Chapitre Les immeubles

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1 Chapitre 55 55Les immeubles

2 Table des matières Objectifs évaluateurs Généralités Immeuble commercial Immeuble d une entreprise individuelle utilisé aussi à des fins privées Immeuble locatif Immeuble commercial Immeuble commercial utilisé aussi à des fins privées s Ecritures internes Immeuble locatif d une société de capitaux Ecriture interne Annuité Les intérêts courus Achat et vente d immeubles locatifs Généralités Achat Vente Achat et vente d autres actifs immobilisés Taux de rendement de l immeuble Objectifs Profils Objectifs évaluateurs B E M 6.1. s liés aux biens immobiliers et autres immobilisations corporelles Rendements de biens immobiliers. M Comptabiliser les achats et ventes d immeubles, l emprunt hypothécaire, les intérêts hypothécaires, les amortissements, l entretien, les investissements (plus-value) en vue d augmenter la valeur du bien-fonds, les loyers ainsi que la valeur locative et la location à des tiers, dans les comptes appropriés. Comptabiliser les achats et les ventes d autres actifs immobilisés M (y compris reprise d actifs et bénéfice ou perte à la revente/reprise) dans les comptes appropriés. M Calculer et interpréter les rendements bruts et nets des biens immobiliers. Autoévaluation

3 Les immeubles 1. Généralités Dans ce chapitre, on ne va envisager que trois situations d entreprises possédant un bien immobilier, alors qu il existe une multitude de combinaisons possibles. 1.1 Immeuble commercial 1.2 Immeuble d une entreprise individuelle utilisé aussi à des fins privées Jusqu ici, il a été vu que l immeuble a pour but de servir l activité commerciale de l entreprise qui achète et revend des biens et des services. Dès lors, toutes ses charges (salaire du concierge, mazout pour le chauffage, amortissements ) rentrent dans les charges d exploi tation des classes 5 et 6 du plan comptable de référence. Pour une entreprise individuelle, l immeuble peut être égale ment utilisé à des fins privées, et l entreprise individuelle peut le faire figurer dans le bilan de l entreprise, parce que son utilisation commerciale prédomine (par ex. : carrosserie, électricien, etc.). Dans ce cas, on utilisera les comptes Charges et Produits d immeubles correspondant à la classe 7 du plan comptable général. On considère ainsi qu il s agit ici d une activité annexe d exploitation. 1.3 Immeuble locatif Enfin, toute entreprise peut, à côté de son activité principale, posséder un ou plusieurs immeubles entièrement loués à des tiers. Dans ce cas, les comptes de Charges et Produits d immeubles feront partie de la classe 8 (charges et produits hors exploitation) du plan comptable général, car on considérera le résultat tiré de ces immeubles comme étant hors exploitation. à la clôture, ces comptes de Charges et Produits d immeubles vont être virés au de résultat. Leurs positions dans le de résultat ont déjà été vues dans le chapitre 35 et seront encore traitées dans le chapitre 56. La tenue de ces comptes permet de connaître le résultat sur l immeuble et de calculer son taux de rendement. NB : par souci de simplification, on se limitera à la distinction entre l immeuble commercial et l immeuble locatif, indépendamment de la classe 7 ou 8 du plan comptable. 2. Immeuble commercial EXERCICE Exercice 55.1 Journaliser les écritures suivantes relatives à l immeuble commercial de l entreprise Cornouiller SA. 1. Le salaire du concierge a été viré par notre compte postal pour CHF Nous comptabilisons la facture trimestrielle du gaz pour le chauffage pour CHF Nous comptabilisons un amortissement direct sur l immeuble commercial de 2 %. Sa valeur comptable est de CHF Nous avons payé par virement bancaire une facture comptabilisée concernant l assurance bâtiments pour CHF Nous comptabilisons la facture concernant la réparation de la toiture pour CHF Des panneaux solaires ont été installés. Nous estimons la plus-value découlant de cet investissement à CHF Nous avons réglé par virement postal l impôt foncier de notre immeuble pour CHF Par ordre de paiement bancaire, nous règlons les intérêts hypothécaires de CHF et le remboursement partiel de la dette hypothécaire CHF

4 Chapitre 55 1 Salaires Poste Electricité, gaz Autres dettes Amortissements Immeuble 2 % de Autres dettes Banque 1' Entretien et réparations Immeuble Autres dettes Impôts Poste Charges financières Dettes hypothécaires Banque Immeuble d une entreprise individuelle utilisé aussi à des fins privées 3.1 s Immeubles Sàn Achat Frais d achats (notaire, RF) Plus-value ou Bénéfice sur vente ou Vente Amortissement direct Moins-value Perte sur vente Spb Charges d immeubles 7500 Produits d immeubles + Amortissement de l immeuble Entretien et réparations Electricité Chauffage (mazout, gaz) Assurances Impôt foncier Frais de conciergerie Intérêts hypothécaires Solde viré au de résultat Solde viré au de résultat Loyer du propriétaire Loyer des locaux commerciaux

