CROUSIER Blandine DRICOT Céline PAGES Sylvain PUECH Sabine Projet personnel : L aménagement d un Hôtel à Font Romeu

Transcription

1 CROUSIER Blandine DRICOT Céline PAGES Sylvain PUECH Sabine Projet personnel : L aménagement d un Hôtel à Font Romeu DESS Ingénierie Economique et Financière des Projets Régionaux Mai 2003

2 Sommaire de l étude I) Présentation générale A) Les différentes idées retenues 1) Projet d une station de lavage à Florac 2) Projet d un centre de thalassothérapie à Canet 3) Projet d aménagement d un hôtel à Font Romeu B) La présentation du projet sélectionné 1) Le concept détaillé du projet 2) Le tourisme en montagne et dans les Pyrénées Orientales 3) Le secteur d activité a) L hôtellerie b) La location c) Les débits de boissons C) Eléments introductifs au projet 1) La finalité de l évaluation 2) Partie juridique a) Le bail précaire b) Le bail commercial 3) Le point de vue des acteurs 4) Les différences de métiers et d apprentissage II) Etude de marché A) Analyse quantitative de la clientèle potentielle 1) le compte rendu du questionnaire du CDT 2) Définition de la clientèle visée B) Questionnaire réalisé à Font Romeu auprès des hébergements touristiques 1) L échantillonnage 2) L élaboration du questionnaire 2

3 C) Questionnaire réalisé auprès des étudiants de STAPS 1) La base de sondage 2) L élaboration du questionnaire a) Le choix des questions b) Le mode d administration 3) Analyse du questionnaire III) Evaluation financière Section 1) Présentation des différents tableaux A) Présentation du tableau d activité B) Le tableau des investissements C) Identification des produits 1) Les locations étudiantes 2) Les locations touristiques a) Le calcul du prix moyen des hôtels b) Le calcul du prix moyen des résidences c) Le calcul du prix moyen de l ensemble des hébergements D) Identification des charges Section 2) Analyse des résultats A) Etude avant financement 1) Méthode de Monte Carlo 2) Analyse avant financement B) Etude des besoins de financement C) Etude après financement Conclusion D) Simulation 3

4 Partie 1 : Présentation générale 4

5 Au départ nous nous sommes intéressés à trois projets. Chaque projet correspondait à un secteur d activité différent. Après s être renseigné et avoir récolté un maximum d information sur chacun des projets, nous avons décidé unanimement de choisir celui concernant l aménagement d un ancien hôtel à Font Romeu. Avant de faire l étude de ce dernier, nous allons présenter les trois idées de départ, ainsi que les intérêts de chacun et les motivations justifiant notre choix. A) Les différentes idées retenues 1) Projet d une station de lavage à Florac Il s agit d un projet d installation d une station de lavage automobile à Florac en Lozère. Le porteur de projet tient déjà un garage (qui est le seul de la ville) et il souhaite diversifier son activité. Le point fort du projet est que la concurrence est minime. En effet la station la plus proche est à Mende, soit à une quarantaine de kilomètres. Il s agit d une chaîne de lavage nommée «éléphant bleu». Ce dernier permet déjà le lavage de trois véhicules simultanément et deux aspirateurs opérationnels. L alternative possible dans ce projet serait d envisager l insertion de la station de lavage de Florac dans une chaîne de lavage afin de pallier la concurrence. Or le porteur de projet n a nullement l intention d en faire partie. L intérêt de ce projet : il s agit d une étude d implantation d un service dans une petite ville ce qui nous paraissait intéressant. Par ailleurs le porteur nous a proposé le remboursement des frais de déplacement ainsi que la possibilité d avoir l ensemble des informations incontournables au bon déroulement de notre étude. Cependant le concept n est pas original étant donné qu une promotion IEF antérieure à la notre avait déjà traité ce sujet, c est pourquoi nous l avons refusé. 2) Projet d un centre de thalassothérapie à Canet Il s agit de la construction d un centre de thalassothérapie à Canet en Roussillon dans les Pyrénées Orientales. Le porteur de projet veut développer l activité en construisant un centre du même nom dans les Pyrénéens Orientales tout en favorisant le tourisme hors saison estivale. 5

6 Le but est de s accaparer une clientèle touristique de type non estivale. L objectif du centre est de s occuper au bien être de sa clientèle en lui proposant des nombreuses activités telles que l amaigrissement par des programmes anti-cellulite mais aussi par des activités de remise en forme notamment pour les personnes âgées ainsi que pour les jeunes mamans. Banyuls et Barcarès ont déjà mis sur pieds ce genre de bâtiment. La concurrence est donc déjà assez importante d autant plus que ces deux derniers centres ont les mêmes clientèles que le projet de thalassothérapie à Canet. L intérêt du projet : Le concept nous paraissait intéressant mais le projet est en phase de construction. Le projet étant déjà en cours et le fait qu il s agisse d une finalisation d étude de type plutôt technique n entrant pas dans nos compétences nous l avons rejeté. 3) Projet d aménagement d un hôtel à Font Romeu Il s agit de l aménagement d un vieux bâtiment classé patrimoine historique (bâtiments de France) à 2 Kms de Font Romeu (station de ski des Pyrénées orientales). Ce bâtiment classé appartient à la mairie. Les porteurs du projet sont au nombre de deux, ils gèrent déjà un débit de boissons situé au rez-de-chaussée et souhaitent aménager les trois étages du bâtiment sous forme d hôtel appartements. Ils souhaitent passer d un bail précaire à un bail commercial. Pour rendre le projet négociable les porteurs font donc appel à nous dans le but de soumettre l étude à la mairie. L intérêt du projet : le projet est nous paraît intéressant du point de vue du concept et du fait que l étude à réaliser projet fait appel à nos compétences. Par ailleurs les frais de déplacement et d hébergement sont pris en charge par les porteurs de projet. Nous avons unanimement décidé de réaliser l étude du dernier projet présenté. 6

