NOTE COMMISSION LOGEMENT, URBANISME ET DEPLACEMENTS

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1 NOTE COMMISSION LOGEMENT, URBANISME ET DEPLACEMENTS Mardi 3 février 2015 de 11h à 13h, 5ème bureau Bilan 2014 de la construction de logements : les mauvais chiffres confirmés Comme évoqué lors de la réunion de la Commission le 9 décembre dernier, la construction neuve a connu en 2014 un point bas historique. En effet, selon les chiffres du Ministère du Logement publiés ce 27 janvier, le seuil des logements neufs a été enfoncé en 2014, avec exactement unités mises en chantier l an passé, en recul de 10,3 % par rapport à A noter que c'est le plus mauvais chiffre enregistré depuis On est loin de l objectif gouvernemental de logements annuels fixé en 2012 (dont logements locatifs sociaux). Ajoutons que le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs a lui aussi plongé de 12% en 2014 par rapport à 2013, pour s'établir à La correction du marché immobilier a été plus forte dans le neuf que dans l'ancien. Par rapport au plus haut de 2007, les ventes ont ainsi reculé de 37 à 40%, tandis que les mises en chantier baissaient de 36%. Par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en baisse de 12,5% l'an passé, à unités. Celles qui concernent les logements en résidence (pour seniors, étudiants, de tourisme) ont mieux résisté, affichant même une progression de 26% à unités. Concernant les permis de construire, le quatrième trimestre 2014 a été mauvais, avec un recul de 11 % dans le neuf, ce qui augure mal des mises en chantier, du moins pour le 1er semestre Point inquiétant : le secteur de la maison, et notamment "l'individuel pur" (c'est-à-dire les maisons de constructeurs) est sinistré. Or, ces maisons de constructeurs, le plus souvent bâties loin des villes, constituent le volet le plus économique du logement neuf. Autrement dit : la clientèle des ménages modestes est de plus en plus marginalisée. De plus, la volonté d'un certain nombre de collectivités, après les élections municipales de mars 2014, de ralentir (voire de stopper) la construction de logements, notamment sociaux ne va pas dans le bon sens, d où l invite récente du Premier ministre aux préfets à se substituer aux collectivités locales récalcitrantes, pour construire des logements sociaux, ainsi que le prévoit la loi Duflot 1 (janvier 2013). Du reste, le logement social ne semble pas réalisé ses objectifs : seuls logements locatifs sociaux seraient ainsi sortis de terre en L USH devrait bientôt communiquer ces chiffres, très en deçà des engagements pris avec l Etat en 2013.

2 Pour mémoire et afin de soutenir l'activité du secteur, le gouvernement a pris, en 2014, des mesures de relance, axées notamment sur l'amélioration du Prêt à taux zéro (PTZ), l'aménagement du dispositif fiscal "Pinel" (ex "Duflot") pour l'investissement locatif et la simplification des normes de construction, avec un raccourcissement des délais d'obtention des permis de construire. Ces mesures de soutien, adoptées dans le budget 2015, devraient permettre un léger rebond du nombre de ventes de logements neufs promoteurs commercialisés par ces derniers, de l'ordre de 5% cette année, selon les experts. Dans ce contexte, l activité de l artisanat du bâtiment marque un recul de 3% au 4e trimestre 2014 par rapport au même trimestre de l année précédente se solde par -2% de perte d activité en volume. Avec trois ans de baisse consécutive, l artisanat du bâtiment ne montre toujours pas de signes de reprise. Conséquence directe de cette baisse d activité, si tous les métiers ont souffert de la morosité économique, les métiers du gros œuvre ont été particulièrement impactés par la faiblesse des mises en chantier. Fin 2014, le nombre d entreprises artisanales du bâtiment envisageant d embaucher au premier semestre 2015 n est que de 4 % (contre 6 % au même semestre de l année précédente), alors que, dans le même temps, le nombre d entreprises envisageant de procéder à des licenciements ou des non-renouvellements de contrats atteint 8 % (contre 6 % au même semestre de l année précédente). Dans l artisanat du bâtiment, la chute d activité en 2014 entraînera, selon la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (CAPEB), la perte de emplois. Lois de finances (LFR 2014 et loi de finances 2015) Le projet de loi de finances pour 2015 et le projet de loi de finances rectificatives pour 2014 portent en particulier les mesures fiscales du plan de relance du logement du 29 août ainsi que les engagements de l État pour le développement du logement social, annoncés par Sylvia Pinel, lors du congrès de l USH le 25 septembre Lutter contre la crise du logement : libérer le foncier et mobiliser les logements vacants Pour les terrains à bâtir, la fiscalité sur les plus-values immobilières des particuliers est alignée sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention. En outre, pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015, le vendeur bénéficiera d un abattement exceptionnel de 30 % de l impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées. De plus, les donations de terrain réalisées en 2015 bénéficieront également d un abattement exceptionnel pouvant aller jusqu à euros, à la condition que le terrain soit ultérieurement construit. Enfin, une majoration de la taxe d habitation sur les résidences secondaires est instaurée sur la base du volontariat des communes situées dans les zones marquées par un fort

