Marc-André Thivierge, commissaire aux plaintes

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1 Saint-Jean-sur-Richelieu, le 28 juin 2012 Marc-André Thivierge, commissaire aux plaintes Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l'occupation du territoire 10, rue Pierre-Olivier-Chauveau Aile Chauveau, 4 e étage Québec (Québec) G1R 4J3 Objet : Plainte concernant l administration municipale de Saint-Jean sur Richelieu Monsieur Thivierge, Voici une plainte concernant un échange de terrains entre la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu et «Les Habitations Réjean Roy». J ai cru important de faire un préambule afin que vous puissiez faire des liens dans les différents dossiers et échange de terrains. Préambule En 2006, un promoteur s est porté acquéreur d un terrain très convoité aux abords de la rivière Richelieu appartenant aux Sœurs missionnaires de l Immaculée-Conception pour la construction de deux immeubles de cinq étages de 45 unités de condo chacun, projet immobilier de 25 M$. Le projet nécessitait la démolition de deux bâtiments dont un magnifique immeuble patrimoniale (maison Sainte-Bernadette) qu on a finalement démoli évoquant qu il contenait de l amiante à l intérieur des murs. Lors de la tenue de registre du 8 mars 2006, 51 des 57 électeurs habiles à voter ont voté contre le changement de zonage dans une proportion de 26 contre 25 et ont bloqué l adoption du règlement. Un projet récréo-touristique bien étoffé a été présenté à la ville par des citoyens proposant que la ville se porte acquéreur des terrains pour la mise en valeur de ce site faisant face à la rivière. Une pétition de 2185 signataires a d ailleurs été présentée à la ville dans ce sens afin que le site conserve sa vocation communautaire et profite à l ensemble des citoyens. La ville a refusé cette avenue et a plutôt modifié sa règlementation d urbanisme pour permettre la construction de deux bâtiments de quatre étages. Une séance de consultation des citoyens a donc eu lieu le 7 août 2006, juste avant l assemblée régulière et l adoption du règlement 597 permettant de retirer à cet immeuble les affectations «d habitation communautaire et de lieu de rassemblement» pour lui conférer une vocation «d habitation domiciliaire». Il faut mentionner que le règlement 597 permettait aussi d élargir les zones concernées du site et portait à 141 les personnes habiles à voter dans 79 adresses civiques. Les promoteurs, le conseiller du district, Yvan Berthelot, ainsi que les opposants ont fait campagne auprès des électeurs afin de 1

2 recueillir les signatures requises en cas d un éventuel référendum. La ville s était même accordée un droit de vote sur un parc adjacent au projet, ce qui avait choqué les opposants et qui démontre à quel point rien n a été négligé pour gagner cette lutte. Un référendum s est tenu le 12 novembre 2006 et les électeurs se sont prononcés majoritairement en faveur du règlement 597, permettant ainsi la construction du projet domiciliaire de 88 condos. En septembre 2008, la construction de la première tour de 44 condominiums était presque terminée et la construction de la seconde tour a été mise sur la glace. Selon les propos du promoteur recueillis par Ariane Guillemette-Munger, journaliste pour le Canada Français, 20 condos de la deuxième tour devaient être achetés avant que le feu vert ne soit donné aux travaux. C est donc la signature des offres d achat qui permettait de débloquer du financement pour le reste du projet. Or, la vente des condos n a pas eu lieu au rythme espéré par les promoteurs, Michel Frégeau et Réjean Roy. Faute de financement, le chantier de la deuxième tour est resté inactif jusqu en novembre 2009 et selon des rumeurs, les promoteurs étaient en très mauvaise posture financière, voire même acculés au bord e la faillite. Certains fournisseurs auraient même été payés avec des condos. Informations relatives à la plainte Le 10 octobre 2009, un avis public de vente de terrains (P-13) était publié dans le journal Le Richelieu. La Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu a échangé le terrain suivant, à savoir : Le lot du cadastre du Québec, d une superficie de mètre carrés, emplacement situé sur la rue Gaudette, à la compagnie «Les habitations Réjean Roy inc.» en échange du lot du cadastre du Québec d une superficie de ,5 mètres carrés. Nous étions en campagne électorale municipale lors de cette publication et j étais candidate indépendante à la mairie de Saint-Jean-sur-Richelieu. Étonnées de voir cet avis public en pleine campagne électorale alors que le conseil de ville était dissout, quelques personnes de mon comité électoral ont fait des recherches pour connaître quels étaient les terrains impliqués dans cet échange. Ils ont découvert que le lot appartenant à «Les habitations Réjean Roy inc.» était un terrain situé dans un développement domiciliaire prestigieux à l Ile Sainte-Thérèse, sans toutefois connaître l exactitude de son emplacement. Des recherches subséquentes ont permis de cerner que les terrains cédés à la ville par «Les habitations Réjean Roy inc.», mentionnés dans l avis public du 10 octobre 2009, étaient un vaste parc avec un lac ainsi qu un cours d eau avec des rives à l état naturel qui remplaçait le fossé de la rue Lapalme, permettant ainsi à l eau du lac de s écouler vers la rivière, exigences du ministère de l environnement pour donner l aval au projet domiciliaire. Il va de soi que le lac et le parc n ont 2