7 B) La présentation du projet sélectionné Nous allons dans cette partie présenter le concept du projet sélectionné. Pour cette présentation nous nous sommes appuyés sur nos recherches et conclusions personnelles mais également sur un entretien qui a eu lieu dans l établissement concerné avec les porteurs du projet. 1) Le concept détaillé du projet Quoi? Il s agit de réaménager les trois étages d un vieux bâtiment en une résidence hôtelière c'est-à-dire en appart-hôtels (comme la chaîne «les citadines» présente à Montpellier), audessus d un bar géré par les associés. L ensemble du bâtiment appartient à la mairie de Font Romeu. Avant il y avait un hôtel qui a fermé il y a une dizaine d années, les anciens propriétaires ont mal entretenu le bâtiment et ont fermé. La mairie en a fait alors l acquisition car il s agit d un site classé et elle ne voulait pas le dénaturer. Les porteurs de projets après hésitation ont opté pour l aménagement de 10 appartements avec kitchenette au lieu des 37 prévus initialement. En effet, les travaux de l architecte leur font opter pour 10 appartements avec deux types de surfaces : 5 de 50 m² et 5 de 35m². Concernant les services annexes, seuls les petits déjeuners et la restauration rapide (déjeuner, sandwichs) seront proposés. De même qu un service d entretien minimum comme le ménage et la mise à disposition de draps. Il est envisagé à long terme de se mettre en partenariat avec des magasins de location de ski et peut être même créer un magasin de location dans une pièce jouxtant le bar. Du fait que l Ermitage soit considéré comme un patrimoine historique, les porteurs de projet doivent s adapter à de multiples contraintes, notamment la disposition intérieure qui doit respecter les ouvertures de portes et fenêtres, ce qui limite donc le nombre d appartements. Qui? Il s agit de deux associés. Ils ont en moyenne une trentaine d année. Tous les deux sont des moniteurs de ski à Font Romeu. Ensemble ils gèrent depuis quatre ans le bar. Un bar qui est rentable bénéficiant d une clientèle d habitués. Au départ le statut de ce bar était sous forme de micro entreprise de euros de chiffre d affaires avec 30% de bénéfice (avec une déclaration au réel pour ne pas payer de TVA). Depuis avril 2001, le régime d imposition est passé à une BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il faut noter que les associés souhaitent inclure le bar à l activité hôtelière, l ensemble de l activité aura un statut de SARL 7

8 Où? Le bâtiment se situe à l Ermitage à 2 Kms de Font Romeu. Il s agit d un site classé comportant plusieurs bâtisses dont des salles de classes et des appartements, situé à proximité de la faculté de STAPS et divers équipements sportifs (patinoire, centre équestre ). Il faut noter que les salles de classe seront délocalisées au Balcon de Cerdagne à partir de l année prochaine (soit aux environs de 3 kilomètres). Pour qui? Pour déterminer la clientèle visée nous avons démarché un certain nombre d établissements de type hôteliers en s appuyant sur une enquête afin de nous donner un ordre d idée réaliste. Par définition, elle sera régionale (Languedoc Roussillon, Midi Pyrénées et Espagne). Nous savons que la clientèle du bar est composée d étudiants de STAPS mais aussi d un certains nombres d habitués en provenance de Perpignan. Cette clientèle appartient à la tranche d âge des ans. Or le concept d appart hôtel fera appel à une clientèle plutôt touristique et étudiante très certainement en colocation pour l année universitaire. Pourquoi? Chacun des associés a souscrit l un après l autre un contrat de bail précaire auprès de la mairie de Font Romeu. En effet, les premiers 23 mois le bailleur était le premier associé (Monsieur LEBRUN Bernard) tandis qu à la fin de ce contrat c est le deuxième associé (Monsieur MARTIN Bruno) qui a passé à son tour un contrat de bail précaire auprès de la mairie ; il est alors devenu le nouveau bailleur. Mais ce dernier contrat arrivant à échéance fin mai 2003 oblige les deux associés, qui souhaitent garder les locaux et continuer leur activité, à proposer à la mairie de Font Romeu une idée de projet, en l occurrence l aménagement d une partie du bâtiment en appartements. Pour ce nouveau projet, les associés souhaiteraient obtenir de la mairie un bail commercial qui leur permettrait d être les propriétaires du fonds de commerce (et donc la possibilité d investir dans leur propriété contrairement à actuellement). Ils souhaiteraient par la suite se servir de leur fonds de commerce comme capital propre. De plus, ce bail d une durée minimale de 9 années permet au locataire d avoir un droit à rester dans les lieux (seul le locataire peut tous les 3 ans résilier le bail avec un préavis de 6 mois, et au bout des 9 années si le loueur ne veut pas prolonger le contrat il doit verser des indemnités au locataire). 8

9 Quand? En hiver et en été les appartements abriteraient essentiellement des touristes, à l année il s agirait d étudiants (sauf pendant les deux mois d été). 2) Le tourisme en montagne et dans les Pyrénées Orientales Les Pyrénées Orientales est le 2 ième département en terme de fréquentation touristique dans le Languedoc Roussillon, derrière l Hérault. C est le département le plus touristique de la région en septembre. Le mois d Août est le mois le plus touristique de l année. La clientèle étrangère représente 18.65% de la clientèle totale des hôtels, cette part est plus forte pendant les mois d été Les Chiffres clés de 2001 : 33 millions de nuitées 4 millions de touristes 4 millions d excursionnistes Plus de 1 milliard d euros de consommation touristique générée La montagne accueille : - La clientèle française représente 99.1% des nuitées, - Les familles représentent 60.5% des nuitées % des séjours dans le département se déroulent en montagne (18.5% en hiver et 48.1% en été) NB : La clientèle espagnole très présente sur le secteur, ne vient qu à la journée. Peu d entre eux séjournent du côté français. 9