5 Les immeubles Exemples Ecritures relatives à un immeuble privé à usage commercial prédominant. Charges d immeubles Caisse Paiement en espèces d une réparation de l immeuble Charges d immeubles Poste Règlement par poste de l impôt foncier Exercice Exercice 55.2 Journaliser les écritures relatives à l immeuble de l entreprise de peinture Pittet, qu il utilise aussi pour se loger avec sa famille. 1. Nous comptabilisons la facture concernant la réparation de la façade de l immeuble pour CHF Nous comptabilisons la facture du mazout pour le chauffage de l immeuble pour CHF La valeur comptable de l immeuble est de CHF Nous comptabilisons un amortissement direct de 1 %. 4. Nous payons par virement bancaire une facture comptabilisée concernant l assurance de l immeuble pour CHF Nous réglons par virement postal l impôt foncier de l immeuble pour CHF Nous achetons du combustible pour CHF La facture est portée en compte. 1 Charges d immeubles Autres dettes Charges d immeubles Autres dettes Charges d immeubles Immeubles 1 % de Autres dettes Banque Charges d immeubles Poste Charges d immeubles Autres dettes

6 Chapitre Ecritures internes Pour un immeuble privé dont l usage commercial prédomine, il est nécessaire de comptabiliser : Le loyer que l entreprise devrait payer si elle ne pouvait pas utiliser l immeuble en possession du propriétaire de l entreprise. Le loyer pour l usage privé du propriétaire de l immeuble. La journalisation de ces loyers (propriétaire et locaux commerciaux) fait partie des écritures internes. Elles n entraînent aucune entrée ou sortie d argent. Dans un souci d exactitude et afin que toutes les charges et tous les produits liés à l immeuble soient comptabilisés, il faut les journaliser. Décortiquons le raisonnement de ces écritures. Afin de faciliter leur compréhension, il est essentiel de raisonner sur chaque compte séparément. 6

7 Les immeubles Le propriétaire Exemple Raisonnement Le propriétaire occupe un logement dans l immeuble de l entreprise. Enregistrer cette opération à la clôture. Si le propriétaire occupe un logement de l entreprise sans le régler, cela constitue un prélèvement en nature. L entreprise lui doit moins (le compte Privé de celui-ci dans l entreprise diminue). Si l entreprise loue un logement à un tiers, cela augmente les produits d immeubles Privé Produits d immeubles + X X Privé Produits d immeubles Logement occupé par le propriétaire dans l immeuble de l entreprise. Cette écriture va modifier le résultat de l entreprise. En revanche, elle n entraînera aucune variation de fortune. Le commerce Exemple Raisonnement Le commerce occupe des locaux dans l immeuble de l entreprise. Enregistrer cette opération à la clôture des comptes. Si le commerce occupe un local, cela augmente les charges d exploitation. Si l entreprise loue un local à un tiers, cela augmente les produits d immeuble Loyers 7500 Produits d immeubles + X X Loyers Produits d immeubles Loyer de l entreprise dans l immeuble. Cette écriture ne va pas modifier le résultat net de l exercice. En revanche, elle va influencer le résultat net d exploitation et celui de l immeuble. 7

8 Chapitre 55 ExerciceS Exercice 55.3 Journaliser les écritures suivantes relatives à l immeuble privé de M. Jaquet, utilisé principalement à des fins commerciales. 1. Porter en compte le loyer de CHF concernant la surface commerciale située dans l immeuble. 2. Porter en compte le loyer de CHF concernant l appartement occupé par le propriétaire de l entreprise. Son appartement se situe dans l immeuble appartenant à l entreprise. 3. Tenir compte de l amortissement indirect de l immeuble, CHF Par ordre de paiement postal, nous réglons l intérêt hypothécaire sur l immeuble, CHF Journaliser une facture de CHF relative à la réparation du toit de l immeuble. 6. Le 23 octobre, nous avons acheté du combustible pour l immeuble pour CHF Journaliser la facture du fournisseur. 1 Loyers Produits d immeubles Privé Produits d immeubles Charges d immeubles FAC sur immeubles Charges d immeubles Poste Charges d immeubles Autres dettes Charges d immeubles Autres dettes

