Guide pour l accession au premier logement des jeunes

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1 Guide pour l accession au premier logement des jeunes POINT INFORMATION JEUNESSE Espace Info Jeunes 73 rue Saint Géry VALENCIENNES Rubrique jeunesse

2 Vous êtes beaucoup à souhaiter un logement indépendant mais les barrières sont nombreuses et la recherche de votre nouveau toit n'est pas sans difficulté. L important, lorsque que vous allez rechercher un logement, est de n oublier aucun détail, qui pourrait par la suite vous causer de sérieux problèmes. Dans les pages suivantes, vous trouverez toutes les informations, adresses et sites Internet qui vous seront utiles dans vos démarches. Voici donc les infos nécessaires pour emprunter les bonnes pistes de recherche et éviter les pièges qui vous feront perdre du temps et de l argent. Les Conseillers du PIJ sont à votre disposition pour vous fournir tous les renseignements dont vous aurez besoin. Réalisé par Nathalie Spinello BTS Assistante de Direction GRETA Anzin En collaboration avec le Point Information Jeunesse de Valenciennes Février 2006

3 SOMMAIRE I. J'ÉTABLIS MON BUDGET Les dépenses Pages 1 à 6 Les aides financières Pages 7 à 13 II. JE CHOISIS MON LOGEMENT Les offres locatives Pages 14 à 17 III. J'AI TROUVÉ MON LOGEMENT Les démarches à effectuer Pages 18 à 20 Droits et obligations Pages 21 à 22 Les recours en cas de litige Pages 23 à 25 IV. ADRESSES ET SITES UTILES Pages 26 à 28 V. DOCUMENTS TYPES Page 29 Etat des lieux d entrée Etat des lieux de sortie Contrat de location Contrat de location meublée Dossier d aide au logement VI. LEXIQUE Page 30

4 1 I. J ÉTABLIS MON BUDGET : LES DEPENSES LE LOYER : Le loyer est le plus souvent payable tous les mois. Il est important de vous renseigner correctement sur les différents contrats qui peuvent vous être proposés. (Voir partie III «les démarches») A ce loyer, il sera nécessaire d ajouter d autres dépenses qui pourront être générées par le propriétaire ou les agences immobilières. Bon à savoir N oubliez pas de vérifier que les charges locatives* sont comprises dans le montant du loyer qui vous est communiqué. LE DÉPÔT DE GARANTIE : La loi permet au propriétaire d'exiger lors de votre entrée dans les lieux une somme qui correspond à 2 mois du montant de votre loyer, sans les charges, en plus de votre premier loyer. Cela sert à couvrir les éventuelles dépenses que le propriétaire devrait faire lors du départ du locataire (exemple : les réparations en cas de détériorations). Si la somme à débourser est importante : possibilité d'obtenir une aide pour financer ce dépôt (Voir partie I. «Les aides financières»). Bon à savoir Le dépôt de garantie vous est, en principe, restitué dans les 2 mois après votre départ s il n est pas noté dans l'état des lieux de sortie d'éventuelles dégradations ou de différences importantes avec celui établi lors de votre arrivée. Dans ce cas, demandez à ce que soit justifié sa non-restitution. En cas de conflit, vous pourrez vous rapprocher de la Commission de Conciliation (Voir partie III. «Les recours»). * voir lexique

5 2 LES CHARGES Du propriétaire et du locataire, comment se répartissent les charges locatives? Quelles réparations? Le propriétaire est censé financer les gros travaux et les réparations importantes et le locataire les menues réparations et l'entretien courant. C'est simple... en théorie. Voilà de quoi se repérer... en pratique! Nature des charges Propriétaire Locataire Les frais d installation - frais d agence - Changement d adresse - les réparations éventuelles à l intérieur du logement Eau froide et eau chaude - facture d'eau - frais de location et de relevé du compteur individuel Chauffage - combustible consommé (EDF-GDF) - exploitation et maintenance de la chaufferie - grosses réparations (changement de pièces, remplacement du corps de chauffe) - investissement ou amortissement du matériel Entretien des parties communes - gardiens ou concierges - ravalement de peinture - contrat d entretien des ascenseurs X X X 25 % X X Electricité - abonnement et consommation X Assurance - Obligation de souscrire une assurance multirisques X habitation avant l entrée dans les lieux et chaque année à la date anniversaire du bail Elle couvre l habitation et le mobilier et même votre responsabilité vis-à-vis des tiers X X X X X X X 75 % Téléphonie - abonnement, consommation téléphone et Internet X Impôts locaux - taxe foncière - taxe d habitation et d enlèvement des ordures ménagères X X Bon à savoir Attention! Les charges locatives* doivent correspondre à la dépense réelle. Les décomptes doivent être faits à partir des factures. Pas question pour le propriétaire de fixer un montant forfaitaire. * voir lexique

6 3 SIMULATION DE COÛTS ET ASTUCES Voici une simulation du coût annuel des différents appareils ménagers que vous pouvez avoir en votre possession. Ces informations et consommations estimées proviennent du site : Les coûts : Coût moyen en électricité pour une année Chaîne HI FI 6.55 Ordinateur Télévision Lampe halogène 5.81 Néon 8.14 Fer à repasser 4.25 Four électrique Micro onde 5.31 Réfrigérateur Lave linge Chauffage électrique pour une pièce de 30 m² Chauffe-eau Pour 1 personne vivant seule

