PLH de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis - Diagnostic Mars 2010

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3 PLAN DU DIAGNOSTIC INTRODUCTION p.7 I. Qu est ce qu un PLH p.8 Définition Le PLH et la législation La méthode d élaboration du PLH de l Agglomération du Beauvaisis II. Les enjeux de l Etat p.15 La mise en œuvre des enjeux de l Etat à travers le PLH Les enjeux locaux identifiés par l Etat III. La Communauté d'agglomération du Beauvaisis p.16 Portrait de territoire Les compétences de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis Etat de la planification dans le Beauvaisis PARTIE 1 : LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL p.20 I. Le desserrement de l Ile de France vers la Picardie p.21 L influence directe de l Ile de France vers la région Picardie Une croissance qui profite essentiellement au département de l Oise II. III. Le desserrement de la ville vers la campagne : la Périurbanisation p.24 Un territoire qui ne tire pas profit de sa structure La croissance des communes rurales au détriment des pôles urbains L explosion de la consommation de l espace Tendances d évolution : le Beauvaisis un territoire sous pression p.30 Le renforcement de la pression francilienne Le Beauvaisis en marge des dynamiques de développement IV. Les migrations résidentielles p.36 Une population relativement mobile Le partage des rôles résidentiels V. Les dynamiques de développement économique p.39 La population active face à l emploi Le potentiel des zones d activités La Zone Franche Urbaine de Beauvais Les déplacements domicile-travail et le déséquilibre habitat-emploi VI. Scénario de développement du Beauvaisis p.43 Recentrer l urbanisation dans le pole urbain Structurer le développement du périurbain Les hypothèses de croissance en débat 3

4 PLAN DU DIAGNOSTIC PARTIE 2 : L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT p.46 I. Une demande orientée par l évolution des structures familiales p.47 Le vieillissement de la population Un phénomène de décohabitation provoquant un besoin accru en logements La spécialisation des territoires dans l accueil des ménages orientée par la spécialisation de l habitat sur le territoire II. Une demande orientée par le profil social de la population p.53 Le niveau de vie de la population qui détermine les stratégies résidentielles Les difficultés sociales, frein aux choix résidentiels La demande des cadres et des populations aisées III. Une demande orientée par les besoins spécifiques de certaines populations p.62 La demande de logements locatifs sociaux La demande des personnes âgées La demande des personnes handicapées La demande des étudiants La demande des personnes défavorisées La demande des populations immigrées La demande des gens du voyage PARTIE 3 : L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT p.89 I. Structure et répartition du parc de logements p.90 La spécialisation des territoires L âge du parc immobilier Le niveau de confort du parc immobilier La taille des logements L occupation du parc de logements II. L évolution du parc de logements p.99 L utilisation de la production Une construction neuve insuffisante et en perte de vitesse III. Les différents segments du parc locatif p.109 Le parc locatif privé Le parc locatif social Le parc communal IV. Les marchés du foncier et de l immobilier p.124 Le marché du foncier Le marché de l immobilier Le marché de la location 4

5 PLAN DU DIAGNOSTIC PARTIE 4 : LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN.p.133 I. La ville centre : Beauvais p.134 L histoire de la constitution de la ville à l origine de sa forme urbaine Fonctionnement urbain : des quartiers juxtaposés Dynamiques et perspectives de développement II. Les communes rurales p.144 Les formes urbaines des communes rurales Un mode de développement consommateur d espace Des potentialités limitées III. Mode de développement urbain à privilégier p.148 Promouvoir des formes urbaines économes d espace Principe de répartition à rechercher Des exemples de formes urbaines à privilégier PARTIE 5 : L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT p.150 I. Les dispositifs de la politique de la ville p.151 Les premiers dispositifs Le contrat de ville Le dispositif ANRU II. Les différentes étapes de la politique de l habitat p.155 Le PLH communal de 1993 Le PLH intercommunal de La réactualisation du PLH en 2000 Le Protocole d Occupation du Parc Social de 1997 La Conférence Communale du Logement de 1998 L OPAH depuis 1988 III. Le bilan de la politique et les effets sur le marché de l habitat p.157 Bilan des PLH Bilan de l OPAH IV. Les orientations à venir p.164 La relance de l OPAH dès 2006 La délégation de compétence des aides à la pierre en 2006 CONCLUSION p.166 I. Les cinq grandes problématiques p.167 Un territoire en marge des dynamiques de développement démographique Un mode de développement urbain qui n est plus durable Un décalage entre l offre et la demande de logement 5

6 PLAN DU DIAGNOSTIC Un phénomène entretenu par la tension sur les marchés fonciers et immobiliers Une demande importante et pas toujours satisfaite des populations spécifiques II. Les quatre enjeux majeurs qui se dessinent p.171 Promouvoir la qualité et l attractivité du territoire Répondre à la demande de logement en volume et en qualité Promouvoir un habitat durable et de qualité Conduire une politique de l habitat ambitieuse et garantir son efficacité INDEX CARTOGRAPHIQUE p.173 6

7 INTRODUCTION 7

8 INTRODUCTION I) QU EST-CE QU UN PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT? Définition Le Programme Local de l Habitat (PLH) est un document d orientation et de programmation qui a pour vocation la définition et la conduite d une politique communautaire en matière d habitat, coordonnée avec la planification urbaine et les politiques foncières. «Le programme local de l'habitat définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.» Article L du Code de la Construction et de l Habitation Le PLH et la législation Les PLH ont été créés le 07 janvier 1983 dans les lois de décentralisation. L objectif était d offrir la possibilité aux collectivités qui le désiraient de définir des opérations prioritaires dans le domaine du logement. La loi d Orientation pour la Ville du 13 juillet 1991 a fait évoluer la portée du PLH avec l application d un principe de mixité sociale et de droit au logement. Le PLH devient l outil de définition de la politique de l habitat communautaire. La loi du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville rend obligatoire l adoption d un PLH par les communes comprenant une zone urbaine sensible. L objectif est d articuler les dispositifs de la politique de la ville avec une politique de logement à une échelle plus vaste. La loi du 12 juillet 1999 relative au renforcement et à la simplification de la coopération intercommunale confirme le PLH comme outil obligatoire des communautés d agglomérations à travers la compétence d intérêt communautaire sur l équilibre social de l habitat. La loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 renforce à nouveau le PLH en instituant un lien de compatibilité entre les documents d urbanisme et de planification (Schéma de Cohérence Territoriale, Plan Local d Urbanisme). Le PLH devient l outil répartissant territorialement les objectifs de développement de l offre locative sociale afin de combler les déficits éventuellement constatés (art.55). La loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales renforce le contenu du PLH qui devient une procédure obligatoirement portée par un EPCI. Le PLH devient également le support de la délégation de compétence des aides à la pierre de l Etat et de l ANAH. Méthode d élaboration du PLH de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis La Communauté d'agglomération du Beauvaisis, créée le 1 er janvier 2004 est compétente pour élaborer son PLH conformément à la loi sur l intercommunalité de 1999 et la loi SRU de Le Conseil Communautaire en date du 14 décembre 2004 a décidé du lancement de la procédure PLH en lien avec le SCOT. Ce projet doit permettre aux 28 communes membres de définir une véritable politique d habitat communautaire. Il s agit de réaliser un PLH conforme aux nouvelles dispositions de la loi du 13 août 2004 par une mise à jour du PLH de 2000 et un élargissement du périmètre. Son objectif principal est d apporter une réponse aux besoins en logements de tous les ménages en fonction de leurs souhaits et de leurs capacités financières, tout en veillant à assurer entre les quartiers et les communes 8

9 INTRODUCTION une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logements. Le PLH est une procédure fondée sur le partenariat. Il mobilise l ensemble des acteurs du territoire concernés par les problématiques de l habitat public et privé. Le PLH s inscrit dans la hiérarchie des documents d urbanisme. Ainsi, il est l un des pivots de la politique d aménagement communautaire mise en avant à travers le SCOT avec lequel il doit être compatible. Les Plans Locaux d Urbanisme des 28 communes doivent également être compatibles avec les orientations du PLH communautaire. Il s articule avec les autres documents stratégiques sectoriels : Schéma de Développement Economique et Commercial, Plan de Déplacement Urbain et doit également prendre en compte les autres politiques relatives aux problématiques du logement définies à d autres échelles : Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) Le contenu du PLH Le contenu du PLH est déterminé par le Code de la Construction et de l Habitation à travers les articles L et 2 et R302-1 et suivants, récemment renforcé par la loi du 13 août 2004 et par le décret d application du 04 avril Ainsi, le PLH comprend, pour l'ensemble des communes membres de l'établissement public de coopération intercommunale compétent : - un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du logement et sur les conditions d'habitat dans le territoire auquel il s'applique ; - un document d'orientation comprenant l'énoncé des principes et objectifs du programme ; - un programme d'actions détaillé pour l'ensemble du territoire auquel il s'applique et pour chaque secteur géographique défini à l'intérieur de celui-ci. «Le diagnostic comprend : Une analyse de la situation existante et des évolutions en cours en ce qui concerne l'adéquation de l'offre et de la demande sur le marché local de l'habitat prenant en compte les enjeux liés aux déplacements et aux transports. Elle comprend : 9 - l'analyse de l'offre, qui porte notamment sur l'offre foncière, sur l'offre publique et privée de logement et d'hébergement, ainsi que sur l'état du parc de logements existant ; - l'analyse de la demande, qui comporte une estimation quantitative et qualitative des besoins en logement tenant compte des évolutions démographiques prévisibles, des besoins répertoriés dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, des besoins en logements sociaux et en places d'hébergement, y compris les foyers-logements, des besoins liés au logement des étudiants et des besoins propres à certaines catégories de population, en particulier en matière d'accessibilité et de logements adaptés ; - l'analyse des dysfonctionnements constatés en matière d'équilibre social de l'habitat et de leurs conséquences ; Une évaluation des résultats et des effets des politiques de l'habitat mises en oeuvre sur le territoire auquel s'applique le programme au cours des dernières années ou du précédent programme local de l'habitat, qui indique notamment : - les actions réalisées et les moyens qui ont été mis en oeuvre ; - le bilan des actions réalisées au regard des objectifs et leurs effets sur le marché du logement ; Un exposé des conséquences, en matière d'habitat, des perspectives de développement et d'aménagement telles qu'elles ressortent des schémas de cohérence territoriale et des schémas de secteurs quand ils existent. En absence de schéma de cohérence territoriale, le programme local de l'habitat indique la manière dont il prend en compte l'objectif de mixité sociale dans l'habitat mentionné à l'article L du code de l'urbanisme sur le territoire couvert par le programme au vu, le cas échéant, de la situation de territoires limitrophes. Le document d'orientation énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local de l'habitat et indique notamment : - les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l'habitat, une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire couvert par le programme local de l'habitat ;

10 INTRODUCTION - les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ; - Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d'attribution des logements locatifs sociaux ; - Les secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels des interventions publiques sont nécessaires ; - La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens du chapitre II de la loi nº du 1er août 2003 ; - Les principaux axes d'une politique d'adaptation de l'habitat en faveur des personnes âgées et handicapées ; - Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des étudiants. Le programme d'actions indique : - Les modalités de suivi et d'évaluation du programme local de l'habitat et les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de l'habitat ; - Les objectifs quantifiés et la localisation de l'offre nouvelle de logement et d'hébergement dans chaque secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat. - Dans les agglomérations où les dispositions de l'article L sont applicables, il précise la répartition prévisionnelle des logements locatifs sociaux nécessaires pour atteindre les objectifs définis à l'article L , entre les différentes communes membres de l'établissement public de coopération intercommunale ; - La description des opérations de rénovation urbaine envisagées, en précisant les modalités de reconstitution de l'offre de logement social liée à ces opérations ; - Les interventions en matière foncière permettant la réalisation des actions du programme. Le programme d'actions indique, le cas échéant, les incidences de la mise en oeuvre des actions retenues sur les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales, dans chaque secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat. Il évalue les moyens financiers nécessaires à sa mise en oeuvre et indique, pour chaque type d'actions, à quelles catégories d'intervenants incombe sa réalisation. Le dispositif d'observation de l'habitat mentionné au septième alinéa de l'article L porte notamment sur : - l'analyse de la conjoncture du marché immobilier ; - le suivi de la demande de logement locatif social ; - le suivi des évolutions constatées dans le parc de logements locatifs sociaux et le parc de logements privés. Les services de l'etat mettent à la disposition des gestionnaires du dispositif d'observation les informations utiles dont ils disposent.» La procédure d élaboration du PLH (cf. schéma) - La liste des principales actions envisagées pour l'amélioration et la réhabilitation du parc de logements publics ou privés existant ainsi que, le cas échéant, les dispositifs opérationnels auxquels il est envisagé de recourir, dans chaque secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat ; 10

11 INTRODUCTION PROCÉDURE D ÉLABORATION DU PLH ÉTAPE 1 INITIATIVE Communauté d'agglomération du Beauvaisis Délibération de lancement du PLH 14/12/2004 État Transmission du "porter à connaissance" : - informations, - documents d'urbanisme, - objectifs locaux de rééquilibrage de l'habitat Association de personnes morales au choix (Etat, Département, Région, bailleurs ) 3 mois ÉTAPE 2 ÉLABORATION 12 à 18 mois Communauté d'agglomération du Beauvaisis Élaboration du projet de PLH : - diagnostic - orientations stratégiques - programme d'actions Lien avec le SCOT du Beauvaisis Articulation avec le SCOT Débat communautaire Avis sur le projet de PLH 3 mois ÉTAPE 3 AVIS 7 mois Transmission aux communes membres Arrêt du PLH par délibération Prise en compte des avis Délibération du CC 2 mois 2 mois Préfet Comité Régional de l'habitat Prise en compte des demandes de modification Délibération du CC 1 mois Transmission aux communes membres ÉTAPE 4 ADOPTION Adoption du PLH par délibération Mise à disposition du projet de PLH au public pendant 1 mois 11

12 INTRODUCTION Calendrier et grandes étapes d élaboration du PLH PHASE PREPARATOIRE nov-04 déc-04 14/12/04 Délibération de lancement du SCOT et du PLH Lancement juridique de la démarche, élaboration de la méthodologie, préparation des moyens financiers, recueil de données et d'études, prise de contact avec les partenaires PHASE D'ETUDE janv-05 Lancement du diagnostic févr-05 mars-05 avr-05 mai-05 juin-05 juil-05 août-05 sept-05 oct-05 29/04/05 Comité de réflexion n 1 : présentation de la démarche et méthodologie 17/05/05 Lancement officiel du SCOT et du PLH avec l'ensemble des partenaires 06/07/05 Comité de Pilotage n 1 : premiers éléments de diagnostic 03/08/05 Réception du "porter à connaissance" du SCOT 06/09/2005 Réception du "porter à connaissance" du PLH 23/09/05 Réunion d'information avec les 28 maires de la CAB Elaboration du diagnostic nov-05 21/11/05 Comité de réflexion n 2 déc-05 janv-06 12/01/06 Comité de pilotage n 2 févr-06 Finalisation du diagnostic Prise en compte de l'étude pré-opérationnelle de l'opah mars-06 avr-06 mai-06 lancement du marché juin-06 juil-06 août-06 sept-06 Comité pilotage : validation du diagnostic du PLH Consultation des communes Validation du diagnostic oct-06 nov-06 déc-06 janv-07 févr-07 mars-07 avr-07 Comité de réflexion Comité pilotage : validation des orientations stratégiques Elaboration du document d'orientations stratégiques mai-07 juin-07 juil-07 août-07 sept-07 Comité de réflexion Comité pilotage : validation du programme d'actions Elaboration du programme d'actions PHASE DE VALIDATION oct-07 Délibération du Conseil Communautaire Arrêt du PLH par le Conseil Communautaire nov-07 Consultation des communes déc-07 janv-08 févr-08 mars-08 Délibération du Conseil Communautaire Consultation du Comité Régional de l'habitat Prise en compte des demandes de modification avr-08 mai-08 Délibération du Conseil Communautaire Adoption du PLH 12

13 INTRODUCTION Les instances de pilotage Trois instances de pilotage ont été mises en place et se sont réunies tout au long de la procédure d élaboration du PLH. Ces instances sont communes avec le SCOT. Un Comité de Réflexion Cellule prospective constituée de représentants communautaires chargés de réfléchir et de proposer au comité de pilotage les grandes orientations de méthodologie, de diagnostic et d orientations du projet de PLH sur proposition du service aménagement et habitat. Le Conseil Communautaire d Agglomération Organe délibérant de la Communauté d Agglomération du Beauvaisis qui débat du projet de PLH, l arrête et procède à son approbation. Un Comité de Pilotage Instance de réflexion, de proposition, de validation et de suivi des différentes phases du PLH. Il est composé des membres du comité de réflexion et des partenaires institutionnels dont la présence peut s avérer éventuellement nécessaire à titre informatif ou consultatif : - représentants de l Etat, - représentants du Conseil Régional, - représentants du Conseil Général, - chambres consulaires, - bailleurs sociaux Un Comité Technique Groupes de travail permanents ou ponctuels chargés de la conduite et de l'organisation de l'étude : coordination des travaux techniques, examen, enrichissement, évaluation des études, préparation des décisions. Il a vocation à alimenter le projet et les réflexions du PLH sur les aspects techniques variés et spécifiques. Sa composition n'est pas figée et évolue en fonction des besoins et des étapes du projet de PLH. 13

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15 INTRODUCTION II) LES ENJEUX DE L ETAT La mise en œuvre des enjeux de l Etat à travers le PLH L Etat est garant du pacte républicain, c'està-dire de la solidarité entre les territoires énoncée notamment à travers le Plan de Cohésion Sociale mis en œuvre en 2005 par le gouvernement. L un de ses principaux piliers est la résolution de la crise du logement déclinée en cinq objectifs : - créer et financer des logements sociaux ; - amplifier le programme national de rénovation urbaine confié à l agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) ; - mobiliser le parc privé par la production de logements locatifs à loyer maîtrisé, la remise sur le marché de logements vacants et la lutte contre l habitat indigne ; - réformer l accession à la propriété ; - renforcer l accueil et l hébergement d urgence Le PLH de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis doit assurer localement la prise en compte des objectifs du Plan de Cohésion Sociale. Les enjeux locaux identifiés par l Etat L Etat, de par ses missions et sa connaissance du territoire, est porteur de politiques publiques nationales et d enjeux qu il décline localement en tant que partenaire des collectivités dans l élaboration des documents de programmation en matière d habitat et de logement. - quelle diversification des logements à mener tant en taille, pour tenir compte des évolutions de la société en terme de composition des foyers, qu en coûts des loyers et des charges, pour permettre l accueil des ménages modestes, afin d assurer le logement de chacun dans de bonnes conditions? - comment mobiliser le parc privé dans l offre de logements pour accentuer les efforts des pouvoirs publics dans la réponse aux demandes de logement insatisfaites? L Etat identifie cinq enjeux principaux au regard des spécificités du territoire et des principales problématiques : - accroître la production de logements dans l agglomération - favoriser la réhabilitation du patrimoine bâti existant - produire une offre de logements à vocation sociale adaptée aux besoins, dans le parc public et privé - offrir un logement adapté aux personnes défavorisées et leur en faciliter l accès - offrir un logement adapté aux populations spécifiques Ces enjeux sont à prendre en compte dans l élaboration du PLH. Il identifie ainsi les principales problématiques sur le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis auxquelles le PLH devra porter une attention particulière : - comment répartir de manière équilibrée les logements sociaux sur l ensemble du territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis? - quelle politique en faveur de l offre foncière à mener afin de favoriser la construction nouvelle? 15

16 INTRODUCTION III) LA COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU BEAUVAISIS Portrait de territoire La Communauté d'agglomération du Beauvaisis, créée le 1 er janvier 2004 est un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) à fiscalité propre composé de 31 communes. Elle est issue de l ancienne Communauté de Communes du Beauvaisis créée le 31 décembre 1996 et de l adhésion de 14 autres communes (cf. carte «Historique de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis) La Communauté d'agglomération du Beauvaisis est l un des 7 EPCI constituant le Pays du Grand Beauvaisis, regroupés en 4 grands territoires (Beauvaisis, Oise Picarde, Pays de Bray, Picardie Verte). Cette aire de coopération regroupe habitants, elle est un espace de projet cohérent dans laquelle l agglomération du Beauvaisis a un rôle clé à jouer. Un projet de charte de Pays définissant de grandes orientations communes est en cours d élaboration. Le territoire de l agglomération, d une superficie de 25,7 hectares est marqué par des paysages variés : Vallée du Thérain, Pays de Bray, Plateau Picard La Communauté d'agglomération du Beauvaisis compte habitants dont dans la ville-centre : Beauvais. L unité urbaine (au sens de l INSEE) est limitée à trois communes à caractère rural contiguës à la ville centre. Cependant elle rayonne sur un espace étendu, son influence s étend bien au-delà de l Agglomération. L aire urbaine de Beauvais comprend 92 communes de l Oise (principalement situées au Nord de Beauvais), soit habitants. La zone d emploi de Beauvais compte emplois pour habitants. Beauvais, ville moyenne, préfecture du département de l Oise est un pôle urbain isolé dans un environnement rural de petits bourgs, tous compris entre 150 et habitants. La densité de Beauvais est de habitants/km² alors que la moyenne des 16 autres communes et de l agglomération est de 86 habitants/km². Avec 35% de logements sociaux et 16,4% de chômage, Beauvais reste marquée socialement et contraste fortement avec les autres communes de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis. Malgré une tertiarisation nette, les secteurs industriels et agricoles de ce territoire se maintiennent relativement bien. Compétences de l agglomération La Communauté d'agglomération du Beauvaisis détient plusieurs compétences, obligatoires, optionnelles et facultatives qui lui permettent d intervenir dans des domaines variés. Compétences obligatoires - Aménagement de l espace communautaire - Développement économique - Equilibre social de l habitat - Politique de la ville Compétences optionnelles - Création et entretien de voiries communautaires, aménagement de parcs de stationnement d intérêt communautaire ; - Assainissement ; - Protection et mise en valeur de l environnement et du cadre de vie ; - Construction, aménagement, entretien et gestion d équipements culturels et sportifs d intérêt communautaire Compétences facultatives - Enseignement ; - Tourisme ; - Actions culturelles et sportives ; - Action sociale en faveur des personnes âgées ; Concernant la compétence de l équilibre social de l habitat, l intérêt communautaire détermine un cadre général d intervention permettant à la Communauté d'agglomération du Beauvaisis de conduire des actions en faveur du logement sur le

17 INTRODUCTION territoire communautaire en direction du parc locatif social et du parc privé. Ainsi, les actions suivantes ont été définies d intérêt communautaire : Programme Local de l Habitat : - élaboration et suivi du PLH ; - participation à la mise en œuvre des orientations du PLH correspondant à des actions reconnues d intérêt communautaire. Politique du logement d intérêt communautaire : - mise en place d outils de connaissance et de suivi du marché du logement ; - études générales et thématiques concourant à la définition, l élaboration, la mise en œuvre et le suivi de la politique du logement à l échelle de l agglomération ; - mise en place d une Conférence Intercommunale du Logement (CIL) en partenariat avec les communes membres. Actions et aides financières en faveur du logement social d intérêt communautaire : - possibilité de participation au surcoût foncier des opérations, en cas de besoin et sur des projets concourrant à l équilibre social de l habitat sur le territoire de l agglomération ; - possibilité d octroi de subventions aux bailleurs sociaux en compléments des prêts accordés ou délégués par l Etat (PLUS, PLAI, etc.), en cas de besoin et sur des projets concourrant à l équilibre social de l habitat sur le territoire de l agglomération. réalisation d opérations programmées d amélioration de l habitat (OPAH) ; - participation aux opérations de requalification urbaine dans le cadre d opérations ciblées du programme ANRU ; - aides à la réhabilitation de logements du parc privé dans le cadre des subventions accordées ou déléguées par l Agence Nationale d Amélioration de l Habitat (ANAH). Etat de la planification dans le Beauvaisis (cf. carte «Bilan de la planification») Parmi les 31 communes de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, seules deux ne sont pas couvertes par des documents d urbanisme locaux. Il s agit de Maisoncelle Saint Pierre et Fontaine Saint Lucien. Les 26 autres communes sont couvertes : - 13 d entre elles ont un Plan d Occupation des Sols (POS) en application - 6 d entre elles ont un PLU approuvé ou en cours d approbation - 7 d entre elles sont en cours d élaboration d un PLU o 4 communes en phase diagnostic o o 1 commune en phase PADD 2 communes en phase de zonage - 2 seront éventuellement concernées par des révisions Ces nombreuses démarches de réactualisation des documents d urbanisme devront, dans le cadre de la loi SRU, être compatibles avec le PLH communautaire. Réserves foncières pour la mise en œuvre de la politique communautaire d équilibre social de l habitat Actions, par des opérations d intérêt communautaire, en faveur du logement des personnes défavorisées : - accueil des gens du voyages : création, aménagement, gestion et entretien d aires de grands passages et d aires d accueil des gens du voyage. Amélioration du parc immobilier bâti d intérêt communautaire : - actions en faveur de la résorption de l habitat insalubre dans le parc privé, notamment dans le cadre de la 17

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20 PARTIE 1 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL 20

21 PARTIE 1 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL I) LE DESSERREMENT DE L ILE DE FRANCE VERS LA PICARDIE L'influence directe de la Région Urbaine de Paris sur le territoire Picard Le positionnement de la Picardie, en contact direct avec l'aire urbaine de l'agglomération parisienne en fait un territoire attractif permettant la déconcentration urbaine et le desserrement de l'ile de France. Entre 1990 et 1999, habitants de l Ile de France sont venus s installer dans le sud de la Picardie. La zone de croissance de l'espace francilien s'étend bien au-delà des limites institutionnelles de l Ile-de-France (regroupant 25% de la population française), débordant sur les territoires des cinq régions limitrophes (dont la Picardie), sur les départements les plus proches (dont l Oise). Le périmètre de l'aire urbaine de Paris ne cesse d augmenter et de s élargir, il est proche d'englober celui de Beauvais, comme d'autres villes moyennes. Ces espaces appartiennent aux franges franciliennes, périmètre au sein duquel 40% des actifs résidents travaillent dans un ou plusieurs pôles urbains à l intérieur de l aire urbaine de l Ile de France. Ces nouveaux territoires qui deviennent attractifs sont soumis à l'influence directe de l'ile de France et sont concernés par des problématiques communes. L aire d influence des territoires Les franges franciliennes ont vu leur population augmenter de habitants et le nombre d emplois de entre 1990 et 1999, illustrant une déconnexion entre l habitat et l emploi. Encadrée et structurée, cette influence externe grandissante sur la Picardie, dont la population a augmenté de habitants entre 1990 et 1999, constitue une réelle opportunité en terme de développement. La proximité avec l'ile de France, le développement d un réseau d'infrastructures (A1, A16, RN31, réseau SNCF ) et de la communication (TIC) ainsi que les grandes surfaces disponibles font de la Picardie une terre d'accueil privilégiée pour les activités et la population en favorisant les flux d'échanges, de marchandises et de personnes. Aire Urbaine : ensemble de communes d un seul tenant et sans enclave constitué d un pôle urbain et par des communes rurales ou unité urbaine dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle urbain ou dans des communes attirées par celui-ci. 21 Source : Extrait de la carte «Territoires vécus» édition INSEE INRA Ministère de l Agriculture DATAR

22 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Le développement des infrastructures de transport permet aux usagers d Ile de France, dans un temps de transports supportable (augmentation des distances mais équivalence des temps de trajets grâce aux vitesses de transport plus élevées) d habiter de plus en plus loin et d accéder à des propriétés plus grandes et moins chères dans un environnement plus naturel, aéré, tout en conservant un emploi souvent mieux rémunéré en Ile de France (pôle d emplois majeur : aéroport Roissy Charles de Gaulle, Cergy Pontoise ). Les accédants franciliens prospectent sur de nouveaux territoires de résidence favorisant ainsi le développement résidentiel diffus dans un grand nombre de communes rurales qui disposent d un stock plus important de zones à urbaniser. Historiquement, le développement de ces territoires limitrophes placés sous influence a été marqué par des décisions centrales. En 1967 avec l instauration de l agrément encourageant les grands industriels à se délocaliser en dehors des limites de l Ile de France sur la proche province afin de tertiariser la capitale. En 1986 avec l approbation du Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF) qui instaure le concept de ceinture verte francilienne (1994), reportant la croissance sur des territoires au-delà de l Ile de France et provoquant ainsi un desserrement résidentiel. Enfin, en 2005, l élaboration du nouveau SDRIF met l accent sur le volet intra-régional, il pourrait tenir lieu de Directive Territoriale d Aménagement (DTA) ayant une incidence directe sur ces territoires voisins puisque des préconisations pourront être prises à l échelle de l aire urbaine qui couvre aujourd hui 30% du département de l Oise. 22