10 Fréquentation globale en terme de nuités en 2001 nuitées Série1 0 ma rs-01 avr- 01 mai- 01 juin- 01 juil- 01 août- 01 sept- 01 oct- 01 nov- 01 déc- 01 Temps Le chiffre d affaires des remontées mécaniques pour le ski de piste dans le département est de 71.5 millions d euros en 2001/02 (ce qui représente 8.81% du CA total en France). Pour le ski de fond, ce chiffre d affaire est de 117 millions d euros en 2001/02 (chiffre en hausse par rapport aux deux saisons précédentes). Les Pyrénées se placent en 3 ième position au niveau national après les Alpes du nord et du sud. Font Romeu est la première station de ski de fond et de piste du département depuis son alliance avec Pyrénées 2000 (agrandissement du domaine skiable). Le chiffre d affaire des remontées mécaniques est d environ 3 millions d euros pour la saison 2001/02. 3) Le secteur d activité a) L hôtellerie - Le taux d occupation augmente de façon proportionnelle au nombre d étoile que possèdent les hôtels : le taux d occupation est de 45% pour les hôtels sans étoile, de 60% pour ceux ayant une étoile et de 85.3% pour ceux ayant 4 étoiles. - Le chiffre d affaire du secteur s élève à milliards d euros en % des hôtels ont 2 étoiles et un quart d entre eux sont sans étoile ou n en possèdent qu une. 10

11 - Il s agit d une activité risquée. Les facteurs de risque sont la qualité de l emplacement, les besoins en capitaux et la surcapacité hôtelière. - Aptitude professionnelle des gérants : il n y a pas de diplôme obligatoire mais 80% d entre eux ont une formation spécifique. Le travail en famille est fréquent. L hôtelier doit avoir le sens du contact, de l accueil et du service. - Les hôtels sont soumis à différentes contraintes tant au niveau de l installation, des réglementations professionnelles et du statut juridique. - Les facteurs de réussite sont : o Un concept innovant sur des niches pré identifiées o Un emplacement de premier ordre o Des prix attractifs o De l autofinancement - Les facteurs d échec sont : o Une capacité d accueil de moins de 20 chambres o Des locaux mal entretenus o Absence de stratégie commerciale claire et différenciée Source : les fiches professionnelles Banque populaire b) La location immobilière En 1997 le nombre total d entreprises dans ce secteur s élevait à et le chiffre d affaire était de milliard d euros TTC. Le chiffre d affaire est en constante augmentation depuis 1996 jusqu en Au cours de la phase d installation, les investissements initiaux peuvent être très conséquents. Les besoins de trésorerie sont fréquents. Le facteur de risque est très important dans ce secteur. Les principaux facteurs de risque sont : o La dégradation des niveaux de rentabilité. o L inadaptation de l offre locative et l importance des locaux vacants. o Le poids des investissements Les facteurs de réussite : o Dynamisme et professionnalisme o Notoriété 11

12 o Produits de qualité o Qualification professionnelle o Aptitudes commerciales o Compétence en gestion o Vie privée, train de vie Les facteurs d échec : o Capitaux propres insuffisants o Parc locatif inadapté o Clientèle peu solvable o Importance des investissements o Gestion des stocks o Gestion du personnel o Gestion des créances client o Qualité de l emplacement Le marché : o Absence de règles de protection et d organisation du marché o Intensité de la concurrence économique o Sensibilité à la conjoncture économique o Sensibilité aux facteurs extérieurs La location est le mode d hébergement commercial le plus fréquemment choisi par les touristes français et étrangers dans le département avec 31% des nuitées. Ces dernières années, le secteur locatif, a affiché des taux de remplissage stables. c) Les débits de boissons - Le chiffre d affaire du secteur est de 2.71 milliards d euros (ce chiffre est en constante augmentation depuis 1996). - La profession semble avoir absorbé les impacts structurels de la désertification rurale et du mode de vie des ménages (concurrence de la télévision, confort des appartements, ). - La concentration du secteur devrait se poursuivre. A terme, deux types de cafés devraient subsister : le café de centre ville adhérant à une enseigne et le café rural, centre de vie. 12

13 - L activité «débit de boisson» comporte un risque élevé. Les principaux facteurs de risque sont : Le prix d acquisition du fonds de commerce, l augmentation des charges de personnel, la taille et l emplacement du café et le manque de professionnalisme. - Il y a obligation de posséder une Licence IV - La salle doit être conforme aux normes d'hygiène et de sécurité. Source : les fiches professionnelles Banque populaire C) Eléments introductifs au projet 1) La finalité de l évaluation L objet de notre étude est de préparer un dossier complet comportant une analyse de marché, une évaluation financière prévisionnelle avant la fin du mois de mai 2003 pour les associés. En effet, à cette date leur deuxième bail précaire qui n est pas renouvelable prend fin. L objectif premier est que le projet soit accepté par les propriétaires des locaux c'est-àdire la mairie de Font Romeu et que celle-ci leur accorde en même temps un bail commercial qui permettrait aux associés d être propriétaires du fonds de commerce. Dans un deuxième temps le projet, avec l accord de la mairie sera présenté aux banques afin qu un prêt leur soit accordé pour financer les frais d aménagement de la résidence hôtelière. 13

14 Schéma récapitulatif Associés Projet Mairie Etudiants DESS Banque Accord projet avec bail commercial 2) La partie juridique du projet a) Le bail précaire Il s agit d un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Le bail précaire est un bail qui est de courte durée soit de 24 mois au maximum qui ne peut pas être renouvelé (un locataire ne peut conclure qu un seul bail dérogatoire car c est un bail unique). Si le bail dépasse 24 mois (même d une courte durée), on passe à un bail commercial ce qui a des conséquences importantes sur le propriétaire. Si à la fin de cette durée maximale le locataire est toujours dans les lieux, le propriétaire peut engager une sommation de départ des lieux voire une procédure d expulsion. A l inverse, si le locataire quitte les lieux en cours de bail, celui-ci s expose à payer des intérêts au bailleur. Ce bail est intéressant dans deux situations, pour démarrer une activité (pour voir si elle marche ou non) ou dans l attente de trouver dans les locaux. Le principal inconvénient de ce type de bail est qu il n y a pas de pérennisation possible dans les locaux. 14