7 Les astuces : 4 Le tarif TEMPO : il est proposé par EDF pour les particuliers et soumet le consommateur à quelques contraintes : Il existe 3 catégories de jours : Bleus : 300 jours par an (dont tous les dimanches) prix du KWh le plus avantageux Blancs : 43 jours par an, le prix du KWh est sensiblement le même que celui de l'option de base Rouge : 22 jours par an (les jours les plus froids) prix du KWh le plus élevés Une journée tempo se divise en deux périodes : les Heures Pleines et les Heures Creuses. A partir de 22 heures les jours bleus, blancs, et rouges, vous bénéficiez d'un prix du kwh plus bas jusqu'à 6 heures du matin (Heures Creuses). La tranche horaire du samedi comprise entre 0h00 et 6h00 fait partie de la journée du vendredi. Quelle que soit la couleur du jour, le scénario de la journée est identique. Avec tempo, vous bénéficiez de 6 prix différents du kwh d'électricité : Deux prix différents par jour (la nuit et la journée), multipliés par trois couleurs de jours (bleu, blanc et rouge). En adaptant votre consommation d'électricité aux heures et aux jours où les prix du kwh sont les moins chers, vous pouvez rapidement réduire le montant de votre facture. Comment connaître la couleur du jour? Il n'existe pas de calendrier prévisionnel fixant les jours bleus, blancs et rouges. Cependant, une prévision de la couleur du jour est disponible 48 heures à l'avance. Vous êtes automatiquement informé de la couleur du lendemain. Cette information est disponible sur : Le site Internet http : //particuliers.edf.fr chaque jour dès 16h30 Audiotel au Chauffage : baisser le thermostat pendant votre absence fermer fenêtres et volets en cas de froid important installer des doubles rideaux aux fenêtres ATTENTION : le chauffage électrique est réputé plus cher que les autres énergies. Éclairage : Réfrigérateur : Télévision Ordinateur éteindre la lumière en cas d'absence utiliser des ampoules basse consommation penser à dégivrer la partie congélateur régulièrement au moment de l'achat, vérifier l'étiquette "énergie" éteindre les appareils en veille = économie de 44 / an Eau fermer correctement les robinets vérifier régulièrement le bon fonctionnement de la chasse d'eau ATTENTION : un robinet qui goutte = 4 l / heure = l / an

8 LES TAXES 5 La taxe foncière Qui paye la taxe foncière? Tout propriétaire d'une maison ou d'un appartement, même si l'habitation n'est pas occupée. Un propriétaire bailleur* ne peut pas la récupérer sur les charges locatives. La taxe d habitation Qui paye la taxe d habitation? En tant que locataire : vous devez payer la taxe d habitation pour votre habitation principale. Vous n avez pas à payer cette taxe si : Vous n occupiez pas le logement au 1er Janvier Si vous êtes bénéficiaire du RMI Si vous êtes non imposable Dans le cas où le locataire n'est pas connu des impôts c est le propriétaire qui devra payer la taxe. En cas de changement de locataire : - Le propriétaire devra demander au locataire de lui fournir la preuve que la taxe d'habitation a bien été payée. - En cas de déménagement du locataire, le propriétaire devra en informer le Centre des Impôts dans les trois mois qui suivent la date du départ Comment faire? Si vous déposez une déclaration de revenu au Centre des Impôts, vous recevrez un avis d'imposition* de votre taxe d'habitation à votre nom. Ceci vous permettra d obtenir une exonération* ou une réduction d impôt en fonction de votre situation personnelle. A compter de 2005, vous payez votre taxe d'habitation et votre redevance audiovisuelle en même temps et par le même mode de paiement. Bon à savoir Dans le cas d'une location de chambre, prenez soin de bien lire votre contrat de location car votre propriétaire est en droit de récupérer une partie de ce montant (correspondant à la chambre que vous occupez dans son logement) soit en une fois, soit en l incluant dans votre loyer de manière régulière. * voir lexique

9 6 La taxe d enlèvement des ordures ménagères Qui paye la taxe d ordures ménagères? La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est considérée comme une charge locative* récupérable. Votre propriétaire, est en droit de vous réclamer les TEOM non demandées, mais il ne peut le faire que sur les 5 dernières années. Comme pour la taxe d habitation, votre propriétaire peut vous réclamer une participation sur le paiement de cette taxe qu il règle chaque année dans le cadre de la taxe foncière. En effet, la loi prévoit que cette taxe peut être récupérée en partie ou totalement par votre propriétaire. Bon à savoir Vous avez parfaitement le droit et il est même vivement conseiller de réclamer à l agence qui gère la location ou directement à votre propriétaire le décompte de charges locatives réelles, avec fourniture ou mise à votre disposition des justificatifs pour vérification. Cela vous évitera bien des problèmes, voire des réclamations par la suite. * voir lexique