23 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Une croissance qui profite essentiellement au département de l'oise Cette dynamique de croissance touche différemment les trois départements de l'oise, de l'aisne et de la Somme et ne profite qu'à quelques territoires. Ils sont compris dans un cône de développement partant du Sud Picard jusqu'aux agglomérations amiénoise et abbevilloise (cf. carte «Un cône de développement démographique en émergence») Cette zone de croissance regroupe 70% des picards et l essentiel de la croissance démographique et du potentiel économique. Le département de l'oise qui accueille 40% de la population de la région en 1999 a absorbé 87% de cette croissance, soit près de habitants de plus qu'en Dans l Oise, l aire urbaine de Paris couvre plus de 30% du territoire. Cela signifie que sur près d un tiers du territoire, 40% des Isariens vont travailler en Ile de France. Répartition de la croissance par bassin d'emploi dans l'oise entre 1990 et 1999 Sud Oise 47% Compiègnois 19% Santerre Oise 7% Beauvais 27% Source : INSEE - RGP 1990, 1999 Cette influence est accentuée par deux aspects : d une part l Oise est en contact direct avec l Ile de France, il est le voisin le plus proche. D autre part, la forme rectangulaire du département fait qu il possède la plus longue frontière avec l Ile de France (plus de 100 km à vol d oiseau), ce qui en fait une fenêtre ouverte et exposée vers la capitale. Cette croissance exceptionnelle est le signe de dynamisme et d'attractivité du département dont les trois-quarts ont été absorbés par les bassins d'emplois du Sud- Oise ( habitants) et de Beauvais ( habitants), les plus proches de l'ile de France. 23

24 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL II) LE DESSERREMENT DE LA VILLE VERS LA CAMPAGNE : LA PERIURBANISATION Dans l'oise, ce développement a essentiellement bénéficié aux petites communes rurales qui ont su capter de nouvelles populations par la multiplication de projets d'habitat. A l'inverse, les pôles urbains n'ont pas ou peu tiré profit de cette croissance régionale : Creil a perdu des habitants et Beauvais n'a connu qu'une faible augmentation de sa population en 9 ans ( habitants) et perd des habitants depuis 1999 (-2,3% entre 1999 et 2004). Les pôles urbains n'ont pas fixé l'urbanisation ni canalisé le développement, la croissance s'est diluée dans l'espace rural, sous forme de périurbanisation. Les communes rurales sont sous influence urbaine (81% des communes rurales sont associes à un pôle urbain). Les liens ne se font pas entre les pôles urbains et les pôles secondaires mais entre les pôles urbains et les communes rurales. Les territoires vécus : Organisation territoriale de l emploi et des services En 1999, les Picards vivent plus à la campagne que la moyenne des français : 39% d'entre eux résident dans une commune rurale contre 25% des français, 45% de la population picarde réside dans une commune de moins de habitants. Un territoire qui ne tire pas profit de sa structure Le fort développement urbain des campagnes du sud de l Oise est souvent attribué à la structure du territoire picard et à l absence de grand pôle urbain fixateur. Certes, la Picardie est un territoire rural composé essentiellement de centres secondaires et ruraux et la grande capitale régionale, Amiens, est excentrée et inégalement accessible à l ensemble du territoire. Néanmoins, l Oise possède une structure originale tripolaire. Elle est l un des rares départements à disposer de deux pôles urbains (Beauvais et Compiègne) voire d un troisième sous forme de conurbation le long de la voie ferrée (Clermont, Senlis, Creil). Source : INSEE INRA Ministère de l Agriculture DATAR Pôle Urbain : unité urbaine comptant au moins emplois et n appartenant pas à la couronne périurbaine d un autre pôle urbain. Commune Périurbaine : Commune ou pôle urbain dont 40% ou plus des actifs résidents travaillent hors de la commune ou de l unité urbaine mais dans l aire urbaine. Commune Multipolarisée : commune ou unité urbaine dont 40% ou plus des actifs résidents travaillent dans plusieurs aires urbaines sans atteindre ce seuil avec une seule d entre elles. A29 Amiens Pôle d Emploi de l espace rural : commune ou unité urbaine n appartenant pas à l espace à dominante urbaine comptant emplois ou plus. Rouen A16-N1 BEAUVAIS RN 31 Creil A1-N17 Reims Compiègne Couronne des pôles d emploi de l espace rural : commune ou unité urbaine n appartenant pas à l espace à dominante urbaine dont 40% ou plus des actifs résidents travaillant hors de la commune (ou de l unité urbaine) mais dans l aire d emploi de l espace rural. Autres communes de l espace à dominante rurale : commune ou unité urbaine n appartenant pas à l espace à dominante urbaine ni à une aire d emploi de l espace rural. Cergy Paris Roissy 24

25 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% -0,20% -0,40% -0,60% -0,80% La croissance des communes rurales au détriment des pôles urbains Sur les vingt dernières années, les principaux pôles urbains n ont pas su tirer profit de l influence de l Ile de France par manque de constructions (moins de 200 logements construits en moyenne par an depuis 1990 à Beauvais) ne permettant pas de répondre aux besoins et de retenir la population. Les villes centres ont donc aujourd hui des soldes migratoires négatifs, il y a plus d habitants qui quittent les villes que d habitants qui s y installent. Entre 1982 et 1999, la ville de Beauvais a vu plus de habitants quitter la ville. Croissances dûes aux soldes migratoires et naturels Beauvais Solde naturel Communes rurales Aire urbaine Solde migratoire Sources : INSEE - RGP 1990, 1999 Les villes ne jouent donc plus leur rôle de pôle fixateur, dès lors que leur politique en matière d habitat est insuffisante et que les communes rurales, de plus en plus accessibles fournissent un réservoir de terrains à bâtir plus important, leur permettant de se développer deux à trois fois plus vite que les villes. En outre, des facteurs aggravant pour le développement des villes ont contribué à bloquer les constructions : l absence de projets et de programmes urbains d ampleur soutenus à la fois par une réglementation moderne en matière de droit du sol, par des compétences intercommunales et par une politique foncière régulière. En conséquence, l enjeu ces dernières années s est déplacé des villes vers les campagnes. Dans l'oise, depuis 1982, la croissance annuelle des communes rurales (+1,45%) est supérieure à la croissance des communes urbaines (+0,68%). Les communes rurales sont les seules à connaître un solde migratoire positif depuis Les communes urbaines quant à elles accusent des soldes migratoires négatifs correspondants entre autre aux départs de populations vers les communes rurales. Entre 1990 et 1999, 35% des nouveaux arrivants vont dans une commune rurale. L'aire de coopération du Pays du Grand Beauvaisis constitué de quatre territoires (le Beauvaisis, la Picardie Verte, l'oise Picarde et le Pays de Bray) a accueilli 19% de la croissance totale de Picardie et 22% de la croissance de l'oise. Au sein de cet espace, les territoires du Beauvaisis et du Pays de Bray ont connu les plus importantes hausses démographiques (environ habitants de plus qu'en 1990). Au sein de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, les communes n'ont pas su tirer pleinement profit du dynamisme de l'oise, elles n'ont absorbé que 5,5% de cette croissance (soit environ habitants de plus). Néanmoins, la tendance suivie entre 1990 et 1999 est identique : en moyenne, l'ensemble des communes rurales de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis ont un taux de croissance annuel plus élevé que celui de la ville-centre (+0,65% contre +0,24% à Beauvais) et connaissent un solde migratoire positif à l'inverse du pôle urbain (cf. carte «Niveau d attractivité résidentielle des communes») L explosion de la consommation de l espace Ce desserrement de l habitat des villes vers les communes rurales est synonyme de périurbanisation. La croissance démographique de ces communes s'accompagne d'un étalement des constructions sur le territoire. Le plus souvent il s'agit de constructions individuelles, sur de larges parcelles, consommatrices d'espace participant ainsi à l'étalement urbain et à la sur consommation des espaces naturels et agricoles. Les communes rurales se développent en effet deux à trois fois plus vite que les villes, avec des densités deux à trois fois plus faibles et en consommant donc l espace dix fois plus vite. 25

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27 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Entre 1982 et 1999, sur le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, la consommation d espace par habitant a augmenté de 150%, provoquant ainsi une consommation rapide des espaces constructibles et un nombre de logements construits moindre. L offre de nouveaux logements a donc été insuffisante alors que parallèlement la demande a augmenté, provoquant une envolée des prix du foncier (+200% en 6 ans). Ainsi, les ménages souhaitant accéder à la propriété sont contraints de s éloigner en périphérie où les prix des terrains à bâtir ne subissent pas encore une telle pression. Entre 1960 et 2000, la surface des terrains urbanisés de l'agglomération du Beauvaisis a été multipliée par 2,85, alors que la population n a dans le même temps, été multipliée que par 1,65. Les limites du mode de développement périurbain Consommation d espace par Production de logements Densité moyenne Hausse des temps et distances de Hausse du foncier habitant déplacements + 150% - 40 % - 75 % + 10% % en 6 ans Et, entre 2000 et 2006, ce sont encore Ha qui ont été urbanisés, essentiellement au détriment des territoires agricoles. Ainsi, si la consommation des espaces se poursuit au même rythme, la surface urbanisée de l agglomération aura augmenté de l équivalent de la surface urbaine de Beauvais d ici à La consommation de l espace de la 1960 Communauté d'agglomération du Beauvaisis 2000 en 40 ans 27

28 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Cette forte croissance du milieu rural sous forme de périurbanisation, même si elle permet une redynamisation des espaces n est pas sans conséquences néfastes pour le territoire et engendre plusieurs dysfonctionnements : Un développement urbain plus ou moins bien encadré marqué par l irrégularité de couverture ou d ancienneté des documents d urbanisme Un mitage de l espace avec des constructions de plus en plus éloignées des villes centres Une crise du foncier et de l immobilier, surtout dans l Oise qui porte quasiment à elle seule la dynamique des marchés fonciers et immobiliers de la Picardie et qui connaît des prix entre 70 à 90% plus élevés que dans le reste de la Picardie. Le coût du foncier a triplé entre 1998 et 2004 dans le Beauvaisis. Une augmentation des migrations alternantes. La dispersion résidentielle favorise l usage de l automobile. La Picardie enregistre le plus fort taux de mobilité en France avec des trajets domicile-travail plus longs qu en moyenne. Près de deux tiers des picards quittent leur commune chaque jour pour travailler. Une part grandissante des actifs se rend en Ile-de-France : 30 % dans le Sud-Oise, près de 15 % dans le Beauvaisis. Au total, il s agit de actifs picards qui quittent la région chaque jour dont 95 % viennent de l Oise. Une perte de rayonnement des villes avec un phénomène de concurrence accru entres elles rendu possible par leur meilleure accessibilité ségrégation résidentielle entre les classes sociales sur le territoire. Une perte de cohésion sociale des territoires. Les populations nouvelles franciliennes ou non qui s installent dans des communes rurales ne sont souvent pas attachées à leur nouveau territoire et à l identité locale, provoquant ainsi une rupture et une absence de lien social entre les habitants d une même commune Un risque d émergence de villages-dortoirs. Les nouveaux habitants sont qualifiés de «rurbains» car ils continuent à avoir un mode de vie urbain en consommant sur leur lieu de travail. Ces comportements nuisent à une bonne intégration et participation à la vie locale. Une augmentation des dépenses publiques avec des coûts difficilement supportables pour les communes rurales qui se développent rapidement (assainissement, infrastructures, équipements, collecte de déchets ) Une dégradation des milieux naturels et paysagers (eau, forêts ) avec parfois une mauvaise intégration des équipements, logements et entreprises dans l espace. Une banalisation de la morphologie urbaine et architecturale avec une production de logements standardisée qui ne marque plus les spécificités et les identités locales (lotissements et maisons pavillonnaires identiques de la banlieue parisienne à l Oise) Une ségrégation spatiale avec une spécialisation des territoires. Les prix des logements et des terrains à bâtir sélectionnent les ménages en fonction de leurs niveaux de revenus. Ce sont en majorité les ménages les plus aisés qui quittent les villes centres pour s installer dans des zones plus aérées. Ce phénomène provoque une dualisation entre le centre et les communes périphériques et organise ainsi une 28

29 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL SYNTHESE : UN CERCLE VICIEUX Le développement périurbain est auto-entretenu par : L explosion de la mobilité pour un choix résidentiel plus vaste La mobilité des individus a explosé en un demi-siècle sous l effet du développement de la motorisation, des transports à grande vitesse et des politiques d aménagement du territoire. Pourtant, le temps consacré à se déplacer ne varie que très peu selon les époques dans l histoire, y compris sur les 25 dernières années. Les individus consacrent en moyenne 1 h 30 à leurs déplacements quotidiens. Ce qui a changé, c est l étendue du territoire auquel on peut accéder compte tenu de l augmentation des vitesses et de la stabilité du temps de déplacement. Dans le même temps, on peut accéder à des territoires plus vastes, à des destinations plus nombreuses. Il est donc possible d effectuer des choix résidentiels plus pertinents. L attrait pour la maison individuelle et la recherche d un cadre de vie attrayant Il y a une volonté des résidents de disposer davantage de confort chaque fois que l amélioration des performances de systèmes de transport leur permet de préserver ou d augmenter les choix de destinations potentielles. Cela alimente le phénomène périurbain, notamment par le biais de la maison individuelle. La maison individuelle en milieu rural ou dans les zones faiblement urbanisées est, depuis une cinquantaine d années, le symbole de l habitat idéal pour les ménages. Cet engouement s explique par la volonté des ménages d accéder à la propriété et par la plus grande facilité des communes rurales à offrir un habitat sur mesure par rapport aux villes. En effet, les ménages recherchent des espaces moins densément peuplés pour éviter les éventuelles nuisances dues au bruit et aux conflits de voisinage. C est aussi l occasion de disposer d un jardin, et de se situer à proximité des zones naturelles et agricoles tout en restant dans la zone de gravité de la ville pourvoyeuse d emplois. Parmi les constructions neuves, 60 % sont des maisons individuelles. Les communes rurales absorbent 33 % des logements construits pour seulement 25 % des logements existants. Les logements les plus récents sont également plus vastes : 113 m² et 3,9 pièces. Le développement des résidences secondaires accroît également le phénomène. Cela rend indispensable, dans des espaces faiblement peuplés, le développement des transports rapides individuels et conduit au desserrement territorial de la population. Les coûts du foncier qui amènent les accédants à la propriété à s éloigner de plus en plus des pôles urbains et de leur première couronne. Les prix des terrains à bâtir ont explosés dans les pôles urbains et leur proche périphérie en raison d une inadéquation entre l offre et la demande. En effet, la demande est de plus en plus forte (taux d intérêts bas, désir d accession à la propriété ) alors que dans le même temps l offre foncière est de plus en plus rare (comportements frileux des communes et des propriétaires fonciers ) Ainsi, le prix moyen dans le Beauvaisis a été multiplié par trois en 6 ans, provoquant un report de la demande vers le Nord où les territoires ne subissent pas encore cette pression. 29 Ce mode de développement est-il durable?

30 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL III) TENDANCES D EVOLUTION : LE BEAUVAISIS UN TERRITOIRE SOUS PRESSION Le renforcement de la pression francilienne D'après les prévisions de l'insee, les dynamiques de développement du Bassin Parisien devraient se poursuivre dans les années à venir, avec une influence grandissante sur les régions limitrophes. (cf. carte «L évolution de la population du Bassin Parisien») Ainsi, si les tendances actuelles que connaît la Picardie se prolongent, le territoire devrait gagner habitants d'ici 2030, portant à 2 millions le nombre de picards. Cette forte croissance, comme dans la période précédente, devrait essentiellement être absorbée par l'oise (19% de croissance démographique) et par les territoires en contact direct avec l'ile de France. Dans cette perspective, l'oise regrouperait 46,7% des Picards contre 41,4% en Ces prévisions démographiques reposent sur la poursuite des tendances observées actuellement sur le territoire : croissance liée au solde naturel positif, jeunesse de la population La Picardie devrait néanmoins suivre les tendances nationales de vieillissement de la population avec une très nette augmentation de la population de plus de 60 ans. En 2030, 30,5% des Picards devraient être âgés de plus de 60 ans, contre 18,5% aujourd'hui. La population Picarde restera en moyenne plus jeune que la population nationale mais sa structure par âge s'en rapprochera. La population picarde vieillira plus vite que la moyenne nationale, comme l'ensemble des régions du Nord. Déséquilibre démographique du territoire : des enjeux différents selon les communes Le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis regroupe 28 communes et habitants en (cf. carte «Population en 1999 et superficies des communes) Trois habitants sur quatre résident à Beauvais ( habitants), pôle urbain de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis. Le quart de la population restante se réparti dans des communes rurales à vocation résidentielle dont la plus importante ne dépasse pas les habitants en La population se répartie selon 4 catégories: 70% de la population réside dans le pôle urbain (Beauvais) 16% de la population habite dans un des neufs pôles ruraux constitués par les communes de plus de habitants (Milly-sur-Thérain, Troissereux, Tillé, Allonne, Warluis, Goincourt, Saint-Paul) 10% de la population réside dans l'une des onze communes rurales de 500 à habitants 4% de la population habite dans l'une des dix plus petites communes de l'agglomération comptant moins de 500 habitants en Les communes les moins peuplées sont celles de la deuxième couronne de Beauvais et sont essentiellement concentrées au Nord-Est de l'agglomération. Répartition de la population au sein de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis en 2006 A long terme, les besoins annuels des constructions sont évalués à logements en Picardie, dont dans l Oise (58% des besoins régionaux) du fait du dynamisme démographique plus soutenu dans ce département (étude BIPE 2001 Ŕ DRE). Le Beauvaisis en marge des dynamiques de développement Pôle urbain Beauvais 70% Communes de moins de 500 hab 4% Communes de plus de 1000 hab 16% Communes de 500 à 1000 hab 10% Source : INSEE Ŕ RGP

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33 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Cette répartition génère des problématiques et des enjeux différents entre les communes de l agglomération qui apportent des réponses différentes à la pression actuelle, selon leurs spécificités. Un ralentissement de la croissance de la population : un territoire peu attractif par rapport aux voisins dynamiques Malgré la hausse de population enregistrée sur l ensemble du territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis entre 1990 et 1999 (+0,35% par an) et entre 1999 et 2005 (+0,16% par an), la dynamique de croissance reste nettement en deçà des moyennes observées dans le département (+0,61% par an) et dans les territoires voisins, constituant ainsi une «enclave» dans un espace pourtant largement dynamique par rapport à la moyenne nationale. Evolutions démographiques entre 1990 et 1999 CC Picardie Verte CC Pays de Bray CC Vexin Thelle 9 à 13% 7 à 9% CAB CC Thelle Bray 5 à 7% 3,12% CC Crèvecoeur CC Vallée de la Brêche et Noye CC Sablons CC Rurales du Beauvaisis CC Pays de Thelle Après avoir connu une période d expansion démographique importante entre 1962 et 1975, le territoire du Beauvaisis est aujourd hui (et depuis 1975) entré dans un processus de ralentissement démographique, en contraste avec les territoires voisins fortement attractifs, avec des taux de croissance de plus en plus faibles au fil des années. On observe les mêmes tendances de la CAB à 31 communes sur la période récente. Elle connaît une croissance de 1.06% entre Evolution de la population de l'agglomération ralentissement de la croissance Sources : INSEE RGP - Prévisions Omphale et 2006 alors que celle du département est de 3.48% Une croissance tirée par le solde naturel et affaiblie par les pertes migratoires : la fuite de la population vers les territoires voisins Cet affaiblissement démographique est notamment porté par la ville centre de Beauvais dont la croissance démographique se tasse sur la période récente (passage de 0.24% par an entre 1990 et 1999 à 0.03% par an entre 1999 et 2006) et reste inférieure à celle de la CAB (0.34% par an entre 1990 et 1999 et 0.15% par an entre 1999 et 2006). Sa difficulté à capter de nouvelles populations malgré un développement du nombre d emplois, est porteuse d enjeux concernant ses projets d habitat (adéquation au plan quantitatif et qualitatif avec les besoins et attentes des ménages). Ce déficit d attractivité est également imputable à l image négative véhiculée par la ville centre et notamment par ses quartiers d habitat social. Si Beauvais connaît un tassement de son développement démographique, d autres communes perdent des habitants entre 1999 et 2006 : Saint-Léger-en-Bray (-8.16%), le Mont-Saint-Adrien (-6.36%), Savignies (- 3.64%, Rainvillers (-3.16%), Guignecourt (- 3.13%), Tillé (-2.79%), Goincourt (-2.14%), Warluis (-1.60%), Bonlier (-1.05%), Troissereux (-0.64%) et Frocourt (-0.39%). Cette tendance est due à la fois aux pertes migratoires et à une vitalité démographique moindre pour ces communes. Les populations se déplacent vers les territoires voisins plus attractifs et proposant une offre d habitat davantage adaptée à leurs besoins, contribuant ainsi à la fragilisation de ces territoires en terme de dynamique de développement. 33

34 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Quatre communes restent en marge des tendances générales et s avèrent être les plus attractives en terme d accueil de population et de croissance démographique : Rochy- Condé (+27.29%), Allone (+14.72%), Fontaine-Saint-Lucien (+13.64%) et Saint- Martin-le-Nœud (+10.71%). Cette explosion démographique témoigne d'une croissance essentiellement due au solde migratoire rendu possible par le potentiel foncier de ces communes et par un développement important des projets d'habitat. L'urbanisation rapide de ces communes, si elle permet un dynamisme en terme d accueil de population et d attractivité, doit être encadrée. Il s'agit de veiller à assurer une cohésion sociale sur le territoire communal, par la bonne intégration des projets d'habitat et donc des populations dans le tissu local et dans la vie communale. Malgré la dynamique de développement insufflée par l Ile de France, le Beauvaisis reste en marge et ne tire pas bénéfice de cette croissance. Déjà entre 1990 et 1999, le Beauvaisis n avait absorbé que 5,5% de la croissance de l Oise alors que Beauvais, en tant que pôle urbain avait les capacités d attirer de nouvelles populations et de s inscrire dans une dynamique de développement. Et sur la période 1999 Ŕ 2006, le Beauvaisis n a absorbé que 3% de la dynamique démographique du département. Or, sur la base d une croissance de 400 emplois par an et du taux national de 2,6 habitants par emplois, la croissance de population en rapport avec celle de l emploi est de habitants entre 2006 en

35 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL SYNTHESE LE DEVOIR DE REACTION DES TERRITOIRES Le comportement des franciliens, le développement d infrastructures ainsi que les stratégies des territoires voisins ont une incidence directe sur nos territoires en provoquant un report et une canalisation de la pression sur des espaces restreints : - La ville de Paris perd des habitants depuis plus d un siècle - La grande couronne francilienne subit une forte croissance - Les deux Parcs Naturels Régionaux dans l Oise et le Val d Oise (PNR Vexin et PNR Oise Pays de France) ainsi que la ceinture verte conduisent au report de la croissance dans les territoires limitrophes - Les mesures protectionnistes des territoires du Sud de l Oise (Pays de Thelle et Vexin Sablons) qui après avoir connu un fort développement ont choisi de ralentir la croissance et ont opté pour des taux de croissance moindres. Ces stratégies et réactions des territoires voisins vont créer une sur-pression sur les régions limitrophes, en terme de demande de logements, d implantation d activités économiques et de prix. Beauvais apparaît comme une ville avant-poste. Elle constitue un pôle structurant des franges externes du Bassin Parisien, au même titre que d autres villes moyennes situées à environ une heure de Paris (Evreux, Dreux, Chartres, Sens, Compiègne ) et à une distance charnière avec d autres pôles régionaux. Ces villes forment une nouvelle couronne autour de l agglomération parisienne. Leur positionnement similaire vis-à-vis de la capitale les placent en concurrence face au développement économique et au desserrement démographique francilien. Dans ce contexte, le Beauvaisis, territoire relais, a un rôle à jouer en tant que pôle structurant du territoire. Il peut ainsi se préparer, anticiper et maîtriser le dynamisme francilien dans les meilleures conditions pour que cette pression se transforme en levier de développement. Son dynamisme économique couplé à une offre de logements quantitativement suffisante et qualitativement adaptée aux besoins des populations actuelles et futures va permettre une croissance démographique et un rééquilibrage entre l habitat et l emploi. 35

36 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL IV) LES MIGRATIONS RESIDENTIELLES Une population relativement mobile Les migrations résidentielles sur un territoire résultent des déplacements effectués par un ménage d un logement vers un autre, dans le cadre de son parcours résidentiel. Ces migrations sont le reflet des stratégies résidentielles des ménages et de l attractivité du territoire et sont la conséquence de : - l évolution des structures familiales et des modes de vie de la population : formation de nouveaux couples, départs des jeunes du domicile familial, divorces, recompositions familiales qui génèrent de nouveaux besoins en terme de taille de logements, de prix et de localisation ; - la volonté d ascension dans les parcours résidentiels, avec l accession à la propriété comme objectif final. Le passage d un type de parc à un autre de manière plus ou moins rapide (parcours bloqués dans un type de parc, faute d offre suffisamment diversifiée) engendre des mutations internes ; - toute autre raison personnelle ou professionnelle : rapprochement familial, mutation professionnelle La région Picardie et notamment sa partie Sud en contact direct avec l'ile de France connaît des migrations résidentielles importantes. Près de 85% des flux s'opèrent avec le reste de la Picardie, l'ile de France et les régions limitrophes du Bassin Parisien et du Nord- Pas-de-Calais. Les principaux flux de migration se font avec la banlieue parisienne ( nouveaux arrivants entre 1990 et 1999). Dans l Oise, près d un ménage sur deux a déménagé entre 1990 et 1999, soit près de ménages. (cf. carte «Part des habitants de l Oise en 1999 ayant effectués une migration depuis 1990»). 80% de ces migrants sont d origine locale. 36 L'Oise apparaît davantage attractive pour les autres régions que la Picardie, notamment pour la région Ile de France : parmi les nouveaux arrivants, seulement 2% proviennent de l Aisne ou de la Somme. Les migrations résidentielles dans l'oise entre 1990 et 1999 Même région mais autre département 2% Même département mais autre commune 19% Autre région 16% Même commune mais autre logement 13% Le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis connaît une mobilité résidentielle importante, ses résidents sont relativement plus mobiles que dans le reste de l'oise. Parmi la population ayant effectué une migration interne, c est-à-dire un déménagement en restant dans la commune d origine, près de 42% a moins de 25 ans. Les ans constituent les populations les plus mobiles sur le territoire, 80% d entre eux ont changé de logement en Cette mobilité illustre le phénomène de décohabitation des jeunes quittant le domicile parental pour une recherche d emploi ou la poursuite des études. Les personnes âgées quant à elles sont les populations les plus stables, seulement 25% ont effectué un déménagement entre 1990 et Le partage des rôles résidentiels entre Beauvais et les autres communes de l agglomération Au sein des communes rurales de l agglomération, on note une forte stabilité résidentielle des habitants (57%), les migrations internes des communes sont faibles (5%). Parmi ces populations stables, 40% ont entre 40 et 59 ans. Les communes de l agglomération, hors Beauvais sont attractives vis à vis de la population du Même commune et même logement 50% Sources : INSEE - RGP 1990, 1999

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38 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL département puisque 29% des nouveaux arrivants proviennent d'une autre commune du département. l agglomération jouent un rôle essentiellement résidentiel qui assure une stabilité aux populations. A l'inverse, la population de Beauvais est relativement mobile puisque 56% de sa population a effectué un déménagement entre 1990 et Beauvais joue un rôle majeur dans les mouvements, elle connaît d'importantes mutations internes. Parmi les migrants, 50% ont effectué une rotation dans le parc de logements interne entre les deux recensements. Les migrations résidentielles à Beauvais entre 1990 et 1999 Les migrations résidentielles dans les communes rurales de la CAB entre 1990 et 1999 Même région mais autre département 2% Même département mais autre commune 13% Autre région 12% Même commune mais autre logement 30% Même commune et même logement 43% Même département mais autre commune 28% Même région mais autre département 1% Autre région 9% Même commune mais autre logement 5% Même commune et même logement 57% Sources : INSEE - RGP 1990, 1999 Ces mutations internes concernent en majorité des populations jeunes (40% ont moins de 25 ans) et sont la conséquence : - des statuts d'occupation, les mutations sont d autant plus élevées que le taux de locataire est important et inversement lorsque le taux de propriétaire est fort. - de l'offre d'habitat, elle est davantage diversifiée à Beauvais que dans les communes rurales (habitat collectif, individuel, privé, social ) facilitant ainsi les mutations internes des populations. Le parc locatif privé, davantage présent dans la ville centre que dans les autres communes de l agglomération constitue le parc privilégié de la mobilité résidentielle et de la formation de nouveaux ménages. A Beauvais, entre 30 et 40% des ménages mobiles ont emménagé dans le parc locatif privé. Schématiquement, le parc de logements de la ville de Beauvais constitue une première étape dans les parcours résidentiels des populations en permettant des mutations alors que le parc de logements des autres communes de l agglomération constitue l étape suivante dans ces parcours par l accession à la propriété et la stabilité résidentielle. Le parc de l habitat doit apporter des réponses multiples en terme de volume et de diversité pour assurer la fluidité des mouvements et offrir à chacun des individus le choix de son parcours résidentiel. - du rôle administratif, social et universitaire de Beauvais qui contribue à favoriser la mobilité de populations aux profils différents. Les autres communes de 38

39 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL V) LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE La population active face à l emploi Sur l ensemble de l agglomération, la population active, c'est-à-dire exerçant une activité ou à la recherche d un emploi représente 72% de la population âgée de plus de 15 ans en Parmi ces actifs, 86% ont un emploi. Le territoire communautaire constitue un pôle d emplois tertiaires, avec plus des troisquarts des emplois relevant de l activité tertiaire à Beauvais et 62% pour les autres communes de l agglomération. Beauvais Cette tendance d accroissement se confirme pour l emploi salarié privé, à l échelle de l arrondissement de Beauvais : + 14% d emplois salariés privés entre 1993 et 2003, soit 630 nouveaux emplois créés par an. Le territoire de l agglomération connaît une mutation du tissu économique depuis ces dernières années. Le secteur tertiaire et notamment le secteur des services, est celui qui enregistre les plus importantes augmentations. Selon l INSEE en 2008, sur 166 nouveaux établissements créés, 69% relèvent du secteur tertiaire. Le potentiel des zones d activités Agriculture 1% Industrie 17% Construction 5% Le développement économique du Beauvaisis, après avoir connu un certain retard par rapport aux autres pôles urbains du département est aujourd hui en phase de redynamisation. Tertiaire 77% Tertiaire 62% Communes rurales Source : INSEE - RGP 2006 Agriculture 5% Industrie 20% Construction 12% De nombreuses Zones d Activités Economiques (ZAE) ont été créées sur l ensemble du territoire communautaire dont les plus anciennes datent des années 1970 et sont destinées à l industrie et au commerce (ZAC de Ther à Allonne et Beauvais, ZAC Saint Lazare à Beauvais, mais aussi des zones d activités à Saint Paul et Warluis). La grande majorité de ces zones reste néanmoins concentrée à l Est de l agglomération à proximité des principaux axes de communication (A16, rocade Nord, RN1), produisant ainsi un déséquilibre territorial dans l offre proposée. Entre 1999 et 2006, l emploi a progressé de manière plus soutenue dans la Communauté d Agglomération du Beauvaisis (+10,44%) que dans le reste du département (+8,35%) et particulièrement dans les communes rurales (+24,23%). La ville centre connaît une augmentation du nombre d emplois de 8,61% avec plus de 3000 emplois de plus en 7 ans, soit 430 nouveaux emplois chaque année, illustrant ainsi un décalage habitat-emploi. Nombre d'emplois en 1999 Source : INSEE - RGP 2006 Nombre d'emplois en 2006 Evolution Beauvais ,61% CAB ,44% Communes rurales ,23% Oise ,35% Sources : INSEE - RGP Le parc d activités économique du Haut-Villé, créé en 1999 au Nord-Est de Beauvais s étend sur une superficie totale de 65 hectares. Il s agit d une zone d activité intercommunale spécialisée dans la logistique, le tertiaire et l activité industrielle au sein d un parc de qualité environnementale. Le P.A.E. du Haut-Villé constitue actuellement le site phare d accueil du Beauvaisis avec une localisation intéressante puisqu il est directement connecté sur l échangeur de l A16 (Beauvais Nord), la rocade Nord de Beauvais, la RN 31, tout en étant à 5 minutes de l Aéroport international de Beauvais-Paris- Tillé.

