La responsabilité notariale

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1 3 La responsabilité notariale Jean GOEMAERE Membre du Comité d Études et de Législation de la Fédération du Notariat Belge Avec la collaboration de Jean Eric SACRÉ Victoria DE RAEDT Mathieu PATERNOSTER

2 Chroniques notariales vol. 58 Table des matières Chapitre 1. Introduction Chapitre 2. Décisions judiciaires Section 1. Vente Vices affectant une citerne Étendue du devoir d investigation du notaire Nouvelle construction Inscription hypothécaire à charge du promoteur Vente avec clause «quitte et libre» Omission de la purge hypothécaire Faute aquilienne du notaire Vente d un immeuble indivis Paiement de la dette de l un des copropriétaires au moyen du prix Absence de décompte préalable. Faute aquilienne du notaire Vente Droit de préférence conventionnel Méconnaissance Devoir d information et de conseil Pas de faute du notaire Vente Obligation de résultat d indiquer le titre de propriété Obligation de moyen de contrôler le titre de propriété Erreur dans les quotités des parties communes Négligence fautive du notaire Réparation du dommage (oui) Vente immobilière Charges de copropriété Retenue des fonds par le notaire Vente Copropriété Responsabilité du notaire à l occasion d une vente Vente immobilière de la chose d autrui Obligation de restituer le prix À charge du vendeur Implication du notaire Vente publique Bien construit illégalement Devoir de diligence et d impartialité du notaire Vente d un immeuble hérité par testament Absence de l héritier réservataire Clause exonératoire de responsabilité du notaire dans l acte Vente immobilière Point de départ de la prescription de l action dirigée contre le notaire Conflit d intérêts de l acquéreur, frère du notaire Vente immobilière Structure particulière du bien (caravane supportant des constructions en brique) Dol Manquement au devoir de conseil du notaire, préalablement informé par un tiers Partage de responsabilité entre le notaire et les vendeurs Vente Validité de la clause du compromis par laquelle l acquéreur déclare s être renseigné (oui) Limites du 262

3 La responsabilité notariale devoir d investigation du notaire Obligations distinctes lors du compromis et lors de l acte authentique Section 2. Prêt Prêt avec affectation hypothécaire Absence de signature de l une des parties Responsabilité aquilienne du notaire Ouverture de crédit avec affectation hypothécaire Erreur dans l acte et le bordereau, relative à la situation du bien Partage de responsabilité entre le notaire et le conservateur Section 3. Bail Bail à vie Devoir de conseil impartial Acte avantageant une partie Article 9 de la loi de ventôse Bail à ferme Droit de préemption Absence du preneur lors de la vente publique Indications erronée du notaire Pas de recours dans le délai légal par le preneur Absence de lien causal entre la faute du notaire et le dommage 284 Section 4. Copropriété Copropriété Mandat permettant au promoteur de modifier l acte de base Nullité Faute du notaire Section 5. Donations et testaments Acte de donation Présence des témoins (article 9 ancien de la loi de ventôse) Mention de la signature des témoins (article 14 ancien de la loi de ventôse) Les témoins ne sont pas considérés comme des «comparants» à l acte Nullité de la donation (article 68 ancien de la loi de ventôse) Responsabilité du notaire Testament olographe Pas écrit en entier de la main de la testatrice Nullité du testament et du partage Faute du notaire Section 6. Partage Liquidation partage Négligence du notaire commis Pas de remplacement Astreinte Communication au ministère public Succession Liquidation-partage Omission d une héritière Devoir d investigation du notaire Faute du notaire Lien causal avec le dommage Pas de responsabilité des services de l enregistrement Section 7. Déclaration de succession Testament olographe Absence de signature du testateur Responsabilité du notaire Dommage correspondant à l héritage perdu par la légataire universelle

4 Chroniques notariales vol Liquidation de succession Retard dépôt déclaration succession Perte de valeur des titres (crise financière) Achat de nouveaux titres Faute du notaire (oui) Section 8. Droits d enregistrement et de succession Tarif réduit des droits d enregistrement Mention dans l acte de l intention de vendre l autre habitation Faute du notaire Droits d enregistrement Réduction Devoir de conseil Droits d enregistrement Taux réduit pour habitations modestes (art. 53) Absence d inscription des acquéreurs dans les registres de la population à l adresse de l immeuble acquis Réclamation des droits complémentaires pour non-respect des conditions (art. 55) Responsabilité partagée entre le notaire et le receveur Section 9. Capacité Devoir de conseil et responsabilité envers un tiers à l acte Actes reçus par le notaire dans une institution psychiatrique Appréciation de la capacité des parties par le notaire Pas de doute manifeste Pas de responsabilité du notaire Section 10. Saisies Saisie arrêt conservatoire méconnue Notaire et avocat Partage des responsabilités Saisie immobilière conservatoire Engagement amiable de consigner les fonds chez le notaire lors d une vente future Vente immobilière et libération des fonds par le notaire Tierce-complicité Dommage : tables Ledoux Section 11. Urbanisme Vente publique forcée Pas de garantie des vices cachés Infractions urbanistiques Vices apparents Obligation d information des amateurs Devoir de conseil du notaire très limité Opération immobilière Lotissement Identification des héritiers Faute des parties Absence de responsabilité du notaire Renseignements urbanistiques erronés Faute de la commune Devoir de vérification du notaire Faute mais absence de lien causal Urbanisme Erreur sur une qualité substantielle Pas d obligation pour le notaire de solliciter un certificat d urbanisme ou d interroger d autres administrations que la commune Section 12. Prescription de l action en responsabilité Nature de la responsabilité notariale Délai de prescription

5 La responsabilité notariale 36. Nature de la responsabilité notariale Délai de prescription Question préjudicielle Prescription aquilienne ou de droit commun Discrimination Section 13. Assurances du Notariat Assurances du notariat Frais et honoraires de défense pénale (non) Vente Détournement du prix par le notaire Conditions d intervention du fonds de garantie et de l assureur RC Absence de lien causal avec une faute civile Chapitre 3. Doctrine