10 7 LES AIDES FINANCIERES Les aides au logement En dehors de vos revenus, vous pourrez éventuellement bénéficier d aides au logement attribuées par la Caisse d Allocations Familiales. Aide Personnalisée au Logement ou APL Qui peut l'obtenir? Pour leur résidence principale : Les locataires d'un logement ayant fait l'objet d'une convention* signée entre le propriétaire et l'état Chaque colocataire, titulaire du contrat de location peut en bénéficier. Les locataires d'un logement foyer de jeunes travailleurs. À condition : Que votre revenu imposable ne dépasse pas un certain plafond. Celui-ci dépend de la composition de la famille, de la région habitée et de l'importance du loyer. De consacrer une partie de vos ressources au paiement d'un loyer ou au remboursement d'un prêt. Attention : lorsque le propriétaire du logement est un parent ou un enfant, le locataire ne peut pas bénéficier de l'apl. Où s'adresser? À la caisse d'allocations familiales de son domicile. Si la demande est acceptée, l'apl est versée au propriétaire du logement pendant toute la durée d'occupation de celui-ci. Bon à savoir L'APL ne peut être ni saisie par les impôts*, ni cédée au bénéfice d une autre personne même un parent. * voir lexique

11 8 Allocation Logement à caractère Social ou ALS A défaut de pouvoir bénéficier d une autre aide au logement, vous pouvez prétendre à l ALS. Qui peut l'obtenir? Vous devez être locataire d un logement obtenu de particulier à particulier. Occuper son logement à titre de résidence principale, qu il s agisse d un appartement, meublé ou vide, d une résidence universitaire ou d un foyer. La quittance de loyer doit être rédigée à votre nom. Où s'adresser? Comme pour l APL : à la Caisse d Allocations Familiales (CAF) (Voir partie IV «adresses et sites utiles»). Bon à savoir Le calcul de l ALS est établi en fonction de vos propres et seules ressources (salaires éventuels, pension alimentaire versée par vos parents...); même dans le cas où vous êtes encore rattaché à leur foyer fiscal, vous aurez à remplir une déclaration sur l honneur de ressources à se procurer auprès du Centre des Impôts. (Voir partie IV «adresses et sites utiles»).

12 9 Les aides spécifiques Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) Si vos revenus sont faibles et si vous rencontrez des difficultés, vous pouvez demander une aide au Fonds de Solidarité Logement. Le Fonds Solidarité Logement (F.S.L) est financé : Par l'etat et le Conseil Général, Les contributions volontaires de communes, Les bailleurs sociaux et organismes de gestion de logements. Qui peut l'obtenir? Les personnes et les familles en difficulté Objectifs du F.S.L? Accorder des aides financières (prêts, secours, garantie), en vue d'assurer l'accès ou le maintien dans un logement décent et autonome des personnes défavorisées. Mettre en place et financer des mesures d'accompagnement social lié au logement. Assurer l'accès et le maintien dans le logement par des aides financières. Proposer un accompagnement social par rapport au logement aux personnes en difficulté. Prévenir les expulsions locatives. Où s'adresser? Auprès de l assistante sociale de votre lieu d'habitation (en mairie) Auprès de votre bailleur social (HLM) Auprès du secrétariat F.S.L de votre département (voir adresse CIL en annexe) Bon à savoir Cette aide peut prendre la forme de prêt ou subvention pour aider à payer : Le dépôt de garantie Un premier loyer Les frais d agence Les dépenses liées à l entrée dans le logement La somme allouée peut être utilisée dans sa totalité par le bénéficiaire, pour régler différentes dépenses. Exemple : le solde pourra lui permettre, à partir de justificatifs, de s acquitter des frais d ouverture de compteur, d assurance, de déménagement,

13 10 Le Fonds Local d Aide aux Jeunes (FLAJ) Objectifs du F.L.A.J? Le Fond Local d'aide aux Jeunes apporte un soutien temporaire permettant la réalisation d'un projet d'insertion sociale et professionnelle, pour les jeunes de 18 à 25 ans Frais de formation Aides alimentaires Aides à l installation logement Où s'adresser? Soit auprès d une assistante sociale du Centre Communal d'action Sociale (CCAS mairie) Soit auprès de la Mission Locale (voir partie IV «Adresses et sites utiles») Soit directement auprès du Conseil Général (Voir partie IV «Adresses et sites utiles»)

14 La garantie Loca-Pass : 11 Ces aides sont attribuées par les organismes collecteurs du 1 % logement. Au départ, réservées aux salariés des entreprises versant la contribution 1 % logement, ces aides ont été étendues aux jeunes de moins de 30 ans répondant à certains critères et aux étudiants boursiers d État. Tous les types de location peuvent en bénéficier (secteur HLM, secteur privé...). Objectifs du Loca Pass? Il existe deux types d aides différentes : L avance Loca-Pass : Avance, sans intérêt, du dépôt de garantie, cette avance est accordée sous forme de prêt. Remboursement étalé sur un maximum de 36 mois, avec des mensualités de 15 minimum. La garantie Loca-Pass : L organisme prêteur garantit le paiement des loyers et des charges locatives. L organisme verse à votre place et pendant 18 mois maximum, les loyers au propriétaire. Les remboursements sont effectués par le locataire directement à l organisme, sans intérêt étalé sur une période maximale de 3 ans. Qui peut l'obtenir? Les salariés des entreprises du secteur soumis à la cotisation 1% logement, Les jeunes de moins de 30 ans, Les étudiants boursiers d État. Bon à savoir : Deux conditions sont nécessaires pour que la garantie soit accordée : - Un bail écrit doit être signé. - Vous ne devez pas bénéficier d une aide de même nature accordée par le Fonds de Solidarité Logement. (Voir partie I. «Les aides financières»). Les frais d agence et autres frais annexes ne sont pas pris en charge. Il peut y avoir cumul entre l avance loca-pass et la garantie loca-pass. Dans le cas où une précédente garantie n a pas été utilisée par le locataire, celui-ci peut bénéficier plusieurs fois de cette aide pour un logement différent.