15 b) Bail commercial Ce régime s applique aux commerçants, artisans, industriels et aux établissements d enseignement (les professions civiles sont exclues). Le bail commercial est le contrat permettant à un locataire (le preneur), d utiliser un local pour exploiter son activité commerciale moyennant un loyer. Il se distingue de la location gérance en ce sens que celle-ci porte sur l ensemble des éléments d un fonds de commerce. La durée minimale est de 9 ans, pour assurer le commerçant d une certaine stabilité dans l exercice de son activité. Toutefois, le locataire peut dénoncer le bail à l expiration de chaque période de 3 ans avec un préavis de 6 mois. Il s agit donc d un bail qui est appelé couramment : bail 3, 6, 9 pour le locataire et bail de 9 ans pour le propriétaire étant donné que le locataire a un droit au maintien des lieux pendant toute la durée du bail (sauf en cas de faute grave). A l expiration de la période des 9 ans le locataire commerçant a droit au renouvellement de son bail. A défaut il peut prétendre à une indemnité d éviction égale au préjudice subi. Il faut noter que le locataire a le droit de céder son bail à un éventuel acquéreur de son fonds de commerce. Le loyer est fixé à partir de la valeur locative des locaux occupés. L évolution du loyer est plafonnée (sauf exception) pendant la durée de bail et les 3 années suivantes à la variation de l indice trimestriel du coût de la construction publié par l INSEE depuis la fixation du loyer en cours. Le bail commercial comprend une clause «destination des locaux» qui détermine la nature du commerce que peut exercer le locataire dans les locaux. Un changement non autorisé par le propriétaire ou non prévu par le bail peut entraîner la résiliation du bail. Il faut tenir compte lors de la conclusion d un bail commercial du «pas de porte». Il s agit d une somme exigée en principe par le propriétaire des locaux au moment de l entrée dans les lieux. Celle-ci est destinée à dédommager le bailleur des contraintes que lui impose le statut des baux commerciaux (plafonnement du loyer, obligation de renouvellement du bail). Le loyer initial est fixé librement par le propriétaire et le locataire selon une valeur du marché résultant de l offre et de la demande. Le prix réel d un local commercial s apprécie en fonction de sa valeur locative, du droit au bail et des charges (plus le droit au bail ou les charges sont élevées, moins le loyer sera élevé et réciproquement). Il est d usage de se référer aux prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. 15

16 La valeur locative s exprime généralement en valeur annuelle au mètre carré en prenant en compte : les caractéristiques du local considéré (situation, surface, accès ), la destination des locaux, les obligations respectives des parties (répartition des charges), les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ) et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. 3) Le point de vue des acteurs du projet Le point de vue de chaque acteur, concerné directement ou non par le projet, permet de mettre en évidence leurs objectifs, leur logique mais aussi les éventuels conflits. Pour chacun on répond à la question : qu est ce que leur rapporte le projet ou quels sont leurs intérêts? Les porteurs de projets Les objectifs des associés sont de deux types et se font en deux temps. Tout d abord, ils souhaitent prolonger et modifier leur contrat de bail avec la mairie afin de continuer à exercer une activité professionnelle au sein de l Ermitage. En effet, comme nous l avons vu ci-dessus, leur contrat actuel n étant non renouvelable et se terminant en mai 2003, ils souhaitent modifier ce contrat en un bail commercial afin d avoir plus de flexibilité. Ce contrat est moins contraignant étant donné que la durée minimale est de 9 ans, ce qui assure une certaine stabilité dans l exercice de leur activité, et en cas d échec le locataire peut dénoncer le bail à l expiration de chaque période de trois ans. A l expiration de la période de 9 ans le locataire commerçant a droit au renouvellement de son bail et à défaut, il peut prétendre à une indemnité d éviction égale au préjudice subi. Enfin, ce contrat permettrait aux associés d être propriétaires du fonds de commerce et donc d avoir la possibilité d investir dans leur propriété. D autre part ils souhaitent diversifier leur activité de débit de boisson et de petite restauration en une résidence hôtelière en aménageant les étages situés au dessus de leur bar. Il faut noter à ce sujet qu une telle diversification leur permettrait d avoir des horaires moins contraignants par rapport à ceux que leur impose leur profession actuelle. En effet, le bar ferme tard alors qu avec le projet celui-ci fermera plus tôt pour minimiser les nuisances sonores et respecter le calme des clients des appartements. Ils chercheront dans ce cadre à ce que leur projet soit financièrement viable. Il s agit donc de présenter dans un premier temps à la mairie leur projet afin qu elle accepte le concept et le changement de bail. Par la suite il faut le présenter à la banque avec leur fonds de commerce comme capital propre. 16

17 La mairie (le bailleur) La mairie, propriétaire de l établissement depuis une dizaine d années souhaite conserver la propriété étant donné que le bâtiment est classé patrimoine historique. C est pourquoi l aménagement des locaux doit respecter certaines contraintes et en particulier le fait que l extérieur ne doit pas être modifié afin de ne pas le dénaturer avec le reste du site. Jusqu à présent la mairie a voulu louer le bâtiment sous la forme d un bail précaire uniquement, étant donné que ce bail leur parait plus avantageux. En effet, d une part il est de courte durée, d autre part si le locataire quitte les lieux en cours de bail, il doit payer des intérêts au bailleur. On ne sait pas si celle-ci serait d accord pour s engager sur une période longue. On constate qu il y a conflit d objectif entre les associés et la mairie qu il est important de régler. La banque Les associés n ayant pas les fonds nécessaires pour financer l ensemble de leur projet, feront donc appel à une banque pour faire un prêt. La banque attendra du projet qu il soit financièrement rentable et que les porteurs puissent rembourser l emprunt sans problème aux échéances fixées. Elle demandera en plus des garanties telles que le nantissement du fonds de commerce, et la caution des associés. Les clients - Les étudiants chercheront à se loger pour l année universitaire (de septembre à juin) à proximité de leur faculté dans un endroit neuf et meublé. - Les touristes chercheront à se loger pour passer des vacances en famille dans un endroit calme, agréable et bon marché. Pour cela ils compareront les prix pratiqués par l établissement à services équivalents avec les autres locations proposées à Font Romeu. - Les clients du bar et de la petite restauration : ils s agit essentiellement d habitués (amis des associés en particuliers ou bien qui travaillent avec eux sur les pistes de ski). Ils cherchent une ambiance particulière (rustique et montagnarde). 17

