Les diagnostics techniques immobiliers

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1 5 octobre 2007 N 5419 DIAGNOSTICS TECHNIQUES BATIMENT Les diagnostics techniques immobiliers Réglementation sur l obligation imposée aux vendeurs et aux bailleurs de réaliser des diagnostics sur l état des biens immobiliers mis en vente ou en location. Cahier détaché N 2

2 SOMMAIRE Présentation des diagnostics techniques immobiliers... p. 4 Le dossier de diagnostic technique... p. 6 1 Constat de risque d exposition au plomb... p. 8 2 État mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante... p État relatif à la présence de termites dans le bâtiment... p État de l installation intérieure de gaz... p État des risques naturels et technologiques... p Diagnostic de performance énergétique... p État de l installation intérieure d électricité... p Document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif... p. 90 Avertissement: le présent cahier ne comporte pas la réglementation relative au mesurage «Carrez» des locaux d habitation dans la mesure où cet état n est pas prévu par l article L du Code de la construction et de l habitation instituant le dossier de diagnostic technique. EN SAVOIR PLUS Dans la partie magazine de ce numéro du Moniteur, rubrique architecture et technique, l article «Bâtiment : les diagnostics techniques en ordre de marche», par Isabelle Duffaure Gallais, chef de rubrique. Dans la partie magazine de ce numéro du Moniteur, rubrique réglementation, l article «Immobilier : la responsabilité des diagnostiqueurs», par Etienne Riondet, docteur en droit privé, avocat au barreau de Paris. Le site Internet du ministère du Logement et de la Ville - dossier thème : «diagnostics techniques immobiliers», - dossier «zoom» : «diagnostic de performance énergétique». Le site Internet de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier Le site Internet de la Fédération nationale des experts de la construction et de l immobilier Le site Internet du Moniteur : Constructeo, le salon du bâtiment tertiaire performant ÉDITEUR : GROUPE MONITEUR - S.A.S. AU CAPITAL DE EUROS - R.C.S. PARIS B , - CODE APE 221 E - 17, RUE D UZÈS, PARIS CEDEX 02. N DE COMMISSION PARITAIRE : 0907 T P.-D.G., DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : JACQUES GUY. - COMPOSITION : GROUPE MONITEUR. TIRAGE : ROTO-FRANCE, RUE DE LA MAISON-ROUGE, LOGNES. - DÉPÔT LÉGAL : OCTOBRE octobre 2007 Le Moniteur 3

3 Présentation des diagnostics techniques immobiliers Ministère du Logement et de la Ville - Direction générale de l urbanisme, de l habitat et de la construction DGUHC L obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s inscrit dans l obligation générale pesant sur le vendeur d informer l acquéreur sur les caractéristiques et l état du bien mis en vente. Ces informations sont aujourd hui regroupées dans un document unique intitulé le «dossier de diagnostic technique» (Code de la construction et de l habitation :art. L à L ) et sont relatifs à : la présence de plomb, la présence d amiante, la présence de termites, l état de l installation intérieure de gaz, l état des risques naturels et technologiques, la performance énergétique du bâtiment, l état de l installation électrique et au document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif. Le plomb : art. L du Code de la santé publique En cas de vente de tout ou partie d un immeuble d habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1 er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l obligation d annexer un constat de risque d exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique. A défaut, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d exposition au plomb. Si le constat établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP, il n y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Dans le cas contraire, le constat doit avoir établi depuis moins d un an à la date de la promesse et de l acte authentique de vente. A compter du 1 er novembre 2007, le CREP est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L à L du code de la construction et de l habitation. Le constat présente un repérage des revêtements du bien objet de la mission, ainsi que leur concentration en plomb, leur état de conservation et, le cas échéant, il dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d application du CREP. Est annexée à ce constat une notice d information qui rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l habitation. Dans les locaux annexes de l habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple). Lorsque la vente concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l habitation (maison individuelle ou immeuble en copropriété par exemple), le CREP ne portera que sur les parties privatives du dit immeuble affectées au logement. Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l immeuble ou la partie d immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de mutation cette obligation est transférée au nouveau propriétaire. Le constat est immédiatement transmis au préfet par le diagnostiqueur s il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que définis par l arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP. Voir également les mesures destinées à lutter contre le saturnisme infantile et les autres cas dans lesquels l établissement d un CREP est obligatoire et dans les parties communes d immeubles collectifs d habitation. L amiante : art. L du Code de la santé publique Un état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits de construction contenant de l amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel. Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997 qu ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. A compter du 1 er novembre 2007, l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits de construction contenant de l amiante est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L à L du code de la construction et de l habitation. L état amiante a une durée de validité illimitée. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l immeuble a fait l objet d un dossier technique «amiante» (DTA)*, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier a valeur d état d amiante pour les parties communes. En cas de non respect de l obligation d annexer l état relatif à l amiante, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque lié à la présence d amiante. La vente reste valable mais l acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d amiante postérieure au transfert de propriété. Les termites : art. L et R du CCH En cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois. Il identifie l immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être daté et signé. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot. A compter du 1 er novembre 2007, l état relatif à la présence de termites est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L à L du code de la construction et de l habitation. En cas de non respect de l obligation d annexer l état parasitaire mentionnant la présence ou l absence de termites, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence de termites. La vente reste valable mais l acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de termites postérieure au transfert de propriété. L installation intérieure de gaz : art. L du CCH À compter du 1 er novembre 2007, afin d évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans. L état n est requis que lorsque l objet de la vente est un immeuble ou une partie d immeuble à usage d habitation. Il est réalisé, selon un modèle défini par arrêté, dans les parties privatives des locaux à usage d habitation et leurs dépendances par un professionnel certifié conformément aux articles L à L du code de la construction et de l habitation. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, l état de l installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot. Le diagnostic décrit l état des appareils fixes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire, l état des tuyauteries fixes d alimentation en gaz, l aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l aération de ces locaux et l évacuation des produits de combustion. * Rappel : Depuis le , tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997, qu ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, ont du faire l objet d un dossier technique amiante (DTA), à l exception des maisons individuelles et des parties privatives des immeubles collectifs à usage d habitation. 4 Le Moniteur 5 octobre 2007

4 Certains documents sont réputés équivalents à l état de l installation intérieure de gaz dès lors qu ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l état doit être produit : le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agréé, le diagnostic réalisé avant le 1 er novembre 2007 dans le cadre d opérations organisées par des distributeurs de gaz (liste définie par arrêté). En l absence d un état de l installation intérieure de gaz, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constituant le risque relatif à cette installation. La vente reste valable mais l acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l installation postérieure au transfert de propriété. Les risques naturels et technologiques : art. L I du code de l environnement Depuis le 1 er juin 2006, le vendeur d immeuble a une double obligation : Si le bien vendu (qu il soit bâti ou non) est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique. Cette obligation s applique aux ventes d immeubles à construire mais ne s applique pas aux contrats de construction d une maison individuelle sans fourniture de terrain (c est-à-dire lorsque le maître de l ouvrage fournit lui-même le terrain sur lequel la construction sera édifiée). L état des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE. Il doit indiquer les risques dont font état les documents mentionnés, auxquels l immeuble est exposé, et être accompagné des extraits cartographiques permettant de localiser l immeuble au regard des risques encourus. Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l acte réalisant ou constatant la vente du bien. Si un délai plus long s écoule entre la promesse et la vente définitive, un nouvel état des risques devra être joint à l acte de vente. Lorsque postérieurement à la signature de la promesse, la parcelle sur laquelle est implanté l immeuble est inscrite dans une des zones visées ou si l arrêté préfectoral fait l objet d une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l acte authentique par un nouvel état des risques naturels et technologiques (ou par la mise à jour de l état existant). Par ailleurs, le vendeur doit également informer l acquéreur sur les sinistres survenus dans l immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d un précédent propriétaire de l immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé. Cette obligation d information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l objet au moins une fois d un arrêté de reconnaissance de l état de catastrophe naturelle ou technologique qu elle soit ou non dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), un plan de prévention des risques naturels (PRRN) ou une zone sismique. Cette information est mentionnée par écrit directement dans l acte authentique de vente. En cas de non respect par le vendeur de l obligation d annexer un état des risques et de l obligation d information sur les sinistres antérieurs, l acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix. La performance