Fiscalité liée à la résidence principale au Luxembourg. BIL IMMO Day 02 Octobre 2014

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1 Fiscalité liée à la résidence principale au Luxembourg BIL IMMO Day 02 Octobre 2014

2 Sommaire I. Notion de résidence fiscale II. Acquisition III. Détention IV. Cession V. Structuration 2

3 1. Notion de résidence principale Pour que l immeuble que vous habitez puisse être considéré comme votre habitation principale, il faut que vous soyez considéré par le législateur luxembourgeois comme résident luxembourgeois 1.1 Article 2 LIR «Les personnes physiques sont considérées comme contribuables résidents si elles ont leur domicile fiscal ou leur séjour habituel au Grand- Duché». 1.2 Article 13 Loi d adaptation fiscale «Une personne physique a son domicile fiscal («Wohnsitz») à l'endroit où elle possède une habitation dans des conditions permettant de conclure qu'elle la conservera et qu'elle en fera usage». 1.3 Article 14 Loi d adaptation fiscale «Une personne physique a son séjour habituel («gewöhnlicher Aufenthalt») à l'endroit où elle séjourne dans des circonstances qui font apparaître qu'elle reste dans cette localité ou dans ce pays non seulement à titre passager». Source: 3

4 2. Acquisition 2.1 Les droits d enregistrement a) Le droit proportionnel: 7% de la valeur d acquisition: = 6% de droit d enregistrement + 1% de droit de transcription b) Possibilité de crédit d impôt («Bëllegen Akt»): MAX EUR par personne Conditions: Ce crédit d impôt ne vaut que pour la résidence principale Il n est applicable que pour les personnes physiques Durée d occupation: 2 ans minimum pour les acquisitions d immeubles documentées par acte notarié à partir du 1er janvier 2008 Aucune partie de l immeuble ne doit être donnée en location ou affectée à une autre destination que l habitation personnelle de l acquéreur. 4

5 2. Acquisition 2.1 Les droits d enregistrement c) Exemple simplifié de crédit d impôt («Bëllegen Akt»): Prix d acquisition d une maison d habitation sis à Luxembourg: EUR Droits d enregistrement 7% de = EUR Personne physique achetant seule Crédit d impôt: EUR Droits d enregistrement à payer: = EUR Un couple achetant ensemble: Crédit d impôt * 2 = EUR Droits d enregistrement à payer: EUR EUR = EUR 5

6 2. Acquisition 2.2 TVA logement Assujettissement de plein droit: vente d immeubles à construire L Etat soumet la création et la rénovation d un logement au taux TVA superréduit de 3% Il doit s agir d une habitation principale, soit directement dans son propre chef, soit dans le chef d un tiers La faveur fiscale du taux super-réduit ne peut excéder EUR par logement crée ou rénové (prix d acquisition maximal de ,67 EUR) Attention: Le gouvernement luxembourgeois a annoncé des changements en matière de TVA et TVA logement (changement des taux et changement des conditions pour le taux super-réduit de 3%) 6

7 3. Détention 3.1 L impôt foncier L impôt foncier est fonction de la commune de situation de l immeuble L impôt foncier est à charge du propriétaire (pas du locataire) La base servant à déterminer l impôt foncier est appelée «Base d assiette» La base d assiette est obtenue en multipliant «la valeur unitaire» par le «taux d assiette» La base ainsi obtenue est multipliée par le taux communal pour donner l impôt foncier 7

8 3. Détention 3.1 L impôt foncier Exemple: Un contribuable A possède une maison unifamiliale, construite en 1950, d une valeur unitaire de EUR, située sur le territoire de la Ville de Luxembourg. Le taux communal de la ville de Luxembourg pour les maisons unifamiliales est de 250% en L impôt foncier se calcule de la manière suivante : Base d assiette = euros X 1 %, soit 50 EUR Impôt foncier = 50 X 250 %, soit 125 EUR Le contribuable A doit payer un impôt foncier annuel de 125 EUR. 8