18 Les fournisseurs L objectif des fournisseurs de boissons et de petite restauration sera d augmenter leur activité et donc leurs bénéfices actuels. Les salariés Avec l aménagement des étages supérieurs, l employée déjà présente au bar mais travaillant à temps partiel, passera à un temps complet. Cela qui lui permettra d augmenter son salaire ; mais en contrepartie elle verra son temps libre diminuer. Les deux autres employées, soit la femme de ménage et une employée chargée de l accueil des clients seront à temps partiel. Etant donné qu elles ne travaillent pas actuellement au bar, le projet leur permettra d avoir une activité professionnelle (impact en terme d emploi). Les concurrents L ouverture d un nouvel établissement hôtelier d une faible capacité d accueil tel que notre projet (10 appartements dont seuls 6 sont réservés à la location touristique) ne représente pas une grosse concurrence pour les concurrents, et leur demande ne sera donc pas modifiée mais toutefois si tel est le cas ce sera dans des proportions minimes. De plus du fait du concept et de la localisation (à 2 Kms de Font Romeu), les clients se rapprocheront plus de ceux des gîtes que de ceux des hôtels. Par ailleurs, concernant les locations étudiantes à l année (ou sur 10 mois) on peut se demander si les nouveaux appartements du projet auront un impact sur les locations offertes par des particuliers. On peut dire à ce propos que d après les résultats des questionnaires réalisés auprès des étudiants, un certain nombre d entre eux ont eu des difficultés à le trouver. On peut supposer que ce manque d offre est lié au fait que les propriétaires préfèrent louer en haute saison, et surtout pendant les périodes d ouverture des stations de ski, plutôt qu à l année. C est pourquoi le projet n aura que peu d incidence sur les offres des particuliers. Les commerces extérieurs Un seul commerce se situe à coté de l établissement, il s agit d un loueur de ski. Ce magasin sera le plus concerné par les effets positifs de notre projet : en effet les touristes iront louer leur matériel à ce dernier du fait de sa proximité. 18

19 4) Les différences de métiers et d apprentissage Un des problèmes posés par le projet est lié au manque d expérience des associés dans le secteur de l hôtellerie. En effet, comme nous l avons déjà vu leur formation correspond à celle permettant d exercer la profession de moniteur de ski (qu ils exercent toujours en parallèle au bar). Les deux métiers sont très sensiblement différents. Toutefois, il n y a pas de diplôme obligatoire pour exercer la profession même s il existe 400 écoles spécialisées et que plus de 80% des hôteliers ont suivi une formation spécifique pouvant aller du CAP d employé d hôtel au DESS d hôtelier. Pour avoir une fidélisation de la clientèle et une bonne réussite dans la profession, l hôtelier doit avoir un goût prononcé du contact, de l accueil et du service. Il doit faire preuve de rigueur afin de gérer au mieux son personnel et le motiver pour faire preuve de disponibilité et d amabilité. On peut cependant noter que depuis 4 ans les associés exercent en tant que cafetier qui est une activité qui nécessite également un goût du contact, de la disponibilité et de la convivialité pour fidéliser la clientèle. Leur activité étant en hausse depuis leur ouverture, on peut donc penser qu ils ont une personnalité correspondant au profil demandé. De plus l employée qui sert au bar depuis 4 ans sera celle qui continuera par la suite ; elle a elle aussi l expérience nécessaire. 19

20 Partie 2 : Etude de marché 20

21 Au départ nous voulions faire un questionnaire qualitatif auprès d une vingtaine de personnes afin de connaître la clientèle potentielle de notre projet. Nous avions déjà réfléchi aux questions que nous voulions poser, il s agissait pour nous de connaître essentiellement la fréquence des départs à la montagne, le type d hébergement, la durée, le budget vacances, les tranches d âge représentatives (la taille du groupe ou de la famille), à combien ils partaient Mais en affinant nos recherches documentaires, nous avons trouvé les résultats d une enquête réalisée en 1995 auprès de 336 touristes résidents à Font Romeu pour le CDT des Pyrénées Orientales. Ces données fiables nous ont permis de répondre à nos questions. Il faut noter que ces données sont exploitables pendant 10 ans selon le Comité Départemental du Tourisme (CDT) des Pyrénées Orientales. C est pourquoi nous avons utilisé les résultats de cette enquête plutôt que d en faire une autre qui nous aurait certainement amené aux mêmes conclusions. A) Analyse quantitative de la clientèle potentielle 1) Compte rendu du questionnaire du CDT Figure 1 : Saison Saison 24% 7% autonne hiver printemps 16% 53% été Sur les 336 personnes interrogées 53% viennent à Font Romeu en hiver 21

22 Figure 2 : Le motif de séjour 7% Motif de séjour 1% 1% 2% vacances raison familiale santé affaires 89% autres motifs 89% viennent pour passer des vacances Figure 3 : Hébergement commercial et non commercial 38% Hébergement commercial et non commercial 2% 60% Hébergement commercial hébergement non commercial autres 60% prennent un hébergement commercial Figure 4 : Hébergement détaillé Hébergement détaillé 22% 30% 25% 4% 5% 13% 2% 30% sont en location camping location res sec perso 22

23 Figure 5 : Origine en grandes régions Origine en grandes régions 1 0% 0% 0% 1% 6% 3% 2% 2% 12% 13% 10% 10% 19% 22% Espagne Grande Bretagne Allemagne Dom tom Paca LR midi pyrénées aquitaine grand ouest rhône alpes est nord centre ile France La majorité viennent du midi pyrénéen (22%), Languedoc Roussillon (19%), et de la Paca (12%) Remarque : 99% des personnes interrogées ont la nationalité française. Figure 6 : durée du séjour Durée du séjour 12% 2% 4% 18% 11% 54% 1 j 2 j 3 j 4 à 8 j 9 à 15 j plus de 15 j 54% y séjournent environ 4 à 8 jours 23

24 Figure 7 : Type de groupe Type de groupe 38% 28% Il s agit de famille avec enfants (38%) 11% 11% 11% pers seule fam sans enfant fam avec enfants en couple entre amis Figure 8 : Fidélité Fidélité 21% 13% 26% 1 ere fois 2 à 5 fois 6 à 10 fois plus de 10 fois 40% 40% sont fidèles et reviennent entre 2 et 5 fois à Font Romeu : on peut donc dire qu ils sont satisfaits en majorité de la station Figure 9 : Catégorie Socioprofessionnelle Catégorie socio professionnelle 8% 12% 31% 49% aisé moyen modeste retraite Quasi la moitié appartiennent la classe moyenne 24

