PORTRAIT ACTUEL DES FRAIS DE COPROPRIÉTÉ AU QUÉBEC

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1 Juin 2016 PORTRAIT ACTUEL DES FRAIS DE COPROPRIÉTÉ AU QUÉBEC La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a étudié pour la toute première fois les frais de d unités divises dans les différentes régions métropolitaines de la province. Cette étude s appuie sur les transactions réalisées entre le 1 er mai 2015 et le 30 avril 2016 sur le système Centris des courtiers immobiliers. À certains endroits, des renseignements complémentaires provenant d un sondage portant sur les fonds de prévoyance des s au Québec, réalisé en septembre 2015 conjointement par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l Association des professionnels de la construction et de l habitation du Québec (APCHQ) sont ajoutées. Centris définit les frais de comme étant les coûts nécessaires pour l administration, l entretien et les parties communes d un immeuble en et qui sont dus par les copropriétaires au syndicat. Les frais communs ont également été inclus afin d avoir une vue plus globale des frais mensuels engendrés lors de l achat d une (par ex. : déneigement, entretien du terrain, etc.). moyens par RMR Sur le plan géographique 1, la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal affiche les frais de les plus élevés, alors que les copropriétaires payent en moyenne 198 $ par mois (voir tableau 1). Ce résultat grimpe à 234 $ sur l île de Montréal et varie entre 124 $ et 167 $ dans les autres secteurs de la région montréalaise. Les RMR de Gatineau, de Québec et de Sherbrooke affichent quant à elles des frais de mensuels moyens respectifs de 195 $, de 176 $ et de 152 $, tandis que les RMR de Trois-Rivières et de Saguenay sont plus abordables, avec 117 $ et 101 $ par mois respectivement. Les résultats varient de 0,23 $ sur l île de Montréal à 0,10 $ dans la RMR de Trois-Rivières. La région métropolitaine de recensement de Montréal affiche les frais de les plus élevés, alors que les copropriétaires payent en moyenne 198 $ par mois. Il faut préciser que les immeubles de grande taille, dont la structure est en béton, imposent normalement des frais de plus élevés. Dans les secteurs où ils sont proportionnellement plus présents, comme sur l île de Montréal, ils tirent nécessairement la moyenne vers le haut. 1 Pour l ensemble de la province, 25 % des transactions réalisées au cours de la période étudiée affichent des frais de inférieurs à 103 $ par mois, tandis que le 75 e percentile se situe à 227 $ par mois. Les frais de s mensuels médians atteignent plutôt 149 $. En considérant la superficie habitable, nous avons calculé que les frais de au pied carré correspondant aux 25 % inférieurs et supérieurs pour l ensemble de la province sont de 0,11 $ et 0,24 $ respectivement, alors que la médiane est de 0,16 $.

2 Tableau 1 : mensuels par secteurs géographiques Secteurs géographiques RMR de Gatineau 195 $ 0,19 $ RMR de Montréal 198 $ 0,20 $ Île de Montréal 234 $ 0,23 $ Laval 167 $ 0,17 $ Rive-Nord de Montréal 124 $ 0,12 $ Rive-Sud de Montréal 158 $ 0,15 $ Vaudreuil-Soulanges 128 $ 0,12 $ RMR de Québec 176 $ 0,18 $ Rive-Nord de Québec 183 $ 0,18 $ Rive-Sud de Québec 124 $ 0,12 $ Périphérie Nord de Québec 140 $ 0,18 $ RMR de Saguenay 101 $ 0,13 $ RMR de Sherbrooke 152 $ 0,17 $ Ville de Magog 161 $ 0,19 $ Ville de Sherbrooke 136 $ 0,12 $ RMR de Trois-Rivières 117 $ 0,10 $ Écart significatif entre les immeubles en béton et en bois Les frais de sont également très variables selon le type d immeuble étudié. Les grands immeubles de béton (quatre étages et plus), en plus d être dotés d une meilleure insonorisation, offrent généralement davantage de services que les petits bâtiments en bois (généralement moins de quatre étages), comme une piscine, une terrasse commune, un centre de conditionnement physique, des ascenseurs, des stationnements intérieurs, etc. 2 Par ailleurs, soulignons qu il existe des différences quant au mode de gestion utilisé selon la taille de la : 90 % des immeubles de 10 unités et moins sont autogérés, alors que 77 % de ceux de 10 à 99 unités sont autogérés et 18 % sont administrés par un résident à temps plein. Quant aux plus grands immeubles de 100 unités et plus, 63 % sont gérés par une société externe et 32 % sont administrés par un gestionnaire résident % des immeubles de 10 unités et moins sont autogérés, alors que 77 % de ceux de 10 à 99 unités sont autogérés et 18 % sont administrés par un résident à temps plein. Quant aux plus grands immeubles de 100 unités et plus, 63 % sont gérés par une société externe et 32 % sont administrés par un gestionnaire résident. 2 Selon les transactions réalisées entre mai 2015 et avril 2016, nous avons trouvé que les immeubles en bois (quatre étages et moins) comptent en moyenne 10 unités, tandis que les bâtiments de béton (plus de quatre étages) sont composés d en moyenne 75 unités. 3 Sondage réalisé en septembre 2015 conjointement par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l Association des professionnels de la construction et de l habitation du Québec (APCHQ).

