L immobilier social en France Tendances à l horizon 2013 Analyse des performances financières Panorama des forces en présence

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1 L immobilier social en France Tendances à l horizon 2013 Analyse des performances financières Panorama des forces en présence De nouveaux objectifs pour le logement social Construire logements sociaux par an, est-ce possible? C est en tout cas l objectif du nouveau gouvernement d ici Objectif fort ambitieux puisqu il suppose une augmentation de 66% sur la base des (logements locatifs hors réhabilitations, tous bailleurs confondus) construits en 2012 Une fois l intention affichée, reste à évaluer l efficacité des mesures mises en place. La première d entre elles concerne le financement. Le relèvement du plafond du livret A doit en effet permettre d accroître le volume de prêts accordés par la Caisse des Dépôts, principal financeur du logement social. La seconde est la mise à disposition de terrains de l Etat à des conditions privilégiées. Plusieurs fois envisagé par le passé, ce dispositif emblématique pourrait dynamiser la construction de logements sociaux, à condition d être mené à terme. Les experts de Xerfi livrent dans cette étude leurs prévisions sur la construction de logements en France à l horizon 2013 et les grandes tendances de l immobilier social. Un équilibre financier fragile La mise à disposition de ressources foncières vise aussi à desserrer la contrainte budgétaire, le prix des terrains représentant autour de 20% du coût de la construction. Car l équation financière des bailleurs sociaux est difficile à résoudre, comme l illustre l analyse exclusive de Xerfi. Certes les performances financières sont toujours satisfaisantes, avec un taux de résultat net qui s est établi à 9% du chiffre d affaires en Un niveau élevé qui s explique essentiellement par la récurrence des revenus issus de la location. Mais l effort à fournir pour la construction neuve pèse lourdement sur le taux d endettement des bailleurs sociaux, proche de 200% en Le niveau des fonds propres reste insuffisant, sachant qu ils doivent contribuer pour 10% à 30% au coût des opérations. Cette fragilité pèse donc sur la capacité du secteur HLM à accélérer la construction neuve. C est d autant plus vrai que les revenus des ventes de logements, certes en hausse, sont encore largement minoritaires.

2 Associer éco construction et maîtrise des coûts Pour remplir leur premier objectif d augmentation de la production, les bailleurs sociaux doivent maîtriser leurs coûts, qui ont progressé de 53% entre 2005 et 2011, mais aussi se montrer exemplaires en termes d éco construction. A première vue contradictoires, ces deux missions nécessitent pour les principaux acteurs de déployer des solutions innovantes. Traditionnellement moteur dans l éco construction et la rénovation énergétique, le mouvement HLM a en effet vocation à continuer d endosser ce rôle pour impulser les changements dans l ensemble du secteur du bâtiment. Dès lors, ils explorent plusieurs pistes pour mener à bien ce double objectif : - le développement de la méthode de «conception réalisation», autorisée depuis 2009, qui permet d associer très en amont le maître d œuvre et l entreprise de construction, sous l égide du bailleur social. Le groupe 3F a ainsi mis en œuvre cette méthode dans deux constructions pilotes en région parisienne avec des coûts réduits de 17%. La collaboration avec les promoteurs privés, avec ce même objectif de coûts maîtrisés, tend également à se développer ; - la recherche de financements innovants pour la rénovation énergétique. Le cadre institutionnel des contrats de performance énergétique, qui permet de financer les opérations de rénovation par la réduction des charges, est désormais fixé. Les premières opérations emblématiques de Logirep et ICF Nord Est Alsace n ont cependant pas été, pour l heure, suivies d initiatives similaires ; - la recherche d assouplissement des normes. Le mouvement HLM tente d agir en ce sens pour adapter certaines réglementations, comme l accessibilité des bâtiments, aux contraintes des bailleurs sociaux ; - l accompagnement des occupants : nécessaire pour tirer partie des logements exemplaires en termes d efficacité énergétique, il est notamment mis en œuvre par l OPH Valophis Habitat. Stabilité des forces en présence Le paysage concurrentiel reste caractérisé par la présence de 4 grands types acteurs : les Offices publics de l habitat (OPH), les Entreprises sociales pour l habitat (ESH), les Sociétés d économie mixte (SEM) et les coopératives d Hlm. Pour évaluer la dynamique du marché, les experts de Xerfi ont analysé dans cette étude l activité des principaux bailleurs sociaux et présentent les chiffres clés pour chaque catégorie d opérateurs : patrimoine, mises en chantier, ventes, réhabilitations, taux de vacance et de rotation, etc. Grâce à cette analyse complète et opérationnelle, vous disposerez d un véritable outil pour organiser et hiérarchiser l information, stimuler votre réflexion et préparer vos décisions. Nous sommes à votre disposition pour vous apporter des compléments d information concernant cette étude de référence dont vous trouverez ci-joint la présentation. Pour la recevoir, il vous suffit de nous retourner le bon de commande au verso de la plaquette après l avoir complété. Vincent Desruelles Directeur d études Xerfi

3 L immobilier social en France Tendances à l horizon 2013 Analyse des performances financières Panorama des forces en présence Les indicateurs clés de l immobilier social en 2012 : évolution du parc, mises en chantier, indicateurs de vacance et de mobilité, état des lieux sur la demande Les perspectives pour 2013 : les prévisions sur la construction de logements en France, le cadrage macroéconomique exclusif et les tendances dans l immobilier social Le panorama complet du secteur : liste des principaux acteurs et données clés par type d opérateur (OPH, ESH, SEM, coopérative HLM) L analyse financière des bailleurs sociaux ( ) : structure financière, évolution des marges et des sources de revenus, analyse des principaux ratios Les grands enjeux dans l immobilier social : le financement des opérations et le coût de la construction, l accès au foncier et l éco-construction XERFI : LE MEDIATEUR DU MONDE ECONOMIQUE Le groupe Xerfi a puisé dans son expertise et sa passion pour la connaissance économique et sectorielle, un savoir-faire unique pour comprendre le monde économique. Par ses compétences professionnelles, sa liberté éditoriale, son ouverture intellectuelle, Xerfi apporte aux acteurs de l économie des analyses et synthèses opérationnelles sur les évolutions sectorielles, les stratégies des entreprises, leur environnement international. Au sein du premier bureau d études spécialisé en France, les experts sectoriels du groupe Xerfi sont animés d une passion commune : - traiter l information avec une très grande rigueur intellectuelle, - réaliser des analyses professionnelles au plus près des réalités de la vie économique, - offrir une représentation vivante des évolutions décisives d un marché et de la concurrence sectorielle, - s engager sur des conclusions rédigées avec l ambition de la probité et de la qualité. Le site xerfi.com vous permet de disposer du plus vaste catalogue d études sur les secteurs et les entreprises.

4 Edition : Décembre pages L immobilier social en France Tendances à l horizon 2013 Analyse des performances financières Panorama des forces en présence 0. LA SYNTHESE & LES CONCLUSIONS STRATEGIQUES Cette synthèse attire l attention du lecteur sur les conséquences de la modification de l environnement économique, les tendances majeures de la vie du secteur, les évolutions prévisibles, en tirant parti de l ensemble des analyses sur les perspectives du marché et des stratégies des opérateurs. 1. L ANALYSE CONJONCTURELLE & LES PERSPECTIVES DANS L IMMOBILIER SOCIAL Cette partie situe l immobilier social dans le contexte plus global du logement en France. Elle présente les principaux indicateurs relatifs à la demande de logements sociaux et un bilan complet 2012 sur l offre et l activité des bailleurs sociaux. Elle met l accent sur les principaux enjeux liés à l augmentation de la production, dont l accès au financement et au foncier. Elle propose enfin un panorama sur l évolution du secteur en Les données sur le parc et les marchés immobiliers en France - La structure et l ancienneté du parc de logements - Les transactions et les prix dans l ancien, les mises en chantier, les marchés du neuf et de la location ( ) 2. La demande en logements sociaux - Les données clés sur le déséquilibre offre/demande - La demande en régions (2011) - Les ménages éligibles (2011) 3. L offre de logements sociaux - L évolution du patrimoine - Les mises en chantier - La mobilité - La vacance 4. Les revenus des bailleurs sociaux - Les loyers ( ) - Le chiffre d affaires ( ) 5. Les enjeux et perspectives à l horizon La synthèse sur les actions en faveur du logement social - Les leviers de développement de l offre : le financement - Les leviers de développement de l offre : le foncier - Les enjeux de l éco construction et de la rénovation - Le contexte économique et social en Le contexte dans l immobilier en Les tendances de l immobilier social en LES PERFORMANCES FINANCIERES DES BAILLEURS SOCIAUX ( ) Etablie à partir d un panel représentatif d organismes HLM, cette partie présente, en tenant compte des fortes spécificités du secteur, les principaux éléments à retenir sur les performances financières dans l immobilier social entre 2004 et Les points de repère - Les principales conclusions - Les spécificités de l activité des bailleurs sociaux 2. L impact des activités de gestion locative et de construction de logements - Les principaux postes impactés 3. Le récapitulatif des états financiers du secteur - Le compte de résultat en % du chiffre d affaires - Le bilan en % de l actif et du passif - Les principaux ratios XERFI.COM SAS , rue de Calais Paris - Tél : Fax : etudes@xerfi.fr

5 3. LES DONNEES CLES DES BAILLEURS SOCIAUX Cette partie présente les données clés par catégorie d opérateur, ainsi que les principales sociétés. Elle répertorie les principaux chiffres à retenir pour chaque type d opérateur. 1. Les offices publics de l habitat : principaux acteurs, chiffres clés (évolution du patrimoine, mises en chantier et réhabilitations, ventes, démolitions, production en accession sociale à la propriété, vacance et mobilité) 2. Les entreprises sociales pour l habitat : principaux acteurs, chiffres clés (évolution du patrimoine, mises en chantier, ventes, démolitions et accession sociale à la propriété, vacance et mobilité) 3. Les sociétés d économie mixte : principaux acteurs, chiffres clés (évolution du patrimoine, mises en chantier, vacance et mobilité) 4. Les coopératives d HLM : principaux acteurs, chiffres clés (production totale, production et ventes en groupé, production en diffus, évolution du patrimoine locatif) 4. LES FORCES EN PRESENCE Cette partie présente en quelques pages les fiches d identité des principaux acteurs de l immobilier social : chiffres clés, parc, domaines d intervention, etc. 1. Le principal office public de l habitat : Paris Habitat - OPH 2. Les entreprises sociales pour l habitat : Groupe 3F, Groupe SNI, Groupe Logement Français, Vilogia, Polylogis, ICF Habitat 3. Les organismes de financement : Crédit Immobilier de France, Crédit Foncier 4. Les sociétés d économie mixte : SEMCODA, SIEMP 5. LES INDICATEURS ECONOMIQUES ET FINANCIERS DES ENTREPRISES Cette partie vous propose de mesurer, situer et comparer les performances de 150 opérateurs du secteur à travers : - les fiches synthétiques de chacune des sociétés : informations générales, données de gestion et performances financières sous forme de graphiques et tableaux, positionnement sectoriel de la société ; - les tableaux comparatifs des 150 opérateurs selon cinq indicateurs clés. Les données analysées portent sur la période , selon la disponibilité des comptes. 62% des comptes non consolidés 2010 des sociétés étaient disponibles au moment de la publication LES PRINCIPALES DONNEES STATISTIQUES ET MATRICES PRESENTES DANS L ETUDE T1 Le fonctionnement de la filière de l immobilier social T2 Les principaux organismes de financement du logement social T3 Les prêts aidés de la Caisse des Dépôts : leur objectif et leurs destinations T4 Les taux d intérêt des principaux prêts aidés (2012) T5 Le parc de logements ordinaires en France ( ) T6 La répartition des logements par période de construction T7 Les ventes et les prix des logements anciens T8 La hausse des prix dans l ancien par région en 2011 T9 Les autorisations et mises en chantier de logements ( ) T10 Les ventes de logements neufs ( ) T11 Les ventes d appartements neufs ( ) T12 Les ventes de maisons neuves des promoteurs et les mises en chantier (diffus) ( ) T13 Le taux de mobilité résidentielle des locataires ( ) T14 Les attributions de logements sociaux rapportés aux demandes en attente en 2011 T15 La part des ménages éligibles au logement social (2011) T16 Le parc de logements sociaux ( ) T17 Les mises en chantier de logements sociaux (logements neufs location) T18 Les mises en chantier de logements sociaux (acquisitions amélioration) T19 La mobilité dans le parc de logements sociaux T20 Le taux de mobilité dans le parc social T21 Le nombre de logements sociaux vacants T22 Le taux de vacance dans le parc social T23 Les loyers perçus par les organismes HLM ( ) T24 L évolution des loyers dans le secteur social et dans le parc privé ( ) T25 Le chiffre d affaires des bailleurs sociaux ( ) T26 Les principaux axes pour dynamiser la construction de logements sociaux T27 Les encours du livret A ( ) T28 Le taux du livret A sur période récente ( ) T29 Les principaux éléments de la loi de mobilisation du foncier public T30 Les pratiques environnementales dans la construction de logements sociaux T31 L'évolution et le poids des frais de personnel ( ) T32 Les produits financiers dans le RCAI ( ) T33 Le rendement financier et l Euribor 3 mois ( ) T34 Le poids des produits exceptionnels ( ) T35 L évolution et le poids des consommations intermédiaires ( ) T36 L indicateur d investissement Xerfi ( ) T37 Le poids des dotations aux amortissements ( ) T38 L évolution du taux d endettement ( ) T39 La structure des opérations financières ( ) T40 L évolution du poids des charges financières ( ) T41 L'évolution du taux de résultat net ( ) T42 La structure du compte de résultat du secteur en % du chiffre d affaires ( ) T43 La structure du bilan du secteur en % de l actif et du passif ( ) T44 Les ratios et indicateurs des entreprises du secteur T45 Le top 10 des Offices publics de l habitat en termes de chiffre d affaires T46 Les données clés sur les OPH ( ) : évolution, localisation et ancienneté du parc de logements locatifs ; mises en chantier et réhabilitations ; type de financement ; ventes de logements locatifs ; production de logements en accession sociale à la propriété ; ventes et démolitions ; vacance et mobilité Le top 10 des Entreprises sociales pour l habitat en termes de chiffre d affaires Les données clés sur les ESH ( ) : évolution, localisation et répartition du parc de logements sociaux ; mises en chantier ; type de financement ; ventes et démolitions ; production de logements en accession sociale à la propriété ; vacance et mobilité T47 T48 Le top 10 des Sociétés d économie mixte en termes de chiffre d affaires Les données clés sur les SEM ( ) : évolution du parc de logements locatifs; mises en chantier ; vacance et mobilité Le top 10 des coopératives d HLM en termes de chiffre d affaires Les données clés sur les coopératives d HLM ( ) : production de logements ; ventes en groupé ; production en diffus ; financements ; production locative et l évolution du patrimoine locatif Les fiches d identités présentent, selon les données disponibles, une présentation de l activité, les chiffres clés, l évolution du chiffre d affaires du groupe et des principales filiales, le patrimoine et sa répartition géographique, ainsi que les principaux faits marquants. T49 Le chiffre d affaires consolidé de Paris Habitat - OPH ( ) T50 Le chiffre d affaires consolidé du Groupe 3F ( ) T51 Le chiffre d affaires de la société Immobilière 3F ( ) T52 Le chiffre d affaires consolidé du Groupe SNI ( ) T53 Le chiffre d affaires de la SNI ( ) T54 Les loyers perçus du Groupe Logement Français ( ) T55 Le chiffre d affaires du groupe Vilogia ( ) T56 Le chiffre d affaires du groupe Polylogis ( ) T57 Le chiffre d affaires du groupe ICF Habitat ( ) T58 Le produit net bancaire du groupe Crédit Immobilier de France ( ) T59 Le produit net bancaire du groupe Crédit Foncier ( ) T60 Le chiffre d affaires du groupe SEMCODA ( ) T61 Le chiffre d affaires du groupe SIEMP ( ) XERFI.COM SAS , rue de Calais Paris - Tél : Fax : etudes@xerfi.fr

6 PRINCIPAUX OPERATEURS ANALYSES OU CITES DANS L ETUDE Principaux groupes et sociétés cités dans l étude CDC CREDIT FONCIER CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE GROUPE 3F GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS GROUPE SNI ICF HABITAT PARIS HABITAT OPH POLYLOGIS SEMCODA SIEMP VILOGIA Les sociétés dont les comptes sont traités dans l étude (*) ADOMA ALLIADE HABITAT ANGERS LOIRE HABITAT ANTIN RESIDENCES AQUITANIS OPH CUB AUVERGNE HABITAT BATIGERE NANCY BATIGERE NORD EST BATIGERE SAREL COOPERATION ET FAMILLE CRETEIL HABITAT SEMIC DOMOFRANCE EFIDIS EMMAUS HABITAT ERILIA ESPACE HABITAT ESPACIL HABITAT ESSONNE HABITAT FRANCE HABITATION HABITAT 08 HABITAT HABITAT DU NORD HALPADES HMF RHONE ALPES HPE ICF ATLANTIQUE IDF HABITAT IMMOBILIERE 3 F IMMOBILIERE BASSE SEINE L EFFORT REMOIS LA MAISON DU CIL LA PLAINE NORMANDE LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE LE FOYER REMOIS LE VAL DE LOIRE LOGEAL IMMOBILIERE LOGEMENT FRANCILIEN LOGIEST LOGIREM LOGIREP LOGIS 62 LTO HABITAT MADELEINE OPERA MAISONS & CITES SOGINORPA MANCHE HABITAT MON LOGIS MOSELIS NOREVIE OGIF OPAC 38 OPAC COLOMBES HABITAT PUBLIC OPAC DE RENNES METROPOLE OPAC MONTPELLIER OPAC SAONE ET LOIRE OPH 94 OPH D'AMIENS OPH DE L'AIN OPH DU DEPARTEMENT DE LA LOIRE OPH EVREUX OSICA PARIS HABITAT OPH PHOCEENNE D'HABITATIONS PICARDIE HABITAT PROMOCIL PROMOLOGIS RIVP SACVL SAFC SAINTE BARBE SARTHE HABITAT SDH SEMADER SEMCODA SFHE SGIM SIEMP SIP D'HLM SOGIMA STÉ COMMUNALE DE SAINT MARTIN STÉ D'HABITATION DES ALPES STÉ IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE TROIS MOULINS HABITAT VAUCLUSE LOGEMENT VILOGIA VOSGELIS (*) liste non exhaustive BON DE COMMANDE à retourner ou à télécopier Xerfi 13-15, rue de Calais Paris E-Réf: 2BAT41 / SPE Fax : Téléphone : L immobilier social en France Tendances à l horizon 2013 Analyse des performances financières Panorama des forces en présence Choisissez le mode d expédition du rapport commandé (cocher la bonne case) : en version papier-classeur (envoi par la poste) : EUR HT 1 391,00 TTC en version électronique (fichier pdf) : (*) EUR HT 1 794,00 TTC les deux versions (électronique + classeur) (*) EUR HT 2 033,20 TTC *(TVA 7% pour le papier et TVA 19.6% pour les versions électroniques) A renseigner (en majuscules) : Société : Nom & prénom : Fonction : Adresse : Code postal : _ Téléphone : _ Ville : Télécopie : TVA intracommunautaire pour les achats hors de France : Tarifs valables jusqu au 31/12/2013. Facture avec la livraison. Le taux de TVA applicable est celui en vigueur à la date d émission de la facture. En cas de litige, il est fait attribution exclusive au Tribunal de Commerce de Paris. Date, Signature et Cachet : Mode de règlement choisi : chèque ci-joint dès réception de l étude et de la facture XERFI.COM SAS , rue de Calais Paris tél : fax : etudes@xerfi.fr Société par actions simplifiée au capital de euros - RCS Paris B APE 6311Z TVA intracommunautaire : FR