3 déséquilibre entre l offre et la demande de logements. Elles auront jusqu au 28 février 2015 pour en délibérer ainsi. Aide aux maires bâtisseurs En outre, les crédits budgétaires ont été augmentés de 100 millions d euros afin de mettre en œuvre l engagement du Premier ministre devant les maires de France, de créer une «aide pour les maires bâtisseurs» qui font tous les efforts pour répondre aux besoins de logements en zone tendue. Tout logement construit au-delà de la croissance habituelle du parc ouvrira droit à d aide, sous réserve du respect d un plafond de richesse des communes et du respect des obligations de construction de logements sociaux fixées par la loi SRU. Favoriser l accession à la propriété et augmenter l offre de logements neufs Le prêt à taux zéro (PTZ) a été ouvert à l acquisition dans l ancien sous réserve de travaux dans des communes rurales centres. La liste des communes éligibles sera publiée d ici la fin de l année. Par ailleurs, le taux de TVA à 5,5 % sera appliqué pour l accession à la propriété pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville, afin de favoriser la mixité sociale et le renouvellement urbain. Enfin, un abattement exceptionnel pouvant aller jusqu à euros est créé pour les donations de nouveaux logements neufs réalisés jusqu à fin Favoriser l investissement locatif Afin de créer une nouvelle offre de logements intermédiaires dans les zones tendues et répondre aux problèmes de logement des classes moyennes, le dispositif d incitation fiscale des particuliers pour l investissement locatif est revu, à compter du 1er septembre 2014, afin de permettre aux investisseurs de choisir de s engager pour 6, 9 ou 12 ans. L avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs sera aligné sur celui des particuliers. Il sera également possible, pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, de louer ce logement à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé. Améliorer l habitat Les travaux de rénovation énergétique bénéficieront d un soutien conforté de l ANAH qui voit ses financements renforcés par le relèvement à 61 millions d euros du plafond de la part de la taxe sur les logements vacants qui lui est affectée. Le crédit d impôt développement durable (CIDD) est élargi et transformé en un crédit d impôt pour la transition énergétique (CITE) qui bénéficie d un taux unique de 30% dès la première dépense réalisée. Le CITE peut désormais être utilisé pour installer des compteurs individuels pour le chauffage et l eau chaude sanitaire dans les copropriétés ou encore des bornes de recharges pour véhicules électriques.

4 De même, pour l adaptation des logements pour les personnes handicapées, le crédit d impôt pour les dépenses d équipement est prolongé et simplifié. Engagements de l «Agenda HLM» L exonération sur 25 ans de la taxe foncière pour les constructions neuves de logements sociaux est prolongée. Le «gel» des conditions d appréciation du cadre juridique applicable au prêt à taux zéro (PTZ), à compter de la date de signature d un contrat de location-accession à la propriété permet de donner aux ménages susceptibles de solliciter ultérieurement un PTZ une visibilité sur le cadre normatif qui s appliquerait à eux dans l avenir. L abattement sur la taxe foncière pour les organismes de logement social est reconduit pour 2015 dans les zones urbaines sensibles. Il s appliquera, à compter de 2016, dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville. A côté de ces grands axes, il faut relever un certain nombre d autres dispositions d ordre technique : Copropriétés dégradées (art. 40) : à compter du 1er janvier 2015, les logements acquis par un EPF dans le cadre des opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) d intérêt national sont exonérés de TFPB pendant une durée de 15 ans à compter de l année qui suit celle de leur acquisition Taxe d aménagement (art. 44) : plusieurs modifications sont apportées en matière de TA. Pour les constructions ou aménagements réalisés sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l autorisation d urbanisme, le fait générateur de la TA était jusqu alors la date du procès-verbal constatant la ou les infractions. À compter du 1er janvier 2015, la date du fait générateur est celle du procès-verbal constatant l achèvement des constructions ou des aménagements en cause. Quartiers prioritaires (art. 49) : sauf délibération contraire de la collectivité territoriale ou de l EPCI doté d une fiscalité propre, les immeubles situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une durée de cinq ans. L exonération s applique à compter du 1er janvier 2015 ou à compter du 1er janvier de l année qui suit celle du rattachement à un établissement remplissant les conditions requises, si elle est postérieure. L État compense, chaque année, la perte de recettes résultant, pour les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, de l exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. Logement intermédiaire (art. 53) : à compter du 1er janvier 2015, la livraison de logements considérés comme neufs et issus de la transformation de locaux à usage de bureaux devient éligible au taux de TVA de 10 % applicable au logement intermédiaire. UESL (art. 112) : le ministre chargé de l Économie est autorisé à accorder, à titre gratuit, la garantie de l État, en principal et en intérêts, aux emprunts contractés en 2016 et en 2017 par l UESL, prévue à l article L du CCH, auprès du fonds d épargne prévu à