énergétique : art. L du CCH Depuis le 1 er novembre 2006, en cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti en France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi depuis moins de dix ans est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente. En outre, le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Le DPE est également applicable aux bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin L obligation de fournir un DPE concerne les ventes portant sur tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Certains bâtiments sont toutefois exclus de l obligation d établir un DPE : constructions provisoires, bâtiments à usage agricole ou artisanal, lieux de culte, monuments historiques Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot. Toutefois, si un DPE a été réalisé pour l immeuble entier, il est recommandé que le DPE du lot soit rédigé en reprenant les éléments du DPE de l immeuble. Ce document n a qu une valeur informative : l acquéreur ne pourra donc pas s en prévaloir à l encontre du vendeur. Le DPE vise à informer sur la quantité d énergie effectivement consommée ou estimée et à identifier des pistes, éventuellement quantifiées, de réduction de la consommation énergétique du bien. Le diagnostic de performance énergétique indique : les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ; pour chaque catégorie d équipements, la quantité annuelle d énergie consommée ou estimée ainsi qu une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ; l évaluation de la quantité d émission de gaz à effet de serre générée ; l évaluation de la quantité d énergie d origine renouvelable produite par les équipements ; lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d inspection de la chaudière. La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par trois éléments : une estimation chiffrée en euros, une étiquette pour connaître la consommation d énergie, une étiquette pour connaître l impact de ces consommations sur l effet de serre. Les étiquettes comportent sept classes de A à G pour les logements, et neuf classes de A à I pour les locaux à usage tertiaire (bureaux, etc ). Le DPE comprend également des recommandations d amélioration énergétique. A compter du 1 er novembre 2007 ce diagnostic est réalisé par un professionnel certifié conformément aux articles L à L du code de la construction et de l habitation. L installation intérieure d électricité : art. L du CCH Prochainement, s ajoutera à la liste des diagnostics à fournir en cas de vente de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation, l état de l installation intérieure d électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans. Pour un local situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l état de l installation intérieure d électricité portera sur la partie privative du lot. Il sera établi par une personne dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité, et soumise à des règles spécifiques d organisation et d assurance (articles L à L du code de la construction et de l habitation). Le vendeur qui ne fournira pas le diagnostic lors de la signature de l acte authentique de vente ne pourra s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Le contenu de l état de l installation intérieure d électricité et sa date d entrée en vigueur seront précisés par un décret et un arrêté à paraître. L installation extérieure d assainissement non collectif : art. L du Code de la santé publique A partir du 1 er janvier 2013 (art. 102 de la loi n du 30/12/06), le document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l article L de ce même code sera obligatoirement joint au dossier de technique. La durée de validité de ce document sera prochainement fixée par décret. Le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location d un immeuble ou partie d immeuble bâti à usage d habitation lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend : le diagnostic de performance énergétique, l état des risques naturels et technologiques, à compter du 12 août 2008, le constat de risque d exposition au plomb (durée de validité de six ans, différente de la durée de validité du CREP fourni à la vente). 5 octobre 2007 Le Moniteur 5

5 LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE Code de la construction et de l habitation (partie législative) Textes sources : Ordonnance nº du 8 juin Loi nº du 13 juillet Loi nº du 30 décembre 2006 Article L I. - En cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1º Le constat de risque d exposition au plomb prévu aux articles L et L du code de la santé publique ; 2º L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante prévu à l article L du même code ; 3º L état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l article L du présent code ; 4º L état de l installation intérieure de gaz prévu à l article L du présent code ; 5º Dans les zones mentionnées au I de l article L du code de l environnement, l état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 6º Le diagnostic de performance énergétique prévu à l article L du présent code ; 7º L état de l installation intérieure d électricité prévu à l article L ; 8º Le document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif mentionné à l article L du code de la santé publique. Les documents mentionnés aux 1º, 4º et 7º ne sont requis que pour les immeubles ou parties d immeuble à usage d habitation. Le document mentionné au 6º n est pas requis en cas de vente d un immeuble à construire visée à l article L Lorsque les locaux faisant l objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1º porte exclusivement sur la partie privative de l immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3º, 4º et 7º sur la partie privative du lot. II. - En l absence, lors de la signature de l acte authentique de vente, d un des documents mentionnés aux 1º, 2º, 3º, 4º, 7º et 8º du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l absence, lors de la signature de l acte authentique de vente, du document mentionné au 5º du I, l acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. L acquéreur ne peut se prévaloir à l encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n a qu une valeur informative. Article L La durée de validité des documents prévus aux 1º à 4º, 6º, 7º et 8º du I de l article L est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l état ou du diagnostic. Si l un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n est plus en cours de validité à la date de la signature de l acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l acte authentique de vente. Si le constat mentionné au 1º établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l article L du code de l environnement ou l arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l objet d une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l état existant. Article L Les documents prévus aux 1º à 4º, 6º et 7º du I de l article L sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d établir l un des documents mentionnés au premier alinéa. Un décret en Conseil d Etat définit les conditions et modalités d application du présent article. 6 Le Moniteur 5 octobre 2007

6 Code de la construction et de l habitation (partie réglementaire) Textes sources : Décret nº du 5 septembre Décret nº du 21 décembre 2006 Article R Pour l application de l article L , il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions. La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique. Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d accréditation. L accréditation est accordée en considération de l organisation interne de l organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés. Un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique. Des arrêtés des ministres chargés du logement, de la santé et de l industrie précisent les modalités d application du présent article. Article R Les personnes mentionnées à l article L souscrivent une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à euros par sinistre et euros par année d assurance. Article R Lorsque le propriétaire charge une personne d établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l honneur qu elle est en situation régulière au regard des articles L et qu elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier. Article R Est puni de l amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait : a) Pour une personne d établir un document prévu aux 1º à 4º et au 6º de l article L sans respecter les conditions de compétences, d organisation et d assurance définies par les articles R et R et les conditions d impartialité et d indépendance exigées à l article L ; b) Pour un organisme certificateur d établir un dossier de diagnostic technique en méconnaissance de l article R ; c) Pour un vendeur de faire appel, en vue d établir un document mentionné aux 1º à 4º et au 6º de l article L , à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d organisation et d assurance définies aux articles R et R ou aux conditions d impartialité et d indépendance exigées à l article L La récidive est punie conformément aux dispositions de l article du code pénal. Article R Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l acte authentique de vente de tout ou partie d un immeuble bâti, les documents prévus aux 1º, 3º, 4º et 6º du I de l article L doivent avoir été établis depuis : sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l article L , moins d un an pour le constat de risque d exposition au plomb ; moins de six mois pour l état du bâtiment relatif à la présence de termites ; moins de trois ans pour l état de l installation intérieure de gaz ; moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique. 5 octobre 2007 Le Moniteur 7

7 CONSTAT DE RISQUE D EXPOSITION AU PLOMB Immeubles concernés : tous les immeubles ou parties d immeubles à usage d habitation construits avant le 1 er janvier Lors de la vente : constat à réaliser sur les parties privatives de l immeuble affecté au logement. Lors de la location : à compter 12 août 2008 constat à réaliser sur les parties privatives de l immeuble affecté au logement. Durée de validité du constat : sans limite si absence de plomb ou inférieur au seuil réglementaire. Lorsque le résultat est positif la validité est de 1 an en cas de vente et de 6 ans pour la location. Textes de références: Articles L à L du Code de la santé publique... p. 8 Les articles L , L , L , L et L sont relatifs aux constat de risque d exposition au plomb (CREP) à joindre au diagnostic technique immobilier (DTI) lors d une vente. L article L concerne le CREP à joindre à un contrat de location. L article L concerne les parties communes d un immeuble collectif. L article L concerne les obligations du propriétaire en matière de travaux. Articles R à R du Code de la santé publique... p. 9 Arrêté du 21 novembre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques opérateurs de risque d exposition au plomb ou agréées pour réaliser des diagnostics plomb dans les immeubles d habitation et les critères d accréditation des organismes de certification... p. 10 Voir aussi les arrêtés du 25 avril 2006 publiés au Journal officiel du 26 avril Code de la santé publique (nouvelle partie législative) Textes sources : Loi nº du 13 décembre Loi nº du 9 mai Loi nº du 9 août Ordonnance nº du 8 juin Ordonnance nº du 1 er septembre Loi nº du 13 juillet 2006 Article L Un constat de risque d exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction. Article L Le constat mentionné à l article L est produit, lors de la vente de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation construit avant le 1 er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L à L du code de la construction et de l habitation. Article L A l expiration d un délai de quatre ans à compter de la date d entrée en vigueur de la loi nº du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, le constat mentionné à l article L est annexé à tout nouveau contrat de location d un immeuble affecté en tout ou partie à l habitation construit avant le 1 er janvier Si un tel constat établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location. Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi nº du 10 juillet 1965 précitée, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l obligation mentionnée au premier alinéa ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement. L absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d engager la responsabilité pénale du bailleur. Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire. 8 Le Moniteur 5 octobre 2007

8 Article L Tous travaux portant sur les parties à usage commun d un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l habitation, construit avant le 1 er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, définie par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, doivent être précédés d un constat de risque d exposition au plomb mentionné à l article L Si un tel constat établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties. En tout état de cause, les parties à usage commun d un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l habitation, construit avant le 1 er janvier 1949, devront avoir fait l objet d un constat de risque d exposition au plomb à l expiration d un délai de quatre ans à compter de la date d entrée en vigueur de la loi nº du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique. Article L Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L à L , met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l arrêté mentionné à l article L , le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l immeuble ou la partie d immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d engager sa responsabilité pénale. Article L Si le constat de risque d exposition au plomb établi dans les conditions mentionnées aux articles L , L et L fait apparaître la présence de facteurs de dégradation précisés par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, l auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au représentant de l Etat dans le département. Article L Sur proposition de ses services ou, par application du troisième alinéa de l article L , du directeur du service communal d hygiène et de santé de la commune concernée, le représentant de l Etat dans le département peut prescrire toutes mesures conservatoires, y compris l arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d exposition au plomb pour les occupants d un immeuble ou la population environnante. Le coût des mesures conservatoires prises est mis à la charge du propriétaire, du syndicat de copropriétaires, ou de l exploitant du local d hébergement. Article L Sont déterminées par décret en Conseil d Etat les modalités d application du présent chapitre, et notamment : 1º Les modalités de transmission des données prévues à l article L et en particulier la manière dont l anonymat est protégé ; 2º Les modalités de détermination du risque d exposition au plomb et les conditions auxquelles doivent satisfaire les travaux prescrits pour supprimer ce risque ; 3º Le contenu et les modalités de réalisation du constat de risque d exposition au plomb, ainsi que les conditions auxquelles doivent satisfaire leurs auteurs ; 4º Les modalités d établissement du relevé mentionné à l article L Code de la santé publique (nouvelle partie réglementaire) Textes sources : Décret nº du 25 avril Décret nº du 8 juin Décret nº du 31 août Décret nº du 5 septembre 2006 Article R L auteur du constat de risque d exposition au plomb établi en application de l article L identifie les éléments comportant un revêtement, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d analyse utilisée pour la mesurer et décrit l état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé. Il consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti mentionnés à l article L qu il a relevés. Lorsque l auteur du constat transmet une copie du constat au préfet en application de l article L , il en informe le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l exploitant du local d hébergement. Article R Le constat de risque d exposition au plomb est dressé par une personne répondant aux conditions de l article L du code de la construction et de l habitation. Pour l application de l article L , le constat de risque d exposition au plomb doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location. Sa validité n est toutefois pas limitée dans le temps si le constat atteste l absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration de plomb dans des revêtements inférieure aux seuils définis par l arrêté prévu par le même article L Article R L information des occupants et des personnes amenées à 5 octobre 2007 Le Moniteur 9

9 exécuter des travaux prévue par l article L est réalisée par la remise d une copie du constat de risque d exposition au plomb par le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement. Le constat de risque d exposition au plomb est tenu par le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement à disposition des agents ou services mentionnés à l article L ainsi que, le cas échéant, des agents chargés du contrôle de la réglementation du travail et des agents des services de prévention des organismes de sécurité sociale. Critères de certification des compétences des personnes physiques opérateurs des constats de risque d exposition au plomb ou agréées pour réaliser des diagnostics plomb dans les immeubles d habitation et critères d accréditation des organismes de certification Arrêté du 21 novembre 2006 Ministère de l emploi, de la cohésion sociale et du logement JO du 5 décembre NOR : SOCU A Le ministre de l emploi, de la cohésion sociale et du logement et le ministre de la santé et des solidarités, Vu le code de la construction et de l habitation, notamment son article R ; Vu le code de la santé publique, notamment ses articles R et R ; Vu l arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d exposition au plomb ; Vu l arrêté du 25 avril 2006 relatif au diagnostic du risque d intoxication par le plomb des peintures, Arrêtent : Article 1 Les organismes de certification visés au troisième alinéa de l article R du code de la construction et de l habitation sont accrédités conformément aux prescriptions de la norme NF EN ISO/CEI Article 2 La procédure de certification des personnes physiques qui réalisent des constats de risque d exposition au plomb, visées à l article R du code de la santé publique, ou qui sont agréées pour réaliser des diagnostics, visées à l article R du même code, et les conditions imposées aux organismes autorisés à délivrer la certification, mentionnées au troisième alinéa de l article R du code de la construction et de l habitation, répondent en outre aux exigences figurant en annexe 1. Article 3 Les compétences exigées des personnes physiques candidates à la certification, relatives aux connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et à l aptitude à réaliser des constats de risque d exposition au plomb ou des diagnostics, mentionnées au deuxième alinéa de l article R du code de la construction et de l habitation, sont définies à l annexe 2. Article 4 Chaque organisme de certification tient à la disposition du public la liste des personnes certifiées et leurs coordonnées professionnelles. Article 5 Le directeur général de l urbanisme, de l habitat et de la construction et le directeur général de la santé sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 21 novembre ANNEXE 1 Exigences complémentaires à la norme NF EN ISO/CEI à satisfaire par l organisme de certification 1. Structure organisationnelle (NF EN ISO/CEI ) Les parties associées au «comité du dispositif particulier», concernées par le contenu et le fonctionnement du système de certification, visées dans le référentiel en vigueur, comprennent au moins un représentant des utilisateurs (associations de consommateurs, notaires ou agents immobiliers, syndics, ), un représentant des personnes certifiées ou candidates et un représentant des pouvoirs publics prescripteurs. La participation au comité du dispositif particulier des représentants des personnes candidates à la certification prendra fin le 1 er novembre Exigences relatives aux examinateurs (NF EN ISO/CEI ) Critères de sélection des examinateurs Les examinateurs qualifiés par les organismes de certification doivent : connaître le dispositif particulier de certification applicable ; connaître de façon approfondie les méthodes et documents d examens applicables ; détenir la compétence appropriée du domaine à examiner ; avoir une pratique courante aussi bien orale qu écrite de la langue française ; être libre de tout intérêt susceptible d entacher leur impartialité ; respecter la confidentialité ; 10 Le Moniteur 5 octobre 2007

10 ne pas avoir eu de lien, de quelque nature que ce soit, susceptible d entacher leur éthique, avec les candidats. 3. Processus de certification (NF EN ISO/CEI ) Les délais maximaux entre chaque étape du processus de certification sont précisés dans le référentiel de certification. Le processus de certification fait apparaître les étapes ciaprès. Chaque étape permet de vérifier au moins les compétences du candidat détaillées en annexe Evaluation (NF EN ISO/CEI ) L évaluation du candidat à la certification est réalisée selon la procédure suivante : Tout candidat à la certification soumet un dossier de candidature à l organisme certificateur qui juge de sa recevabilité. L organisme de certification vérifie que le candidat dispose des compétences requises au travers d un examen théorique suivi d un examen pratique. L examen théorique est réalisé en application des dispositions prévues à l annexe 2 ; les candidats répondant aux conditions du dernier alinéa du I de l annexe 2 en sont exemptés. L examen pratique implique pour le candidat à la certification une mise en situation de diagnostic et permet de vérifier les compétences mentionnées en annexe 2. L examen pratique inclut l utilisation d un appareil à fluorescence X capable d analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb, tel que défini par l arrêté relatif au constat de risque d exposition au plomb du 25 avril Décision en matière de certification (NF EN ISO/CEI ) Notification de la décision au candidat La décision en matière de certification est notifiée au candidat dans un délai maximum de deux mois après son évaluation. A titre transitoire, si l évaluation a été réalisée avant le 1 er février 2007, ce délai est porté à quatre mois. Tout refus de certification doit être argumenté Validité de la certification (NF EN ISO/CEI ) La validité d une certification est de cinq ans. 4. Surveillance (NF EN ISO/CEI ) Lors du premier cycle de certification, une opération de surveillance est réalisée durant la deuxième année. Lors des cycles de certification suivants, une opération de surveillance est menée au cours de la troisième année. Les opérations de surveillance permettent à l organisme certificateur de vérifier le maintien des compétences mentionnées en annexe 2. La surveillance consiste pour l organisme de certification à vérifier que la personne certifiée : se tient à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires dans le domaine concerné ; exerce réellement l activité pour laquelle elle a obtenu la certification. Pour cela, il y a lieu de vérifier la conformité aux dispositions réglementaires, normatives ou bonnes pratiques professionnelles en vigueur de dix constats établis par la personne certifiée. La personne certifiée fournit à l organisme de certification un état des réclamations et plaintes le concernant sur la période écoulée. L organisme de certification établit les modalités de suspension ou de retrait du certificat si les exigences ci-avant ne sont pas satisfaites. Sauf cas de force majeure, la cessation d activité dans le ou les secteurs concernés est un critère de retrait de la certification dans le ou lesdits secteurs. 5. Recertification (NF EN ISO/CEI ) A l issue de la période de validité définie au 3.2, il y a lieu de procéder à la recertification. L évaluation de recertification comprend : un examen théorique, de même nature que celui stipulé au 3.1 et applicable à toutes les personnes certifiées ; un examen pratique de même nature que celui stipulé au 3.1. Elle permet en outre de vérifier que la personne certifiée : se tient à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires dans le domaine concerné ; exerce réellement l activité pour laquelle elle a obtenu la certification. Pour cela, il y a lieu de vérifier la conformité aux dispositions réglementaires, normatives ou bonnes pratiques professionnelles en vigueur de dix constats établis par la personne certifiée. La personne certifiée fournit à l organisme de certification un état des réclamations et plaintes le concernant sur la période écoulée. ANNEXE 2 Compétences des personnes physiques I. - Lors de l examen théorique, la personne physique candidate à la certification démontre qu elle possède les connaissances requises sur : Les différentes structures, les principaux systèmes constructifs, la terminologie technique tout corps d état et la terminologie juridique du bâtiment. L historique de l utilisation du plomb et de ses composés dans les bâtiments d habitation, des techniques d utilisation du plomb, et notamment dans les peintures. L historique de la réglementation de l utilisation et de l interdiction de certains des composés du plomb dans les peintures. Les composés du matériau plomb contenu dans les peintures : formes chimiques sous lesquelles le plomb a été utilisé ; 5 octobre 2007 Le Moniteur 11

11 propriétés physico-chimiques du plomb et de ses composés ; distinction entre plomb total et plomb acido-soluble. Le risque sanitaire lié à une exposition au plomb : connaissance des situations et compréhension des mécanismes permettant l exposition des personnes au plomb dans l habitation, et notamment des enfants ; conséquences sur la santé de l exposition au plomb. Les dispositifs législatifs et réglementaires actuels relatifs à la protection de la population contre les risques liés à une exposition au plomb dans les immeubles bâtis, à la protection des travailleurs et à l élimination des déchets contenant du plomb. Le rôle, les obligations et les responsabilités des différents intervenants dans la prévention des risques liés au plomb dans les bâtiments d habitation. Les normes et les méthodes de repérage, d évaluation de l état de conservation, de mesure d empoussièrement au sol et d examen visuel. L identification et la caractérisation des critères de dégradation du bâti, qui font partie intégrante de l établissement d un constat de risque d exposition au plomb. Les personnes physiques dont les compétences pour le diagnostic relatif au plomb ont été validées par une licence professionnelle bâtiment et construction, spécialité diagnostics techniques de l immobilier et pathologies du bâtiment, délivrée par une université, sont exonérées de l examen théorique. II. - L examen pratique permet de vérifier par une mise en situation que la personne physique candidate à la certification : Maîtrise les méthodes de mesurage, de prélèvement et d analyse : principes et modalités pratiques de réalisation de l analyse des peintures par appareil portable à fluorescence X capable d analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb, limites de la méthode ; principes de sécurité liés à l utilisation de ces appareils ; modalités de réalisation de prélèvements d écaille de peinture. Connaît les méthodes de prélèvement et d analyse : modalités de réalisation de prélèvements de poussières au sol ; principes et méthodes d analyse chimique ; principes et méthodes de mesures physico-chimiques. Maîtrise les modalités de réalisation des missions de repérage des revêtements contenant du plomb, d évaluation de leur état de conservation et des protocoles d intervention lors du repérage. Maîtrise le protocole décrit par l arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d exposition au plomb. Maîtrise l identification et la caractérisation des critères de dégradation du bâti, qui font partie intégrante de l établissement d un constat de risque d exposition au plomb. Sait faire une analyse de risque lié à l exercice de son activité. Sait élaborer un rapport détaillé, élaborer des croquis, formuler et rédiger des conclusions. Sait rédiger des rapports en langue française qui constituent la matérialisation des contrôles effectués. Si la personne candidate à la certification souhaite être agréée conformément à l article R du code de la santé publique, l examen pratique permet également de vérifier que cette personne maîtrise le protocole défini par l arrêté du 25 avril 2006 relatif au diagnostic du risque d intoxication par le plomb des peintures. 12 Le Moniteur 5 octobre 2007