40 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Durant les dix prochaines années, 30 hectares devraient être consommés par de nouvelles entreprises. Aujourd hui, on dénombre 16 zones d activités réparties sur 12 communes : Allonne, Beauvais, Le Mont Saint Adrien, Rainvilliers, Rochy Condé, Saint Léger en Bray, Saint Martin Le Nœud, Saint Paul, Tillé, Troissereux et Warluis. Au total, environ 340 entreprises sont comptabilisées et représentent près de emplois en La surface foncière totale réservée aux activités économiques s élève à 620 hectares sur l ensemble du territoire communautaire, elle est dans la moyenne des agglomérations de tailles similaires situées à proximité de la région parisienne. Foncier destiné à l'activité économique 4% 19% foncier consommé 2% foncier viabilisé disponible 75% foncier non viabilisé destiné à l'activité économique potentiel foncier à LT non maîtrisé Source : service économique - C.A.B Les trois-quarts de cette surface sont aujourd hui consommés, le reste étant composé de surfaces viabilisées disponibles (près de 22 hectares), de surfaces non viabilisées mais destinées à l activité économique (120 hectares) et de surfaces foncières non maîtrisées à ce jour mais présentant un potentiel à long terme. La demande de foncier et d immobilier d entreprise provient essentiellement du département de l Oise. D après l étude conduite par la SEMOISE en 2004, 60% des projets présentés ont pour origine le département, 20% ont pour origine la région parisienne. Sur les dix dernières années, l Agglomération du Beauvaisis a commercialisé ses zones d activités économiques au rythme annuel moyen de 4 hectares. Ces espaces d activités constituent les principaux produits d appels du département proposés aux porteurs de projets extérieurs au territoire, ils sont vecteurs de l image du Beauvaisis au niveau départemental, régional mais aussi national. D ici les prochaines années, ces espaces qui disposent pour certains de réserves foncières, vont être amenés à se développer. L objectif recherché est d attirer une offre dédiée aux entreprises exogènes et aux gros projets, accompagner l offre d un développement qualitatif des infrastructures, des équipements et de l environnement des zones tout en permettant aux nouvelles populations venant travailler de se loger dans l agglomération en développant une offre d habitat diversifiée et adaptée aux attentes de ces populations. Un schéma directeur pour les zones d activités est en cours d élaboration à l échelle de la Communauté d Agglomération du Beauvaisis. Ce schéma permet de définir des objectifs et perspectives de développement ainsi que des pistes sur la création de nouvelles zones d activités sur le territoire. Ainsi, d ici 2020, nouveaux emplois devraient être créés, aussi bien dans les PME/PMI locales qu en lien avec le développement francilien. Les besoins fonciers qui en découlent seraient à court terme 75 hectares et environ 200 hectares à long terme (horizon 2020). La Zone Franche Urbaine Depuis le 1 er janvier 2004, 85 quartiers répartis sur l ensemble du territoire national, dénommés "Zones Franches Urbaines" bénéficient de mesures fiscales et sociales dérogatoires visant à réintroduire une activité économique et à créer des emplois au sein des quartiers en difficultés. Le périmètre de la ZFU de Beauvais englobe le quartier Argentine et une partie de la Zone d Activités des Champs Dolents. Les habitants du quartier Saint-Jean sont également concernés par le dispositif. Depuis février 2005, une trentaine de projets ont été examinés. L objectif de la ZFU de Beauvais est la création de 500 emplois d ici 5 ans. La ZA des Champs Dolents est opérationnelle depuis le 1 er trimestre 2006, sa vocation est d accueillir des entreprises de secteurs d activités très variés (artisanat, BTP, petite industrie, cosmétique, paramédical, formation professionnelle ) permettant ainsi de redynamiser et de diversifier le tissu économique du quartier Argentine tout en créant de l emploi. 40

41 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL Un village d entreprises «MYKONOS» a également été créé sur 2,8 hectares pour accueillir des entreprises artisanales et de la petite industrie légère, et sera opérationnel dès la fin de l année Enfin, une pépinière d entreprises sera également disponible dans la ZFU et devrait s orienter sur des activités tertiaires de petites surfaces. Les déplacements domicile travail et le déséquilibre habitat-emploi La Picardie est caractérisée par un espace rural et un habitat dispersé au sein desquelles les villes, bien que de taille modeste, exercent une forte influence sur les espaces ruraux. Les déplacements sont donc exacerbés par les effets de l influence parisienne et le desserrement périphérique des villes. Parallèlement, les zones d emplois, de commerces, de services, d équipements sont concentrées dans les villes de Picardie, lieu traditionnel du développement. Par conséquent, il y a un déséquilibre dans la répartition des fonctions urbaines qui génèrent de nombreux déplacements sur de longues distances. C est pourquoi la Picardie est la région où les actifs sont les plus mobiles en France. C està-dire qu en moyenne, les picards passent légèrement plus de temps dans leurs déplacements quotidiens (lesquels se font à 80 % en voiture) et parcourent des distances légèrement plus grandes (21 km en moyenne pour un aller contre 15 km en France). Près de 2/3 des Picards quittent leur commune chaque jour pour aller travailler. Une part grandissante des actifs se rendent en Ile-de-France : 30 % dans le Sud-Oise, 15 % dans le Beauvaisis. La plupart des migrants sont des employés, professions intermédiaires ou des cadres, ces derniers se déplaçant sur des distances 25 % plus grandes. Les flux dominants en terme d actifs (comme en terme de marchandises) s organisent selon 3 axes Nord-Sud depuis Beauvais, Clermont-Creil-Senlis, Compiègne, dans une relation de périphérie vers le centre (Paris), au détriment des relations internes et tangentielles Est-Ouest, très faibles. L aire d influence des villes avant-poste de la Picardie sont repoussées vers le Nord avec un glissement de population, ce qui modifie également les aires de recrutement, l accès à l emploi et aux commerces, services, équipements. L aire urbaine de Beauvais est ainsi directement juxtaposée à celle de Paris au Sud. Au Nord, elle a englobé entre 1990 et 1999 une vingtaine de communes supplémentaires, s approchant de l échelle du Pays du Grand Beauvaisis, portant sa population à habitants et 92 communes, ce qui est bien supérieur à l espace de la Communauté d Agglomération du Beauvaisis. Celle-ci se voit donc dépendante d autres territoires pour le logement et l acheminement de sa main d œuvre mais aussi de sa clientèle (cf. carte «Les déplacements domicile - travail vers Beauvais») La Communauté d Agglomération du Beauvaisis apparaît comme un territoire insuffisant pour gérer le logement et les déplacements de main-d œuvre. En effet, 60% des emplois de la zone d emplois de Beauvais et 90% des emplois de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis se trouvent sur la ville de Beauvais. 50% des emplois de l agglomération sont détenus par des actifs dont le lieu de résidence est extérieur à la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, au niveau du Pays du Grand Beauvaisis. Il y a donc bien un déséquilibre habitatemploi, pas au sens ville-dortoir car le Beauvaisis présente un taux d emploi très fort (1,38), signe d attractivité, mais au sens du logement de la main d œuvre. Les activités économiques se concentrent de plus en plus alors que l habitat se disperse et se localise de plus en plus loin des pôles urbains. Ce déséquilibre est source de nombreux problèmes : - des migrations alternantes de plus en plus importantes et des trajets de plus en plus longs, - des entrepreneurs qui ne trouvent plus de main d œuvre diversifiée dans un espace donné, - des nouveaux entrepreneurs réticents à s implanter dans une ville qui n offre pas de logements adaptés pour sa main d œuvre Par conséquent, le développement d une offre de logements adaptée est nécessaire pour accompagner ce développement économique et éviter la déconnexion habitat-emploi et la multiplication des migrations alternantes. 41

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43 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL VI) SCENARIO DE DEVELOPPEMENT DU BEAUVAISIS Le constat dressé précédemment d un mode de développement périurbain provoquant une perte de dynamisme de la ville centre ainsi qu une surconsommation des espaces naturels et agricoles amène à s interroger sur la durabilité de ce mode de vie et sur la volonté d inverser la tendance. L enjeu est de parvenir à un développement équilibré, harmonieux et respectueux des espaces naturels et des paysages en s inscrivant dans un scénario raisonné, prônant une ville dynamique et des villages organisés sur un territoire économe d espace, un territoire des proximités et un territoire des mobilités. Cet objectif passe par: Le ralentissement et la structuration de l étalement urbain, L émergence de pôles urbains de fonctions mixtes, plutôt que celle du zoning, Le recentrage du développement sur Beauvais tout en permettant un développement équilibré et harmonieux des villages. L émergence de pôles secondaires, La maîtrise du foncier et l accompagnement des projets Recentrer l'urbanisation dans le pôle urbain L'enjeu est de renforcer la capacité de la ville-centre à structurer son territoire, à préserver son rôle central, sa cohérence territoriale et sa cohésion sociale. Cet objectif passe par la mise en œuvre d une politique volontariste en matière de foncier, d habitat, de développement économique et de transport dans un respect de l identité et de l environnement local. Beauvais se doit d augmenter l effort de construction afin de répondre d une part à la demande locale mais également à la demande venant des territoires voisins. Il s agit d apporter une réponse en terme de quantité et de qualité. Structurer le développement du périurbain L'enjeu est de préserver le caractère et l'identité des villages en évitant l'urbanisation diffuse, trop rapide (pouvant créer une intégration difficile des nouvelles populations) et déstructurée des villages en privilégiant l'urbanisation des dents creuses et des jachères agricoles. Il s'agit de limiter la multiplicité des lotissements aux maisons identiques, sans caractère, isolées les unes des autres et consommatrices d'espace. L objectif est de produire une offre adaptée aux besoins des populations locales, en terme de quantité et de qualité, en diversifiant les produits proposés, notamment par les logements locatifs, trop peu présents dans ces communes, permettant pourtant d apporter une réponse aux jeunes ménages (en début de parcours résidentiels) ainsi qu aux personnes âgées. Les hypothèses de croissance du Beauvaisis à l horizon 2015 Méthodologie appliquée Quatre hypothèses de croissance de population ont été formulées à l horizon 2015 dans le but de définir et de cadrer au mieux la production de logements nécessaire à la satisfaction des besoins. Ces hypothèses constituent un horizon à atteindre, il s agit de déterminer un minimum de croissance qui permette de tendre vers un développement soutenu en réponse à la pression francilienne. Les hypothèses d évolution de population sont basées sur des taux annuels. La programmation de logements qui en découle (tout type de logements confondus) est évaluée en prenant en compte trois composantes : Les besoins des ménages en résidences principales : il s agit des besoins liés à l accroissement démographique et à l évolution des structures familiales (décohabitation), c est-à-dire la part de la production nécessaire pour répondre à la baisse de la taille des ménages. 43

44 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL La tendance est la poursuite de la baisse de la taille des ménages mais de manière moins rapide qu entre 1990 et 1999 (-0,93% par an). L hypothèse retenue est 2,35 personnes par ménage en Les besoins du marché qui correspondent aux réserves nécessaires pour assurer la fluidité du parc (évolution de la part des logements vacants et des résidences principales). Les besoins liés au renouvellement du parc ancien. Il s agit des logements nécessaires pour remplacer définitivement le parc ancien ou dégradé (abandon de logements anciens, démolitions ). Le taux de renouvellement, négatifs entre 1990 et 1999, est fixé entre 0,10% et 0,30% par an. Le calcul du point mort permet d évaluer le nombre de logements nécessaires à l horizon 2015 pour assurer le simple maintien de la population. Il est estimé à environ 250 logements par an et illustre le besoin en logement malgré la stabilité démographique. Les hypothèses en débat Hypothèse 1 : la poursuite des tendances, une constructibilité limitée La population de la Communauté d Agglomération du Beauvaisis continue de croître à un rythme annuel moyen de 0,35% et atteint habitants en L objectif de construction de logements s élève à logements d ici 2015, soit environ 360 logements par an dont : logements par an pour les besoins liés à l évolution démographique (dont 160 liés à la décohabitation), - 25 logements par an pour assurer la fluidité du marché, - 50 logements par an pour le renouvellement du parc ancien logements par an pour les besoins liés à l évolution démographique (dont 160 liés à la décohabitation), - 30 logements par an pour assurer la fluidité du marché, - 50 logements par an pour le renouvellement du parc ancien. Hypothèse 3 : un développement raisonné : des communes rurales dynamiques autour d une ville rayonnante La croissance de la population est plus importante (1% par an) et la population atteint habitants en L objectif de construction de logements s élève à logements d ici 2015, soit environ 600 logements par an dont : logements par an pour les besoins liés à l évolution démographique (dont 160 liés à la décohabitation), - 40 logements par an pour assurer la fluidité du marché, - 50 logements par an pour le renouvellement du parc ancien. Hypothèse 4 : un développement ambitieux : repositionnement stratégique du Beauvaisis dans la Picardie La population croît à un rythme plus soutenu de 1,5% par an et atteint habitants en L objectif de construction de logements s élève à logements d ici 2015, soit environ 780 logements par an dont : logements par an pour les besoins liés à l évolution démographique (dont 160 liés à la décohabitation), - 55 logements par an pour assurer la fluidité du marché, - 50 logements par an pour le renouvellement du parc ancien. Hypothèse 2 : le minimum vital appuyé sur la croissance de l Oise La croissance de la population se cale sur le taux enregistré dans le département : 0,60% et atteint habitants en L objectif de construction de logements s élève à logements d ici 2015, soit environ 450 logements par an dont : 44

45 LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL La répartition de la croissance entre les territoires Les quatre hypothèses sont présentées en deux scénarios faisant varier la répartition de la croissance entre la ville centre et les communes rurales. Scénario 1 : l urbanisation maîtrisée des campagnes et le maintien de la ville centre Ce scénario est calé sur la répartition actuelle de la croissance selon laquelle Beauvais et les communes rurales de l agglomération absorbent respectivement 50% de la croissance. Scénario 2 : un recentrage de l urbanisation dans la ville centre accompagné d une croissance maîtrisée des villages Ce scénario se base sur un nouveau rôle de pôle fixateur donné à la ville centre qui absorbe deux tiers de la croissance. HYPOTHESE RETENUE La relance de la production apparaît comme un enjeu majeur de la politique de l habitat à l avenir, non seulement pour satisfaire les besoins de la population en place mais également pour accompagner les efforts de développement engagés. Cet objectif repose avant tout sur une politique foncière ambitieuse. Une croissance soutenue pour un repositionnement stratégique du Beauvaisis dans la Picardie Environ 1,5% de croissance annuelle pour l agglomération, soit : A horizon 2015 : habitants ( ) logements ( ) emplois ( ) Un recentrage de l urbanisation dans la ville centre accompagné d une croissance maîtrisée des villages Beauvais absorbe 2/3 de la croissance habitants en 2015 et 500 logements par an Les communes rurales absorbent 1/3 de la croissance environ 300 logements par an (10 logements en moyenne par an et par commune) 45

46 PARTIE 2 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT 46

47 PARTIE 2 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT I) UNE DEMANDE ORIENTEE PAR L EVOLUTION DES STRUCTURES FAMILIALES Le vieillissement de la population Le profil jeune de la population de l'agglomération Beauvaisienne Le territoire du Beauvaisis est marqué par la jeunesse de sa population en lien avec sa vitalité démographique. En 1999, l'indice de jeunesse est de 1,66, il est proche de l'indice départemental (1,69) et dépasse largement l'indice métropolitain (1,15) (cf. carte «L indice de jeunesse en 1999») En 2005 cet indice est de 1,59, il est en baisse, marquant ainsi un vieillissement général du territoire. La structure par âge de la population de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis est proche de celle du Département. Certaines communes se démarquent des autres par leur profil relativement jeune, avec une part importante de moins de 20 ans (Frocourt (34%), Bonlier (33%), Saint-Légeren-Bray (33%), Herchies (32%) et Pierrefiteen-Beauvaisis (32%)). Elles correspondent aux communes à caractère familial où la moyenne des ménages est composée de plus de trois personnes. Les communes rurales sont, en outre, celles qui accueillent la plus grande part des ménages de retraités. En moyenne ces communes comptent 28,5% de ménages dont la personne de référence est retraitée en 1999 (24,8% à Beauvais, 26% dans l'oise). Certaines communes sont particulièrement attractives pour les retraités, qui représentent plus du tiers des ménages. Il s'agit de Maisoncelle-Saint- Pierre, Milly-sur-Thérain, Troissereux, Saint- Germain-la-Poterie, Aux Marais, Warluis, Rochy Condé et Goincourt qui comptent près de 40% de ménages dont la personne de référence est retraité. Un vieillissement de la population généralisé à l'ensemble des communes qui devrait se poursuivre jusqu en 2030 Le territoire du Beauvaisis, malgré la jeunesse de sa population, suit la tendance observée dans le département ainsi que dans les autres régions de France : le vieillissement de sa population. D après l INSEE et le modèle Omphale de 2004, cette tendance devrait se poursuivre jusqu en 2030, provoquant une inversion de la forme de la pyramide des âges. Trois facteurs principaux expliquent cette tendance : l allongement de la durée de vie, avec une espérance de vie qui dépasse les 80 ans en 2004 en raison notamment des progrès de la médecine, des conditions de vie moins rudes et d une moindre pénibilité au travail. la baisse de la fécondité sur l ensemble du territoire limitant le renouvellement de la population, liée à l évolution des modes de vie, où les femmes travaillent de plus en plus, les études sont de plus en plus longues et les enfants conçus de plus en plus tard. On estime que le seuil de renouvellement de la population est de 2,1 enfants par femme alors que l on est aujourd hui à environ 1,9 enfants par femme. le «papy-boom» avec l arrivée à l âge de la retraite des générations du «baby-boom» qui d après les démographes débuterait dès On constate ainsi : une diminution de la population des moins de 20 ans : -10,5% entre 1982 et 2005 et prévision d une baisse de -20,5% entre 2005 et 2030, 47

48 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT une augmentation de la population des plus de 75 ans : +41,5% entre 1982 et 2005 et prévision d une augmentation de +105% entre 2005 et 2030, une augmentation de l âge médian de la population : atteignant 33 ans en 1999, 35 ans en 2005, il pourrait atteindre 42 ans en 2030, Si les tendances actuelles se maintiennent, la France compterait plus d une personne sur trois de plus de 60 ans en 2020 (alors qu ils représentaient 11,3% de la population en 1960), l âge moyen augmenterait de 5 ans et demi et attendrait environ 44 ans en D après l INSEE ce sont les villes moyennes qui sont les plus concernées par ce vieillissement et devraient connaître une hausse de 37% des plus de 60 ans entre 2000 et une baisse de l indice de jeunesse de la population : passant de 2,53 en 1990 à 1,59 en 2005 et pourrait atteindre 0,75 en 2030, ce qui signifierait que la part des plus de 60 ans aura dépassé celle des moins de 20 ans. Prévision de pyramide des âges de l'ensemble des habitants de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis âges 2030 femmes hommes 1999 population Source : INSEE - Modèle Omphale

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50 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Evolution de la répartition de la population de la CAB par classe d'âges pour les procahines années En 2005 : 17% de la population a plus de 60 ans En 2015 : 23% de la population a plus de 60 ans En 2030 : 30% de la population a plus de 60 ans ans 11% +75 ans 6% <<<<<< 0-19 ans 27% ans 15% +75 ans 8% 0-19 ans 25% ans 17% +75 ans 13% 0-19 ans 22% ans 27% ans 29% ans 26% ans 26% ans 24% ans 24% Source : INSEE - Modèle Omphale 2004 Le risque de vieillissement de ces territoires semble donc inévitable, il est d autant plus grand si la population ne se renouvelle pas avec un taux de natalité soutenu et un apport de population extérieure (solde migratoire positif). Ce vieillissement de la population provoque d une part un nouveau besoin en logement en raison de la libération plus tardive des logements par des personnes qui souhaitent rester de plus en plus tard dans leur logement. D autre part, il génère un besoin orienté vers des petits logements, souvent en location, situés en centre ville ou en centre bourg à proximité des commerces, services et transports en commun. 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Evolution des structures familiales entre 1990 et 1999 familles couple familles personnes seules monoparentales Beauvais Communes rurales de la CAB Oise Sources : INSEE - RGP 1990, 1999 Un phénomène de décohabitation provoquant un besoin accru en logements La remise en cause du modèle familial traditionnel La population de l agglomération connaît les mêmes tendances d évolution que celle du département en terme de structure familiale, ayant ainsi un impact dans les attentes en matière d habitat. En une dizaine d années, on assiste ainsi à une nette augmentation des petits ménages qu il s agisse de couples sans enfant, de familles monoparentales sans enfant ou de personnes seules. Le modèle familial traditionnel est ainsi remis en cause en lien avec des modes de vies plus modernes : de plus en plus de personnes vivent seules, qu il s agissent de jeunes, de personnes âgées, de couples séparés L accélération de la baisse de la taille des ménages : un besoin en logement strictement lié à la décohabitation Cette diversité de structures familiales s accompagne d une baisse de la taille des ménages, aussi bien pour les communes périurbaines que pour la ville centre, et qui s accélère au fil des années. Ainsi, en 1982, on comptait en moyenne 3 personnes par ménage dans l Agglomération, 2,57 en 1999 et 2,44 en La baisse est plus importante à Beauvais où les ménages comptent en moyenne 2,36 personnes par ménage en 2006, contre 2,4 en 2004 et 2,94 en On assiste ainsi à un desserrement familial avec comme conséquence un nombre de ménages qui augmente deux fois plus vite que la population et génère un besoin en logement proportionnellement plus élevé. Le territoire est ainsi composé d une diversité de situations et de structures familiales qui provoque une diversité des besoins en logements. 50

51 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Evolution de la taille des ménages entre 1990 et % 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 pers Beauvais Communes rurales Oise Sources : INSEE - RGP 1990, 1999 Dans l Oise, environ 80% de la demande de logements est due au desserrement des ménages. On observe ainsi l apparition d un besoin en logement strictement lié au phénomène de décohabitation qui fait qu à population égale, le besoin en logement continue de croître. spécialisation de l habitat sur le territoire Schématiquement la ville-centre ainsi qu'une large partie des communes de première couronne à Beauvais sont essentiellement composées de petits ménages. Les ménages moyens à grands sont quant à eux majoritairement situés dans les petites communes de deuxième couronne. Le déséquilibre dans la répartition est très marqué pour Beauvais qui concentre près de 63% de petits ménages (célibataires, personnes isolées, couples sans enfant) contre environ 37% de grands ménages en Dans l'ensemble des autres communes, l'écart entre la part des petits et des grands ménages est moindre, la répartition est davantage équilibrée. Ces évolutions dans les structures familiales ont un impact fort sur la demande d habitat en terme : de volume : apparition d un besoin supplémentaire lié à la décohabitation de typologie : une demande tournée vers des logements de petite et moyenne surface (T1, T2, T3) pour les personnes seules, les familles monoparentales et les gardes alternées de statut d occupation : une demande tournée vers la location plus que l accession en raison des revenus et de la situation souvent transitoire dans les parcours résidentiels de localisation : une demande davantage localisée en centre ville ou en centre bourg, à proximité des services, commerces, équipements publics et transports en commun de coût du logement : une demande orientée par le coût de l immobilier, avec des ménages disposant d un seul revenu mensuel qui conditionne fortement les choix résidentiels, notamment pour les jeunes qui n offrent généralement pas suffisamment de garanties de paiement pour les propriétaires bailleurs. La spécialisation des territoires dans l accueil des ménages orientée par la 51 Cette répartition est à corréler à l'offre d'habitat et aux typologies de logements des différentes communes : Beauvais concentre une majorité de petits logements en immeubles collectifs, elle est donc plus apte à répondre à la demande des petits ménages (célibataires, familles monoparentales ) alors que les communes rurales concentrent la majorité de grands logements individuels et par conséquent la majorité de grandes familles. La structure familiale des communes rurales Certaines communes se distinguent par leur attractivité vis-à-vis des ménages avec enfants. Il s'agit des communes rurales, essentiellement situées en deuxième couronne de Beauvais. Herchies, Pierrefiteen-Beauvaisis, Bonlier, Saint Léger-en-Bray, Frocourt se distinguent particulièrement avec un nombre moyen de personnes par ménage supérieur à trois. La répartition déséquilibrée des familles monoparentales sur le territoire La répartition des familles monoparentales est inégale sur le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis. La proportion de ces familles est nulle dans trois communes : Juvignies, Maisoncelle- Saint-Pierre et Fontaine-Saint-Lucien. A l'inverse, ce taux est élevé pour six communes dont Beauvais (17,39% des familles) et Saint-Léger-en-Bray (18,18% des familles). En moyenne, la part des familles monoparentales dans les communes rurales est inférieure à celle du département et supérieure pour la ville-centre.