5 l article L du code monétaire et financier, dans la limite d un montant en principal de 200 millions d euros au total. Ces emprunts sont affectés au financement d opérations de construction de logements à usage locatif. SGP (art. 113) : de la même manière, le ministre est autorisé à accorder, à titre gratuit la garantie de l État aux emprunts contractés par la Société du Grand Paris auprès du fonds d épargne de la Caisse des dépôts de 2015 à 2022, dans la limite d un montant de 4,017 milliards d euros en principal. Il s agit de financer notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes composant le réseau de transport public du Grand Paris ainsi que des lignes, ouvrages, installations fixes et gares dont la maîtrise d ouvrage pourrait lui être confiée. Loi de simplification de la vie des entreprises, dispositions en matière d urbanisme La loi dite de "simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives" a été promulguée au Journal officiel du dimanche 21 décembre L essentiel des mesures en matière d urbanisme figure dans le chapitre III du texte (art. 12 à 22). Voici le détail de ces dispositions : Développement des projets de construction (art. 12) : l article 12 indique que le gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi afin "de favoriser le développement de projets de construction ou d aménagement situés en entrée de ville ou dans des zones à dominante commerciale, lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent et que l opération répond à un objectif de mixité fonctionnelle, en faisant en sorte que le règlement du PLU ou du document d urbanisme en tenant lieu puisse autoriser le dépassement des règles de hauteur ou de gabarit". Cette autorisation doit avoir lieu "dans le respect des autres règles établies par le document, et en veillant à ce que l introduction dans le règlement de ce mécanisme de majoration des droits à construire s effectue selon une procédure de modification simplifiée du PLU". Cette ordonnance doit être prise dans un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi. L article L du code de l urbanisme est modifié pour intégrer le fait que la réalisation de plus d une aire de stationnement par logement ne peut être exigée lors de la construction des établissements assurant l hébergement des personnes âgées et de résidences universitaires. Par ailleurs, lorsque ces constructions sont situées à moins de cinq cents mètres d une gare ou d une station de transport collectif et que la qualité de la desserte le permet, le nombre d aires de stationnement exigible par logement ne peut dépasser 0,5. Pour la mise en œuvre de ces plafonds, la définition du logement sera précisée par voie réglementaire. Pour les autres catégories de logements qui répondent à ces critères (situés à moins de cinq cents mètres d un transport public, qualité de desserte suffisante), il ne peut être exigé la réalisation de plus d une aire de stationnement par logement. Les orientations d aménagement et de programmation du PLU peuvent adapter la délimitation des périmètres, où s applique le plafonnement de stationnement à proximité des transports, en fonction de la qualité de la desserte. Les plans locaux d urbanisme peuvent, en outre, ne pas imposer la réalisation d aires de stationnement lors de la construction des logements.