9 Les immeubles Exercice 55.4 L entreprise individuelle de G. Favre possède un immeuble privé utilisé principalement pour l exploitation de l entreprise. 1. Le 10 juillet, la banque lui accorde un crédit hypothécaire de CHF , taux 2.5 %. Elle facture CHF pour l ouverture du compte. Ces frais sont payés par virement bancaire. Cet emprunt servira à rénover l immeuble. 2. L année précédente, il avait entrepris des travaux et constitué une provision de CHF La somme des factures se montent à CHF Il les paye par virement bancaire. Utiliser la provision qui avait été prévue à cet effet. 3. L Office des poursuites lui fait parvenir un acte de défaut de biens concernant une vente de marchandises, réalisée il y a 3 ans, pour une somme de CHF M. Favre amortit ces créances en utilisant la provision qu il avait créée. 4. Situation au 31.12, date de la clôture des comptes, il comptabilise : a) La valeur locative annuelle pour l appartement occupé par le propriétaire, CHF b) La valeur locative annuelle pour les bureaux situés dans l immeuble, CHF c) Les intérêts courus sur la dette hypothécaire (voir opération 1). 1 Banque Dettes hypothécaires Charges d immeuble Banque Charges d immeubles Banque 96' ' Provision s/immeubles Charges d immeubles 70' ' Pertes s/créances Créances clients 23' ' Ducroire Pertes s/créances 23' ' a Privé Produits d immeubles 18' ' b Loyers Produits d immeubles 24' ' c Charges d immeubles Passifs transitoires x 170 / 360 3' '

10 Chapitre Immeuble locatif d une société de capitaux Ici les comptes utilisés pourront conserver la même appellation, par contre leur numéro change, puisque l on va considérer cette activité comme hors exploitation. Il ne s agit pas non plus d une entreprise spécialisée dans la gestion d un parc immobilier, auquel cas, cette activité représenterait son activité d exploitation principale, mais d une entreprise exerçant une activité commerciale quelconque et détentrice, par ailleurs, d un immeuble locatif Immeubles Sàn Achat Frais d achats (notaire, RF) Plus-value ou Bénéfice sur vente ou Vente Amortissement direct Moins-value Perte sur vente Spb Charges d immeubles (8000 Charges hors exploitation) Amortissement de l immeuble Entretien et réparations Electricité Chauffage (mazout, gaz) Assurances Impôt foncier Frais de conciergerie Intérêts hypothécaires Solde viré au de résultat 8100 Produits d immeubles + (8100 Produits hors exploitation) Loyers des locataires Solde viré au de résultat Loyer du propriétaire (entreprise individuelle) Loyer du concierge 4.1 Ecritures internes Le propriétaire Le concierge Exemple Raisonnement Si l immeuble locatif appartient à une entreprise privée et que le propriétaire y occupe un appartement, il y aura lieu de passer une écriture interne pour le loyer de son appartement. Le concierge occupe un appartement dans l immeuble de l entreprise pour CHF Sur un salaire de CHF , nous lui déduisons le montant de la location. Enregistrer cette opération au moment du paiement du salaire. a) Si le concierge entretient l immeuble, cela augmente les charges d immeubles. b) Si l entreprise loue un logement, cela augmente les produits d immeubles. c) Si l entreprise règle par la banque, le compte Banque diminue Charges d immeubles 8100 Produits d immeubles + a) b) Banque c)

11 Les immeubles a Charges d immeubles Salaire brut b Produits d immeubles Retenue loyer c Banque Salaire payé Exercice Exercice 55.5 Journaliser les écritures suivantes relatives à l immeuble locatif de l entreprise Christen SA. 1. Nous comptabilisons un amortissement indirect et constant sur l immeuble locatif de 1 %. Sa valeur comptable est de CHF et sa valeur d acquisition de CHF Nous enregistrons les loyers du mois encaissés sur notre compte bancaire CHF Nous avons payé par virement bancaire une facture non comptabilisée concernant l assurance bâtiments pour CHF Nous comptabilisons la facture concernant la réparation de l ascenseur pour CHF Nous avons réglé par virement postal l impôt foncier de l immeuble pour CHF Par ordre de paiement bancaire, nous réglons les intérêts hypothécaires de CHF et le remboursement partiel de la dette hypothécaire CHF Comptabiliser le salaire du concierge qui s occupe de l immeuble de l entreprise, selon le décompte suivant : Salaire du concierge CHF Retenue pour l appartement occupé dans l immeuble de l entreprise CHF Solde versé par virement postal CHF Charges d immeubles FAC s/immeuble 1% de Banque Produits d immeubles Charges d immeubles Banque Charges d immeubles Autres dettes Charges d immeubles Poste Charges d immeubles Dettes hypothécaires Banque Charges d immeubles Produits d immeubles Poste

