AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 OCTOBRE Avec l assistance de Maître ANGUI ATSE, Greffier ;

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1 KF/KB/KV REPUBLIQUE DE CÔTE D IVOIRE TRIBUNAL DE COMMERCE D ABIDJAN RG N 2495/2015 JUGEMENT CONTRADICTOIRE AVANT DIRE DROIT Du 08/10/ Affaire : Madame BROUKCHTOUS VALENTINA Contre Monsieur ABDUL REDA SALIM (Cabinet VANIE & Associés) DECISION : Contradictoire Avant dire droit ; Ordonne une expertise à l effet d évaluer le montant de l indemnité d éviction sollicitée par Madame BROUKCHTOUS Valentina ; Désigne pour y procéder Monsieur KADJANE Théodore, expert immobilier, sous la supervision de Monsieur DJEDJET-GOLLY Séraphin, Vice-président du Tribunal de Commerce d Abidjan ; Lui impartit un délai de 21 jours pour la réalisation de sa mission à compter de la signification de celleci ; Dit que Monsieur ABDUL Reda Salim est tenu de faire l avance des frais d expertise ; Renvoie la cause et les parties à l audience du 29 octobre 2015 pour le dépôt du rapport d expertise ; Réserve les dépens. AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 OCTOBRE 2015 Le Tribunal de Commerce d Abidjan, en son audience publique ordinaire du jeudi huit octobre de l an deux mil quinze tenue au siège dudit Tribunal, à laquelle siégeaient : Docteur KOMOIN FRANCOIS, Président du Tribunal ; Messieurs KACOU BREDOUMOU FLORENT, FOLOU IGNACE, N GUESSAN GILBERT, DICOH BALAMINE, SILUE DAODA et Madame ESSO MILLIE BLANCHE épouse ABANET, Assesseurs ; Avec l assistance de Maître ANGUI ATSE, Greffier ; Avons rendu le jugement dont la teneur suit dans la cause entre : Madame BROUKCHTOUS VALENTINA, née le 07 août 1959 à Kiev (Ukraine) de nationalité ivoirienne, commerçante ; 01 BP 1887 Abidjan 01, propriétaire du fonds de commerce situé en zone 4c Av. Paul Langevin dénommé «VODKA BAR LE RESTORUSS» représentée par sa fille Mademoiselle SAFIANNIKOF BASSINA IZABELLA ; Demanderesse, comparaissant et concluant en personne ; Et d une part ; Monsieur ABDUL REDA SALIM, né le 07 mai 1957 à Kana (Liban), de nationalité libanaise mais se disant de nationalité ivoirienne, demeurant à Abidjan, directeur de société, domicilié Cocody Danga 87 rue des lauriers rosés, 05 BP 695 Abidjan 05 ; Défendeur, représenté par son conseil Cabinet VANIE & Associés Avocats près la Cour d Appel d Abidjan, demeurant à Cocody Riviera II Résidence Paul, 1 er étage porte 85 face au collège André Malraux 08 BP 2939 Abidjan 08 ; Enrôlée pour l audience du 09 juillet 2015, l affaire a été appelée et renvoyée au 16 juillet 2015 pour poursuite de la tentative de conciliation. A cette date, l affaire a fait l objet de plusieurs renvois dont le dernier en date du 08 octobre 2015 pour les écritures du demandeur. 1

2 Advenue cette audience, le Tribunal a rendu sur le siège une décision avant dire droit comme suit : Vu les pièces du dossier ; LE TRIBUNAL Vu l échec de la tentative de conciliation ; Ouï les parties en leurs moyens et prétentions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par exploit d huissier en date du 18 juin 2015, Madame BROUKCHTOUS Valentina a assigné Monsieur ABDUL Reda Salim à comparaître, le 09 juillet 2015 devant le Tribunal de ce siège à l effet de s entendre condamner au paiement de la somme de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA à titre d indemnité d éviction ; A l appui de son action, Madame BROUKCHTOUS Valentina expose qu elle est locataire d'un espace commercial affecté à l'exploitation d'un restaurant bar dénommé RESTORUSS suivant un contrat de bail commercial en date du 15 mai 2009 d une durée de 3 ans renouvelable conclu avec Madame ZABHE Gaulle Françoise agissant pour le compte de feu Monsieur BAKAYOKO Saguidi ; Que suite à un conflit opposant les différents héritiers de feu BAKAYOKO Saguida, elle a reçu une lettre en date du 12 mai 2011 de la part d un desdits héritiers l informant que l'immeuble litigieux a été vendu à Monsieur ABDUL Reda Salim. Qu en sa qualité de nouveau propriétaire des lieux, Monsieur ABDUL Reda Salim lui a servi un exploit de congé en date du 25 juillet 2014 en application des dispositions de l'article 126 de I' Acte Uniforme portant sur le droit commercial général ; Que le défendeur n'a pas attendu le renouvellement du bail professionnel et doit en conséquence lui payer une indemnité d'éviction ; Que d un commun accord, les parties avaient désigné le cabinet 2