15 12 Le bail glissant : Une association, travaillant dans le domaine de l'insertion par le logement loue des logements et va les sous-louer temporairement à un locataire ou une famille tout en réalisant un accompagnement social. Le système du "bail* glissant" peut être réalisé dans le parc public ou dans le parc privé. Le bail glissant, c est quoi? Le système est simple : L association prend à son compte la location des logements qui appartiennent à des propriétaires privés ou publics, afin de les sous-louer. Elle signe l'état des lieux, le bail et règle le loyer au bailleur. L'allocation logement est directement versée à l'association. Le Loyer résiduel (c'est-à-dire : le loyer de départ moins l allocation logement) reste à la charge du sous-locataire. Après une période d essai pouvant aller de six mois à un an, le bail «glisse» et le «souslocataire» devient ainsi le locataire officiel des lieux. Où s'adresser? Voir liste de l'association (PRIM'TOIT) en annexe, qui propose le «Bail Glissant». Les dossiers sont à déposer au CLAJ (Voir partie IV «Adresses et sites utiles»). Bon à savoir Un engagement d'accompagnement peut être signé entre le locataire et l association qui assure un «suivi pédagogique» de la location afin d'aider le locataire à gérer au mieux son budget et accomplir des démarches administratives comme la gestion des factures, l'achat de mobilier, etc. * voir lexique

16 13 Le garant ou la caution locative ou solidaire : En se portant caution*, le garant s engage à payer le loyer et les charges* à la place du locataire, si celui-ci ne peut faire face lui-même au paiement. Le garant, la caution c'est quoi? Permet d améliorer la solvabilité* des particuliers. Elle ne peut être souscrite qu à l occasion de la signature du bail. Comment cela fonctionne? Les propriétaires et les agences immobilières exigent presque toujours que les locataires fournissent une garantie sur leur capacité à payer un loyer. Dans le cas contraire, une personne de votre entourage s'engage à payer à votre place et pendant toute la durée de vos difficultés financières les loyers et les charges locatives*. Bon à savoir Si vous ne voulez ou vous ne pouvez pas trouver une personne pour le faire, sachez que vous pouvez bénéficier d autres garanties. (Voir partie I. «Les aides financières»). * voir lexique

17 II. JE CHOISIS MON LOGEMENT 14 LES OFFRES LOCATIVES LE LOGEMENT SOCIAL : L accès aux HLM (Habitations à Loyer Modéré) est réservé à des personnes disposant de revenus modestes. Pour en bénéficier vous devez déposer votre candidature: auprès des organismes HLM du département où vous habitez ou à la mairie de votre commune (lieu de naissance ou de résidence actuelle) Conditions d attribution : Vos revenus Ancienneté de la demande Type de logement occupé actuellement Exemples : - éloignement par rapport au lieu d études - si justification d'un loyer trop élevé Le plus dur, c'est donc de décrocher un logement HLM. Mais une fois dans les lieux, c'est gagné... ou presque! Le bénéficiaire va pouvoir vivre dans son logement aussi longtemps qu'il le souhaite en payant un loyer modeste, ce qui est toujours appréciable! Il existe plusieurs types de logements HLM : Les HLM : Habitation à Loyer Modéré, sont les plus connus Les PLR : Programme à Loyer Réduit, sont les plus avantageux financièrement Les ILM : Immeuble à Loyer Moyen, les loyers y sont plus élevés que dans les HLM Bon à savoir Le locataire a le droit de quitter les lieux quand bon lui semble si : Il perçoit le RMI, s'il connaît des problèmes de santé, ou encore s'il déménage pour habiter un logement relevant du même organisme HLM. Il doit en informer l'office HLM au moins trois mois à l'avance. Ce délai est réduit à un mois en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi. C est l étude de vos ressources par la CAF qui déterminera le type de logement auquel vous pouvez prétendre.