25 Figure 10 : Age Age 40% 40% ont la plupart du temps entre ans 16% 21% 8% 10% 5% moins de 25 ans ans ans ans ans 65 ans et plus Figure 11 : Taille du groupe Taille du groupe 5 pers 4 pers 3 pers 15% 17% 22% Ils viennent en général à deux (35%) 2 pers 35% 1 pers 12% 0% 10% 20% 30% 40% Figure 12 : Budget moyen en fonction de la saison Durée moyenne Taille du groupe Budget moyen Automne 4 j 2,4 p 266 Hiver 6,7 j 3,2 p 792 Printemps 3,8 j 2,6 p 194 été 9,5 j 3,1 p

26 Budget moyen en fonction des saison autonne hiver printemps été Ils prévoient l un budget de 792 pour un groupe de 3 à 4 personnes logeant une semaine à Font romeu. SOURCE CDT PYRENNEES ROUSSILLON

27 Synthèse saison 7% 16% 24% 53% Automne Hiver Printemps été motif de séjour 7% 1% 1% 2% 89% Vacances Raison familiale Santé affaire durée du séjour 4% 18% 11% 12% 1% 54% 1j 2j 3j 4 à 8j 9 à 15j +15j type du groupe 11% 11% 38% 28% 11% Seul Famille sens enfant Famille avec enfants Couple Entre amis fidélité 26% 40% 13% 21% 1 ere 2 à 5 fois 6 à 10 fois + 10 fois CSP 12% 8% 31% 49% Aisé Moyen Modeste retraite âge taille du groupe héb comm ounon 8% 16% 40% 21% 10% 5% 12% 35% 17% 22% 15% 38% 2% 60% -25 ans ans ans ans ans + 65 ans 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers Hébergement commercial Hébergement non commercial autres SOURCE CDT PYRENNEES ROUSSILLON

28 2) Définition de la clientèle visée Une fois que les caractéristiques des touristes venant à Font Romeu ont été connues, il a été nécessaire de faire une liste exhaustive de l ensemble de la clientèle potentielle, des circonstances de leur venue et la période. Ce travail permet de partir d un éventail large de façon à analyser par la suite toutes les variantes possibles de notre projet. Nous avons résumé cette analyse dans le tableau suivant. Clientèle potentielle Circonstances Périodes Etudiants du STAPS de Font Romeu (de la 1ère année à la Licence) Jeunes et groupes d'amis Famille: couple Famille: couple avec enfants Excursion scolaire ans (colonies, vacances vertes, vacances de neige) avec instituteurs ou animateurs logements étudiants à l'année vacances d'hiver, vacances d'été week-end de 2, 3 jours vacances scolaires et hors saison uniquement pendant les vacances scolaires vacances essentiellement de septembre à fin juin (année scolaire des étudiants STAPS) février/ mars (sport d'hiver) été (actions sportives) demi-saison été/ hiver/ demi saison été/ hiver/ demi saison pleine saison hiver/ été Sportifs de hauts niveaux organisation de compétitions hiver (sport d'hiver) été (sport d'été) Personnes âgées et club du 3ème âge vacances avec famille repos vacances scolaires septembre, mai, et juin essentiellement Il est nécessaire de préciser que ce type de clientèle n est concerné par notre projet que pour certaines raisons. En effet pour recevoir des enfants il faut des normes particulières qui ne peuvent pas être mises en place dans l établissement (grande salle pour la restauration notamment). De plus, il existe à quelques kilomètres un centre spécialisé pour accueillir les jeunes en colonies (UDSIST), il en est de même pour les sportifs de haut niveau. 28

29 A partir de cette liste, il nous est apparu des incohérences entre les différents types de clientèle. En effet, les personnes âgées qui viennent pour se reposer ne sont pas compatibles avec les étudiants ou groupe d amis qui seront plus ou moins bruyants. Il en est de même pour les couples avec de jeunes enfants. La demande de ces clients est en effet très différente. D autre part, la présence du bar au rez-de-chaussée fermant à 23 heures entraîne des nuisances sonores qui peuvent être gênantes pour la clientèle. Enfin, les associés nous avaient parlé de chambres comportant entre 4 et 6 couchages. Il apparaissait que ce type de logement ne pouvait pas être en adéquation avec les demandes des étudiants de STAPS pour une location à l année. Après avoir mis le doigt sur ces incohérences, il était nécessaire d établir un ciblage plus précis. C est pourquoi nous avons rencontré à Font Romeu les associés pour connaître leurs attentes. Notre rencontre a permis de définir les points suivants. La clientèle visée par les associés est la suivante : - des étudiants seuls pour les appartements de 35 m² - des étudiants en colocation pour ceux de 50m² (2 ou 3 étudiants) - des familles, ou groupes d amis plus particulièrement pour les touristes La répartition de leurs logements : - 60% de leurs appartements pour des locations saisonnières - 40% pour des locations étudiantes à l année (sauf les 2 mois d été) A partir de ces informations précises deux remarques sont à faire pour l explication de la logique de notre étude. Le nombre de locations touristiques étant faible, il nous a semblé que faire un questionnaire quantitatif (soit environ 350 afin d avoir des résultats fiables), n était pas nécessaire sur Montpellier. Les analyses précédentes dans ce cas sont suffisantes. Par contre pour connaître les périodes des locations touristiques, il est nécessaire de recourir aux taux d occupation des hébergements de la zone tout au long de l année. Pour les locations étudiantes : nous avons décidé de faire un petit questionnaire auprès de 20 étudiants de STAPS afin de tester le concept d appartements situés à l Ermitage (donc dans le même site) de 35 et 50m². 29