9 3. Détention 3.2 Impôt sur le revenu - Habitation propre: résidence principale Le propriétaire occupant son immeuble est imposable du fait d un revenu fictif: la valeur locative La valeur locative est fixée à: 4% de la tranche de la valeur unitaire ne dépassant pas EUR + 6% de la tranche de la valeur unitaire dépassant EUR De cette valeur locative on peut déduire les intérêts débiteurs dans certaines limites: Durée d occupation entre 0 et 5 ans: EUR par personne faisant partie du ménage Durée d occupation entre 5 et 10 ans: EUR par personne faisant partie du ménage Au-delà de 10 ans: 750 EUR par personne faisant partie du ménage Tant que l immeuble est en voie de construction / non habité: déduction de l intégralité des intérêts 9

10 3. Détention 3.2 Impôt sur le revenu - Habitation propre: résidence principale La valeur locative est imposable à partir du moment où l habitation est effectivement utilisée par le propriétaire ou se trouve du moins continuellement à sa disposition Les revenus immobiliers sont globalisés avec les autres catégories de revenus et imposés au taux marginal (MAX 43,60%) Les revenus immobiliers négatifs pourront être compensés avec d autres revenus du contribuable (p.ex. des revenus nets d une occupation salariée) 10

11 3. Détention 3.2 Impôt sur le revenu - Habitation propre: résidence principale Dépenses spéciales: Prime unique assurance solde restant dû Majoration du plafond ordinaire: MAX EUR/contribuable EUR/enfant Surmajoration pour les contribuables âgés de plus de 30 ans: le plafond majoré est augmenté de 8% par année d âge accomplie en plus de la 30e au moment de la souscription du contrat (MAX 160% de la première majoration) Dans le cas d un contrat souscrit par deux époux/partenaires, chaque époux/partenaire a droit aux majorations du plafond des primes Chaque enfant ne peut toutefois déclencher qu une majoration à utiliser au choix par un des époux 11

12 3. Détention 3.2 Impôt sur le revenu - Habitation propre: résidence principale Dépenses spéciales: Exemple prime unique assurance solde restant dû Un couple marié: Monsieur 39 ans et Madame 41 ans Deux enfants Prime unique: EUR Majoration du plafond : Pour Madame: (2 x 1.200) = EUR Pour Monsieur: EUR Surmajoration : Pour Madame: 8% de x (41-30) = EUR Pour Monsieur: 8% de x (39-30) = EUR Total: = EUR 12

13 4. Cession 4.1 Impôt sur le revenu - Habitation propre: résidence principale Le bénéfice dégagé par la vente de la résidence principale du contribuable n est pas imposable Les critères selon lesquels une habitation est à considérer comme résidence principale sont les suivants: 1. Habitation occupée par le contribuable au moment de la vente: Lorsqu elle constitue sa résidence habituelle depuis l acquisition ou l achèvement Lorsqu elle n a pas constitué sa résidence habituelle depuis l acquisition ou l achèvement, mais qu elle a été utilisée en tant que résidence habituelle au minimum les 5 années précédant la réalisation Cette condition de durée ne doit cependant pas être remplie lorsque l habitation est réalisée pour des motifs d ordre familial ou en vue d un changement de résidence en rapport avec la profession du contribuable, de son conjoint ou partenaire. 13

14 4. Cession 4.1 Impôt sur le revenu - Habitation propre: résidence principale Les critères selon lesquels une habitation est à considérer comme résidence principale sont les suivants: 2. Habitation qui n est pas occupée par le contribuable au moment de la vente: Lorsque le contribuable a occupé l habitation depuis l acquisition ou l achèvement, qu il n est pas propriétaire d une autre habitation (qu il pourrait utiliser pour des besoins personnels de logement) et que l abandon de l habitation a été motivé pour des raisons d ordre familial ou par un changement de résidence en rapport avec la profession du contribuable, de son conjoint ou partenaire. L habitation antérieurement occupée par le contribuable, lorsque la réalisation de cette habitation intervient au cours de l année qui suit le transfert dans une nouvelle habitation. La résidence principale comprend toutes les dépendances normales du bâtiment et du terrain Le règlement grand-ducal du 4 juin 1992 définit les dépendances non normales de la résidence principale (cf. annexe) 14