18 LA LOCATION CLASSIQUE 15 Pour trouver votre logement ne négligez aucune piste, mais ne signez pas non plus les yeux fermés. Consultez également les professionnels : les agents immobiliers, et notaires par exemple. Les particuliers : Parcourez les petites annonces dans les journaux ou sur Internet. Certains sites ont constitué d'énormes bases de données qui permettent d'effectuer des recherches très précises. D'autres sites apportent des aides et conseils d'ordre juridique et financier. Bon à savoir Il existe également des agences de particulier à particulier, aussi appelés «marchands de listes» qui ne sont pas des intermédiaires entre les locataires et les propriétaires. A ne pas confondre donc avec les agences immobilières. Leur activité consiste à vendre une liste de logements, que le futur locataire doit payer (sans garantie de résultat). De plus vous devez vous mettre en contact avec le propriétaire par vos propres moyens. Prudence, donc!!! Les agences immobilières : Les agents immobiliers sont des intermédiaires entre le futur locataire et le propriétaire. Ils effectuent les visites des locaux et ont la charge, en général, de rédiger et faire signer le bail et procèdent à la visite d état des lieux (Voir partie III. «Les démarches»). Vous réglerez les honoraires après signature du bail, ceux-ci étant partagés entre locataire et propriétaire. Ils vous proposeront : Des logements à la location réellement disponibles Les loyers sont fixés par des professionnels qui tiennent compte de la réalité du marché Le professionnel offre un réel service au locataire par sa compétence juridique sur les dossiers de location. Bon à savoir Avoir recours à un professionnel pour trouver un logement constitue l une des solutions les plus sûres. Avant d engager toute transaction assurez vous que l agent immobilier possède bien une carte professionnelle délivrée par la Préfecture. De plus, l appartenance à un regroupement professionnel (FNAIM) si elle n est pas obligatoire peut donner une garantie supplémentaire. Cette vérification vous évitera de confondre un véritable professionnel de l immobilier avec certains intermédiaires peu scrupuleux!!!

19 LA COLOCATION ET LA SOUS-LOCATION 16 La colocation : Le problème numéro un pour les colocataires est de trouver un logement adapté et un propriétaire acceptant de le louer à plusieurs personnes. Deux solutions : Vous trouvez d abord un logement puis les colocataires qui iront avec. Vous trouvez les colocataires qui ont déjà un appartement et cherchent une nouvelle tête. Cependant, la colocation est une formule intéressante pour se loger à prix réduit. Elle rencontre de plus en plus de succès. Cette solution permet un loyer divisé suivant le nombre de locataire et qui donc, peut être très minime. Pourquoi utiliser cette formule? Parce que chaque locataire a droit à une aide au logement. (Voir partie I. «Les aides financières»). Parce qu il est évident que l on consomme nettement moins à plusieurs que seul. Bon à savoir En cas de colocation, la seule solution consiste à établir un bail aux noms de tous ceux qui occuperont les lieux, afin que chacun ait la qualité de locataire. De plus, chaque colocataire doit remplir un dossier pour avoir droit à une aide financière. Tous les locataires de l appartement sont solidaires des obligations vis-à-vis du bailleur. Notamment, pour le paiement du loyer. Si un colocataire cesse de payer le loyer, le bailleur pourra se retourner vers l un des autres locataires (ou son garant) pour obtenir le paiement de l intégralité du loyer. S ils veulent quitter les lieux, les colocataires doivent donner congé à leur propriétaire, en respectant le préavis figurant dans le contrat de location. Si une clause de «solidarité» est incluse au bail et que l un des colocataires déménage, il reste engagé vis-à-vis du bailleur jusqu à la fin du contrat. Il devient alors le garant des autres colocataires. La lettre de résiliation du bail n est valable que si elle est signée par tous les colocataires. La caution solidaire est en général exigée par le propriétaire lorsque les colocataires sont étudiants ou lorsque le loyer et les charges dépassent le tiers de leurs ressources.

20 La sous-location : 17 Dans le cas où une seule personne figure au bail et reloue à d autres le logement : c est une sous-location. La sous-location est en principe interdite mais elle peut être autorisée par dérogation : Aux personnes en difficulté Aux jeunes de moins de trente ans A des personnes handicapées Les risques : Le locataire qui sous-loue sans autorisation peut voir son bail résilié immédiatement et il n a aucun moyen de pression sur un éventuel sous-locataire qui refuserait de participer financièrement aux dépenses du logement ou en cas de dégradation. Les sous-locataires n ont aucun droit et peuvent se voir mis à la porte du logement du jour au lendemain. De plus, ils ne pourront prétendre à aucune aide au logement. Les avantages : Cependant, la sous-location peut être autorisée à titre temporaire à des personnes jeunes de moins de 30 ans par l intermédiaire d associations (APIL, PRIM'TOIT). (Voir partie IV «Adresses et sites utiles»). Les statuts de la sous-location sont alors soumis à la réglementation HLM (Voir partie III. «Les démarches»). Le sous-locataire bénéficie d un droit au maintien dans les lieux, il perd ce droit dès qu il ne remplit plus les conditions pour bénéficier du logement, à savoir : qualité d étudiant, ou conditions d âge et de ressources. Bon à savoir : Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice de l Aide Personnalisée au Logement. Il bénéficie d un véritable statut juridique. Dans ce cas, le sous-locataire a les mêmes droits et devoirs que dans une location ou une colocation.