3 d'expertise Jean Luc RUELLE pour déterminer le montant de l indemnité d éviction ; les frais de ladite expertise étant à la charge de Monsieur ABDUL Reda Salim ; Qu elle avait remis tous ses documents comptables à l expert avant que Monsieur ABDUL Reda Salim ne change subitement de position en l assignant devant le juge des référés aux fins de nomination d un expert et d expulsion; Que pour justifier le congé de six mois qu il lui a fait notifier, Monsieur ABDUL Reda Salim invoque le fait que l'immeuble occupé par divers locataires doit être démoli afin de les modifier ; Que le bailleur entend ainsi démolir l immeuble pour le modifier en violation des dispositions de l'article 127 alinéa 2 de l Acte Uniforme portant sur le droit commercial général qui ne fait pas référence à la modification de l immeuble loué mais plutôt à sa reconstruction ; Qu en outre, le bail liant les parties est un bail à durée déterminée conclu le 15 mai 2009, renouvelé en 2015 et devant prendre fin le 15 mai 2018 ; Que dès lors, l article 125 de l Acte Uniforme précité prévoyant un préavis de six mois pour les baux à durée indéterminée ne peut s appliquer en l espèce ; Que si par extraordinaire le Tribunal venait à valider le congé donné par Monsieur ABDUL Reda Salim, elle sollicite, sur le fondement des dispositions de l'article 126 de I Acte Uniforme portant sur le droit commercial général, une indemnité d'éviction d un montant de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA évaluée comme suit : - investissements déjà réalisés sous réserves : FCFA (valeur non amortie) ; -montant des loyers perdus pendant les travaux (5 mois) : FCFA ; -délocalisation du personnel et indemnité : FCFA ; -remboursement de Ia garantie locative : FCFA ; -frais de publicité et autres charges : FCFA ; -situation géographique et transfert des biens : FCFA ; -chiffre d'affaire : FCFA ; Que la somme de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA est largement 3

4 justifiée notamment par les investissements réalisés avec l'accord du bailleur, le chiffre d'affaire réalisé, la situation géographique du local et surtout l'ancienneté du bail commercial avec les efforts de maintien de la clientèle en ce lieu pendant la période de crise ; Qu aux termes de l article 127 de l Acte Uniforme portant sur le droit commercial général, si le bailleur entend démolir l immeuble comprenant les lieux loués, celui-ci doit justifier de la nature et de la description des travaux projetés, en produisant notamment les autorisations du Ministère de la Construction et urbanisme et le plan des travaux ; Que dans ce cas, le preneur a droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement des travaux de démolition et bénéficie d'un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l'immeuble reconstruit ; Qu en l espèce, Monsieur ABDUL Reda Salim viole les dispositions de l'article 127 car il ne lui a pas indiqué la vraie nature et la description des travaux projetés, la date du commencement des travaux de démolition et la fin desdits travaux, le droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l'immeuble reconstruit, le prix du nouveau loyer et la surface promise et l'autorisation du permis de construire qui fait foi de la construction et des dimensions du local qui pourrait être proposé au preneur sortant ; Que le restaurant RESTORUSS, exploité dans les lieux loués, est sa seule ressource financière ; Que de plus, les spéculations immobilières ayant cours dans le quartier de Marcory Zone 4 font que les commerçants qui louent des locaux dans cet espace géographique doivent bénéficier d'une indemnité d'éviction conséquente ; Qu elle demande que la décision à intervenir soit assortie de l exécution provisoire ; En réplique, Monsieur ABDUL Reda Salim indique que par acte notarié du 23 février 2011, Monsieur BAKAYOKO Harouna lui a cédé à Monsieur un immeuble bâti, situé à Abidjan-Marcory Zone 4 C, Rue Paul Langevin, immatriculé sous le Titre Foncier n 8383 de la Circonscription Foncière de Bingerville ; Qu il a obtenu la mutation du bien immobilier à son profit comme en fait foi le certificat de mutation de propriété foncière délivré le 10 mars 2015 par Monsieur le Conservateur de la Propriété Foncière 4