6 Mise en œuvre des PLUI (article 13) : lorsqu un EPCI engage une procédure d élaboration d un PLUI avant le 31 décembre 2015, les calendriers de mise en compatibilité du PLU avec le Scot (article L du code de l urbanisme), du PLU au regard des dispositions du Grenelle (article 19 de la loi n du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement), et de transformation des POS en PLU (article L du code de l urbanisme) ne s appliquent pas aux PLU applicables sur son territoire si le débat sur les orientations générales du PADD a eu lieu avant le 27 mars 2017 et que le PLUI est approuvé au plus tard le 31 décembre Ces dispositions sont applicables aux procédures d élaboration de PLUI engagées après la promulgation de la loi ALUR et à la métropole de Lyon. PLUI et dérogations aux règles de retrait (article 14) : l article L du code de l urbanisme est modifié pour préciser qu un EPCI "peut décider, le cas échéant après accord de la commune concernée, d achever toute procédure d élaboration ou d évolution d un plan local d urbanisme, d un document en tenant lieu ou d une carte communale, engagée avant la date de sa création ou du transfert de [sa] compétence" en matière d urbanisme. Cette mesure est applicable à la métropole de Lyon. Elle supprime une disposition de l article 136 de la loi ALUR qui prévoyait que les communautés de communes ou d agglomération pouvaient achever ces procédures engagées par les communes avant la date du transfert de la compétence, avec l accord de ces dernières. Projet de loi pour la croissance, l'activité et l égalité des chances économiques (dite loi Macron): des dispositions importantes en matière de logement et d urbanisme La commission spéciale de l Assemblée, chargée d'examiner le projet de loi pour la croissance et l'activité a adopté ce texte dans la nuit du dimanche 18 janvier, texte qu'elle a renommé "projet de loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques". Au cours des débats, qui ont duré 82 heures, la commission a examiné 1743 amendements et en a adopté 496. On relèvera, en matière de logement et d urbanisme, des articles visant à encourager le logement intermédiaire et à simplifier un certain nombre de dispositions prévues par la loi ALUR (mars 2014). En voici la liste établie succinctement : Logement : - Délégation aux collectivités territoriales des aides en faveur du logement intermédiaire (agrément pour le logement locatif institutionnel et le conventionnement avec ou sans travaux Borloo ancien), - Suppression de la condition de zonage prévue dans l'ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, - Les filiales des organismes HLM dédiées au logement intermédiaire ont la possibilité d'acquérir des logements intermédiaires. Cette possibilité est toutefois limitée aux communes appartenant à une zone d urbanisation continue de plus de habitants ou aux communes de plus de habitants en forte croissance démographique,

7 - Allègement des contraintes juridiques posées par l'ordonnance du 20 février 2014 sur les filiales dédiées au logement intermédiaire, et notamment l'interdiction, pour la maison mère et la filiale, d'avoir des administrateurs, des membres du directoire ou des membres du conseil de surveillance communs (sauf pour les représentants des collectivités territoriales), - Vefa : ratification de l'ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, - Modifications importantes aux dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 et à celle du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, - Suppression de l'obligation d'un agent assermenté pour établir un constat d'insalubrité, - Autorisation du gouvernement à prendre, par voie d'ordonnance, les mesures législatives nécessaires à la création d'un contrat de bail de longue durée dénommé "bail réel solidaire". Urbanisme : - Retrait à l'autorité de la concurrence de la possibilité de se saisir d'elle-même des documents d'urbanisme (PLU ou PLUi, Sdrif et Scot). Le préfet de département sera compétent pour saisir l'autorité en ce qui concerne les PLU et les Scot, tandis que le préfet de région le sera pour le Sdrif, - Limitation de l obligation de mise à niveau des performances énergétiques, lors de l extension d un ensemble commercial, au seul bâtiment directement concerné par l extension, - Suppression d'une disposition de la loi Pinel du 18 juin 2014 rendant les autorisations d'exploitation commerciale (AEC) incessibles et intransmissibles, - Possibilité d obtenir un permis de construire modificatif valant autorisation d exploitation commerciale dès lors que les modifications substantielles n affectent que ce qui relève de l autorisation d exploitation commerciale, - Les communes seraient autorisées à délimiter dans leurs documents d'urbanisme des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de logements intermédiaires pourrait bénéficier d'une majoration de constructibilité pouvant aller jusqu'à 30%, - Recours aux ordonnances pour promouvoir le développement des logements intermédiaires et de logements destinés à la location-accession ainsi que pour adapter les règles relatives aux rapports entre bailleurs et locataires (il est notamment écrit qu'une ordonnance préciserait les conditions d'application dans le temps des dispositions de la loi ALUR sur les rapports locatifs), - Extension, pour les projets présentés à partir de la promulgation de la loi, des expérimentations en cours de l'autorisation unique en matière d'installations classées