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53 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Picardie II) UNE DEMANDE ORIENTEE PAR LE PROFIL SOCIAL DE LA POPULATION Le niveau de vie de la population déterminant les stratégies résidentielles Le niveau de vie de la population à travers les revenus est l un des principaux paramètres qui détermine le choix résidentiel d un ménage, qu il s agisse du type de logement, du statut d occupation ou de la localisation du logement. Une situation sociale globalement favorable par rapport à la Picardie La région Picardie ainsi que département de l Oise sont caractérisés par d importantes disparités au niveau des salaires au sein des territoires (cf. carte «Revenus moyens annuels déclarés par foyer fiscal dans l Oise en 2003») Ainsi, dans l Oise les salaires les plus élevés sont ceux des populations du Sud, sous l influence directe de Paris. 22% des actifs de l Oise travaillent en Ile de France où les salaires sont élevés de plus de 8% que dans le département. Ces contrastes dans les salaires se retrouvent au niveau des revenus moyens des foyers fiscaux. Le revenu moyen net imposable d'un foyer est de en Picardie. Il atteint dans l Oise contre seulement dans l Aisne et la Somme. Dans son ensemble, la situation sociale des habitants de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis apparaît globalement favorable au regard de ces moyennes départementales et régionales. Le revenu moyen net imposable des habitants de l agglomération est de en Oise Les revenus nets imposables en euros mais qui cache des disparités sociospatiales importante au sein du territoire La Communauté d'agglomération du Beauvaisis se caractérise par de fortes disparités spatiales vis-à-vis du profil social des habitants (cf. carte «Les revenus moyens net imposables en 2004») Les revenus moyens déclarés dans la villecentre sont en moyenne inférieurs de plus de par rapport à ceux déclarés dans les autres communes de l agglomération. Les écarts se creusent avec certaines communes (Saint-Paul, Le Mont-Saint-Adrien) où les revenus des habitants représentent plus du double des revenus moyens de Beauvais. En 2004, plus de trois foyers sur quatre déclarent moins de par an et parmi eux, 25% déclarent moins de par an. Beauvais concentre ainsi les ménages à plus faibles revenus avec en moyenne en Les communes rurales concentrent quant à elles les populations dont les revenus moyens sont supérieurs au niveau départemental, allant de à plus de A noter également des disparités importantes au sein même de la ville de Beauvais, entre les quartiers, alors que les autres communes se caractérisent par une homogénéité interne. Ces disparités dans la répartition géographique des niveaux de revenus sur le territoire de l agglomération sont à mettre en lien avec la répartition des statuts d occupation et des types de logements sur le territoire. En effet, dans les communes rurales, 84% de la population est propriétaire de son logement et 95% de la population réside dans une maison individuelle. A l échelle infra communale ces communes sont homogènes, elles accueillent une population relativement aisée et qui a la capacité d accéder à la propriété. Communes rurales Beauvais revenu moyen dans la CAB en Source : Direction Générale des Impôts (DGI)

54 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT A l inverse, à Beauvais qui concentre la majorité de ménages à plus faibles revenus, seulement 47% de la population est propriétaire et 40% de la population est logée dans une maison individuelle. Près de 80% de la population peut avoir accès au logement social Beauvais, en tant que ville centre connaît les plus importantes disparités internes entre les niveaux de revenus, du fait qu elle accueille des catégories sociales et des profils de populations plus diversifiés que les autres communes. Ainsi, 70% des foyers fiscaux de Beauvais déclarent un revenu annuel moyen inférieur à euros. Un foyer fiscal sur trois déclare moins de euros par an. L'augmentation des niveaux des revenus connaît des proportions différentes, la hausse ayant surtout profité aux petites communes de deuxième couronne situées à l'est du territoire dont l'évolution dépasse l'évolution moyenne de l agglomération, du Département et de la Région (plus de 10% d'augmentation). En 2007, la Communauté d Agglomération a des revenus moyens par ménage comparables à ceux de la Picardie, mais endeça des moyennes isarienne et française. Ces augmentations de niveaux de ressources sont allées de pair avec le creusement des écarts (entre le revenu moyen le plus modeste et le plus élevé) qui est passé de en 2001 à en Répartition des foyers fiscaux par tranches de revenus en 2004 à Beauvais 21% 13% 6% 1% 18% 33% 0 à à à à à de Source : DGI Cette disparité spatiale est également visible par la répartition des foyers non imposés sur le territoire. A Beauvais, plus de la moitié des foyers ne sont pas imposés. Juvignies, Maisoncelle- Saint-Pierre ainsi que Bonlier concentrent également une part importante de foyers non imposés (> 40%). Pour l'ensemble des autres communes rurales, la part des foyers non imposés est inférieur à 40% et parfois inférieur à 25% des foyers (Fouquenies, Le- Mont-Saint-Adrien, Frocourt et Nivillers) Des revenus qui augmentent mais des écarts qui se creusent A l'exception de deux communes (Saint- Germain-la-Poterie et Saint Paul) qui connaissent une très légère baisse des niveaux de ressources entre 2001 et 2004, l'ensemble des communes rurales ainsi que la ville-centre bénéficient d'une hausse plus ou moins conséquente des revenus moyens. 54 < à > communes 5 communes 43% 18% 14 communes 16 communes 50% 57% 2 communes 7 communes 7% 25% Source : DGI En 2007, les disparités de revenus d une commune à l autre demeurent, le Mont Saint Adrien ( ) et Beauvais ( ) constituant les extrêmes (cf. carte Revenus fiscaux moyen par ménage en 2007). L ANAH, à travers une classification selon les ressources distingue trois catégories de ménages : - les ménages modestes dont les revenus entrent dans les plafonds de ressources pour l accès au logement social de type PLUS. Cette catégorie représente 57% des ménages du Beauvaisis. - les ménages à faibles revenus qui entrent dans les plafonds de ressources pour l accès au logement social de type PLAI. Près de 30% des ménages sont concernés dont 93% habitent Beauvais. - les ménages «pauvres» qui ont des revenus inférieurs à 30% des plafonds pour l accès au logement de type PLUS. Les ménages «pauvres» représentent 12% des ménages dont 95% sont concentrés sur Beauvais.

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57 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Ainsi, selon FILOCOM, 65% des ménages de la CAB avaient un revenu inférieur ou égal au plafond de ressources PLUS en 2005 L analyse de ces données est à remettre en perspective dans la mesure où se trouvent dans les mêmes tranches de ressources : - 66% des ménages picards - 64% des ménages de l Oise. - 65% des ménages français Catégorie de PLAFONDS PLUS en PLAFONDS PLUS en ménage Pers. suppl Les plafonds de revenus d éligibilité à un logement social ayant été abaissé, la part des ménages éligibles à un logement PLUS sera sans doute moins élevé en 2010, même si la capacité financière des ménages pour se loger reste identique. Des capacités financières qui déterminent les stratégies résidentielles des ménages L analyse de la capacité des ménages à accéder à la propriété (idéal souhaité par le plus grand nombre de ménages) met en évidence les différences entre les logements créés aujourd hui et les capacités financières des ménages pour y avoir accès. Ainsi plusieurs simulations sont possibles en considérant que : - le coût moyen d un pavillon de 85 m² dans le Beauvaisis est de le taux d intérêt fixe atteint 3,35% Montant de l emprunt Durée de l emprunt 15 ans 20 ans 30 ans Capacité de remboursement Revenu mensuel du couple Revenu annuel minimum par personne Montant de l emprunt Durée de l emprunt 15 ans 20 ans 30 ans Capacité de remboursement Revenu mensuel du couple Revenu annuel minimum par personne les capacités de remboursement atteignent 33% du revenu Un couple qui gagne en moyenne par an, soit par personne (moyenne enregistrée sur le territoire) et qui souhaite accéder à la propriété doit s endetter sur au 57 moins 20 ans s il a un apport personnel, ou sur 30 ans sans apport. Un couple qui gagne le SMIC et qui souhaite accéder doit s endetter sur au moins 30 ans. Ainsi, pour accéder dans le Beauvaisis, sur une gamme moyenne et s endetter sur 20 ans, il faut un revenu net mensuel de à minimum, soit entre et par an et par personne. Or, sur l ensemble du territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, plus des trois quarts des habitants déclarent moins de et ne peuvent par conséquent pas avoir accès à la propriété : - 45% des foyers fiscaux déclarent moins de par an et sont exclus de l accession à la propriété - 25% des foyers fiscaux déclarent entre et sont limités dans leurs capacités d accès et doivent s endetter sur environ 30 ans - 30% des foyers fiscaux déclarent plus de et peuvent accéder à la propriété dans le Beauvaisis. Ceux sont donc 70% des foyers du Beauvaisis qui n ont pas accès à 80% des logements produits aujourd hui. Trois cas se présentent : - Les foyers qui déclarent moins du seuil fixé à environ , soit près de 70% des foyers, se tournent vers le logement locatif. Au regard des niveaux de loyers élevés dans le parc privé, ces foyers sont dépendant des logements locatifs aidés qui eux seuls correspondent à leurs capacités financières. Ainsi, 60% des foyers de l agglomération entrent dans les plafonds de ressource pour l accès au logement aidé et un foyer sur trois est dépendant du logement très social. - Les foyers qui ont les capacités financières d accéder et qui déclarent entre et sont contraints de s éloigner du Beauvaisis pour aller vers des zones plus rurales et bénéficier d un moindre coût du foncier et de la construction. - Les foyers avec des capacités financières supérieures ont de larges choix résidentiels. Parmi les ménages qui accèdent dans le Beauvaisis, 80% sont des locaux qui déclarent des revenus nettement supérieurs à

58 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Les difficultés sociales, frein aux choix résidentiels Une population dépendante des prestations sociales En 2004, sur le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, plus d un ménage sur deux peut avoir accès au logement social ordinaire car ils déclarent moins de par an. A Beauvais, parmi les foyers fiscaux, 70% déclarent moins de et 32 % ont des revenus très bas (inférieurs à ). Ainsi, une part importante de la population est dépendante des prestations sociales. Part de la population bénéficiaire d'une allocation logement en 2005 Communauté d'agglomération du Beauvaisis 18,7% Beauvais 21,3% Communes rurales 11,1% Arrondissement de Beauvais 16,4% Oise 7,80% Picardie 8,50% France 9,30% région si l'on évalue le niveau de la précarité et les bénéficiaires des minima sociaux. Près de allocataires ont un niveau de vie inférieur au seuil de bas revenus, qui selon la CAF s établit à 729 par mois. Près de personnes bénéficient de l un des trois minima sociaux : bénéficiaires du Revenu Minimum d'insertion (RMI), soit près de 3% de la population de l agglomération bénéficiaires de l Allocation Parents Isolés (API) bénéficiaires de l Allocation Parents Handicapés (AAH) On estime ainsi entre et (selon l indicateur sélectionné) le nombre de «pauvres» à l échelle de l agglomération. De plus, le nombre d'allocataires est en augmentation depuis 1998 (+13,4%). Cette hausse du nombre d'allocataires du RMI suit les tendances nationales mais les dépasse : +10% dans le département, +8,5% dans la région et +11,7% en France. Sources : CAF de Beauvais (BCA situation au 1er janvier 2005) / CNAF fichier FILEAS 2004 La population de l'arrondissement de Beauvais semble connaître davantage de difficultés que l'ensemble de la population régionale au regard du nombre d'allocataires de la Caisse d'allocations Familiales. En effet, au niveau de l'arrondissement de Beauvais, le nombre de personnes percevant une allocation de la CAF en 2003 représente 15,7% des résidents. A l échelle de l agglomération la population couverte par une allocation CAF est de près de individus, soit 54% des ménages dont 85% résident à Beauvais. Concernant les allocations logement, les écarts sont importants entre la Communauté d'agglomération du Beauvaisis et le Département ou la Région. Les prestations les plus distribuées, malgré leur baisse entre 1998 et 2004 (-12%) concernent l'aide Personnalisée au Logement (APL) qui touche 9,7% des résidents de l'arrondissement. La situation sociale des habitants de l'agglomération est globalement plus défavorable que dans le département et la 58 Evolution des allocataires par type de prestation entre 1998 et 2004 Une population confrontée au chômage Dans son ensemble, la population à l échelle du bassin d emploi de Beauvais connaît une situation sociale globalement plus favorable que la moyenne de la France et de la Picardie, avec un taux de chômage qui s élève à 9,3% pour l année 2004 et qui est proche du taux enregistré dans le reste du département (9%). Après avoir connu une forte diminution entre 1998 et 2002 (moins 4 points) et atteint 8,6% en 2002, le taux de chômage subit depuis une très légère hausse, mais reste inférieur au taux national et régional en 2004 (respectivement 9,9% et 10,6%). 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Beauvais Oise Picardie France RMI APL ALS ALF API Source : CNAF - Fichier FILEAS 2005

59 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT % % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Evolution des taux de chômage Si l on se réfère aux données de l INSEE en 1999, on constate une importante disparité entre la ville centre et les communes rurales de la Communauté d Agglomération du Beauvaisis. En effet, Beauvais enregistrait en 1999 un taux de chômage s élevant à 18%, alors qu en moyenne les autres communes connaissaient un taux de chômage largement inférieur (7,9). Parmi les communes rurales, Maisoncelle- Saint-Pierre se distingue du reste par son taux de chômage relativement élevé (19,7 %). A l'inverse, Saint Germain La Poterie connaît le taux de chômage le plus faible de l agglomération : 5,5 %. A Beauvais, le taux de chômage des ans est largement supérieur à celui des communes rurales et du département, il atteint près de 12 %. Près de 65 % des chômeurs de la ville-centre ont entre 25 et 49 ans. Ces taux de chômage sont largement plus importants dans quartiers et dépassent parfois les 30% dans les grands quartiers sociaux. Taux de chômage selon l'âge de la population active en 1999 Picardie Oise ans ans + de 50 ans Beauvais Communes rurales Oise France Source : INSEE - RGP 1999 Zone d'emploi Beauvais Source : DRTEFPP - Ministère de l'emploi et de la Solidarité La demande des cadres et des populations aisées Sur l ensemble de l agglomération, l augmentation du nombre de ménages entre 1990 et 1999 est portée par une hausse des ménages dont la personne de référence est cadre ou exerce une profession intermédiaire. Sur Beauvais, la part des ménages de cadres ou de professions intermédiaires est sous représentée par rapport aux autres catégories de ménages. En effet, 24,2% sont des ménages de cadres ou professions intermédiaires et plus de 40% sont des ménages d ouvriers et d employés. A l inverse, dans les communes rurales de l agglomération, un ménage sur trois est un ménage de cadres ou de professions intermédiaires. A Beauvais, la période est marquée par un ralentissement de la progression des cadres alors que la tendance est inverse dans les communes périurbaines qui absorbent 75% du développement des ménages de cadres et professions intermédiaires. Ce phénomène traduit la fuite des ménages de cadres vers les communes périurbaines, surtout à l Ouest du territoire (cf. carte «Répartition des ménages de cadres ou professions supérieures en 1999»), qui proposent une offre en logements plus adaptée à leurs attentes. L offre en logements individuels sur de grandes parcelles y est majoritaire. Les trois quarts des nouveaux ménages de cadres et professions intermédiaires se sont ainsi installés dans une des communes rurales de l agglomération entre 1990 et Beauvais n offre pas de réponse satisfaisante pour ce type de ménage, l offre en logements de standings y est insuffisante alors que la demande est forte, notamment avec l arrivée de nouvelles entreprises sur le territoire. 59

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61 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT SYNTHESE UNE DEMANDE DE LOGEMENTS QUI EVOLUE AVEC LES MUTATIONS DE LA SOCIETE Le territoire du Beauvaisis doit faire face à la problématique de spécialisation des territoires, avec des communes rurales à caractère familial, spécialisées dans les grands logements individuels en accession et la ville centre dont l offre de logements est tournée vers l habitat collectif en location. Cette spécialisation du territoire en terme d habitat oriente la demande des populations et conduit à la spécialisation du territoire en terme de répartition de la population. Le modèle familial traditionnel est aujourd hui bousculé par de nouveaux modes de vie. La diversité des situations et des structures familiales nécessite un besoin diversifié en types d habitat pour répondre à ces différentes configurations. La baisse de la taille des ménages induit automatiquement une demande accrue en logements ainsi qu une plus grande diversité dans l offre proposée localement. Chaque commune doit être en mesure de répondre à la demande locale et à son évolution, qu elle provienne de jeunes couples quittant le domicile familial, de personnes âgées isolées, de familles monoparentales ou de cadres. C est pourquoi une offre diversifiée sur chaque territoire communal devrait être développée en réponse aux évolutions des modes de vie. Deux types de demandes coexistent sur le territoire Beauvaisien : Une demande locale qui évolue avec les mutations de la société et qui est formée essentiellement : - de jeunes ménages qui décohabitent et s installent pour la première fois, ou se séparent ; - de personnes âgées qui sont à la recherche d un habitat adapté, en centre-ville ou centre-bourg, à proximité des services Cette demande locale est confrontée à une inadéquation entre les revenus et les prix de l immobilier et du foncier qui bloque l accès au logement, notamment des jeunes ménages. Une demande externe formée par : - l arrivée de nouveaux actifs qui travaillent à proximité et cherchent à se loger à plus ou moins haut de gamme - l arrivée de ménages de l Ile de France attirés par des coûts fonciers et immobiliers plus faibles que dans leur région 61

62 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT III) UNE DEMANDE ORIENTEE PAR LES BESOINS DES POPULATIONS SPECIFIQUES La demande le logements locatifs sociaux Une demande qui se renouvelle chaque année D après l observatoire régional de la demande locative sociale, la Picardie comptabilise demandes de logement social en instance au 31 décembre Ce nombre s est stabilisé en 2004 après avoir connu une forte augmentation entre 2002 et 2003 ( demandeurs). L Oise, avec demandes en 2004, constitue le département comptabilisant le plus de demandes. Répartition de la demande locative sociale en instance en 2004 Somme Oise Aisne Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 Les attributions effectuées par l ensemble des organismes courant 2004 s élèvent à Ces attributions sont relativement stables depuis Il s agit dans 80% des cas de logements attribués par rotation dans le parc social existant et non de constructions nouvelles (2 350 logements sociaux construits en 2004 en Picardie). Les communes les plus demandées sont les pôles urbains et secondaires car ils concentrent le plus de logements sociaux : Amiens, Beauvais, Abbeville, Saint Quentin, Creil (cf. carte «Logements sociaux dans l Oise en 2004») La ville de Beauvais est la deuxième ville la plus demandée dans la région, juste derrière Amiens. Ces deux pôles urbains sont ceux qui possèdent le plus grand nombre de logements sociaux en 2004, avec respectivement logements sociaux à 62 Beauvais et dans la capitale régionale. Dans l Oise, parmi ces demandes, 64% sont des demandes dites «externes», c est-à-dire qui correspondent aux demandes des ménages qui ne sont pas déjà logés dans le parc social. Sur le territoire du Grand Beauvaisis demandes en instance sont enregistrées au 31 décembre 2004, dont près de 80% concernent la seule ville de Beauvais, qui concentre le plus grand nombre de logements sociaux du Pays. A l échelle de la Communauté d Agglomération du Beauvaisis, on dénombre près de demandes dont : - 40% sont des demandes de mutation, dites «internes» : population déjà logée dans le parc social mais qui désire un autre logement social (autre organisme, taille de logement différente, autre quartier ) - 60% sont des demandes externes, ce qui représente demandes réelles On note de grandes disparités territoriales entre les communes de l agglomération où Beauvais joue un rôle social prépondérant : 98% des demandeurs font leur demande de logement social sur Beauvais (2 476 demandes) en raison de l offre sociale concentrée à 98% à Beauvais (9 092 logements sociaux). L inadéquation entre l offre et la demande Une très forte pression de la demande à Beauvais L Oise qui connaît le plus grand nombre de demandeurs de la région n est pas dans une situation de trop forte tension. La Communauté d'agglomération du Beauvaisis est par contre soumise à une très forte pression illustrant une inadéquation entre l offre sociale et la demande. Cette pression est portée par Beauvais où l on compte 8,5 demandes pour 100 résidences principales, ce qui représente une pression 1,5 fois plus forte que dans le reste du département. Cette pression se situe dans la moyenne de celle exercée dans les autres agglomérations de Picardie (Amiens Métropole, Saint ŔQuentinnois, Laonnois,

63 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Compiègnois, agglomération de Creil ), qui concentrent l offre sociale la plus importante. A l inverse, la pression dans les communes périurbaines autour de Beauvais est relativement faible, comme dans les territoires voisins à caractère rural qui détiennent une faible part de logements locatifs sociaux: Picardie Verte, Oise Picarde, Pays de Bray. Pression de la demande (nombre de demandes pour 100 résidences principales) Picardie Oise Grand Beauvaisis Beauvais forte pression faible pression Communes rurales de la CAB Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 ainsi que les types de logements demandés et de les mettre en relation avec les attributions. Une demande mieux satisfaite pour les jeunes Plus de la moitié des demandeurs sont jeunes, âgés de moins de 35 ans et près de 27% ont moins de 26 ans. Cela se traduit par une proportion importante de demandeurs isolés. La demande est mieux satisfaite pour cette catégorie de demandeurs, on enregistre près de 590 attributions qui se font au profit de jeunes ménages, soit 65% des attributions. 35% 30% 25% La satisfaction de la demande selon l'âge du demandeur demandes attributions La capacité du parc à satisfaire demande la 20% 15% 10% 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Les organismes de logements sociaux ont attribués logements sociaux en 2004 sur le territoire du Grand Beauvaisis, dont les deux tiers ont été attribués à Beauvais. Dans son ensemble, le parc locatif social répond relativement bien à la demande, mais on constate une plus grande capacité du parc des communes périurbaines à répondre à la demande, en raison principalement d une plus faible demande (56 demandeurs en instance pour un parc de 187 logements sociaux). Capacité du parc social à satisfaire la demande (nombre de demandes pour 1 attribution) Picardie Oise Grand Beauvaisis Beauvais Communes rurales de la CAB Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 5% 0% - de 26 ans 26 à 35 ans 36 à 45 ans 46 à 55 ans 56 à 65 ans Une demande mieux satisfaite pour les petits ménages que pour les familles nombreuses Près des deux tiers des demandes sont issues de familles monoparentales dont 27% proviennent de personnes isolées. Les ménages avec enfants (couples et familles monoparentales) sont très majoritaires et représentent 64% des demandes, alors que la moyenne départementale est de 54%. Le poids des demandes de familles nombreuses est élevé et représente 16% des demandes. Les demandes issues de personnes isolées et de couples sans enfants sont relativement mieux satisfaites que les demandes issues de familles nombreuses en raison du type et de la taille des logements à mobiliser. 66 à 75 ans 75 ans et + Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 La satisfaction de la demande selon le profil du demandeur L observatoire de la demande locative sociale permet de dresser le profil des demandeurs 63

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65 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT 35% 30% 25% 20% 15% 10% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 0% La satisfaction de la demande selon la composition familiale Isolé Couple sans enfant demandes attributions 1 enfant 2 enfants 3 enfants et + Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 Une demande de petits logements satisfaite mais des grands logements difficilement mobilisables Le type de logement souhaité est en corrélation avec la composition des ménages. Deux grandes tendances se dégagent. D une part un tiers de la demande s oriente vers des petits logements (studios, T1 ou T2) en raison notamment de la baisse de la taille des ménages. D autre part, le poids important de grands logements (15,5% de demandes pour des T5 et +) qui s explique par la proportion élevée des demandes de familles nombreuses. La satisfaction de la demande selon la taille du logement souhaité demandes attributions studio, T1 T2 T3 T4 T5 T6 et + Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 Le parc social répond relativement bien à la demande de petits logements en raison de la plus grand mobilité dans ce type de logement, faisant souvent office de tremplin et de première étape dans le parcours résidentiel, ils sont donc libérés plus souvent et plus rapidement que d autres logements. A l inverse, les grands logements sont plus difficilement mobilisables, ce segment du parc social ne répond pas bien à la demande. Cette indisponibilité de grands logements a plusieurs causes. 65 D une part, le parc de grands logements connaît une rotation plus faible car il constitue souvent une seconde étape dans l itinéraire résidentiel. Il répond aux besoins d une population cherchant la stabilité. D autre part, malgré la décohabitation de plus en plus importante, les ménages qui se décomposent (divorce, départs d enfants ) ne désirent pas toujours obtenir un logement plus petit, ce qui engendre une sousoccupation et un blocage de grands logements au détriment de grandes familles qui en ont réellement besoin. Une autre raison pouvant être évoquée est celle du loyer des logements. 40% des grands logements (T5 et +) sont anciens, ils ont été construits avant 1970, les niveaux de loyers sont donc relativement moins importants que ceux des logements récents, les habitants ne souhaitent par conséquent pas changer de logements. Une demande motivée par des raisons familiales et liées au logement - environ 30% des demandes sont liées à une évolution personnelle ou de la structure familiale (divorce, recomposition, décohabitation, rapprochement familial ). Ces motifs familiaux concernent 42% des attributions. - environ 40% des demandes sont liées au logement du fait de son inadaptation en terme de taille (plus d un cas sur trois), de loyer ou de son caractère précaire (vétusté, inconfort). Ces motifs concernent 30% des attributions. Des demandes externes traitées en priorité Près de 40% sont des demandes de mutation où les demandeurs sont soient déjà logés dans le parc HLM mais désirent soit un logement plus grand (agrandissement, recomposition de la famille) ou plus petit (décohabitation), soit changer de quartier ou de commune. Cette proportion de demandes internes peut traduire une insatisfaction par l inadéquation des besoins des ménages à leur logement actuel. Ce type de demandes n est pas traité en priorité par les bailleurs qui privilégient les demandes externes. Concernant les demandes externes (1 520 demandes), les demandeurs se déclarant hébergés (53% des demandes externes)

66 Revenu annuel moyen imposable en euros L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% constituent les demandes les mieux satisfaites. Mutation interne La satisfaction de la demande selon le statut d'occupation Locataire du parc privé Propriétaire Hébergé SDF, hôtel, logement précaire demandes attributions Autre Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/2004 Un délai d attente long mais dans la moyenne La paupérisation de la demande Dans le Beauvaisis comme en Picardie et dans l Oise, les demandeurs ont des revenus faibles. Plus des trois-quarts ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds d accès au logement social PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et la moitié des demandeurs disposent de moins de 40% des plafonds. Seulement 4,5% des demandeurs dépassent les plafonds. Cela traduit la grande dépendance des ménages vis-à-vis des minima sociaux et des prestations sociales. Les demandes sont d autant mieux satisfaites que les demandeurs disposent de revenus proches des plafonds d accès au logement social. Les bailleurs sociaux privilégient ainsi les demandeurs qui apportent davantage de garanties pour le paiement de leur loyer. Pour les demandeurs du Beauvaisis, il faut compter en moyenne entre 6 mois et 1 an pour qu une demande aboutisse. Ce délai d attente est en moyenne équivalent à celui enregistré dans le département et dans la région. 35% 30% 25% 20% La satisfaction de la demande selon le niveau des revenus demandes attributions Dans la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, près des trois quarts des demandeurs trouvent un logement en moins d un an. La part des demandes dont l ancienneté est supérieure à deux ans représente 10% des demandes de l agglomération (14% en Picardie) 15% 10% 5% 0% < 20% 20 à 40% 40 à 60% 60 à 80% 80 à 100% > 100% Source : Observatoire régional de la demande locative sociale au 31/12/ Plafond de ressources pour l'accès au logement social en 2005 (ménage d'une personne) revenu moyen communes rurales PLAI PLUS PLS revenu moyen CAB revenu moyen Beauvais Sources : DGI - Ministère du Logement 2005

67 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT L analyse de la situation sociale des ménages selon le statut d occupation permet d évaluer la part des ménages occupant le parc privé qui pourrait avoir accès au parc social. On considère en effet que les difficultés économiques sont caractérisées par un revenu imposable du foyer fiscal inférieur à 60% du plafond de ressources pour l accès aux logements financés à l aide du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social). Ainsi, 61% des ménages locataires privés et 36% ménages de propriétaires de l agglomération ont des niveaux de ressources inférieurs au plafond d accès au logement social et pourraient donc y avoir accès. Cela traduit le rôle social joué par une partie du parc privé pour les ménages à revenus modestes qui n aspirent pas à être logés dans le parc social. La part des ménages à très faibles ressources, c'est-à-dire ayant des revenus inférieurs à 30% du plafond HLM se situe en dessous de la moyenne de l Oise. Cette part est relativement élevée dans le parc HLM, où l on dénombre près de 24% de locataires ayant des revenus très faibles. Elle atteint 8,6% des locataires du parc privé et 2,6% des propriétaires occupants. Le parc HLM de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis joue donc un rôle très social dans la mesure où près d un ménage sur quatre a des revenus inférieurs à 20% des plafonds. très modestes Locataires parc HLM modestes revenus plus élevés très modestes Locataires parc privé modestes revenus plus élevés très modestes Propriétaires modestes revenus plus élevés 54% 30% 16% 28% 33% 39% 12% 24% 64% 74% 61% 36% très modestes : ressources < 60% du plafond HLM modestes : ressources de 60% à 100% du plafond HLM revenus plus élevés : ressources > 100 % du plafond HLM Source : FILOCOM 2001, METLTM d'après DGI 67

68 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT La demande des personnes âgées Le vieillissement du territoire dans les prochaines années : un besoin croissant en logements adaptés et en services de proximité La tendance générale actuelle et à venir est au vieillissement de la population en raison de l allongement de l espérance de vie et de l amorce d un «papy-boom» dès La Communauté d'agglomération du Beauvaisis n échappe pas à cette évolution dans la structure de la population et devrait connaître une inversion de la forme de la pyramide des âges d ici 2030, avec une part grandissante des plus de 60 ans. Selon les prévisions de l INSEE cette part devrait atteindre près du tiers de la population en 2030 voire même davantage dans certaines communes rurales aujourd hui déjà confrontées au vieillissement de leur territoire : Goincourt, Maisoncelle Saint Pierre, Saint Germain La Poterie, Warluis et Aux Marais. Certaines de ces communes rurales ont en plus déjà subi une augmentation relativement importante des personnes âgées entre les 1990 et 1999 : Frocourt : +57,7%, Pierrefite en Beauvaisis : +50%, le Mont Saint Adrien : +48,5%. L indice de vieillissement (nombre de personnes de plus de 60 ans pour 100 personnes de moins de 20 ans) passerait ainsi de 63 en 2005 à 92 en 2015 et atteindrait 132 en Prévision de pyramide des âges de l'ensemble des habitants de la CAB en femmes hommes 1999 population Source : INSEE - Modèle Omphale 2004 Evolution de la part des plus de 60 ans dans la population de la CAB En 1982 En % 17% En 2015 En % 30% Sources : INSEE - RGP 1982 et modèle Omphale 68

69 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT L augmentation des personnes âgées peut contribuer à mettre en péril la cohésion sociale du territoire si elle n est pas encadrée. Il s agit d anticiper le risque de ségrégation, de spécialisation des territoires et d isolement physique des personnes en prévoyant une offre d habitat suffisante, intégrée à la vie de locale et adaptée aux besoins croissants des personnes âgées. L enjeu est de maintenir un lien social entre les différentes générations des populations, de favoriser une mixité intergénérationnelle, d améliorer la qualité de vie des personnes âgées dans le parc de logements et d éviter leur isolement. Des besoins en logement qui évoluent Le vieillissement de la population a une incidence directe sur les besoins en logement. En effet, l allongement de la durée de vie couplée à une volonté d un maintien à domicile le plus longtemps possible engendre une augmentation de la durée de l occupation du parc contribuant à une moindre rotation interne et à une tension du marché. Dans leur grande majorité les personnes âgées souhaitent rester le plus longtemps possible dans leur domicile, l entrée dans les établissements spécialisés se fait de plus en plus tard, autour de 80 à 85 ans. Ce maintien à domicile nécessite une adaptation des logements au vieillissement et à la dépendance des personnes âgées afin qu elles conservent au maximum leur autonomie ainsi qu une localisation optimale. La localisation de ce type d habitat est tout aussi importante. Il s agit de privilégier les implantations en centre bourg afin d être à proximité des services de santé, des commerces, des transports et permettre aux personnes de maintenir une vie sociale et relationnelle. D autres solutions d hébergement peuvent être envisagées, comme les maisons de retraites, des résidences pour personnes âgées médicalisées ou non, les logements foyers sachant que l entrée est parfois conditionnée par les niveaux de ressources des personnes âgées. Le montant moyen des pensions vieillesses dans le Beauvaisis s élève à 558 euros, ce montant s inscrit dans la moyenne de l Oise (559 ). D après l INSEE, la population des maisons de retraite atteint 250 personnes à Beauvais en 1999, soit 6,6% des plus de 75 ans et près de 40 personnes de plus qu en D après le CCAS de la ville de Beauvais, on recense aujourd hui environ 150 personnes âgées dépendantes n ayant pas trouvé de réponse pour se loger dans une structure spécialisée. Le niveau d équipement du Beauvaisis en structures d accueil Sur le territoire de l Agglomération du Beauvaisis, les établissements spécialisés dans le logement des personnes âgées sont largement situés dans la ville-centre, à proximité des commodités. On recense à ce jour huit établissements. La commune de Savignies comporte également une maison paroissiale spécialisée dans l accueil de personnes âgées. Les logements doivent être accessibles, de plain-pied, sur des surfaces adaptées, comporter des sanitaires permettant toutes commodités. L adaptation et la transformation des logements sont encouragées à travers le financement PALULOS (Prêt pour l'amélioration de Logements à Usage Locatif et Occupation Sociale). Des partenariats entre acteurs ont été développés dans ce sens à Beauvais. Ainsi, une commission d Habitat Adapté réunissant les services de la ville de Beauvais, de la DDE, les bailleurs sociaux, la CAF et la MSA a été créée pour étudier et traiter les demandes particulières et répondre au mieux aux besoins de ces populations spécifiques. 69

70 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Les maisons de retraite : 295 places Établissements privés : - Maison de retraite l Age d Or, située au centre de Beauvais, 89 places - Maison de retraite La Compassion, située à Beauvais, 52 places Établissements publics : - Maison de retraite Auguste Joly au centre hospitalier de Beauvais, 34 places et 42 places en «long séjour» - Maison de retraite de la Mie Au Roy au centre hospitalier de Beauvais, 77 places Les résidences et foyers : 130 logements - Résidence Le Bosquet à Beauvais, gérée par le CCAS, 78 studios - Résidence Prayon avec service de restauration, située à Beauvais, gérée par le CCAS, 50 studios Les unités spécialisée : 100 places - «Les Héliades» spécialisée Alzheimer au centre hospitalier de Beauvais, environ 100 places L ensemble de ces structures d accueil proposant des services diversifiés représente environ 530 places à ce jour. Projets à venir : - La maison de retraite «La Compassion» va prochainement subir une restructuration pour remise aux normes. Le projet, qui devrait aboutir fin 2006, prévoit une requalification interne du bâtiment avec une diminution du nombre de chambres pour augmenter leur superficie, passant ainsi de 52 à 33 chambres et prévoit également une extension du bâtiment avec 58 nouvelles chambres. Ainsi, 91 places seront disponibles dès la fin de l année 2006, soit 40 places supplémentaires. - Le projet d une nouvelle résidence pour personnes âgées autonomes (maître d ouvrage SA HLM du Beauvaisis) devrait voir le jour en centre ville de Beauvais, d ici la fin 2006 avec une capacité de 67 logements (43 T1, 14 T2, 2 T3, 2 T4, 4 T5 et 2 T6). - La construction d un nouveau foyer de personnes âgées, rue Lucien Lainé à Beauvais à proximité de la maison de retraite «l Age d Or» est prévu dès l approbation du PLU de Beauvais et devrait 70 accueillir une trentaine de logements (18 studios et 11 T2). - La création d une maison de retraite médicalisée au sein du lotissement de la Longue Haye avec cabinets médicaux sur le même site est prévue pour l année Ce projet devrait accueillir 84 lits pour personnes âgées dépendantes, dont 28 réservés aux malades d Alzheimer et de 10 places en accueil de jour pour soulager les familles. - La création d une nouvelle résidence pour personnes âgées non médicalisée est aujourd hui à l étude dans le cadre du Projet de Renouvellement Urbain du Quartier Saint Jean à Beauvais. Cet établissement public (maîtrise d ouvrage : CCAS) serait situé au cœur du nouveau centre de quartier de Saint Jean, à l arrière du mail Agel en front au Parc Leblanc et devrait avoir une capacité d accueil de 70 places. Ce projet est prévu pour le premier semestre Ainsi, la capacité d accueil atteindrait 880 places en 2008, soit 350 places supplémentaires dont une centaine seraient disponibles dès la fin de l année Ces nombreux projets vont apporter une offre diversifiée pour des personnes dépendantes ou non, dans des structures médicalisées ou non. La nouvelle capacité d accueil permettra de répondre d une part à la demande aujourd hui non satisfaite et d autre part de prévenir l augmentation de la demande en raison du vieillissement de la population. Pour le maintien à domicile des personnes âgées, les opérations mixtes peuvent être une solution adaptée pour favoriser les relations entre les générations. Il s agit par exemple de réserver un nombre de logements adaptés aux personnes âgées dans une nouvelle opération, sociale ou privée. Néanmoins, cette solution est à envisager avec prudence afin d éviter des risques de nuisances sonores dues à des rythmes de vie différents (par exemple des logements étudiants et des logements pour retraités dans un même bâtiment). D après le Schéma Départemental Gérontologique réalisé par le Conseil Général de l Oise, le pôle du Beauvaisis dispose d une variété complète

71 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT d hébergement traditionnel même si les taux d équipement (nombre de places pour personnes âgées de 75 ans et plus) en maisons de retraite privées non conventionnées et en maisons de retraite simples sont inférieurs aux moyennes départementales. Au regard des évolutions démographiques prévues et de l accroissement du nombre de personnes âgées, l extrapolation des proportions actuelles de populations utilisatrices d hébergements spécifiques conduirait à évaluer les besoins supplémentaires à environ 140 places supplémentaires d ici 2015 pour atteindre une capacité de 970 places, ces chiffres représentant des ordres de grandeur. Les nombreux projets à venir sur Beauvais pour l accueil de personnes âgées en structures spécialisées devraient apporter une solution aux demandes en attentes et à celles à venir. L estimation du nombre de place à créer d ici 2015 donne une première mesure mais sera à préciser dès A l horizon du PLH, les enjeux concernent le développement d une offre dans le parc de logement, offre de petites logements, situés à proximité des commerces et services, desservis par des transports en commun Les capacités d'accueil des personnes âgées dans la CAB Nombre de places Estimation 2015 Taux d'équipement Nombre de places Taux d'équipement Nombre de places estimées Taux d'équipement retenu Nombre de places à créer Maisons de retraite Résidences et Foyers logements Unité de soins TOTAL Source : traitement CAB 71

72 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT La demande des adultes handicapés Une population difficile à évaluer La population handicapée désigne selon l ONU «toute personne dans l incapacité d assurer elle-même tout ou partie des nécessités d une vie individuelle ou sociale normale compte tenu de l âge, du sexe et des facteurs socio-culturels, du fait d une déficience de ses capacités physiques ou mentales». Selon cette notion la part de la population française considérée comme handicapée s élève entre 3 et 15% des ans. La population des adultes handicapés est mal connue et difficile à déterminer car il n existe pas de source statistique précise en raison des problèmes de définition inhérents à la notion de handicap. Il est néanmoins possible d estimer cette population en prenant en compte les données issues des établissements spécialisés dans l accueil de personnes handicapées ou par les organismes attribuant des prestations liées au handicap : Caisse d Allocations Familiales (CAF), Commission Technique d Orientation et de Reclassement Professionnel (COTOREP) Ainsi, la région Picardie recense 178 établissements spécialisés qui accueillent près de adultes handicapés originaires de la région au 31 décembre 2001 (DRASS Picardie). - près de 70% des adultes handicapés exercent une activité professionnelle en milieu de travail protégé dans l une des 71 structures de la région (centres d aides par le travail, ateliers protégés), - près de 45% des adultes handicapés sont accueillis dans l un des 107 établissements d hébergement de la région, - 50% des adultes handicapés hébergés dans des foyers d hébergement de la région sont accueillis dans les foyers d hébergement de l Oise Dans l arrondissement de Beauvais on dénombre environ bénéficiaires de l Allocation Adultes Handicapés (taux d incapacité supérieur ou égal à 80%, déterminé par la COTOREP) au 31 décembre 2004, soit près de 2,3% de la population. Ce nombre de bénéficiaires est en constante augmentation, on compte près de bénéficiaires de plus qu en 1998, soit une hausse de 32% en 6 ans. Les structures d accueil sur le territoire Selon le Schéma Départemental des Établissements et Services en faveur des personnes handicapées réalisé par le Conseil Général de l Oise, places d accueil pour adultes handicapés sont présentent sur l ensemble du département en Les 116 places d accueil à Beauvais sont regroupées au sein de deux structures d hébergement gérés par l ADAPEI (Association Départementale des Parents et Amis des Personnes Handicapées Mentales) «La Liovette» et «l Amandier» (accueil de jour) à Beauvais. Le taux d équipement de Beauvais (nombre de places pour habitants âgés de 20 à 59 ans) est de 3,76, il est supérieur à celui de l Oise (3,02) et illustre le bon niveau des structures d accueil handicapées sur le territoire. L ensemble des établissements de Picardie est confronté au problème du vieillissement des personnes handicapées qui connaissent de nouveaux besoins, nécessitant une évolution et une adaptation des établissements par des aménagements structurels, notamment pour les établissements de travail en milieu protégé. Les capacités d'accueil en 2005 Foyers d'hébergement annexé à un Centre d'aide par le Travail Foyers occupationnels Foyers à double tarification Accueil de jour Services d'accompagnement et de soutien Structure d'hébergement en appartement Oise Beauvais total Source : Schéma départemental des équipements et services sociaux et médicaux sociaux en faveur des personnes handicapées - CG de l'oise 72

73 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT SYNTHESE Le vieillissement prévisible de la population nécessite de se poser dès aujourd hui la question de l adaptation de logements et de la prévision de nouvelles places d hébergement. Les évolutions sont plus difficiles à prévoir pour les personnes handicapées en raison de l approximation de leur nombre telle qu elle est faite à ce jour. En parallèle, il est indispensable de mener un travail en terme d accessibilité de l espace urbain, des équipements, des services, des moyens de transports afin de rompre l isolement et de favoriser l autonomie de ces personnes à travers leur mobilité dans la ville. Dans le cadre de l année européenne du handicap, la ville de Beauvais a été retenue ville pilote en 2003 et a réalisé de nombreuses actions en faveur de l amélioration de l accessibilité aux personnes handicapées et âgées. Ainsi, des aménagements urbains spécifiques (trottoirs abaissés, voirie et passages piétons sécurisés, cheminements sans obstacles, places de stationnement adaptées ), des actions en faveur de l accès aux services publics, aux transports en communs ont été réalisés pour améliorer le confort d usage et favoriser l autonomie des personnes âgées et handicapées. La ville de Beauvais entend poursuivre ces actions dans les années à venir, de nombreux aménagements d accessibilité sont aujourd hui en projet. 73

74 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT La demande des étudiants L évolution de la demande Le pôle de Beauvais compte près de étudiants pour l année universitaire , répartis dans trois grandes structures universitaires : - L Université Jules Verne qui accueille étudiants en L Institut Supérieur Agricole de Beauvais qui accueille 900 étudiants en L Institut Universitaire de Formation des Maîtres qui accueille 220 étudiants en 2005 Le nombre d étudiants est en augmentation depuis 2000, ceux sont 420 nouveaux étudiants qui se sont inscrits à Beauvais. Cette hausse est largement portée par l ISAB qui depuis 2000 a accueilli 300 nouveaux étudiants en raison notamment de la fermeture d une des antennes à Cergy- Pontoise et de l ouverture d une nouvelle filière à Beauvais. Pour la rentrée 2007, un nouveau pôle devrait s ouvrir à l ISAB (délocalisation de Cergy-Pontoise) et devrait accueillir de nouveaux étudiants. La grande majorité des étudiants est originaire du département de l Oise. Parmi les étudiants de l Université, un sur quatre est originaire d une des 28 communes de l agglomération, dont 20% de Beauvais. En 2005, parmi les étudiants renseignés, près de 50% résident à Beauvais ou dans une des communes rurales de l agglomération. Le reste résidant en dehors de l agglomération, dans une autre commune de l Oise ce qui génère des déplacements quotidiens en direction du centre de Beauvais. En raison de la situation centrale de l Université et de l IUFM, le centre ville de Beauvais est attractif pour les étudiants en logements ordinaires. Pour l année 2005, les étudiants privilégient le logement au domicile parental. Un étudiant sur trois est en résidence étudiante, qu elle soit publique ou privée et seulement 8% des étudiants renseignés ont fait le choix d un logements ordinaire dans le parc privé, soit environ 145 étudiants. Cette faible part s explique par le prix trop élevé des loyers actuel dans le parc privé et de la réticence des propriétaires bailleurs de louer un logement à un étudiant qui ne dispose pas de sources de revenus. Les modes d'hébergement des étudiants en 2005 chambre d'étudiant ou autre 1% logement ordinaire 8% résidence étudiante 29% Les structures d accueil domicile parental 62% Sources : Données de la scolarité Université Jules Verne, IUFM, ISAB 2005 L ensemble des structures d accueil des étudiants est regroupé au cœur de Beauvais. En 2005, la ville compte près de 680 logements étudiants et une capacité de 740 lits. Ces logements sont répartis en trois résidences universitaires gérées par le CROUS (Centre Régional des Œuvres Universitaires) située en centre ville, à proximité de l université et dont l accès se fait sous conditions de ressources. L ISAB détient sa propre résidence située à proximité de l école, au Nord de Beauvais. Résidence Buzanval : cour de la Musique Propriété de la SA HLM de l Oise 11 logements - capacité de 25 lits T2 ou T3 : environ 265 /personne Résidence de Chââlis : Allée de l Hôtel de Chââlis Propriété de l OPAC de l Oise 52 logements - capacité de 85 lits T1 : de 300 à 400 /mois T2 : de 475 à 500 /mois Résidence Kennedy : rue Mathéas Propriété de la SA HLM du Beauvaisis 99 logements - capacité de 112 lits T1 : environ 270 /mois T1 bis : de 365 à 435 /mois T2 : environ 500 /mois T1 bis handicapé : environ 380 /mois Résidence de l ISAB : rue Pierre Waguet Propriété de la SA HLM de l Oise 224 logements - capacité de 222 lits 74

75 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT 293 logements préexistants (gérés par l ISAB) - capacité de 297 lits Les logements de ces résidences sont pour l essentiel des T1, T1 bis ou T2, équipés et adaptés aux besoins des étudiants. Certains logements sont aménagés et adaptés pour l accueil de logements handicapés. Le marché privé des petits logements comme complément de l offre publique L accès au logement sur le marché privé peut s avérer difficile pour les étudiants, l offre proposée n est pas en adéquation avec le budget serré des étudiants. Les bailleurs privés choisissent leurs locataires en fonction des garanties qu ils apportent, or, les étudiants qui n ont pas de revenus fixes doivent fournir des garanties (dépôt de garanties, caution des parents ) parfois difficiles à réunir. La plupart des étudiants cherche des petits logements (T1, studios, chambre ) meublés ou non qui ne représentent que 7% des logements à Beauvais. Toutefois, au regard de l occupation des résidences principales en 1999, on constate que près de 40% des résidences principales de moins de 40m² sont occupées par des personnes de ans. D après le CROUS, les résidences étudiantes ne sont pas saturées pour l année universitaire 2005, des logements sont encore disponibles. Projets à venir : - Un nouveau programme de 9 logements étudiants est prévu pour la fin de l année 2006 par la SA HLM de l Oise, à proximité de l université. - Un projet privé de 99 logements à destination de jeunes adultes est prévu pour l année 2007 dans le cadre de la restructuration du quartier Saint Quentin, à l Ouest du centre ville de Beauvais. Ce projet sur 3 niveaux, au dessus du Super U devrait être composé de studios de 30 à 40 m². - Un programme complet de 240 chambres d étudiants sur le secteur de l ISAB devrait être créé pour la rentrée 2007 par la SA HLM de l Oise pour répondre à l accueil d un nouveaux pôle d études. - Le quartier Saint Jean, dans le cadre de sa requalification, devrait également accueillir une nouvelle résidence étudiante privée, en plein cœur du nouveau centre de quartier, sur le mail Agel. D une capacité de 80 places, cette résidence est prévue pour la fin de l année Ainsi, fin 2007, la capacité d accueil des jeunes et des étudiants à Beauvais au sein de résidences publiques ou privées devrait atteindre plus de places et devrait ainsi répondre à la nouvelle demande à venir. La demande des personnes défavorisées «Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l ensemble de la nation et que toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d existence a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant et s y maintenir.» Extrait de l article 1 er de la loi n , dite «loi Besson» du 31 mai 1990 visant à mettre en œuvre le droit au logement, renforcée par la lutte contre les exclusions de juillet 1998 et par la loi relative aux libertés et responsabilités locales du 13 août L action en faveur du logement des personnes défavorisées est définie par le Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) signé entre l État et le Conseil Général en association avec les communes ou leur groupement, les bailleurs sociaux, la CAF Institué par la «loi Besson» du 31 mai 1990, il a pour objet la détermination des besoins quantitatifs et qualitatifs de logements pour les publics prioritaires ainsi que la définition des procédures et des outils de développement d une offre adaptée. La notion de personne défavorisée représente «toute personne ou toute famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d existence, à accéder à un logement indépendant ou de s y maintenir». 75

76 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Beauvais et son arrondissement sont confrontés à la problématique du logement des personnes défavorisées. Plusieurs indicateurs témoignent d une concentration de la population en difficulté sur le territoire : - 40% des foyers fiscaux de Beauvais déclarent des revenus annuels inférieurs à 9 000, - 20% de la population du canton de Beauvais bénéficie d une allocation de la CAF, - 85% des bénéficiaires d une aide au logement dans l agglomération habitent Beauvais, habitants bénéficient du RMI dans l arrondissement de Beauvais, soit 13,5% de plus qu en 1998, Le PDALPD de l Oise est applicable depuis mars Le PDALPD de l Oise s engage à répondre à quatre objectifs prioritaires : - L identification et l analyse des besoins pour une meilleure connaissance des populations en difficulté et pour une amélioration des conditions d accès au logement et au maintien dans les lieux, - L accroissement de l offre de logement et l aide au maintien dans les lieux, - L assurance du logement et de la solvabilité des personnes en difficultés avec notamment la définition des critères d éligibilité aux Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ainsi que ces conditions d intervention, - L accompagnement social des personnes défavorisées ainsi que l information, la prévention et la coordination des procédures. Diverses mesures ont ainsi été mises en œuvre : - Programme départemental pour un habitat adapté - Fonds d aide aux accédants à la propriété en difficulté - Fonds de Solidarité Logement - Fonds Départemental Energie - Programme Social Thématique départemental Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) est l outil financier permettant la mise 76 en œuvre du PDALPD. Il permet l octroi d aides financières (cautionnement, prise en charge du dépôt de garantie, frais d installation ) aux personnes éligibles pour accéder à un logement locatif et s y maintenir. Depuis le 1 er janvier 2005, conformément aux nouvelles dispositions de la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, le FSL est transféré sous la compétence du Conseil Général qui devient le seul pilote du fonds. Cette loi précise en outre l élargissement de la compétence du FSL : - à l octroi d aides pour le paiement des factures d eau, d énergie et de téléphone - à l octroi d une aide au financement des suppléments de dépenses de gestion locative des associations et autres organismes D autres mesures portant sur le financement du logement d intégration, d urgence, des résidences sociales et des logements foyers (foyers des jeunes travailleurs, maisons relais ) ainsi que le dispositif «Lienemann» d incitation fiscale à la location à des personnes défavorisées participent à la mise en œuvre du droit au logement. En complément du PDALPD, un Accord Collectif Départemental a été signé fin 2003 par l Etat et les bailleurs sociaux de l Oise dans le cadre de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions. Le public concerné par cet Accord est celui relevant du PDALPD. Cet accord : - définit pour chaque organisme un engagement annuel quantifié d attribution de logements aux personnes cumulant des difficultés économiques (caractérisées par un revenu imposable inférieur à 60% du plafond de ressources pour l accès au logements de type PLUS) et sociales (les ménages sans domicile, les ménages sortants de CHRS, les personnes occupant un logement insalubre, les ménages menacés d expulsion )

77 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT - organise les moyens d accompagnement et les dispositions nécessaires à la mise en œuvre de ces objectifs - fixe le délai d attente anormalement long afin que les demandes non satisfaites soient prises en compte de manière prioritaire. En s appuyant sur les enquêtes triennales d Occupation du Parc Social (OPS) réalisées par les bailleurs sociaux sur leur patrimoine, ainsi que sur le Numéro Unique Départemental (NUD) l accord collectif formalise les engagements pris pour accroître l offre de logements adaptés aux personnes défavorisées et concilier accueil des plus démunis et mixité sociale. Les engagements annuels tiennent compte des capacités d accueil et de l occupation sociale des différents organismes. Ils peuvent être réalisés par l attribution de logements dans le parc existant ou dans le parc locatif social nouveau. Ainsi, sur la base du fichier du NUD au 1 er septembre 2002 et de l enquête d OPS des bailleurs sociaux de l Oise, on dénombre demandes en instance dont 390 qui relèvent de l ACD (3,2%) En réponse à ce besoin théorique de 390 logements pour les personnes défavorisées, les bailleurs du département se sont engagés comme suit : Les engagements des bailleurs de l'oise Parc social Part du parc social dans l'oise Objectifs année N Objectifs année N+1 Objectifs année N+2 Objectifs sur 3 ans OPAC de L'Oise % OPAC Oise Habitat % SA Picardie Habitat % SA de l'oise % SA du Beauvaisis % SA Le Logement Français % SA La Sablière % SA SAPI % SA France Habitation 515 1% SA La maison du CIL 451 1% SEM SNI 311 1% SA 3F 194 0% Autres (9 organismes) 294 1% TOTAL parc social de l'oise % Source : Accord Collectif Départemental de l'oise

78 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT Les engagements par arrondissement Population Année N Année N+1 Année N+2 Total Beauvais Clermont Compiègne Senlis TOTAL Source : Accord Collectif Départemental de l'oise Engagements par bailleur de l'arrondissement de Beauvais Année N Année N+1 Année N+2 Total OPAC de L'Oise SA Picardie Habitat SA de l'oise SA du Beauvaisis SA Le Logement Français SA La Sablière SA SAPI SA France Habitation SA 3F TOTAL Source : Accord Collectif Départemental de l'oise Ainsi, l arrondissement de Beauvais représente près de 30% des engagements à fournir de l Oise, proportionnellement à la population. L OPAC de l Oise fournit près de 50% des efforts concernant l Accord Collectif sur l arrondissement de Beauvais. En plus de ces objectifs quantitatifs, des objectifs qualitatifs d accompagnement sont préconisés. Il s agit d accompagnement social, de développement d une offre complémentaire à destination des plus démunis dans le parc locatif privé (PST, logements d insertion privé ) et dans les structures d hébergement (foyers, CHRS, résidences sociales, foyers des jeunes travailleurs ), de développement d outils de connaissance des marchés locaux (Observatoire régional de la Demande Sociale) et de suivi des difficultés de production d une offre locative sociale. Les réponses en offre de logements Les ménages les moins favorisés ont peu de choix pour accéder à un logement autonome 78 de qualité. Plus les difficultés se multiplient, plus les choix résidentiels sont réduits. Le parc de logements ordinaires doit ainsi être adapté aux besoins et aux ressources des personnes en difficultés. Les marchés de l habitat social et privé connaissent des carences pour l accueil de populations en difficultés. Une offre insuffisante dans le parc très social L offre en PLA-I est aujourd hui de 220 logements sur le territoire de l agglomération, soit 2,4% du parc locatif social. Moins de 3% des logements locatifs sociaux construits depuis 2000 sont des logements très sociaux (PLA-I, PLATS ), alors que 25% des locataires du parc social ont des revenus inférieurs à 30% des plafonds et que près de 55% des demandeurs de logements sociaux ont des revenus inférieurs à 30% des plafonds. En outre, les logements proposés sont parfois inadaptés en terme de taille, de loyer, d implantation géographique et se trouvent «hors marché» en raison d une longue période de vacance. Certains des logements qui pourraient correspondre au niveau des

79 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT loyers nécessitent des travaux de réhabilitation lourds et sont souvent situés dans des zones délaissées (notamment ceux de la cité Agel, cité des Fleurs ) Enfin, les politiques d attributions sont trop souvent sélectives avec d une part des élus réticents face à l accueil de population en difficulté, qui jouent la carte du protectionnisme et d autre part certains bailleurs sociaux qui exigent des garanties de loyer et choisissent leurs locataires parmi les plus solvables. L offre dans le parc privé à vocation sociale Cette offre contribue à l élargissement et à la diversification des réponses immobilières pour les personnes défavorisées. Cette offre se concrétise à travers des dispositifs comme les Prêts Conventionnés de l ANAH et le dispositif Lienemann. Les propriétaires qui le souhaitent peuvent ainsi bénéficier de subventions ou d amortissement fiscal sous condition de location de leur logement avec des plafonds de loyers, pour permettre le logement de personnes à faibles ressources. En outre, l Agence immobilière à Vocation Sociale Tandem immobilier, présente à Beauvais, propose des aides complémentaires (allant jusqu à 70% du montant des travaux) aux propriétaires bailleurs pour favoriser l accueil de personnes en grandes difficultés. Cette offre reste néanmoins trop rare car les propriétaires des logements ne souhaitent pas louer à loyer trop bas et restent frileux face aux locataires potentiels (peu de regard sur les attributions) Qualifié «d habitat tiers» ou de «troisième marché», le parc privé peut ainsi jouer le rôle de régulateur du marché. Il est toutefois indispensable d être attentif à ce que cette vocation sociale du parc privé ne soit pas l apanage des marchands de sommeil, louant des logements précaires, vétustes ou non sécurisés aux personnes défavorisées qui ne trouvent pas d autres alternatives pour se loger. L hébergement d urgence temporaire En réponse à la demande croissante de logement des personnes défavorisées et à l inadaptation du marché de logements ordinaires à leurs capacités financières, des produits immobiliers spécifiques à vocation 79 temporaire ont été créés à Beauvais. La ville dispose d une capacité d accueil en hébergement temporaire de 850 places réparties dans dix structures (cf. tableau). Le but de ces structures d accueil est de reconstituer les étapes des parcours résidentiels ascendants avant l accès au logement ordinaire. Ces logements dits «temporaires» doivent constituer une étape dans un parcours, avec une durée limitée et une issue. Chacune de ces structures d hébergement est spécialisée dans un type d accueil spécifique et accueillent donc des populations aux profils différents. Néanmoins, aux dires des responsables de ces structures, on constate certaines similitudes : la population des moins de 26 ans constitue en moyenne la part la plus représentée dans ces structures. Il s agit pour l essentiel de personnes bénéficiaires du RMI ou sans revenus, originaires en grande majorité du département et plus particulièrement de Beauvais et ses communes périphériques. La demande ne cesse d augmenter au fil des années et les centres d accueil sont saturés. En outre, la durée d hébergement est elle aussi en nette augmentation en raison des difficultés d accès aux logements de droit commun. Selon les structures d hébergement, la durée moyenne peut aller de quelques mois à 2 voire 3 ans. Celle-ci peut même atteindre 5 à 10 ans pour les foyers Sonacotra. On constate ainsi que la réinsertion de ces populations défavorisées dans le tissu social et dans le tissu urbain s avère difficile et comporte des risques de ségrégation. Les dispositifs de sorties ne sont ni suffisant ni adaptés pour offrir à ces populations un logement ordinaire. A noter également la part importante de la population de l Oise (260 personnes) contrainte d être logée à l hôtel faute d une offre en logement adaptée. L enjeu est donc ici de favoriser l accès au logement par : - une offre d habitat adaptée aux différentes étapes des parcours résidentiels, assurant la sortie d un parc vers un autre et permettant une ascension résidentielle

80 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT - des actions d accompagnement social : aides sociales, FSL, baux glissants - des actions de médiation sociale : coopération bailleurs-associations La mise en œuvre du droit au logement, le maintien de la cohésion sociale et plus globalement les actions en faveur du logement des personnes les plus défavorisées trouvent leur application au travers du PDALPD ainsi que dans les autres dispositifs complémentaires issus de la loi de lutte contre les exclusions. Il convient aujourd hui de favoriser ces actions et de conforter chacune des étapes du parcours résidentiel afin de permettre l ascension des populations en leur offrant le choix de leur logement. La demande des populations immigrées Les actions concernant l accueil et l intégration des populations étrangères et issues de l immigration sont définies au niveau régional à travers le Programme Régional d Insertion des Populations Immigrées, document de référence de l action de l État en région et de ses partenaires en matière d accueil et d intégration. En Picardie, le précédent programme (datant de 1995) a été reformulé afin de mettre la politique régionale d intégration en cohérence avec les nouvelles orientations gouvernementales. Ce nouveau PRIPI pluriannuel a été diffusé en juin Le domaine d action du PRIPI couvre l ensemble des données de la politique d intégration (éducation, formation et emploi, santé, logement, culture, loisirs, citoyenneté, lutte contre les discriminations ). Le public concerné par ces actions est vaste : les étrangers en situation régulière se situant dans une perspective de séjour durable en France, et plus largement les personnes immigrées (nées étrangères hors de France et ayant ou non acquis la nationalité française) et les personnes issues de l immigration. Définitions : La population étrangère est composée des individus résidant en France et ayant déclaré une nationalité autre que la nationalité française. Les personnes nées en France de parents étrangers sont étrangères. A leur majorité, la plupart d entre elles acquièrent la nationalité française. Les immigrés sont les personnes nées étrangères à l étranger. Ainsi, une personne continue à appartenir à la population immigrée même si elle a acquis la nationalité française. On parle alors d immigré français par acquisition, que l on oppose à la notion d immigré resté étranger. En 1999, la Picardie compte étrangers (en diminution par rapport au recensement de 1990). Ils sont relativement peu présents en Picardie puisqu ils représentent 3,4% de la population régionale contre 5,6% en moyenne métropolitaine. La population immigrée compte personnes, en diminution depuis Elle est également relativement peu présente en Picardie, puisqu elle représente 4,4 % de la population picarde, contre 7,4 % en moyenne métropolitaine. La population immigrée se répartie très inégalement sur le territoire régional : - 57,7% dans l Oise, - 23,5% dans l Aisne - 18,8% dans la Somme Plus de la moitié de la population immigrée est concentrée dans les zones urbaines de plus de habitants. Ainsi, la ville de Beauvais concentre 7,9% de population immigrée (4 357 habitants), soit près de 10% de la population immigrée de l Oise. Cette population est particulièrement présente dans les ZUS (Zones urbaines sensibles). A Beauvais on dénombre 11,5% de personnes immigrées dans les quartiers Argentine et Saint Jean. L Atlas des populations immigrées en Picardie, publié en décembre 2004, dresse le profil des personnes immigrées habitants Beauvais. Ainsi : 39% d entres elles proviennent du Maghreb, 28% de l Union européenne, 16% de l Asie 67% sont des couples avec enfants Les besoins en logements des populations immigrées Les besoins en logement peuvent être évalués à travers les demandes en logements locatifs sociaux déposées par les populations de nationalité étrangère auprès des bailleurs sociaux. 80

81 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT 70% des demandeurs étrangers recherchent un logement social dans le département de l Oise, en particulier sur Creil (30 % de l ensemble des demandes). Au sein des départements, les demandes se concentrent essentiellement autour des grands pôles urbains qui concentrent l offre sociale la plus importante (Creil 30%, Amiens Métropole 19%, bassin Compiègnois 13 %, Beauvaisis 9%). Les demandes externes sont principalement regroupées autour des principaux pôles urbains qui concentrent l essentiel de l offre sociale : - Creil (25 % des demandes), - Amiens (19 %), - Compiègne (10 %) - Beauvais (8%) Ainsi la Communauté d'agglomération du Beauvaisis compte 15,6% de demandeurs étrangers, soit 320 demandeurs au 31 décembre Les besoins de ces personnes en matière de logement sont liés à leur structure familiale. 42% des demandeurs sont des couples avec en majorité trois enfants ou plus, leurs demandes concernent donc surtout des grands logements de types T3-T4 (60% des demandes). Dans l ensemble les demandeurs étrangers ont de faibles niveaux de revenus, 91% des demandeurs étrangers hors UE ont un revenu inférieur à 60% des plafonds d accès HLM. La plupart des demandeurs étrangers peuvent rencontrer des difficultés pour trouver un logement social et être confrontés à des délais d attente relativement longs en raison notamment des difficultés à trouver un logement de grande taille. Dans ce cas, les demandeurs étrangers se tournent vers des solutions de logements provisoires, comme les foyers de travailleurs migrants (FTM). L offre en foyers de travailleurs migrants Les foyers de travailleurs migrants ont été construits majoritairement dans les années pour répondre aux besoins d'hébergement des travailleurs isolés ne devant y séjourner que peu de temps. La région Picardie compte 20 foyers de travailleurs migrants, soit lits, dont 80% de cette offre est regroupée dans l Oise (16 FTM) Creil, Liancourt, Montataire, Villers St Paul, Nogent et Thiverny : 8 foyers, soit 1452 lits - Senlis : 1 foyer de 276 lits - Compiègne : 2 foyers, soit 311 lits - Noyon : 2 foyers, soit 550 lits - Beauvais : 2 foyers, soit 412 lits - Méru : 1 foyer de 212 lits - Amiens : 2 foyers, soit 462 lits - Soissons : 1 foyer de 128 lits - Crézancy : 1 foyer de 120 lits Ces FTM conçus comme des hébergements temporaires de courte durée sont devenus un domicile durable pour certains résidents qui n ont pas pu poursuivre leurs parcours résidentiels et ont vieilli dans des structures dont le bâti et les services ne sont plus adaptés, ni à leurs besoins, ni aux normes actuelles de logement. C'est pourquoi une convention, conclue le 14 mai 1997 entre l'etat et l'union d'économie sociale pour le logement (UESL), a initié un plan quinquennal de traitement des foyers de travailleurs migrants. De 1997 à 2001, sur l'ensemble du territoire, 111 projets de traitement opérationnel ont été retenus pour un financement au titre du plan quinquennal. Afin de mener à bien le travail engagé, l'etat et l'uesl ont signé, le 11 octobre 2001, un avenant qui proroge le plan de traitement jusqu'au 31 décembre Les objectifs fondamentaux du plan de traitement visent à : - offrir un logement digne aux résidents et à faciliter la vie collective dans le respect des règles en vigueur, - faciliter le parcours d'accès au logement de droit commun des résidents et aider à leur intégration, - intégrer les foyers dans la ville (ouverture sur le quartier, ). Dans l Oise, quatre opérations ont été réalisées depuis 1998 : - Beauvais : réhabilitation/restructuration de 41 logements (PALULOS) - Creil : réhabilitation de 116 logements (PALULOS) - Noyon : acquisition-amélioration de 127 et 190 logements (PLAI)

82 L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT - Nogent sur Oise : réhabilitation de 90 logements (PALULOS) Au regard de l'évolution des publics accueillis et à l'occasion de travaux, réalisés ou programmés dans le cadre du plan quinquennal de traitement des foyers, ou à l'expiration de la convention APL en cours, les FTM sont transformés en résidence sociale. Ce changement de statut doit permettre que ces foyers s insèrent dans la chaîne du logement, et qu'un parcours d'intégration vers le logement de droit commun puisse s'ouvrir aux résidents. Les difficultés de logement des familles immigrées sont similaires à celles que rencontrent les populations très défavorisées. Ces familles cumulent en effet des contraintes financières majeures et, pour un certain nombre d entre elles, les besoins sont axés sur de grands logements avec un financement à caractère très social. Il convient par conséquent de privilégier l offre de logements très sociaux de type PLA- I, de prévoir la construction de logements de grande taille (T5-T6 et +) et de poursuivre les actions de réhabilitation déjà engagées sur le territoire. La demande des gens du voyage En application de la loi Besson du 31 mai 1990, puis des nouvelles dispositions de la loi du 05 juillet 2000 relative à l accueil et à l habitat des gens du voyage complétée par la loi du 18 mars 2003 relative à la sécurité intérieure, l accueil des gens du voyage repose sur la réalisation d un schéma départemental qui prévoit en fonction des besoins et des capacités d accueil existantes, la nature, la localisation et la capacité des structures d accueil à créer dans les communes. L objectif introduit par la loi est de parvenir à un équilibre entre d une part la liberté d aller et venir, l aspiration des gens du voyage à stationner dans des conditions décentes et d autre part, le souci légitime des élus locaux d éviter les stationnements illicites. Sur la base d une concertation avec les communes, le département, les services de l Etat et les représentants des gens du voyage de l Oise, la procédure a été lancée en 2002 pour une mise à jour du précédent schéma datant de Au regard de l évaluation des besoins et de l offre existante, le schéma d accueil des gens du voyage vise à : - désigner les secteurs géographiques ainsi que les communes pour implanter des aires permanentes d accueil - définir la destination des aires et les capacités d accueil - définir les actions sociales à mettre en œuvre à destination de cette population - prévoir des lieux pour les grands rassemblements traditionnels ou occasionnels La capacité d accueil des gens du voyage dans le département s élève à 168 places dont 97 sur des aires d accueil aménagées : - Beauvais 44 places dont 20 occupées de manière durable - Jaux : 53 places occupées de manière durable D autres emplacements sont identifiés sur des terrains réservés aux gens du voyage ou sur des parkings. Afin de remédier aux carences en matière d accueil des gens du voyage dans l Oise le schéma départemental d accueil des gens du voyage estime que 555 à 650 places sont nécessaires sur l ensemble du département. Sur le secteur de Beauvais ce besoin est évalué entre 65 et 70 places, soit 20 places supplémentaires. Une offre complémentaire en aires de grand passage est considérée comme indispensable pour l accueil des rassemblements exceptionnels de 30 à 80 caravanes, ce besoin est estimé à 6 aires de grands passages dont une sur Beauvais d une capacité de 100 à 200 places. La Communauté d Agglomération du Beauvaisis s est dotée de la compétence en matière d accueil des gens du voyage le 10 mai Ainsi, la création, l aménagement, la gestion et l entretien de l aire de grand passage et de l aire d accueil des gens du voyage sont désormais d intérêt communautaire. L Agglomération est à ce jour la seule collectivité de l Oise à répondre aux exigences du Schéma Départemental, en possédant une aire d accueil de 44 emplacements et une aire de grand passage de 120 emplacements.

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88 Accueil des publics spécifiques Recensement des structures (hors hôtels meublés) à Beauvais (état des lieux au 13/01/2010) : ABEJ Ŕ Résidence Le Chemin (25, rue Oudry) : 72 places plus 4 places d urgence (grand froid) (centre d hébergement d urgence et réinsertion sociale / femmes isolées et couples avec ou sans enfants) ABEJ Ŕ Maison Relais (33, rue Oudry) : 13 places (lieu de vie / femmes et hommes majeurs isolés) ADARS Ŕ Foyer de l Etape (rue de Clermont) : 19 places (dont 4 lits d hébergement urgence dans 1 pièce / 1 place disponible au 13/01/2010) (centre d hébergement / femmes et hommes majeurs isolés) ADARS Ŕ CHRS 1 «Tour Harmonie» (rue Flaubert) : 66 places (pas d hébergement d urgence) 18 places pour isolés et 48 places pour familles (centre d hébergement / femmes et hommes majeurs isolés et familles avec enfant(s)) ADOMA (anciens foyers Sonacotra) (centre d hébergement / femmes et hommes majeurs isolés) - Résidence sociale «Jules Verne» (dont 15 locatifs) : 105 places - Résidence sociale «Rue d Anjou» : 200 places plus 4 places d urgence gérées par l ADARS CEDAME (centre maternel) (Rue Brûlet) 6 familles en places d urgence + 18 places en centre maternel + 28 places en foyer de l enfance (Hébergement femmes enceintes et avec enfant(s)) Résidence de la haute LYS (quartier Saint Quentin) Appartement type studio pour jeunes de 18 à 30 ans isolés ou couple Etablissements proposant des solutions d hébergement parfois utilisées (à la connaissance des services de la Ville de Beauvais et du 115) : - Le Brazza (bar) Ŕ 22, rue de la Madeleine Ŕ Beauvais (traite directement avec les usagers) - Formule 1 (hôtel) Ŕ Avenue Montaigne Ŕ Beauvais CAEPP (Boulevard St Jean) : 37 places (10 places en urgence, 9 en stabilisation et 18 «CHRS») (centre d hébergement / hommes majeurs) Projet de démolition Ŕ reconstruction sur le site actuel / gestion du dossier par le CCAS «Résidence Jeunes» (Rue Bellier) (ancien FJT Ŕ Rue Binet) : 155 places (dont 20 places en hébergement d urgence) plus 4 en plan grand froid (Hébergement hommes et femmes isolés + couples / ans) 10 places disponibles au 13/01/2010 Places disponibles, susceptibles de servir pour l hébergement d urgence. FJT (Rue Jean Vast) : 73 places (chambres meublées) 13 places disponibles au 13/01/2010 (Hébergement femmes isolées / ans) Places disponibles, susceptibles de servir pour l hébergement d urgence. 1 CHRS : Centre d hébergement et de réinsertion sociale 88

89 PARTIE 3 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT 89

90 PARTIE 3 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT I) STRUCTURE ET REPARTITION DU PARC DE LOGEMENTS Structure du parc de logements : la spécialisation des territoires En 2006, la Communauté d'agglomération du Beauvaisis compte logements (données INSEE), dont près de 93% sont des résidences principales : résidences principales résidences secondaires logements vacants soit résidences principales de plus qu en 1999 et une réduction des résidences secondaires et des logements vacants en nombre et en part entre les deux recensements. A Beauvais 2 logements sur 3 sont collectifs Le territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis est caractérisé par de fortes disparités entre la ville centre et les communes périurbaines en matière d habitat. La ville centre en tant que pôle urbain est davantage diversifiée que les autres communes même si elle est largement dominée par l habitat collectif, notamment les grands collectifs (44% de parc de logements). Répartition des types de logements à Beauvais Grands collectifs 44% Individuel 36% sous forme de grands ensembles d habitat social. La moitié des habitations collectives ont été construites à cette époque ( ). Entre 1990 et 1999 la construction neuve a toujours été dominée par les logements collectifs. La part annuelle des logements individuels atteint 14% de la construction neuve, on compte 275 logements individuels de plus en 9 ans alors que les logements collectifs atteignent 86% de la construction neuve et ont augmenté de unités. Depuis 1999, la ville de Beauvais tente doucement de relancer la construction individuelle. La part de la construction neuve annuelle consacrée au logement individuel a doublé et atteint 30% entre 1999 et Néanmoins, si l on prend en compte le nombre de logements individuels construits, on constate qu il est en baisse (30 logements individuels construits en moyenne par an entre 1990 et 1999 contre 25 sur les cinq dernières années). Depuis 2002 la part des logements individuels dans la construction neuve dépasse la part des logements collectifs pour la seconde fois en 15 ans. Evolution des constructions neuve à Beauvais par type d'habitat individuel collectif Petits collectifs 20% Source : INSEE - RGP Cette spécialisation est à mettre en lien avec l histoire et le développement de la ville. La ville a en effet été détruite à 80% par les bombardements de la seconde guerre mondiale. Une période de construction de masse s est engagée dès 1948 et a permis la construction de plus de la moitié du parc immobilier en 25 ans. La ville s est alors développée et urbanisée sur les plateaux 90 D ailleurs, en 2006, la ville centre compte 35% de logements individuels et 64% de logements collectifs Source : DRE - données Sitadel 2004

91 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Dans les autres communes plus de 9 logements sur 10 sont des maisons individuelles Les communes périurbaines à caractère rural se sont spécialisées dans l habitat individuel qui concerne 93% du parc de logements, comme la majorité des communes du Grand Beauvaisis. Répartition des types de logements dans les communes rurales de l'agglomération collectives datent d après 1950) et le parc individuel plus ancien (40% des résidences individuelles datent d avant 1949 et 23% d avant 1915). Cette différence s explique d une part par la période de reconstruction de masse privilégiant les habitations collectives et d autre part par l annexion de quatre communes en 1943 (Notre Dame du Thil, Marissel, Voisinlieu et Saint Just des Marais) dominées par l habitat individuel ancien. Petits collectifs 6% Grands collectifs 1% Individuel 93% Source : INSEE - RGP % 80% 60% 40% 20% 0% Répartition des résidences principales selon l'époque de construction 19% 49% 21% 28% 17% 14% 15% 14% Beauvais 31% 30% Communes rurales de la CAB 31% 25% Oise Avant Quelques communes de l agglomération hors Beauvais ont développé une offre en logements collectifs qui atteint entre 10 et 20% du parc des résidences principales, il s agit de Savignies, Troissereux et Therdonne. Dans les autres communes, l offre en collectifs ne dépasse pas les 10% du parc, elle est même parfois inexistante. Des efforts de diversification ont été opérés depuis 1990 par quelques communes. Le parc de logements collectifs a ainsi augmenté de 360 logements en 9 ans, soit en moyenne 40 logements par an pour l ensemble des communes périurbaines de l agglomération, avec des efforts plus ou moins importants selon les communes. Ainsi, en 2006, les communes rurales de l agglomération comptent 93% de logements individuels et 6% de logements collectifs L âge du parc A Beauvais 80% du parc de logement est postérieur à 1950 La période de reconstruction menée à l aprèsguerre a engendré un bouleversement de la structure du parc et a conduit à l édification de 49% de logements entre 1949 et En conséquence, l âge moyen du parc immobilier à Beauvais est peu élevé et plus jeune que celui des communes périurbaines de l agglomération et de l Oise. On note néanmoins des différences d ancienneté entre le parc collectif relativement récent (93% des constructions 91 Source INSEE 2006 Dans les communes périurbaines 1 maison sur 3 est antérieure à 1915 (cf. carte «La part des logements construits avant 1948») Parmi les résidences individuelles des communes périurbaines, la majorité date d avant 1975 et 20% sont anciennes, antérieures à Un effort de diversification de types de logement a été fourni sur le territoire périurbain depuis 1990 car près d un logement collectif sur deux a été construit dans les quinze dernières années. Le niveau de confort du parc L âge du parc immobilier comme corollaire du niveau de confort des logements L inconfort du parc des résidences principales se mesure, selon l INSEE, en comptabilisant les logements auxquels il manque au moins un des trois éléments de conforts suivant : WC intérieur, douche ou baignoire intérieur, chauffage central individuel ou collectif. Ainsi, à l échelle de l agglomération, 11% des résidences principales sont considérées comme inconfortables, soit environ Le niveau d inconfort du parc des résidences principales de Beauvais est relativement faible (6,9%) au regard des moyennes

92 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT observées dans les communes du Grand Beauvaisis et de l Oise. Le bon état général du parc s explique par la jeunesse du patrimoine de Beauvais (80% des logements ont été construits après 1950) mais aussi grâce à la politique de réhabilitation (OPAH) engagée depuis 1988 sur la ville centre. Ce niveau d inconfort est de plus en baisse depuis 1990, 580 logements ont été remis aux normes de confort. Le niveau d inconfort croît avec l ancienneté du parc de logements. Ainsi, dans les communes périurbaines à dominante rurale où 34% des logements datent d avant 1949, on dénombre un logement sur quatre qui mériterait d être modernisé (cf. carte «Le taux d inconfort des résidences principales en 1999») La part des logements très inconfortables voire précaires (manque deux à trois éléments de confort) reste minime, notamment par rapport aux moyennes enregistrées dans l Oise. Le niveau d inconfort du parc privé concerne majoritairement le parc des propriétaires occupants par rapport au parc des propriétaires bailleurs. Ceci peut s expliquer par les contraintes de confort induites par la mise en location des logements auxquelles échappe le parc des propriétaires privés qui font le choix ou non de faire des travaux d aménagement intérieur. Le niveau de confort du parc des propriétaires occupants Parc inconfortable Parc très inconfortable Parc précaire CAB 12,6% 1,2% 0,5% Oise 19,8% 1,6% 0,9% Le niveau de confort du parc locatif privé Parc inconfortable Parc très inconfortable Source : INSEE - RGP 1999 Parc précaire CAB 8,3% 1,2% 0,3% Oise 15,3% 2,0% 1,3% En moyenne, il reste près de personnes dans l agglomération qui ne possèdent pas de WC intérieurs, qui ne possèdent pas de baignoire ou de douche à l intérieur de leur logement, et 510 personnes qui occupent des logements dépourvus de tout sanitaires (sans WC et sans douche ou baignoire). Parmi les communes rurales de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, 15 d entre elles ont un niveau d inconfort supérieur à la moyenne des communes hors Beauvais, qui peut parfois atteindre jusqu à 43% des résidences principales. Les dernières données du recensement de 2006, permettent uniquement de définir la part des ménages concernés par un indicateur d inconfort de logement. Ainsi en 2006 sur le territoire de la CAB : - 3,4% des résidences principales ne disposent pas de douche ou de baignoire dans le logement. - 5,8% des résidences principales ne disposent pas d un chauffage central. Le fichier FILOCOM apporte une analyse complémentaire du niveau de l inconfort des logements par une classification selon la qualité globale des logements : Catégorie 1 à 4 : Grand luxe à confortable, Catégorie 5 : assez confortable, Catégorie 6 : ordinaire, Catégorie 7 : médiocre, Catégorie 8 : très médiocre Ainsi, sur le territoire de l agglomération on relève : logements «grand luxe à confortable», soit 18,9% logements «assez confortables», soit 55,8% logements «ordinaires», soit 23% logements «médiocres et très médiocres», soit 2,3% Source : INSEE - RGP 1999 Le niveau de confort du parc des résidences principales Logements inconfortables en 1990 Taux d'inconfort en 1990 Logements inconfortables en Taux d'inconfort en 1999 Evolution des logements inconfortables entre 1990 et 1999 Taux de variation annuel Beauvais ,6% ,9% ,1% Communes rurales ,6% ,0% 74 0,5% Oise ,5% ,1% ,0% France - 16,9% - 12,0% - 1,2% Sources : INSEE - RGP 1990, 1999

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94 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) L approche du niveau de confort par les données de l INSEE et de FILOCOM si elle permet d évaluer de manière globale la part des logements inconfortables dans les résidences principales ne permet cependant pas de qualifier de manière précise l état des logements et donc de savoir si les logements répondent ou non aux critères de dignité et de décence imposés par la loi SRU. Définition La notion d'habitat indigne recouvre l'ensemble des situations d'habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine; c'est un concept politique et non juridique. Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets. Le logement décent La notion et les caractéristiques de la décence sont définies dans le décret n du 30 janvier Un logement décent est un logement qui : - ne porte pas atteinte à la sécurité physique du locataire, - ne porte pas atteinte à la santé du locataire, - qui est doté d éléments conformes à un usage d habitation, - qui dispose d une surface, d un volume et d une hauteur minimums Les logements insalubres Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d'occupation. L'insalubrité s'analyse au cas par cas, en appréciant la dégradation du bâti et les effets négatifs que cela peut avoir sur la santé. La procédure d'insalubrité est amorcée par un rapport établi par la DDASS, dressé après visite des lieux. Ce rapport est ensuite transmis au Préfet, lequel convoque le Conseil Départemental d Hygiène pour avis. En cas d insalubrité avéré, le Préfet est seul compétent pour prendre un arrêté d insalubrité obligeant la réalisation de travaux de mise aux normes de salubrité ou prescrivant la démolition de l immeuble. Sur le territoire de l agglomération les cas d insalubrité sont rares. D après les services de la DDASS, 10 logements ont fait l objet d un arrêté d insalubrité. Néanmoins, selon le CAL-PACT (Centre d Amélioration du Logement) une attention particulière devra être portée dans certains secteurs de Beauvais (anciens faubourgs, rue de Paris, rue du Faubourg St Jacques ) où des premiers signes de mauvais état commencent à apparaître (humidité, manque d entretien, installations non conformes aux règles de sécurité ) La loi SRU du 13 décembre 2000 porte obligation pour tout bailleur de délivrer à tout locataire un logement décent. Les données de la Direction Générale des Impôts permettent d appréhender la notion d habitat indigne. Ainsi en 2003, on dénombre 880 logements du parc privé potentiellement indigne soit 4,2% des résidences principales, dont 493 (56%) à Beauvais. Cette part est largement inférieure à celle enregistrée dans l Oise (6,5%) et dans la Picardie (8,6%). Les locataires du parc privé sont plus largement confrontés au PPPI que les propriétaires, comme les personnes âgées qui représentent près de 34% des ménages qui vivent dans un logement potentiellement indigne. 94

95 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% La taille des logements Une offre de petits logements à Beauvais et des grands logements dans les communes périurbaines En lien avec la répartition de types d habitat sur le territoire de l agglomération, la taille des logements offerts à la population est également spécialisée selon les communes. La ville de Beauvais, spécialisée dans le logement collectif dispose d une offre relativement élevée de petits logements. 21,5% des logements comportent une à deux pièces, alors que l on dénombre environ 13,5% de petits logements dans l Oise. A l échelle de l agglomération, le rapport est inverse dans la répartition des logements entre la ville centre où près de 80% des logements ont au maximum quatre pièces et les communes périurbaines, plus résidentielles où 80% des logements ont au minimum quatre pièces. L offre en grands logements reste relativement faible dans la ville centre, les grandes familles rencontrent ainsi plus de difficultés pour se loger. Répartition des résidences principales selon leur typologie 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Source INSEE 2006 Beauvais Communes rurales de la CAB Oise L occupation du parc : 50% de propriétaires en 2006 A l échelle du territoire de l agglomération, la répartition entre propriétaires et locataires est largement hétérogène : la ville centre concentre 60% de locataires alors que les autres communes concentrent en moyenne 81% de propriétaires (cf. cartes «Répartition des propriétaires occupants en 2006» et «Répartition des locataires du parc privé en 2006») Cette répartition s explique encore une fois par la structure du parc et sa répartition géographique. La part des locataires privés ou sociaux est minime dans les communes périurbaines en raison de la pression exercée sur la demande en accession à la propriété. Certaines de ces communes ont néanmoins développé une offre importante en locatif privé, il s agit des communes situées au Sud- Est du territoire : Beauvais, Rochy Condé, Nivillers, Therdonne possède environ 20% de logements locatifs privés, Saint Léger en Bray, Allonne, Warluis Tillé, Troissereux, Auteuil, Auneuil, Bonlier, Fontaine-Saint- Lucien et Maisoncelle-Saint-Pierre en compte entre 10 et 20%. Entre 1990 et 1999 La dernière période intercensitaire est marquée par une augmentation de la part des propriétaires et des locataires du parc privé et d une diminution de celle des locataires HLM. En 2006, le taux de propriétaires dans l agglomération atteint 50% des résidences principales et connaît une augmentation de 3 points en 7 ans. Ce taux reste cependant inférieur à celui enregistré en moyenne dans le département (61%) en raison de la faiblesse de la part des propriétaires dans la ville centre (37%) par rapport aux moyennes enregistrées dans les autres agglomérations (taux d environ 45%). Le parc locatif privé a également été bénéficiaire du développement de logements sur l ensemble du territoire, alors que la part de logements locatifs sociaux s est légèrement tassé à l échelle communautaire., le nombre de locataires a augmenté deux fois plus que celui des propriétaires à Beauvais et près de trois fois plus dans les communes périurbaines. En 1999, la Communauté d'agglomération du Beauvaisis compte plus de locataires que de propriétaires. La forte augmentation du parc locatif s est essentiellement opérée à travers le parc locatif social, tandis que la production de logements locatifs privés s est essoufflée. Le parc locatif social connaît des variations très importantes, notamment dans les communes périurbaines qui ont fourni des efforts conséquents pour une diversification du parc (+125 ménages, soit trois fois plus qu en 1990). En outre, la part des ménages logés à titre gratuit continue de se réduire et représente 2% des résidences principales. 95

96 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Répartition et évolution des statuts d occupation Propriétaires Beauvais 37% 36% 37% CAB hors Beauvais 86% 84% 81% CAB 48% 47% 50% Oise 60% 60% 62% Locataires privés Beauvais 21% 20% 25% CAB hors Beauvais 9% 9% 11% CAB 19% 18% 21% Oise 5% 15% 17% Locataires HLM Beauvais 37% 39% 35% CAB hors Beauvais 1% 3% 5% CAB 28% 30% 27% Oise 19% 20% 19% Source : INSEE - RGP 1990, 1999,

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99 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT II) L EVOLUTION DU PARC DE LOGEMENTS L utilisation de la production de logements entre 1999 et 2006 La parc de logements de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis compte logements en 2006 soit 47% du parc de logements du Grand Beauvaisis et 11% du parc total de l Oise. En 7 ans, le développement du parc s est effectué au rythme de 0,81% par an, rythme légèrement inférieur à celui enregistré en moyenne dans l Oise (0.91%). L évolution des logements a été largement supérieure à l évolution de la population en raison de la réduction de la taille des ménages qui induit un nouveau besoin en logements. Le volume du parc de logements est étroitement lié au volume démographique des communes, les communes les plus peuplées sont celles qui concentrent le plus de logements. Ainsi, Beauvais qui concentre 74,5% de la population de l Agglomération concentre 72,3% des logements. Le parc des résidences principales atteint logements en Il est en augmentation depuis 1990, mais s essouffle depuis Se développant au rythme de 1,5% par an entre 1982 et 1990, se rythme s abaisse à 0,81% par an entre 1999 et Cela correspond à un accroissement de ménages entre 1999 et 2006, soit près de la moitié moins qu entre 1990 et Ce ralentissement s explique d une part par la large diminution des résidences secondaires, transformées en résidences principales mais qui est limitée par une stagnation des logements vacants. Evolutions entre 1999 et 2006 Nombre de logements Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants CAB Beauvais Comunes rurales Soucre : INSEE RGP Le parc de logements est constitué comme suit : Répartition des logements en 2006 Nombre de logements Résidences principales Résidences secondaires et logements occasionnels Logements vacants CAB ,4% 1,3% 5,3% Beauvais ,2% 0,7% 6,1% Comunes rurales ,9% 2,9% 3,4% Oise ,9% 3,1% 5,0% Soucre : INSEE RGP

100 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT L évolution du parc de logement est supérieure à la croissance de la population en raison de l apparition d un besoin en logements qui s ajoute aux besoins liés à l accroissement démographique. Communes rurales Destination des logements construits entre 1990 et 1999 Croissance démographique Réserves de fluidité Desserrement des ménages A population égale entre deux périodes, un besoin en logements apparaît par la rencontre de trois types de besoins constituant le point mort, c'est-à-dire les besoins permettant d assurer la stabilité démographique : - Les besoins liés au renouvellement du parc ancien : ils correspondent aux besoins en logements pour remplacer les logements détruits ou désaffectés ainsi que les réaffectations ou restructurations. - Les besoins du marché : ils correspondent à la variation du parc de logements vacants et des résidences secondaires garantissant la fluidité du marché. - Les besoins liés au desserrement : il s agit des nouveaux besoins qui apparaissent en conséquence de la baisse de la taille des ménages (décohabitation). Ainsi, lorsque le nombre de logements produit par an est inférieur au point mort cela signifie que la production de logements est insuffisante pour assurer le simple maintien de la population. D après les données de l INSEE, logements ont été construits entre 1990 et 1999 dans l ensemble de la CAB. Ces 395 constructions neuves annuelles ont participé à satisfaire les trois catégories de besoins selon la répartition suivante : CAB Beauvais Renouvellement du parc Nombre de logements Source : INSEE RGP traitement service aménagement CAB Les besoins en renouvellement du parc : Le renouvellement du parc a été négatif sur cette période. Cela traduit : - une quasi absence de destruction ou de désaffectation de logement - une activité soutenue de réhabilitation de logements (17 années d OPAH successives à Beauvais et dans les communes rurales) et de réaffectations de locaux agricoles, d activités ou commerciaux mais aussi la division de grands logements en plusieurs petits. A l échelle de Beauvais, le renouvellement du parc est largement négatif (de près de 300 logements) alors que les communes rurales connaissent le phénomène inverse avec en moyenne 30 logements par an utilisés pour remplacer le parc ancien vétuste ou ayant changé d affectation. Production de logements entre 1990 et logements 395 logements/an Renouvellement du parc Desserrement Réserves de fluidité Effet démographique -15 logements -2 logements/an logements 264 logements/an 480 logements 53 logements/an 695 logements 80 logements/an Point mort : 315 logements par an 100

101 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Les projets à venir sur le territoire de l agglomération, notamment le projet de renouvellement urbain sur le quartier Saint Jean à Beauvais prévoyant plus de 300 démolitions va avoir un impact en terme de renouvellement du parc qui deviendra positif dans les prochaines années (à partir de 2007). Les besoins liés au desserrement des ménages : La tendance nationale est la baisse de la taille des ménages. La Communauté d'agglomération du Beauvaisis n échappe pas à ce phénomène puisque entre les deux recensements la taille moyenne d un ménage est passée de 2,72 à 2,49. Ce phénomène a un impact sur l utilisation de la production de logements puisqu il engendre de nouveaux besoins : la taille des ménages diminue (divorces, vieillissement de la population, jeunes quittant le domicile familial ), le nombre de ménages augmente, les besoins en logements augmentent en conséquence. Ainsi sur le territoire intercommunal près de 70% de la production neuve réalisée entre 1990 et 1999 a été absorbée par les besoins liés à la décohabitation, soit environ 265 logements par an. Ces besoins ont été d autant plus importants dans la ville centre que la taille des ménages est plus faible et en régression plus rapide que dans les communes rurales, moins confrontées à ce phénomène (structure familiale des communes). Les besoins liés au marché : Sur la période précédente, 480 logements, soit 13,5% de la construction neuve, ont été consommés pour alimenter les réserves de fluidité et assurer une rotation dans le parc de logements. Le taux de vacance enregistré sur le territoire en 1999 est relativement faible (5,81% des résidences principales en 1999) et il subit une très forte augmentation depuis 1990 (+670 nouveaux logements vacants). Malgré cette augmentation, le taux de vacance en 1999 reste inférieur au seuil minimum (évalué entre 6 et 7% minimum) permettant de réduire la tension et de fluidifier le marché. Si cette part de la vacance enregistrée apparaît relativement homogène dans l agglomération et par rapport aux niveaux 101 atteints par les territoires voisins du Grand Beauvaisis (5,3%) et de l Oise (5,5%), on note de grandes disparités à l échelle des autres communes, avec des taux variants de 0,5% à 6,7% en fonction de la structure du parc des communes. Les logements individuels en accession à la propriété sont moins concernés par le phénomène de vacance que les appartements en location, provoquant ainsi une forte pression sur l habitat individuel. Le parc vacant est plus important dans la ville centre que dans les communes périurbaines en raison de la surreprésentation du parc locatif et du taux élevé de mobilité interne où 30% de la population a effectué un déménagement au sein du parc de logements de Beauvais. La fonction locative génère une vacance de rotation liée aux périodes entre deux locations. Si la vacance est structurelle, elle peut être préoccupante : les logements disponibles trouvent moins vite preneurs alors que la demande augmente ce qui illustre la baisse de l attractivité du parc et son incapacité à satisfaire la demande. Ces disparités sont exacerbées à l échelle infra communale et notamment entre quartiers et sur des groupes d habitations particuliers. A Beauvais on constate une vacance préoccupante en centre ville : près de 11% de logements sont vacants. Cela illustre à la fois un problème d ancienneté et de vétusté de certains îlots et logements du parc privé en centre ville, et des logements qui ne correspondent pas aux besoins et ne sont pas adaptés en terme de taille, ou de localisation, soit des logements non occupés car utilisés par les commerçants comme dépôts de stockage. A Beauvais, la vacance en centre ville n a cessé d augmenter depuis 1990 et peut sembler paradoxale au regard de la politique de réhabilitation menée depuis 17 ans dans ce secteur. Aussi, la vacance est forte sur certains segments du parc en particulier comme certains groupes d habitat social, notamment à Saint Jean (12,8%). Dans ce cas, le problème de l image et de la déqualification du quartier est souvent en cause. Il peut s agir également d une vacance organisée par les bailleurs en vue de prochaines démolitions

102 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT (exemple de la Tour Harmonie dans le quartier Saint Jean) La part des résidences secondaires et relativement faible sur le territoire, elle ne représente que 1,3% du parc de logements alors qu elle s élève à 3,1% dans l Oise et à 9,7% au niveau national. Les contrastes sont plus marqués à l échelle du Grand Beauvaisis : la Picardie Verte et le Pays de Bray détiennent près de 11% de résidences secondaires, ce qui peut s expliquer par l attrait pour le caractère rural de ces territoires, souvent recherché pour des résidences secondaires. En outre, les résidences secondaires sont en baisse depuis 1999 : 285 résidences secondaires ont disparu, soit parce qu elles sont devenues vacantes, soit parce qu elles ont été transformées en résidences principales, baisse qui est largement portée par les communes rurales (43% de diminution). La fluidité du marché est contrainte par des taux de vacance et de résidences secondaires relativement bas qui n assurent ni une rotation ni une capacité de reconquête du parc suffisante. Pour les années à venir, le taux de vacance ne peut continuer à connaître un tel niveau et l on peut considérer qu il ne cessera d augmenter, alors que les résidences secondaires sont amenées à se stabiliser. Par conséquent, le point mort est évalué à logements sur la période Cela signifie que 315 logements par an ont été nécessaires pour assurer le maintien de la population, soit 80,5% de la construction neuve et seulement 80 logements par an ont été utilisés pour satisfaire la croissance démographique. Pour la période actuelle ( ), on évalue que 340 logements devraient être construits sur l ensemble du territoire de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis pour assurer un simple maintien de la population au niveau enregistré en 1999, en considérant que : - la taille des ménages poursuit sa baisse dans les mêmes proportions (-0,93% par an) et atteint une moyenne de 2,38 personnes par ménage en 2004, provoquant un besoin annuel de 280 logements - la variation des logements vacants et des résidences secondaires se poursuit selon les mêmes tendances qu entre 1990 et le renouvellement du parc ancien se stabilise au niveau enregistré entre 1990 et 1999 En outre si l on envisage que la population continue de croître au même rythme observé entre 1990 et 1999, soit +0,35% par an, le territoire devrait atteindre environ habitants en Ainsi, 450 logements par an seraient nécessaires pour assurer à la fois un maintien de la population (340 logements) et poursuivre la croissance de la population (110 logements). Hors, sur la même période, seulement 225 logements ont été construits en moyenne tous les ans, soit un déficit de 115 logements pour assurer un simple maintien de population au niveau de La Communauté d'agglomération du Beauvaisis a donc aujourd hui un net retard de construction à rattraper pour répondre aux besoins des populations et assurer la fluidité du marché et de dynamisme du territoire. Entre 1999 et 2004 Besoins en logements nécessaires au maintien de la population à la croissance démographique nombre moyen de logements construits CAB Beauvais Communes rurales

103 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Ce retard concerne en premier lieu la ville centre puisque sur 250 logements par an nécessaires au maintien de la population, seulement 130 ont été construits, soit un déficit de 120 logements par an qui explique en partie la baisse de la population de Beauvais en 2004 annoncée par les premiers résultats du recensement de l INSEE en A l inverse, sur la même période, les autres communes de l agglomération enregistrent en moyenne des rythmes de construction qui permettent, si ce n est une croissance de la population conséquente, au moins son maintien. La production de logements neufs est aujourd hui largement inférieure au besoin théorique permettant au territoire de ne pas perdre de la population. Il est urgent de relancer la construction sur le territoire. Ce ralentissement concerne aussi bien la ville centre (-0,42%) que les autres communes de l agglomération (-0,2%). Ce rythme de production est en perte de vitesse sur le territoire intercommunal avec en moyenne 100 logements en moins par an depuis Cette baisse est visible dans toute la région, elle est d autant plus importante dans les secteurs à forte pression urbaine : Grand Beauvaisis, Grand Amiénois, Pays de Thelle, Vexin Sablons, Vallée de l Oise Sur l ensemble de la période observée la construction neuve connaît des fluctuations importantes d une année sur l autre illustrant l irrégularité de l activité des opérateurs privés et publics. Une construction neuve insuffisante et en perte de vitesse (cf. carte «Effort de construction neuve entre 1999 et 2004») Evolution de la construction neuve (en nombre de logements commencés) Beauvais Communes rurales Sur l ensemble du périmètre de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis 1711 logements ont été construits entre 1999 et 2006 (logements commencés, Sitadel 2006), soit une production annuelle moyenne de 244 logements Le rythme de construction (nombre de logements construits par an pour habitants), déjà bas entre 1990 et 1999 par rapport à l indice métropolitain, subit une nouvelle baisse entre 1999 et Indices de construction CAB 3,9 2,5 Beauvais 3,5 2,0 Communes rurales 5,0 4,0 Picardie 3,9 2,7 France 5,7 5,2 Source : DRE-données Sitadel 2004 Cet indice est l un des plus bas de France, il est proche de celui de la Picardie qui est la région qui construit le moins en 2004 et qui accuse un déficit de logements par an entre 1999 et 2002 par rapport aux besoins estimés Beauvais enregistre des écarts importants, des pics et des creux avec une production annuelle pouvant varier entre 20 et 400 logements par an. Communes rurales Beauvais Evolution des constructions neuves (logements commencés) CAB Source : DRE - données Sitadel Source : DRE - données Sitadel

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105 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Les communes périurbaines de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis sont quant à elles plus régulières dans la production neuve. On compte en moyenne entre 50 et 130 logements construits par an. A l échelle communale la production ne dépasse pas 10 logements en moyenne avec de grandes disparités entre les communes. Certaines ne construisent pas du tout ou très peu et sont aujourd hui en phase de déclin démographique faute d offre suffisante ou suffisamment adaptée aux attentes des populations locales. Parmi les 27 communes rurales, 11 fournissent les plus gros efforts de construction depuis 1999 (cf. graphique), avec en moyenne plus de 5 constructions neuves par an et un indice supérieur à l indice moyen national. Ces communes ne font pas partie des plus peuplées (9 d entres elles ont moins de habitants). entre les acquéreurs, une absence de contrôle et de leviers d actions face aux promoteurs privés. L accroissement rapide de la population suppose également un besoin croissant d infrastructures et d équipements (voies de dessertes, réseaux, écoles, commerces ) qui ne peut pas toujours être satisfait faute de ressources financières suffisantes. Même si l activité de la construction connaît une légère hausse depuis 2002 en suivant les tendances régionale et nationale, celle-ci reste encore aujourd hui insuffisante pour résorber la carence d offre de logements sur le territoire et répondre aux besoins. Conséquences du déficit de construction neuve La rareté des biens immobiliers neufs, en Indice de construction par commune entre 1999 et ,0 Rochy Condé 10,0 8,0 Fontaine Saint Lucien Herchies Aux Marais Therdonne Saint Martin le Noeud Allonne 6,0 Troissereux St Léger en Bray Verderel les Sauqueuse Bonlier France Saint Paul 5,2 4,0 Juvignies Guignecourt Le Mont Saint Adrien Goincourt Milly sur Thérain Maisoncelle St Germain la Poterie Rainvillers Warluis St Pierre Beauvais Fouquenies 2,0 2,4 Savignies Tillé Pierrefite en Beauvaisis Nivillers Frocourt 0,0 population Source : Sitadel L essoufflement de la construction neuve dans la ville centre se répercute en partie dans les communes rurales par une pression grandissante et une augmentation des autorisations de construire depuis Ces communes fournissent un effort de construction plus important que la ville centre, elles absorbent 70% de la production neuve de l agglomération depuis Ce report de pression dans les communes rurales a comme conséquence un développement plus rapide que la ville centre, de manière irrégulière et parfois brutale, en consommant beaucoup plus d espace : à nombre de logement égal, elles consomment 3 fois plus qu une ville et 3 fois plus d espace qu il y a 30 ans. particulier dans le parc locatif privé provoque un report de la pression dans le parc ancien et une augmentation des prix qui bloque l accès au logement de plusieurs catégories de ménages. Ce phénomène est auto-entretenu car l augmentation des prix du foncier conduit à une augmentation du prix de sortie du logement, de moins en moins accessible pour la population modeste. La faiblesse de la construction neuve, combinée à une inadéquation des produits proposés avec la demande, provoque un blocage des parcours résidentiels, notamment dans le parc social qui manque de produits de sortie. Ces communes sont aujourd hui confrontées à une envolée des prix par une compétition 105

106 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT La spécialisation des territoires par type d habitat Sur l ensemble du territoire, la construction neuve est largement portée par l habitat collectif. Cette production est en ralentissement depuis 1999, avec une moyenne annuelle de 165 logements, alors qu elle atteignait environ 325 logements par an sur la période Evolution des constructions neuve sur l'ensemble de la CAB par type d'habitat logements individuels logements collectifs Evolution des constructions neuves à Beauvais Public Privé Source : Direction de l'aménagement - Ville de Beauvais Source : DRE - données Sitadel 2004 La reprise de la construction amorcée en 2002 est portée par l habitat individuel, dans les communes rurales et dans la ville centre mais dans une moindre mesure. Les communes rurales ont toujours été plus dynamiques dans leur rythme de production de logements individuels par rapport à Beauvais. A Beauvais, la construction neuve est très largement portée par le logement collectif qui représente 86% des nouvelles constructions depuis 1990, dont 60% en locatif. Toutefois, un effort de diversification est mené depuis 2000, les constructions individuelles représentent aujourd hui en moyenne un tiers des constructions neuves. (cf. carte «La construction individuelle entre 1999 et 2006») Ces constructions sont en majorité de l individuel pur, l individuel groupé représente 38% des constructions individuelles depuis Les rythmes de construction par type d'habitat Individuel Collectif Individuel Collectif CAB 1,5 2,7 1,2 1 Beauvais 0,5 3,4 0,5 1 Communes rurales 4,5 1 3,5 0,8 Source : DRE - données Sitadel 2004 Sur les dix dernières années, la construction neuve est portée à 60% par des opérateurs sociaux (essentiellement la SA HLM du Beauvaisis, l OPAC de l Oise, la SA HLM Picardie Habitat et la SA HLM de l Oise), les promoteurs privés représentent 34% des nouvelles constructions et le secteur libre ne représente que 6% de la construction neuve. 106

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108 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT SYNTHESE Plusieurs facteurs peuvent être à l origine de la faiblesse de la construction neuve sur le territoire : Le coût du foncier - le prix des terrains à bâtir a explosé en quelques années et représente aujourd hui 50% du coût total de la construction et provoque ainsi une hausse du prix de sortie du logement et un déséquilibre financier pour les opérateurs, notamment sociaux Une maîtrise foncière insuffisante - les valeurs foncières sont de plus en plus élevées et souvent trop importante pour une commune qui ne peut à elle seule supporter le coût, - le patrimoine foncier est souvent détenu par quelques grands propriétaires rigides face à l éventuelle vente de leur terrain qui constitue une réserve de valeur et une rente foncière importante, Des documents d urbanisme restrictifs - des communes prudentes face au développement de l urbanisation qui restreignent les zones à urbaniser destinées à l habitat dans leurs documents d urbanisme, - Beauvais est en cours d élaboration d un PLU, le POS de 1998 ayant été cassé en 2001 pour vice de forme, la ville est actuellement soumise à l ancien système des 5 POS datant de 1983 et 1986 dont les zonages sont dépassés et contraignent la réalisation de projets Un protectionnisme local - des communes privilégiant la préservation du territoire par crainte de dénaturation ou de perte d identité locale du territoire - la crainte d arrivée de populations précaires ou s intégrant difficilement à la vie locale 108

109 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT III) LES DIFFERENTS SEGMENTS DU PARC LOCATIF Le parc locatif privé Le parc locatif privé représente l un des principaux maillons dans la chaîne des parcours résidentiels des ménages. Sur le territoire de l agglomération ce segment est peu représenté, on dénombre 6973 logements mis en location, soit 21% du parc des résidences principales. Les locataires sont soumis à des conditions de ressources. Les logements sociaux sont publics lorsqu ils sont créés, améliorés ou réhabilités avec des financements de l Etat, construits et gérés par des organismes HLM. Les logements locatifs du secteur privé peuvent être sociaux lorsque le propriétaire bailleur met aux normes d habitabilité son patrimoine avec des subventions à l investissement de l ANAH. Ces logements sont alors conventionnés avec l Etat. L offre locative privée est largement déséquilibrée sur le territoire communautaire. Elle est concentrée à 95% dans la ville centre. Ce parc est sous représenté dans les communes rurales et ne permet pas de répondre à la demande qui est pourtant en augmentation. Néanmoins, certaines communes, conscientes des besoins en locatif, envisagent de développer ce type d offre dans les années à venir. Le parc locatif privé est essentiellement un parc collectif (76%), avec des logements de taille moyenne, T2, T3 alors que la demande s oriente plus vers des T3 et T4. Ce segment du parc joue un rôle important dans le parcours résidentiel. La rotation y est importante, notamment par rapport au parc social. En effet, 64% des locataires occupent leur logement depuis moins de deux ans contre 41% dans le parc locatif social et 16,5% dans le parc des propriétaires. D après les professionnels de l immobilier, le parc locatif privé est largement insuffisant par rapport au niveau de la demande. La conséquence directe de ce marché tendu est l augmentation des loyers qui provoque une difficulté pour les jeunes ménages et une sur tension sur le marché locatif social (difficultés pour sortir du parc social). Le parc locatif social Un constructeur et bailleur privé peu également conventionner les logements qu il crée en utilisant le Prêt Locatif Social (PLS). L accès à un logement social se fait sous conditions de ressources. Ainsi à l échelle de l agglomération, 65% des ménages peuvent prétendre à l accès au logement social (part identique à l échelle de la France et de la Picardie). Une offre déséquilibrée entre les territoires : le rôle social de Beauvais Au 1 er janvier 2004, la Communauté d'agglomération du Beauvaisis compte logements locatifs sociaux, soit 32% des résidences principales. Cette offre sociale est très mal répartie à l échelle communautaire, elle est concentrée à 98% dans la ville centre (9 092 logements sociaux) (cf. carte «Les logements sociaux en 2006») Ce déséquilibre se reflète à l échelle du département où 40% de l offre est concentrée dans l un des trois pôles urbains : - Beauvais accueille 15% de l offre sociale de l Oise - Creil accueille 12% de l offre sociale de l Oise - Compiègne accueille 11,5% de l offre sociale de l Oise Définition du logement social Les logements dits sociaux font l objet d un conventionnement et à ce titre les locataires peuvent prétendre à l Aide Personnalisée au Logement (APL). 109

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111 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Dans l Oise, moins d une commune sur deux (330 sur 693) possèdent au moins un logement social. Parmi les 330 communes de l Oise qui possèdent du logement social : en ont moins de en détiennent entre 10 et entre 50 et entre 100 et en ont plus de 1000 Au sein de l agglomération, aucune commune n est soumise à l obligation de construire du logement social au sens de l article 55 de la loi SRU : - Beauvais détient plus de 40% de logements locatifs sociaux - Les communes rurales ne dépassent pas habitants «Art. L Les dispositions de la présente section s'appliquent aux communes dont la population est au moins égale à habitants en Ile-de-France et habitants dans les autres régions qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de habitants comprenant au moins une commune de plus de habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l'année précédente, moins de 20 % des résidences principales. En sont exemptées les communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la population et qui appartiennent à une communauté urbaine, une communauté d'agglomération ou une communauté de communes compétentes en matière de programme local de l'habitat, dès lors que celui-ci a été approuvé». Toutefois, dans l agglomération, dix communes rurales ont développé une offre locative sociale en direction de leur population locale (jeunes, personnes âgées, personnes en difficulté ). Cette offre s élève à 185 logements en A Beauvais, l offre sociale est concentrée à plus de 75% dans trois grands quartiers dont la majorité des programmes datent des années Les zones d urbanisation plus anciennes concentrent peu de logements sociaux. 111 Répartition de l'offre sociale par quartier à Beauvais Beauséjour 8% St Quentin 4% Centre-Ville 8% Voisinlieu 2% Saint Lucien 14% Argentine 35% Saint Jean 28% Source : Service logement - Ville de Beauvais 2004 Des quartiers marqués spatialement (cf. cartes «Problématiques d aménagement des quartiers sociaux») Historiquement, la ville de Beauvais s est constituée selon deux axes d urbanisation : - un premier axe Est-Ouest, dans la vallée du Thérain, à proximité de la ressource première que représentait l eau, - un second axe Nord-Sud pour accueillir la reconstruction Beauvais a subit les bombardements de la seconde guerre mondiale, concentrés dans le centre ville, qui fut détruit à 80%. La ville s est alors développée de manière brutale lors de la reconstruction, avec une production de masse répondant à l urgence du logement des sinistrés et de l arrivée de nouvelles populations. Cette logique d extension a été rendue possible par l annexion de quatre communes voisines en 1943 (Voisinlieu, Marissel, Notre Dame du Thil et Saint Just des Marais), accroissant ainsi le territoire communal de hectares supplémentaires. Les plateaux s urbanisent alors rapidement, ils accueillent des grands ensembles d habitat sociaux, des ensembles pavillonnaires, ainsi que des équipements nécessaires à la vie de quartier : équipements scolaires, sportifs, espaces publics, lieux de promenades De nombreuses constructions publiques sont réalisées par les sociétés HLM. - Le plateau Sud est composé d'un grand quartier mono fonctionnel, Saint Jean, caractérisé par une juxtaposition d'ensembles d'habitats sociaux aux formes hétérogènes, mêlant pavillonnaires et logements collectifs construits à des époques

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117 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT - différentes. Cette hétérogénéité forme un espace déstructuré, sans cohésion d'ensemble et peu lisible. De plus, la topographie du site constitue une rupture dans sa liaison avec le centre ville. - Le plateau Nord est composé de plusieurs quartiers aux logiques propres : les quartiers de grands ensembles d'habitat social de Saint Lucien et d'argentine constituent des enclaves dans un tissu ancien (Notre Dame du Thil) et pavillonnaire (Beauséjour). Ces quartiers sont caractérisés par une homogénéité de leur forme (une seule opération) et une structure assez lisible mais leurs formes urbaines et bâties obsolètes participent à leur enclavement. Les trois grands quartiers d habitat social Saint Jean, Argentine et Saint Lucien ont été construits selon les mêmes modèles, en suivant les méthodes rationnelles de construction qui ont eu d'importantes conséquences en terme de forme urbaine et architecturale. D'une part, l'application du fonctionnalisme à Beauvais a eu pour effet de séparer chaque fonction sociale et urbaine (zoning) sur un espace défini, délimité et identifié, spécialisant ainsi les secteurs urbains. Les plateaux accueillent la fonction "habiter" (construction des quartiers sociaux), la vallée accueille la fonction "travailler" (implantations industrielles), le centre ville accueille les fonctions "consommer" et "se divertir" (commerces, administrations ) Aujourd'hui, les trois quartiers sociaux de Beauvais, malgré la présence de quelques commerces de proximité, d'écoles et équipements publics, souffrent de cette monofonctionnalité, ils deviennent des cités dortoirs sans diversité de fonction où la population Beauvaisienne extérieure aux quartiers ne trouve aucun intérêt à venir. L un des enjeux prioritaires est la recherche d'une plus grande mixité des fonctions urbaines par la création de nouvelles centralités complémentaires à celle du centre ville à travers l'implantation d'activités économiques (ZFU Argentine) ou de grands équipements au rayonnement d'agglomération par exemple. D'autre part, la logique d extension suivie pour répondre dans l urgence aux besoins en logements a conduit la ville de Beauvais à construire ces nouveaux quartiers d habitat 117 sociaux sur les plateaux, représentants à l'époque de grandes opportunités foncières. Cette logique a un double impact aujourd'hui : - en terme de forme urbaine et d'organisation spatiale, la ville est fragmentée en trois parties distinctes (le plateau Nord, le plateau Sud et la vallée), déséquilibrée en terme d'habitants et de logements. - les quartiers construits sur les plateaux sont aujourd'hui isolés du reste de la ville (surtout le quartier Saint Jean) par des contraintes physiques naturelles (rupture de pente, Thérain ) et artificielles (routes nationales, voie ferrée ) qui limitent les liens entre les tissus. Ces contraintes participent fortement à l enclavement de ces «morceaux» séparés de la ville et ainsi à leur exclusion tant physique que symbolique. Le modèle de rationalisation économique suivi a également contribué à construire vite, en quantité et à bon marché. Les logements ont été standardisés, conçus de manière à entrer dans le cadre des normes de prix et de surfaces. Pour suivre cet objectif, les constructions ont été faites sur de petits espaces, en hauteur afin de regrouper le plus possible les logements et rentabiliser au maximum les installations utilisées pour les travaux (usage du chemin de grue). Cette méthode de production a doté ces quartiers d'une forme urbaine particulière caractérisée par une homogénéité en terme de bâti, composée de tours et de barres de plusieurs centaines de logements implantés sur des espaces restreints et par conséquent fortement denses. Aujourd'hui, les quartiers paient les effets de cette forte rationalisation de la construction. Les exigences de quantité, de rapidité, de productivité ont été suivies au détriment des qualités architecturales, urbaines et techniques qui engendrent une médiocrité générale des logements (problèmes d'isolation phonique, aménagements extérieurs sommaires, dégradation rapide des matériaux ) ainsi qu'une structuration parfois peu lisible des quartiers avec la création d'espaces enserrés, denses et un nombre important d'impasses. Enfin, la concentration de population sur un espace trop restreint n'engendre pas, comme cela avait été espéré par les concepteurs, la création de liens sociaux. La trop grande