5 et de l'hypothèque ; Que le local précité est actuellement occupé par Madame BROUKCHTOCS Valentina en vertu d'un bail à usage professionnel conclu avec l'ancien propriétaire. Qu entendant reprendre possession des lieux afin de procéder à d'importants travaux de réhabilitation, il a signifié à Madame BROUKCHTOUS Valentina, par exploit du 25 juillet 2014, le non renouvellement du bail de celle-ci à son expiration fixée au 15 mai 2015 ; Que par la suite, il a réitéré à Madame BROUKCHTOUS Valentina son refus au renouvellement du bail sollicité ; Que par ailleurs, conformément aux dispositions légales en vigueur, les plans architecturaux des travaux de réhabilitation réalisés par le Cabinet AKA SEHR ont été signifiés à Madame BROUKCHTOUS Valentina en même temps que le refus au renouvellement du bail ; Que le bail étant venu à expiration depuis le 15 mai 2015, la demanderesse conteste le congé signifié et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA à titre d'indemnité d'éviction ; Que cette prétention n'est pas pertinente juridiquement ; Qu en effet, Madame BROUKCHTOUS Valentina est bénéficiaire d'un bail à durée déterminée renouvelable par tacite reconduction ; Que s agissant du contrat de bail à durée déterminée, aucun délai de congé n'a été prévu par la loi, de sorte que le bailleur est libre de signifier, à tout moment, un congé pour non renouvellement du bail à son terme sous réserve du respect, selon une jurisprudence abondante, du délai de trois (3) mois avant la date d'expiration du bail prévu par l'article 124 de l'acte Uniforme portant sur le droit commercial général ; Qu en l espèce, cette formalité a été respectée ; Que par ailleurs, les parties ont expressément prévu au contrat, un délai de dénonciation de six (6) mois avant le terme prévu ; Qu en effet, la clause relative à la durée du bail stipule que: «Le présent bail est conclu pour une durée de 3 (trois) ans à partir du 15 mai 2009 jusqu'au 15 mai 2012 renouvelable par tacite reconduction sauf pour l'une des parties à le dénoncer 6 (six) mois 5

6 avant son expiration.» Qu en servant ce congé de six (6) mois à la demanderesse, il n'avait d'autre objectif que celui de signifier le non renouvellement du bail à durée déterminée à l'arrivée du terme en raison des travaux de réhabilitation projetés comme l attestent les termes de l exploit de non renouvellement du bail en date du 25 juillet 2014 ; Que le refus du renouvellement du bail a été ainsi signifié dans les délais légaux ; Qu il n'a donc violé aucune disposition légale ou stipulation conventionnelle contrairement à ce que Madame BROUKCHTOUS Valentina prétend ; Que s'agissant du motif à l'appui du refus au renouvellement du bail, l'article 127 de l'acte Uniforme susvisé n'opère aucune distinction entre le bail à durée déterminée et le bail à durée indéterminée ; Qu il est simplement spécifié à l'article 127 les motifs pouvant être légalement invoqués par le bailleur quel que soit le type de contrat de bail. Que Madame BROUKCHTOUS Valentina interprète ce texte de manière linéaire et considère qu'il s'applique uniquement dans l'hypothèse d'une démolition pour reconstruction ; Que sur ce point, la jurisprudence admet le refus au renouvellement du bail dès lors que les travaux projetés affectent les gros œuvres et la structure de l'immeuble ; Qu en l'espèce, il entend entreprendre d'importants travaux de réhabilitation de cet immeuble qui affecteront la structure même de l'immeuble ; Que c est pour ce motif sérieux qu il a décidé d'exercer son droit de reprise ; Que le motif à l'appui du non renouvellement du bail est légitime et attesté par des plans architecturaux ; Que de ce qui précède, le Tribunal validera le congé signifié à Madame BROUKCHTOUS Valentina par exploit d'huissier du 25 juillet 2014 ; Que sur la question de l'évaluation de l'indemnité d'éviction, il a accepté puis renoncé à l'expertise amiable tout simplement en raison des frais d'expertise qu'il a jugés trop élevés ; Qu il a décidé de s'en remettre à la justice pour obtenir la 6