21 III. J AI TROUVÉ MON LOGEMENT 18 LES DÉMARCHES A EFFECTUER Le bail ou Contrat de location : Si le bailleur est une personne morale, autrement dit une société, une association, etc. : le contrat de location aura une durée de 6 ans minimum. Si le bailleur est une personne physique (un être humain tout ce qu'il y a d'ordinaire) : c'est un bail de 3 ans minimum qui sera établi. Les différentes parties du Bail / Contrat de location Le contrat de location ou bail est établi par écrit. (Voir partie V «Documents types») Il doit préciser : Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social. La date de début de location et sa durée. La désignation des locaux et équipements privés dont le locataire a l usage exclusif La liste des parties, équipements et accessoires de l immeuble* qui font l objet d un usage commun (exemple : ascenseurs, poubelles.) Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle. Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Bon à savoir Arrivé à échéance, le bail est en principe reconduit automatiquement sauf si le locataire décide de partir ou si le bailleur désire : - donner congé au locataire - renouveler le bail en procédant à une augmentation de loyer. 3 ans, c'est le minimum pour un bailleur personne physique (particulier), mais rien n'empêche de conclure un contrat de 4 ou 5 années, voire plus. Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l autre partie, l établissement d un contrat conforme à la loi. En cas de changement de propriétaire, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination, son domicile ou son siège social. * voir lexique

22 19 L état des lieux C est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce ainsi que les équipements qu il comporte. Il est établi à votre entrée dans le logement, au moment de la remise des clefs, puis repris à votre départ comme moyen de vérification en cas de litige. Dans votre intérêt, la loi a rendu obligatoire son établissement. Il doit être impérativement joint au contrat de location. Il faut que les verbes employés soient précis (taché, fendu, déchiré, sale...). Chaque pièce doit être visitée et décrite dans le document. Sans oublier : cave, cellier, boîte aux lettres... Combien ça coûte? - Lorsqu il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il est gratuit. - A défaut d entente entre le locataire et le propriétaire et qu il est établi par huissier, le montant forfaitaire réglementé est partagé entre le locataire et le propriétaire. - S il est établi par un huissier, à la demande d une des deux parties, et que l autre partie ne s est pas opposé à un accord à l amiable : c est le demandeur qui supporte les frais. Bon à savoir A défaut d état des lieux, le risque de conflit entre propriétaire et locataire est augmenté, car sans cela le locataire est supposé avoir loué le logement en bon état. (Voir partie V «Documents types»). Pendant le premier mois de la période de remise en fonction du système de chauffage, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage. Lorsque l immeuble* est soumis au statut de la copropriété*, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant l utilisation des parties privatives (l appartement, le garage ou emplacement parking, la cave) et parties communes (le hall d entrée, l ascenseur, le palier). Si un défaut important n a pas été constaté au moment de l état des lieux, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutes les conditions ci-dessus sont également valables dans le cas d'une location d'un logement meublé*. * voir lexique

23 20 L assurance du logement Vous devez souscrire obligatoirement une assurance «risques locatifs» si votre location est vide. A défaut de pouvoir justifier d une souscription d assurance, le propriétaire a le droit de résilier le bail. S il s agit d un logement meublé, cette démarche n est pas obligatoire. Mais dans tous les cas, il est dans votre intérêt de vous assurer. L assurance multirisque couvre plusieurs types d événements, certaines garanties de base se retrouvent à peu près dans tous les types de contrat : - l incendie / explosion - le dégât des eaux - le vol - les bris de glace - les catastrophes naturelles De plus, les contrats inclus une garantie responsabilité civile qui couvrent les dommages causés à autrui par l assuré et les membres de sa famille (couple + enfants). Bon à savoir En cas de sinistre, si votre responsabilité est démontrée et sans assurance, vous êtes dans l obligation de payer les travaux de réparation de votre poche!!! Votre propriétaire ne peut pas vous imposer une compagnie déterminée. Vous gardez la liberté de choix. Ne pas oublier également de : Effectuer les changements d adresse auprès de : la poste la banque la Caisse d Allocations Familiales France Télécoms EDF GDF La mutuelle La sécurité sociale Et dans le cas d'un changement de département : le service des cartes grises (dans un délai d un mois)

24 DROITS ET OBLIGATIONS 21 Avant de vous engager dans des procédures longues et coûteuses, il est utile de savoir qui peut faire quoi et quels sont les droits et obligations de chacun. Les droits et obligations du propriétaire Le propriétaire appelé également dans certains textes «le bailleur» est tenu de vous fournir un logement décent, à partir du moment où celui-ci est votre résidence principale. Ses principales obligations sont : Que toutes les conditions de sécurité soient respectées (fenêtre, balcons, gaz, électricité, ventilation) Que le logement ne relève pas d un état d insalubrité. De délivrer au locataire les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. De ne pas s opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement loué. Mettre à disposition une cuisine ou un coin cuisine comportant un évier avec eau chaude et froide. Prévoir une installation sanitaire comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, une baignoire ou une douche, situés à l intérieur du logement. Le logement dispose au moins d une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres. Cas des locations meublées : Obligations du propriétaire Propriétaire et locataire peuvent convenir librement d obligations réciproques plus ou moins contraignantes. Une location est considérée meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre...) est garni d'un mobilier suffisant pour répondre aux besoins du quotidien. En l absence de précisions dans le bail, le bailleur est tenu : De mettre à la disposition du locataire le logement, les équipements et les meubles qui s y trouvent en bon état d usage et de réparation. De garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l empêcheraient d utiliser normalement le logement loué (ex : humidité, défaut d étanchéité...). De pourvoir à une installation sanitaire (WC, douche), dans le cas d une seule pièce : les WC doivent se trouver à proximité. Bon à savoir Tous les travaux nécessaires, qu il s agisse de grosses réparations ou de réparations locatives, doivent avoir été faites avant l installation du locataire. Toutefois, une clause expresse du contrat de location peut prévoir que le locataire prendra à sa charge, moyennant une contrepartie (remise sur les loyers), de certains travaux dépendant du propriétaire (ex : changement de la moquette ou du papier peint).