8 pour la protection de l'environnement et du certificat de projet. Il s'agirait d'une extension à l'ensemble du territoire pour les seuls "projets présentant un intérêt majeur pour l'activité économique", - Assouplissement des conditions de publicité dans les grands stades (au-dessus de places). L'article 63 permettrait au Règlement local de publicité d'être plus restrictif, - Dans le domaine du commerce, réforme du droit de l'ouverture des commerces le dimanche (notamment les maires pourraient autoriser cette ouverture 12 dimanches et non plus 5 comme aujourd'hui) et en soirée (pour les nouvelles zones touristiques internationales). Des dispositions dérogatoires pour l'ouverture des commerces des gares le dimanche sont également proposées. Droit de l'environnement : Habilitation du gouvernement à prendre plusieurs mesures par ordonnance pour : - accélérer l'instruction et la délivrance de l'autorisation des projets de construction et d'aménagement et favoriser leur réalisation, - modifier les règles applicables à l'évaluation environnementale des projets ainsi qu'à celle des plans et programmes, - moderniser et clarifier les modalités de participation, de concertation, de consultation et d'information du public, - accélérer le règlement des litiges relatifs aux projets susceptibles d'avoir une incidence sur l'environnement. Après son examen en commission spéciale, le projet de loi Macron doit être débattu en séance publique à l'assemblée à compter du 26 janvier, jusqu au 6 février. Les députés discuteront sur la base du texte adopté en commission spéciale. Projet de loi NOTRe Depuis la dernière réunion de la commission, le projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe) est passé devant la commission des lois, puis en séance plénière du Sénat, où il a été adopté solennellement le 27 janvier. Concernant les deux principaux points d alerte soulevés par l ACUF et l AMGVF sur l article 6 instituant le SRADDT, le Sénat est plutôt allé dans le sens de nos demandes. En effet, la notion de règles générales et le fascicule qui les contenait ont été supprimés. En revanche, le texte du Sénat dispose que «le schéma détermine les modalités de mise en œuvre de ces orientations stratégiques et de ces objectifs. Ces modalités peuvent être différentes selon les parties du territoire de la région. [ ] Les schémas de cohérence territoriale et, à défaut, les plans locaux d urbanisme, les cartes communales ou les documents en tenant lieu, ainsi que les plans

9 de déplacements urbains, les plans climat-énergie territoriaux et les chartes de parcs naturels régionaux 1 prennent en compte les orientations et objectifs du schéma régional d aménagement et de développement durable du territoire ; 2 sont compatibles avec les modalités de mise en œuvre des orientations et objectifs du schéma.» On reste donc dans la prise en compte des orientations et objectifs et dans la compatibilité, cette fois par rapport à des «modalités de mise en œuvre». Même si ce concept paraît plus souple que celui de «règles», il demeure encore trop flou et sujet à divergences d interprétations et, donc, source de contentieux. C est la raison pour laquelle, l ACUF et l AMGVF proposeront à l Assemblée nationale un amendement visant à supprimer ces modalités de mise en œuvre et le lien de compatibilité vis-à-vis d elles des documents de planification locale. Concernant la seconde alerte, le Sénat a, en séance plénière, confirmé ce qu avait déjà voté la commission des lois, à savoir la suppression de la possibilité de préciser ultérieurement par ordonnance le contenu et la portée du SRADDT. Le projet de loi Notre sera examiné par la Commission des lois de l Assemblée nationale les 3 et 4 février prochains, puis en séance plénière à compter du 16 février. Groupe de travail «Schéma régional intégrateur» Parallèlement, l ACUF a participé au groupe de travail sur le thème du schéma régional intégrateur initié par le Ministère de l Ecologie, du Développement durable et de l Energie et qui a tenu trois réunions entre novembre et décembre Les débats ont notamment porté sur la problématique de l inclusion ou non du schéma régional de cohérence écologique dans le SRADDT mais également sur les modes d élaboration et d opposabilité du SRADDT. L ACUF a contribué à la synthèse des travaux du groupe en proposant d inclure deux passages : l un qui pose le principe selon lequel il ne peut y avoir d opposabilité d un schéma sans les garanties de sa véritable co-élaboration par les échelons territoriaux infra-régionaux concernés et l autre qui expose les réserves de l ACUF, quant à la notion de règles générales et, partant, à leur caractère prescriptif visà-vis des documents de planification locale. Chantier de refonte du règlement du PLU Suite aux échanges entre le groupe «urbanisme et aménagement urbain» de l ACUF et la DHUP, le 28 novembre 2014, l ACUF poursuit la mise au point de sa contribution, qui doit faire l objet d échanges lors de la réunion du 5 février prochain du groupe de travail. Comme évoqué lors de la dernière réunion de notre Commission, le 9 décembre dernier, le projet de contribution sera envoyé pour information et avis à ses membres et, le cas échéant, discuté en séance.