7 désignation d'un expert et supporter les frais qui seront mis à sa charge ; Que c'est bien parce qu'il n'a pas offert un nouveau bail à Madame BROUKCHTOUS Valentina que, respectueux des obligations légales, il a sollicité la désignation d'un expert à l'effet d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction exigée par la loi dans cette hypothèse. Que Madame BROUKCHTOUS Valentina réclame au titre de l'indemnité d'éviction le paiement de la somme exorbitante de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA alors que ce montant est totalement injustifié et ne repose sur aucun fondement ; Qu à titre d'exemple, il ne doit pas la garantie locative mentionnée dans le détail du calcul du montant précité dans la mesure où il n'est pas en possession du montant de cette garantie, étant entendu qu il n'était pas le propriétaire des lieux loués au moment de la conclusion de ce bail ; Que plus grave, Madame BROUKCHTOUS Valentina ne lui a jamais versé de sommes au titre des loyers, s'obstinant à contester sa qualité de propriétaire de l immeuble pour se soustraire à cette obligation légale ; Qu en outre, Madame BROUKCHTOUS Valentina a inclus dans le calcul de cette indemnité des rubriques fantaisistes non prévues par la loi telles que des frais de publicité et autres charges, délocalisation du personnel et indemnité, montants des loyers perdus pendant les travaux (5 mois)... ; Qu en conséquence, Madame BROUKCHTOUS Valentina doit être déboutée sa demande en paiement de la somme de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA au titre de l'indemnité d'éviction ; Que depuis le 13 mai 2015, le bail à durée déterminée dont est bénéficiaire Madame BROCKCHTOUS Valentina est venu à expiration ; Qu à la date du 15 mai 2015, le contrat n'a pas été renouvelé contrairement à ce qui est mentionné dans l'exploit d'assignation de la demanderesse puisque ledit contrat avait déjà été dénoncé dans les délais légaux et conventionnels ; Que le bail à durée déterminée arrivé ainsi à terme et non renouvelé est de ce fait résilié de plein droit ; Qu actuellement, Madame BROUKCHTOUS Valentina, qui se 7

8 maintient dans les lieux, en dépit de la résiliation de plein droit de son bail, est donc un occupant sans droit ni titre ; Que pour cette raison, il est demandé reconventionnellement au Tribunal, de constater la résiliation de plein droit du bail à durée déterminée arrivée à son terme et de prononcer en conséquence, l'expulsion de Madame BROUKCHTOUS Valentina et de tous occupants de son chef des lieux loués ; Que contrairement à ce qui est prétendu, il n'entend nullement se soustraire aux obligations imposées par la loi au titre du paiement de l'indemnité d'éviction. Qu il sollicite ainsi, à titre reconventionnel, la désignation d'un expert à l'effet d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due en pareille circonstance ; En la forme SUR CE Sur le caractère de la décision Monsieur ABDUL Reda Salim a conclu et fait valoir ses moyens, il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard ; Sur le taux de ressort L article 8 de la loi organique n du 14 juillet 2014 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce dispose : «Les Tribunaux de commerce statuent : -en premier ressort, sur toutes les demandes dont l intérêt du litige est supérieur à un milliard de francs CFA ou est indéterminé ; -en premier et dernier ressort, sur toutes les demandes dont l intérêt du litige n excède pas un milliard de francs CFA». En l espèce, l intérêt du litige qui est indéterminé puisqu il y a une demande en contestation de congé et en expulsion. Il convient par conséquent de statuer en premier ressort conformément aux dispositions de l article 8 susvisé. Au fond Sur la demande en paiement d une indemnité d éviction Madame BROUKCHTOUS Valentina sollicite, au cas où le congé est validé, une indemnité d éviction d un montant de cent seize millions six cent cinquante quatre mille sept cent vingt cinq ( ) francs CFA. Monsieur ABDUL Reda Salim conteste cette somme et demande 8

9 reconventionnellement la désignation d un expert à l effet d évaluer ladite indemnité d éviction. Il convient, pour une saine appréciation de la cause, d ordonner une expertise à l effet de déterminer le montant de l indemnité d éviction réclamée par Madame BROUKCHTOUS Valentina. L expertise ayant été sollicitée par Monsieur ABDUL Reda Salim, celui-ci est tenu d en payer les frais conformément aux dispositions de l article 67 du code de procédure civile, commerciale et administrative. Sur les dépens L instance n étant pas achevée, il y a lieu de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Avant dire droit ; Ordonne une expertise à l effet d évaluer le montant de l indemnité d éviction sollicitée par Madame BROUKCHTOUS Valentina ; Désigne pour y procéder Monsieur KADJANE Théodore, expert immobilier, sous la supervision de Monsieur DJEDJET-GOLLY Séraphin, Vice-président du Tribunal de Commerce d Abidjan ; Lui impartit un délai de 21 jours pour la réalisation de sa mission à compter de la signification de celle-ci ; Dit que Monsieur ABDUL Reda Salim est tenu de faire l avance des frais d expertise ; Renvoie la cause et les parties à l audience du 29 octobre 2015 pour le dépôt du rapport d expertise ; Réserve les dépens. Ainsi fait jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. Et avons signé avec le Greffier./. 9

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