15 5. Structuration 5.1 La Société Civile Immobilière (SCI) La SCI de droit luxembourgeois est une société de personnes ayant une personnalité juridique et un patrimoine propre. Elle est fiscalement transparente pour ce qui est l impôt sur le revenu. Les associés sont imposables sur les revenus de la SCI à concurrence de leur détention de parts et ce qu il y ait une distribution de revenus ou non. L acquisition de la résidence principale par une SCI n a pas d intérêt fiscal du fait de la transparence de celle-ci. Le traitement fiscal des revenus sera identique à celui d une détention en personne physique. Par contre cela peut faciliter la transmission vers les héritiers qui au décès vont être détenteurs de parts et non d immeubles. L aliénation de parts de SCI est considérée comme réalisation de l immeuble détenu par la SCI à concurrence du pourcentage que représentent les parts cédées dans le capital de la SCI. Attention: Pas de crédit d impôt si la résidence principale est achetée à travers une SCI 15

16 5. Structuration 5.2 La société de capitaux (type S.à r.l. ou S.A.) Les sociétés luxembourgeoises pleinement imposables sont soumises à un taux d imposition de 29,22% (à Luxembourg-ville) en 2014 : Un impôt fortune de 0,5% de l actif net ajusté (déterminé au 1er janvier de chaque année) est prélevé annuellement sur les sociétés pleinement imposables (des exonérations existent) Les immeubles situés au Luxembourg sont évalués selon une valeur forfaitaire basée sur les prix de 1941 (valeur unitaire). Un impôt minimum est dû pour toutes les sociétés redevables de l IRC autres que les sociétés de participations financières: Cet impôt varie de 535 EUR à EUR selon le total du bilan 16

17 5. Structuration 5.2 La société de capitaux (type S.à r.l. ou S.A.) Attention: Si l immeuble détenu par la société de capitaux sert de résidence principale à son actionnaire il faudra : Que l actionnaire paye un loyer à la société En cas de mise à disposition gratuite de l immeuble à l actionnaire de la société, l administration fiscale considère qu il y a une distribution cachée de bénéfices Conséquences: redressement du bénéfice au niveau de la société et une retenue à la source à effectuer au niveau de l actionnaire imposition du dividende par voie d assiette dans le chef de l actionnaire personne physique résident au Luxembourg 17

18 ANNEXE 18

19 Règlement grand-ducal du 4 juin 1992 portant exécution de l article 102bis, alinéa 5 LIR (dépendances non normales de la résidence principale) Art. 1 er Ne constituent pas des dépendances normales de la résidence principale: 1 nonobstant l' article 2 les parties du terrain qui dépassent quinze fois la surface de l'assiette du bâtiment hors dépendances normales; 2 les superficies qui constituent d'après les normes prévues par le règlement de bâtisse de la commune de situation un terrain à bâtir; 3 les parties du terrain et des bâtiments qui ne sont pas considérées comme dépendances normales par les articles 2 à 4. Art. 2. Sont considérées comme dépendances normales de la résidence principale: 1 les parties du terrain qui forment l'assiette du bâtiment et les éléments non bâtis situés auprès du bâtiment et nécessaires à celui-ci, 2 les dépendances situées auprès du bâtiment qui sont nécessaires à l'habitation. Art. 3. Sous réserve de l'article 1er, numéro 2 et par dérogation à l'article 1er, numéro 1, toute résidence principale érigée sur un terrain à bâtir d'une superficie totale inférieure ou égale à dix ares, est à considérer comme si elle ne comprenait que des dépendances normales du bâtiment et du terrain formant l'assiette du bâtiment. Art. 4. Sous réserve de l' article 1 er, numéro 2 et par dérogation à l'article 1 er, numéro 1, il est permis de considérer une superficie minimale de dix ares comme dépendances normales de toute résidence principale érigée sur un terrain à bâtir d'une superficie totale supérieure à dix ares. Art. 5. Le présent règlement est applicable à partir de l'année d'imposition Art. 6. Notre Ministre des Finances est chargé de l'exécution du présent règlement qui sera publié au Mémorial. 19 Source: le petit code fiscal luxembourgeois 2013

20 Contacts BIL Banque Internationale à Luxembourg Société anonyme Luxembourg Register of Commerce, registered under no.b , Route d Esch L-2953 Luxembourg Tél: (+352) Fax:

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