12 Chapitre Annuité Le crédit hypothécaire va engendrer des dépenses. Il va falloir non seulement payer les intérêts de la dette hypothécaire mais aussi rembourser (amortir) une partie de celle-ci. Le cumul, intérêt et amortissement (remboursement partiel), se nomme l annuité. S agissant de l annuité, il existe deux variantes principales : L annuité dégressive. L annuité constante. Annuité dégressive L amortissement financier se caractérise par un remboursement constant du capital emprunté. Le montant des intérêts (et la dette hypothécaire) diminue ainsi chaque année de manière linéaire. CHF Annuité constante L annuité se caractérise par un paiement annuel global constant. Le montant des intérêts (et la dette hypothécaire) diminue progressivement tandis que le remboursement du capital augmente chaque année. CHF Intérêts Intérêts Remboursement du capital Années Remboursement du capital Années Exemple Calculs des annuités pour une dette hypothécaire de CHF au taux de 3 %. Annuité dégressive On fixe le montant de l amortissement constant (remboursement) à CHF re année Annuité constante On fixe le montant de l annuité constante à CHF re année Intérêts : 3 % de Intérêts : 3 % de Amortissement : Amortissement : Annuité : Annuité : spb dette : spb dette : e année 2e année Intérêts : 3 % de Intérêts : 3 % de Amortissement : Amortissement : Annuité : Annuité : spb dette : spb dette : e année 3e année Intérêts : 3 % de Intérêts : 3 % de Amortissement : Amortissement : Annuité : Annuité : spb dette : spb dette :

13 Les immeubles Journalisation La comptabilisation de l annuité donne lieu à deux écritures : L intérêt hypothécaire représente une charge (6900 Charges financières si c est un immeuble commercial, 7510 Charges d immeubles si c est un immeuble locatif). Le remboursement partiel (amortissement) représente une diminution de la dette hypothécaire (2401 Dettes hypothécaires). Exemple 1 Annuité dégressive : 2e année pour un immeuble locatif. Charges d immeubles Intérêts hypo. locatifs Dettes hypothécaires Amortissement financier Banque Annuité Exemple 2 Annuité constante : 2e année pour un immeuble commercial. Charges financières Intérêts hypo. commerciaux Dettes hypothécaires Amortissement financier Banque Annuité On constate qu en choisissant l annuité constante, dans ce cas, la dette est plus rapidement remboursée. Exercices Exercice 55.6 Une dette hypothécaire de CHF , garantie par un immeuble locatif, a été contractée auprès d une banque. Le taux hypothécaire est de 3 %. Le choix s est porté sur un amortissement constant de CHF Comptabiliser le paiement, par banque, de la quatrième annuité. Charges d immeubles ( ) x 3 % Dettes hypothécaires Amortissement financier Banque Annuité

14 Chapitre 55 Exercice 55.7 Une dette hypothécaire de CHF , garantie par un immeuble locatif, a été contractée auprès d une banque. Le taux hypothécaire est de 2.8 %. L amortissement (remboursement) annuel se monte à CHF Déterminer et comptabiliser pour 2 premières périodes l annuité à payer par la banque en appliquant le principe de l annuité dégressive. Calculs de l annuité dégressive 1re année Intérêts : 2.8 % de Amortissement : Annuité : spb dette : e année Intérêts : 2.8 % de Amortissement : Annuité : spb dette : re année Charges d immeubles Intérêts hypothécaires locatifs Dettes hypothécaires Amortissement financier Banque e année Charges d immeubles Intérêts hypothécaires locatifs Dettes hypothécaires Amortissement financier Banque

15 Les immeubles Exercice 55.8 Une dette hypothécaire de CHF , garantie par un immeuble à usage exclusivement commercial, a été contractée auprès d une banque. Le taux hypothécaire est de 2.5 % et le remboursement annuel est de CHF Comptabiliser le paiement, par banque, de la deuxième annuité selon le principe de l annuité dégressive. Charges financières ( ) x 2.5 % Dettes hypothécaires Banque Exercice 55.9 La dette hypothécaire, gagée par un immeuble locatif, s élève à CHF au taux de 3.1 %. Sachant que l annuité se monte à CHF , comptabiliser les écritures relatives à ce paiement bancaire. Charges d immeubles x 3.1 % Dettes hypothécaires Banque

16 Chapitre 55 Exercice A) A partir des informations suivantes, compléter le plan de financement ci-après : Les taux d intérêts sont de : dette hypothécaire en 1er rang 4 % ; dette hypothécaire en 2e rang 4.5 %. L amortissement prévu est de 10 % de la dette hypothécaire 2e rang. Les frais d entretien (entretien, impôt foncier, chauffage, etc.) sont estimés à 1 % de la valeur de l immeuble. Les charges qu entraîne l acquisition de cet immeuble ne devraient pas dépasser le 30 % du revenu brut total. 1. Prix de l immeuble et montant du crédit nécessaire Prix de l immeuble avec frais annexes CHF % Fonds propres disponibles Liquidités CHF Titres CHF CHF % Montant du crédit nécessaire CHF % 2. Emprunt hypothécaire Hypothèque 1er rang : 60 % de CHF CHF Hypothèque 2e rang : CHF CHF Tableau des intérêts et amortissements Intérêts hypothécaires 1er rang 4 % sur CHF CHF Intérêts hypothécaires 2e rang 4.5 % sur CHF CHF Amortissement 10 % sur CHF CHF Frais d entretien 1 % sur CHF CHF Charges annuelles totales CHF Charges mensuelles CHF Revenu annuel nécessaire Revenu du mari : x 13 CHF Revenu de l épouse : x 12 CHF Revenu brut total disponible : CHF Revenu brut annuel nécessaire : x 100 / 30 = CHF Décision : revenu disponible plus grand que les charges annuelles : CHF > CHF Décision : oui B) Calculer l annuité annuelle que le propriétaire devra verser à la banque. Annuité : intérêts hypothécaires + amortissement de la dette = CHF