3 En ce qui a trait aux grands immeubles de béton, la RMR de Montréal présente les frais de moyens les plus élevés avec 287 $ (tableau 2). Sans surprise, l île de Montréal affiche des résultats supérieurs à la moyenne régionale avec 309 $ par mois. Les RMR de Gatineau et de Québec suivent de près, avec des frais de condo de 286 $ et de 235 $. Du côté des plus petites s en bois, nous avons plutôt observé les frais de moyens les plus élevés dans la RMR de Gatineau (153 $/mois). Dans la RMR de Montréal, les frais de condo affichent plutôt une moyenne de 134 $ par mois. Viennent ensuite les RMR de Québec (133 $/mois) et de Sherbrooke (130 $/mois). En ce qui a trait aux grands immeubles de béton, la RMR de Montréal présente les frais de moyens les plus élevés avec 287 $. Tableau 2 : mensuels selon la structure du bâtiment En béton En bois Secteurs géographiques au pied carré RMR de Gatineau 286 $ 0,28 $ 153 $ 0,14 $ RMR de Montréal 287 $ 0,28 $ 134 $ 0,14 $ Île de Montréal 309 $ 0,30 $ 149 $ 0,16 $ Laval 244 $ 0,24 $ 123 $ 0,13 $ Rive-Nord de Montréal 166 $ 0,16 $ 114 $ 0,11 $ Rive-Sud de Montréal 251 $ 0,24 $ 128 $ 0,12 $ Vaudreuil-Soulanges 179 $ 0,17 $ 109 $ 0,11 $ RMR de Québec 235 $ 0,23 $ 133 $ 0,14 $ RMR de Sherbrooke 130 $ 0,15 $ ** Nombre insuffisant de transactions pour obtenir une statistique fiable par année de construction Pour chacune des RMR étudiées, nous avons trouvé que les frais de sont plus élevés dans les bâtiments plus anciens, certainement en raison de l augmentation des charges destinées à l entretien et à la rénovation de l immeuble avec le temps (voir encadré). Il faut souligner que, pour l ensemble des transactions étudiées, l âge moyen des s est de 20 ans. Aux fins de cette analyse, nous avons séparé les ventes de s en trois catégories : les nouvelles constructions, les s existantes bâties depuis 2000 et celles qui ont été construites avant Pour l ensemble des transactions étudiées, l âge moyen des s est de 20 ans.

4 Faits saillants du Sondage portant sur les fonds de prévoyance des s au Québec Selon le Sondage portant sur les fonds de prévoyance des s au Québec, dirigé conjointement par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l Association des professionnels de la construction et de l habitation du Québec (APCHQ), les travaux les plus fréquents effectués au cours des dix dernières années concernaient la toiture (33 %), les balcons et terrasses (25 %) et le revêtement extérieur (25 %). Pour les dix prochaines années, les syndicats de s sondés envisagent de refaire le revêtement de chaussée du stationnement et des allées (33 %) et le revêtement de sol des corridors communs (29 %) et d effectuer des travaux reliés aux ascenseurs (29 %). Toutefois, 63 % des syndicats d immeubles construits avant 2000 et 23 % de ceux bâtis en 2000 ou après ont constaté un manque de fonds au moment de réaliser des travaux majeurs. Afin de combler cette insuffisance, 61 % des syndicats ont eu recours à une cotisation spéciale unique, 20 % ont combiné une cotisation spéciale et une augmentation des frais mensuels et 16 % ont privilégié une hausse des frais de seulement. Ainsi, pour les unités neuves, les frais de mensuels moyens atteignent 165 $ dans la RMR de Montréal, oscillant entre 181 $ sur l île de Montréal et 113 $ sur la Rive-Sud. Pour ce qui est de la RMR de Québec, les charges mensuelles sont de 139 $, en moyenne. Quant aux unités existantes achevées en 2000 ou après, les frais de condo moyens enregistrés dans la RMR de Montréal sont de 182 $, variant entre 220 $ sur l île de Montréal à 121 $ sur la Rive-Nord. Du côté des RMR de Gatineau, de Québec et de Sherbrooke, les propriétaires de s doivent débourser respectivement 158 $, 139 $ et 127 $ par mois. Finalement, pour les immeubles plus anciens, les frais de les plus élevés sont observés dans la RMR de Gatineau où il faut payer en moyenne 256 $ par mois, suivi par l île de Montréal (250 $/ mois) et par la RMR de Québec (210 $/mois). La RMR de Sherbrooke affiche quant à elle des frais de condo de 178 $. Pour les immeubles plus anciens, les frais de les plus élevés sont observés dans la RMR de Gatineau où il faut payer en moyenne 256 $ par mois, suivi par l île de Montréal (250 $/mois) et par la RMR de Québec (210 $/mois).

