Encadrement des loyers : Si 70 % des Français sont prêts à l accepter en zones tendues, des doutes demeurent sur son efficacité

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1 Question d actualité ORPI IPSOS Encadrement des loyers : Si 70 % des Français sont prêts à l accepter en zones tendues, des doutes demeurent sur son efficacité L annonce de Cécile Duflot d un décret visant à encadrer les loyers à la relocation dès la rentrée 2012 a suscité de nombreuses réactions parmi les hommes politiques et les professionnels du secteur de l immobilier. Fin de l investissement locatif, pénurie de biens immobiliers les inquiétudes sont nombreuses autour d une proposition censée apporter une solution d urgence à la crise du logement que traverse la France à l heure actuelle. Une étude réalisée par IPSOS pour ORPI révèle ainsi que 70 % des Français sont prêts à accepter un encadrement des loyers en zones tendues. Un chiffre qui témoigne de la solidarité des Français vis-à-vis des quelques zones susceptibles d être touchées par cette mesure et de la prise de conscience réelle de la problématique du logement par la population. Compte tenu du caractère restreint de ces zones, il reviendra alors au gouvernement d en définir les critères de manière précise et vigilante. Néanmoins, les Français affichent de manière générale un certain scepticisme quant à l efficacité de cette mesure. Ainsi, 45 % d entre eux estiment qu un plafonnement généralisé de la hausse des loyers risquerait d entraîner une diminution de l offre de logements. De la même manière, plus de 50 % des Français, soit ne sont pas favorables à un plafonnement des loyers, soit se prononcent en faveur d un plafonnement supérieur à 2 %, autrement dit bien au-delà de la hausse moyenne des loyers actuellement constatée en France 1. Autant de chiffres qui remettent en question l efficacité et la pertinence d un encadrement des loyers alors que le taux de plafonnement qui serait accepté par une majorité de Français est supérieur à l indice actuel. Si la question des zones tendues rassemble les Français qui sont prêts à faire l effort d y accepter un encadrement des loyers, la capacité du gouvernement à définir ces zones et la pertinence des mesures envisagées restent à démontrer. > Encadrer les loyers : une mesure populaire auprès de 70 % des Français Par solidarité, les Français sont 70 % à se déclarer en faveur d un encadrement des loyers dans les zones tendues. L ensemble des catégories socio-professionnelles affichent la même empathie, même si l on note que les catégories les plus susceptibles de se retrouver locataires sont également les plus réservées : ainsi 60 % des ouvriers se prononcent en faveur d un encadrement des loyers contre 77 % des cadres supérieurs. L idée d un gel des loyers, également populaire avec une approbation de 72 % de la population, voit en revanche une dynamique inversée puisque 88 % des agriculteurs et 75 % des ouvriers soutiennent un gel des loyers, contre 65 % des cadres supérieurs. 1 D après les premiers résultats de l Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap), les loyers d habitation du parc locatif privé ont augmenté en moyenne en 2011 de 2,4 % dans l agglomération parisienne et de 1,6 % dans les agglomérations de province. 1

