la démolition des remparts qui enserraient Grenoble, une véritable explosion démographique a eu lieu, se lisant aujourd hui au travers des formes bâties. Fig. 1 Depuis 2004, la Communauté d Agglomération grenobloise, dénommée Grenoble Alpes Métropole ou encore La Métro, est dotée d un Atlas des Copropriétés Fragiles 3 (en 2006, 484 ont été identifiées comme «potentiellement fragile», soit 14% des copropriétés de l agglomération). Il fait ressortir l importance du parc des années 1950, 1960 et En effet, près de 80% du parc en copropriété répertorié dans cet atlas a été construit durant la période des «30 glorieuses». Dans le contexte national des «30 glorieuses», le parc de cette époque est caractérisé par une édification rapide, des matériaux bon marché, une enveloppe bâtie rendant les logements énergivores, et dotés d une isolation phonique médiocre. Des populations 2 Chiffres tirés du Recensement Général de la Population INSEE, Atlas réalisé à partir de diagnostics effectués sur l agglomération grenobloise en 1992 et 1999, et des données recueillies dans le cadre du «dispositif Métro» (OPAH Copropriété). 10

11 immigrées, dont les pratiques diffèrent des pratiques françaises (familles nombreuses, modification de la destination des pièces ), y sont logées. Rapidement, du fait des matériaux utilisés et des usages inadaptés à la configuration des logements, ce parc a présenté des signes de dysfonctionnements. Par conséquent, Grenoble et ses communes voisines ont très vite été confrontées aux difficultés liées à la dégradation des copropriétés, en particulier récentes, présentes sur leur territoire. Ces communes ont mis très tôt en œuvre des mesures visant à pallier les problèmes : l agglomération grenobloise fut longtemps considérée comme le précurseur en matière d interventions sur le parc privé des années 1960 à Ces interventions, pour la grande majorité, visaient à réhabiliter (principalement sur les variables techniques) les copropriétés. Depuis quelques années, des dispositifs de prévention voient le jour. Une ville en particulier marque sa différence par sa volonté exemplaire d appui aux copropriétés fragiles ou fragilisées : Saint Martin d Hères (commune limitrophe de Grenoble, à l Est de cette dernière). Qu est-ce qu une copropriété? Pourquoi certaines entrent-elles dans un processus de dégradation? Quelles en sont leurs caractéristiques? Quels outils permettent-ils d agir efficacement en amont les difficultés? L action préventive pourrait-elle se substituer à l action curative? Toutes ces questions nous réuniront donc autour d une même problématique : comment la puissance publique peut-elle prévenir la dégradation des copropriétés privées récentes, et quelles sont les limites de ses actions? Notre propos sera illustré par l expérience grenobloise. Nous avons été heurtés à d importantes carences bibliographiques en la matière. Ce mémoire s inspirera d expériences tirées d un stage effectué au PACT de l Isère (association pour l amélioration de l habitat) du 4 juin au 30 novembre Un regard sociologique et législatif sera également apporté. Dans un premier temps, nous nous attacherons à tenter de comprendre le phénomène de dégradation auquel sont confrontées certaines copropriétés. Puis, forts de ces constats et en ayant préalablement décrit les apports législatifs de la loi SRU de 2000, nous verrons quelles actions semblent pertinentes pour une intervention en amont des disfonctionnements. Nous terminerons enfin par décrire et commenter les dispositifs préventifs actuellement mis en place au sein de l agglomération grenobloise. 11

12 1. LA COPROPRIETE DANS TOUS SES ETATS : D UN SYSTEME JURIDIQUE «IDEAL» AU PROCESSUS DE DEGRADATION 12

13 La copropriété trouve tout d abord sa définition par le cadre juridique. Cependant, il semble que ce dernier ne garantisse pas le bon fonctionnement de la copropriété. Agir de manière préventive dans les copropriétés pour éviter leur dégradation suppose avant tout de connaître et comprendre la copropriété et sa dégradation : c est l objet de cette partie. Ici, nous tenterons de débusquer les éléments qui caractérisent et se cachent derrière la dégradation des copropriétés. Avant cela, arrêtons-nous quelques instants sur les aspects législatifs qui définissent officiellement ces dernières et leur fonctionnement LA COPROPRIETE AU SENS DE LA LOI BREVE DEFINITION DE LA COPROPRIETE La copropriété définit un immeuble (ou un groupe d immeubles) constitué à la fois de parties privatives et de parties communes et partagé entre plusieurs propriétaires. Le premier cadre juridique de la copropriété fut établi par la loi du 28 juin Il fixait les droits et obligations de chacun des copropriétaires d un même immeuble et répartissait les frais communs entre eux. Le régime de la copropriété mis en place repose sur la notion d appartement : la copropriété est considérée comme «une grande maison divisée en cellules». A l heure actuelle, la copropriété est régie par la loi du 10 juillet L article 1 définit ainsi la copropriété : «La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes». Cette loi confère donc un statut à l immeuble et organise les rapports entre parties privatives 4 et parties communes 5 (ces dernières sont l objet d une propriété indivise entre tous ou partie des copropriétaires). L immeuble est ainsi divisé en lots, auxquels correspondent des quotes-parts de parties communes ; et un règlement de copropriété régit les rapports entre les copropriétaires. 4 «Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l usage exclusif d un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire». (Article 2 de la loi du 10 juillet 1965) 5 «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux». (Article 3 de la loi du 10 juillet 1965) 13

14 La conception est donc dualiste : un droit de propriété sur les parties privatives et un droit de copropriété sur les parties communes ORGANISATION : LES ACTEURS DE LA COPROPRIETE La loi de 1965 organise la copropriété autour de trois acteurs majeurs : le syndicat des copropriétaires, le syndic et le conseil syndical LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui rassemble de droit l ensemble des copropriétaires. Il se rassemble au minimum une fois par an en assemblée générale pour prendre les décisions relatives à la copropriété : - approbation d un budget prévisionnel afin de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d administration des parties communes et équipements communs de l immeuble - administration des parties communes et conservation de l immeuble (exemple : vote de travaux) - modification du règlement de copropriété. Les décisions sont prises selon plusieurs règles de majorité, spécifiques à chaque type de décisions. Il n est pas utile ici d entrer dans le détail. Nous reviendrons cependant, au cours de ce mémoire, sur les différentes règles de majorités LE SYNDIC Elu en assemblée générale des copropriétaires pour une durée allant de un à trois ans, le syndic est le mandataire du syndicat de copropriétaires. Il est chargé d exécuter les décisions prises par ce dernier. Le syndic est le représentant du syndicat : il est le seul à pouvoir faire appliquer les décisions de l assemblée générale, faire respecter le règlement de copropriété, procéder aux appels de fonds, poursuivre les copropriétaires en impayés de charges, faire tenir une assemblée générale, même pour élire un nouveau syndic. Son absence ou sa carence provoque de graves difficultés dans la copropriété. 14

15 Notons enfin que le syndic peut être professionnel ou bénévole (notamment dans les petites copropriétés) LE CONSEIL SYNDICAL Le conseil syndical, qui n est pas une personne morale, est composé de quelques copropriétaires élus en assemblée générale pour une durée de trois ans. Son rôle est d assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le conseil syndical élit son propre président. Dans les faits ce dernier est souvent, au sein de la copropriété, l interlocuteur privilégié des acteurs extérieurs (lors d une intervention publique par exemple). Le conseil syndical donne son avis et assiste le syndic sur toutes les questions de copropriété : mauvais entretien des parties communes, infractions au règlement de copropriété. Il participe à l élaboration de l ordre du jour de l assemblée générale, et contrôle la gestion du syndic : comptabilité, répartition des dépenses, conditions de conclusion des contrats avec les prestataires de services extérieurs. Il peut se faire communiquer l ensemble des pièces relatives à la gestion de l immeuble. Enfin, il est consulté par le syndic pour les travaux d urgence qui peuvent être engagés sans assemblée générale (ils seront ratifiés lors de l assemblée suivante). Le schéma suivant illustre le fonctionnement interne de la copropriété. Fig. 2 Schéma d organisation simplifié de la copropriété Source : Sébastien BESCHI Tous les copropriétaires constituent le Syndicat des Copropriétaires Exécute les décisions et gère la copropriété pour le compte du Se réunit et décide en Assemblée Générale Choisit et élit Syndic Assiste et contrôle Conseil Syndical 15

16 Depuis la loi de 1965, de nombreuses autres ont suivi : loi Bonnemaison de 1985, loi Habitat de 1994, loi SRU de Si ces lois successives n ont pas remis en cause le statut de la copropriété, elles en ont complexifié les règles de fonctionnement ; règles qui sont alors moins lisibles pour un individu lambda. La copropriété est ainsi devenue un champ à part entière, avec son propre groupe de spécialistes (les juristes en particulier), et l œil non expert peine à comprendre les rouages de la copropriété. Une fois cette très brève description de la copropriété posée, nous pouvons nous demander si cette vision juridique, entre propriété privative et indivision «forcée» n implique pas de lourdes tensions entre «le groupe uni» et «l individu indépendant». Un cadre juridique qui ne nécessite pas d accord mutuel entre les personnes est-il adapté à la gestion d une habitation collective? Ce qui rend la copropriété fragile réside sans doute en filigrane derrière ces deux questionnements DEPASSER LA VISION JURIDIQUE, ET LA COMPLETER AVEC UNE VISION SOCIOLOGIQUE POUR COMPRENDRE UNE COPROPRIETE A TRAVERS SON ORGANISATION ET SES ACTEURS Avant d être composée de règles, la copropriété est composée de copropriétaires, autrement dit d individus aux comportements souvent imprévisibles. Voilà pourquoi la réponse aux questions que pose la copropriété ne peut se limiter à une réponse par le droit (ce dernier portant sur la structure foncière et occultant les relations sociales réelles). Comprendre la fragilité des copropriétés, c est avant tout comprendre la copropriété en elle même. Certes l approche juridique pose le cadre, dresse les règles mais elle ne suffit pas. Il ne s agit pas d occulter ce cadre formel, mais bel et bien de prendre conscience qu il laisse d importantes marges d incertitudes. Comprendre la copropriété, c est donc comprendre la loi, mais aussi les personnes qui l habitent, qui y ont laissé leurs empreintes, qui y ont construit leur histoire. Adopter l œil de la sociologie, et en particulier celle des organisations et des acteurs, serait donc un premier pas vers une compréhension plus fine du système. Cette approche montre que, dans toute organisation, les relations entre acteurs sont loin d être conditionnées en totalité par les règles formelles : fréquemment, un fossé existe entre «théorie» et «pratique». 16

17 En théorie, les copropriétaires sont presque indépendants les uns des autres. Selon F. Givord et C. Giverdon, «les copropriétaires étant, individuellement, propriétaires des lots entre lesquels la propriété de l immeuble est répartie, il est a priori logique de les considérer comme étant indépendants les uns des autres, encore que l on ne puisse faire abstraction de leur appartenance à une communauté» 6. Dans les faits, la copropriété est contraignante puisqu elle oblige à prendre des décisions collectivement, elle implique une solidarité financière pour le paiement des charges, elle provoque le partage de divers équipements (ascenseurs, système de chauffage, espaces extérieurs ). C est bien en cela que réside «l ambiguïté fondamentale de la copropriété». Selon le sociologue N. Haumont : «[cette dernière], faite pour assurer le sentiment de la propriété, déçoit car l Autre y est une double menace : en tant qu associé et en tant que voisin» 7. Bref, la copropriété oscille entre une forme d organisation hyper-structurée, faite d acteurs œuvrant pour un intérêt commun, et des formes d actions aléatoires, spontanées, imprévisibles. Les tensions entre ces formes rendent compte d un système incertain. Le rôle de certains acteurs (membres du conseil syndical, syndic) est donc capital pour que le syndicat puisse prendre des décisions et assurer par conséquent une régulation et une stabilité au système. Ainsi, l organisation concrète d une copropriété dépend surtout de la manière dont les acteurs, en utilisant le cadre formel prédéfini, gèrent leurs interdépendances. Les habitants d un même bâtiment sont, de fait, voisins. C est cette proximité spatiale qui provoque les interdépendances : on se croise, on se dispute, on se dépanne. Une copropriété regroupe souvent des individus très différents : différences d âges, de revenus, d éducation, de modes de vie, d origines, d idées et malgré cela, ils doivent vivre côte à côte. La copropriété donne à ses habitants à la fois un rôle «d associés» (pour les prises de décisions) et un rôle de «voisins» (lié à la proximité spatiale). Selon M-P Lefeuvre, elle forme donc un système à l intérieur duquel se superposent principalement deux soussystèmes : le «système de décisions» 8 (N. Haumont le nommerait : «système 6 GIVORD F., GIVERDON C, La Copropriété, Paris, Dalloz, HAUMONT N., La Copropriété, Paris, CRU, LEFEUVRE M-P, La copropriété en difficulté : faillite d une structure de confiance, L Aube éditions,

18 juridique» 9 ) et le «système de voisinage» 10 ; sous-systèmes constitués des mêmes acteurs mais avec une rationalité spécifique. L existence de ces deux sous-systèmes, et leur superposition, est notamment perceptible lorsqu il y a disfonctionnement. C est par exemple le cas, en assemblée générale, lorsqu un copropriétaire vote de manière récurrente contre son voisin car il est en conflit avec lui, ou encore lorsqu après une assemblée générale houleuse deux individus s ignorent quand ils se croisent. A l inverse, ces deux sous-systèmes peuvent créer des complicités : très fréquemment, les conseils syndicaux sont formés d un noyau d individus qui à l origine étaient de «bons» voisins, voire des amis. Est-ce le système de décision qui influence le système de voisinage? Est-ce l inverse? Les deux systèmes s influencent-ils mutuellement? Cette dernière proposition semble être au plus près de la réalité. Quoiqu il en soit, l important est de prendre conscience qu une simple vision juridique de la copropriété ne permet pas de comprendre le fonctionnement et les dysfonctionnements d un tel système. Les faits sont plus complexes : les habitants se croisent de manière forcée ou volontaire, ils interagissent, sympathisent, entrent en conflits le tout étant le reflet ou influençant les prises de décisions, les éléments qui peuvent paraître les plus objectifs. C est en cela que le système général de la copropriété devient faillible QU EST-CE QU UNE COPROPRIETE FRAGILE AUX YEUX DE LA SOCIOLOGIE DE L ACTEUR? CLASSEMENT ET ANALYSE DES DIFFERENTS TYPES DE COPROPRIETES Après avoir, de manière générale et synthétique, dressé un portrait juridique et sociologique pour mieux comprendre la copropriété, pour s apercevoir qu il ne s agit pas d un système infaillible, nous allons maintenant nous attacher à différencier les copropriétés les unes des autres. En effet, bien qu elles soient toutes différentes, inventorier des types de copropriétés facilitera la lecture de ces dernières. Sans aborder directement les critères de fragilité, nous allons voir qu elles sont inégales sur de nombreux points. Quels comportements peuvent-ils amplifier la vulnérabilité d une copropriété face au risque de dégradation? Comment le système de voisinage joue-t-il sa part dans le gain 9 HAUMONT N., La Copropriété, Paris, CRU, LEFEUVRE M-P, La copropriété en difficulté : faillite d une structure de confiance, L Aube éditions,

19 d autonomie d une copropriété? Une copropriété a-t-elle un avenir assuré quand les acteurs respectent à la lettre le cadre légal? Une copropriété au fonctionnement «parfait» est-elle invulnérable? Des entorses aux règles strictes, l invention de manières de faire, sont-elles un mal à la santé d une copropriété?... Nous l avons vu, l incertitude caractérise la copropriété. Cela peut soit être un facteur de désorganisation, soit, au contraire, constituer une piste de réflexions nouvelles, d inventions qui muniront les copropriétés d instruments pour faire face aux dangers qui les guettent. Pour nous permettre de différencier les copropriétés et de mettre en avant leurs inégalités, nous nous appuierons sur les travaux de Marie-Pierre Lefeuvre (sociologue) publiés dans l ouvrage Copropriétés en difficulté : faillite d une structure de confiance aux éditions de l Aube en Les travaux de cette sociologue sont basés sur l observation de quatre copropriétés de la région parisienne. Pour établir sa typologie, Marie-Pierre Lefeuvre analyse sept axes. Les quatre premiers concernent l organisation de la copropriété : les relations entre propriétaires, le fonctionnement de la structure de gestion, l entretien des espaces communs et les relations copropriétaires-municipalité. Les trois derniers axes portent sur le rapport à l avenir : le rapport au risque, le sens donné aux travaux et la stratégie de gestion. Au terme de son analyse, la sociologue aboutit à une typologie de quatre formes de copropriétés LA COPROPRIETE HETERONOME Dans ce type de copropriété, la gestion est routinière et l incertitude est occultée, niée. La «machine» est en «rythme de croisière». Les relations sont sans accrocs, les décisions font consensus, les règles juridiques sont appliquées à la lettre. La structure de gestion est stable mais rudimentaire. La position du président du conseil syndical est très assise, le syndic n est pas contesté et est même l unique gestionnaire de la copropriété. Le conseil syndical se réunit une ou deux fois par an et s en tient aux strictes tâches définies par le statut de la copropriété (il contrôle les comptes et prépare les assemblées générales). Le système de voisinage fonctionne (bien que lisses, les relations sont non conflictuelles), mais le système de décision est passif (l incertitude étant occultée). Concernant les espaces communs, ils sont parfaitement entretenus. 19

20 Des accords avec la municipalité concernant par exemple la gestion des espaces extérieurs (privés mais non identifiés comme tels) peuvent être signés. Encore une fois, la négation des risques constitue une caractéristique forte de ce type de copropriété. Les décisions sont anticipées (avec souvent la mise en place d un fonds de réserve), les travaux sont réalisés avant que la dégradation ne soit révélée et la règle, sans cesse mise en avant par le syndic, rassure. Bref, dans cette copropriété, les choses suivent leur cours, tout est prévu d avance, la probabilité du changement (qu il soit social, financier ) est toujours écartée et l évocation du risque est tabou. Les acteurs ont le sentiment d appartenir à une communauté stable. Tout semble parfait : la copropriété est dite «normale». Cependant, la négation de l incertitude ne peut que rendre la copropriété vulnérable LA COPROPRIETE AUTONOME Marie-Pierre Lefeuvre qualifie d autonome une copropriété qu elle a étudiée suite à une réhabilitation (réfection de l étanchéité, ravalement de façades ). Dans cette copropriété, les relations entre copropriétaires, conflictuelles avant les travaux, s apaisent. Les relations de voisinage sont sur la voie de la pacification. Avant l intervention, deux problèmes étaient présents : la dégradation du bâti et le poids des impayés de charges. Après l intervention, seul le problème des impayés de charges persiste : la situation paraît plus maîtrisable (le poids de la dette tendant à diminuer). Le fonctionnement de la structure de gestion est très rodé : le conseil syndical, très impliqué est un véritable organe de gestion. Contrairement au cas d une copropriété hétéronome, il ne se limite pas aux strictes tâches qui lui sont imposées : il peut aller jusqu à l exécution des tâches : entretien des espaces verts, nettoyage. Dans ce type de copropriété le conseil syndical est très actif : il «met la main à la pâte», ne fait pas que contrôler, coopère intensivement avec le syndic et a une influence sur le syndicat de copropriétaires. Pour sortir de la dégradation, la copropriété étudiée par la sociologue a su faire de la municipalité son partenaire. Des demandes sont faites à cette dernière de manière ponctuelle, et non pas dans le but d obtenir une assistance totale. Les risques d impayés sont mutualisés (le discours du syndic est clair et se résume grossièrement ainsi : «si vous voulez que le projet se fasse, il faut que vous avanciez l argent pour les autres»). Pour les débiteurs, le syndic réagit rapidement : il envoie sans attendre des lettres de relance. Une démarche visiblement plus efficace que de lancer des procédures judiciaires puisque la part des impayés décroît lentement. 20

21 Dans cette copropriété, la méthode de gestion est articulée autour d une volonté forte : «débarrasser la copropriété de son caractère social» pour la revaloriser. En d autres termes, l organisation de ce type de copropriété est largement autorégulée, structurée. Tous n adhèrent pas au projet, mais la conjonction entre la méthode de gestion du syndic et la partie des copropriétaires engagés contribuent à changer le caractère de la copropriété. Ici le risque n est pas nié, il est au contraire pris fortement en considération et les actions pour l éviter dépassent largement le cadre strictement juridique LA COPROPRIETE ACEPHALE C est une copropriété en difficultés. Elle est dans un processus qui, si rien n est fait, l emmène vers la dégradation. Ses caractéristiques sont la présence de conflits, de procès, l absence d arbitrage. Le conseil syndical se désorganise, se démobilise. Son président se sent de plus en plus seul, les responsabilités qui lui reviennent sont de plus en plus lourdes. Peu à peu le syndic ne joue plus ni son rôle d expert, ni son rôle de médiateur et se repose de plus en plus sur le conseil syndical. L entretien se fait de moins en moins et de visu la copropriété est de plus en plus sale, délabrée. La mairie est ici sollicitée à de nombreuses reprises pour des conflits de voisinage, des problèmes d insécurité et elle se contente d apporter un premier secours (l intervention publique n étant pas une issue). Parce que les risques n ont pas été anticipés, le groupe ne peut être rassemblé une fois les difficultés apparues. Chacun aspire à moins de copropriété, la porte palière joue le rôle d une frontière grandissante entre l espace individuel et collectif. Bref, la copropriété est privée d entretien, le conseil syndical est démuni, les besoins de travaux sont grandissants et nécessitent, à ce stade, une aide extérieure ou le redressement financier de la copropriété (deux espoirs importants pour une copropriété en difficulté) LA COPROPRIETE HETEROCEPHALE La sociologue étudie une copropriété sous tutelle publique, que nous pourrions qualifier de copropriété dégradée. Les relations entre conseil syndical et syndic sont distendues. Le syndic ne joue pas son rôle d arbitre, et les acteurs publics, municipalité et experts, se substituent à lui. 21

22 Le système de décisions s en trouve perturbé : dans le cadre de l intervention publique, les décisions sont préparées en amont et à l extérieur de la copropriété. La structure de gestion est donc très affaiblie, même si, bien que découragé, avec l intervention publique le président du conseil syndical est soulagé d une situation qu il n arrivait plus à gérer. Ici, les copropriétaires sont totalement désengagés de l entretien de leur patrimoine. Cette sorte de copropriété est dépendante des pouvoirs publics ; elle est dépendante de nombreux dispositifs curatifs lourds : Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS), OPAH Copropriété. Cette dépendance à l aide publique traduit un abandon général de la copropriété pour devenir autonome et gérer elle-même ses propres difficultés. Autrement dit, le changement est toujours attendu de l extérieur, et quand l aide extérieure arrive elle ne provoque pas de dynamique de groupe, d apprentissage collectif. Les copropriétaires ne forment pas une «communauté», mais sont des individus «assistés». Dans ce type de copropriété peut alors se poser la question de la légitimité d une intervention extérieure puisque les résultats de cette dernière ne seront, à priori, pas pérennisés dans la durée. Un tableau résumé des quatre formes de copropriétés tiré de l ouvrage de M.-P. Lefeuvre est présenté en annexe (Annexe 1). Avec cette typologie, nous pouvons voir une graduation des stades que peuvent connaitre les copropriétés quand elles entrent dans un processus de dégradation. En extrapolant les analyses, en grossissant les traits voire en les caricaturant, une copropriété, quand elle entre dans un tel processus, passe d un état dit «normal» (une copropriété sûre d elle-même)... puis, par succession d évènements qu elle ne voit pas, la copropriété connaît des signes de fragilité, des difficultés et (toujours en extrapolant) finit par être dégradée. Contrairement à la copropriété «autonome», le fonctionnement «parfait et routinier» de la copropriété «normale» peut donc provoquer son entrée dans un processus de dégradation. Bien entendu ceci est schématique. La réalité est plus complexe, moins linéaire. La copropriété se caractérise par ses aspects juridiques, ses aspects sociologiques et, notamment pour le parc récent, par une qualité du bâti et une insertion urbaine médiocres. C est donc à l intérieur de ces grandes sphères caractéristiques que peut résider une fragilité. Quels en sont donc concrètement les signes? Quels sont les critères que les acteurs du logement utilisent pour définir la dégradation d une copropriété? 22

23 1.4. LES CRITERES DE FRAGILITE, OU COMMENT DETECTER UNE COPROPRIETE IMBRIQUEE DANS UN PROCESSUS DE DEGRADATION. La copropriété dégradée est vue ici comme l état «le pire». La dégradation peut être considérée comme étant l aboutissement final des premiers signes de fragilités ; le statut de «copropriété en difficulté» étant le marqueur d une transition entre «copropriété fragile» et «copropriété dégradée». Avant d aller plus loin, précisons simplement ici que tantôt nous parlerons de dégradation, tantôt de dévalorisation. A l origine, la dégradation renvoyait à l état du bâti, et la dévalorisation renvoyait à des conditions socio-économiques. Depuis, par abus de langage et parce que ces deux notions s entretiennent mutuellement, le sens des mots a évolué et les deux termes en viennent presque à se confondre l un l autre (exemple : nous parlons de «bâti dégradé» mais aussi de «personne dégradée»). Faute de sources statistiques nationales, il est difficile de mesurer exactement l importance du parc dégradé ; il est estimé à plus de logements 11. Encore pire, il est impossible de connaître le nombre de copropriétés «fragiles». En effet, contrairement à la dégradation (du bâti), la fragilité ne s impose pas à la vue, elle est latente. De plus, avant même de poser la question d un recensement, encore faut-il poser la question des critères qui peuvent permettre de qualifier une copropriété de «fragile», «en difficulté» ou «dégradée». Depuis 1998, à l occasion d études ou de colloques, la notion de copropriété en difficulté s est peu à peu constituée, et ce, sous deux angles d approches. Le premier, strictement juridique, considère qu un syndicat de copropriétaires est en difficulté quand un juge l a constaté ; le second s appuie sur des symptômes ou critères de plusieurs natures. La copropriété dégradée est ainsi souvent appréhendée à travers ses dysfonctionnements, ses clivages dans la coexistence copropriétaires/syndic, propriétaires/locataires, bailleurs/propriétaires occupants ; comme si les intérêts et les positions amenaient une difficulté de relation, de communication, une opposition. 11 A titre d exemple, sur l agglomération grenobloise, un diagnostic global réalisé par l agence d urbanisme en 1992 montrait qu un quart des copropriétés récentes présentait des dysfonctionnements. (Source : PLH de l agglomération grenobloise) 23

24 Pour mieux comprendre la dégradation d une copropriété, nous allons donc analyser les critères permettant de détecter sa fragilité. L IAURIF (Institut d Aménagement et d Urbanisme de la Région Ile de France) a établi une typologie en 1998 (parue dans La copropriété en Ile-de-France, méthodes de repérage et d analyse des copropriétés en difficulté, IAURIF, juillet 1998) pour définir des critères de fragilité. De nombreux autres acteurs (comme les associations membres du mouvement PACT-ARIM) ont également établi leurs critères, souvent par empirisme. Voici donc les éléments qu il semble pertinent d observer pour détecter si une copropriété est fragile ou touchée par un processus de dégradation. Bien sûr, ces critères connaissent de nombreuses limites, que la partie 1.5 s attachera à discuter L ENVIRONNEMENT URBAIN ET SOCIAL Le contexte physique et humain dans lequel évolue une copropriété peut être un facteur de fragilité. Ainsi, il est important d analyser l insertion urbaine et la qualité de vie du quartier L INSERTION URBAINE Une copropriété mal desservie en voiries et transports en commun ; l éloignement des équipements collectifs, services et commerces ; la présence de nuisances urbaines telles que le bruit sont déjà des facteurs non favorables à la bonne santé d une copropriété. En effet, même s il n existe pas de relation de cause à effet direct entre «enclavement» et «mauvaise santé d une copropriété», le désenclavement et la présence de services à proximité sont des éléments très positifs LA QUALITE DE VIE Nous entendrons par qualité de vie un sentiment de bien-être qu ont les habitants envers leur lieu de vie. Certes, la notion reste vague et très subjective, mais quelques indicateurs peuvent permettre d en avoir un aperçu. Une bonne insertion paysagère de la copropriété, des espaces entretenus, facilement fréquentables, dotés d équipements divers contribuent au sentiment de bien-être. 24