30 B) Questionnaire réalisé à Font Romeu auprès des hébergements Nous avons eu par l office du tourisme une plaquette comportant l ensemble des hébergements à Font Romeu. Afin d être sur d avoir une base fiable nous avons regarder dans l annuaire si la liste des hébergements été complète Remarque : Nous n avons pas pris en considération les locations particulières car les propriétaires et les agences ne sont souvent pas sur Font Romeu ; de plus nous n avons pas la liste complète. Nous avons recensé les hébergements selon 3 types : - Les hôtels restaurant (au nombre de 13) - Les résidences (au nombre de 5) - Les gîtes (chambre d hôte/ auberge au nombre de 3) Le total de ces hébergements s élève à 21. 1) La sélection des hébergements : l échantillonnage Nous voulions sonder environ 10 hébergements au total en respectant la répartition des 3 catégories énoncées ci-dessous. A partir de là nous avons calculé les pourcentages suivants : - 13 hôtels restaurants (soit 61.9%) nous en avons donc sélectionné 6-5 résidences (soit 23.81%) nous en avons donc sélectionné 3-3 gîtes / chambres d hôte / auberge (soit 14.28%) nous en avons donc sélectionné 2 Afin de faire un tirage aléatoire, nous avons pris un pas de 3 pour chaque catégorie. Ce questionnaire s est fait sous la forme d entretiens semi directifs (donc en en face à face) sur leur lieu de travail. Sur les 11 sélectionnés, nous avons eu 3 refus étant donné que nous sommes allés les voir un samedi en début de saison (nous n étions sur place que pour le week-end). 30

31 Les 8 sondés se décomposent ainsi : - 6 hôtels restaurants - 1 résidence - 1 auberge / table d hôte Les résultats obtenus sont résumés dans le tableau de la page suivant le questionnaire. 31

32 2) Le questionnaire 1) Quelle est la date d ouverture de votre établissement? 2) De combien de chambres disposez-vous et quel est le nombre de couchage par chambre? 3) Quel est le taux d occupation tout au long de l année? 4) Quelle est la durée moyenne des séjours dans votre établissement? Week-end Moins d une semaine 1 semaine plus d une semaine 5) Quelle est la tranche d âge de votre clientèle? Moins de 25 ans De 25 à 45 ans De 45 à 60 ans Plus de 60 ans 6) Votre clientèle est plutôt composé de : Personne seule Couple Couple avec enfants Groupe d amis (combien) 7) L offre est-elle adaptée à la demande? 8) Ces dernières années l évolution de votre activité a été dans l ensemble: Stable En augmentation En régression 9) Avez-vous prévue des investissements ces prochaines années pour un éventuel agrandissement de votre établissement?. 32

33 Etablissements Regina Date de création Nombre de chambres Taux d'occupation annuel haute saison basse saison Durée séjour haute saison hiver été basse saison Type de clientèle Age Composition Offre adaptée à la demande Variation du niveau de l'activité Investissements prévus % 3 jours couples oui stable non Résidences soleil d'or % 30% 1 semaine 2 semaines couples et famille de 4 à 15 personnes oui en hausse oui pour agrandissement Castel % 55-60% du week-end à la semaine tout âge groupes ou plusieurs familles non en hausse oui pour l'amélioration du service Grand tétras % 50-60% 1 semaine des passages tout âge famille ou groupe Non à cause de la mauvaise répartition des vacances scolaires en hausse non Cara sol % 30-40% 1 à 2 semaines weekend tout âge famille de 4 personnes ou couples non surtout en haute saison en hausse oui pour agrandissement La montagne % 1 semaine ou 3-4 jours 10 à 40 famille avec enfants en baisse non La chouette % 3 jours en moyenne famille avec enfants stable non famille avec jeunes enfants Clair soleil % 90% (*) 4,5 jours 1 semaine famille avec enfants plus âgés en hausse retraités (*) Fermeture annuelle : 3 mois/ an du 15 avril au 15 mai et du 30 octobre au 20 décembre. 33

34 C) Le questionnaires réalisé auprès des étudiants de STAPS 1) La base de sondage Les étudiants de STAPS à Font Romeu sont au nombre de 300. La répartition par niveau d étude est la suivante : en 1 ère année (40% des effectifs) - 80 en 2 ème année (27% des effectifs) en Licence (33% des effectifs) Il faut noter également que le pourcentage entre les filles et les garçons est différent : - 70% des étudiants sont des garçons - 30% des filles Ces critères nous ont permis de définir le profil des étudiants à interroger de façon à ce que notre échantillon soit représentatif. 1 ère année Garçons : 6 Filles : ème année Garçons : 4 Filles : 1 3 ème année Garçons : 5 Filles : 2 34

35 2) L élaboration du questionnaire Les objectifs du questionnaire sont de connaître les besoins et les attentes des étudiants concernant leur logement afin de savoir si cette population serait intéressée par le concept du projet. Les différentes variables à mesurer sont les suivantes : - Les caractéristiques de leur logement actuel - La satisfaction de leur logement actuel - Les critères de choix de leur logement - La détermination des prix à pratiquer (leur budget moyen et leur disposition à payer) - Le concept de colocation - L évaluation du marché potentiel Les questions posées dans le questionnaire nous permettent de répondre à ces divers objectifs et variables. a) Le choix des questions Nous allons détailler ici pour chaque question nos motivations. 1. Comment vous logez-vous actuellement? Location Chez vos parents (famille) Autres ( préciser)... Cette question correspond au filtre étant donné que nous cherchons à obtenir des informations sur les étudiants qui sont en location. En effet ceux qui logent chez leur famille seront peu ou pas intéressés par les locations proposées par les associés. 2. Comment avez-vous trouvé votre logement? Agence Annonce Connaissances Particulier Cette question nous permettra de savoir par quel biais les étudiants ont trouvé leur appartement. Les réponses nous permettront par la suite de conseiller les associés sur le mode de communication le plus efficace pour toucher cette cible. 35

36 3. Avez-vous eu du mal à le trouver? Oui (pourquoi).. Non (pourquoi) Cette question nous permet de quantifier l offre par rapport à la demande de location étudiante. 4. Votre logement est-il loin de la faculté? Oui (distance approximative) Non Cette question nous permet de voir si l emplacement de l établissement des associés peut-être avantageux pour les étudiants. En effet si les réponses sont positives, ces derniers seront davantage susceptibles d être intéressés par le projet. 5. Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel (et pourquoi)? Pas du tout satisfait Moyennement satisfait Satisfait Très satisfait Le niveau de satisfaction (et les justifications) des étudiants concernant leur logement actuel nous permettront d évaluer leurs attentes de façon à ce que les appartements du projet tiennent compte si possible de ces remarques. 6. Si globalement vous n êtes pas satisfait, seriez-vous prêt à déménager? Les réponses permettront de déterminer l éventualité des étudiants non satisfaits à changer de logement pour un autre plus satisfaisant. Cela permet de mieux cibler la clientèle potentielle. 7. Quelles sont les caractéristiques de votre logement? Surface Type (studio, F1, ) Meublé : oui.. non.. Plutôt récent ou ancien Les réponses permettront de quantifier les besoins des étudiants concernant le type, la surface Cela permettra de voir quels sont les aménagements adéquats à faire pour répondre à leurs besoins. 36

37 8. Quels sont les inconvénients éventuels de celui-ci? Cette question est complémentaire à la précédente. En effet pour identifier leurs besoins et attentes, il ne suffit pas de tenir compte des caractéristiques de leur logement actuel mais aussi de leurs inconvénients. 9. Quel est le critère de sélection le plus important pour le choix de votre logement? Le prix La surface La localisation Autre (à préciser) Là encore les réponses nous permettront de mettre l accent sur les critères de sélections les plus importants pour leur choix. Ceux-ci seront à considérer pour les éventuels aménagements à fournir. 10. Etes vous en colocation? Oui (à combien). Non 11. Si non, êtes-vous intéressé par ce mode de location? Oui Non (pourquoi). Ces deux questions complémentaires nous permettent de connaître leur point de vue sur ce mode d hébergement. Les associés proposent des appartements de 35 m² où deux étudiants peuvent être en colocation (ou seuls s ils le souhaitent bien sûr) et d autres de 50m² où il peut y avoir trois étudiants. A partir des résultats on pourra faire des hypothèses quant à la répartition des locations. 12. Seriez-vous intéressé par un logement neuf à L Ermitage? Cette question permet de tester l une des facettes du concept du projet c'est-à-dire la location étudiante sur le même site que leur faculté. 13. De quelle surface souhaiteriez-vous disposer au minimum?... Cette question nous permettra de déterminer les préférences concernant le type d appartement disponible dans le projet. 37

38 14. Quel est votre budget mensuel (charges comprises)? Quelle est votre disposition à payer maximum pour avoir un logement à l Ermitage? La détermination de leur disposition à payer est difficile à déterminer pour les étudiants, aussi nous avons différencié deux questions : ce qu ils payent actuellement et jusqu à combien ils accepteraient de payer pour un logement neuf proche de leur faculté. Ces dernières nous permettront de fixer les prix à pratiquer. b) Le mode d administration Après avoir déterminer l échantillon représentatif à interroger, nous avons fait passer le questionnaire au sein de la faculté de STAPS de Font Romeu par le biais d une étudiante de licence que nous connaissions. Questionnaire Sexe : Age :.. Niveau d étude : 1. Comment vous logez-vous actuellement? Location Chez vos parents (ou famille) Autres ( préciser) Comment avez-vous trouvé votre logement? Agence Connaissances Annonce Particulier 3. Avez-vous eu du mal à le trouver? Oui (pourquoi).. Non (pourquoi) 4. Votre logement est-il loin de la faculté Oui (distance approximative) Non 5. Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel (et pourquoi)? Pas du tout satisfait Moyennement satisfait Satisfait Très satisfait 38

39 6. Si globalement vous n êtes pas satisfait, seriez-vous prêt à déménager? 7. Quelles sont les caractéristiques de votre logement? Surface Meublé : oui.. non.. Type (studio, F1, ) Plutôt récent ou ancien 8. Quels sont les inconvénients éventuels de celui-ci? 9. Quel est le critère de sélection le plus important pour le choix de votre logement? Le prix La localisation La surface L état Autre (à préciser) 10. Etes vous en colocation? Oui (à combien). Non 11. Si non, êtes-vous intéressé par ce mode de location? Oui Non (pourquoi) 12. Seriez-vous intéressé par un logement neuf à L Ermitage? Oui (pourquoi) Non (pourquoi) 13. De quelle surface souhaiteriez-vous disposer au minimum? Quel est votre budget mensuel (charges comprises)? Quelle est votre disposition à payer maximum pour avoir un logement à l Ermitage? 39

40 3) Analyse du questionnaire Le détail des résultats du questionnaire figure en annexes. Figure 13 Comment vous logez-vous actuellement? Comment vous logez-vous? 15,00% 85,00% famille location Les étudiants sont à 85% en location. Ils pourraient donc être intéressés par les locations proposées par les associés. Figure 14 Comment avez-vous trouvé votre logement Comment avez-vous trouvé votre logement? 25,00% 20,00% 20,00% agence annonce connaissances 35,00% particulier Les étudiants ont trouvé leur appartement par le biais de connaissances et de particuliers. Il apparaît donc nécessaire que les associés prévoient un budget publicité afin que la clientèle intéressée se dirige vers eux. 40

41 Figure 15 Avez-vous eu du mal à le trouver? Avez-vous eu du mal a le trouver? 25,00% 75,00% N O Les trois quarts des étudiants n ont pas eu de mal à trouver un logement. L offre est en rapport avec la demande de location étudiante. C est essentiellement par le biais de connaissances que les étudiants n ont pas eu de difficulté à trouver un logement 41

42 Figure 16 Votre logement est-il loin de la faculté? Votre logement est-il loin de la faculté? 80,00% 5,00% 10,00% 5,00% 10Kms 15kms non oui L emplacement de l établissement des associés est avantageux pour les étudiants puisque ils sont 80% à vivre près de la faculté. Les étudiants seront donc susceptibles d apprécier la proximité de l ermitage. Figure 17 Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel? Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel? 70,00% 25,00% 5,00% moyennement pas du tout satisfait Les trois quarts des étudiants sont satisfaits de leur logement actuel. Et parmi ceux qui ne le sont pas, tous sont prêts à déménager. 42