25 22 Les droits et obligations des locataires Vous avez, en tant que locataire, des obligations auprès de votre propriétaire, ainsi que des droits à faire valoir à partir du moment où vous respectez lesdites obligations. De payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. Vous êtes responsable des dégradations et pertes (c est à dire destruction d une partie de l immeuble) qui surviennent pendant la durée du contrat. Prendre à votre charge l entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location ainsi que l ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction. De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l accord écrit du propriétaire. De vous assurer contre les risques dont vous devez répondre en votre qualité de locataire et justifier de cette assurance lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du propriétaire. Le propriétaire ne peut pas diminuer ou supprimer par simple décision de sa part certaines prestations prévues dans le contrat de location (ex : usage d un parking, jardin ou gardiennage) sans donner une contrepartie au locataire. Bon à savoir La CAF peut faire vérifier sur place si le logement est en conformité Le locataire peut se faire délivrer gratuitement, sur demande, une quittance de loyer par le propriétaire. Le locataire peut demander au propriétaire de lui fournir les justificatifs des charges dues. Dans le cadre d une location meublée, le locataire peut quitter le logement à tout moment sous réserve d un préavis d un mois. Concernant les logements conventionnés (c'est-à-dire les logements qui font l objet d une convention signée entre l Etat et le Bailleur) ils doivent, et ce jusqu à la date d expiration de ladite convention, être loués dans les mêmes conditions que celles prévues à la signature.

26 23 LES RECOURS EN CAS DE LITIGE Les Agences Départementales d Information sur le Logement (ADIL) En cas de litige, vous pouvez contacter les ADIL. Ces agences vous informeront et vous conseilleront gratuitement sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales concernant votre logement, vos droits et obligations réciproques, le contenu du bail et la manière dont est calculé le loyer. Rôle de l ADIL L'ADIL est un organisme, conventionné par le Ministère du Logement, à vocation départementale, qui regroupe l'ensemble des spécialistes de l'immobilier de votre département. Il met gratuitement à la disposition de tous un service d'intérêt public pour informer et conseiller sur tout ce qui relève de l'habitat. - Leur mission est neutre, objective et désintéressée. - Le personnel est composé de professionnels de haut niveau, qui peut ainsi répondre à toutes vos interrogations. (Voir partie IV «Adresses et sites utiles»).

27 Le conciliateur 24 Qui est le conciliateur? C'est une personne bénévole. Ce n'est pas un magistrat. Il présente toutes les garanties d'impartialité et de discrétion. Sa mission est de favoriser et de constater le règlement à l'amiable des conflits qui lui sont soumis. Il ne donne pas de consultation juridique. Il peut se rendre éventuellement sur les lieux et proposer une solution. Quelles sont les compétences du conciliateur? Le conciliateur de justice peut intervenir dans de nombreuses affaires : - problème de mitoyenneté, - conflit entre propriétaire et locataire, - conflit opposant un consommateur à un professionnel, problème de copropriété, - querelle de voisinage ou de famille, - désaccord entre fournisseur et client, - difficulté dans le recouvrement d'une somme d'argent, - contestation d'une facture, etc... Comment contacter le conciliateur? Adressez-vous à la mairie, au tribunal, ou aux services de police et de gendarmerie de votre domicile pour connaître : le lieu où le conciliateur reçoit. ses jours et heures de consultation. Vous pouvez aussi lui écrire ou lui téléphoner pour prendre rendez-vous Bon à savoir Le conciliateur ne peut pas intervenir dans les conflits : Entre vous et l'administration (Etat ou collectivité territoriale). Dans ce cas, vous pouvez vous adresser au médiateur de la République ou à son délégué. Concernant l'état civil et la famille (divorce, reconnaissance d'enfant, pensions alimentaires, garde des enfants, autorité parentale).

28 La Commission Départementale de Conciliation 25 En cas de désaccord relatif à l'augmentation des loyers lors du renouvellement du bail, le locataire ou le bailleur peuvent avoir recours à une commission départementale de conciliation... Rôle de la commission Elle a pour objectif de donner un avis et d'apporter des solutions aux litiges entre bailleurs et locataires. La commission départementale de conciliation permet d'éviter le recours systématique au juge en cas de litige sur le montant du nouveau loyer proposé par le bailleur lors du renouvellement du contrat de bail. Compétence de la commission La commission départementale de conciliation est compétente en matière de contestation de loyer : - lorsque le loyer d'une nouvelle location est fixé par rapport aux loyers du voisinage, - lorsque le loyer est réévalué à l'occasion d'un renouvellement de bail, Elle s'efforce de concilier le locataire et le propriétaire. Qui saisit la commission? - le locataire saisit la commission lorsqu'il s'agit de contester le loyer d'une nouvelle location - si le locataire ne répond pas à une proposition du bailleur concernant la modification du contrat de location ou du loyer : c'est le bailleur qui doit saisir la commission. Comment saisir la commission? Vous pouvez la saisir sans frais en vous adressant au secrétariat de la commission du département où est situé le logement concerné : Contactez votre mairie qui vous communiquera l'adresse exacte du secrétariat. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant : - vos nom, adresse et qualité, - ceux de votre propriétaire, - l'objet du litige, une copie du contrat de location et de la proposition du nouveau loyer... Bon à savoir La commission est composée en nombre égal de représentants d'organisations de bailleurs et d'associations de locataires. Faute d'accord amiable et si le tribunal n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est renouvelé aux conditions précédentes. Il existe une commission départementale de conciliation à la préfecture de chaque département.

