PLAN DU COURS LES BAUX

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1 C. FAGOTHEY PLAN DU COURS LES BAUX I/ LES BAUX D HABITATION LOI DU 6 JUILLET 1989 A/ Champ d application de la loi B/ Formes et Mécanismes du contrat de bail 1- Règles applicables dans le secteur privé 2- Règles applicables d ans le secteur HLM C/ Contrat de bail 1- Clauses impératives 2- Annexes impératives Etat des lieux Extrait du règlement de copropriété Dossier de diagnostic technique Informations sur les modalités de réception des services de télévision Information sur les risques de pollution des sols 3- Clauses facultatives Révision de loyer Versement du dépôt de garantie Clause prévoyant une remise de loyer en cas de travaux effectués par le bailleur Clause prévoyant la résiliation de plein droit : clause résolutoire 4- Cas particulier du bail emphytéotique 5- Sanctions du défaut de conformité du contrat 6- La fin du contrat de bail A sa date d échéance Par la mise en œuvre de la clause résolutoire Par la résiliation judiciaire Par l expulsion Par le congé donné par le bailleur - Motif légitime et sérieux

2 - Vente : droit de préemption du locataire sauf si vente à un parent du bailleur (parent ou allié jusqu au 3 ème degré) En cas de vente occupée, pas de droit de préemption. - Congé pour reprise Congé donné par le locataire D/ Les obligations du bailleur et du preneur 1- Les obligations du bailleur : Obligation de délivrance Obligation de garantie Obligation d entretien Interdiction de s opposer aux aménagements intérieurs effectués par le locataire Obligation de délivrer une quittance de loyer 2- Les obligations du preneur : Paiement du loyer et des charges User paisiblement des locaux loués Obligation de répondre des dégradations et des pertes Obligation d entretien des lieux Obligation de laisser exécuter certains travaux Interdiction de transformer les lieux Obligation de s assurer LA LOCATION MEUBLEE Inventaire Dépôt de garantie Bail rédigé selon un contrat type Loyer et charges Congé LOCATION LOGEMENT- FOYER Bail mensuel reconductible tacitement Congé par locataire à tout moment avec préavis d une semaine Congé donné par le bailleur : Inexécution d une obligation par le locataire ou manquements graves répétés (Préavis d un mois)

3 Cessation totale d activité, préavis de 3 mois, La personne logée ne remplit plus les conditions requises. (un mois) LOI DU 1 er SEPTEMBRE 1948 Champ d application de la loi Sortie de la loi de 1948 II/ LES BAUX PROFESSIONNELS A/ Droit commun des baux professionnels 1- Article 57A de la loi du 23 Décembre Assujettissement au Code Civil B/ Les législations spéciales 1- La loi de Le changement d usage d un local d habitation (article L631-7 du CCH (autorisation préalable et spécificité en région parisienne : contrepartie) III/ LES BAUX COMMERCIAUX : le décret du 30 Septembre Conclusion du bail Les baux de courte durée Les baux soumis au statut légal 2- Durée du bail 3- Les effets du bail 3-1 Les obligations du bailleur Obligation d entretien Obligation en matière sanitaire (amiante, saturnisme, légionellose ) Obligation d information environnementale Obligation en matière urbanistique : droit de préemption des communes 3-2 Les obligations du preneur User de la chose louée en «bon père de famille» Respecter l affectation matérielle des locaux Conserver les locaux en bon état d entretien Garnir les locaux de meubles suffisants afin de garantir le paiement des loyers

4 Payer le loyer Présomption de responsabilité en cas d incendie Informer le bailleur à son départ lorsqu il y a exploité une installation classée (déchets.) 4- Le loyer et les charges Encadrement des loyers par loi PINEL (renouvellement et révision) Décret de Novembre 2014 précisant les charges non imputables au locataire Taxe sur les bureaux en Ile de France La valeur locative : sa détermination : Caractéristiques des lieux Obligations respectives des parties Facteurs locaux de commercialité Prix couramment pratiqués dans le voisinage Les méthodes de détermination sont le système de la surface pondérée, la recherche du prix m² première zone, le système de rentabilité. Sa détermination passe par l expertise amiable ou judiciaire. 5- Révision du loyer en cours de bail : mesure d ordre public 5.1 La révision triennale 5.2 La révision en cas de sous location 5.3 La révision selon le jeu de la clause de l échelle mobile 5.4 La révision des loyers variables 6- Procédure de la fixation du loyer Saisine du juge des baux commerciaux et TGI. 7- Déroulement du bail 7-1 Sous location 7-2 Cession des murs : droit de préemption du locataire depuis le 18/12/ Cession de bail 7-4 Déspécialisation 7-5 Location gérance 8- Le renouvellement du bail 8-1 le droit au renouvellement du bail

5 Conditions de nationalité Conditions de propriété de fonds de commerce Conditions d exploitation 8-2 Le congé Conditions générales de validité Conséquences du congé 8-3 Demande de renouvellement 8-4 Le bail renouvelé Situation des parties pendant la fixation des conditions du nouveau bail Conséquences du renouvellement - Pendant le délai d option - Après le délai d option Droit de rétractation ou d option 9- La fin du bail 9-1 refus de renouvellement avec indemnité d éviction 9-2 refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes Retard importants et réitérés dans le paiement des loyers Emission de chèques sans provision Violation des clauses du bail Changement de destination Transformation des locaux Inexploitation. Sont considérés comme insuffisamment graves : Exercice d activités complémentaires non autorisées, Inexécution des travaux d entretien Défaut de présentation d attestation d assurance Retard de paiement dus à des difficultés financières 9-3 Refus de renouvellement pour droit de reprise du bailleur Reconstruction de l immeuble sur locaux actuels Refus provisoire pour surélévation de l immeuble Refus pour reprise, ne vise que l habitation liée au bail commercial Refus pour construction sur terrain nu 9-4 Refus de renouvellement du fait de la puissance publique Refus pour insalubrité de l immeuble Refus pour cause d expropriation pour cause d utilité publique

6 9-5 L indemnité d éviction 9-6 Droit au maintien dans les lieux : indemnité d occupation (15 ans maxi) 9-7 Droit de repentir (rétractation) 9-8 Résiliation du bail : clause résolutoire 9-9 Restitution des locaux en fin de bail 10 la procédure 10-1 les tribunaux compétents Compétence territoriale Compétence d attribution partagée entre Psdt du TGI et TGI Procédures de droit commun : le juge des référés, le juge des requêtes, le juge de l exécution 10-2 la prescription biennale 11-le traitement des difficultés financières 11-1 effets immédiats du jugement d ouverture d une procédure collective 11-2 la responsabilité de l administrateur judiciaire.