25 Le sentiment d insécurité, (quartier connaissant des problèmes de trafic de stupéfiants, d agressions, de vols, de voitures incendiées ), souvent détecté par les acteurs associatifs et sociaux, est à prendre en compte. Enfin, un quartier souffrant d une mauvaise image n est pas à l avantage d une copropriété se situant dans ce quartier. En effet, les notions d image conditionnent souvent les valeurs immobilières et le peuplement. Un cercle vicieux peut donc rapidement apparaître : mauvaise image du quartier -> diminution des prix de l immobilier -> venue de populations modestes vues comme des «familles à problèmes» -> image du quartier encore plus mauvaise LE MARCHE LOCAL DE L HABITAT La situation de marché de la copropriété par rapport à la moyenne du quartier, de la ville ou de l agglomération, aux valeurs immobilières sont des éléments très intéressants à prendre en compte LES VALEURS IMMOBILIERES Un prix du mètre carré très en-dessous des prix du marché local (décote importante) reflète généralement un problème : il peut traduire la démobilisation, l absence d entretien, la dégradation patrimoniale bref, la désaffectation pour la copropriété LE ROLE DU PARC DANS LE MARCHE IMMOBILIER LOCAL Selon l ARC (Association des Responsables de Copropriété), le parc social loge 75% des personnes pouvant y avoir accès. Les 25% restants sont fréquemment constitués de familles aux revenus fluctuants et/ou trop modestes pour prétendre au logement social, d individus en situation irrégulière. Ces personnes, non par choix mais par contraintes, se reportent donc sur le parc privé : elles accèdent à la propriété (parfois à l aide de prêts) dans les copropriétés bon marché ; le «parc social de fait» se constitue. Si une copropriété joue le rôle de «parc social de fait» en venant compléter l offre d un secteur cela semble positif ; mais si, au contraire, elle joue le rôle de «parc social de fait» dans un secteur déjà pourvu, cela est signe de paupérisation. Des prix hors marché qui ne permettent pas aux propriétaires occupants de vendre à un prix suffisamment élevé pour pouvoir acheter un logement ailleurs ; des prix qui attirent 25

26 uniquement les ménages les plus modestes qui ne peuvent se loger (en locatif ou en accession) ailleurs que dans des produits hors marché constituent, dans la majorité des cas, les reflets d une importante fragilité LA STRATEGIE DOMINANTE DES BAILLEURS La stratégie des bailleurs renseigne souvent sur le degré d implication de ceux-ci dans la vie de leur copropriété. La fédération nationale des PACT-ARIM a établi la typologie qui suit LE BAILLEUR PATRIMONIAL Le «bailleur patrimonial» a le souci de la valeur de revente et/ou du bien-être de ses locataires : il entretient convenablement son bien. Il est alors souvent favorable à des travaux nécessaires au maintien (ou à la remise) à niveau du bâti L INVESTISSEUR A IMPLICATION MINIMALE «L investisseur à implication minimale» voit essentiellement la rentabilité immédiate donc effectue le moins de dépenses possible, même s il ne souhaite pas de décote à la revente. Ce paradoxe constitue toute l ambigüité de sa stratégie. La conséquence est souvent l absence de travaux en parties privatives, sauf lors de l acquisition, et le vote négatif aux travaux en parties communes lors des assemblées générales LE MARCHAND DE SOMMEIL Le «marchand de sommeil» ne voit que la rentabilité immédiate, en ne procédant à aucune dépense d entretien. Dans un contexte où la demande est supérieure à l offre, il trouvera toujours preneur au moment demandé, quelle que soit la qualité du logement et du bâti offerte. Au vu de ces différents types de stratégies, la présence significative de «bailleurs patrimoniaux» favorise la bonne santé de la copropriété. En revanche, la présence significative des deux derniers types de bailleurs cités (et en particulier celle de «marchands de sommeil») est source de mauvaise santé pour la copropriété. 26

27 LA VACANCE Le problème de vacance structurelle (c est-à-dire non liée au temps de rotation entre deux occupants) est toujours un point négatif car un logement inoccupé risque d être soumis à des problèmes de dégradation, squat. En dehors des problèmes successoraux, les causes de vacance sont nombreuses : difficultés liées au marché immobilier (par exemple : des appartements qui ne trouvent plus preneur parce que la copropriété et/ou le quartier sont victimes d une mauvaise réputation) et/ou à la situation juridique de la copropriété. Un phénomène de vacance très affirmé ou prenant de l ampleur au sein d une copropriété constitue un indéniable révélateur de fragilité LES ELEMENTS TECHNIQUES ET LES TRAVAUX NECESSAIRES Pour tenter d évaluer la santé d une copropriété, trois principales composantes techniques sont généralement analysées par les acteurs du logement : la composition architecturale, les besoins de travaux en parties communes et la stratégie de réhabilitation LA COMPOSITION ARCHITECTURALE Il convient tout d abord d être attentif à la diversité de composition des tailles de logements permettant une diversité des tailles des familles, donc du peuplement. Il convient aussi d évaluer la qualité des logements et de repérer la présence ou l absence d équipements valorisants comme les ascenseurs. Certes, l absence de diversité dans la composition architecturale (et donc sociale) n est pas forcément révélatrice d une dégradation (par exemple une copropriété disposant seulement de grands logements peut être occupée par des familles aux revenus élevés et à la stratégie patrimoniale). Cependant, les acteurs prêtent attention à ce critère car il peut révéler une absence quasi-totale de mixité sociale LES BESOINS DE TRAVAUX EN PARTIES COMMUNES C est systématique : quand les acteurs du logement se questionnent sur la nécessité d intervenir dans une copropriété, ils étudient les besoins en travaux de celle-ci. Cela suppose également de les hiérarchiser en fonction de leur lourdeur, mais surtout en 27

28 fonction de leur nécessité pour le maintien ou la remise en état du bâti. Une copropriété en bonne santé réalise régulièrement les travaux nécessaires. Une copropriété présentant des besoins en travaux légers de type entretien, petites améliorations peut être considérée comme fragile. Si elle présente des besoins en travaux plus lourds (mise aux normes, travaux techniques coûteux ), qui peuvent parfois remettre en cause la pérennité même du bâti, alors cela reflète un processus de dégradation bien entamé : la copropriété est dite «en difficulté», voire «dégradée». Mais finalement, la présence ou l absence de besoins en travaux en parties communes résulte essentiellement d une stratégie de réhabilitation LA STRATEGIE DE REHABILITATION La stratégie patrimoniale d intervention dépend de la motivation des acteurs, de leur degré de connaissance et d implication dans le processus de réhabilitation, mais également de leur budget. Ainsi, un conseil syndical non intéressé par les aspects techniques du bâtiment, une absence de stratégie d entretien régulière, un laisser-aller traduisent une fragilité. Si en assemblée générale de copropriétaires il n est jamais décidé de réaliser des travaux en parties communes, c est un indicateur clair de fragilité. En effet, comme vu précédemment, même si les besoins en travaux sont à hiérarchiser (entretien, petites améliorations, remise aux normes, travaux lourds et coûteux ), certains problèmes techniques (de type fissures, infiltrations d eau, altération des fondations ) peuvent remettre en cause la pérennité même du bâti. L analyse du vote des travaux est donc précieuse. Si une situation de blocage persiste depuis plusieurs années, c est même le signe de grandes difficultés voire d une dégradation avérée. La démarche d engager des travaux est donc positive puisqu elle permet une conservation du patrimoine ou une remise à niveau technique. Cependant, les acteurs publics interventionnistes doivent rester vigilants quant à la lourdeur du programme. Si les travaux sont «trop» nombreux ou «trop» lourds, alors ils ne seront pas compatibles avec les capacités financières des copropriétaires, ce qui aura pour effet d aboutir à des situations perverses : soit les travaux ne seront pas votés en assemblée générale (situation de blocage : la copropriété reste dans son processus de dégradation technique), soit les ménages les plus modestes seront dans l impossibilité de les financer et le risque d impayés sera élevé. 28

29 OCCUPATION ET VIE SOCIALE Il s agit de connaître les tendances d évolution du peuplement et ses principales caractéristiques du point de vue des statuts d occupation, des modalités d accès et conditions d occupation, et des contraintes budgétaires vis-à-vis du logement, qui ont un effet immédiat sur la capacité à investir financièrement dans l entretien et l amélioration de la copropriété LES STATUTS D OCCUPATION La répartition des statuts d occupation est souvent révélatrice des difficultés. Le statut de Propriétaire Bailleur majoritaire renvoie souvent à une fragilité accrue de la copropriété. En effet, ce dernier voit davantage la rentabilité locative que l entretien de son patrimoine. Il considère souvent les dépenses pour travaux comme désavantageux puisqu il ne perçoit pas son retour sur investissement. Par exemple, s il paye des travaux d isolation, c est son locataire qui verra sa facture de chauffage diminuer, pas lui. A l inverse, le statut de Propriétaire Occupant majoritaire renvoie généralement à un signe de vitalité : le propriétaire habite dans la copropriété, il a donc généralement une vision patrimoniale qui consiste en l entretien de son lieu d habitation. Il perçoit directement les bénéfices des travaux effectués. Ceci étant, la généralisation est un raccourci à éviter. Certains propriétaires bailleurs «responsables» peuvent être des bailleurs patrimoniaux (pour diverses raisons, telles que la volonté future de venir habiter dans les lieux, l attention portée au bien-être du locataire ). A contrario, certains propriétaires occupants ne sont pas dans la capacité de financer des travaux. C est par exemple le cas de nombreux individus, aux ressources modestes, qui ont pu accéder à la copropriété à l aide de prêts PAP mais sans finalement avoir les moyens de répondre par la suite à tout ce qu une copropriété implique (comme le payement des charges). La forte proportion de propriétaires occupant les lieux depuis l origine de la construction est souvent perçue comme un gage de stabilité et de bon fonctionnement de la copropriété. En revanche, si un phénomène de commercialisation des lots en locatif se produit, il est souvent vu comme facteur d instabilité (donc de fragilité). 29

30 LES CONDITIONS D OCCUPATION ET VIE DE LA COPROPRIETE La question de la filière d accès par des réseaux spécifiques organisés constitue à priori, aux yeux des acteurs du logement, un impact négatif sur les conditions d occupation car il ne s agit pas du mode d accès classique (c est-à-dire, entre autres, les relations directes propriétaire-locataire, la mise en relation par une agence, la recherche par petites annonces ). Les réseaux spécifiques renvoient souvent à des logiques communautaristes, donc tendant vers la ghettoïsation du parc. Nous pouvons penser aussi à des réseaux mafieux avec, par exemple à la clé, des bailleurs marchands de sommeil. Les situations de sur-occupation des logements ou la présence de squats posent un réel problème dans la vie de la copropriété (nuisances, dévalorisation, situations illégales ). Elle peut aboutir au blocage de toute décision collective ou à une dépréciation de la copropriété. Il y a aussi la question des conflits de voisinage (souvent liés à des différences de pratiques, de générations, de communautés ) et/ou des dégradations récurrentes. Ils/elles démotivent fortement les bonnes volontés et noircissent l image générale d une copropriété. Ces conflits sont à la fois une cause et une conséquence de la spirale de dégradation : un cercle vicieux est installé. Quasiment systématiquement, les intervenants (PACT, par exemple) prennent contact avec le syndic ou le président du conseil syndical pour tenter de déceler les conflits entre voisins. De manière générale, une population fortement vieillissante peut être considérée comme un point négatif. En effet, le vieillissement, à grande échelle, n est pas un facteur dynamisant. La volonté de réaliser des travaux diminue souvent avec l âge. A partir d un certain âge (propre à chacun), le refus de tout principe d intervention préventive sur les communs est quasi systématique du fait de la gêne que cela peut engendrer pour un retour non immédiat. Les travaux ne sont acceptés que pour des réparations significatives. A l inverse, une population jeune, qui vient d acheter, croit en son patrimoine. Elle a donc souvent pour volonté de l entretenir et provoque généralement un souffle nouveau au sein de la copropriété. Ceci étant, gare aux généralisations : une population jeune n induit pas forcément un dynamisme accru, et inversement avec une population âgée. Il est également intéressant d analyser la vie sociale, la convivialité et les solidarités dans le quartier (réseaux sociaux, groupes d adultes ). Elles sont toujours préférables au repli 30

31 sur soi et à l isolement. En effet, la solidarité permet souvent de surmonter les difficultés, quelles qu elles soient. L isolement entraine généralement une marginalisation sociale et urbaine, ce qui ne va pas dans le sens de l intégration d un quartier à la ville... et ce qui a des répercutions à l échelle de la copropriété. L attachement des habitants au quartier permet souvent une mobilisation en faveur de projets d ensemble ou de réalisations sur la copropriété. Ceci étant, un faible attachement n est pas forcément rédhibitoire et ne constitue donc pas forcément (selon les cas) un signe de fragilité. Enfin, les petits travaux (réparations courantes) réalisés par les habitants eux-mêmes témoignent incontestablement d un attachement patrimonial fort et d un désir d engagement synonyme de stabilité LES CONTRAINTES BUDGETAIRES VIS-A-VIS DU LOGEMENT Pour savoir s il y a nécessité d intervenir, les acteurs du logement analysent systématiquement les contraintes budgétaires des propriétaires et occupants liées à leur logement. Si des difficultés de remboursement d emprunt ou de paiement de loyers existent, si les acquéreurs sont dans des situations socio-économiques précaires, si une pauvreté d une importante partie des occupants est manifeste alors il apparaît comme une évidence que la copropriété est vulnérable vis-à-vis d un processus de dégradation LE FONCTIONNEMENT DES INSTANCES ET LES ASPECTS JURIDIQUES Nous l avons vu, la question de la connaissance du fonctionnement de la copropriété et de ses instances par les copropriétaires, au niveau juridique, est fondamentale. Elle va permettre aux acteurs de mettre au jour des failles existantes ou possibles FONCTIONNEMENT JURIDIQUE La clarté du règlement et du cadastre rend irréfutables les limites de propriété. Quand l un ou l autre des documents est confus, cela est souvent à la base de problèmes d identification. Dans les usages, les confusions se manifestent par exemple dans l entretien des espaces extérieurs. Un espace vert privé au pied d un immeuble, mais non délimité clairement de l espace public, est difficilement perceptible comme étant privé par 31

32 un individu. Personne ne sait à qui appartient cet espace, posant ainsi des problèmes d entretien. De plus, plus une copropriété dispose d une morphologie simple, plus son administration au niveau juridique est aisée. Certains ensembles immobiliers ont des modalités de gestions complexes et pas toujours évidentes à comprendre. Par exemple, si une copropriété est composée de plusieurs bâtiments et qu elle est gérée, pour diverses raisons, par plusieurs syndics (un par immeuble), elle dispose d un fonctionnement qualifié de complexe ou atypique par les acteurs du logement. Ceci peut entraîner de lourdes difficultés lorsqu il s agit de prendre une décision pour un projet d ensemble, cohérent. Un fonctionnement complexe ou atypique est donc généralement gage de fragilité. Enfin, la présence d un copropriétaire disposant d une grande partie des tantièmes peut constituer une force ou une faiblesse pour la copropriété. Tout dépend s il est moteur de décisions ou au contraire s il s oppose systématiquement aux projets. Quoiqu il en soit la présence d un copropriétaire majoritaire provoque des déséquilibres dans les prises de décisions LA PARTICIPATION EN ASSEMBLEE GENERALE Le taux de participation en assemblée générale est représentatif du degré d implication des copropriétaires dans la vie de la copropriété. Ainsi, une faible participation récurrente affaiblit fortement le système de prise de décisions et la mise en œuvre des projets. Il en va de même pour le vote «contre» systématique aux travaux proposés. Quoiqu il en soit, la présentation de projets en assemblée générale est un élément favorable. Son absence est préjudiciable. En effet, la notion de projet pour une copropriété est synonyme de bon fonctionnement, de logique patrimoniale d entretien, et de mobilisation des acteurs LES INSTANCES DE LA COPROPRIETE Un conseil syndical qui s implique, qui est force de propositions, qui fait remonter des projets au vote en assemblée générale, qui a un rôle de médiation avec les copropriétaires, qui coopère avec le syndic est un conseil syndical dynamique, reflet de 32

33 vitalité. L inverse constitue un important signe de fragilité aux yeux des acteurs intervenants. Concernant le syndic, s il change fréquemment (ou s il n y a pas de référent stable), cela pèse généralement lourd sur la dynamique d une copropriété. Les copropriétaires ne se sentent, en effet, pas «appuyés», soutenus. Toujours concernant le syndic, son laxisme (faible exécution des décisions, faible recouvrement des impayés ) constitue un indicateur de fragilité pertinent. Le syndic peut également être découragé face à l ampleur des disfonctionnements d une copropriété : la spirale de la dégradation s entretient. Enfin, la présence d un administrateur judiciaire témoigne d un problème grave survenu (impayés pénalisants, incohérences juridiques ) : la copropriété connaît de lourdes difficultés LA GESTION FINANCIERE L analyse de la gestion financière d une copropriété est souvent celle qui fait ressortir le plus fortement un processus de dégradation. En tous cas, cette variable est beaucoup étudiée par les acteurs du logement : elle est incontournable. D ailleurs, comme le montre M.-P. Lefeuvre, la question des finances peut monopoliser les débats, venant même occulter toutes les autres questions LES CHARGES Le montant des charges dépend du niveau d équipement et des services communs dans la copropriété. Si, alors que les charges sont considérées comme étant trop coûteuses, une réflexion a lieu pour tenter de faire diminuer le montant de certaines dépenses (chauffage, eau, espaces extérieurs ), alors cela caractérise une bonne autonomie de la copropriété. L inverse constitue un point de fragilité LES IMPAYES Un «trop» grand nombre de débiteurs au sein d une copropriété la fragilise indéniablement. La notion de «trop» varie en fonction des copropriétés et des capacités financières de chaque copropriétaire. 33

34 Mais la fragilité est notamment évaluée (par les associations PACT par exemple) en fonction du poids des impayés au sein du budget total de la copropriété. J ai pu, au cours de mon stage, remarquer que cela constituait un point très important dans l analyse. Généralement, seuls les débiteurs chroniques (plus d un trimestre d impayés) sont pris en compte. Si les impayés représentent environ 20% (ou plus) du budget total, alors la copropriété est généralement considérée comme étant fragile, voire en difficulté, voire dégradée. Une part d impayés importante peut empêcher toute réalisation de travaux. De même un effet d entraînement peut avoir lieu : les propriétaires à jour de leurs charges n ont plus envie de payer pour les autres ou pour une médiocre qualité des parties communes, et peuvent se laisser aller à un certain laxisme ou découragement. Quoiqu il en soit, les impayés concourent à la dévalorisation d une copropriété FONDS DE RESERVE Terminons en mentionnant le fait que les fonds de réserve (ou d épargne) constituent un plus dans le fonctionnement des copropriétés. En effet, à condition que le fonds de réserve ne soit pas utilisé pour financer les impayés, il permet d anticiper un projet de travaux et favorise ainsi la prise de décisions (pas de grosses sommes financières à débourser brutalement). Globalement, même si elle ne présente aucun signe de dégradation, une copropriété ne disposant pas de fonds de réserve peut être considérée comme vulnérable. En effet, les copropriétaires devront brutalement faire face à de grosses dépenses pour réaliser les travaux nécessaires ; les mettant souvent dans des situations financières difficiles. Nous venons donc de dresser un éventail assez détaillé des critères que les acteurs publics, associatifs peuvent utiliser pour détecter les copropriétés inscrites dans un processus de dégradation. Cet éventail peut paraître «trop» volumineux, «trop» détaillé, voire rébarbatif, mais il est pourtant nécessaire d en avoir connaissance pour pouvoir, par la suite, mener des interventions pertinentes. Une action ne peut, en effet, être efficace que si l objet sur lequel elle porte est connu ; et par conséquent devra venir en réponse aux éléments précédemment cités. Il semble important de noter qu aucun facteur pris isolément n est déterminant pour expliquer le basculement d un immeuble dans la catégorie des «copropriétés dégradées». Il s agit d une combinaison de plusieurs facteurs, cumulant leurs effets : paupérisation, 34

35 gestion défaillante, manque de «culture de la copropriété» et des charges qu elle implique, dévalorisation immobilière consécutive à un mauvais entretien LES CRITERES DE FRAGILITE EN DISCUSSION : COMPLEXITE ET LIMITES DE L OBSERVATION DE LA DEGRADATION DES COPROPRIETES Nous l avons vu, un nombre invraisemblable de critères existent et sont à prendre en compte pour reconnaître une copropriété se situant dans un processus de dégradation ; que ce processus en soit à ses prémices (copropriété dite fragile), qu il soit en cours (copropriété dite en difficulté) ou qu il soit très avancé voire abouti (copropriété dégradée). S agissant d un processus, les causes et les effets de la déqualification sont souvent difficiles à distinguer. Pour ne prendre que deux exemples : - la dégradation du bâti peut être un effet ou un symptôme du processus de déqualification, mais elle peut également être soit la cause soit le facteur aggravant rendant ce processus irréversible en cas d insalubrité irrémédiable par exemple ; - les impayés peuvent être des révélateurs de problèmes de gestion ou d insolvabilité de copropriétaires, mais peuvent aussi entraîner la copropriété dans une situation d endettement irréversible. Les critères de fragilité énumérés dans la partie précédente connaissent bien sûr d importantes limites. Il s agit donc de les questionner afin de ne pas rester dupe des ces éléments d observation rigides, communément admis mais qui peuvent occulter la complexité d une copropriété. Prenons une première illustration : l analyse de l évolution des prix de vente. L approche actuelle consiste souvent à établir un lien entre baisse des prix et dégradation. Il s agit là d une approche simplifiée et donc erronée. Les relations entre «observation» et «copropriété en dégradation» qui ont été exposées jusqu alors sont, en réalité, beaucoup plus complexes. Ainsi, ce n est pas parce qu une copropriété voit ses prix augmenter que, forcément, elle est en bonne santé. Bien des éléments entrent en jeu pour expliquer la valeur d un bien. Dans un contexte où la demande croît et l offre stagne, la dégradation d une copropriété ne s accompagne généralement pas d une baisse des prix mais d une hausse. En effet, les copropriétaires qui louent ou désirent vendre leur logement sont certains de trouver preneur : ils ne sont pas poussés à 35

36 entretenir leur patrimoine, et saisissent l opportunité de louer ou vendre à des prix exorbitants. Rajoutons également ici que ces critères ont souvent été déterminés de manière empirique (par les acteurs du logement tels que les associations du mouvement PACT- ARIM). Certains d entre eux dépendent d éléments complexes, fluctuant dans le temps, et ne sont donc valables qu à un instant «T». Par exemple, nous l avons vu, la pensée dominante consiste à établir un lien entre «prédominance de copropriétaires bailleurs» et «dégradation de la copropriété» (les bailleurs seraient désengagés de la copropriété, ne voyant en leur bien qu une rentabilité locative). Cela étant, si la stratégie des bailleurs change (pour diverses raisons), s ils adoptent une vision patrimoniale, alors leur prédominance au sein d une copropriété ne sera plus à considérer comme un élément de fragilisation. Les indicateurs de fragilité précédemment décrits ne sont, pour la plupart, pas objectifs. Il dépendent fortement de l œil de l observateur et l observation en elle-même est extrêmement délicate. A partir de quand pouvons-nous affirmer qu une copropriété est bien insérée dans son environnement urbain? Si l insertion est étudiée selon la qualité de la desserte en transports en commun, suffit-il de prendre en compte le nombre de lignes de bus, leurs fréquences, leurs destinations? De même, comment évaluer la bonne connaissance du fonctionnement de la copropriété par ses membres? En leur faisant passer des tests? Pareillement, comment peut-on objectiver sérieusement la «qualité de vie»? Autant de questions appelant des réponses imprégnées d une grande complexité. La complexité est d autant plus renforcée que les évolutions des immeubles en copropriété ne sont pas linéaires : certains événements peuvent être brutaux, occasionner une rupture de l équilibre antérieur et générer des difficultés voire des situations irréversibles. Chaque observateur, en fonction de son expérience sensible, qualifiera donc une copropriété de manière différente. De plus, l état d une copropriété ne pouvant se définir que par comparaison à d autres situations, la notion de dégradation n est que relative et varie incontestablement en fonction du contexte. Ainsi, une même copropriété sera probablement qualifiée de «fragile» à Paris, «en difficulté» à Grenoble, et «dégradée» à Annecy. Enfin, une des grandes limites du «baromètre de la fragilité» est qu il ne peut faire ressortir de manière satisfaisante le fonctionnement du système d acteurs. Les éléments 36

37 d observation ne permettent pas une investigation en profondeur des relations entre individus, du système de voisinage. Or, nous l avons vu, le système de voisinage joue considérablement sur l état d une copropriété. Aucun des critères cités en 1.4. n est donc généralisable, chaque copropriété est différente et ils sont à adapter selon les cas. Parce que ces critères dépendent du contexte, des attentes, des habitudes, parce qu ils sont évolutifs il serait illusoire de les ériger en «recette miracle» pour la détection de la dégradation des copropriétés. Aussi, dans la pratique, le choix des indicateurs (pour n en retenir que quelques uns) et leur adaptation à une situation donnée sont indispensables pour le bon fonctionnement des outils opérationnels. Observer une copropriété dans l intégralité de ses aspects (si toutefois cela était possible) aboutirait à des résultats trop complexes pour être exploités (nous y reviendrons). La grille de lecture de la partie 1.4. comporte donc de nombreuses failles, et ne permettra jamais de donner une note de fragilité au dixième de point près. Elle a cependant le mérite de porter un regard sur une copropriété, et ainsi de se faire une idée de la situation de cette dernière. Quoiqu il en soit, petite ou grande, riche ou pauvre, récente ou ancienne par ses caractéristiques législatives, techniques ou sociologiques, aucune copropriété n est à l abri de la dégradation. Cela se vérifie notamment pour le parc récent, qui subit les conséquences d une construction rapide ou qui abrite souvent des ménages modestes ayant bénéficié d aides à l accession sociale ; ménages aujourd hui en difficulté parce qu ils ne peuvent régler leurs charges (remboursement du prêt, charges privatives, impôts locaux ). Si les premiers signes de fragilité ne sont pas repérés et traités à temps, la copropriété risque de s engager dans une spirale de dévalorisation grave, générée par un blocage du fonctionnement, avec en prime des risques de sécurité lourds (liés à la dégradation du bâti) ou encore des risques de saisie immobilière pour les copropriétaires surendettés, liée aussi à une dévalorisation socio-économique. Constatant que le cadre juridique dans lequel s inscrit la copropriété ne parvient pas à assurer à lui seul la pérennité de cette dernière, et considérant l ensemble des aspects précédemment évoqués, un type d intervention semble donc trouver une légitimité : l action publique préventive visant à parer les difficultés avant qu elles ne surviennent. 37

38 2. PREVENIR LA DEGRADATION DES COPROPRIETES RECENTES : DE LA THEORIE 38

39 Il faut généralement que les difficultés apparaissent pour que les copropriétaires se retrouvent face à cette question : «quelle sorte d organisation formons-nous?». L incompétence des copropriétaires n est dénoncée que lorsque les difficultés sont apparentes. Les experts disent alors, souvent, que les copropriétaires ne connaissent pas assez les règles du jeu de la copropriété (un syndic disait lors de mon stage au PACT de l Isère: «les gens achètent un appartement dans un immeuble, pas une part dans une copropriété. Le chez soi s arrête sur le pas de la porte»). Les copropriétés qui tombent dans un cercle vicieux (où difficultés de gestion, dynamique de conflits, dégradation du bâti s entretiennent) sont parfois celles qui ignoraient pouvoir être un jour les victimes d un tel engrenage. Il n est pas rare que cela concerne les copropriétés semblant fonctionner dans «les règles de l art» : les copropriétés dites «normales». En effet, c est bien dans ce type de copropriété que, comme nous l avons vu précédemment, la notion de risque est totalement occultée. Un risque occulté ne peut que signifier une vulnérabilité importante face aux dangers. Dans cette partie, nous traiterons des différents niveaux d actions qui peuvent être mis en place pour éviter qu une copropriété entre dans un processus de dégradation (ou pour qu elle puisse se sortir de ce processus) ; en ciblant par la suite sur les mesures préventives mises et à mettre en place, ainsi que sur le rôle que chaque acteur doit jouer pour que la copropriété reste une structure stable, de confiance DU TRAITEMENT A LA PREVENTION : LES REMEDES PROPOSES A LA DEGRADATION DES COPROPRIETES Pour agir dans les copropriétés, il existe aujourd hui de nombreux dispositifs, plus ou moins lourds, plus ou moins coûteux, plus ou moins longs. Chaque dispositif dispose de ses propres caractéristiques et il convient donc de déterminer l action la plus appropriée en fonction des spécificités de chaque copropriété. Les interventions publiques sont graduées. Elles vont du préventif, destiné à prévenir le basculement vers une dévalorisation, à des actions curatives diverses : depuis le traitement de difficultés à la prise en compte de situations irréversibles pouvant se traduire par une transformation de la propriété voire par une démolition. Pour nous permettre de mieux comprendre les niveaux d actions, nous hiérarchiserons notre présentation depuis les actions de traitements lourds jusqu aux «simples» 39

40 dispositifs de surveillance de la manière suivante : actions curatives, action préventives et actions précoces. Nous aborderons chacune de ces catégories par quelques outils qui leur sont propres ACTIONS CURATIVES Face à un cumul de désordres techniques, d insuffisance de gestion et de difficultés de paiement des copropriétaires, il s agit là, pour la puissance publique, de mettre en place des interventions lourdes visant à traiter les problèmes avérés. Elles portent donc sur des copropriétés dégradées ou en difficulté. Dans ce cadre, un outil comme «l OPAH Copropriété» peut être mis en œuvre L OPAH COPROPRIETE Mise en place par la circulaire du 7 juillet 1994, l Opération Programmée d Amélioration de l Habitat visant à la requalification des ensembles immobiliers en Copropriété» (dite «OPAH Copropriété») constitue un cadre approprié pour traiter les processus de déqualification de copropriétés nécessitant l appui de la puissance publique pour la réalisation des travaux indispensables à la conservation des bâtiments. L «OPAH Copropriété» est donc un outil curatif. Initiée par la collectivité locale ou l Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d habitat, l OPAH Copropriété est une démarche contractuelle incitative visant à mettre en œuvre un projet partenarial qui implique l État, l ANAH ainsi que les syndicats de copropriétaires. L objectif principal de l OPAH Copropriété est de permettre, sur un ou plusieurs immeubles en copropriété, un traitement global des difficultés identifiées, permettant la réalisation de travaux indispensables sur les parties communes et sur les parties privatives. L OPAH Copropriété organise, autour d un programme de travaux, un ensemble d actions permettant de rétablir le fonctionnement des syndicats de copropriétaires sur le plan financier, juridique, technique et social, et de stopper les processus de dévalorisation et de dégradation à l œuvre. Elle doit permettre de revaloriser la copropriété au sein du marché local de l habitat. 40

41 Il existe plusieurs étapes dans la mise en place d une OPAH Copropriété. Tout d abord une étude dite de cadrage est réalisée. Il est question d analyser brièvement et superficiellement, d un point de vue technique et sociologique, plusieurs copropriétés. Le but est ici de repérer la copropriété la plus à même de bénéficier du dispositif. La deuxième étape constitue la phase d étude pré-opérationnelle. Elle consiste en une étude approfondie de la copropriété retenue, du point de vue de son fonctionnement et sa gestion, de l occupation (et notamment de la situation financière et sociale des copropriétaires et occupants), de l état du bâti et des équipements communs, du positionnement de la copropriété sur le marché local de l habitat, et enfin de l environnement urbain dans lequel elle se situe. Cette étude pré-opérationnelle va permettre de vérifier que le dispositif est le plus approprié pour la copropriété, et va permettre d identifier les besoins de cette dernière. Ensuite, une convention sera signée entre les différents partenaires : l Etat (ou l EPCI dans le cadre d une délégation des aides à la pierre), l ANAH et la (ou les) collectivité(s) locale(s) concernée(s). Cette convention comprend les actions et les engagements destinés à atteindre les objectifs définis lors de la phase d étude pré-opérationnelle : un programme d actions (sur la gestion de la copropriété, la réalisation d un programme de travaux ), les engagements financiers de chaque partenaire et enfin les modalités de l intervention. Pour une durée de 3 ans (prolongeable 2 ans), une équipe est mise en place pour assurer le suivi-animation : pilotage technique et financier de l ensemble des actions du dispositif, réhabilitation des immeubles, mobilisation des financements publics nécessaires, actions d accompagnement des copropriétaires. Un schéma exposant le déroulement d une OPAH Copropriété (sur l agglomération grenobloise) est disponible en annexe (Annexe 2). L «OPAH Copropriété» consiste donc en la réalisation d un programme de travaux avec la mobilisation de subventions publiques importantes, pour remettre sur pied une copropriété tombée dans la dégradation LE PLAN DE SAUVEGARDE Un dispositif plus lourd et plus complexe que l OPAH Copropriété existe également : il s agit du Plan de Sauvegarde. Le Plan de Sauvegarde est un outil initié et piloté par l Etat (le Préfet) et réservé aux copropriétés les plus en difficulté. 41

42 Certaines actions, pour les cas les plus graves, peuvent même être entièrement coercitives. C est par exemple le cas lorsqu un administrateur judiciaire (appelé aussi administrateur provisoire) entre en jeu. Ses pouvoirs peuvent être très larges puisque, pour lever les blocages et sur décision du juge, il peut se substituer totalement à l assemblée générale (pouvoir de décision), au conseil syndical (pouvoir d assistance et de contrôle) et au syndic (pouvoir de gestion). Au sein même du champ de l intervention curative, ce petit aperçu témoigne de l existence de plusieurs niveaux d actions pour redresser une copropriété : allant de l incitation au coercitif (substitution). En amont de la dégradation, une autre échelle d intervention publique existe : la prévention ACTIONS PREVENTIVES Il s agit ici d aider les copropriétaires afin qu ils soient en mesure de comprendre et d assumer leurs responsabilités. Cette approche est notamment pertinente quand les questions de maintenance et d amélioration du patrimoine sont secondaires par rapport aux questions de gestion. Contrairement au Plan de Sauvegarde ou à l OPAH Copropriété, les actions préventives n ont pas pour but la remise en état d une copropriété en difficulté ou dégradée. Elles portent sur les copropriétés fragiles ou en voie de fragilisation. Ces actions n ont donc pas pour objet la réhabilitation d une copropriété (qu elle soit technique, financière ou autre). Ici, la formation et la sensibilisation des copropriétaires, l anticipation de l avenir sont les maîtres-mots. Il s agit d intervenir avant que les problèmes n apparaissent ; il s agit aussi de faire en sorte que la copropriété soit elle-même capable de gérer son avenir, qu elle devienne autonome. Dans ce cas, l intervention publique est donc avant tout pédagogique. Elle consiste à injecter davantage de savoir-faire que de moyens financiers. Ainsi, l argent public sera entre autres utilisé pour assurer la formation des copropriétaires, réaliser des études ou inciter à les faire réaliser. Il peut aussi être investi sur des champs de compétence publique comme par exemple l amélioration des dessertes ou la création d équipements. 42

43 Programme d Intérêt Général, Plan de Patrimoine plusieurs types d outils sont à la disposition des acteurs PROGRAMME D INTERET GENERAL COPROPRIETE Le «Programme d Intérêt Général» (P.I.G.), mis en place à la demande d une collectivité locale ou de l Etat, concerne un territoire dans son ensemble et non une copropriété en particulier (notons donc que l angle et l échelle d approche diffèrent des mesures curatives). Le P.I.G. peut disposer de plusieurs axes comme la sensibilisation des copropriétaires (campagnes d information), mais également l incitation à la réalisation de travaux pour améliorer les immeubles ou les logements. Des crédits ANAH sont généralement réservés pour permettre aux copropriétaires de percevoir des subventions en cas de réalisation de travaux, et inciter les bailleurs à maîtriser leurs loyers. En ce sens, les frontières entre action curative et action préventive se chevauchent. En effet, le P.I.G. dépasse la simple action pédagogique en incitant à la réalisation de travaux. Il constitue donc un outil de prévention «avancée» PLAN DE PATRIMOINE Le Plan de Patrimoine est lui aussi un dispositif de prévention. A la demande d une collectivité locale, il a pour but de sensibiliser les copropriétaires à adopter une vision patrimoniale. Ce n est pas un dispositif d aide financière à la réalisation de travaux. C est un dispositif qui aide les copropriétaires à mieux connaître l état de leur patrimoine et à déterminer les besoins. Il a pour but l élaboration d un programme prévisionnel à plus ou moins long terme des travaux à réaliser, afin que chaque copropriétaire puisse anticiper les dépenses dans la durée, sans que la puissance publique n ait à intervenir par la suite. Nous n aborderons pas plus en détail ces dispositifs spécifiques puisqu ils feront l objet de la troisième partie de ce mémoire, appliquée au cas de l agglomération grenobloise. Quoiqu il en soit, la prévention est essentielle vis-à-vis des copropriétés : l intervention publique se déclenche trop souvent en aval d un processus de rattrapage, constituant ainsi un sauvetage. La majorité des copropriétés ne connaît que des dysfonctionnements ponctuels. Non traités à temps, ils peuvent générer des problèmes plus graves. En amont du traitement, un conseil et/ou une assistance opportuns permettent de désamorcer les conflits, rétablir la confiance et favoriser un bon fonctionnement de la copropriété. Les missions d assistance et de conseils dépendent de dispositifs locaux, où 43

44 le rôle des collectivités locales est primordial : elles peuvent mettre en place un service d information, soutenir le travail d associations assistant les copropriétés LES VISEES DE L ACTION PREVENTIVE Ce type d intervention en amont vise à rendre les copropriétés autonomes. Souvent, les copropriétés ayant fait l objet d actions curatives lourdes retombent dans la dégradation. La logique semble sans faille : une copropriété ne peut se sortir des difficultés et conquérir son autonomie qu à condition qu elle invente ses propres règles. L apport exogène d un projet à une copropriété permet, certes, de réhabiliter physiquement cette dernière, mais ne garantit en rien la pérennité de la réhabilitation. C est ici que l action préventive prend du sens. Elle doit permettre à une copropriété par la sensibilisation, l information de s organiser ou se réorganiser de l intérieur. Ainsi, l action préventive permet non seulement d éviter à une copropriété d entrer dans une spirale de dévalorisation, mais aussi de pérenniser (si elle en a bénéficié) les investissements publics lourds réalisés lors d opérations curatives. Contrairement à une opération de réhabilitation lourde qui affiche un résultat «tape à l œil» dans l immédiat (photographies «avant/après» qui marquent les esprits), les effets d une action préventive ne sont visibles que sur le long terme. L efficacité de telles actions est donc très difficile à évaluer, ce qui a longtemps freiné les pouvoirs publics à intervenir de cette manière. Cependant, les décideurs voient de plus en plus en l action préventive un formidable moyen de pérenniser les investissements réalisés dans le passé, et de réduire les dépenses envers les copropriétés à l avenir. La logique est la suivante : en aidant les copropriétaires à devenir responsables, les copropriétés gagneront leur autonomie et les opérations lourdes et très coûteuses de redressement seront de moins en moins nombreuses. De manière simplifiée, nous venons de le voir, il existe deux principaux types d interventions sur les copropriétés : les interventions curatives et préventives. Cependant, il reste à détecter les copropriétés (ou les territoires) pouvant bénéficier de l une ou l autre des ces actions. Pour cela, un autre type de dispositif doit être créé pour améliorer la connaissance concernant l état du parc sur un territoire donné. 44

45 ACTIONS PRECOCES : L OBSERVATION L action précoce concerne la mise en place de dispositifs de veilles, nommés aussi dispositifs de vigilance ou d alerte. Ici, il ne s agit pas d agir à proprement parler sur les copropriétés. Ces dispositifs permettent le «porter à connaissance» de l état du parc sur un territoire. A partir d un repérage, l intérêt est de détecter à temps les évolutions négatives pour qu une collectivité territoriale puisse réagir avant que le processus de dégradation ne soit trop avancé. A travers la mise en place d observatoires, la première étape consiste à répertorier l ensemble des bâtiments d une commune (ou d une agglomération ) en copropriété. Il s agit ensuite, à travers la mobilisation, la mise en réseau de différents partenaires (mairies, syndic, opérateurs ) et l observation de terrain, de réaliser une fiche d identité par copropriété. Ce repérage «neutre», sans but interventionniste propre, constitue un atlas permettant à un territoire de mieux se connaître. Pour que les buts d un observatoire puissent être atteints (repérer les difficultés pour intervenir sans tarder), des critères de fragilité sont à sélectionner et à renseigner copropriété par copropriété. Ces critères doivent permettre de détecter les copropriétés fragilisées, celles pour lesquelles le processus de dégradation est en marche, celles qui ne présentent que quelques signes de fragilité, ou encore les copropriétés en bonne santé. La mise en place d une veille ne signifie donc pas vouloir intervenir systématiquement, mais situer d emblée, précocement, l intervention publique dans le registre de la prévention, dans le champ de l assistance, du conseil plutôt que celui de la réparation ou de la substitution, champ de l intervention lourde. Un dispositif de veille efficace est un dispositif qui surmonte la complexité, en faisant ressortir des éléments marquants, pour donner l alerte le plus tôt possible. Comme nous l avons mentionné dans les parties précédentes, une copropriété peut s intégrer à tout moment dans le cercle vicieux de la dégradation. Par conséquent, un observatoire se doit d être constamment mis à jour (par exemple chaque année) afin de suivre les évolutions. Les critères de fragilité retenus doivent par conséquent être à la fois pertinents et facilement mobilisables. 45

46 Actions précoces, préventives ou curatives, l intervention publique est graduée et à chaque niveau existent différents types d outils, concourant soit à l évitement de la dégradation, soit au traitement de cette dernière. Ci-dessous, un schéma très simplifié met en parallèle niveaux d actions publiques et un exemple de dispositifs d intervention. Fig. 3 Dispositifs d intervention publique dans les copropriétés privées Source : Sébastien BESCHI Curatif Préventif Précoce (veille) Niveau d action Observatoire Plan de Patrimoine PIG OPAH Copropriété Plan de sauv. Exemples de dispositifs Il ressort clairement de ce schéma que les frontières entre les niveaux d interventions et leurs correspondances avec les dispositifs sont floues, les superpositions existent. Un autre exemple de classification est proposé en annexe (Annexe 3). Par exemple, certains considèrent un observatoire comme étant un outil préventif (c est le cas dans le document présenté en annexe) puisqu il constitue une action en amont des difficultés avérées. D autres, comme nous l avons fait ici, considèrent un observatoire comme un dispositif «précoce», en amont de l action préventive, puisqu il ne constitue pas une intervention en soit sur les copropriétés. Cet outil est certes indispensable pour mener par la suite une intervention préventive, mais sa vocation est d abord de repérer les copropriétés pour permettre d engager des actions selon les situations, tant préventives que curatives. Pour prendre une seule autre illustration, certains considèrent un PIG comme étant un outil de prévention «pur» (conseil et pas de programme de travaux établi pour remettre sur pied une copropriété). D autres le voient comme un outil à la frontière entre préventif et curatif, au sens où il a une réelle action pédagogique (campagnes de sensibilisation ), incite aussi les copropriétaires à réaliser des travaux et accompagne les copropriétés dans certains projets. En d autres termes, la notion de prévention est vaste, elle est floue, elle diffère selon les acteurs, selon les sensibilités. Avant d aborder les propositions d actions qui pourraient être mises en place afin d éviter à une copropriété d entrer dans un processus de 46

47 dégradation, une discussion sur cette notion de «prévention» semble par conséquent inévitable DISCUSSION AUTOUR DE LA PREVENTION Si de nombreux documents (des rapports, pour le plupart) existent sur la prévention routière, de la maladie, de la délinquance, de l alcoolisme les ouvrages traitant de la prévention en tant que telle sont très rares. Compte tenu de cette carence, nous ne prétendrons pas donner LA définition de «LA prévention», mais bien d avoir une discussion sur cette notion afin de mieux la cerner. Nous ne pouvons parler de prévention que par rapport à un accident probable (au sens large du terme). L accident est la conséquence de plusieurs facteurs (voilà pourquoi il existe une multitude d indicateurs pour caractériser la dégradation d une copropriété). Si un facteur est supprimé, le risque de voir subvenir l accident est limité, mais ce dernier reste toujours probable : nous sommes en situation de danger. Le risque peut, par conséquent, se définir comme une exposition à un accident probable, donc non encore advenu, inhérent à une situation ou une activité. La prévention peut ainsi être considérée comme un ensemble de mesures à prendre afin d'éviter qu'un accident ne survienne 12. Elle consiste à limiter le risque. Dans notre cas, intervenir de manière préventive dans les copropriétés revient à mettre en œuvre des actions permettant d éviter une dégradation non encore avérée. Mettre en place des actions, changer les comportements pour éviter un accident cela suppose au préalable d avoir conscience qu un risque d accident existe. Aussi, nous pouvons donc nous demander si une copropriété ne gagnerait pas à prendre conscience qu elle est une «société à risque». Comme le montre U. Beck 13, pour que le risque soit reconnu puis traité, il doit d abord traverser un processus de reconnaissance sociale ; et cela n est possible que s il vainc les tabous qui l entourent. Ainsi, et souvent à la stupéfaction de nombre d acteurs, les copropriétés «normales» (hétéronomes), dans lesquelles le risque est tabou, apparaissent comme très vulnérables. Des actions sont donc à mettre en œuvre dans les copropriétés pour que, en prenant conscience du risque, elles deviennent autonomes ; pour qu elles puissent inventer des outils, adopter des comportements et ne pas tomber dans la dégradation. 12 Le Dictionnaire Encyclopédique Hachette (de 2005) définit la prévention comme un «ensemble de mesures, organisation, destinées à prévenir certains risques». 13 BECK U., Risk Society. Towards a New Modernity, Sage Publ., 1992 (trad. : RITTER M.) 47

48 Une politique de prévention ne peut donc être efficace qu à la condition d une conscientisation du risque, et cela mérite d être exposé avec insistance. C est là tout l enjeu. Par exemple, concernant la prévention du SIDA il s agit de diffuser par tous les moyens l information (spots publicitaires, interventions en milieu scolaire, journée du 1 er décembre ), d expliquer les risques le tout pour en imprégner les mentalités et faire en sorte que l individu lambda adopte un comportement spécifique visant à se protéger. Sans connaissance du danger et prise de conscience du risque, aucun comportement ne peut être modifié : l accident (ici la contamination) sera difficilement évitable. Il en est exactement de même quand il est question de copropriétés. Mais cela ne suffit pas. Toujours concernant l action publique autour du SIDA, des moyens de repérage, de dépistage sont mis en place pour intervenir le plus rapidement possible lorsqu un individu est contaminé par le VIH. Le parallèle est bien sûr à faire avec les observatoires précédemment décrits, comme «moyen de dépistage des difficultés d une copropriété». Dans certains cas, la prise de conscience du risque peut ne pas être suffisante pour faire adopter des comportements visant à limiter l accident. Toujours en faisant le parallèle avec l exemple du SIDA, certaines personnes ont bel et bien conscience des risques de contaminations, mais elles adoptent cependant des pratiques à risques pensant à tort qu une thérapie leur permettra de guérir. Ainsi, une copropriété peut très bien avoir conscience des risques de dégradation (l action préventive a donc, sur ce point, été efficace) ; mais, parce qu elle sait que des dispositifs curatifs mobilisant d importantes subventions existent, elle pourra ne pas prendre de précaution pour entretenir convenablement son patrimoine. Elle vit sur l espoir d une aide extérieure. La difficulté pour mettre en place des dispositifs préventifs est accrue lorsque les individus, les organisations se sentent sûr d eux/d elles-mêmes. Lorsqu ils/elles se sentent libres, maîtres de leurs actions. Dans ce cas, le porter à connaissance du risque est extrêmement difficile. Prenons ici pour autre exemple la politique de prévention routière française. Dans les années 1990, les campagnes de sensibilisation n ont pas manqué : sur les télévisions, dans la presse, à l école partout les messages prônant le respect des limitations de 48

49 vitesse ont été répétés. Dans le même temps, le nombre de tués sur les routes françaises est resté stable : aux alentours de 8000 entre 1990 et Cela pose questions : est-ce que, dans certains cas, les actions préventives ne sont pas une solution (elle ne montrent aucune efficacité)? Dans certains cas, les mesures contraignantes permettent-elles de changer les comportements? Prenons toujours l exemple des automobilistes marque en France le début d une politique plus répressive, visant à contraindre les automobilistes à respecter les limitations de vitesse pour la sécurité de tous : des centaines de radars automatiques ont été installés et les contrôles de police ont été plus fréquents. Le résultat est manifeste : entre 2002 et 2006, le nombre de tués sur les routes est passé de 7242 à 4703 (soit une diminution de 35%). Les comportements ont donc changé et les risques d accidents ont manifestement diminués. Cependant, les mentalités ont-elles changé? Les individus ont-ils pris conscience des risques d une conduite rapide? Toujours en France, quelques mois avant les élections présidentielles d avril et mai 2007, les chiffres annoncés étaient en augmentation (au premier trimestre 2007, le nombre d accidents était en hausse de 7,7% par rapport à 2006). Les automobilistes ont augmenté leur vitesse, quitte à dépasser les limitations légales, dans l espoir d une amnistie présidentielle. Nous voyons donc que dans ce cas, en caricaturant, les mentalités n ont pas changé. Les comportements ont évolué par la peur du policier et non celle du danger. Quelles leçons pouvons-nous en tirer? En cas d échec d une action préventive (incitative) sur certaines copropriétés, faut-il adopter des moyens coercitifs vis-à-vis des copropriétaires afin d éviter la dégradation? Faut-il assurer de manière permanente l assistance et la présence de l acteur public pour contrôler la santé des copropriétés (à l image du policier sur le bord de la route)? Une politique visant à prévoir les risques et éviter l accident ne devrait-elle pas aussi prévoir son échec potentiel? Mais à partir de quel stade et par quels moyens pouvonsnous considérer qu une action préventive a été inefficace? Faut-il se contenter de regarder le nombre de copropriétaires ayant été sensibilisés, de faire des enquêtes du type «au cours des deux derniers mois, estimez-vous avoir changé de comportement?»? La pensée de l avenir n étant pas palpable, comment vérifier qu elle a bien investi l esprit des copropriétaires? En évaluant les travaux réalisés sur une copropriété? son «degré de fragilité» dans 5 ans, 10 ans?. 14 Chiffres de La Prévention Routière 49

50 Les discussions et les questions que soulève «la prévention» resteront ici en suspens : aucune réponse unique ne peut être apportée et tous les débats sont ouverts. Nous pouvons cependant affirmer qu il n existe pas une «bonne manière» de pratiquer la prévention. Nous pouvons également dire qu il n est pas chose facile d évaluer une politique préventive : elle est mise en place à un instant «T», avec des effets à «T+plusieurs années», le tout dans un contexte (social, urbain, législatif, politique ) sans cesse mouvant. La loi (et en particulier la loi SRU) a tenté d apporter des réponses en terme de prévention de la dégradation des copropriétés. Attachons-nous maintenant à analyser ces apports législatifs LA LOI SRU : UNE REPONSE PREVENTIVE PAR LE DROIT La loi n du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (loi SRU) rénove la politique urbaine et tente d adapter les outils juridiques pour lier les questions d urbanisme, d habitat et de déplacements. Cette loi comporte un volet très important relatif aux copropriétés. Elle ne remplace pas mais révise la loi du 10 juillet 1965 qui, comme nous l avons vu, régit le statut des copropriétés. En effet, la loi SRU a apporté des ajouts et des modifications qui ont provoqué des changements dans la gestion courante des copropriétés. Des mesures ont été prises pour simplifier certains aspects, compléter d autres aspects et limiter les risques de dégradation. La loi SRU illustre le fait que l action préventive dans les copropriétés est aussi possible par le droit, par l établissement de mesures contraignantes, de règles, d obligations qui s appliquent à toutes les copropriétés (qu elle soient en situation de fragilité ou non). Si la loi SRU a également renforcé les mesures curatives (plan de sauvegarde par exemple), nous nous attacherons ici à cibler uniquement ses apports préventifs MISE EN COPROPRIETE SOUS CERTAINES CONDITIONS Avant de penser la prévention de la dégradation dans les copropriétés existantes, faut il encore penser les risques que certains immeubles courent s ils étaient mis en copropriété. 50

51 Ainsi, la loi prévoit l interdiction de mettre certains immeubles en copropriété. C est le cas par exemple pour les immeubles dangereux ou taudis (immeubles frappés d une interdiction d habiter, d un arrêté de péril ou d insalubrité), ceux comportant des logements de surface réduite (moins de 14 m² et moins de 33 m 3 ) ou insuffisamment équipés (dépourvus d une installation d alimentation en eau potable ou d une installation d évacuation des eaux usées ou d un accès à la fourniture d un courant électrique), ou encore des immeubles de grande hauteur sans avis favorable en matière de sécurité. Ce point, même s il semble annexe pour notre cas d étude (la quasi-totalité des immeubles des années étant constitués, dès leur construction, en copropriétés), méritait d être mentionné. Voyons maintenant les mesures prises pour les immeubles déjà soumis au régime de la copropriété MODIFICATION DES REGLES DE MAJORITES En vue de limiter les blocages lors des prises de décisions en assemblée générale, les règles de majorités (dont nous avons mentionné le principe au début de ce mémoire) ont été simplifiées MAJORITE DE L ARTICLE 24 L article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été complété, et précise que ce sont les voix exprimées qui sont utilisées dans le calcul de la majorité des présents ou représentés. En conséquence, les abstentions ne sont plus prises en compte dans le calcul de la majorité. Avant la loi, l abstention était en quelque sorte comptabilisée comme un vote «contre». Depuis, elle n est plus comptabilisée. Le vote «pour» a donc plus de poids et les résolutions peuvent désormais être plus aisément approuvées MAJORITE DE L ARTICLE 25 Le dernier alinéa de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965 a été remplacé par l article 25-1 qui prévoit qu à défaut de décision prise à la majorité absolue, la même assemblée peut décider à la majorité simple des présents et représentés, si le projet de décision a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. C est un apport notable de la loi SRU facilitant la prise de décisions. Avant, la loi prévoyait qu un certain nombre de décisions (élection d un syndic par exemple) étaient prises à la majorité absolue des millièmes (501 e /1000 e ) et que si cette majorité n était 51

52 pas atteinte en première lecture, une deuxième assemblée générale statuerait à la majorité simple des présents ou représentés. Ce processus était source de blocage puisque dans la quasi-totalité des cas une seconde assemblée générale devait être reconvoquée, en raison du nombre d absents non représentés à la première. Il s agit donc là d avancées notoires qui facilitent la prise de décisions en assemblée générale. Ces nouvelles règles peuvent cependant inciter les copropriétaires à délaisser un peu plus ces assemblées, pensant que les résolutions seront forcément adoptées. Les règles de majorités pour les votes en assemblée générale sont disponibles en annexe (Annexe 4) SUIVI DE L ENTRETIEN DE LA COPROPRIETE La loi SRU a inséré un alinéa à l article 18 de la loi régissant les copropriétés, qui regroupe l ensemble des obligations du syndic. Il s agit de l obligation d établir et de tenir à jour un carnet d entretien de l immeuble. Ce carnet d entretien doit être conçu pour être utile au syndicat des copropriétaires. Il comporte les éléments de base de la vie de l immeuble. Il doit, entre autres, répertorier les références des principaux contrats passés (assurance, entretien et maintenance ) avec indication de leur terme pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en temps voulu sur leur reconduction éventuelle. Le carnet d entretien permet en théorie un suivi des travaux importants, comme le remplacement d une chaudière ou un ravalement, en rappelant leur année de réalisation; il doit aussi indiquer le programme de travaux futurs décidés par l assemblée générale des copropriétaires. Avant la loi SRU, aucun document de suivi de ce type n existait. Les copropriétaires avaient donc moins de moyens pour connaître l histoire de leur immeuble, ce qui ne les aidait pas à programmer les travaux futurs TRANSPARENCE PLUS IMPORTANTE DES COMPTES ET BUDGETS REGIME COMPTABLE APPLICABLE AUX COPROPRIETES Le nouvel article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dit que les syndicats de copropriétaires votent désormais chaque année un budget prévisionnel concernant les dépenses de 52

53 gestion courante, avec des appels de fonds trimestriels et une régularisation en fin d année. (Les dépenses de travaux ne sont pas comprises dans ce budget). Avant, les copropriétaires avaient le choix entre le fonds de roulement et le budget prévisionnel pour gérer les charges courantes. Le fait que la loi SRU ait imposé le vote d un budget prévisionnel, d appeler en début de chaque trimestre une partie du budget et de faire les comptes «réels» en fin d année, oblige à la fois à une plus grande rigueur de gestion et une anticipation de l avenir. Une autre mesure de la loi SRU est le plan comptable. L article 14-3 de la loi régissant les copropriétés stipule que les comptes du syndicat de copropriétaires sont établis conformément à des règles comptables spécifiques. Avant la loi SRU, aucun plan comptable ni règle comptable ne s imposaient aux copropriétés. Il n y avait donc aucune comparaison possible entre deux copropriétés, et il était alors difficile d évaluer si le montant des charges était «anormalement» élevé. De même (en cas de changement de syndic par exemple, les syndics ayant leurs propres règles) la continuité était difficile. La loi a donc mis dans les comptes plus de transparence et de lisibilité (notamment pour les copropriétaires) COMPTE BANCAIRE SEPARE La loi SRU est venue modifier l article 18 de la loi du 10 juillet Désormais, sauf si l assemblée générale refuse, le syndic a obligation d ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour y verser leurs règlements. Dans le passé les comptes n étaient pas séparés copropriété par copropriété. Les mesures prises par la loi SRU ont donc rendu plus lisibles et plus accessibles les données financières d une copropriété, pour une gestion à priori plus facile et un meilleur contrôle des comptes. Cela ne peut que concourir à limiter le risque de dégradation UN RECOUVREMENT DES CHARGES PLUS AISE RECOUVREMENT DES IMPAYES La loi SRU a créé un nouvel article à la loi du 10 juillet 1965 : l article Il précise clairement que les provisions qui sont dues peuvent donner lieu à un jugement si elles ne sont pas acquittées. Il précise aussi qu à défaut de payement d une seule provision, la 53

54 totalité des provisions votées sera due (non échues et à échoir). Enfin, la loi a prévu que si procédure il doit y avoir, elle se fera en urgence (par voie de référé). Auparavant, un problème se posait : de nombreux copropriétaires ne payaient pas leurs charges et se laissaient éventuellement condamner ; cependant, étant donné la lenteur des procédures, la condamnation concernait des dettes remontant jusqu à plusieurs années en arrière. De plus, les tribunaux estimaient généralement que les charges n étaient dues qu après approbation des comptes. Ainsi, s il y avait des dettes nouvelles durant l année en cours il fallait recommencer une procédure, coûteuse pour la copropriété. La loi SRU a donc permis de réagir plus rapidement et de faciliter le traitement des impayés. Cette mesure vient comme un moyen de pression sur les copropriétaires qui étaient généralement défaillants FRAIS DE PROCEDURES Un article 10-1 a été créé. Il stipule que les frais engagés par le syndicat de la copropriété à l'encontre d'un copropriétaire ayant aggravé les charges communes sont imputables uniquement au copropriétaire défaillant. Cela peut apparaître comme une évidence, mais ce n était pas le cas auparavant. La copropriété souffrait d une situation perverse : d une part les copropriétaires défaillants mettaient en difficulté financière la copropriété, et d autre part les frais de recouvrement engagés avant jugement n étaient pas imputables aux débiteurs mais répartis entre tous les copropriétaires. Il s agit là, encore une fois, de dissuader les mauvais payeurs INDIVIDUALISATION DES COMPTEURS D EAU A la loi régissant la copropriété, la loi SRU a créé un article 34 quater. L'individualisation des charges d'eau a été facilitée et la mise en place de compteurs individuels favorisée, ceci afin d'éviter que l'ensemble des copropriétaires soit privé d'eau suite à un non paiement de facture par le syndicat. Les organismes prestataires de distribution d'eau ont obligation de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau dès lors que le syndicat de copropriété en fait la demande. (La mise en conformité des installations et la pose de compteurs incombent aux copropriétaires). 54

55 De manière générale, la loi SRU est donc venue protéger les copropriétés dans la mesure où elle tente de limiter les problèmes d impayés de charges et leurs impacts : la réaction est plus rapide, les sanctions sont plus lourdes donc plus dissuasives, le recouvrement est plus facile, et les impayés de quelques copropriétaires provoquent moins de nuisances à l ensemble du syndicat que dans le passé DES DIFFICULTES EN ACCESSION MIEUX PREVENUES MESURE DESTINEE A INFORMER L ACQUEREUR A l article 45 de la loi du 10 juillet 1965 a été inséré un article 45-1 stipulant qu un futur acquéreur d un lot de copropriété pourra, s il le souhaite, consulter le carnet d entretien et le diagnostic technique de l immeuble (pour un immeuble mis en copropriété depuis plus de 15 ans). Dans le passé, rien ne permettait à un individu de connaître le contexte dans lequel s inscrivait le bien qu il s apprêtait à acquérir. Aujourd hui, il est mieux informé des travaux réalisés (avec leurs dates), donc des travaux à faire : il achète en connaissance de cause, en théorie DROIT DE RETRACTATION POUR LES ACQUEREURS La loi SRU a instauré un droit de rétractation : l acquéreur d un bien immobilier peut revenir sur sa décision d achat. Il dispose de sept jours de réflexion. Ce droit était valable pour l achat d un logement neuf ; il a été étendu pour englober les logements «non neufs». Cette mesure évite les achats précipités ou permet à des personnes qui s aperçoivent que leur acquisition présente des défauts de faire machine arrière. Cette disposition permet également de limiter les problèmes liés à des acheteurs n ayant pas suffisamment pesé leur décision (comme les personnes à revenus trop modestes, celles qui ne pourront faire face à des gros travaux futurs ). De manière générale, la loi SRU a donc prévu un ensemble de mesures destinées à prévenir les difficultés en accession, par une information plus systématique de l acquéreur sur les éléments qui lui permettent de s engager en connaissance de cause et par l instauration de délais de réflexion, à l issue desquels seulement le contrat est définitif. 55

56 A travers l ensemble des dispositions que nous avons décrites, la loi SRU a marqué un tournant pour les copropriétés : le ton de la prévention de la dégradation a été donné. Cependant, huit ans après son entrée en vigueur, force est de constater que certaines mesures, pourtant pleines de bonne volonté, n ont eu que peu d effets. Par exemple, par obligation, les syndics ont certes créé des carnets d entretien pour les copropriétés dont ils ont la gestion, mais ces carnets restent souvent très mal renseignés. Ils décrivent l histoire des copropriétés avec trop de superficialité pour qu ils puissent être exploités avec sérieux et servir de réel outil permettant de prévoir l avenir. Pour preuve, le PACT de l Isère, par exemple lorsqu il est chargé à la demande d une collectivité de mettre en œuvre une OPAH Copropriété, élabore lui-même un diagnostic technique pour définir les travaux nécessaires à réaliser. Il n utilise jamais le carnet d entretien, qu il juge inutile pour les raisons venant d être évoquées. De la même manière, l intention d informer les copropriétaires ou futurs copropriétaires est bien présente dans l esprit de la loi SRU. Ceci étant, elle reste trop timide pour provoquer de réels changements (pas de formations de copropriétaires prévues ). La loi SRU est une réponse préventive par le droit ; or, nous l avons vu, la copropriété ne se limite pas à un système juridique. En ce sens, les mesures prises constituent indéniablement des avancées mais n apportent pas de réponses suffisantes. Ainsi, de nombreuses mesures et initiatives restent encore à mettre en place pour renforcer la prévention de la dégradation des copropriétés ; cela fait l objet du point suivant DES INITIATIVES ET DES MESURES COHERENTES POUR UN EQUILIBRE ET UNE PROTECTION DES COPROPRIETES FACE A LA DEGRADATION Nous venons de voir que récemment (depuis 2000), la volonté de prendre des mesures visant à anticiper la dégradation des copropriétés est bien réelle. En effet, la loi SRU a marqué un tournant en ce sens. Ceci étant, la prévention est ici effectuée notamment de manière coercitive, ce qui n est pas toujours efficace si ces principes ne sont pas assimilés par les acteurs (c est, encore une fois, l exemple des carnets d entretien mis en place par obligation par les syndics, mais très peu suivis). De plus, cette loi ne répond que partiellement aux constats dressés dans la première partie de ce mémoire, qui visaient à définir le processus de dégradation des copropriétés (critères de fragilité). Ainsi, forts des éléments mentionnés en première partie et des rapports de divers acteurs, nous allons maintenant aborder les actions complémentaires qu il semblerait 56

57 souhaitable, cohérent, de mettre en place afin qu une copropriété pérennise dans la durée son équilibre, sa bonne santé ; et pour qu elle puisse se sortir, avant qu elle ne soit qualifiée de dégradée, du processus de dégradation dans lequel elle est en train d entrer (copropriété fragile) OBSERVER ET REPERER LES COPROPRIETES La toute première étape serait sans doute de faire prendre conscience aux acteurs locaux de l importance de mettre en place des dispositifs de veille et d alerte, visant à repérer les difficultés des copropriétés (à travers les observatoires par exemple). La méconnaissance de l état du parc sur un territoire inhibe, de facto, le travail préventif. Lorsque les collectivités sont dotées d outils de repérage des copropriétés (efficaces à la condition qu ils soient remis à jour en continu, du fait de la rapidité des évolutions), alors elles peuvent adapter les outils d intervention à chaque situation, notamment les outils préventifs RESPONSABILISER LES ACTEURS ET DYNAMISER LA GESTION DES COPROPRIETES Au vu de ce que nous avons mentionné précédemment dans ce mémoire, il apparaît presque comme une évidence que, pour qu une copropriété ne bascule pas vers une dévalorisation, elle doit être gérée de manière responsable et dynamique par l ensemble des acteurs. Cela passe par une meilleure information des copropriétaires, une évolution du rôle du syndic pour augmenter son implication, mais également l intégration des locataires à la vie de la copropriété INFORMER ET FORMER LES COPROPRIETAIRES La gestion collective d une copropriété suppose une réelle responsabilité de chacun des acteurs. En effet, une copropriété qui fonctionne bien est avant tout le fruit d un syndicat de copropriétaires et d un conseil syndical responsables et impliqués. Ainsi, renforcer par des moyens divers l information et la formation des copropriétaires sur les règles de fonctionnement semble inévitable. De plus, le copropriétaire acheteur, préoccupé de son lot, n a généralement pas conscience de s engager dans une relation de type sociétaire. Sensibiliser les copropriétaires pour leur faire prendre conscience qu ils appartiennent à des «mini 57

58 sociétés» est sans doute l une des clés de réussite d une copropriété qui marche. En effet, «il est peut-être dans l intérêt de chacun de ne pas coopérer à un effort collectif, mais il est dans l intérêt de tous que chacun coopère» 15. Dans une copropriété, par sa nature même, mener des actions visant à dépasser les individualismes est donc indispensable. Informer les copropriétaires, c est aussi leur faire prendre conscience qu ils constituent des sociétés à risque. De là ils pourront inventer leurs propres règles, élaborer leurs propres armes qui permettront de rendre leur copropriété autonome et qui l empêchera de tomber dans la dégradation. Ceci dit, l information, la persuasion, l éducation ne peuvent être, en tant que telles, des vecteurs de changement. Encore faut il que les acteurs aient de «bonnes raisons» de modifier leur conduite FAIRE EVOLUER LE ROLE DU SYNDIC POUR RENFORCER SON IMPLICATION Le syndic, mandaté pour gérer un immeuble, a un rôle essentiel à jouer. Il semble donc opportun de faire évoluer ses missions, en passant d une simple gestion des parties communes à un rôle de conseil et d animation, avec un lien «syndic-copropriétaires» solide. La motivation du syndic est indispensable parce que la perte de croyance dans l expert affaiblit le système d acteurs, le laisse sans but. Prenons simplement pour exemple une réunion d information organisée dans le cadre du Plan de Patrimoine de l agglomération grenobloise (que nous décrirons dans la dernière partie de ce mémoire). Elle réunissait le PACT de l Isère (association d amélioration de l habitat), le conseil syndical de la copropriété Les Epares à Saint Martin d Hères, et le syndic. Sur cette copropriété fragile, l ancien syndic a contribué à mettre en difficulté financière les copropriétaires (escroquerie), et le référent du nouveau syndic change fréquemment (trois référents différents en l espace de 6 mois). Aussi, durant la réunion d information, une copropriétaire a haussé le ton : «Qu est-ce que vous voulez que les gens ici croient à votre aide Plan de Patrimoine! On s est fait escroquer ;le syndic, ça change tout le temps! Si vous voulez qu on ait des projets, faut nous donner les moyens, faut nous donner des appuis, faut qu on se sente soutenus par le syndic!!!». 15 LEFEUVRE M-P, La copropriété en difficulté : faillite d une structure de confiance, L Aube éditions,

59 Un syndic plus impliqué dans la vie d une copropriété ne peut donc que, à priori, faciliter la prise de décision INTERESSER LES LOCATAIRES AU FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIETE L immeuble en copropriété est le lieu de vie des copropriétaires occupants ET des locataires ; or, ces derniers ne peuvent pas voter les dispositions lors des assemblées générales. Les locataires jouent pourtant un rôle dans le fonctionnement de la copropriété, ils bénéficient des travaux exécutés ou pâtissent du manque d entretien de la même manière que les copropriétaires occupants. Bref, les locataires font partie intégrante de la copropriété. La loi du 6 juillet 1989 (qui tend à améliorer les rapports locatifs) a donné la possibilité aux locataires, regroupés en association, d être représentés à l assemblée générale des copropriétaires en tant qu observateurs (sans prendre part aux décisions). C est un premier pas pour renforcer l information et l implication de ces acteurs non décisionnaires au sein de la copropriété. Toutefois cette mesure est très rarement mise en pratique, soit par ignorance de la possibilité d assister aux assemblées générales, soit par absence d une association de locataires. Il conviendrait donc que le syndic informe l ensemble des locataires de cette possibilité ; et, pourquoi pas, aller jusqu à la suppression de la modalité d accès qui consiste à être regroupé en association. La présence de représentants de locataires au sein du conseil syndical mériterait également d être réfléchie. Voilà ici une série de mesures qui, par une forme de mobilisation d acteurs, pourraient permettre de mettre sur pied une gestion plus responsable et dynamique des copropriétés FACILITER LES PRISES DE DECISIONS POUR ASSURER LA REALISATION DE TRAVAUX Nous l avons vu, les situations de blocage (empêchant la réalisation de travaux) contribuent lourdement à la dégradation du bâti d un immeuble, et donc à la fragilisation d une copropriété. Il conviendrait donc de prendre des mesures visant à débloquer les situations et favoriser la réalisation de travaux en adoptant une vision à long terme. En 59

60 effet, la gestion collective par le syndicat de copropriétaires doit viser notamment la conservation en bon état de l immeuble voire son amélioration RENDRE LES CARNETS D ENTRETIEN UTILES Les carnets d entretien instaurés par la loi SRU mériteraient d être mieux renseignés, détaillés, et plus suivis, afin qu ils puissent constituer de véritables outils d information, d anticipation et d aide à la décision ANTICIPER LES TRAVAUX ET METTRE EN PLACE DES FONDS DE RESERVE : LES PLANS DE PATRIMOINE Confrontée aux oppositions de certains copropriétaires non solvables sur le moment ou négligents, l assemblée générale n est pas toujours en mesure de voter les travaux nécessaires à la copropriété. L élaboration d un programme de travaux permettant d appeler sur la durée des provisions pour grosses réparations facilite les prises de décisions en assemblée générale. En effet, l anticipation des travaux avec la mise en place d une épargne travaux régulière, permet aux copropriétaires, le moment venu, de ne pas avoir à faire face à des charges exceptionnelles, très lourdes, les mettant parfois dans de grosses difficultés financières. L incitation à l élaboration de plans de patrimoine doit venir compléter les efforts de sensibilisation et de persuasion qui restent à faire REDUIRE LES CONFLITS ENTRE COPROPRIETAIRES Optimiser la réalisation de travaux passe aussi par la réduction du nombre de relations conflictuelles entre copropriétaires. En effet, à cause des effets du voisinage, il est fréquent qu une position s impose comme «majoritaire» avant d obtenir la majorité à l assemblée générale. Les relations conflictuelles entre voisins amènent les individus à se poser la question «avec qui acceptons-nous d habiter?» (ou «qui refusons-nous d avoir comme voisins?»). Les réponses lient des groupes, forment des coalitions et également des oppositions stériles. «Pris» dans un groupe, au sein d un système d opposition dualiste, un individu n a plus la possibilité d exercer sa propre rationalité : il votera comme le groupe, même s il est personnellement de l avis contraire. Bien sûr, de tels effets ne se vérifient pas forcément à chaque fois que le conflit imprègne le système de voisinage ; mais ils sont possibles et, par conséquent, à prendre en compte. Il semble alors opportun, dans le but de diminuer les conflits de voisinage (et donc de favoriser la prise de décisions en assemblée générale), de ne pas judiciariser les 60

61 problèmes et de renforcer les actions de médiation, d écoute, d échanges. Si cela était possible, il s agirait d identifier toutes les formes d affinités susceptibles de donner lieu à des stratégies collectives, et de s y appuyer pour permettre à une copropriété d aller de l avant. Il apparaît aussi judicieux de faire réaliser une étude générale de la copropriété (diagnostic social, technique ). En effet, un document objectif sur l état de la copropriété pose clairement les problèmes, il «met les choses à plat», et peut aider les copropriétaires à se (res)souder, à (re)devenir solidaires et à partir sur de nouvelles bases pour un projet commun RENFORCER L INFORMATION DES ACCEDANTS A LA (CO)PROPRIETE Des mesures visant à renforcer la protection des accédants à la propriété (information, délais de rétractation ), nous l avons vu, ont déjà été prises dans la loi SRU. Cependant, ces mesures sont à renforcer ou compléter. Nous rappellerons ici qu une des causes des difficultés que peut rencontrer une copropriété réside dans les problèmes économiques de certains copropriétaires, la méconnaissance au moment de l acquisition du poids des charges de fonctionnement et d entretien de la copropriété, ainsi que l ignorance du système juridique qui implique un mode de gestion collective. C est pourquoi, l information fournie aux copropriétaires doit être renforcée et de meilleure qualité ; et c est avant tout dans le cadre des démarches engagées par un ménage pour un projet d accession que l information doit être donnée. Pour ce faire, il s agirait d orienter les ménages vers des associations d information sur le logement telles que les ADIL (Agences Départementales d Information sur le Logement, présentes dans de nombreux départements français). La consultation systématique, préalable à l acquisition d un logement, permettrait de vérifier le plan de financement d un ménage et de compléter l information sur le coût des charges. Il conviendrait enfin de soutenir les formations que donnent certaines associations (d habitants, de consommateurs comme la CLCV) aux copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété. 61

62 PERENNISER L ACTION PUBLIQUE De nombreuses copropriétés ont bénéficié dans le passé d une action publique souvent lourde (curative) pour les remettre sur pied. Aujourd hui, force est de constater que nombre d entre elles ont à nouveau sombré dans la dégradation. L apport exogène de solutions (réhabilitation technique) a donc été efficace à un instant «T», mais inefficace à un instant «T+plusieurs années». Pire, nous sommes en mesure de nous demander si ce type d intervention exogène ne contribue pas à fragiliser une copropriété (logique d assistanat et non d autonomie). Il conviendrait donc de déployer différents moyens pour faire qu une intervention publique lourde ne soit plus nécessaire dans une copropriété en ayant déjà bénéficié. Ainsi, les actions curatives (réhabilitation ) devraient s en suivre systématiquement d actions préventives visant à faire changer les pratiques. Cela peut paraître lourd, notamment pour les copropriétaires qui, à peine sortis d un effort important, doivent en entamer un nouveau, mais cela semble indispensable pour pérenniser l efficacité des interventions. Bien sûr, même si les copropriétés dont il est question sont bel et bien privées, leur dégradation est incontestablement, nous l avons vu, un enjeu à la fois social, économique et urbain. L acteur public doit donc être le moteur d une démarche préventive, parce que même si la démarche est ponctuelle, même si ce nécessaire rapport «public-privé» n est pas encore une évidence, c est au final la ville dans son ensemble qui en bénéficiera. Cependant, la collectivité doit-elle être la seule à intervenir? Il semble qu une action pertinente, efficace et appropriée ne peut se passer de l implication d autres types d acteurs : associations, copropriétaires eux-mêmes PENSER L ENVIRONNEMENT DE LA COPROPRIETE Jusqu à présent, nous nous sommes restreints à la copropriété elle-même. Au vu de ce qui a été mentionné dans la partie visant à rendre visible les facteurs de dégradation, l action préventive ne peut invisibiliser l environnement d une copropriété. Ainsi, prévenir la dégradation, assurer la pérennité des résultats d une intervention publique, semble aussi passer par le désenclavement de la copropriété. Effectuer un maillage des rues avec le reste de la ville, assurer des dessertes en transports en commun, amener des équipements divers tout cela concourt incontestablement à diminuer la vulnérabilité d une copropriété face à la dégradation. Cette dernière n est plus confinée dans un lieu périphérique délaissé mais, insérée, elle participe pleinement à la vie de la ville : elle est valorisée. 62

63 Une stratégie de collaboration entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires sont à la base d une gestion saine et dynamique. De la même manière, l action publique, quelle qu elle soit (préventive, curative ), ne peut être rendue efficace sans une adhésion forte des copropriétaires à la démarche et sans une action sur l environnement pour le désenclavement des copropriétés. Ces idées d initiatives citées ont pour but d attacher les copropriétaires à leur bien, et en particulier les copropriétaires bailleurs, pour qu ils ne considèrent pas la copropriété comme une organisation à finalité économique mais comme une collectivité. Sans cette considération de la copropriété, les copropriétaires (bailleurs) ne se préoccupent ni du système de voisinage, ni de la valorisation de leur patrimoine, mais juste du système de décision (pour, en noircissant grandement le trait, s opposer à la réalisation de travaux). Prévenir la dégradation des copropriétés consiste également à mettre des actions en œuvre pour limiter les conflits de voisinage, casser les phénomènes de polarisation pour débloquer les situations. Définir de manière collective les problèmes pour trouver des solutions consensuelles, pour qu elles provoquent l adhésion de «tous» les copropriétaires semble indispensable pour la bonne santé d une copropriété. Enfin, prévenir la dégradation des copropriétés passe, mentionnons-le encore, par leur désenclavement et leur insertion dans la ville. Il s agit de ne plus mettre les copropriétaires «à l écart», mais de leur donner le sentiment, au même titre que l habitant lambda, qu ils participent pleinement à la vie de la ville. Tout au long de cette deuxième grande partie nous avons vu qu il serait opportun d agir dans les copropriétés en amont des difficultés : c est l idée d actions préventives. Ces actions permettraient d une part d éviter à une copropriété de connaître la dégradation, et d autre part de pérenniser les fruits d une action publique qui a déjà eu lieu (dans le cadre d OPAH Copropriétés par exemple). Une réponse par le Droit est allée dans ce sens : il s agit de la loi SRU de Cependant, il apparaît comme indispensable d outrepasser le seul statut juridique de la copropriété, de pendre en compte le fait qu elle constitue une «mini société» (composée d acteurs avec leurs logiques propres, où des conflits de voisinages peuvent être présents, où des copropriétaires peuvent connaître d importantes difficultés socio-économiques, où il existe souvent une méconnaissance générale du fonctionnement de la copropriété ) et d inventer des mesures préventives adaptées à ce contexte. Le développement d actions préventives est d autant plus urgent lorsqu il s agit de copropriétés des années , qui pâtissent de surcroît d une mauvaise qualité technique du bâti. 63

64 Même s il est ici question d intervenir dans le domaine privé, parce que l enjeu de l intervention est très globalement celui de la ville, l acteur public doit être moteur. Mais une action préventive qui oublierait associations, syndics, copropriétaires courrait à l échec une fois le retrait de l acteur public (pas d appropriation). Comme l agglomération grenobloise et plus particulièrement la Ville de Saint Martin d Hères (que nous décrirons dans la prochaine partie), des collectivités territoriales, notamment concernées par les copropriétés récentes en difficulté, ont réagi dès les années quatre-vingt-dix. Certaines se sont donné les moyens de connaître le parc de logements en difficulté et se sont dotées d outils de veille pour intervenir avec les moyens adaptés à la diversité des difficultés. Interpellés par les habitants ou alertés par la situation de certains marchés immobiliers locaux, les élus confrontés aux difficultés des copropriétés ont été amenés à jouer le rôle d arbitre au sein de certains immeubles. Les enjeux sont importants et les pouvoirs publics font appel à divers opérateurs privés et publics pour la remise à plat de la gestion, la mise en état du bâti et du confort des logements, la restructuration de la propriété, l intégration de l intervention dans un projet social et urbain et bien sûr l action préventive. Les compétences se sont forgées, les expériences existent et peuvent être utiles aux élus locaux dont la préoccupation des copropriétés est plus récente. Diffuser ces expériences, faire connaître les mesures, les aides existantes et le rôle des différents acteurs permettrait un gain de temps considérable, en évitant de reproduire les erreurs déjà commises ou au contraire en s appuyant sur les points forts déjà constatés. Voyons donc maintenant concrètement les actions préventives mises en place, en particulier sur l agglomération de Grenoble. 64

65 3. A LA PRATIQUE : LA PREVENTION EN ACTION DANS L AGGLOMERATION GRENOBLOISE 65

66 Dans cette partie nous développerons essentiellement trois types d outils mis en œuvre dans l agglomération grenobloise afin d agir de manière préventive (ou précoce) dans les copropriétés récentes. Nous élargirons notre propos avec une expérimentation conduite sur l agglomération lyonnaise. Mentionnons ici que la mise en œuvre de ces outils a été confiée au PACT de l Isère (et à l ARIM du Rhône pour le cas lyonnais). Concernant le cas grenoblois, nous décrirons l observatoire des copropriétés puis le second Programme d Intérêt Général mis en place par la Ville de Saint Martin d Hères, et le dispositif expérimental Plan de Patrimoine porté par la Communauté d Agglomération Grenobloise. Avant cela, il semble opportun d analyser brièvement le contexte grenoblois dans lequel s inscrivent ces initiatives CONTEXTE DES INTERVENTIONS : L AGGLOMERATION GRENOBLOISE ET LA VILLE DE SAINT MARTIN D HERES, PRECURSEURS EN MATIERE D INTERVENTION SUR LES COPROPRIETES RECENTES L ACTION DE LA VILLE DE SAINT MARTIN D HERES Située à l Est de Grenoble, la ville de Saint Martin d Hères compte près de habitants, ce qui fait d elle la ville la plus peuplée du département de l Isère après Grenoble. La commune est découpée en quartiers, comme le montre la carte ci-après. 66

67 Fig. 4 Source : Ville de Saint Martin d Hères 67

68 Sur cette commune, les copropriétés dites récentes représentent 81% de l ensemble des immeubles collectifs. Très vite, une partie de ce parc des années a montré des signes d obsolescence et de dégradation ; alors même que les habitants, globalement de condition modeste, rencontraient des difficultés croissantes dans le domaine de l emploi et de l insertion sociale avec le développement de la crise économique. Dans un contexte de marché tendu, une partie de ces ensembles immobiliers jouent un véritable rôle de «parc social de fait» en contribuant au maintien et à l accès des populations modestes dans des logements privés locatifs. Dès le milieu des années 1980, la Ville de Saint-Martin d Hères a décidé d engager une véritable politique de soutien aux opérations de réhabilitation des copropriétés ; ce fut même la première Commune de l agglomération grenobloise à mettre en place une intervention spécifique à la problématique des copropriétés. Les premières opérations de réhabilitation ont été menées principalement dans le cadre d opérations d acquisition-amélioration réalisées généralement par des organismes publics. Au début des années 1990, la Ville met en place une démarche globale de soutien aux copropriétés sur l ensemble de son territoire. Sa volonté : aider un maximum de copropriétés dans leur démarche d entretien de leur patrimoine et répondre à l ensemble de leurs besoins. En 1992, elle décide d inscrire son action en direction des copropriétés privées dans une démarche plus globale à travers la mise en place d une convention Ville Habitat, procédure elle-même réintégrée en 1994 dans le cadre intercommunal du Contrat de Ville de l agglomération grenobloise. En effet, en-dehors des aspects techniques et financiers, les difficultés rencontrées par ces copropriétés relevaient d une problématique plus globale de Développement Social Urbain. Le soutien ou l encadrement d opérations de réhabilitation devait donc s inscrire dans une logique plus large d insertion sociale des habitants et d intégration de ces copropriétés au sein de la trame urbaine. La même année, l Etat décide d adapter le dispositif d OPAH (Opération Programmée d Amélioration de l Habitat) à la copropriété en difficulté reconnue comme étant une des causes du malaise urbain. 68

69 En 1993, Saint Martin d Hères engage une étude globale afin de mieux connaître le parc des copropriétés privées et leurs besoins, et de proposer des réponses adaptées. Deux types de parc ont été identifiés : le parc «prioritaire» (cumulant des difficultés sur les plans technique, social, financier, mais aussi en terme d environnement et de fonctionnement), représentant environ 2000 logements dans 25 copropriétés ; et le parc dit «non prioritaire» (ne présentant pas de signes graves de dégradation, mais qui nécessite un soutien continu et actif, afin d éviter la déqualification) représentant environ 6000 logements dans 75 copropriétés. En 1994 la Ville inscrit dans le cadre du Contrat de Ville de l agglomération grenobloise les premières actions en direction des copropriétés. En 1995 elle met en œuvre un dispositif global d intervention sur l ensemble de son territoire (OPAH) afin de répondre à l ensemble des besoins des copropriétés, prioritaires et non prioritaires. En parallèle, elle contribue à la mise en place d un dispositif d agglomération pour la réhabilitation lourde de copropriétés dites en difficulté («OPAH copropriétés dégradées»). Depuis 1996, la Ville a enclenché une véritable dynamique de réhabilitation grâce et à travers la mise en place de deux types d intervention permettant de répondre de manière adaptée aux besoins des copropriétés : - Pour l entretien en continu du patrimoine (action préventive) : la Ville a mis en place successivement deux OPAH ( / ) puis deux PIG ( / ) qui, par rapport aux OPAH, intègrent des animations thématiques. L enjeu étant de prévenir la dégradation des copropriétés. L'objectif initial visant à intervenir sur l ensemble du parc a été maintenu. L action préventive de la Ville reste une démarche exemplaire dans l agglomération. - Pour la réhabilitation lourde de copropriétés en difficulté (action curative) : la Ville sollicite chaque année le dispositif «OPAH Copropriétés» mis en place en 1996 par Grenoble Alpes Métropole. L enjeu est, rappelons-le, de permettre la réhabilitation lourde des copropriétés fragilisées par un cumul de difficultés. L accompagnement des copropriétés depuis déjà de nombreuses années a permis à la Ville de collecter de nombreuses informations. Aujourd hui, elle souhaite mettre en place des indicateurs de fragilité et suivre l évolution de ce parc dans le temps, pour poursuivre et améliorer son action (notamment préventive) envers les copropriétés. 69