29 26 IV. ADRESSES ET NUMÉROS DE TÉLÉPHONE LOGEMENTS SOCIAUX Groupe Hainaut Immobilier Boulevard Saly Valenciennes Val Hainaut Habitat Rue de Beaumont Valenciennes S.I.A. Société Immobilière de l Artois Avenue de Saint Amand Valenciennes PARTENORD Hainaut Cambrésis Rue des Alpes Marly ADMINISTRATIONS Caisse d Allocation Familiale Place de la République Valenciennes Cedex 9 MAIRIE DE VALENCIENNES standard Place d'armes CCAS Valenciennes CONSEIL GÉNÉRAL Rue Gustave Delory Lille TRIBUNAL D'INSTANCE Place du 8 MAI Valenciennes HOTEL DES IMPOTS Rue Raoul Follereau Valenciennes

30 27 EDF GDF Rue du Rempart Valenciennes EAU & FORCE Avenue Anatole France Valenciennes Point Information Jeunesse Rue Saint Géry (Rubrique Jeunesse) Valenciennes pij@ville-valenciennes.fr ASSOCIATIONS C.I.L. Sud Rue de Famars contact@cilsud59.com Valenciennes C.I.H. Centre d Information sur l Habitat Avenue Albert 1er site Internet en création Valenciennes MISSION LOCALE rue Paul Vaillant Couturier Marly lès Valenciennes Association Pour Insertion Logement APIL 40 Boulevard Saly Valenciennes Association PRIM'TOIT Rue du Pont Neuf Valenciennes C.L.L.A.J Rue Notre Dame Valenciennes

31 28 SITES INTERNET Cette liste, non exhaustive, vous indique quelques sites utiles à votre recherche Recherche de logements Les conseils contact@adilnord.fr Des adresses de quelques notaires et agences immobilières sont disponibles. Demandez à un conseiller la fiche : «Où trouver un logement à Valenciennes et alentours»

32 29 V. DOCUMENTS TYPES Etat des lieux d entrée Etat des lieux de sortie Contrat de location Contrat de location meublée Dossier d aide au logement

33 30 VI. LEXIQUE AVIS D IMPOSITION : document sur lequel figurent les éléments servant de base au calcul de l impôt, le montant des sommes à payer, les conditions de leur exigibilité et la date de leur perception. BAIL (pluriel «des Baux») : contrat de location, Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois. BAILLEUR : personne qui met en location un bien dont elle est propriétaire. CAUTION : nom donné à la fois à la somme versée en garantie par un locataire à son nouveau propriétaire et à la personne (appelé également «le garant») qui s engage à rembourser les dettes du locataire en cas de difficultés financières. LES CHARGES : dépenses occasionnées par l utilisation des différentes installations du logement. (le chauffage, l électricité, l eau). LES CHARGES LOCATIVES : Les charges couvrent les dépenses liées à l entretien général de l immeuble, aux services collectifs proposés, ainsi qu à certaines taxes locatives (taxe d enlèvement des ordures ménagères et/ou de balayage). CONVENTION : régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l Etat en contre partie d une aide qu il a obtenue. Les locataires de logements conventionnés ont droit à l APL. COPROPRIÉTÉ : manière de devenir propriétaire d immeubles divisés par étages ou par appartements, dans lequel chaque copropriétaire est titulaire d'un ensemble comprenant la propriété exclusive d'une partie privative (logement) et d'une quote-part dans la copropriété des parties communes (caves, ascenseur ), tout cela gérés par un règlement de copropriété. EXONÉRATION : dispense d impôt sous certaines conditions fixées par la loi. IMMEUBLE : nom donné, en général, à tout ce qui ne peut être déplacé (appartement, maison ) MEUBLES : nom donné, en général, à tout ce qui peut être facilement déplacé. Par exemple, les objets qui garnissent un logement. PAIEMENT DE L IMPOT : le règlement de l impôt se fait traditionnellement par chèque ou en espèces. En matière d impôt sur le revenu, les contribuables peuvent opter pour le système de paiement mensuel. Ils peuvent également autoriser le Trésor à effectuer un prélèvement automatique à l échéance. Ex : taxe d habitation. SOLVABILITÉ : Dans la pratique, la sélection d'un candidat locataire se base sur le premier critère d'un revenu équivalent à 3 mois de loyer (charges comprises), Après vérification de l'état civil (situation familiale, nombre de personnes à charge, etc...), les justificatifs d'une solvabilité effective sont exigées : bulletins de salaires, avis d'imposition, attestation d'employeur, contrat de travail

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