17 Les immeubles 6. Les intérêts courus Exercices Exercice Le 8 juin, nous avons contracté un emprunt hypothécaire sur notre immeuble locatif. La dette s élève à CHF au taux de 2.8 %. A la clôture des comptes, le 31 décembre, comptabiliser l intérêt couru. Charges d immeubles Passifs transitoires 202 jours courus Exercice Le 22 septembre, un crédit hypothécaire a été octroyé sur un immeuble à usage exclusivement commercial. Il se monte à CHF , au taux de 2.4 %. A la clôture des comptes, le 31 décembre, journaliser l intérêt couru. Charges financières Passifs transitoires 98 jours courus Achat et vente d immeubles locatifs 7.1 Généralités 7.2 Achat Exemple Une fois le financement trouvé, il convient encore d établir un décompte acheteur/vendeur. Celui-ci permet au vendeur et à l acheteur d enregistrer toutes les opérations concernant cette transaction, y compris les «écritures transitoires» au moment de l opération (exemple : la prime d assurance RC immeuble payée pour l année par le vendeur est à la charge de l acheteur pour la période allant de l achat à l échéance de la prochaine prime). Ce décompte s effectue en général lors des achats ou ventes d une certaine importance qui impliquent de nombreuses écritures en suspens et qui peuvent faire l objet de négociations entre l acheteur et le vendeur. achat et frais d achats d un immeuble locatif 1. Le 1er septembre, P. Fabre a acheté un immeuble locatif pour CHF Pour compléter ses apports propres qui se montent à CHF , somme versée par virement bancaire, un prêt hypothécaire de CHF lui a été accordé. 2. Les frais d achats (cédule, registre foncier ) se montent à CHF et sont réglés par virement bancaire. 1) 2) 1600 Immeubles 1020 Banque ) 2) Dettes hypothécaires 1)

18 Chapitre 55 1 Immeubles ou Banque Dettes hypothécaires Immeubles Autres dettes Autres dettes Banque Autres dettes Dettes hypothécaires Immeubles Banque Opérations relatives au décompte de l acheteur. L achat de l immeuble peut comporter encore quelques autres éléments à régler (combustible encore en stock, assurances déjà réglées ). Pour établir le solde du décompte, on ouvre le compte 2010 Autres dettes. 3. Le stock de mazout déjà présent dans la citerne de l immeuble s élève à CHF Le vendeur a encaissé les loyers de septembre pour CHF La prime annuelle RC a été payée par le vendeur. Nous reprenons notre quote-part qui est de 4 mois (septembre à décembre). Notre part s élève à CHF Charges d immeubles Autres dettes Autres dettes Produits d immeubles Charges d immeubles Autres dettes Le solde est réglé par virement postal. 4) 6) 2010 Autres dettes ) 5) Autres dettes Poste

19 Les immeubles Exercice Exercice Journaliser l achat de l immeuble locatif ci-dessous. 1. Le 1er juin, afin de diversifier ses activités, un entrepreneur, actif dans le domaine électroménager, achète un immeuble locatif pour la somme de CHF Le financement propre est assuré par la vente d actions pour CHF Pour le solde, un crédit hypothécaire lui est accordé. 2. Les frais d achats se montent à CHF Ils sont réglés par virement bancaire. 1 Immeubles Titres Dettes hypothécaires Immeubles Banque Journaliser le décompte en tenant compte des éléments suivants. 3. La citerne de l immeuble indique un stock de mazout restant s élevant à CHF Des locataires sont en retard dans le règlement de leurs loyers. La somme de CHF est réglée d avance par l acheteur. 5. Des locataires ont payé d avance au vendeur leur loyer de juin pour CHF Le vendeur a payé, le 1er février, CHF , les primes d assurances annuelles (échéance le 31 janvier N+1) 7. Le règlement du solde se fait par virement bancaire. 3 Charges d immeubles Autres dettes Produits d immeubles Autres dettes Autres dettes Produits d immeubles Charges d immeubles Autres dettes x 8 / Autres dettes Banque ) 7) 2010 Autres dettes ) ) )

20 Chapitre Vente Exemple 1 Sans dette hypothécaire Le 1er mai, un immeuble locatif est vendu CHF Ce montant est versé sur un compte bancaire. La valeur comptable de l immeuble était de CHF Banque 1600 Immeubles 1) Vente Valeur 1) Vente comptable Produits exceptionnels 1) Gain Banque Immeubles Produits exceptionnels ou 1 Banque Immeubles Immeubles Produits exceptionnels

21 Les immeubles Exemple 2 Avec dette hypothécaire Le 1er mai, un immeuble locatif est vendu CHF , valeur comptable CHF Le montant est versé sur un compte bancaire. Grâce à ce versement, la dette hypothécaire de CHF est remboursée. Les intérêts hypothécaires courus de CHF sont également réglés par la banque. Valeur comptable 1600 Immeubles 2401 Dettes hypothécaires ) Vente ) Remb Hypo Banque 8510 Produits exceptionnels 1) Vente ) Remb. 3) Intérêt ) Gain Charges d immeubles 3) Int. hypo Banque Immeuble Produits exceptionnels Dettes hypothécaires Banque Charges d immeubles Banque Opérations relatives au décompte du vendeur. La vente de l immeuble peut aussi comporter encore quelques autres éléments à régler (combustible encore en stock, assurances déjà réglées ). Pour connaître le solde du décompte, il faut ouvrir le compte 1190 Autres créances. 4. Le stock de mazout déjà présent dans la citerne de l immeuble est cédé pour CHF Les loyers de mai ont été encaissés pour CHF La prime annuelle RC a été payée. La part payée d avance CHF (mai à décembre) est réclamée. 21

22 Chapitre 55 4 Autres créances Charges d immeubles Produits d immeubles Autres créances Autres créances Charges d immeubles Le solde est réglé par virement postal. 4) 6) 1190 Autres Créances ) ) Poste Autres créances Exercices Exercice Une entreprise individuelle cesse ses activités et vend son immeuble locatif en date du 1er décembre. Ce dernier trouve acheteur au prix de CHF montant versé sur le compte bancaire. Il figurait dans la comptabilité de l entreprise pour un montant de CHF A la suite de la vente, l entreprise rembourse par la banque sa dette hypothécaire de CHF et règle aussi les intérêts courus (échéance des intérêts hypothécaires semestriels au taux de 5 % en premier rang au 30 juin et 31 décembre de chaque année). Journaliser cette vente. 1 Banque Immeubles Produits exceptionnels Dettes hypothécaires Banque Charges d immeubles Banque x 5 % x

23 Les immeubles Journaliser le décompte du vendeur établi le 1er décembre. 4. La citerne de l immeuble indique un stock de mazout à la date de la transaction de litres évalués à CHF 1.05 le litre. 5. Des locataires sont en retard dans le règlement de leur loyer échu du mois de novembre pour CHF Il est convenu que le règlement sera destiné à l acheteur. 6. Des locataires ont payé d avance leur loyer du mois de décembre au vendeur pour CHF Le vendeur a payé, le 31 mars, CHF , de primes d assurances annuelles diverses (échues au 31 mars N+1) pour l immeuble. 8. Règlement du solde par virement bancaire d une des deux parties. 4 Autres créances Charges d immeubles x Autres créances Produits d immeubles Produits d immeubles Autres créances Autres créances Charges d immeubles x 119 / Banque Autres créances Autres Créances 4) ) ) ) )

24 Chapitre 55 Exercice Le 31 octobre, nous vendons un de nos immeubles locatifs pour le prix de CHF Nous pratiquons l amortissement décroissant et indirect au taux de 2 %. Sa valeur d acquisition s élève à CHF Le solde à nouveau du compte FAC s/immeubles, à l ouverture des comptes au 1er janvier, se monte à CHF Tenir compte d un amortissement partiel (prorata temporis). a) Les frais d achats à la charge de l acheteur sont de CHF b) Le nouveau propriétaire reprend la dette hypothécaire de CHF Taux 2.5 %, échéance des coupons le 03 mai de chaque année. Tenir compte de l intérêt couru. c) Nous avons encaissé les loyers de novembre, CHF d) Le 05 janvier dernier, paiement de la prime de l assurance RC annuelle de CHF , échue au Le repreneur prend à sa charge sa quote-part. e) Le stock de combustible de CHF est repris par l acheteur. f) Le solde est viré sur notre compte bancaire. 1 Charges d immeubles FAC s/immeubles (( ) x 2 %) x 10 / FAC s/immeubles Immeubles Autres créances Immeubles ,35 Produits exceptionnels a b Dettes hypothécaires Autres créances Charges d immeubles Autres créances x 2.5 % x 177 / c Produits d immeubles Autres créances d Autres créances Charges d immeubles x 2 / e Autres créances Charges d immeubles f Banque Autres créances

25 Les immeubles 1) Autres Créances b) d) b) e) c) f) Achat et vente d autres actifs immobilisés Exemple Un véhicule de livraison d une valeur comptable de CHF , acheté il y a 7 ans, est vendu CHF La somme a été réglée en espèces. Caisse Charges exceptionnelles* Véhicules ou Caisse Véhicules Charges exceptionnelles* Véhicules Perte nette s / vente * Amortissements si la vente se déroule la même année que l achat. Exercices Exercice Nous achetons une nouvelle machine de bureau d une valeur de CHF D entente avec le fournisseur, notre règlement s effectue ainsi : Reprise de l ancienne machine pour CHF qui figurait dans nos comptes pour CHF Le solde sera payé dans 1 mois. Machines de bureau Machines de bureau Autres dettes Machines de bureau Produits exceptionnels

26 Chapitre 55 Exercice Nous achetons un nouveau mobilier pour le prix de CHF Le vendeur reprend l ancien mobilier pour CHF Ce mobilier avait été acheté CHF et le compte Fonds d amortissements cumulés sur mobilier et installations correspondant se monte à CHF Le règlement du solde s effectue par virement bancaire. Mobilier et installations Mobilier et installations Banque FAC sur Mobilier et installations Mobilier et installations Mobilier et installations Produits exceptionnels ou Mobilier et installations Autres dettes Autres dettes Mobilier et installations FAC sur mobilier et installations Mobilier et installations Mobilier et installations Produits exceptionnels Autres dettes Banque

27 Les immeubles 9. Taux de rendement de l immeuble Les Suisses sont de plus en plus enclins à investir dans la pierre. Ce placement est intéressant d autant plus que les taux d intérêt sont actuellement historiquement bas. Mais avant de prendre une décision et de se lancer dans un investissement, il est recommandé de s assurer que celui-ci sera rentable. Plusieurs outils sont à disposition. On peut distinguer deux notions de rendement : Le rendement brut (du prix d achat). Le rendement net (du capital propre investi). Le rendement brut Ce calcul donne une première idée approximative. Il a l avantage de fournir une estimation du rendement avec peu d informations. Formule : Produits des locations Prix d achat de l immeuble x 100 Exemple Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF Produits locatifs : CHF Taux de rendement brut : x 100 = 5.68 % NB : les réponses en % doivent être arrondies à deux décimales. Ce taux est apparemment attractif. Il est bien supérieur à un taux d épargne ordinaire. Du moment que cet investissement semble rentable, une analyse plus approfondie est nécessaire avant de se lancer dans une telle acquisition. Le constat est que, dans ce calcul, les charges (intérêts hypothécaires, frais d entretien..) n entrent pas en ligne de compte. C est pourquoi, on va calculer le rendement net. Le rendement net Le rendement brut jugé intéressant, la démarche suivante consiste à intégrer toutes les charges inhérentes à ce bien immobilier. Il en sortira une idée plus juste de la rentabilité de cet investissement. On peut distinguer plusieurs types de charges d immeubles : Charges financières : intérêts hypothécaires. Charges d exploitation estimées entre 1 % et 4 % de la valeur de l objet : Frais d entretien : réparations, entretien ascenseurs, peinture, etc. Frais généraux : taxe foncière, assurances-incendie, RC, etc. Frais d administration : honoraires de l administrateur Provision et amortissement : rénovation façade (sur la durée), etc. Risques sur loyer : vacance (inoccupation) des locaux, loyers impayés. Rendement net (produits locatifs charges d immeubles) Formule : x 100 Capital propre investi (prix de l immeuble dette hypothécaire) 27

28 Chapitre 55 En d autres termes : Combien l argent investi par le propriétaire dans l achat de l immeuble rapporte-t-il en %? Reprise de l exemple précédent Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF Dette hypothécaire : CHF Produits locatifs : CHF Charges d immeuble (intérêts hypothécaires, entretien de l immeuble, amortissement, assurance de vacance du locataire, assurance de loyers impayés, taxe foncière ) CHF Taux de rendement net 1) Bénéfice net sur immeuble : Produits d immeuble charges d immeuble = CHF ) Capital propre investi : Valeur de l immeuble dette hypothécaire = CHF ) Taux de rendement net : Bénéfice x 100 Capital investi x = 2.11 % On peut observer qu en prenant en considération les charges, le rendement passe de 5.68 % à 2.11 %. Au vu de ce qui précède, il est aisé de comprendre qu il est essentiel de s assurer que tous les éléments ont bien été pris en compte. L élément essentiel demeure tout de même l emplacement. Les spécialistes de la branche vous confirmeront qu un investissement immobilier doit comporter trois qualités : l emplacement, l emplacement et l emplacement. Cela permettra notamment d éviter la vacance de loyer (manque à gagner sans loyer). Il n a pas été fait mention de la notion fiscale qui, différente selon les régions, va encore réduire la rentabilité. Les professionnels parlent alors de rendement «net-net» ce qui signifie rendement net après impôts. Par souci de simplification, l aspect fiscal n a pas été pris en compte. 28

29 Les immeubles Exercices Exercice Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF Dette hypothécaire : CHF Produits locatifs : CHF Charges d immeuble (intérêts hypothécaires ) CHF Calculer le taux de rendement brut. Rendement brut : x 100 = 7.14 % Exercice Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF Dette hypothécaire : CHF Produits locatifs : CHF Charges d immeuble (intérêts hypothécaires ) CHF Calculer le taux de rendement brut et le taux de rendement net. a) Rendement brut : x 100 = % b) Rendement net : 1) Bénéfice net : = CHF ) Capital propre investi : = CHF ) Taux de rendement net : x 100 = 4.71 %

30 Chapitre 55 Exercice Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF Dette hypothécaire (1er rang) : CHF Dette hypothécaire (2e rang) : CHF Produits locatifs : CHF Charges d immeuble (intérêts hypothécaires ) CHF Sachant que les taux hypothécaires en 1er rang vont augmenter de 0.25 point et en 2e rang de 0.35 point et que cela ne pourra pas être répercuté sur les locations, calculer les nouveaux taux de rendement brut et net. a) Taux de rendement brut : x 100 = % b) Rendement net : Augmentation des intérêts : x x = CHF Nouvelles charges : = CHF ) Bénéfice net : = CHF ) Capital propre investi : = CHF ) Taux de rendement net : x 100 = 8.05 %

31 Les immeubles Exercice Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF Dette hypothécaire (1re rang) : CHF Dette hypothécaire (2e rang) : CHF Produits locatifs : CHF Charges financières : intérêt hypothécaire 1er rang : 2.2 % ; 2e rang : 2.45 % ; Autres charges d immeuble : Frais d entretien : 1.3 % ; Frais généraux : 0.2 % ; Frais d administration : 0.1 % ; Provision et amortissement : 0.5 % ; Risques sur loyer : 0.2 %. Calculer le taux de rendement net. Charges financières : 1er rang : x 2.2 % = CHF e rang : x 2.45 % = CHF Exploitation : x (1.3 % % % % %) = CHF Total : = CHF ) Rendement (bénéfice) : = CHF ) Capital investi : = CHF Taux de rendement net : x 100 = 5.84 %

32 Chapitre 55 Exercice Achat de l immeuble (frais d achats inclus) CHF Dette hypothécaire CHF Charges d immeubles CHF Produits d immeubles CHF a) Calculer le taux de rendement net de nos capitaux propres investis dans cet immeuble. b) Nous désirons vendre cet immeuble. Le nouvel acquéreur désire un rendement net de 5 %. En supposant qu il nous reprend la dette hypothécaire et que le résultat net reste inchangé, quel prix serait-il disposé à payer? a) 1) Bénéfice net : = CHF ) Capital propre investi : = CHF ) Taux de rendement net : x 100 = 5.38 % b) Fonds propres maximum : x 100 = CHF Prix maximum agréé : = CHF

33 Les immeubles Exercice Achat de l immeuble (frais d achats inclus) CHF Dette hypothécaire 1er rang CHF Dette hypothécaire 2e rang CHF Charges d immeubles CHF Produits d immeubles CHF a) Déterminer le taux de rendement net de nos capitaux propres investis dans cet immeuble. b) La BNS ayant baissé ses taux directeurs, les banques commerciales nous informent que les taux d intérêts hypothécaires vont être modifiés au 1er janvier prochain de la manière suivante : Hypothèque 1er rang : le taux passe de 2.5 % à 2 %. Hypothèque 2e rang : le taux passe de 3.5 % à 3.2 %. Le propriétaire n a jamais répercuté sur les loyers les hausses et les baisses passées. Cette fois, il décide de totalement répercuter cette baisse. Quelle sera la baisse mensuelle accordée à chaque locataire, les autres charges de l immeuble restant stables. L immeuble abrite 6 grands appartements de standing identiques. a) 1) Bénéfice net : = CHF ) Capital propre investi : = CHF ) Taux de rendement net : x 100 = 8.00 % b) Baisse 1er rang : x 0.5 % = CHF Baisse 2e rang : x 0.3 % = CHF Baisse annuelle par locataire : = CHF Baisse mensuelle : = CHF

34 Chapitre 55 Exercice Un particulier a investi dans l achat d un appartement à usage locatif. Le prix d achat est de CHF La dette hypothécaire se monte à CHF Les loyers sont versés trimestriellement à raison de CHF pendant les quatre premières années et CHF les années suivantes. Les charges annuelles s élèvent à CHF Après 6 ans, le particulier a vendu l appartement en réalisant une plus-value de 10 %. Cet investissement a-t-il été intéressant si, dans le même temps, le taux de rendement annuel moyen des titres s est élevé à 7 %? Commenter brièvement. 1) Bénéfice sur immeuble annuel moyen : Produits des locations (6 ans) : (6 000 x 4) x 4 + (6 300 x 4) x 2 = CHF Produit de la vente (6 ans) : x 110 % = CHF Produit annuel moyen : = CHF Bénéfice annuel moyen : = CHF ) Capital propre investi : = CHF ) Taux de rendement net moyen : x 100 = 5.70 % Ce rendement immobilier est bon, mais inférieur à celui des titres. En revanche, il est en principe moins risqué. 34