5 Tableau 3 : mensuels selon l année de construction Secteurs géographiques Nouvelles constructions Copropriétés existantes 2000 ou après Avant 2000 RMR de Gatineau 158 $ 0,14 $ 256 $ 0,26 $ RMR de Montréal 182 $ 0,19 $ 220 $ 0,21 $ Île de Montréal 220 $ 0,23 $ 250 $ 0,23 $ Laval 151 $ 0,15 $ 191 $ 0,20 $ Rive-Nord de Montréal 121 $ 0,12 $ 131 $ 0,14 $ Rive-Sud de Montréal 149 $ 0,14 $ 172 $ 0,17 $ Vaudreuil-Soulanges 126 $ 0,12 $ 137 $ 0,16 $ RMR de Québec RMR de Sherbrooke ** Nombre insuffisant de transactions pour obtenir une statistique fiable

6 Combien doit-on débourser pour un espace de stationnement intérieur? Nous avons également étudié les différences de frais de entre les unités situées dans une structure en béton et qui possèdent un stationnement intérieur et celles qui n en ont pas. Le plus grand écart est observé dans la RMR de Gatineau, alors que les unités avec stationnement intérieur présentent des frais de mensuels moyens de 377 $ contre 223 $ pour celles sans espace de stationnement. Les frais de condo engendrés par une unité avec stationnement intérieur se fixent plutôt à 358 $ sur l île de Montréal (contre 207 $) et à 272 $ par mois dans la RMR de Québec (contre 175 $). Tableau 4 : mensuels des s vendues avec ou sans espace de stationnement intérieur* Secteurs géographiques Sans espace mensuels au mensuels pied carré Avec espace mensuels au mensuels pied carré RMR de Gatineau 223 $ 0,23 $ 377 $ 0,36 $ RMR de Montréal 192 $ 0,23 $ 340 $ 0,31 $ Île de Montréal 207 $ 0,26 $ 358 $ 0,32 $ Laval 192 $ 0,21 $ 279 $ 0,26 $ Rive-Nord de Montréal 128 $ 0,14 $ 219 $ 0,19 $ Rive-Sud de Montréal 173 $ 0,18 $ 297 $ 0,27 $ Vaudreuil-Soulanges ** ** ** ** RMR de Québec 175 $ 0,21 $ 272 $ 0,24 $ Conclusion * Immeubles en béton seulement ** Nombre insuffisant de transactions pour obtenir une statistique fiable Bien que des frais de condo élevés puissent parfois faire sourciller les acheteurs potentiels, il est important de s assurer que les charges de soient adaptées à l état de l immeuble ainsi qu aux travaux prévus dans les années futures. Un constat préoccupant s est notamment dégagé du Sondage portant sur les fonds de prévoyance des s au Québec 4 : 49 % des syndicats de n utilisaient aucun outil de planification afin d évaluer les sommes à verser au fonds de prévoyance. Qui plus est, 67 % des syndicats détenaient un solde du fonds de prévoyance inférieur à 1 % de la valeur assurable de l immeuble. Il va de soi que la FCIQ encourage une saine gestion et un financement adéquat des immeubles afin d assurer un maintien de la santé financière des s au Québec. Par conséquent, la FCIQ insiste expressément sur le fait que les frais de présentés dans cette étude sont le reflet actuel du marché, mais ne représentent pas nécessairement les sommes nécessaires pour satisfaire les besoins des fonds de prévoyance, considérant les résultats du sondage. 4 Sondage réalisé en septembre 2015 conjointement par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l Association des professionnels de la construction et de l habitation du Québec (APCHQ). Cette publication est produite par le service Analyse du marché de la FCIQ Paul Cardinal Directeur Maïka Carrier Roy Analyste Daren King Agent de recherche économique Écrivez-nous à stats@fciq.ca 2016 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés.