Le marché immobilier français et ses indices

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1 Le marché immobilier français et ses indices 1. Les résultats de l indice EDHEC IEIF immobilier d entreprise France Depuis le 30 juin 20, date de son passage à une fréquence mensuelle, la performance de l indice EDHEC IEIF a connu deux phases distinctes : - entre le 30 juin 20 et le 31 janvier 20, l indice nu a perdu -10,19% (-7,23% en revenus réinvestis) ; - entre le 31 janvier 20 et le 30 septembre 20, l indice nu a gagné 12,% (15,68% en revenus réinvestis). Si les revenus ont progressé de façon régulière (dividende trimestriel quasi-constant), les valeurs de parts, quant à elles, ont donc connu une baisse brutale suivie d une correction qui les ramène à peu près à leur niveau de juin 20. 4,00% Performance mensuelle EDHEC IEIF immobilier d'entreprise France Variation de prix Variation de revenu (dividendes trimestriels) 3,00% 2,00% 1,00% 0,61% 1,56% 1,38% 2,36% 2,18% 1,73% 1,15% 2,16% 0,00% -1,00% -2,00% -1,12% -1,38% -1,94% -0,98% -3,00% -2,92% Source : IEIF -4,00% août- oct- -3,71% nov- déc- janv- févr- mars- avr- mai- juil- août- 2. Comparaison avec les autres indicateurs de l immobilier d entreprise français La comparaison avec la performance des foncières cotées françaises et avec l évolution des valeurs d expertise permet de préciser le positionnement de l indice EDHEC IEIF. IEIF Quelques éléments de réflexion sur les indices immobiliers octobre 20 1

2 Rappelons en effet que la valorisation du sous-jacent au sein de l indice EDHEC IEIF obéit à une logique de confrontation de l offre et de la demande de parts répertoriées sur un carnet d ordres visible par tous. De ce fait, l indice EDHEC IEIF délivre des valeurs transactionnelles, pour lesquelles des liquidités ont effectivement été échangées. En revanche, contrairement aux foncières cotées, les SCPI 1 ne recourent pas à l effet de levier pour financer leurs acquisitions et ne sont pas négociées en temps réél. D où une moindre volatilité de leurs valeurs par rapport à des foncières cotées en Bourse recourent à l endettement. La valorisation par des experts se fait selon des normes radicalement différentes. Le prix d un bien est généralement déterminé par comparaison avec des transactions sur des biens similaires, et/ou en référence à un taux de rendement déterminé d après la prime de risque demandée par les investisseurs. Les valeurs d expertises ne sont donc pas issues de transactions effectives sur un marché, mais d une modélisation. Indice EDHEC IEIF, indice des foncières cotées et valeurs d'expertise EDHEC IEIF immobilier d'entreprise France (nu) Rendement en capital IPD Euronext IEIF SIIC France (nu) Rdt en capital IPD 2nd semestre 20 : -7,5% Rdt en capital IPD 1er semestre 20 : -7,5% Source : IEIF, Euronext, IPD. Base 1000 au 30 juin 20 juil- août- oct- nov- déc- janv- févr- ma rs- avr- mai- juil- août- La comparaison des trois indicateurs de l immobilier d entreprise français fait apparaître : - pour l indice EDHEC IEIF et l indice des foncières cotées, un mouvement de baisse (au second semestre 20) puis de rattrapage (au premier semestre 20). Ce mouvement est d une ampleur beaucoup plus faible pour l indice EDHEC IEIF que pour l indice de l immobilier coté. - Pour l indicateur semestriel des valeurs d expertise, un mouvement de baisse continu (baisse identique de -7,5% au second semestre 20 et au premier semestre 20). 1 Sociétés Civiles de Placement Immobilier, fonds non cotés qui constituent l univers de l indice EDHEC IEIF. IEIF Quelques éléments de réflexion sur les indices immobiliers octobre 20 2

3 3. Facteurs d explication de la remontée de l indice EDHEC IEIF immobilier d entreprise France au premier semestre 20 Le décalage entre la remontée des valeurs de l indice nu EDHEC IEIF immobilier d entreprise France et la baisse des valeurs d actifs évalués par des experts immobiliers peut s expliquer par plusieurs facteurs inhérents aux fonds qui constituent l indice : 3.1- Les SCPI de l indice sont décotées par rapport à l ANR Les SCPI qui constituent l indice EDHEC IEIF immobilier d entreprise France sont globalement décotées par rapport à leur valeur de réalisation. C est le cas depuis plus de 10 ans. Décotes et surcotes à l'anr (sur les 26 SCPI de l'indice EDHEC IEIF actuel) 31 dec dec. 20 Décote la plus forte -28% -43% Surcote la plus forte 7% 13% Moyenne -13% -18% Source : IEIF Au 31 décembre 20, les SCPI de l indice avaient atteint un creux historique en matière de décote avec une capitalisation de 18% inférieure à leur valeur de réalisation. Certaines SCPI de l indice ont affiché une décote de plus de 40%. Dans ces conditions, la remontée des valeurs de parts au premier semestre 20 peut s analyser en partie comme un effet mécanique de rattrapage de la décote. La comparaison avec les SIIC est éclairante : fin 2007, elles affichaient une prime de 26% par rapport à leur ANR. Après la chute des cours de l année 20 leur décote atteignait 49%. Sur le premier semestre 20, les cours des SIIC ont connu un rebond qui porte leur décote, au 30 juin 20, à 42%. 2 Une partie de ce rebond peut être attribuée à des décotes perçues comme excessives et à des taux de capitalisation attractifs Le rendement des SCPI avant la crise se situait à des niveaux relativement élevés Le rendement moyen des valeurs de l indice fin 20 s élevait, par rapport au prix en début d année, à 6,16%, et le rendement instantané (dividende annuel sur prix en fin d année) à 6,81% en moyenne. C est l effet d une gestion orientée essentiellement vers le revenu, conformément aux attentes des souscripteurs (personnes physiques ayant une aversion au risque et investissant sur le long terme). Ces rendements relativement élevés en fin d année 20, notamment après la baisse des prix de parts (-9,22% en moyenne) au cours de l année, ont clairement joué en faveur d une 2 L endettement des SIIC renforce naturellement les effets de surcote et de décote. Si l on calcule un ratio «valeur d entreprise/patrimoine réévalué» en exceptant la dette, la surcote des SIIC fin 2007 s élève à 11%, pour atteindre au 31 décembre 20 une décote de -32%, qui s est partiellement résorbée au 30 juin 20 où elle atteint -22%. (Calculs IEIF) IEIF Quelques éléments de réflexion sur les indices immobiliers octobre 20 3

4 réappréciation des prix. En effet, la légère remontée des cours qui a suivi ne risquait pas de déteriorer excessivement le rendement. 4. Vocation de l indice EDHEC IEIF immobilier d entreprise France L indice EDHEC IEIF immobilier d entreprise France a vocation à prendre en compte, par un indice mensuel et transactionnel, les évolutions des données fondamentales affectant le marché de l immobilier d entreprise. Sur le moyen terme l indice EDHEC IEIF restitue le comportement de risque et de rentabilité du marché physique. Sur le court terme, il constitue un indicateur avancé et sensible des perceptions des investisseurs personnes physiques sur le marché de l immobilier d entreprise sans la perturbation qu apporte la volatilité des marchés financiers. IEIF Quelques éléments de réflexion sur les indices immobiliers octobre 20 4

5 A propos de l indice EDHEC IEIF Immobilier d Entreprise France L Indice EDHEC IEIF Immobilier d Entreprise France a été développé par l IEIF (Institut de l Epargne Immobilière et Foncière) et par l EDHEC-Risk, en liaison avec le pôle de compétitivité mondial Finance Innovation et avec le soutien, au titre de mécène scientifique, du Groupe UFG. Il mesure la performance mensuelle d un portefeuille agrégé de fonds non cotés sans levier financier, d une capitalisation de 7 Mds, représentatif de la performance de l immobilier d entreprise français. L indice EDHEC IEIF Immobilier d Entreprise France est : - transactionnel : les données proviennent des prix d achat et de vente de parts de fonds - mensuel : il est publié tous les 10 du mois, depuis septembre 20 - long : les séries historiques remontent à décembre Les indices IEIF, leur composition et leur méthodologie sont téléchageables sur Pour toute information sur l indice EDHEC IEIF immobilier d entreprise France, contacter : Hélène BÉDON-ROUANET Chargée de la Communication Tél : +33 (0) helene.bedonrouanet@ieif.fr Séverine ANJUBAULT Assistante Marketing Tél : +33 (0) severine.anjubault@edhec-risk.com IEIF Quelques éléments de réflexion sur les indices immobiliers octobre 20 5