70 Ce bref historique reflète incontestablement le fait que cette Ville, véritable précurseur, est engagée intensément et depuis de nombreuses années dans l action envers les copropriétés. A l échelle supérieure, la communauté d agglomération de Grenoble (dénommée «Grenoble Alpes Métropole» ou encore «La Métro») peut également être considérée comme pionnière dans son action envers les copropriétés L ACTION DE GRENOBLE ALPES METROPOLE Depuis 1996 et dans le cadre du Programme Local de l Habitat (PLH), Grenoble Alpes Métropole intervient en faveur de la requalification des copropriétés privées fragilisées par un cumul de difficultés (travaux lourds, occupation modeste ). Cette action fondée sur un partenariat solide avec l Etat, l Agence NAtionale de l Habitat, la Région Rhône- Alpes, le Département de l Isère et les Communes de l agglomération, a permis de soutenir de nombreuses copropriétés pour la réalisation de leur projet de requalification globale. Pour ne citer que quelques chiffres significatifs, depuis le début de l action de La Métro jusqu en 2007 : copropriétés ont fait l objet d une étude de cadrage, soit logements - 57 copropriétés ont fait l objet d une étude pré-opérationnelle, soit 5227 logements (plus de 30 d entre elles sont situées sur Saint-Martin d Hères) - 30 copropriétés ont fait ou font l objet d une OPAH (suivi animation), soit au total 2563 logements concernés. Le PLH de l agglomération grenobloise, approuvé pour la période , prévoit de consolider le partenariat existant et de renforcer l intervention sur les copropriétés fragilisées, notamment par la délégation des aides à la pierre de l ANAH à Grenoble Alpes Métropole depuis le 1 er janvier 2005 et pour une durée de 6 ans. Il prévoit également de renforcer l action préventive. En effet, dans la troisième orientation stratégique de ce PLH (relative à la poursuite de la requalification et l adaptation de l habitat existant de statut privé et public), il est mentionné les éléments suivants : - «Développer l observation en continu du parc privé susceptible de se fragiliser, dans l optique d une veille préventive, et d évaluer les impacts des actions conduites sur les copropriétés traitées». - «Accroître l approche préventive des copropriétés». 70

71 Le bilan du PIG n 1 de Saint Martin d Hères a fait apparaître une demande croissante des copropriétés et copropriétaires en terme d accompagnement dans la démarche d entretien de leur patrimoine et de leur logement. La Métro s est saisie de ce constat et prévoit ainsi d expérimenter le dispositif «Plan de Patrimoine» sur un nombre limité de copropriétés de l agglomération grenobloise. Dispositif sur lequel nous reviendrons plus en détail. Quoiqu il en soit, la Communauté d Agglomération Grenobloise et la Ville de Saint Martin d Hères ont été parmi les premières collectivités de France à porter une attention particulière au parc de copropriétés. Il semble bon de rappeler que, compte tenu du contexte local, la quasi-totalité de ces interventions ont eu lieu et ont toujours lieu au sein de copropriété dites récentes (construites entre 1950 et 1975). Voyons donc maintenant la poursuite de ces actions à travers trois dispositifs préventifs mis en place : l observatoire des copropriétés et le Programme d Intérêt Général n 2 pour la Commune de Saint Martin d Hères, et le dispositif expérimental Plan de Patrimoine pour la Communauté de l Agglomération grenobloise. L ensemble de ces dispositifs sont actuellement en cours de mise en œuvre (ce qui nous amènera parfois à parler au futur) L OBSERVATOIRE DES COPROPRIETES DE SAINT MARTIN D HERES : UN OUTIL DE VEILLE SUR LE PARC MARTINEROIS Nous l avons vu, la Ville de Saint Martin d Hères souhaite affiner sa connaissance sur son parc en copropriétés afin de pouvoir réagir vite, anticiper la dégradation, déployer des dispositifs d intervention adaptés, mais aussi afin de mieux connaître, évaluer et valoriser son action. Depuis 2007, la Ville de Saint Martin d Hères met donc en place un observatoire des copropriétés LES OBJECTIFS DE L OBSERVATOIRE L observatoire des copropriétés martinéroises vise à poursuivre trois objectifs principaux. Le premier objectif est de capitaliser les connaissances acquises sur les copropriétés au cours des différentes interventions. 71

72 Pour cela, l enjeu est de centraliser et rendre accessible toutes les connaissances acquises sur les copropriétés depuis l origine de l intervention de la Ville. Il s agit aussi d améliorer la connaissance globale de l ensemble des copropriétés concernées par l intervention publique. La capitalisation des données se fera donc sur l ensemble des copropriétés de la ville ayant bénéficié des dispositifs aussi bien préventifs (OPAH1, OPAH2, PIG1, PIG2) que curatifs (OPAH Copropriété). Le deuxième objectif consiste à mettre en place des indicateurs de fragilité afin de permettre le suivi des copropriétés dans la durée. Par la mise en place d un suivi de la fragilité des copropriétés, le but est bien de limiter les actions publiques lourdes. Encore une fois, c est un moyen d anticiper l action publique et de proposer un accompagnement adapté aux besoins des copropriétés. Enfin, le dernier objectif vise à rendre visible l action publique, ses résultats et mettre en place des indicateurs d évaluation de l efficacité de l action publique sur ce parc privé. L enjeu ici est donc double. Il s agit d une part d un enjeu politique visant à mettre en avant l action publique menée depuis de nombreuses années (la Ville de Saint Martin d Hères communiquant peu sur son action), et d autre part d améliorer l efficacité de l action afin de répondre au mieux aux besoins des copropriétés. Cet observatoire des copropriétés balaye donc plusieurs champs. Il aboutira à la création de bases de données par objectifs, ainsi que de fiches synthétiques types afin de synthétiser l information (par exemple : une fiche d identité par copropriété, une fiche de suivi de la fragilité par copropriété ). Pour mettre en place cet observatoire, la Ville de Saint Martin d Hères a missionné le PACT de l Isère. Cette association d amélioration de l habitat a donc dû, depuis 2007, inventer des outils, retenir des critères de fragilité et devra à l avenir renseigner cet observatoire. Voyons donc maintenant la construction de cet outil par le PACT de l Isère, validée étape par étape par la Ville de Saint Martin d Hères. Nous ne nous attacherons guère à la mise en œuvre du troisième objectif. Dans un but essentiellement politique et communicatif, cet aspect de l observatoire n est autre qu un recensement des actions ultérieures (pour mettre en avant le nombre de copropriétés bénéficiaires, les coûts, les apports en subventions ). Il n est en ce sens pas un objectif visant à la veille des copropriétés. 72

73 MOYENS MIS EN ŒUVRE POUR CONNAITRE L IDENTITE DES COPROPRIETES Le premier travail dans l élaboration de l observatoire a consisté en la mise en place d une base de données d identification générale des copropriétés construites depuis les années Nous noterons que le recensement des copropriétés comprend également celles construites ces dernières années. En effet, si elles font partie de la catégorie des copropriétés «neuves» (et non «récentes») et qu elles ne présentent à priori à ce jour aucun signe de fragilité, les acteurs estiment qu elles seront elles aussi à observer dès leur 15 ème anniversaire. Des éléments d identification généraux (et classiques) ont ensuite été retenus. Ils portent sur : - La localisation de la copropriété : adresse, quartier, - Les instances : nom du syndic et du référents, coordonnées du syndic, existence ou non d un conseil syndical, - La description physique générale : année de construction, nombre de bâtiments, de montées, de niveaux, de logements, - Le statut d occupation : nombre de logements occupés par le propriétaire, voués à la location ou sociaux, - Les types de logements : nombre de T1, de T2, - Et enfin les équipements : existence d un chauffage collectif, d un ascenseur, de garages, d espaces verts. Tous ces types d éléments d identification ont été retenus en fonction de l existence et de l accessibilité des sources d information. En effet, un observatoire, pour être pertinent, doit être mis à jour continuellement : l information doit donc être facilement accessible. Afin d assurer les mises à jour de cette base de données, un système d échanges mensuel entre la Ville de Saint Martin d Hères et l opérateur (le PACT de l Isère) a été défini : tout est clarifié, ordonné. Tous les mois la Ville incorpore de nouvelles copropriétés à la base de données, ainsi que les informations liées à la localisation des copropriétés et leurs instances ; l opérateur renseigne et met à jour les autres éléments d identification précités. Les éléments, pour être connus rapidement, nécessitent un entretien avec le syndic ou la consultation des listes de présence en assemblée générale. Cette base de données générale d identification ne pourra donc être remplie de manière fiable sans la 73

74 collaboration des syndics. En effet, pour connaître le nombre de bâtiments ou la typologie des logements par exemple, le règlement de copropriété pourrait être consulté sans la sollicitation du syndic ; cependant, compte tenu du nombre important de copropriétés (et de la lourdeur que cela représente en terme d exploitation), l utilisation de cette source apparaît comme impossible. (De plus, les règlements de copropriété sont rarement mis à jour). A titre d information, au 31 décembre 2007, la base de données recensait 234 copropriétés. Un exemple de fiche d identification des copropriétés inscrites dans l observatoire est disponible en annexe (Annexe 5). Une fois les copropriétés identifiées, il s agit ensuite de repérer leurs signes de fragilité REPERER LES COPROPRIETES FRAGILES Nous l avons vu dans la première partie de ce mémoire, il est difficile de qualifier un processus de dégradation du fait de la diversité et de la complexité des facteurs qui entrent en jeu. En effet, la dégradation n est jamais le fruit d un facteur unique. Aussi, il existe d innombrables indicateurs de fragilité. Ces indicateurs sont précieux dans le cadre d un observatoire car il permettent le repérage des copropriétés et leur classement, reflétant une position dans le processus de dégradation. En d autres termes, ces critères vont guider les pouvoirs publics dans l action qu il souhaitent mettre en œuvre. Cependant, un effort de sélection des critères de fragilité est inévitable. L exhaustivité, si toutefois il était possible de l atteindre, serait gage d illisibilité totale. En effet, elle n assurerait pas à l observatoire sa fonction d aide à la décision. Encore une fois, ce dernier se doit d être aisément réactualisé pour garantir un suivi dans la durée. Il se doit également de faire ressortir les points clés pour guider aisément l action publique. Aussi, pour l observatoire de Saint Martin d Hères, un nombre restreint de critères a été retenu, en portant une attention particulière d une part à l accessibilité des sources et d autre part à la pertinence des informations. Ainsi, pour chaque copropriété, il sera renseigné des informations sur : - La gestion : évolution des dépenses hors travaux d une année à l autre, part des impayés sur le budget total, existence d un fonds de réserve pour travaux, 74

75 - Le fonctionnement : taux de participation des copropriétaires en assemblée générale, fonctionnement de la copropriété (simple ou atypique), difficultés de décisions par rapport aux travaux, implication du conseil syndical (faible, moyenne ou forte), - Les travaux : entretien régulier, besoin de travaux lourds, nature des besoins de travaux (bâti et/ou réseaux et/ou espaces extérieurs), - L occupation et la vie sociale : part des copropriétaires occupants dans la copropriété, forte proportion (plus de 30%) de personnes âgées de plus de 65 ans, conflits de voisinages ou dégradations, - Le marché local de l habitat : montants moyens des loyers, différence entre le prix de vente moyen au mètre carré de la copropriété par rapport à celui de la ville (en %). Les renseignements émaneront pour la plupart d un entretien avec les syndics (notamment pour les questions liées au fonctionnement de la copropriété, à ses besoins en travaux, à son occupation et sa vie sociale ), de la consultation des convocations aux assemblées générales (dans lesquelles figurent les dépenses de l année écoulée ), des procès verbaux d assemblées générales (pour connaître la participation aux assemblées ), des listes de présence (permettant de relever le nombre de copropriétaires occupants et bailleurs). D autres documents devront également être analysés comme l observatoire des notaires ou les déclarations d intention d aliéner (afin de connaître les prix de vente au mètre carré), et les services de la ville seront sollicités. Une fois les données renseignées dans la base, encore faut-il que celles-ci puissent être exploitées, que les éléments clés ressortent, que les copropriétés sur lesquelles une action publique (tant curative que préventive) serait souhaitable soient repérées. Ainsi, l observatoire des copropriétés de la Ville de Saint Martin d Hères comporte également un système de notation. A chaque copropriété est associée une «note de fragilité», sur 20 points ; et pour simplifier encore plus la lecture et repérer des groupes de copropriétés, une couleur est également associée. La couleur rouge est attribuée aux copropriétés cumulant les difficultés (notes comprises entre 0 et 7,5/20) et sur lesquelles la puissance publique pourrait agir de manière curative ; la couleur orange est associée aux copropriétés connaissant quelques difficultés (notes variant de 8 à 12,5/20) et sur lesquelles une action préventive serait souhaitable ; enfin, la couleur verte concerne les copropriétés ne présentant pas de difficulté à court terme (note supérieures à 13/20). Ce système de notation n est pas universel mais est adapté au contexte martinérois (même s il masque, comme tout système de notation, une partie de la réalité). Par exemple, les copropriétés récentes pâtissant souvent de problèmes techniques liés à une mauvaise qualité du bâti, la Ville a souhaité qu un poids plus important soit donné aux 75

76 besoins en travaux (6 points). Ce système a été établi par les acteurs locaux (PACT de l Isère et Ville) qui agissent depuis de nombreuses années sur les copropriétés et qui, de ce fait, ont une réelle sensibilité de terrain. Sur un autre territoire, dans un autre contexte, le système de notation tout comme les indicateurs de fragilité retenus seraient autres. En effet, les notions varient de ville en ville et une copropriété présentée comme dégradée à Grenoble, sera probablement présentée à Paris comme étant en voie de fragilisation Un exemple de fiche de fragilité des copropriétés inscrites dans l observatoire, ainsi que les critères de notation, sont disponibles en annexe (Annexe 6) LA VIE FUTURE DE L OBSERVATOIRE ET SES LIMITES La simplicité des réponses (oui/non ou valeurs numériques pour la plupart des critères), a l avantage et l inconvénient de ne pas donner de détail, mais elle garantira une mise à jour annuelle de l observatoire. Il fallait d une part permettre une exploitation rapide, et d autre part veiller à la simplicité des données à renseigner afin de rendre possible la coopération des syndics. En effet, là encore, leur participation est indispensable pour permettre au dispositif de fonctionner. Les entretiens avec les syndics se feront sous forme de questionnaires envoyés chaque année pour chaque copropriété. Certes, les renseignements demandés pourraient émaner d autres sources, mais les autres sources ne sont pas adaptées à ce type d outil global et dynamique. Par exemple, pour évaluer l occupation et la vie sociale d une copropriété, des enquêtes auprès des copropriétaires pourraient être réalisées en cas de non réponse du syndic. Mais ce travail, d une lourdeur importante (en terme de moyens, de temps ) et portant sur des dizaines de copropriétés, rendrait littéralement impossible l existence même de l observatoire. Les données de l observatoire des copropriétés de la Ville Saint Martin d Hères seront sauvegardées chaque année, afin d assurer un réel suivi dans le temps. Pour rendre possible les comparaisons d année en année (et donc repérer les évolutions), le PACT de l Isère et la Ville de Saint Martin d Hères ont pris le temps de la réflexion (près d un an) afin de sélectionner rigoureusement les indicateurs de fragilité, de manière à ce que la structure de l observatoire n évolue pas. A partir de l analyse de la fragilité des copropriétés et des comparaisons qu il permet d année en année, l observatoire sera également l opportunité d évaluer l efficacité de l action publique. En effet, si par exemple une copropriété qui était classée en «orange» a bénéficié d une action préventive et que cinq années plus tard elle est dans la catégorie 76

77 «rouge», alors la question de l efficacité de l action publique doit être posée et les facteurs de son échec analysés. A l inverse, si plusieurs années après avoir bénéficié d une intervention une copropriété se classe dans la catégorie «verte», alors les facteurs de ce succès méritent également d être analysés. L observatoire ne permet pas ces analyses, mais il a le mérite de les provoquer en ce sens qu il reflète, par la mise en avant de l évolution de la fragilité des copropriétés, l efficacité de l action publique. Ceci étant, le choix des critères de fragilité peut sembler simpliste. Certains éléments importants n ont pas été retenus dans cet observatoire, le risque étant l occultation de quelques copropriétés vulnérables face à la dégradation. C est par exemple le cas des éléments liés à l insertion urbaine de la copropriété. Ces données étaient trop lourdes à exploiter : analyser le système de routes, de transports en commun, les notions d enclavement relevaient d une part du subjectif et d autre part, pour être pertinentes, se devaient d entrer dans le détail et poser de nombreuses questions. Par exemple : Par quel type de voie la copropriété est-elle desservie? Quel est son gabarit? Forme-t-elle une coupure urbaine? La copropriété est-elle desservie par les transports en commun? Par combien de lignes est-elle desservie? Quelles sont leurs fréquences? Quelles sont leurs destinations? La copropriété dispose-t-elle d équipements de proximité? S agit-il d équipements de première nécessité?... A contrario, et cela fait également partie des limites de l outil, des critères non toujours pertinents et demandant un lourd effort de recherche ont été retenus. Par exemple, la Ville de Saint Martin d Hères a souhaité analyser le prix moyen des loyers au mètre carré par copropriété. Le PACT de l Isère, fort de son expérience en matière de copropriétés, a alerté la Ville sur les lourdeurs d exploitation que ce critère impliquait. Ce dernier suppose en effet l élaboration d un questionnaire envoyé à chaque bailleur (ou chaque locataire) demandant le prix du loyer pratiqué ainsi que la surface du logement. Face à une absence de réponses conséquente (bailleurs difficilement mobilisables, tabou sur les prix pratiqués ), souvent, des relances s imposent. Cet indicateur, par exemple, montre donc d importantes limites dans le cadre d un observatoire et ne sera sans doute pas exploité. Quoiqu il en soit, la vie de cet outil de veille tiendra à la coopération entre tous les acteurs. Les relations entre la Ville de Saint Martin d Hères et le PACT de l Isère, qui renseignent conjointement l observatoire, doivent être claires (pour cela, un guide d utilisation de l observatoire a été établi), pérennes, voire presque routinières. De même, les acteurs doivent se contraindre à réaliser les mises à jour régulièrement. 77

78 Mais la vie de l observatoire tient peut-être surtout à la volonté qu auront les syndics à coopérer dans la démarche. Ce sont en effet eux qui, parce qu ils les gèrent, connaissent les copropriétés et sont les plus à même de fournir rapidement des informations générales mais suffisantes dans le cadre d un observatoire. Pour connaître les multiples éléments définissant le degré de fragilité des copropriétés, sans la coopération des syndics et compte tenu du nombre de copropriétés à observer, l exploitation des autres sources impliquerait une telle complexité et une telle lourdeur qu elle compromettrait indéniablement la vie de l observatoire. Rappelons que l observatoire est en cours d élaboration. Les premières données seront renseignées dès le second semestre A l heure actuelle, nous ne connaissons donc pas les résultats et leur portée. Nous ne disposons pas non plus d un recul suffisant pour analyser exhaustivement les limites de cet outil de veille, et n avons pu faire que les anticiper. D autres collectivités ont également mis en place des observatoires de copropriétés. C est par exemple le cas de Brest que nous allons maintenant aborder brièvement LA COMMUNAUTE URBAINE DE BREST ET SON ENGAGEMENT DANS LA DETECTION DES DIFFICULTES DES COPROPRIETES La Communauté Urbaine de Brest (CUB) est, comme l agglomération grenobloise, concernée par la présence sur son territoire d un grand nombre de copropriétés, et en particulier de copropriétés dites récentes. De la même manière que le cas grenoblois, ce type de parc a montré rapidement des signes d obsolescence, ce qui a poussé les acteurs publics à intervenir depuis de nombreuses années. Les premières actions ont eu lieu en 1992, dans le cadre d OPAH. En amont, la CUB est aussi engagée dans le suivi des copropriétés récentes et la prévention de leur dégradation. En effet, elle a fait réaliser en 1998 par l agence d urbanisme locale une étude de repérage des copropriétés d après-guerre et de plus de 10 logements. Cette étude a permis d identifier, sur les secteurs non couverts par une OPAH, l importance du parc collectif privé récent (340 immeubles), l existence d ensembles immobiliers en situation critique et leur concentration sur certains secteurs (Montaigne, Recouvrance et Jean Jaurès). Ce repérage a servi de support à la mise en place d un observatoire sur les copropriétés, intégré à l observatoire local de l habitat, qui a pour objectif d assurer une veille et un 78

79 appui à la définition des interventions opérationnelles. Nous noterons que, contrairement à l observatoire de Saint Martin d Hères, l observatoire brestois couvre le territoire de l agglomération et non celui d une seule commune. Aujourd hui, 1120 immeubles sont concernés par l observatoire (ce dernier ayant été élargi aux copropriétés plus petites et à celles du parc ancien). Comme pour le cas martinérois, cet outil informatique de veille nécessite la mobilisation des syndics, bénévoles et permet la hiérarchisation des immeubles selon le degré de l intervention publique nécessaire. Les indicateurs de fragilité sont, dans leur esprit, semblables à ceux utilisés dans l observatoire de Saint Martin d Hères, mais sont parfois plus précis. Par exemple, l analyse du marché local de l habitat est fine. Les copropriétés sont restituées dans leur contexte de marché à différentes échelles (îlot, quartier, commune), et l ensemble des mutations immobilières est analysé (type de logement, volume, niveau de prix, dynamique du secteur), tout comme les caractéristiques des acheteurs (catégorie socioprofessionnelle, âge, origine géographique). Le classement des copropriétés qui résulte de l exploitation des données est lui aussi affiné par rapport à celui de Saint Martin d Hères. En effet, il ne propose pas trois mais quatre catégories. Catégorie rouge : copropriété en situation critique (état médiocre du bâti, urgence d intervention) ; orange : importants dysfonctionnements (entretien insuffisant, blocage de décisions, conflits de voisinage, situation financière des copropriétaires difficile) ; jaune : copropriété à surveiller (la copropriété est en évolution) ; vert : aucun problème immédiat. Pour les catégories rouge et orange, la collectivité réagit (en se rapprochant des syndics ) et propose des interventions adaptées. Pour les copropriétés appartenant aux deux autres catégories, une veille est maintenue. L observatoire est également couplé à un système d information géographique permettant ainsi de localiser les copropriétés (faisant par exemple ressortir les quartiers dans lesquels se concentrent les immeubles présentant les plus importants signes de fragilité). Ce n est pas le cas pour l observatoire martinérois et cela en constitue sans doute une limite supplémentaire (si les copropriétés sont systématiquement associées à des quartiers, aucune cartographie n est réalisée). Nous l avons vu, l observatoire brestois porte une analyse un peu plus détaillée que l observatoire martinérois. Cela s explique par les différences de moyens (humains, financiers, techniques) selon que l outil est mis en place par une Communauté Urbaine ou 79

80 par une Commune seule. De plus, à Brest, les «copropriétés vertes» ne sont pas observées annuellement mais tous les trois ans, ce qui permet à la collectivité de porter son attention sur les copropriétés les plus fragiles ; le risque étant la non détection d une dégradation très rapide. Après quelques difficultés au démarrage, cet outil semble être désormais bien approprié par les acteurs locaux qui sollicitent la communauté urbaine de Brest dès que les difficultés se présentent, ou lorsque les occupants ont pris connaissance du classement de leurs immeubles dans les deux catégories prioritaires. La plupart des syndics professionnels coopèrent à la mise en œuvre de l outil, car cette approche a facilité leur travail de gestion et de prévention des difficultés. Les syndics bénévoles restent encore difficiles à mobiliser, mais ils sont très rares dans les copropriétés des années (ces copropriétés comportant généralement plusieurs dizaines de logements à gérer). En 2000, d après l observatoire de Brest, l ensemble du parc en situation critique (rouge et orange) représentait 12% des immeubles (136) et 7% des logements (1370). Globalement, une amélioration de la situation des copropriétés en difficulté ou susceptibles de l être est notable, du fait des interventions publiques adaptées (diminution de 40% des immeubles concernés : de 86 copropriétés à 52). Cependant, l amélioration de ces situations critiques concerne principalement les situations les moins difficiles (classement en orange) : 2 immeubles en rouge ont accédé à une meilleure situation contre 9 pour les immeubles en orange ; à l inverse 1 immeuble en orange voit sa situation régresser ainsi que trois immeubles en jaune. De manière générale, l observatoire des copropriétés brestoises a fait état d un bilan plutôt positif quelques années seulement après sa mise en place. A priori, aucune raison n expliquerait qu il n en soit pas de même pour l observatoire martinérois. 80

81 3.3. LE PROGRAMME D INTERET GENERAL N 2 DE SAINT MARTIN D HERES, RELATIF A L AMELIORATION DES CONDITIONS D HABITAT EN COPROPRIETES BREF RETOUR SUR L ACTION PREVENTIVE DE SAINT MARTIN D HERES Nous l avons vu, depuis une douzaine d années, la Ville de Saint Martin d Hères met en place des dispositifs permettant d accompagner les copropriétés à entretenir leur patrimoine. L objectif est d intervenir sur le parc le plus large possible afin de prévenir la dégradation. Cette action préventive que la Ville de Saint Martin d Hères a mis en place reste exemplaire dans l agglomération grenobloise, et plus largement à l échelle nationale. De 1996 à 2003, la Ville a engagé successivement deux Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH, à ne pas confondre avec l «OPAH Copropriété» qui est un dispositif curatif). De 2004 à 2006, elle lançait son premier Programme d Intérêt Général (PIG) qui proposait, en plus d une animation générale et contrairement aux précédentes OPAH, des actions thématiques (hygiène et sécurité, accessibilité et adaptation, développement durable ) tout ceci afin de maintenir une veille constante sur le parc privé et de prévenir les risques de dégradation. Le bilan de l animation «préventive» mise en place par la Ville, avec le soutien de l ANAH, fait ressortir les aspects suivants : Une diminution du nombre de réhabilitations : Nb de copropriétés Nb de logements Subventions Nb de logements Travaux réalisés réhabilitées améliorés mobilisées ( ) subventionnés ( ) (Parties Communes) 1ère OPAH ans soit logts 2nde OPAH ans soit 887 logts PIG ans soit 800 logts Source : Ville de Saint Martin d Hères 81

82 L information des copropriétaires : une augmentation des besoins (+12% entre les périodes et ) : Nb de contacts réceptionnés par l opérateur en charge de l animation des dispositifs Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Total Source : Ville de Saint Martin d Hères La Ville de Saint Martin d Hères, au vu de ces résultats et des attentes émises par les copropriétaires lors de diverses réunions publiques, a tiré un bilan des besoins des copropriétés : besoins d accompagnement pour l entretien en continu du patrimoine, besoins de travaux pour l amélioration des logements (économies d énergies ), besoins d information. C est pourquoi, en 2007, et compte tenu du nombre de logements en copropriété, de leur période de construction et de la situation toujours aussi tendue en terme d offre de logements, la Ville a décidé de poursuivre la dynamique dans laquelle elle s est inscrite depuis de nombreuses années, en lançant un deuxième Programme d Intérêt Général relatif à l amélioration des conditions d habitat en copropriétés. Les acteurs de cette intervention sont la Ville de Saint Martin d Hères (qui finance le dispositif), Grenoble Alpes Métropole (qui finance le dispositif et subventionne les travaux à la fois pour son compte et celui de l ANAH), et le PACT de l Isère (opérateur) OBJECTIFS ET MISE EN ŒUVRE DU PIG Le PIG n 2 de Saint Martin d Hères concerne les logements du parc privé construits depuis plus de 15 ans, situés sur l ensemble du territoire de la Commune. Sa mise en œuvre, confiée au PACT de l Isère, est actuellement en cours. Elle a débuté en 2007 et se terminera en 2009 (sauf prolongement d un an). Quatre objectifs caractérisent ce PIG. Le premier vise à informer les copropriétés pour inciter à la réalisation de travaux, le deuxième a pour but d accompagner les copropriétés afin qu elles programment des travaux, le troisième vise à sensibiliser les copropriétés pour les inciter à réaliser les travaux prioritaires, et le dernier, objectif transversal, tend à renforcer l efficacité de l action publique par une communication adaptée. 82

83 INFORMER LES COPROPRIETES : AIDE A LA REALISATION DE TRAVAUX Pour l information des copropriétés et copropriétaires, l enjeu est de répondre à l ensemble des demandes, notamment les demandes de subventions pour travaux. Dans cette écoute des copropriétés, il s agit aussi de repérer celles nécessitant un accompagnement particulier et de leur proposer des solutions adaptées (par exemple : inscription dans le cadre du dispositif de La Métro «OPAH Copropriétés» ). Afin d être à l écoute et de traiter tous les besoins de renseignements, deux permanences de proximité (assurées par une conseillère habitat du PACT de l Isère) ont été mises en place les deuxièmes mercredis de chaque mois (initialement les deuxièmes jeudis) aux antennes des quartiers Sud et Nord de la Ville. Ces permanences viennent en complément de l ouverture hebdomadaire au public du PACT de l Isère le mardi. Concernant les demandes de subventions pour travaux en parties communes, le PACT de l Isère, pour le compte de la Ville, est chargé de visiter les copropriétés, de rédiger des comptes-rendus techniques, de donner un avis (favorable/défavorable à la demande de subvention) suite à la visite, d inciter à la réalisation de diagnostics ou travaux complémentaires si nécessaires, et enfin de monter les dossiers individuels de demande de subvention ANAH. Concernant les demandes de subventions pour travaux en parties privatives, le PACT de l Isère informe le copropriétaire sur les aides auxquelles il peut prétendre, visite le logement afin de vérifier la légitimité de la demande de subvention (demande non légitime si un propriétaire bailleur loue un logement insalubre mais veut faire en sorte de percevoir une subvention, par exemple), et enfin monte les dossiers individuels de demande de subvention ANAH. Ainsi, les objectifs annuels de réalisation fixés sont les suivants : information auprès de 235 personnes, subvention pour 20 logements locatifs (réservation de crédits ANAH de ) et 35 logements occupés par leur propriétaire (43700 de subventions). Une fiche de synthèse de la réglementation des subventions est présentée en annexe (Annexe 7). 83

84 ACCOMPAGNER LES COPROPRIETES : AIDE A LA PROGRAMMATION DES TRAVAUX L enjeu est ici de prévenir la dégradation des copropriétés et ainsi limiter les interventions publiques lourdes. Pour ce faire, il s agit d aider les copropriétés à anticiper sur les travaux auxquels elles vont devoir faire face à plus ou moins long terme. Cette action porte sur deux copropriétés (une par an) repérées lors du précédent PIG. Le choix est réalisé par le PACT de l Isère, fort de son expérience, puis validé par la Ville de Saint Martin d Hères. Une fois validées, ces copropriétés bénéficient d un accompagnement dans la réalisation et la mise en œuvre d un Plan d Entretien de leur Patrimoine. Les Plans d Entretien du Patrimoine proposent essentiellement un appui technique : aide à l élaboration de diagnostics techniques, apport de conseils pratiques et d une méthodologie de travail pour qu ensuite le conseil syndical puisse lui-même mettre en œuvre le plan. En effet, il s agit bien, par l appropriation des outils, de responsabiliser les copropriétés, de faire en sorte qu elles puissent se prendre en charge. Dans un premier temps, la démarche de Plan d Entretien du Patrimoine est présentée au syndic par le PACT de l Isère, puis elle est exposée au conseil syndical. C est à ce dernier que reviendra la validation de la démarche, par la signature d une charte d engagements. La charte d engagements est disponible en annexe (Annexe 8). Par la suite, une visite de la copropriété est effectuée par le PACT de l Isère et le conseil syndical (et, selon les disponibilités, le syndic), puis un diagnostic technique généraliste est réalisé. Ce diagnostic permet, par l identification des besoins (en diagnostics complémentaires, en travaux...), la construction d un programme de travaux avec un échéancier des dépenses à réaliser à court, moyen et long terme. Cela implique également la définition des modalités d application du Plan d Entretien du Patrimoine : consultation d un maître d œuvre, demande de devis, constitution d un fonds de réserve, respect du planning. Après plusieurs groupes de travail et une fois validé par le syndic et le conseil syndical, le plan est présenté par ce dernier en assemblée générale des copropriétaires pour approbation. 84

85 Il est important de préciser que cet accompagnement n implique pas un effort financier des copropriétaires. Ils en bénéficient à titre gratuit, son coût étant supporté par les financeurs (Ville de Saint Martin d Hères et Grenoble Alpes Métropole). Les travaux à réaliser dans le cadre du Plan d Entretien du Patrimoine sont, quant à eux, à la charge des copropriétaires. Le Plan d Entretien du Patrimoine s inscrit dans un rythme long, sur plusieurs années. Le délai de réalisation des actions (et d observation des résultats) dépend des rythmes annuels des assemblées générales. Aussi, le PACT de l Isère accompagnera les copropriétés seulement au début de la démarche, et non durant toute la durée allant de l élaboration d un plan jusqu à la livraison de l ensemble des travaux. Par conséquent, cet outil sera pertinent à la condition d une bonne connaissance technique de la copropriété et l implication durable du conseil syndical, qui devra assurer la continuité de mise en application du Plan d Entretien du Patrimoine sur plusieurs années SENSIBILISER LES COPROPRIETES : INCITATION A LA REALISATION DE TRAVAUX PRIORITAIRES L objectif n 3 du PIG est l incitation à la réalisation des travaux prioritaires, par la sensibilisation des copropriétés. La Ville de Saint Martin d Hères et le PACT de l Isère ont retenu trois thématiques de sensibilisation : l hygiène et la sécurité (prévention des risques liés à une obsolescence des équipements, autant en parties communes que privatives), l accessibilité (amélioration de l accessibilité des immeubles pour les personnes à mobilité réduite), et enfin les économies d énergies (diminution des charges). Notons que ce dernier objectif est exposé avant tout en terme de gain financier (les copropriétaires ciblés ayant de faibles ressources) et non en terme de moyen visant à lutter contre le réchauffement climatique. Développons donc les différents aspects de cet objectif. - Concernant l hygiène et la sécurité : Il s agit d inciter à la réalisation de travaux (subventionnables) tels que la création de portes coupe-feu, la mise aux normes des réseaux (eau, électricité, gaz), des ascenseurs dans les parties communes, la mise en conformité des installations électriques dans les parties privatives. Il s agit aussi d inciter à la réalisation des travaux non subventionnables comme la condamnation des vide-ordures. Pour cela, une 85

86 campagne de sensibilisation est réalisée chaque année dans un quartier, sous forme de réunion. Des documents d informations sont également distribués, en partenariat avec divers acteurs comme par exemple Promotelec (association pour promouvoir la sécurité et la qualité des installations électriques dans le bâtiment) ou les antennes de proximité de la mairie. Le quartier est choisi en fonction des besoins des copropriétés détectés par le PACT de l Isère. Les campagnes de sensibilisation constituent aussi l opportunité (même si ce n est pas un but en soi) de recueillir les demandes des copropriétaires et ainsi de repérer certaines copropriétés fragiles, qui pourraient faire l objet d autres dispositifs d intervention. - Concernant l accessibilité Le but est de donner de l information aux copropriétés afin qu elles puissent connaître l état de l accessibilité (pour personnes à mobilité réduite) de leur bâtiment, ainsi que les travaux possibles à réaliser pour améliorer cette dernière : amélioration de la circulation (rampes d accès, abaissement des bordures, mains courantes, installation d un ascenseur ), élargissement des places de stationnement, adaptation des équipements (abaissement des boîtes aux lettres, des interrupteurs ). Ainsi, un diagnostic de l accessibilité est réalisé annuellement dans une copropriété. - Concernant les économies d énergie L enjeu est ici de réduire le coût des charges des copropriétaires par deux moyens principaux. D une part, il est question d améliorer les performances énergétiques des bâtiments (à une époque où l énergie était abondante et très bon marché, les copropriétés récentes ont été construites sans le souci des consommations énergétiques qu elles induiraient). D autre part il s agit de sensibiliser les copropriétaires aux gestes et initiatives écologiques (gestes du quotidien, remplacement des menuiseries en double voire triple vitrages, amélioration du système de chauffage ), qui permettent de réduire considérablement les charges courantes. Pour l amélioration des performances énergétiques des bâtiments, chaque copropriété désireuse de réaliser un ravalement de façade incluant l isolation par l extérieur est accompagnée (élaboration d un diagnostic énergétique, montage des dossiers de demandes de subventions ). Les copropriétés souhaitant effectuer un simple ravalement sont incitées à y coupler le volet isolation puisque seuls les projets comprenant au moins 50% des façades isolées sont subventionnables par l ANAH. 86

87 Concernant la sensibilisation aux gestes et initiatives écologiques, une campagne d animation a lieu chaque année dans un quartier. Divers documents sont distribués à cette occasion. Comme pour la thématique «hygiène sécurité», le quartier est choisi au regard des besoins, selon l expérience du PACT de l Isère. Les actions de cette thématique sont en partie réalisées par l Agence Locale de l Energie de l agglomération grenobloise (ALE), spécialiste des questions énergétiques et écologiques. C est notamment le cas pour les campagnes d animation ou la réalisation de diagnostics énergétiques COMMUNIQUER : RENFORCER L EFFICACITE DE L ACTION PUBLIQUE EN FAVEUR DES COPROPRIETES Cet objectif est transversal aux trois précédents. Il part du principe que l efficacité du dispositif dépend du niveau de mobilisation des différents acteurs. L enjeu est donc d informer et mobiliser les copropriétaires, les conseillers syndicaux et les syndics sur le dispositif PIG mis en place pour les aider à entretenir leur patrimoine. Il est aussi question de renforcer le partenariat entre le PACT de l Isère, les syndics et conseils syndicaux afin de répondre au mieux aux besoins des copropriétés (adaptation de l intervention). Pour informer les copropriétaires de l existence du dispositif et des actions mises en œuvres dans ce cadre, divers documents sont diffusés régulièrement (plaquettes de présentation du PIG, articles dans la presse locale pour annoncer les permanences d information, les campagnes de sensibilisation ). De plus, pour renforcer les partenariats entre acteurs, les échanges, et accroître l efficacité du dispositif, le PACT de l Isère, les syndics et conseils syndicaux se réuniront une fois par an dans le but de recenser les besoins, améliorer les actions. Nous avons donc ici décrit le Programme d Intérêt Général n 2 (relatif à l amélioration des conditions d habitat en copropriétés) actuellement mis en œuvre sur la commune de Saint Matin d Hères. Nous remarquerons toutefois que certains objectifs de réalisation peuvent paraître très modestes (un plan d entretien du patrimoine pour une copropriété par an, une campagne de sensibilisation dans un quartier par an, un diagnostic pour une copropriété par an ). Cette modestie certaine traduit une réelle volonté d aboutir à la réalisation des objectifs 87

88 avec une efficacité optimisée (il s agit de privilégier la qualité à la quantité : «un bon diagnostic sur l accessibilité en vaut mieux que dix mauvais»). Cela étant, l action mise en place peut, malgré tout, être qualifiée d ambitieuse. Rappelons simplement ici que le dispositif couvre l ensemble du territoire communal, que l ensemble des copropriétaires qui le souhaitent peuvent bénéficier gratuitement d une information et être accompagnés lorsqu ils désirent engager des travaux d amélioration dans leur copropriété (montage des dossiers de subventions ). Encore une fois, cela traduit un réel engagement de la part de la municipalité de Saint Martin d Hères envers les copropriétés. Encore aujourd hui, de telles démarches restent rares. La mise en œuvre du PIG n 2 de Saint Martin d Hères étant en cours, le bilan dressé ne peut être qu intermédiaire et sans recul, mais il donne déjà quelques indications quant à l efficacité de l action et aux limites du dispositif PREMIER BILAN ET LIMITES DU PIG LE PIG : UN BILAN INTERMEDIAIRE QUI SEMBLE POSITIF Au 31 mars 2008, 104 individus ont sollicité le PACT de l Isère lorsqu ils étaient en quête d informations relatives à leur logement ou leur copropriété. Dans la quasi-totalité des cas (92%) il s agit de copropriétaires occupants, ce qui confirme l idée selon laquelle les propriétaires bailleurs sont plus difficilement mobilisables. Les demandes portent quasi-exclusivement (96%) sur la question des subventions de travaux en parties communes ou privatives. Très peu de copropriétaires sont demandeurs de conseils divers (techniques, juridiques ) : l intérêt que les individus ont pour l entretien de leur patrimoine tourne donc essentiellement autour de la question financière. A ce jour, 46 dossiers de demandes de subventions ont été engagés, pour un montant total de travaux estimés à , dont de subventions octroyées par l ANAH. Dans plus de la moitié des cas (52%), les travaux portent sur les économies d énergies (isolation par l extérieur, remplacement des menuiseries ), s ensuivent des travaux de mise en sécurité ou d amélioration. Sur les dix quartiers que compte la ville, un d entre eux semble plus demandeur : le quartier Teyssère, qui concentre à lui seul 28% des subventions accordées par l ANAH. 88

89 Face à ces constats (et aux besoins repérés dans le précédent PIG de Saint Martin d Hères), le quartier Teyssère a été retenu pour accueillir diverses campagnes. La campagne de sensibilisation aux économies d énergies, s est déroulée le 10 avril 2008, de 18h15 à 20h15. La campagne liée à la sécurité est quant à elle prévue pour le 19 juin Pour l organisation de ces campagnes, le PACT de l Isère a jugé l implication des acteurs (Ville, Centre Communal d Action Social, Agence Locale de l Energie, Promotelec ) très satisfaisante. La campagne du 10 avril a attiré 16 personnes. Certes, cette participation peut être qualifiée de faible à moyenne, mais il faut rappeler qu il s agissait d une «première». Le public était très intéressé par le sujet développé, très réactif. Les divers documents diffusés ont eu du succès, et de nombreuses questions ont été posées. Le résultat de cette campagne est donc positif. Concernant les actions liées à la question de l accessibilité, aucune copropriété n a encore été validée à ce jour. Pour la mise en œuvre d un Plan d Entretien du Patrimoine, une copropriété (Le Chopin) a été retenue, située également sur le quartier Teyssère. Cette copropriété avait été repérée lors d une étude de cadrage effectuée en 2006, et il n avait pas été jugé opportun qu elle bénéficie du dispositif OPAH Copropriété. Le Chopin présentait pourtant des besoins en travaux sur le court, moyen et long terme et cela a justifié la mise en œuvre d un Plan d Entretien du Patrimoine. Le 6 février 2008, une rencontre a été organisée entre le PACT de l Isère et le syndic de la copropriété, afin de présenter la démarche et de recueillir un certain nombre de données. Le syndic est favorable à ce type de dispositif et pense qu il est totalement adapté aux besoins de la copropriété. La seconde étape consistera donc à rencontrer le conseil syndical pour la présentation de la démarche Plan d Entretien du Patrimoine, et la signature de la charte d engagements, programmée pour le 26 mai Il est également prévu pour le 3 juin 2008 une visite de la copropriété afin de réactualiser les données techniques (estimations de travaux ), puis d évaluer le besoin en provisions avant le vote du plan en assemblée générale. Enfin, la réunion d échanges entre les différents acteurs (conseils syndicaux, syndics, PACT de l Isère ) est prévue pour le mois de novembre

90 A ce stade, la mise en œuvre du PIG n 2 de Saint Martin d Hères ne rencontre donc pas de difficulté particulière. Au contraire, la dynamique est lancée. Globalement, à ce jour, de nombreux acteurs sont mobilisés et semblent se saisir pleinement du dispositif. Cependant, si tout cela semble positif, les constats dressés et les chiffres dont nous disposons sont émis à un instant «T», et il est difficile d anticiper les effets à long terme de ces actions LE PIG : PREMIERES FAIBLESSES ET LIMITES Si les acteurs semblent se saisir du Programme d Intérêt Général relatif à l amélioration des conditions d habitat en copropriétés de Saint Martin d Hères, ce dernier a malgré tout connu, notamment à ses débuts, quelques difficultés et pose des questions d avenir. Tout d abord, il est à mentionner le retard au démarrage. En effet, conformément à la convention signée entre la Ville et le PACT de l Isère, le PIG devait être mis en place officiellement en Mai 2007, il l a été fin Juin Certes, ce retard peut être considéré comme faible, mais il traduit pourtant une réelle difficulté, au démarrage, de mobilisation et de coordination de l ensemble des acteurs. Les premières permanences mensuelles d information dans les quartiers de Saint Martin d Hères n ont accueilli aucune personne (et au 31 mars 2008, seules 9 personnes s y sont déplacées). Faut-il voir en ce tollé une absence de besoin des copropriétaires (l action de la ville en faveur des copropriétés étant intense depuis de longues années)? Probablement que non. Le manque de communication autour du dispositif fut notoire. A ses débuts, cette dernière se limitait à une affichette installée sur la porte d entrée des antennes de quartiers et à un petit article dans le journal communal SMH Mensuel. Initialement le jeudi, les permanences d information locales ont été déplacées au mercredi dans l espoir de répondre mieux aux besoins des individus. En-dehors de ces aspects, si le PIG est bel et bien un outil de prévention avancé (certains objectifs semblent dépasser le stade de la prévention), il concerne essentiellement l incitation à la réalisation de travaux prioritaires. Aucun volet n est prévu pour la sensibilisation et la formation des copropriétaires autour des questions suivantes : «qu est-ce qu une copropriété? quel en est son fonctionnement? quelles en sont ses règles?...». Or, comment est-il possible d agir de manière préventive, intervenir avant la dégradation des copropriétés et faire que les copropriétaires se responsabilisent face au patrimoine qu ils ont à gérer, si la majorité de ces derniers ne connaissent pas les rouages de l institution dans laquelle ils vivent? 90

91 Une des grandes limites de cette intervention réside sans doute dans sa restriction au technique. Nous l avons vu dans ce rapport, la fragilisation des copropriétés concerne des aspects techniques, certes, mais également beaucoup d autres tels que les éléments socio-économiques ou urbains. Suffit-il d agir sur un seul des aspects de la copropriété pour éviter la dégradation de cette dernière? La réponse à cette question est sans aucun doute négative. Cela pose donc la question de l efficacité d un tel dispositif préventif sur le long terme. Quels en seront les effets? A l heure actuelle, la Ville de Saint Martin d Hères n émet pas la volonté d évaluer dans la durée les bénéfices de l intervention publique. L évaluation mise en place se réduit à des aspects quantitatifs. Ainsi, la puissance publique considérera le PIG comme efficace si, et seulement si, les objectifs de réalisation sont atteints. Autrement dit, le PIG sera qualifié de pertinent si un nombre de personnes suffisamment élevé à été informé (durant les permanences locales) ou sensibilisé (par l intermédiaire des campagnes), si l ensemble des crédits ANAH réservés pour la réalisation de travaux d amélioration on été consommés. Aucune évaluation n est établie sur la durée. Aucun critère qualitatif n est pris en compte. L autonomie des copropriétés, l adoption d une vision patrimoniale par les copropriétaires sur le long terme. le but même de l intervention publique n est pas évalué. Après avoir décrit les principales caractéristiques de ce PIG, attachons-nous maintenant à un autre dispositif préventif, mis en place à l échelle de l agglomération grenobloise : le Plan de Patrimoine LE DISPOSITIF PLAN DE PATRIMOINE : UNE EXPERIMENTATION A L ECHELLE DE L AGGLOMERATION GRENOBLOISE Comme mentionné dans les parties précédentes le dispositif Plan de Patrimoine est un outil préventif visant à faire adopter aux copropriétaires une vision patrimoniale sur le long terme. Il s agit de les convaincre de l importance et l intérêt que peut avoir l anticipation des travaux : intérêt technique (les travaux sont réalisés avant la dégradation effective), et intérêt économique (à travers l approvisionnement régulier d un fonds de réserve, les copropriétaires n ont pas à faire face brutalement à des dépenses lourdes), pour ne citer qu eux. 91

92 RAPIDE TOUR D HORIZON DU CONTEXTE Nous l aurons répété tout au long de ce mémoire : les copropriétés qui ne parviennent pas à anticiper les travaux nécessaires au maintien de leur parc courent un risque important de dégradation. Ce risque est amplifié par diverses réglementations au niveau national (mise aux normes des ascenseurs, assainissement ), mais également au niveau local (arrêtés de ravalement). Elles imposent la réalisation de travaux lourds qui, pour certains ménages, peuvent entraîner des engagements financiers très élevés sur une courte période. Forte de ces constats, la Communauté d Agglomération Grenobloise, dans le cadre du Programme Local de l Habitat , a missionné le PACT de l Isère (qui travaille en collaboration avec l ARIM du Rhône et une association spécialisée dans la défense et la formation des copropriétaires : la CLCV) pour mettre en œuvre un Plan de Patrimoine. Si depuis une douzaine d années La Métro agit en faveur des copropriétés rencontrant des difficultés, c est la première fois qu elle met en place un tel dispositif préventif ; il ne reste donc qu expérimental. L expérimentation du dispositif est en cours : elle a débuté le 1 er janvier 2007, pour une durée de trois ans, et porte sur cinq copropriétés de l agglomération grenobloise LE PLAN DE PATRIMOINE DE L AGGLOMERATION GRENOBLOISE : SES CARACTERISTIQUES, SA MISE EN ŒUVRE Le Plan de Patrimoine s inscrit en complémentarité des outils déjà existants d interventions auprès des copropriétés mis en place par la Communauté d Agglomération grenobloise. Ce nouveau dispositif n est donc pas, encore une fois, une intervention sur les copropriétés dites fragilisées ou dégradées. Il a pour vocation d être un outil de prévention et d aider les ménages à prévoir les risques énoncés précédemment. Ainsi, il s agit d aider les copropriétaires à mieux connaitre leur patrimoine, à anticiper et à s organiser pour réaliser les travaux nécessaires à l entretien de leur parc. L action s inscrit dans la durée, elle est rythmée et validée par la prise de décisions lors des assemblées générales annuelles de copropriétaires. Il ne s agit donc pas d un dispositif coercitif mais bien contractuel : chaque copropriété est libre d y adhérer ou non. 92

93 Seule La Métro finance cette opération, ce qui simplifie considérablement le système d acteurs. Ce dernier est composé principalement de La Métro, du PACT de l Isère (opérateur), de quelques associations (telles que la CLCV ou l ALE), des syndics et des copropriétaires DEROULEMENT DU DISPOSITIF La mise en œuvre de l expérimentation se décompose en trois grandes phases. La première d entre elles vise à repérer et sensibiliser les copropriétés pour lesquelles l élaboration d un Plan de Patrimoine semble opportun. Cette phase comprend deux étapes. La première a consisté en la sélection des cinq copropriétés ; la deuxième en l accompagnement de chaque copropriété vers un vote d adhésion à la démarche. Ce vote (effectué en assemblée générale) s appuie sur un diagnostic technique généraliste de la copropriété. Il est réalisé préalablement par un architecte du PACT de l Isère (afin de mieux cerner les besoins en travaux) et est financé par La Métro dans son intégralité. Au cours de la deuxième phase du dispositif, des diagnostics techniques spécialisés sont réalisés (en fonction des besoins déterminés par le diagnostic généraliste) : diagnostic énergétique, des réseaux, de la sécurité incendie. Deux de ces diagnostics spécialisés sont subventionnés à hauteur de 80% par La Métro, les 20% restants étant à la charge des copropriétaires. En connaissance des besoins précis en travaux, les copropriétés seront accompagnées vers la décision en assemblée générale de constitution d un plan de patrimoine (aide pour la hiérarchisation des besoins dans la durée, demande de devis auprès d entreprises ) et la mise en place d un fonds de réserve pour travaux. La première année de sa constitution, ce fonds de réserve est abondé par La Métro sur la base du un pour un, et dans la limite d une centaine d euros par lot (le montant exact de l abondement reste, à ce jour, encore à définir). Enfin, la dernière phase consiste à accompagner chaque copropriété vers le vote des travaux. Notons ici que cet accompagnement pourra seulement concerner les travaux à réaliser sur le très court terme, puisque l expérimentation a une durée de trois ans et certains travaux planifiés seront soumis au vote dans 10 ou 15 ans. 93

94 Fig. 5 Schéma simplifié du déroulement du dispositif Plan de Patrimoine Source : Grenoble Alpes Métropole, modifié par Sébastien BESCHI Phase 3 Phase 2 Phase CARACTERISTIQUES DU PLAN DE PATRIMOINE ET CONDITIONS SINE QUA NON DE REUSSITE En vertu de ce qui vient d être exposé, notons que ce dispositif Plan de Patrimoine est différent du Plan d Entretien du Patrimoine, objet de l objectif 2 du PIG n 2 de Saint Martin d Hères. En effet, ce dernier ne permet ni la subvention de diagnostics, ni l abondement du fonds de réserve, et l accompagnement reste sommaire. Cependant, les objectifs poursuivis par ces deux dispositifs sont identiques : responsabiliser les copropriétaires face à l entretien de leur patrimoine. De plus, il semble important d insister sur le fait que le Plan de Patrimoine de l agglomération Grenobloise n est pas un dispositif d aide financière. Certes, l intégralité 94

95 du coût des diagnostics généralistes est pris en charge par La Métro, deux diagnostics spécialisés sont subventionnés à hauteur de 80% pour chaque copropriété et les fonds de réserve mis en place sont abondés la première année mais cela ne donne pas droit, contrairement à une «OPAH Copropriété» par exemple, à des subventions exceptionnelles pour travaux. Le Plan de Patrimoine est un outil «intellectuel», qui vise à rendre les copropriétés autonomes. Enfin, conformément aux règles de copropriété en vigueur, les copropriétaires décident librement en assemblée générale de voter ou non la réalisation de travaux. Par conséquent, aucune obligation ne leur sera faite de réaliser les travaux mentionnés dans leur plan de patrimoine. Rappelons qu une fois les plans de patrimoine élaborés, l essentiel des décisions de travaux s effectuera des années après la fin de l intervention de l opérateur. Pour que ces «plans travaux» soient efficaces et durablement suivis, il est donc nécessaire de créer une synergie. Seule la mobilisation et l implication des copropriétaires, ainsi que leur appropriation des outils, semble pouvoir garantir une dynamique sur le long terme. Il est essentiel de faire émerger une démarche pérenne d entretien et de requalification, en amenant les copropriétaires à développer un état d esprit qui prône l investissement régulier et l épargne prospective, plutôt que les reports successifs et les interventions lourdes. D ailleurs, pour impliquer davantage les copropriétaires et faire qu ils se saisissent pleinement du dispositif, les plans de patrimoine seront présentés en assemblée générale par les conseils syndicaux eux-mêmes. En résumé, le succès du dispositif Plan de Patrimoine repose à la fois sur une connaissance technique qui caractérise l ampleur des besoins, et à la fois sur le développement d une dynamique des copropriétaires eux-mêmes INTERET DU DISPOSITIF POUR GRENOBLE ALPES METROPOLE En plus de l intérêt pour les copropriétés qui s exprime au travers du gain possible d autonomie, notons que cette approche n est pas sans intérêt pour la Communauté d Agglomération de Grenoble. Etant le seul financeur, elle pourra valoriser son action auprès du grand public. Mais, plus important encore, cette approche traduit notamment la volonté de réduire les dépenses publiques envers les copropriétés. La pensée dominante est la suivante : «en donnant les moyens à une copropriété de gagner en autonomie, le nombre d interventions lourdes sera réduit et, par conséquent, l enveloppe budgétaire allouée le sera également». 95

96 Ce dispositif est actuellement en cours. Il est donc bien trop prématuré de mesurer son impact réel, mais un premier bilan donne d ores et déjà quelques pistes de réflexions quant à l efficacité de ce dispositif LE PLAN DE PATRIMOINE : BILAN D ETAPE ET PREMIERES LIMITES La mise en œuvre de ce Plan de Patrimoine expérimental se confronte à de nombreuses difficultés et fait émaner diverses questions LES LIMITES DU CHOIX DES CINQ COPROPRIETES La convention prévoit que le dispositif Plan de Patrimoine, mis en place sur l agglomération grenobloise, soit expérimenté sur cinq copropriétés. L opérateur (le PACT de l Isère) s est donc vu confier la tâche de la sélection de ces copropriétés. Plusieurs étapes ont eu lieu. Tout d abord, seules les copropriétés construites dans les années et ayant déjà bénéficié d un dispositif (étude de cadrage, étude pré-opérationnelle, suivi animation d OPAH Copropriété) ont été retenues. Cela a constitué une liste d environ 150 copropriétés. Des critères de sélection ont ensuite été définis. Il s agissait de sélectionner les copropriétés de taille moyenne (disposant au maximum de 150 lots), gérées par un syndic professionnel, occupées majoritairement par les propriétaires et qui présentaient des besoins en travaux. A ce stade, 90 copropriétés furent retenues. Afin d affiner le tri, d autres critères ont été appliqués : la mixité géographique (afin d assurer une certaine représentativité à l échelle de l agglomération grenobloise) ou encore la mixité des situations (au minimum une copropriété ayant fait l objet d une étude de cadrage sans suite, une copropriété ayant fait l objet d une étude préopérationnelle sans suite, une copropriété ayant bénéficié d une OPAH Copropriété). Pour aboutir à la sélection finale, le PACT de l Isère, en fonction de son expérience sensible poussée (il a eu en charge l ensemble des missions relatives aux «OPAH Copropriétés» sur l agglomération grenobloise), a également retenu les copropriétés pour lesquelles, par exemple, le syndic a été jugé coopérant. 96

97 Carte de localisation des copropriétés retenues dans le cadre du dispositif Plan de Patrimoine. Fig. 6 Le Gai Soleil Le Floride Les Eparres Les Alloves 2 Les Elfes Source : PACT de l Isère Lors du comité de pilotage du 27 février 2007, a été validée la liste des cinq copropriétés susceptibles de faire l objet d un Plan de Patrimoine : - «Les Elfes», à Pont de Claix - «Le Gai Soleil», à Saint Egrève - «Les Alloves 2» et «Les Eparres», à Saint Martin d Hères - «Le Floride», à Saint Martin le Vinoux. La carte ci-contre illustre leur localisation dans l agglomération grenobloise. Dans l hypothèse où les copropriétés retenues ne souhaitent pas s engager dans la démarche, «une réserve» de quatre autres copropriétés a été constituée. Afin de mieux cerner le profil des copropriétés retenues et le contexte dans lequel elles s inscrivent, des fiches synthétiques de présentation figurent en annexe. (Annexe 9). La manière dont le choix des copropriétés a été effectué n est pas sans poser questions. Les copropriétés disposant d un «trop grand» nombre de logements ou regroupant une majorité de copropriétaires bailleurs ont été exclues afin de faciliter la mise en œuvre du dispositif. En effet, les copropriétés de taille moyenne semblent plus «maîtrisables». De même, un grand nombre de copropriétaires-bailleurs est couramment synonyme d acteurs difficiles à mobiliser (nous l avons vu dans les parties précédentes, ces derniers sont généralement moins engagés que les copropriétaires occupants). Un plan de patrimoine pouvait pourtant sembler utile dans les copropriétés à dominante locative, où la majorité des copropriétaires privilégient la rentabilité locative à la vision patrimoniale. Un tel dispositif pouvait également être opportun dans les grandes copropriétés, qui ne sont, comme les autres, pas à l abri d un risque de dégradation. 97

98 De même La Métro a souhaité échantillonner sur l ensemble du territoire de l agglomération, officiellement par soucis de représentativité, officieusement par convenances politiques : chaque Commune de la Communauté d Agglomération souhaite un «retour sur investissement». Ainsi, s il avait par exemple été démontré que les copropriétés les plus à même de faire l objet d un Plan de Patrimoine se situent dans la commune X, il ne semblait objectivement pas nécessaire d en sélectionner dans la commune Y. Pour le choix des copropriétés, le souci de faciliter la mise en œuvre du dispositif a beaucoup compté ; et dans un contexte d expérimentation, ce n est pas critiquable. Cependant, cela s est réalisé, en quelque sorte, au détriment de l approche purement objective qui consistait à établir une sélection au simple regard des besoins des copropriétés (quels que soient leur passé, leur taille, leur composante sociale ), et indépendamment des enjeux politiques. Le choix des copropriétés semble donc constituer une limite importante de l expérimentation, qui oublie probablement une partie du parc la plus à même de bénéficier d un Plan de Patrimoine. A l avenir, une autre méthodologie de sélection sera à imaginer DES SYNDICS QUI SAISISSENT LE DISPOSITIF MAIS QUI RESTENT MAJORITAIREMENT DIFFICILES A MOBILISER Au mois de mars 2007, La Métro a adressé aux référents des syndics et aux présidents des conseils syndicaux un courrier les informant du choix de leur copropriété, et du partenaire chargé de l animation du dispositif. Un feuillet d information sur la présentation du dispositif Plan de Patrimoine était également joint à ce courrier. Une semaine après l envoi, le PACT de l Isère a pris contact avec les syndics et présidents des conseils syndicaux afin d organiser une rencontre. Depuis longtemps, les syndics ont l habitude de collaborer avec le PACT de l Isère lors d études ou d OPAH. Par conséquent, leurs connaissances des outils mobilisables pour l intervention en copropriété sont bonnes. Ainsi, les freins dans la mise en œuvre du Plan de Patrimoine ne résident pas dans l incompréhension du dispositif par les syndics et présidents des conseils syndicaux : ils en ont globalement saisi rapidement les caractéristiques. En revanche, la motivation et la mobilisation des différents interlocuteurs à entreprendre une démarche Plan de Patrimoine fut plus nuancée. 98

99 Plusieurs difficultés ont été pointées par le PACT de l Isère. Parmi elles, citons la faible disponibilité des syndics, qui voient dans le dispositif des réunions en soirée (non rémunérées par l acteur public) venant se surajouter à leur activité habituelle. Certains syndics se montrent ouverts à la démarche (pour «Les Elfes»), d autres sont à priori réticents et questionnent l utilité d un tel dispositif (pour «Les Alloves 2»). En particulier concernant le syndic de la copropriété «Les Eparres», le changement incessant de référent est un lourd handicap à la mobilisation des acteurs. Enfin, la difficulté à trouver des dates communes de réunions entre les syndics, les conseils syndicaux, le PACT de l Isère, la CLCV et l ALE peut ne paraître qu un simple aspect technique secondaire, mais il a été en réalité un réel frein à la mise en marche de l outil. Cependant, les principales limites de l intervention résident sans doute dans la compréhension et l appropriation du dispositif par les membres des conseils syndicaux (et des copropriétaires en général), qui peine à se réaliser DES CONSEILS SYNDICAUX QUI PEINENT A SAISIR ET S APPROPRIER LE DISPOSITIF La compréhension du dispositif par les conseils syndicaux a été plus difficile. Le PACT de l Isère fut contraint de leur expliquer longuement le principe de Plan de Patrimoine, et d insister lourdement sur le fait que ce dernier n est pas un dispositif financier d aide aux travaux, mais un simple soutien pour l élaboration d un programme de travaux à long terme. De plus, cet outil est également une expérimentation pour l opérateur chargé de sa mise en œuvre. Par conséquent, au début, le PACT de l Isère peinait à émettre une information rendant le dispositif Plan de Patrimoine attractif. Souvent les conseils syndicaux souhaitaient avoir des informations précises concernant les modalités d attribution des aides financières à la réalisation des diagnostics et à l abondement du fonds de réserve. Quand ils apprenaient le montant de ces aides, dérisoires à leurs yeux, le dispositif perdait de sa légitimité. Le PACT de l Isère a donc, par la suite, adapté sa présentation afin de mettre en valeur le soutien, l accompagnement, et non les aides financières. Dans l optique de faciliter la compréhension, une plaquette de présentation, qui ne mentionne à aucun moment l abondement du fonds de réserve, fut distribuée aux copropriétaires. Ce document est disponible en annexe (Annexe 10). 99

100 Parmi les autres difficultés à convaincre les copropriétaires, une importante réside dans le fait que l ensemble des copropriétés choisies ont déjà connaissance de l existence du dispositif «OPAH Copropriétés». Par conséquent, elles connaissent les aides financières mobilisables dans ce cadre, aides incomparablement plus élevées que celles proposées par le Plan de Patrimoine. Les copropriétés ont ainsi tendance à établir un comparatif et trouvent l outil Plan de Patrimoine peu incitatif (financièrement). Les copropriétaires recherchent avant tout les aides financières, et sans subvention nombre d entre eux n admet pas l utilité d un tel dispositif. Prenons pour exemple le «Le Gai Soleil». Comme mentionné dans sa fiche de présentation, cette copropriété a fait l objet d une étude pré-opérationnelle et n a pas bénéficié du dispositif OPAH par la suite. Seule, elle a dû faire face à des travaux très importants (ravalement de façades et changement de la chaudière) mettant ainsi les copropriétaires dans une situation difficile. La copropriété aurait donc souhaité que le dispositif Plan de Patrimoine lui apporte des aides financières (rétroactives). De plus, lors des premières réunions de présentation du dispositif, il n était pas aisé pour les copropriétaires de concevoir qu un acteur extérieur puisse venir améliorer leur connaissance sur les éléments de leur copropriété, qu ils habitent pour certains depuis toujours. Souvent, les copropriétaires font mine de tout savoir sur leur lieu d habitation, d en connaître l ensemble des dysfonctionnements. Ils se substituent informellement à des architectes et ne voient, par conséquent, pas l utilité qu un professionnel établisse des diagnostics techniques afin de détecter les dysfonctionnements et projeter les besoins de travaux. Certains copropriétaires expriment enfin des craintes. C est notamment le cas pour les copropriétés les plus modestes, telles «Les Eparres», pour lesquelles les copropriétaires ont peur que l acteur public les oblige à réaliser des travaux s ils adhèrent au dispositif Plan de Patrimoine. Quoiqu il en soit, de manière globale, cet outil préventif mis en place à l initiative de La Métro est loin de susciter une vive adhésion des copropriétaires. Notamment au début, ces derniers n ont pas vu en l intervention une chance, mais une contrainte. L acteur public préméditait un intérêt fort des copropriétaires envers le dispositif : les désillusions sont là. Les intervenants doivent, par conséquent, redoubler d efforts pour créer une dynamique et mettre en œuvre la mission qui leur a été confiée. Difficultés de mobilisation des acteurs, difficultés de compréhension du dispositif, rythmes lents imposés par la faible fréquence des assemblées générales de 100

101 copropriétés tout cela concourt à une mise en œuvre très lente du Plan de Patrimoine, qui n avait pas été prévue par La Métro. Tous ces constats permettent de poser la question suivante : la notion d entretien en continu du patrimoine peut-elle imprégner les mentalités quand un dispositif préventif est présenté à une copropriété de manière exogène, sans que cette dernière n en ait été demandeuse? Les éléments que nous venons de mentionner semblent y apporter une réponse négative BILAN INTERMEDIAIRE ET EVALUATION DU DISPOSITIF Au 31 mars 2008, l avancement de la mise en œuvre du dispositif Plan de Patrimoine était le suivant. Seul un diagnostic technique a été réalisé, pour la copropriété «Le Gai Soleil» en février Le conseil syndical n était pas vraiment mobilisé. Avec ce dernier, le PACT de l Isère n est jamais parvenu à obtenir une date de rendez-vous en-dehors des weekends, ce qui a contribué à allonger les délais. Le diagnostic généraliste a donc seulement eu lieu avec le syndic de la copropriété. La copropriété «Le Floride» devrait prochainement lancer son diagnostic généraliste. La copropriété «Les Alloves 2», quant à elle, souhaite seulement profiter des prestations proposées à titre gratuit. Cette copropriété se positionne donc favorablement sur l élaboration du diagnostic technique généraliste, sans s engager dans la suite de la démarche Plan de Patrimoine à l avenir. Concernant la copropriété «Les Eparres», l idée d un Plan de Patrimoine semble sur la voie de l échec. Le conseil syndical se positionne plutôt contre le dispositif proposé par La Métro, mais l assemblée générale des copropriétaires décidera de la suite à donner au mois de mai Enfin, la copropriété «Les Elfes» a déjà rejeté l élaboration d un plan de patrimoine en assemblée générale. Ce bilan d étape vient appuyer les éléments généraux mentionnés dans les parties précédentes : les résultats de l expérimentation sont très limités. Les copropriétaires se saisissent peu du dispositif. 101

102 A ce stade, il est difficile pour l opérateur de commencer de nouvelles démarches avec des copropriétés de substitution, d autant plus que ce dernier est lié à la Communauté d Agglomération par une convention effective jusqu en 2009 seulement. Pour l heure, une méthode d évaluation du Plan de Patrimoine est en cours d élaboration. Comme pour le PIG de Saint Martin d Hères, cette évaluation semble se tourner vers le «tout quantitatif» (exemple : nombre de copropriétés ayant approuvé un plan de patrimoine, nombre de réunions ). Par propriété, les résultats d une politique préventive ne sont visibles que plusieurs années après sa mise en œuvre. Une telle méthode d évaluation peut ainsi sembler peu pertinente. Ce n est en effet pas parce que des copropriétés auront approuvé un programme de travaux prévisionnel, que le dispositif aura été efficace. Encore faut-il savoir si ces programmes sont respectés, et si la vision d avenir et la notion de risque ont imprégné les consciences des copropriétaires. Pour un tel dispositif, une évaluation pertinente ne peut sans doute pas se passer de recul et de critères qualitatifs. Il reviendra à Grenoble Alpes Métropole, dans quelques années, de faire ou non le choix d une telle évaluation. Aujourd hui, pour susciter l adhésion de tous et impulser une dynamique, il apparaît donc comme une évidence qu une telle action préventive doit être proposée à des copropriétés elles-mêmes demandeuses. Dans la lignée de cette remarque, Grenoble Alpes Métropole et le PACT de l Isère réfléchissent à de nouvelles modalités d interventions pour l avenir. La réflexion pourrait également se diriger vers la création d un outil hybride, entre OPAH Copropriété et Plan de Patrimoine. Il s agirait de mobiliser les mêmes financements que dans le cadre d une OPAH Copropriété, tout en inscrivant l action dans le temps long (caractéristique du Plan de Patrimoine). Une telle démarche pourrait motiver les copropriétaires, notamment incités par les aides financières. Nous avons ici détaillé trois types de dispositifs, mis en œuvre par la puissance publique, visant à intervenir de manière préventive (ou précoce) sur les copropriétés de Saint Martin d Hères et plus globalement de l agglomération grenobloise. Une autre expérience d intervention préventive, plus transversale, a été menée dans l agglomération lyonnaise, et plus particulièrement sur la commune de Vénissieux (au Sud de Lyon). Contrairement aux dispositifs précédemment évoqués, cette opération est désormais terminée depuis 2002, et il nous semblait pertinent de décentrer notre regard (les expériences grenobloises étant en cours d exécution). 102

103 3.5. UNE EXPERIENCE TRANSVERSALE : L OPERATION EXPERIMENTALE D AMELIORATION DE L HABITAT A VENISSIEUX L Opération Expérimentale d Amélioration de l Habitat (OEAH) a duré cinq ans, de 1997 à Un bilan de l opération a été réalisé en 2003 (par l ARIM du Rhône, association membre du réseau des PACT-ARIM). La philosophie du dispositif, expérimental, était d appréhender la copropriété dans son ensemble ; philosophie analogue à celle du PIG de Saint Martin d Hères. C était avant tout un dispositif préventif : il ne s agissait pas de «faire à la place» mais d aider les copropriétaires dans la réalisation de leur projet. L opération a été inventée par quatre acteurs principaux : l Etat, la Ville de Vénissieux, la Communauté Urbaine du Grand Lyon et l ARIM du Rhône, dans le cadre de la politique de la ville PRESENTATION DU DISPOSITIF L opération a porté sur quinze copropriétés, toutes construites dans les années , du quartier des Minguettes et de Max Barel à Vénissieux. Une étude menée par l ARIM du Rhône en 1995 montrait que ces copropriétés, malgré leur bon état général, courraient des risques pour l avenir. En effet, quatre constats principaux avaient été faits : - une image négative des quartiers et l enclavement qui pèsent sur le marché de l immobilier, - des besoins importants de remise à niveau du bâti, - l essoufflement des conseils syndicaux, - la proportion importante de retraités (entre 30 et 60% selon les copropriétés). Fort de cela, l idée de l OEAH était d aider les copropriétaires à reprendre confiance en leur patrimoine et en leur quartier. Le dispositif comportait trois volets principaux. Il s agissait d une part de consolider le fonctionnement privé des copropriétés, de rendre actifs les conseillers syndicaux. Pour cela, à ces derniers et aux copropriétaires 103

104 volontaires, des documents de communication et des modules de formation ont été proposés (en partenariat avec des associations telles que la CLCV, l ADIL 69 ). D autre part, comme dans le cadre du dispositif Plan de Patrimoine de l agglomération grenobloise, le but était de maintenir le patrimoine dans la durée, de faire en sorte que les copropriétaires se réapproprient leur bien commun. La démarche consistait donc à apporter aux copropriétaires et aux syndics une assistance et un conseil en les incitant 16 à élaborer un plan de patrimoine (sur 5 ans). Pour cela, des groupes de travail ont été élaborés, mêlant conseil syndical, syndic et ARIM du Rhône. Enfin, il s agissait de prévenir les risques liés aux mutations. En parallèle à une action de prise de contact avec les vendeurs, acquéreurs potentiels et nouveaux acquéreurs, un observatoire des mutations de propriétés a été créé. Son but : disposer d une assez bonne connaissance quantitative (nombre de mutations sur le site et sur chaque copropriété) et qualitative sur les vendeurs et acquéreurs (profils socio-économiques, parcours résidentiels, motifs de vente ou d achat ). En plus de cet observatoire, un service de conseil aux accédants a été mis en place. Au regard de ce que nous avons évoqué précédemment, cela semble pertinent pour prévenir les risques de fragilisation des copropriétés. Cette démarche est absente dans les dispositifs grenoblois BILAN DE L OEAH, THEMATIQUE PAR THEMATIQUE CONSOLIDER LE FONCTIONNEMENT PRIVE Au total, quatorze séances de formation ont été organisées pour les conseillers syndicaux entre 1999 et 2002, afin que ces derniers saisissent mieux les rouages du fonctionnement des copropriétés. L ARIM du Rhône a relevé que ces séances de formation ont été bénéfiques, à une échelle globale, puisqu elles ont connu un fort succès (une vingtaine de présents à chaque réunion) et ont permis de remotiver certains conseillers syndicaux. Mais, à l échelle d une copropriété, le bénéfice de ces formations est faible, ce qui a tendance à décourager les plus motivés. Concernant l information collective aux habitants, des livrets d informations (sur le fonctionnement d une copropriété, les règles de savoir-vivre ) ont été distribués dans huit copropriétés. Parallèlement à cela, onze rencontres conviviales ont eu lieu dans le but de créer des synergies, des solidarités. 16 Contrairement au dispositif Plan de Patrimoine de l agglomération grenobloise, dans le cadre de l OEAH, les travaux sur parties communes étaient subventionnées à hauteur de 25% en cas de plan de patrimoine adopté (mesure incitative). 104

105 Cela a-t-il eu des impacts dans la durée? Aucune évaluation n a été faite LE MAINTIEN DU PATRIMOINE DANS LA DUREE Après cinq années de fonctionnement, la plupart des copropriétés ont très bien compris le principe de plan de patrimoine. L ARIM a même constaté que ce dernier avait permis de regrouper les copropriétaires (et en particulier les conseillers syndicaux) autour d un projet commun. Les syndics ont fait remonter le fait que l aide financière octroyée aux copropriétaires (à hauteur de 25% du montant des travaux engagés) a été un véritable élément incitatif. L agglomération grenobloise n aurait-elle pas dû en prendre l exemple? Au total, quatorze plans de patrimoine ont vu le jour et ont été mis en œuvre. Durant les cinq années de l OEAH, 3,5 millions d euros de travaux ont été réalisés (soit un montant moyen de 2400 euros par logement, hors aides financières), et euros d aides publiques ont été octroyées. Classiquement, ces travaux ont porté notamment sur des réfections (façades ), des mises aux normes (ascenseurs ) et des améliorations d équipements communs (parkings ). Contrairement aux plans de patrimoine mis en œuvre sur l agglomération grenobloise, ceux établis dans le cadre de l OEAH ressemblent donc plus, sur le fond, à des programmes de travaux établis dans le cadre d OPAH Copropriété, qu à une réelle vision prospective et patrimoniale (à moins de considérer qu une vision à long terme est une vision à cinq années ) LA PREVENTION DES RISQUES LIES AUX MUTATIONS D après l observatoire des mutations, durant les cinq années d opération il a été constaté (de manière générale sur les copropriétés) une stagnation du rythme des ventes (4% par an). Les prix de vente sur les quartiers des Minguettes et de Max Barel sont très en-dessous du marché. En 2002, il fallait ainsi compter 600 euros/m² pour une copropriété «stable» (prix en augmentation depuis 1999) et 400 euros/m² pour une copropriété «en difficulté» (en baisse depuis 1999). L évolution des prix de vente traduit un échec de rééquilibrage : les copropriétés les plus stables confortent leur stabilité, alors que les copropriétés les moins stables connaissent de plus en plus de difficultés. 105

106 Concernant le conseil aux vendeurs et aux acquéreurs. L ARIM du Rhône a repéré et a pris contact par courrier avec 267 ménages : 116 vendeurs et 151 nouveaux acquéreurs. 28% des personnes ont donné suite au courrier, et l ARIM estime avoir rencontré 20% des vendeurs ou nouveaux acquéreurs. Dans la démarche, il a été très difficile de mobiliser les futurs acquéreurs ; les vendeurs, eux, se sont montrés plus coopératifs. Cela a permis d en savoir plus sur le profil des vendeurs : 1/3 d entre eux a entre 60 et 69 ans, 1/3 a moins de 40 ans, la moitié des vendeurs étaient propriétaires depuis plus de 20 ans, les motifs de ventes sont très variés. Au niveau des acquéreurs : il sont généralement jeunes (30% ont moins de 30 ans), 50% se sont endettés pour plus de 10 ans, ce sont généralement des ménages modestes sans apport personnel. Lors de l achat, 82% des ménages ont reçu une information sur les charges (mais elle est restée très succincte) et 40% n ont eu aucune information par le vendeur sur les travaux à venir LES IMPAYES DE CHARGES DANS LES COPROPRIETES DE L OEAH Entre 1995 et 2002, dix des quinze copropriétés ont connu une baisse ou un maintien du volume d impayés de charges. Parmi elles, six avaient déjà une situation saine, deux étaient dans une situation intermédiaire et deux avaient un taux d endettement très important (évolution de la part des impayés dans le budget total : de 26% à 7% pour une copropriété, de 32% à 13% dans l autre). Cependant, cinq copropriétés ont connu une augmentation de leurs impayés, légère ou forte selon les cas (exemple pour une copropriété : le taux d impayés est passé de 5% à 18%). Ce phénomène n est pas à occulter : il concerne une copropriété sur trois. Deux facteurs peuvent expliquer ces évolutions : le niveau d endettement des ménages à l origine et l importance des travaux réalisés dans le cadre des plans de patrimoine. Cette opération expérimentale est plutôt jugée positive par les acteurs. Des copropriétaires ont été remobilisés, des groupes inter-copropriétés se sont constitués, une forte dynamique de travaux a été enclenchée. Cependant, l OEAH laisse derrière elle des copropriétés dont l avenir est encore incertain. C est par exemple le cas pour les copropriétés ayant vu leur taux d impayés augmenter suite à la réalisation de travaux. De plus, les effets observés de remobilisation des conseils syndicaux, syndics se poursuivront-ils dans la durée? Rien n est moins sûr. Il apparaît donc dangereux d intervenir, même de manière préventive, dans les copropriétés et de délaisser ces dernières passé les dates des missions. Il semble indispensable de poursuivre les campagnes de sensibilisation, par exemple, afin que les dynamiques ne s essoufflent pas. 106

107 Nous avons donc eu ici un échantillon des initiatives préventives prises par les acteurs publics. Dans ce domaine, nous l avons vu, l agglomération grenobloise est particulièrement active : différents outils sont mis en place, chacun ayant ses avantages et ses limites. La Ville de Saint Martin d Hères a fait le choix de se doter d un observatoire pour suivre l évolution du parc privé sur son territoire. Même si le regard sur les copropriétés de la ville est limité (choix des critères de fragilité), il aura sans doute le mérite, à terme, de faciliter l intervention publique afin d éviter les processus de dégradation. Cette même Ville a également lancé son deuxième Programme d Intérêt Général relatif à l amélioration des conditions d habitat en copropriété. A travers cet outil, il y a là une réelle volonté d agir de manière globale : subventions pour travaux, actions de sensibilisation, d aide à la réalisation de travaux. S il est beaucoup trop tôt pour juger ce PIG, le bilan intermédiaire montre que, malgré quelques difficultés, une dynamique semble être lancée. Enfin, la Communauté d Agglomération Grenobloise expérimente le dispositif Plan de Patrimoine sur cinq copropriétés. Il s agit d aider «intellectuellement» les copropriétaires à anticiper l avenir de leur patrimoine commun (prévision des travaux à réaliser sur le long terme, mise en place d un fonds de réserve ). Pour l heure, ce dispositif connaît d importantes limites : une dynamique d ensemble peine à émerger, les copropriétaires ne se saisissent guère de l outil. Pour les prochaines années, une autre méthode d intervention sera à élaborer : pourquoi ne pas réfléchir à un outil hybride entre «Plan de Patrimoine» et «OPAH Copropriété»? Il s agirait ainsi d inscrire l action sur la durée, tout en octroyant des aides financières conséquentes. En effet, les expériences, comme l OEAH de Vénissieux, montrent que les copropriétaires s impliquent davantage lorsqu ils peuvent bénéficier de subventions. Mais ces dispositifs, tous contractuels, sont-ils réellement efficaces pour faire gagner les copropriétés en autonomie sur la durée? Font-il réellement prendre conscience, en profondeur, aux copropriétaires du risque de dégradation? Il serait bien prématuré de l affirmer. Quoiqu il en soit, l évaluation de ces interventions préventives est actuellement conçue d une manière telle, qu elle ne permet pas de répondre à ces questions. En effet, elle s attache, directement à la fin des opérations, aux chiffres, aux données quantitatives : «on fait les comptes» («il y a eu X copropriétaires informés», «il y a eu X plans de patrimoine réalisés», «il y a eu X euros dépensés par la puissance publique» ). Aucune évaluation autant quantitative que qualitative n est prévue sur la durée (c est à dire à 5, 10, 15 ans ou plus). 107

108 Il semble également illusoire de penser que l action préventive pourra un jour se substituer à l action curative. Même s il est toujours question de copropriétés, ces deux types d interventions portent sur des objets différents et, par conséquent, se complètent. Plus globalement encore, prévenir la dégradation d une copropriété par un dispositif ciblant uniquement l action sur cette copropriété n est qu une intervention partielle. En effet, le phénomène de dégradation est global : l enrailler signifie donc, aussi, porter la réflexion à l échelle de l ensemble de la ville et/ou de l agglomération (insertion urbaine ). Enfin, nous l avons vu, dans certains cas les dispositifs préventifs mis en œuvre (tels que les plans de patrimoine) peuvent avoir des effets contraires aux buts escomptés : ils peuvent contribuer à rehausser la fragilité des copropriétés (en mettant par exemple dans une difficulté financière certains ménages). C est sans doute, en plus de la question de l appropriation des outils par les copropriétaires et des effets de ces politiques à long terme, une des grandes limites des dispositifs préventifs mis en place à l heure actuelle. 108

109 CONCLUSION La copropriété dispose d un cadre juridique précis, qui reste cependant insuffisant pour la comprendre. En effet, la copropriété n est pas aussi sûre que les règles théoriques peuvent le laisser transparaître. Cette dernière est composée d habitants (qui entrent en relations de manière plus ou moins forcée) et fait entrer en jeu une multitude d acteurs, aux stratégies propres, qui font d elle un système éminemment imprévisible, faillible. Dans certains cas, les règles juridiques peuvent donc perdre tout pouvoir régulateur. De la copropriété autonome à la copropriété hétérocéphale, en passant par celles qualifiées d hétéronome et d acéphale, les copropriétés n ont pas toutes le même rapport à l avenir. Certaines ont conscience d être des «sociétés à risque» et anticipent leur futur, d autres pas et se dégradent, se dévalorisent. Avant d atteindre l état de dégradation, une copropriété traverse plusieurs phases. Elle commence par connaître des signes de fragilité ; puis, vulnérable, elle entre dans un processus de dégradation. Les difficultés transforment le fonctionnement social des copropriétés. Comme M-P Lefeuvre l affirme, «celles-ci s enferment dans un cercle vicieux où mécanique sociale et difficultés de gestion s entretiennent mutuellement». Il n est pas chose simple de donner une définition de la «copropriété dégradée». Notons à ce titre que cette notion n est que relative (une copropriété considérée comme dégradée à Grenoble pourra être considérée à Paris comme étant seulement fragile). Par empirisme, il est aujourd hui admis que certains signes peuvent révéler un processus de dévalorisation ; processus qui amène les copropriétaires à perdre la maîtrise de leur patrimoine. Les signes de fragilité ne manquent pas : copropriété mal insérée dans la trame urbaine, qualité médiocre du bâti engendrant de lourds problèmes techniques, pauvreté de certains copropriétaires ou locataires (ne pouvant assurer le payement des charges), problèmes de gestion, obstacles auxquels se heurtent les syndics, conflits entre copropriétaires. Qu il s agisse de l environnement urbain et social, de la position de la copropriété sur le marché local de l habitat, de la qualité architecturale, de l occupation et des stratégies 109

110 des copropriétaires, de la gestion financière tout élément inhérent à la copropriété peut révéler une dévalorisation. La dégradation des copropriétés est un processus très complexe : elle ne peut être expliquée par un seul facteur pris isolément. De plus, les critères de fragilité sont à prendre avec précaution. En effet, les simplifications hâtives ne permettent ni une lecture correcte, ni la détection d un processus. Souvent les relations directes de cause à effet sont inexistantes, et dépendent surtout des stratégies des acteurs de la copropriété. Ainsi, il serait erroné de considérer une copropriété fragile au simple vu, par exemple, d une augmentation du nombre de propriétaires bailleurs. En effet, ces derniers peuvent avoir une stratégie patrimoniale : ils peuvent entretenir leur bien, ce qui contribue à la bonne santé de la copropriété. A l inverse, en simplifiant par excès l analyse d un phénomène complexe, nombre de copropriétés effectivement sur la voie de la dégradation peuvent être occultées. Pour reprendre la même illustration, la prédominance de propriétaires occupants n est pas forcément signe de bonne santé. Ces derniers peuvent avoir des ressources financières trop modestes pour assurer un bon entretien de leur patrimoine : dans ce cas la copropriété se dégrade. La question de la dégradation des copropriétés ne peut donc trouver de définition fiable, à moins qu elle ne reste vague peut-être trop vague pour permettre une intervention publique. En tous cas, la dégradation des copropriétés privées (et par conséquent sa prévention) soulève des enjeux qui sont ceux de la ville dans sa globalité. C est en cela qu il s agit, malgré les apparences, d une question publique, devant être portée par l acteur public. Cependant, pour que les interventions soient efficaces et appropriées, ce dernier ne doit pas intervenir seul : la mobilisation de l ensemble des acteurs de la copropriété est indispensable. Ces dernières décennies, les dispositifs permettant d intervenir sur les copropriétés de manière curative ou préventive se sont multipliés. Longtemps la puissance publique s est attachée à traiter les dysfonctionnements. Aujourd hui, de plus en plus, elle souhaite agir en amont des problèmes. Pour cela, elle développe des outils préventifs afin de permettre aux copropriétés d anticiper l avenir, de les aider à être autonomes, de leur donner les armes afin que, seules, elles puissent déjouer les failles d un système. 110

111 La loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2000 est sans doute l exemple le plus récent reflétant cette volonté de développer la prévention par le Droit. En parallèle, de nombreuses pistes de réflexions existent. Elles ont pour but de renforcer l information, l éducation, de responsabiliser les copropriétaires, d optimiser la réalisation de travaux mais également de rendre pérenne l action publique. En France, de plus en plus de collectivités mettent en place des dispositifs préventifs. La Commune de Saint Martin d Hères et la Communauté d Agglomération Grenobloise en sont des exemples. Ces deux collectivités ont été pionnières en matière d intervention sur les copropriétés dites récentes (ces dernières composant la grande majorité du parc privé grenoblois). Ainsi, depuis 2007, Saint Martin d Hères met en place un Observatoire afin de détecter les copropriétés les plus à même de faire l objet d une intervention publique. Cet observatoire comporte bien sûr des limites liées à la «simplicité» de l observation, mais il a le mérite de porter un regard sur le parc et d en assurer un certain suivi. Cette collectivité met également en place un second Programme d Intérêt Général relatif à l amélioration des conditions d habitat en copropriété. Cet outil se veut «global» : aide aux copropriétés autant «intellectuelle» (sensibilisation, assistance technique ) que «financière» (subventions pour travaux), sur l ensemble du territoire communal ; toutefois, il ne s attache pas aux questions d insertion urbaine. Si ce dispositif, notamment à ses débuts, a connu des difficultés, il semble actuellement se dégager une bonne dynamique. Elle se traduit à travers la mobilisation des acteurs ou l intérêt que ceux-ci portent à la démarche. La Communauté d Agglomération Grenobloise, quant à elle, expérimente le dispositif Plan de Patrimoine. A l heure actuelle, les copropriétaires semblent majoritairement peu intéressés, ils sont très difficilement mobilisables : une dynamique d ensemble n émerge pas. Il apparaît clairement que le choix des copropriétés et les modalités de mise en œuvre du Plan de Patrimoine ne correspondent pas aux besoins effectifs. Comme le montre l OEAH, l octroi de subventions pour travaux incite les copropriétaires à se lancer dans la démarche. Un outil hybride entre OPAH Copropriété et Plan de Patrimoine, appliqué à des copropriétés demandeuses, aurait sans doute provoqué une plus forte mobilisation des copropriétaires, tout en conservant la notion essentielle de long terme. Quoi qu il en soit, il est bien trop tôt pour juger de l efficacité de ces dispositifs. Cependant, nous avons pu constater que leur mise en place est, selon les cas, difficile : les acteurs ont des stratégies propres et sont difficilement mobilisables. Aussi, il est légitime de se demander si les outils proposés sont pertinents. La notion d outil pertinent renvoie incontestablement à cette question : «quel consensus minimum 111

112 peut-il exister entre les acteurs»? Mais comment cette question peut-elle trouver réponse lorsqu une action porte sur un objet mal défini et quand, de surcroît, les objectifs poursuivis restent flous et divergent selon les acteurs? La Communauté d Agglomération Grenobloise mise sur l outil «Plan de Patrimoine» pour inciter les copropriétaires à projeter sur le long terme leurs besoins de travaux, les responsabiliser pour qu ils puissent anticiper eux-mêmes leur avenir. Aussi est-il légitime de poser la question suivante : «comment demander à des copropriétaires aux ressources pécuniaires dérisoires (qui pensent d abord à boucler leurs fins de mois) de se projeter à 15 ans, alors que la puissance publique elle-même est incapable de se projeter à plus d un an (elle vote son budget chaque année)?». Avec le dispositif Plan de Patrimoine, c est un peu comme si la Communauté d Agglomération, dans le but de restreindre ses enveloppes budgétaires, semblait à terme ne plus vouloir intervenir de manière curative. Mais les outils d anticipation pourront-ils réellement, à terme, se substituer aux lourdes opérations de réhabilitation? Il serait abusif de le penser. En effet, les objets sur lesquels portent les actions sont différents : l action curative concerne la copropriété dégradée, l action préventive porte sur la copropriété fragile. Ces deux types d intervention sont donc bien différents : l action préventive ne peut venir qu en complément de l action curative. Anticiper la dégradation d une copropriété déjà dégradée n aurait pas de sens. Mais à quoi bon réhabiliter une copropriété sans responsabiliser et donner les moyens aux copropriétaires de pérenniser la réhabilitation? De plus, la prévention n est pas la solution universelle parce qu elle est elle-même confrontée à de nombreux obstacles qui peuvent inhiber ses effets. En effet, l accident perçu comme une «fatalité», l obstacle financier qui empêche certains individus à approvisionner un fonds de réserve, l indifférence totale face à l apprentissage du fonctionnement de la copropriété sont des facteurs de blocage à l action préventive. Un problème se pose alors : quel choix d action pour quelle copropriété? Les Observatoires (et en particulier celui de Saint Martin d Hères), créés dans le souci de mieux guider l action publique, ne donnent pas véritablement de précisions à ce sujet. Ils affectent simplement des notes, des couleurs pour évaluer une fragilité (sans même prendre en compte sa complexité) mais rien n est vraiment clarifié pour effectuer un choix d intervention. Ce choix ne peut donc dépendre que de la subjectivité des acteurs publics. 112

113 De plus, en agissant de manière préventive dans les copropriétés rencontrant leurs premiers signes de fragilité, n est-ce pas déjà intervenir trop tardivement? Pourquoi ne pas pratiquer la prévention sur l ensemble des copropriétés? La copropriété est une institution aux rouages extrêmement complexes. Les réponses apportées le sont tout autant. Finalement, le fonctionnement même de la copropriété en fait d elle un système éminemment fragile, qui peut basculer à tout moment. Le système de décisions et le système de voisinage s influencent et peuvent amener à des situations de blocage dans les prises de décisions. La conception dualiste de la copropriété (un droit de propriété exclusif sur l'appartement et un droit de copropriété qui s'étend aux autres parties de l'immeuble) pousse les copropriétaires à se désintéresser des parties communes et se focaliser uniquement sur le logement. Les interdépendances forcées sont souvent sources de conflits. En d autres termes, le système juridique actuel n assure en rien le bon fonctionnement d une copropriété. D ailleurs, la copropriété dite «normale» (celle qui applique les règles juridiques à la lettre sans concevoir la possibilité d un risque de dysfonctionnement) est sans doute, malgré les apparences, la plus fragile de toutes. Peut-être alors que le meilleur moyen de parer à la dégradation serait de remettre en cause le fonctionnement général actuel de la copropriété. Il s agirait d établir un système dans lequel les individus ne soient pas forcés de partager mais soient, au contraire, les moteurs du partage. Pourquoi ne pas s inspirer d expériences extérieures? Par exemple, il existe en Espagne des règles impératives prévues par la loi, mais également une liberté contractuelle qui permet aux copropriétés de s organiser librement. Ceci étant, même s il y a carence en données statistiques, tout le monde s accorde à dire que la grande majorité des copropriétés françaises est aujourd hui en bonne santé. Fautil alors remettre en cause l ensemble du système juridique pour une minorité de copropriétés? Le débat restera ici ouvert. Quoiqu il en soit, la persuasion, l éducation ne peuvent être en tant que tels des vecteurs de changement. En effet, il restent sans effet d une part si les acteurs n ont pas 113

114 de «bonnes raisons» de modifier leurs comportements, et d autre part s ils ne sont pas en capacité de le faire. Par exemple, pour diverses raisons, des individus en grande précarité ont accédé à la propriété sans en avoir les moyens. Qu ils aient ou non saisi l ensemble des rouages du fonctionnement de la copropriété, ces individus seront dans l incapacité financière de régler leurs charges. Ainsi les problèmes d impayés subsisteront quelles qu en soient les actions (d information et autres) déployées par la puissance publique. La prévention ne doit donc pas se réduire à «apprendre les bonnes manières» aux copropriétaires. Les copropriétés récentes souffrent d une mauvaise insertion urbaine. La notion de prévention doit par conséquent s élargir et questionner l organisation même de la ville. Il s agit alors de penser l environnement de la copropriété, de la désenclaver, de l insérer à la ville de faire, tout simplement, qu elle ne soit plus exclue, livrée à ellemême. Les outils préventifs que nous avons décrits dans ce mémoire ne permettent pas le désenclavement des copropriétés. Souvent, la puissance publique a tendance à attendre qu un quartier connaisse de lourds dysfonctionnements pour s attacher à la question du maillage urbain ou de l apport en équipements de proximité. C est l exemple du «Plan Banlieue», élaboré en 2008 par l Etat français, qui alloue un budget pour désenclaver certaines cités : les cités les plus dégradées. De plus, ce type d intervention montre que la puissance publique n est, de nos jours, pas encore pleinement convaincu de sa légitimité à agir dans le parc privé. En effet, ce Plan Banlieue concerne uniquement les grands ensembles locatifs publics des années A l heure actuelle, nous dirons donc que l environnement est sans doute le grand oublié dans l action préventive des copropriétés. Quoiqu il en soit, si la prévention de la dégradation des copropriété est bien une question publique (en ce sens qu elle appelle des enjeux urbains, sociaux, économiques ), le système actuel ne pousse pas l acteur politique à mettre en place des actions de prévention. Prisonnier des échéances électorales, cet acteur attend des résultats au terme de son mandat. Or, l échelle temporelle d un mandat politique et celle nécessaire à la révélation des effets d une action préventive ne se confondent pas. Autrement dit, un acteur politique non volontariste n a pas intérêt à mener une telle action parce qu il ne récoltera pas lui-même les fruits de ses efforts. L évaluation d un dispositif préventif est une ambition complexe. Elle suppose de se projeter dans la durée. Elle suppose aussi de fixer clairement les objectifs initiaux, qui 114

115 dépassent les critères uniquement quantitatifs. Une évaluation pertinente consisterait à questionner le substrat des buts poursuivis. Par exemple, l objectif du Plan de Patrimoine est-il d atteindre le nombre maximal de plans de financement réalisés? Est-il de constater qu à l issue de 10 ou 15 ans une copropriété a réalisé l ensemble des travaux préconisés? L objectif doit-il se contenter des aspects liés aux travaux ou doit-il s élargir aux aspects sociaux? L objectif est-il de diminuer l enveloppe budgétaire allouée par les financeurs en faveur de l action en copropriétés? L objectif est-il de rendre les copropriétés autonomes? Et si oui, quelle définition donner à autonomie? Une copropriété peut-elle être considérée comme autonome du simple fait qu elle ne sollicite plus l aide publique ou qu elle ne fait plus l objet d une intervention publique? Bien en amont de l évaluation de l efficacité, avant de mettre en marche des dispositifs préventifs, encore serait-il bon de définir clairement l objet de l intervention : que voulons-nous prévenir? Quel degré de dégradation la puissance publique veut-elle prévenir? En fonction de quels aspects cette dernière doit-elle décider d intervenir? Lorsque le social se dégrade? Lorsque le bâti se dégrade? Autant de questions qui trouvent aujourd hui, quand elles existent, des réponses bien floues. Enfin, prévenir la dégradation des copropriétés consiste peut-être déjà à questionner l idée de la propriété pour tous, en particulier pour les ménages les plus modestes, et ce qu elle implique. Mais cela consiste aussi, et peut-être même surtout, à poser un regard global sur la copropriété et plus largement sur la société. 115

116 ANNEXES Annexes générales Annexe 1 - Typologie des copropriétés selon Marie-Pierre LEFEUVRE Annexe 2 Déroulement du dispositif OPAH Copropriété (agglomération grenobloise) Annexe 3 - La graduation des stratégies d interventions en copropriétés Annexe 4 Règles de majorités en Assemblée Générale Annexes relatives à l observatoire des copropriétés de Saint Martin d Hères Annexe 5 - Observatoire des copropriétés de SMH (fiches) Annexe 6 - Observatoire des copropriétés de SMH (fiches) Annexes relatives au deuxième PIG-Copropriétés de Saint Martin d Hères Annexe 7 - La réglementation des subventions en zone Annexe 8 - Charte d engagements du Plan d Entretien du Patrimoine, dans le cadre du 2 e PIG-Copropriété de SMH Annexes relatives au dispositif Plan de Patrimoine de l agglomération grenobloise Annexe 9 - Fiches de présentation des copropriétés retenues dans le cadre du dispositif Plan de Patrimoine Annexe 10 - Plaquette de présentation du dispositif Plan de Patrimoine distribuée aux copropriétaires

117 ANNEXES GENERALES 117

118 ANNEXE 1 - TYPOLOGIE DES COPROPRIETES SELON MARIE-PIERRE LEFEUVRE Source : LEFEVRE M-P, La copropriété en difficulté : faillite d une structure de confiance, L Aube éditions, p

119 ANNEXE 2 DEROULEMENT DU DISPOSITIF OPAH COPROPRIETE (AGGLOMERATION GRENOBLOISE) Source : L Agence d Urbanisme de l Agglomération Grenobloise, Grenoble Alpes Métropole, Cahier de l observatoire de l habitat sur l agglomération grenobloise , p23 119

120 ANNEXE 3 - LA GRADUATION DES STRATEGIES D INTERVENTIONS EN COPROPRIETES Source : Actions précoces Prévention Assistance à maîtrise d ouvrage privée Traitement gradué des difficultés identifiées Intervention curative Intervention curative lourde Situation irréversible Substitution Objectifs et caractéristiques Prévention en appui au syndicat des copropriétaires privilégiant des actions pédagogiques Contractualisation et Co-requalification (comaîtrise incitation sur un projet d'ouvrage d'amélioration défini en privée/publique) avec commun : réhabilitation entrée dans la copropriété : du bâti, amélioration transformation de la voire redressement du propriété voire, mise en fonctionnement et de la place d un syndic spécialisé gestion de la sur le redressement des copropriété, copropriétés en difficulté ou d un administrateur provisoire. Substitution au syndicat des copropriétaires : mise en œuvre par la maîtrise d ouvrage publique d un projet global de restructuration urbaine et immobilière Axes d intervention possibles -Mise en place de dispositif d observation (création possible d observatoire) -Information et formation des copropriétaires à la gestion patrimoniale, Assistance à la réalisation d u programme de travaux, mobilisation des financements, -Actions sociales auprès des occupants, solvabilisation, - -Portage immobilier partiel, temporaire ou définitif -Redressement et/ou solvabilisation du syndicat des copropriétaires, -Réhabilitation lourde du bâti voire restructuration, -Redéfinition des domanialités (cession dans le domaine public par ex), -Solvabilisation des occupants, accompagnement social, relogements éventuels, - - Acquisition/réhabilitation totale et transfert dans le parc social public, - Démolition, -Réalisation d aménagements urbains, -Relogements et accompagnement social, -. Procédures possibles Politique de la Ville OPAH PIG OPAH copropriété Cumul possible avec des outils de prescription de travaux (insalubrité, PRI), de remise en état ou de remplacement des équipements communs, Plan de sauvegarde ou OPAH copropriété Cumul possible avec des outils de prescription de travaux (insalubrité, PRI) de remise en état ou de remplacement des équipements communs voire la procédure d état de carence. Plan de sauvegarde Cumul possible avec RHI/PRI Etat de carence Expropriation pour cause d utilité publique 120

121 ANNEXE 4 REGLES DE MAJORITES EN ASSEMBLEE GENERALE Source : Majorité Nature des décisions MAJORITE SIMPLE de l article 24 : absentions non prises en compte, majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Toutes les décisions autres que celles prévues à l unanimité ou aux majorités des articles 25 et 26, et celles qui se rapportent : - aux travaux d accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite n affectant pas la structure de l immeuble ou ses éléments essentiels (art.24 alinéa 2), - aux travaux d accessibilité affectant les parties communes ou l aspect extérieur de l immeuble réalisés par certains copropriétaires à leurs frais (art.24 alinéa 3). MAJORITE ABSOLUE de l article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires (même absents) si l assemblée générale n a pu dégager une décision à la majorité de l article 25, deux situations sont à envisager : - soit le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, cette assemblée peut se prononcer à l occasion d un nouveau vote à la majorité de l article 24, - soit le projet n a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de trois mois peut décider à la majorité de l article 24 (article 25-1). - Article 25 a, la délégation donnée au conseil syndical, au syndic, à un copropriétaire, du pouvoir de prendre une décision du ressort de l assemblée statuant dans les conditions prévue par la loi. - Article 25 b, l autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties commune ou l aspect extérieur de l immeuble. - Article 25 c, la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. - Article 25 d, les conditions auxquelles sont réalisés les actes de dispositions sur les parties communes ou sur les droits accessoires aux parties communes résultant d obligations légales ou réglementaires. - Article 25 e, les modalités de réalisation et d exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires. - Article 25 f, la modification de la répartition des charges relatives aux éléments d équipement communs ou services, rendue nécessaire par le changement de l usage d une ou plusieurs parties privatives. - Article 25 g, les travaux d économie d énergie portant sur l isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l air, le système de chauffage et la production d eau chaude, amortissable sur moins de dix ans, déterminés par décret. - Article 25 h, la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisation des ouvrages, permettant d assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d équipement. - Article 25-i, suppression des vide-ordures pour des impératifs d hygiène. - Article 25-j, l installation ou l adaptation d une ou plusieurs antennes collectives ou d un réseau interne à l immeuble. - Article 25-k, l autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes. - Article 25-l, l installation ou de la modification d un réseau public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement de véhicule. - Article 25-m, l installation de compteurs d eau froide divisionnaires. - Article 25-n, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. 121

122 MAJORITE de l article 26 : Majorité en nombre des membres du syndicat + majorité des deux tiers des voix du syndicat - Article 26 a, acquisitions immobilières sauf les cas prévus à l article 25 d. - Article 26 b, l établissement ou la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l usage et l administration des parties communes. Si approbation des travaux prévus à l article 26 c par la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés lors d une première assemblée, une nouvelle assemblée statue à la majorité des 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. - Article 26 c, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration sauf ceux visés aux e, g, h, i, j, m de l article Article 26 d, la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette invidualisation prévus par l'article 93 de la loi SRU - Article 26 e, Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante. - Article 26-3, aliénation de parties communes et travaux à effectuer sur celles-ci dans le cadre des missions de l EPARECA. - Article 21, la décision de ne pas instituer de conseil syndical Unanimité de tous les copropriétaires - la modification de la répartition des charges (art 11) sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux, achats ou ventes décidés par l assemblée, et sauf les cas prévus à l article 25 - Article 26 5 éme alinéa, les décisions ayant pour effet d imposer à un copropriétaire la modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. - Article 26 6 éme alinéa, l aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l immeuble, - Article 26-2, la fermeture permanente de la porte d un immeuble à divers usages, à défaut de dispositif d ouverture à distance, - Article 35 alinéa 1, la surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments à usage privatif par les soins du syndicat. 122

123 ANNEXES RELATIVES A L OBSERVATOIRE DES COPROPRIETES DE SAINT MARTIN D HERES 123

124 ANNEXE 5 - OBSERVATOIRE DES COPROPRIETES DE SMH (FICHES) Source : PACT de l Isère Fiche d'identification COPROPRIETE LE BEL AIR Localisation 40 Adresse avenue Ambroise Croizat Quartier Croix rouge Territoire politique ville Nord Instances Statut syndic Professionnel Nom syndic REGIE IMMOBILIA Adresse syndic 5 Bd Edouard Rey GRENOBLE Téléphone syndic Existence d'un conseil syndical Oui Description de la copropriété Date 1970 Niveau(x) 8 constr Bâtiment(s) 1 Logements 70 Montée(s) 2 Locaux prof./commerces 0 Statut d'occupation Logements occupés par les 45% propriétaires Logements voués à la location 55% Logements sociaux 0% Types de logements Nombre T1 0 Nombre T4 40 Nombre T2 0 Nb T5 et + 0 Nombre T3 30 Equipements Ascenseur Oui Chauffage collectif Oui Nb Garages 30 Nb places de parking 50 Espaces verts aménagés Non 124

125 ANNEXE 6 - OBSERVATOIRE DES COPROPRIETES DE SMH (FICHES) Source : PACT de l Isère Fiche des indicateurs de fragilité COPROPRIETE LE BEL AIR Critères de notation Gestion de la copropriété Note / 4 Evolution des dépenses (charges) entre N-1 et N ( ) 2,5% 0,5 Part des impayés par an sur le budget total (%) 14% 1 Existence d'un fonds de reserve Non 0 Fonctionnement de la copropriété Note / 4 Taux de participation des copropriétaires en AG (%) 46% 0,5 Qualification du fonctionnement de la copropriété Simple 1 Difficultés de prises de décisions Oui 0 Implication du conseil syndical Faible 0 Travaux Note / 6 Besoin de travaux lourds Oui 2 Nature des besoins de travaux Bâti 3 Entretien régulier Non 0 Occupation et vie sociale Note / 4 Part des propriétaires occupants dans la copro (%) 47 0 Forte proportion de pers. agées de + de 65 ans Oui 0 Conflits de voisinage ou dégradations Oui 0 Marché local de l'habitat Note / 2 Différence des prix de vente au m² copro/ville (%) -3% 1 Inf +1% : 1, entre +1% et +3% : 0,5, sup +3% : 0 Inf 10% : 2, entre 10 et 20% : 1, sup 20% : 0 Oui : 1, Non : 0 Sup 70% : 1, entre 45 et 70% : 0,5, inf 45% : 0 Simple : 1, Atypique : 0 Non : 1, Oui : 0 Forte : 1, Moyenne : 0,5, Faible : 0 Non : 2, Oui : 0 1 besoin : 3, cumul 2 besoins : 2, cumul 3 besoins : 1 Oui : 1, Non : 0 Sup 50% : 1,5, Inf 50% : 0 Non : 1, Oui : 0 Non : 1,5, Oui : 0 Sup +10% : 2, entre -10% et +10% : 1, inf -10% : 0 Note finale fragilité (sur 20) 7,5 Notation Cumul de difficultés 0/20 et 7,5/20 Mauvais Quelques difficultés 8/20 et 12,5/20 Moyen Sans difficulté à court terme 13/20 et 20/20 Bon 125

126 ANNEXES RELATIVES AU DEUXIEME PIG-COPROPRIETES DE SAINT MARTIN D HERES 126

127 ANNEXE 7 - LA REGLEMENTATION DES SUBVENTIONS EN ZONE 2 Source : PACT de l Isère PROPRIETAIRE S OCCUPANTS Subventions ANAH : 20% ANAH : 35% Conditions de ressources Oui (plafonds de base) Oui (plafonds Très Sociaux) Plafonds de loyers (m² de surface utile fiscale) Plafonds de travaux (honoraires AMO compris) ANAH : par logement Seuil de travaux ANAH : 1500 hors travaux parties communes Loyers libres ANAH : 15% Non ANAH : 650 /m² de SUF ANAH : 1500 hors travaux parties communes Loyers intermédiaires (zone B), avec travaux ANAH : 40% Métro : 5% Oui (voir notice ANAH et Métro) T1 : 10,68 T2 : 10,68 T3 : 7,71 T4 : 6,89 T5 et plus : 7,06 ANAH et Métro : 812 /m² de SUF PROPRIETAIRES BAILLEURS Loyers maîtrisés Loyers conventionnés Social Très social ANAH : 60% Métro : 10% Région : 5% du montant TTC des travaux plafonnés à à 3100 * si mandat de gestion FAPIL ou CLAJJ Hors organisme agréé ANAH : 70% Métro : 10% CG : 10% du coût total de l'opération Région : 5% du montant TTC des travaux plafonné à à 3100 * si mandat de gestion FAPIL ou CLAJJ Avec un organisme agréé ANAH : 70% Métro : 10% Oui (voir notice ANAH et Métro) Oui (voir notice ANAH et Métro) T1 : 7,29 T2 : 6,69 T3 : 5,79 T4 : 5,16 T5 : 5,29 Dérogation 7,29 /m², pour les logements de surface < 90% T1 : 6,22 T2 : 6,22 T3 : 5,79 T4 : 5,16 T5 : 5,22 Dérogation 6,22 /m², pour les logements de surface < 90% CG : 20% du coût total de l'opération Région : 5% du montant TTC des travaux plafonné à à 3100 * si mandat de gestion FAPIL ou CLAJJ * 2300 : pour logements de type T1 et T2, 3100 pour les logements de type T3 et plus. 127

128 ANNEXE 8 - CHARTE D ENGAGEMENTS DU PLAN D ENTRETIEN DU PATRIMOINE, DANS LE CADRE DU 2 E PIG-COPROPRIETE DE SMH Source : PACT de l Isère Charte d engagements Plan d Entretien du Patrimoine Le Plan d Entretien du Patrimoine vous permet de mieux connaître l état de votre patrimoine et de l entretenir durablement sans investissements lourds, grâce à une priorisation des travaux et la mise en place d une épargne travaux. La ville de Saint Martin d Hères met à votre disposition une équipe d experts (PACT de l Isère) qui vous assistera dans l élaboration et la mise en œuvre de ce plan. Cette démarche, proposée à un nombre restreint de copropriétés, nécessite une implication active du conseil syndical pour assurer sa réussite ; c est pourquoi nous vous demandons de valider formellement vos engagements. Le conseil syndical et le syndic s engagent à : - Participer aux réunions de groupes de travail pour l élaboration du Plan - Accompagner l équipe d experts lors de la visite de la copropriété - Présenter au syndicat des copropriétaires le Plan d Entretien du Patrimoine - Proposer en assemblée générale le vote des diagnostics spécialisés nécessaires - Présenter les résultats des diagnostics spécialisés au syndicat des copropriétaires - Proposer en assemblée générale le vote d un fonds de réserve pour la réalisation des travaux nécessaires dans la durée - Faire réaliser les travaux préconisés en respectant l échéancier décrit dans le Plan - Fournir à l équipe d experts tous les éléments justifiant de l avancement de mise en œuvre du Plan (procès verbaux d assemblées générales, devis des diagnostics spécialisés et des travaux à faire voter, factures des travaux réalisés ainsi que toutes les informations nécessaires à l équipe d experts. Le conseil syndical Le syndic Date : Signature : Date : Signature : 128

129 ANNEXES RELATIVES AU DISPOSITIF PLAN DE PATRIMOINE DE L AGGLOMERATION GRENOBLOISE 129

130 ANNEXE 9 - FICHES DE PRESENTATION DES COPROPRIETES RETENUES DANS LE CADRE DU DISPOSITIF PLAN DE PATRIMOINE Source : PACT de l Isère Ci après 130

131 131

132 132

133 133

134 ANNEXE 10 - PLAQUETTE DE PRESENTATION DU DISPOSITIF PLAN DE PATRIMOINE DISTRIBUEE AUX COPROPRIETAIRES Source : PACT de l Isère 134