3 aucune valeur de revente et même qu il engendrait des coûts d entretien et de taxes pour le promoteur. L acquisition de cet espace par la ville aurait dû, selon des pratiques habituelles, se faire pour la somme de 1$, dégageant ainsi le promoteur du fardeau de l entretien de cet espace et du paiement des taxes, ce qui constitue en soi un privilège consenti par la ville au promoteur pour en faire un espace public. C est à partir de cette publication que des personnes de mon comité et moi-même avons fait des recherches qui ont donné lieu à la présente plainte. Le 31 août 2005, un article de Gilles Bérubé (P-1) dans le Canada Français donnait des précisions sur le projet de L Île Sainte-Thérèse. On pouvait y lire que l aménagement d un parc et d un étang faisait partie du projet initial. Le 19 novembre 2007, le Conseil de ville adoptait une résolution (P-3) pour demander une autorisation à la MRC du Haut-Richelieu de réaménager un cours d eau à l Ile Ste-Thérèse. Cette résolution indique que le projet de développement domiciliaire a reçu l autorisation du MDDEP (P- 2) et que «Les Habitations Réjean Roy inc.» s engage à défrayer les coûts nécessaires au réaménagement dudit cours d eau et à la création d un lac artificiel. Le 10 octobre 2008, La ville faisait l acquisition (P-4), pour 1 $, des terrains situés rues Riviera et Lapalme, soit les lots , , , , , , , cédés par Canada Ltée, représenté par Maurice Giroux, son président. Notaire : Martin Gagnon Le 2008, le conseil de ville adoptait le règlement 820 (P-5) - Règlement autorisant une dépense de $ d honoraires professionnels pour les plans et devis des travaux d infrastructures municipales dans secteur de la rue Lapalme : À la p. 4, sommaire des coûts, on retrouve les coûts reliés à la relocalisation du cours d eau suivants : - Réaménagement du cours d eau «B» $ - Frais juridique, arpenteur-géomètre et évaluateur Total $ - Honoraires professionnels- Relocalisation du cours d eau $ Contrairement à la résolution du 19 novembre 2007 (P-2) qui dit que le promoteur s engage à défrayer les coûts nécessaires au réaménagement dudit cours d eau et à la création d un lac artificiel, c est la ville qui a assumé le coût de ces d honoraires. Le 19 janvier 2009, le conseil adoptait une résolution (P-6) pour autoriser la signature d un protocole d entente avec «Les Habitations Réjean Roy inc.» pour les travaux d aménagement d un lac et d un cours d eau. La résolution ne fait aucune mention des coûts des travaux et encore moins de qui doit assumer ces coûts et autorise la signature, 3

4 par le greffier ou la greffière adjointe ainsi que l avocat conseil, de tout document ou acte nécessaires à l exécution de cette décision. Est-ce que le Conseil de ville, par cette résolution, donnait carte blanche pour signer un protocole d entente dont les formalités et les coûts lui étaient inconnus? Le 19 janvier 2009, le conseil de ville adoptait le règlement 828 (P-7) - Règlement autorisant une dépense de $ pour les travaux d infrastructures municipales dans le secteur de la rue Lapalme. L article 1 du règlement stipule que la ville est autorisée à rembourser à la compagnie «Les Habitations Réjean Roy» le coût des travaux relatifs à la relocalisation du cours d eau situé dans le prolongement de la rue Lapalme indiqué à la partie F de l annexe 1 p. 10 : Partie F Relocalisation du cours d eau et aménagement des bandes riveraines : $ Questionnements : Comment se fait-il que la ville emprunte la somme de $ au moyen d une émission d obligations remboursable sur un terme de 20 ans alors qu elle doit rembourser $ à «Les Habitations Réjean Roy? Pourquoi la ville, contrairement aux autres projets de développements résidentiels, n a pas laissé le promoteur assumer les coûts des infrastructures pour les inclure dans le prix de vente des immeubles de son projet? Le 26 janvier 2009 Signature du contrat no (P-8) concernant des échange de terrains dans lequel la ville cède à «Les Habitations Réjean Roy inc.» les lots , , , représentant une superficie de mètres carrés en bordure de la rue Lapalme en échange du lot en bordure de la rue Riviera d une superficie de mètres carrés. Rien de particulier dans ces échanges. Le 16 mars 2009, le conseil de ville adoptait une résolution (P- 9) dans laquelle la ville cède une partie du lot représentant approximativement mètres carrés ( pieds carrés) à «Les Habitations Réjean Roy inc.» en contrepartie de la superficie de terrain appartement à cette dernière nécessaire à la relocalisation du cours d eau de la rue Lapalme. Fait inusité, la résolution ne fait aucune mention de la valeur des terrains échangés se limitant à indiquer que le lot cédé est limitrophe à la propriété de «Les Habitations Réjean Roy inc.» et ne peut être développé sans y annexer la partie cédée. 4

5 Le 7 mai 2009, signature d un protocole d entente (P-10) intervenue entre la Ville et «Les Habitations Réjean Roy inc.» pour définir les engagements respectifs des parties quant aux travaux à effectuer pour la réalisation d un cours d eau et d un lac artificiel. L article 9.2, p. 8 du protocole indique que la ville s engage à effectuer le paiement du coût des travaux réalisés par «Les Habitations Réjean Roy inc.». L article 9.3 indique que la ville s engage à payer les honoraires professionnels associés à la conception des ouvrages visés par l entente et qui ont été engagés par «Les Habitations Réjean Roy inc.» antérieurement à la signature de la présente entente, jusqu à concurrence de $. Selon l annexe K du protocole, l estimation des travaux se détaillent comme suit : Création du lac : $ Exutoire du marécage, cours d eau à l ouest du marécage, réaménagement autour du marécage, Fossé au nord du Lac $ Total : ,89 $ Le paiement de ces montants serait contraire à la résolution du 19 novembre 2007 (P-7). Quant à la résolution du 16 mars 2009 (p-9), elle ne porte aucune mention du paiement des travaux par la ville. Est-ce que le Conseil de ville était informé que c est la ville qui assumait le coût des travaux en adoptant cette résolution et en autorisant un protocole d entente? 22 juillet Article du Canada Français titré «Un lac d un million à l île Sainte- Thérèse (P-11). Cet article laisse croire au lecteur que le coût pour la réalisation du lac a été assumé par les promoteurs du projet et que ces derniers le laisse en héritage pour les générations futures. Le 24 août 2009, la ville cédait à «Les Habitations Réjean Roy inc.» dans un contrat de notarié (P-12) portant le no , le lot de la rue Gaudette. Le contrat fait mention que la présente cession est faite en contrepartie d une superficie nécessaire à la relocalisation du cours d eau situé dans la rue Lapalme sans toutefois faire la mention ou description des lots. «Les Habitations Réjean Roy inc.» est exempté des droits de mutation. 27 janvier Article du Canada Français (P-14) indiquant, que suite à un appel d offre lancé par la ville, des terrains se sont vendus jusqu à $ le pied carré, incluant les infrastructures, et que ces transactions sont révélatrices d une flambée des prix des terrains à Saint-Jean-sur-Richelieu depuis