2 Dès lors, la difficulté se pose pour le gouvernement de définir précisément le périmètre de ces zones. Car si la perspective d encadrer les loyers dans les zones où le marché locatif est tendu est accueillie de manière favorable, il convient également d en définir les critères. Or cela implique une étude au cas par cas, selon un cahier des charges précis et spécifique à chaque zone. Le gouvernement devra alors se montrer vigilant et détaillé dans sa communication des zones tendues et pénuriques si ces mesures devaient être appliquées à l avenir. Un chantier long et complexe dont les résultats et l efficacité sur le marché immobilier sont loin d être garantis. > Des conséquences incertaines, voire risquées Pourtant, si la solidarité avec les zones tendues est forte, rien ne permet de supposer que les Français soient favorables à une généralisation du décret d encadrement des loyers à l ensemble du territoire. Ainsi, la population n est pas dupe : pour 45 % des Français, cela impliquerait une diminution de l offre de logements en France. Un bailleur sur quatre affirme d ailleurs qu il pourrait retirer son bien de la location et/ou renoncer à investir dans le locatif. Un effet détourné et négatif, à l opposé des objectifs affirmés du décret, pourtant présenté comme une solution d urgence à la crise du logement. Or, à l exception de quelques rares zones tendues, les prix se régulent généralement de manière naturelle sur la majorité du territoire français. Il faut ainsi rappeler que la réalité parisienne, souvent citée en exemple, reste très exceptionnelle et ne reflète pas la réalité du marché immobilier français. En effet, d après les premiers résultats de l Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap), les loyers d habitation du parc locatif privé ont augmenté en 2011 en moyenne de 2,4 % dans l agglomération parisienne et de 1,6 % dans les agglomérations de province. Dans cette perspective, l enquête révèle que 50 % des Français affirment, soit ne pas être favorables à un plafonnement des loyers, soit être favorables à un plafonnement supérieur à 2 %, au delà donc de la hausse moyenne des loyers constatée par l Olap. Dès lors, une loi pour encadrer les loyers perd tout son sens dans la mesure où les Français ne sont pas favorables à un plafonnement inférieur à la réalité actuelle. > Une nécessité de légiférer remise en cause Face à ces éléments, il convient de s interroger sur l opportunité de décider d un décret dont l efficacité reste à démontrer et dont les conséquences pourraient être inverses à celles escomptées. Il est essentiel de rappeler que la loi existe déjà depuis longtemps. Ainsi, l'article 18 de la loi de juillet 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" prévoit que "dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers (...) révèlent une situation anormale du marché (...), un décret en Conseil d'etat (...) peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants". Ce décret, décidé dans l urgence et limité dans le temps, ne constitue pas, en l état, une solution durable pour répondre à la crise du logement en France, qui reste pourtant l une des principales préoccupations des Français. A l inverse, il semble ajouter à l inflation normative dénoncée par ORPI dans Les 12 propositions pour sortir de la crise et réconcilier les Français avec le logement. En effet, dans un contexte où les lois se multiplient et les normes se complexifient, ORPI suggère de dresser un inventaire complet de ces règles pour mettre fin à leur multiplication et simplifier la réglementation existante pour la rendre plus efficiente, plus claire et intelligible par tous. ORPI rappelle que la complexité comporte un prix que les consommateurs finissent par payer, directement ou non, et qu il faut donc à tout prix éviter. 2

3 > Aller plus loin pour solutionner durablement la crise du logement en France Pour Bernard Cadeau, président du réseau ORPI, premier réseau immobilier en France «nous avons déjà connu des situations de blocage des loyers par le passé. Or cela n a jamais porté ses fruits». Pour ORPI, l origine du problème des loyers se situe beaucoup plus en amont : «C est bien la pénurie chronique de logement, et donc la rareté qui pèse sur les loyers. La seule façon de diminuer durablement la pression sur les prix passe à court terme par la rénovation et à moyen et long terme, par la construction massive de logements.» Il est donc essentiel de traiter le problème dès son origine, en se donnant les moyens d une politique globale et en se dotant d un programme prospectif. Pour tenter d apporter des solutions concrètes, et fort de plus de 45 ans d expertise dans l immobilier, le réseau ORPI a ainsi formulé 12 propositions pour sortir de la crise et réconcilier les Français avec le logement. Parmi ces propositions, certaines demeurent encore sous-évaluées par les pouvoirs publics. Au lieu d un décret «d urgence» comme peut l être la proposition d encadrement des loyers, il convient d aller plus loin pour des actions véritablement efficaces et rentables à court, moyen et long terme : Libérer du foncier et favoriser la construction massive Parce que le logement est aussi une mission de service public, L'Etat et les collectivités locales devraient s'engager à céder leur foncier disponible au prix coûtant, en intégrant simplement les coûts d'aménagement, sans chercher à réaliser des profits importants. Les promoteurs s'engageraient ensuite sur ces territoires et, par contrat, à rendre intégralement l'avantage prix aux consommateurs. Une mesure destinée à pallier le déficit de logements en favorisant la construction massive à moindre prix. et construire de «nouvelles» villes nouvelles De tous temps, la construction de villes nouvelles comme en témoignent les toponymes Villeneuve, Villefranche ou encore Neuville, a favorisé le développement de ces communes avec l apparition de nouveautés économiques, techniques et culturelles, constituant des vecteurs de dynamisme et d'emploi : informatique, internet, services tertiaires à distance (notamment télétravail), logistique, développement durable, etc. Il serait opportun de relancer la création de ces pôles urbains connectés et situés à une heure maximum (en transport collectif rapide) des grandes métropoles régionales. Organisées autour des autoroutes de l'information d'une part, et d'activités plus "industrielles" comme la logistique d autre part, ces villes pourraient accueillir des administrations centrales délocalisées. Un investissement initialement public qui devrait ainsi générer un cercle vertueux avec le développement d investissements et d'activités privés. Favoriser l accession à la propriété dans le logement social et créer des passerelles avec le secteur privé L accession sociale à la propriété est un des points clés dans le traitement de la crise du logement. Dans cet esprit, ORPI suggère de généraliser le processus qui permet aux locataires de logements sociaux d en devenir propriétaires en intégrant au calcul du solde, les loyers déjà acquittés. Ceux-ci seraient en partie considérés comme des versements d apport. En plus d apporter une stabilité financière et sociale aux acquéreurs, cette mesure permettrait également aux sociétés HLM de constituer un fond d'investissement pour ainsi lancer ensuite de nouveaux programmes de construction. 3

4 En deuxième lieu, ORPI propose de centraliser l ensemble de l offre locative émanant des professionnels publics et privés, en créant un guichet unique pour tous les dossiers concernés. L objectif : favoriser les passerelles et accompagner ceux qui pourraient passer d un logement très social à un logement social puis à un logement non social. Toutes les passerelles qui pourront être édifiées entre les différents types de logements favoriseront la fluidité du marché et stimuleront son dynamisme, permettant ainsi aux familles dont la situation économique s améliore, d échapper à l enfermement catégoriel et d accéder à de nouveaux types d habitation. Développer le logement social privé et créer un statut de bailleur privé et un fond de garantie des loyers ORPI propose de développer en France un secteur social privé. Le concept : réorienter une partie de l'épargne disponible en France vers ce nouveau secteur, tout en apportant des garanties aux investisseurs. Il s'agit de réconcilier les besoins en logement de personnes de condition modeste, pour un loyer minoré, et les besoins des bailleurs privés qui veulent investir. Un dispositif fiscal dédié pour allier logement social et rendement économique pourra être mis en place. De cette manière, on peut envisager de démocratiser le logement et l'investissement locatif. Par ailleurs, ORPI propose de créer un statut pour les bailleurs. Celui-ci serait associé au déploiement d'un nouveau contrat bailleur/locataire qui fixerait les droits et les devoirs de chacun et serait assorti d'une clause pénale. Pour soutenir l'offre de logement, ORPI estime qu'il faut encourager les bailleurs et leur offrir une protection efficace en cas de défaillance du locataire. Ainsi, afin de sécuriser les parcours vers le logement, ORPI en appelle à la création d'un fond de garantie des loyers abondé par une fraction des loyers payés et encaissés. Ce système assuranciel obligatoire garantirait les impayés sans alourdir excessivement le prix des loyers. Concevoir des foncières dédiées au logement pour les investisseurs familiaux ORPI propose de créer une nouvelle catégorie de foncière ouverte aux investisseurs «familiaux». En complément de l investissement individuel, ces nouvelles coquilles juridiques formeraient un outil de détention et de gestion de biens immobiliers dans un cadre fiscal égal à celui applicable aux particuliers. Ces foncières permettraient ainsi de passer d un investissement adossé à un bien particulier à un investissement transversal connecté à un ensemble de biens. Dilution du risque, recherche de l effet de levier, les foncières pourraient incarner une nouvelle forme d investissement dans le secteur de la construction et seraient, selon ORPI, de nature à rassurer les investisseurs patrimoniaux. Organiser un Grenelle du Logement Au travers d un rendez-vous dédié à la thématique du logement, l ensemble des acteurs clés aurait l opportunité de se réunir autour d une même table pour échanger et définir une vision globale sur le sujet. Une initiative majeure qui s affirmerait comme le prélude à des décisions simples d application, intelligibles et viables sur le long terme. Pour aller plus loin et suivre régulièrement le point de vue de Bernard Cadeau en matière de logement, rendez-vous sur : l A-BC de l immobilier par Bernard Cadeau : le blog du Président du réseau ORPI http : // 4

5 A propos d ORPI Avec près de transactions par an, points de vente et collaborateurs, ORPI est aujourd hui le leader de son secteur. Créée à l initiative de plusieurs agents immobiliers en 1966, l Organisation Régionale des Professionnels de l Immobilier est résolument engagée pour la réussite du parcours immobilier de ses clients, qu ils soient vendeurs, acquéreurs, locataires ou bailleurs. Son organisation en coopérative, unique dans le secteur, lui confère les avantages d un fonctionnement décentralisé et ceux d une harmonisation stratégique et commerciale au plan national. Son Fichier Commun, véritable exclusivité sur le marché, propose plus de biens uniques, donnant ainsi toute sa force au réseau. En développant également une offre de «Solutions Immobilières», ORPI réaffirme sa volonté d accompagner les particuliers à chaque étape de leur projet immobilier et leur prodiguant des conseils et des services complémentaires et de qualité. METHODOLOGIE IPSOS pour ORPI a interrogé un échantillon représentatif de la population française composé de 945 personnes âgées de 18 ans et plus. L échantillon a été interrogé par téléphone, selon la méthode des quotas : sexe, profession du chef de ménage, région et catégorie d agglomération. L étude de terrain a eu lieu du 22 au 23 juin