6 Dans un article de Gilles Bérubé paru dans Le Canada Français du 17 février 2010 et intitulé «Un échange de terrains qui soulève des questions» (P-15), Benoît Fortin, directeur du Service des infrastructures et de l environnement, estimait à 1.35 $ le pied carré le terrain cédé par la ville en octobre 2009 alors que des lots de ce même terrain ont été vendus quelques mois après par «Les habitations Réjean Roy inc.» le 15 mars 2010 (P-16) à $ le pied carré et le 19 mai 2010 (P- 18) à 14 $ le pied carré, ce qui permet de croire que les pieds carrés cédés par la ville avaient plutôt une valeur de 10 $ le pied carré sans les infrastructure, portant la valeur du terrain à 2.9 M $ et non à $ selon les prétentions de monsieur Fortin. En plus de la faveur de reprendre le terrain sans valeur de revente de «Les Habitations Réjean Roy» et d assurer les coûts d entretien du lac et de la végétation qui l entoure, la ville aurait donné en contrepartie un terrain d une valeur de 2.9 M $ à «Les habitations Réjean Roy inc.». À ce montant s ajoute les coûts suivants qui devaient être assumés par les promoteurs et que la ville a payé selon différentes ententes ou règlements : Coût des travaux pour le lac et le cours d eau : ,89 $ Honoraires professionnels : $ Droits de mutation non perçus : $ Coût pour la relocalisation du cours d eau (P-7) $ Valeur du terrain cédé par la ville- rue Gaudette $ Total des privilèges consentis au promoteur ,89 $ Pour des raisons inconnues, la ville a non seulement assumé les coûts de la canalisation mais elle a accepté de compenser les promoteurs pour la superficie de terrain utilisée pour le canal alors qu elle n avait pas à acheter ou reprendre le terrain ayant servi à la canalisation pas plus que d en assumer le coût pour creuser le canal. Le 25 mars 2010, dans un article du Canada Français (P-17), Benoît Fortin, directeur du Service des infrastructures et de l environnement, nous informe que les travaux d infrastructures de la rue Lapalme sont réalisés par la ville, ce qui est un cas d exception puisque les travaux sont normalement réalisés par les promoteurs et que ce dossier en est un très complexe. Cette dérogation aux pratiques courantes vient ajouter aux nombreux questionnements dans ce dossier. Comme le hasard fait bien les choses, un mois après la publication de l échange de terrains, la construction de la deuxième tour du 430 Champlain a repris. Rappelons que ce projet du 430 Champlain avait fait l objet de vives contestations de la part des citoyens comme en témoignent des dizaines d articles parus dans le journal local et que les promoteurs de ce projet, qui selon les rumeurs étaient en grande difficulté financière, étaient Réjean Roy de «Les habitations Réjean Roy inc.» et Michel Frégeau, les mêmes promoteurs que le projet de l Île Sainte-Thérèse. 6

7 Notons aussi que le maire, ainsi que Yvan Berthelot, conseiller du district de ce projet, président du comité des finances de la ville et maire suppléant, avaient exercé beaucoup d influence sur les citoyens de ce secteur pour la réalisation de ce projet. Nous pouvons supposer que la débâcle du 430 Champlain aurait sans doute eu un effet très négatif sur l électorat de ces derniers alors que nous étions à l aube de la campagne électorale de novembre 2009, ce qui pourrait expliquer les excès de générosité envers «Les Habitations Réjean Roy inc.». Plaintes En donnant des terrains, en assumant des charges qui auraient dus être assumées par les promoteurs et en ne réclamant pas les droits de mutation, la ville de Saint-Jean-sur-Richelieu aurait enfreint l article 1, 2 e alinéa, de la «Loi sur l interdiction de subventions municipales» sur qui stipule : 1. Nonobstant toute disposition contraire ou incompatible dans une loi générale ou spéciale, aucune municipalité ne peut, ni directement, ni indirectement, venir en aide à un établissement industriel ou commercial, autrement que de la façon prévue à la Loi sur les immeubles industriels municipaux (chapitre I-0.1), et notamment, sans restreindre en rien la généralité des termes précédents, elle ne peut venir en aide en aucune des manières suivantes, savoir: 2 en donnant ou prêtant de l'argent ou autre valeur ou en donnant la jouissance ou la propriété d'un immeuble; La ville aurait également enfreint le paragraphe de l article 28 de la «Loi des Cités et villes» stipulant : Sauf disposition contraire, l'aliénation de tout bien de toute municipalité doit être réalisée à titre onéreux. Le greffier doit publier mensuellement un avis portant sur les biens d'une valeur supérieure à $ qui ont été aliénés par la municipalité autrement que par enchère ou soumission publique. L'avis doit décrire chaque bien et indiquer, en regard de chacun, le prix de l'aliénation ainsi que l'identité de l'acquéreur. La ville aurait également enfreint l article 2 de la Loi concernant les droits de mutations immobilières qui stipule que la base d imposition est la valeur marchande de l immeuble au moment du transfert. Si le terrain avait une valeur de 2.9 M $, les droits de mutation représente une somme d environ $ et non de 0 $ tel que mentionné au contrat. Conclusion À la lumière des informations obtenues dans ce dossier et suite aux 11 arrestations qui ont eu lieu la semaine dernière, vous comprendrez mes inquiétudes face à l administration municipale de la ville de Saint-Jean-sur-Richelieu et à l inertie du maire suite à tous nos questionnements dans plusieurs dossiers. 7

8 À la séance du Conseil du 18 juin dernier, un autre échange de terrain a été fait avec un autre promoteur, ce qui a suscité des interrogations de la part des conseillers Alain Laplante et Justin Bessette qui selon des recherches, n auraient pas été évalués à juste prix. Si la législation permet aux élus de dilapider les fonds publics sans aucune impunité et intervention des instances mises en place pour la protection des villes et des citoyens, aussi bien nous dire que nous signons un chèque en blanc et que nous n avons aucun recours contre les élus entre deux élections. Espérant que cette plainte sera traitée avec le même intérêt qu elle a été rédigée, acceptez, Monsieur Thivierge, mes salutations distinguées. Lucille Méthé, ex-députée et citoyenne engagée Téléphone : (450) c.c. : UPAC p.j. : Annexe Pièces jointes à la plainte 8

9 Annexe Liste des pièces jointes par ordre chronologique P août Article de Gilles Bérubé du Canada Français P octobre Certificat d autorisation du MDDEP P novembre 2007 Résolution demandant à la MRC du Haut-Richelieu de réaménager un cours d eau à l Ile Ste-Thérèse. P octobre Contrat de vente pour 1$ des terrains situés rues Riviera et Lapalme cédés par Canada Ltée, représenté par Maurice Giroux, à la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu pour 1 $ P Règlement Règlement autorisant une dépense de $ d honoraires professionnels pour les plans et devis des travaux d infrastructures municipales dans secteur de la rue Lapalme : P janvier Résolution pour autoriser la signature d un protocole d entente avec «Les Habitations Réjean Roy inc.» pour les travaux d aménagement d un lac et d un cours d eau. P janvier Règlement 828- Règlement autorisant une dépense de $ pour les travaux d infrastructure municipales dans le secteur de la rue Lapalme. P janvier Contrat concernant des échange de terrains dans lequel la ville cède à «Les Habitations Réjean Roy inc.» les une superficie de mètres carrés en bordure de la rue Lapalme en échange du lot en bordure de la rue Riviera d une superficie de mètres carrés. P mars Résolution dans laquelle la ville cède une partie du lot représentant approximativement mètres carrés ( pieds carrés) à «Les Habitations Réjean Roy inc.». 9

10 P mai 2009 Protocole d entente intervenue entre la Ville et «Les Habitations Réjean Roy inc.» pour définir les engagements respectifs des parties quant aux travaux à effectuer pour la réalisation d un cours d eau et d un lac artificiel. P juillet Article du Canada Français titré «Un lac d un million à l île Sainte- Thérèse. P août Contrat de cession entre la ville et «Les Habitations Réjean Roy inc.» du lot de la rue Gaudette. P octobre Avis public indiquant «Vente de Terrains» publié dans «Le Richelieu». P janvier Article du Canada Français P février Article de Gilles Bérubé dans Le Canada Français intitulé «Un échange de terrains qui soulève des questions». P mars 2010 Vente de 9 lots de «Les Habitations Réjean Roy inc.», représenté par Michel Frégeau à Québec inc., représenté par Grégoire Desranleau, totalisant pieds carrés, dont certains lots cédés par la ville le 24 août 2009, pour la somme de $, ce qui fait une moyenne de $ / pied carré. P mars Article du Canada Français indiquant, selon les propos de Benoît Fortin, directeur du Service des infrastructures et de l environnement, que les travaux d infrastructures de la rue Lapalme sont réalisés par la ville, ce qui est un cas d exception puisque les travaux sont normalement réalisés par les promoteurs et que ce dossier en est un très complexe. P mai Vente des lots , et de «Les Habitations Réjean Roy inc.» à Habitations Monté-Carlo (2004) inc. pour la somme totale de $. Le lot d une superficie de 5651 pieds carrés a été vendu $, soit $ le pied carré. 10