118 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT proximité physique a eu l'effet inverse, les habitants ont eu davantage tendance à garder de la distance entre eux afin de tenter d'oublier la proximité physique. Cette proximité spatiale est donc aujourd'hui synonyme de conflits de voisinage et de problèmes relationnels. Enfin, les grands ensembles de Beauvais ont été conçus à l origine avec la volonté de libérer un maximum d espace au sol. L'idée suivie est celle d'un espace ouvert (soleil et verdure) pour améliorer l'hygiène et permettre les loisirs des habitants en proposant de nombreux espaces verts récréatifs. Les constructions en hauteur ont permis d une part de réduire les coûts de la construction et d autre part de donner une place majeure aux espaces publics. Cependant, à Beauvais comme dans la plupart des quartiers construits selon ce modèle, ce principe n a pas eu l effet escompté. Les bâtiments ont été isolés les uns des autres, séparés par des vides qui n ont pas été suffisamment aménagés pour créer du lien urbain entre chaque élément du quartier. L'espace extérieur devient un espace de circulation, de transit destiné exclusivement à l'automobile avec de grandes surfaces affectées aux parkings, grandes infrastructures, raquettes de retournement, impasses, signalisation Aujourd hui, la qualité des espaces publics reste médiocre dans les trois quartiers sociaux de Beauvais. L'espace public délaissé, résiduel est devenu le surplus de l'espace privé, le reliquat des constructions. Des problèmes de lisibilité générale rendent la délimitation des espaces publics difficile entre les différents propriétaires. Sur les trois quartiers, l ensemble des espaces publics (rues, cœurs d îlots, stationnements ) sont propriétés de la ville mais les limites avec les propriétés des bailleurs sont souvent peu lisibles (surtout à Saint Jean). Cela génère une confusion dans les responsabilités et la gestion quotidienne que chacun doit exercer et entraîne une non action de la part des propriétaires fonciers (ville) et immobiliers (bailleurs). Des quartiers marqués socialement Concentrant l offre sociale, Beauvais canalise en conséquence une part importante de population en situation sociale difficile, rassemblée à 66 % dans les trois quartiers sociaux. Cette population est marquée par la pauvreté et les difficultés sociales représentant autant d'obstacles à l'intégration au reste de la ville et participant ainsi aux phénomènes de ségrégation sociale et spatiale. Certains groupes d'habitants localisés dans ces quartiers sociaux sont entrés dans une spirale de dévalorisation sociale rendant la réintégration à la société extrêmement laborieuse. Ces trois quartiers concentrent les plus importants problèmes d'intégration et d'exclusion. Bien que Beauvais soit décrite comme une ville sans banlieue, celle-ci contient sa propre banlieue dans ses limites communales. La problématique centrepériphérie existe réellement entre le centre ville et les quartiers d'habitat social au niveau des plateaux à une échelle infra communale. Ces trois quartiers sont caractérisés communément par une population jeune en sur-représentation, on compte entre 30 et 40 % de jeunes de moins de 20 ans dans ces quartiers, la moyenne Beauvaisienne étant de 27 %. Ce sont les quartiers de Saint Lucien et Saint Jean (notamment Saint Jean HLM) qui comptent le plus de jeunes (près de 40 % de moins de vingt ans). Ainsi, l indice de jeunesse de ces quartiers est supérieur à trois, ce qui signifie qu il y a trois fois plus de personnes de moins de 20 ans que de personnes de plus de 60 ans dans ces quartiers sociaux alors qu il atteint en moyenne 1,69 à Beauvais. Parallèlement, les actifs du secteur secondaire y sont sur-représentés, gravitant autour des 30 % d'actifs. Cela se traduit par une sous-représentation des actifs ayant des fonctions d'encadrement, de direction ou à responsabilités (deux fois moins représentés qu'ailleurs), mais une sur-représentation des ouvriers, environ 20 % des actifs résidents, le plus fort taux concernant le quartier Soie Vauban. De plus, ces quartiers se caractérisent par un niveau d'activité relativement bas, variant entre 40 et 45 %. Le niveau d'emploi de la population active est assez préoccupant : entre 60 et 77 % de la population active est occupée, ce qui induit des taux de chômage important. En effet, plus des trois quarts des chômeurs de Beauvais résident dans les trois quartiers d'habitat social. A ce titre, le secteur Saint Jean HLM, dans le quartier Saint Jean, est le plus préoccupant avec un taux de chômage de 40 %, les quartiers Argentine et Saint Jean frôlent les 30 % alors que la moyenne de la ville est de 18 %. 118

119 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Taux de chômage dans les quartiers sociaux en 1999 Saint Jean Argentine Soie Vauban Beauvais Enfin, les quartiers sociaux de Beauvais connaissent des faits de délinquance importants et en augmentation. Les faits concernent essentiellement la délinquance de voie publique (dégradations, agressions, insultes, petits trafics ). Au final, les quartiers Saint Jean, Argentine et Saint Lucien concentrent les deux tiers des faits de délinquance de la ville pour environ la moitié de la population. Caractéristiques et évolution du parc social Source : INSEE - RGP Beauvais 1999 Les difficultés scolaires sont également caractéristiques de cette population qui compte un niveau de formation peu élevé avec un taux de réussite au BAC assez faible, entretenant ainsi le faible taux d'activité, les difficultés d'intégrations sociales à la manière d'un cercle vicieux. La population de ces quartiers est caractérisée à la fois par la taille importante des ménages : on compte environ 2,7 à 2,9 personnes par logement, ce qui est supérieur à la moyenne de la ville (2,4 personnes par logement), mais également par d'importants phénomènes de décohabitation générant un nombre élevé de familles monoparentales. Parallèlement, la taille des logements reste moyenne, avec le plus souvent une large représentation des T3-T4 au détriment des plus petits et des grands logements. Cela provoque parfois des phénomènes de sousoccupation ou de sur-occupation de certains logements. De plus, le manque de fluidité dans le marché du logement à Beauvais contribue au blocage des parcours résidentiels et à la cristallisation des problèmes sociaux dans les quartiers d'habitat social. Les ménages n'ont pas encore effectué leur migration résidentielle, certains logements sont toujours occupés par les mêmes ménages, les taux de rotations sont très faibles et s'effectuent parfois au sein de la même famille. Ces trois quartiers concentrent également les populations étrangères. Les trois quarts des étrangers vivants à Beauvais habitent dans ces quartiers. Les taux les plus élevés se situent au niveau de la ZAC Saint Jean et de la Soie Vauban (respectivement 20 % et 14 % d'étrangers). La plupart des autres quartiers de Beauvais ne concentrent que 3 à 9 % d'étrangers Des constructions massives dans les années 60 et 70 Dans la Communauté d'agglomération du Beauvaisis 62% des constructions sociales datent des années , ces constructions sont issues du mouvement fonctionnaliste et correspondent aux grands quartiers d habitat social de Beauvais. L urbanisation massive à cette époque pose aujourd hui le problème du vieillissement de ces logements (même si certains ont déjà fait l objet de réhabilitation dans les années 1980) et plus largement des quartiers qui les accueillent. Construits aux mêmes époques, ces quartiers sont confrontés en même temps aux problématiques de renouvellement urbain. L âge du parc locatif social : - 1% du parc a plus de 50 ans - 60% du parc a entre 30 et 50 ans - 34% du parc a entre 10 et 30 ans - 5% du parc a moins de 10 ans. Evolution des constructions sociales dans la CAB Source : Données EPLS - DRE Picardie 2004 Dans les communes rurales qui ont développé une offre locative sociale, celle-ci est relativement récente, en effet, 84% est postérieure aux années 1980 et plus de 60% date d après Il s agit pour l essentiel d une offre en construction neuve, les acquisitions avec ou 119

120 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT sans travaux d amélioration ne représentent qu entre 5 et 10% des logements créés. On relève de grandes disparités dans les types de logements sociaux construits. L offre sociale de Beauvais est spécialisée dans le logement collectif dont 72% de l offre est antérieure aux années L offre sociale individuelle est plus récente, 80% est postérieure aux années Dans les communes rurales, le parc social est le seul à pouvoir répondre aux besoins des petits ménages qui ont des capacités financières peu élevées, l offre en petits logements privés n atteignant que 6% des résidences principales. Néanmoins, cette offre est largement insuffisante pour répondre à l ensemble de la demande locale, on compte seulement 50 logements de types T1-T2 dans les dix communes proposant une offre sociale. Répartition des logements sociaux par type 9,6% 90,4% Beauvais individuel collectif 47,3% 52,7% Communes rurales Source : Données EPLS - DRE Picardie % 80% 60% 40% 20% 0% 22% 56% Répartition des logements par taille 10% 66% 22% 24% Beauvais résid. principales Beauvais HLM T1-T2 T3-T4 T5 et + 50% 44% 6% Communes rurales résid. principales 15% 59% 26% Communes rurales HLM Sources : INSEE RGP 1999, données EPLS DRE 2004 La taille des programmes de construction est décroissante au fil des années, on comptait en moyenne près de 60 logements par bâtiment dans les années 1960, avec certaines opérations pouvant atteindre plus de 200 logements. Aujourd hui la taille moyenne en collectif est de 7 logements par bâtiment. Les programmes réalisés actuellement, grâce à leur taille s insèrent beaucoup plus facilement et harmonieusement dans le tissu urbain. Sur l ensemble de l offre sociale de l agglomération, un logement social sur quatre est un petit logement (T1-T2). L offre en grand logement (T5 et +) est relativement réduite alors que la demande est forte pour ce type de logements. L offre sociale en petits et en grands logements n est pas suffisante au regard de la demande. Depuis les années 1960, le nombre de logements sociaux construits par an ne cesse de diminuer. Les années 1980 marquent une stabilisation jusqu à aujourd hui avec une moyenne annuelle comprise entre 100 et 150 logements sociaux. Moyenne annuelle des constructions sociales CAB Beauvais Communes rurales Sur l'ensemble de la période 's 's 's 's 's moyenne Sources : Données EPLS - DRE 2004 ; DDE60, SLH/CHPV 2004 Offre sociale Demande sociale T1 6,8% 9,6% T2 17,3% 23,7% T3 34,6% 31,3% T4 30,8% 19,9% T5 et + 10,5% 15,5% 120

121 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Une offre en logements sociaux ordinaires L offre sociale de l agglomération du Beauvaisis est constituée en majorité de logements sociaux ordinaires de types HLM/o (anciens financements) et PLUS-PLA. L offre très sociale est peu représentée : on compte 500 logements de type PLR/PSR et PLA-I, soit 5% du parc social, alors que la demande est très forte pour cette catégorie. Répartition des logements sociaux de l'agglomération par type de financement HLM/o 45% PLR / PSR 3% PLS 3% PLI 0% PLA-M, PLA-I 2% autres financements 16% PLUS - PLA 31% Source : Données EPLS - DRE Picardie 2004 Entre 1990 et 1999, sur les logements sociaux construits : - 83% sont des logements sociaux ordinaires de type PLUS Ŕ PLA - 8% sont des logements très sociaux de type PLA-I - 5% sont des logements sociaux intermédiaires de type PLS, PLI - 4% ont bénéficié d un autre type de financement Entre 2000 et 2004, sur les 526 logements sociaux construits, un effort a été apporté sur l offre intermédiaire, mais au détriment de l offre en direction des plus défavorisés (alors qu en Picardie cette offre est en hausse depuis 2001) : - 85,5% sont des logements sociaux ordinaires de type PLUS - 2,6% sont des logements très sociaux de type PLA-I - 12% sont des logements sociaux intermédiaires de type PLS, PLI L accord cadre régional Le 28 juin 2005 a été signé, entre l Etat, l Union Sociale pour l Habitat (USH), l Union d Economie Sociale pour le Logement (UESL) et la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) un accord cadre pour la mise en œuvre du volet habitat du Plan de Cohésion Sociale. L objectif de cet accord étant de poursuivre le développement de la production de logements locatifs sociaux et de logements en accession sociale à l échelle de la région Picardie, dans le cadre d une croissance de la construction neuve globale. Ainsi l objectif national du Plan de Cohésion Sociale se décline au niveau régional par la production de près de logements sociaux chaque année, soit plus de pour la durée de l accord ( ), en dehors de la production relevant du programme de l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Les priorités définies au niveau régional par l Etat sont : - organiser les conditions, notamment au niveau de l offre foncière, pour construire au minimum logements annuels, - privilégier la réponse aux besoins des ménages non solvables, en fixant un objectif minimum de 10% de PLAI, - poursuivre le renouvellement urbain dans les grands ensembles d habitat social hors ANRU, - favoriser l élaboration par les organismes de Plans Stratégiques de Patrimoine (PSP). Pour l année 2005, l objectif était la production de logements locatifs sociaux en Picardie. A l échelle départementale l objectif était la production de logements sociaux, soit 46% absorbés par l Oise (800 PLUS/PLAI et 366 PLS) Les types de logements sociaux construits dans l'agglomération PLAI PLUS PLS 121 Les opérateurs du logement social Le parc locatif social du Beauvaisis est géré par 11 bailleurs sociaux qui se répartissent inégalement ce patrimoine. Ces organismes peuvent être rassemblés en 3 groupes selon la typologie suivante : - l OPAC détient plus de 55 % des logements sociaux sur le territoire, soit logements sociaux, Source : DDE60, SLH / CHPV

122 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT - les SA HLM de l Oise, Picardie Habitat et du Beauvaisis se partagent 36,5 % du parc social, soit logements sociaux, - les autres organismes se répartissent environ 10 % du patrimoine social de la CAB, soit environ 800 logements Patrimoine social Part dans la CAB OPAC de l'oise ,33% SA HLM Picardie Habitat ,48% SA HLM de l'oise ,93% SA HLM du Beauvaisis 882 9,53% SA HLM Le Nouveau Logis Picard 229 2,47% SA HLM France Habitation 228 2,46% SA HLM Immobilière 3F 194 2,10% SA HLM Le Logement français 109 1,18% SA HLM La Sablière 23 0,25% Société Nouvelles résidences 20 0,22% SA HLM Carpi 5 0,05% TOTAL ,00% Source : données EPLS - DRE 2004 Les quatre principaux bailleurs (l'opac, Picardie Habitat, SA HLM de l'oise et SA HLM du Beauvaisis) se répartissent plus de 90 % du patrimoine social de l Agglomération. patrimoine social dans les deux plus grands quartiers d habitat social que sont Argentine et Saint Jean. La SA HLM du Beauvaisis, grande instigatrice des constructions neuves après 1990 (31% du total des logements construits entre 1991 et 2001), concentre son parc social sur trois quartiers : Marissel, Saint Quentin, le centre ville et moins de 7 % dans les grands quartiers sociaux. La SA HLM de l Oise, constituant le second patrimoine social de la ville, possède contradictoirement un faible parc (10 à 20 %) dans l ensemble des quartiers. L organisme Picardie Habitat est essentiellement présent dans quatre quartiers : Saint Quentin, Saint Jean, Saint Lucien et Argentine. Enfin, les autres organismes de logement social, n ont que de faibles parts qui sont essentiellement ciblées sur les quartiers Saint Jean et Argentine. Par conséquent, on note l omniprésence de quatre bailleurs principaux (OPAC, SA de l Oise, SA du Beauvaisis, Picardie Habitat) qui se partagent le patrimoine social de cinq quartiers sur huit. SA HLM du Beauvaisis 10% Patrimoine des bailleurs sociaux de la CAB Autres SA HLM 9% SA HLM de l'oise 13% SA HLM Picardie Habitat 13% OPAC de l'oise 55% Source : Données EPLS - DRE Picardie 2004 A l échelles des 10 communes rurales qui possèdent un parc locatif social, deux bailleurs sociaux sont présents : il s agit de l OPAC qui possède 18,7% de l offre sociale dans ces communes rurales, soit 34 logements et la SA HLM de l Oise qui en possède 81,3%, soit 147 logements. A ces inégalités en terme de répartition de patrimoine, viennent s ajouter des disparités en terme de répartition entre les quartiers à l échelle de Beauvais. La réhabilitation du parc social Au regard de l importance du parc social dans le Beauvaisis et de l ancienneté du parc, les besoins en réhabilitation du parc social sont importants. Dans l Oise, près d un quart du parc social n a jamais fait l objet d une réhabilitation. Sur le territoire de l agglomération du Beauvaisis, ceux sont logements sociaux qui ont fait l objet d une réhabilitation depuis Les trois dernières années ont été particulièrement bénéfiques aux réhabilitations qui ont concernés près de logements. Le montant des subventions de prêts pour l amélioration de logements à usage locatif et occupation sociale (PALULOS) s élève à 4,7 M les six années. L OPAC, qui détient le patrimoine social le plus important de la commune, investit l ensemble des quartiers de la ville. Il est majoritaire dans cinq quartiers sur huit et détient notamment plus de la moitié du 122

123 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT La réhabilitation du parc social dans la Communauté d'agglomération du Beauvaisis Année Nombre de logements réhabilités Subvention PALULOS Subvention moyenne par logement TOTAL Source: DDE 60, SLH / CTFL 2005 La programmation des besoins en réhabilitation du parc des bailleurs sociaux se fait à travers les Plans Stratégiques de Patrimoine (PSP) réalisés par les bailleurs dont la plupart sont aujourd hui en cours d élaboration. Pour les trois années à venir, 2006 à 2008, une programmation de réhabilitation a été établie avec les bailleurs sociaux et les services de l Etat, dont près de 400 pour l année Le parc communal Le parc communal a été évalué à travers l étude pré-opérationnelle d OPAH réalisée en 2006 sur le territoire de l agglomération. Ainsi, à partir d entretiens et de questionnaires le parc total de logements communaux concerne 160 logements sur la Communauté d'agglomération du Beauvaisis, dont 76% sur Beauvais, soit 122 logements propriété de la commune. Parmi les communes rurales, 18 détiennent des logements communaux destinés à la location et une en a 7 en projet. 123

124 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT IV) LES MARCHES FONCIERS ET IMMOBILIERS Les marchés fonciers et immobiliers de l Oise sont fortement influencés par la région Ile de France. Grâce au développement des infrastructures ferroviaires et routières, de plus en plus de ménages viennent s installer dans l Oise tout en continuant à travailler dans les pôles urbains à proximité : Cergy- Pontoise, Roissy. Dans les secteurs en contact direct avec l Ile de France (Vexin, Valois ), l impact est très fort sur les prix du foncier et de l immobilier qui sont désormais proches de ceux pratiqués autour de Paris. Dans le Beauvaisis, les premiers signes de la pression francilienne se font sentir, en 2 ans, les prix ont largement augmenté, notamment ceux du foncier. En effet, entre 2002 et 2004, le prix au m² pour un terrain à bâtir a été multiplié par deux. L ensemble du secteur est aujourd hui confronté, comme la majorité des villes et des périphéries en France, à une crise foncière et immobilière dont l origine vient d une inadéquation entre une offre de terrains et de logements de plus en plus rare et une demande soutenue des populations locales, dopée par de nouveaux arrivant franciliens. Les prix pratiqués sur les marchés fonciers et immobiliers en 2004 CAB Oise Picardie Prix moyen Prix au m² Prix moyen Prix au m² Prix moyen Prix au m² Lots à bâtir Maisons anciennes Appartements anciens Appartements neufs Sources : Données PERVAL 2005, données notariales "immoprix"

125 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Le marché foncier La crise du marché foncier La crise que connaît actuellement le marché du foncier au niveau national est directement lié à une insuffisance de l offre de terrains mis sur le marché par rapport à la demande. La rareté de l offre conduit ainsi à une augmentation des prix. Plusieurs paramètres et comportements participent à la rareté de l offre des terrains à bâtir et au maintien d une spirale des prix à la hausse : - le comportement des propriétaires fonciers, plus ou moins ouvert à la vente en raison de la réserve de valeur, de l attachement culturel lié à la propriété du sol et de la faible fiscalité, - le comportement spéculatif de certains vendeurs qui font jouer la concurrence et attendent pour vendre car le temps fait augmenter la valeur du terrain, - les comportements plus ou moins frileux des communes envers les nouveaux programmes d habitat et l ouverture de zones d urbanisation, - le phénomène de rente foncière : la valeur d usage du terrain, sa destination future, sa localisation, la pression de la demande orientent le prix du terrain. La valeur foncière d un terrain décroît quand on s éloigne des pôles urbains et des pôles d emplois. Ainsi, le prix d un terrain devient un facteur de discrimination sociale et un frein à l accession à la propriété pour les ménages qui n ont pas les capacités financières suffisantes. Les ménages les moins aisés ou les primo accédants sont contraints de s éloigner des pôles urbains pour bénéficier de prix plus abordables. Ce phénomène participe ainsi à l étalement urbain et à l amplification des migrations alternantes sur le territoire. Un territoire régional fortement contrasté 125 Le territoire picard est confronté à de fortes disparités spatiales en terme de dynamisme de marché foncier. Le marché foncier est très dynamique dans l Oise et plus particulièrement dans le Sud Oise en raison de la pression exercée par la proximité francilienne. A l inverse il est peu dynamique dans l Aisne et la Somme et surtout dans les zones rurales. La Picardie compte transactions foncières en 2002, soit près de 900 transactions de moins qu en 1999, considérée comme une année exceptionnelle. Le nombre de ventes correspond à la moyenne enregistrée sur la période En Picardie, un terrain à destination de logement individuel se vend en moyenne à 18,95 /m² avec des écarts variant de 5 /m² à plus de 85 /m² entre les territoires du Sud et du Nord et entre les agglomérations et les communes rurales. Les ventes de terrains destinés au logement individuel constituent le principal segment du marché et représente 82% du total des ventes et 64% de la masse financière globale. Le marché des terrains destinés au logement collectif est très peu développé en Picardie, il a néanmoins progressé par rapport à 2001 avec 58 ventes de plus. L Oise est le département le plus dynamique en terme de part de marché. Ce dynamisme est lié au réseau d infrastructures au Sud (A16, A1, RN31, RN2, RN17) qui assure un lien fort avec l Ile de France. On observe un fort dynamisme autour des agglomérations comme Amiens, Beauvais, Saint Quentin et Compiègne. Les prix des terrains à bâtir ont largement augmenté en quelques années. En 2004, il faut compter en moyenne 16 supplémentaires par m² pour l acquisition d un terrain, par rapport à On enregistre de grands écarts entre le nord et le sud de l Oise où les prix peuvent atteindre près de 90 /m² en 2004 (cf. carte «Prix au m² du foncier à bâtir à destination de logements individuels en 2004») L origine des acheteurs est hétérogène sur le territoire régional avec de grandes disparités entre le Nord et le Sud. Ainsi, dans certaines zones du Nord de la Picardie ou dans des zones très rurales, la part des acheteurs non picards est quasi nulle. A l inverse, dans les secteurs situés sur les frontières régionales comme le Vexin-Sablons, la Champagne

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127 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Picarde, le Pays de Valois ou le Pays de Thelle près d un acheteur sur deux vient d une autre région (72% d acheteurs non picards dans le territoire de Senlis Chantilly). Le Beauvaisis : la rareté du foncier face à la pression de la demande : le prix d un terrain à bâtir multiplié par 3 en 6 ans Une vente sur 10 de l Oise est effectuée dans le Beauvaisis qui enregistre 109 ventes en 2002 dont près de 90% ont été effectuées sur le périmètre de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis. Le nombre de transactions est en hausse entre 2002 et 2004 et a quasiment doublé en 2 ans sur l ensemble de l agglomération, passant de 50 ventes en 2002 à 96 en La localisation des terrains à bâtir est fortement dépendante de l offre foncière proposée sur le marché et de la politique locale des communes à travers l ouverture plus ou moins importante de zones à urbaniser. Beauvais concentre 16% des ventes des terrains à bâtir de l agglomération en Cette part est liée à la rareté du foncier disponible dans la ville centre. Dans le même temps, les communes rurales se développent plus vite et concentrent l essentiel des ventes de terrains à bâtir en raison de leurs plus grandes disponibilités foncières. Ces ventes ont ainsi participé au développement des communes périurbaines par la création de lotissements plus ou moins grands. La quasi-totalité des ventes de terrains sont à destination de logements individuels. Les prix des terrains à bâtir ont explosé en 2 ans en raison de leur raréfaction. Il faut aujourd hui compter près de 45 par m² pour l achat d un terrain, soit plus de 2 fois le prix enregistré en 2002 (21 /m²) et trois fois celui de 1998 (14,5 /m²). Ainsi, les prix de ventes ont augmenté de plus de en moyenne pour l achat d un terrain. Dans le même temps, la surface moyenne des parcelles tend à diminuer, en raison de l augmentation des prix au m², mais reste encore élevée. On compte en moyenne plus de m² par parcelle, ce qui contribue à l appauvrissement rapide des réserves naturelles et agricoles et des droits à construire. Ainsi, entre 2002 et 2004, 24,5 hectares ont été consommés sur l agglomération, avec une 127 tendance à la hausse en raison non pas d une augmentation des surfaces vendues mais d une augmentation des transactions. A ce rythme de consommation, ceux sont 150 hectares qui seront consommés uniquement en terrains à bâtir d ici En 2004 et depuis 2002, sur l ensemble de l agglomération, les terrains à bâtir ont été intégralement achetés par des particuliers provenant à 80% du local (même commune ou autre commune de l agglomération) ou de l Oise (10%). La part des acquéreurs en provenance d Ile de France est encore peu élevée dans le Beauvaisis (7%), la majorité des acheteurs de terrains à destination de maisons individuelles proviennent du pôle urbain de Beauvais. L aire d influence de Beauvais, comme celle de Compiègne se décale de plus en plus vers le Nord en raison de la pression de l Ile de France sur les territoires du Sud où la part des acheteurs franciliens est dominante. La majorité des acquéreurs sont jeunes, âgés de moins de 40 ans. 35% de ces acquéreurs sont des employés ou des ouvriers, 23% sont des professions intermédiaires et 16% sont des cadres. Les ventes se font à 80% par des professionnels (administration, entreprise, professionnels ) dont 30% par des organismes de logement social. Les particuliers qui effectuent des ventes sont généralement des retraités. La forte hausse des prix du foncier à destination de logements individuels (+110% en 2 ans) conduit à une sélection des candidats à l accession à la propriété dans le Beauvaisis. Ainsi, les ménages ayant les capacités financières suffisantes peuvent consacrer un budget amplifié à l acquisition du terrain (représentant 50% du budget, contre 30% en 2001), mais souvent au détriment du budget consacré à la construction ou à son entretien. Les autres ménages, désirant accéder mais disposant de capacités financières moindres sont contraints de prospecter de plus en plus loin du centre urbain, en direction du Nord, où les coûts du foncier ne subissent pas encore la même pression (Pays de Bray, Plateau Picard ). Ces réactions contribuent ainsi à l entretien du développement du périurbain et des conséquences négatives qu il provoque.

128 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Toutefois, ce report de la demande vers le Nord du département, où de plus en plus de ménages prospectent, conduit des secteurs à devenir aujourd hui très prisés et à enregistrer d importantes hausse de prix : le Clermontois, le Compiègnois, le Plateau Picard enregistrent des augmentation de prix supérieures à 13% en une année. Le marché de l immobilier La crise immobilière Depuis la fin des années 1990, le marché de l immobilier est confronté à une nouvelle crise avec une très forte montée des prix. L origine de cette crise vient d une inadéquation entre l offre et la demande de logements. En effet, depuis quelques années la construction neuve s est essoufflée et les biens immobiliers se raréfient alors que la demande en logements ne cessent d augmenter en raison notamment des évolutions sociodémographiques : décohabitation, vieillissement de la population mais aussi d une offre de crédits abondante et intéressante. Ainsi, les ménages trouvent de plus en plus d intérêt à investir dans la pierre car elle constitue une épargne sûre, attractive et rémunératrice en raison notamment de la faiblesse des taux d intérêt (taux les plus bas depuis 20 ans) et de l allongement de la durée des prêts (20, 25, voire 30 ans) qui ont un impact sur l amélioration de la capacité de solvabilité de la demande. Les prix élevés des loyers dans le parc privé conduisent les ménages à préférer l investissement à long terme plutôt que la location. En outre, les dispositifs d amortissement (Besson, de Robien) ont eu un large effet incitatif et ont développé l investissement locatif, qui a représenté en 2004, plus de la moitié des ventes dans le neuf en France. Les ménages sont donc aujourd hui confrontés à des prix de l immobilier de plus en plus haut alors que dans le même temps, les niveaux de revenus et le pouvoir d achat ne varient que très peu. Le marché de l immobilier comporte plusieurs segments : - Le segment du neuf qui correspond à la vente par des 128 promoteurs ou particuliers ayant construits pour leur compte propre et revendant dans les 5 ans de l achèvement de l immeuble acquis en état futur d achèvement. - Le segment de l ancien qui correspond aux logements vendus plus de 5 ans après l achèvement ou vendus avant l expiration de ce délai mais ayant déjà fait l objet d une mutation à titre onéreux postérieure à l achèvement et consentie à une personne n ayant pas la qualité de marchand de biens. Le taux de mutation permet d évaluer le dynamisme du marché immobilier. Il illustre le rapport entre les ventes immobilières et le parc existant (hors HLM) et permet de mesurer la part du parc de logement qui change de propriétaire. Comme pour le marché foncier, la Picardie connaît de grandes disparités en terme de marché immobilier. Les contrastes sont forts entre le Sud et le Nord de la Région, dans l Aisne et la Somme le marché immobilier est moins actif que la moyenne régionale et ne subit pas encore l influence et la pression de l Ile de France qui se limite au Sud de l Oise. Certaines zones rurales, éloignées des pôles urbains sont également en marge des dynamiques du marché. L activité immobilière en Picardie est essentiellement soutenue par l Oise où le taux de mutation net atteint 3,61% en 2002 (moyenne régionale : 2,96%). L Oise se caractérise, quelque soit le segment du marché immobilier (neuf ou ancien) par des niveaux de prix élevés, en forte augmentation ces dernières années et de moins en moins abordables pour les populations locales (cf. carte «Prix de l immobilier dans l Oise en 2004») Les ventes de maisons anciennes sont les principales transactions immobilières réalisées dans l Oise, elles représentent environ trois ventes sur quatre en Ainsi, le budget pour accéder à la propriété dans l ancien est d environ pour m² de terrain. Le coût de l accession dans l ancien est relativement plus important que dans les deux autres départements de Picardie où il faut compter en moyenne à pour un même bien. A ces disparités s ajoutent des écarts au sein de l Oise avec un gradient décroissant vers le Nord du département.

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130 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Il faut compter environ , voire pour certains biens (maison avec 6 pièces) jusqu à en Valois, alors que dans les secteurs du Plateau Picard et du Pays de Bray les prix sont relativement plus abordables ( ). Le marché immobilier dans le Beauvaisis : une maison ancienne pour En 2004, ceux sont 650 biens immobiliers qui ont fait l objet d un acte de vente/achat dans l agglomération du Beauvaisis. Comme dans le département, les maisons anciennes constituent le principal segment des échanges (54%). Le marché de l immobilier reste diversifié, notamment à Beauvais, par d importantes transactions d appartements anciens (42%) et neufs (15%) en raison de la structure du parc de logements de Beauvais composé à 64% de logements collectifs. D après les agents immobiliers de Beauvais, la demande s oriente vers des T2-T3 en centre-ville, à proximité des services et équipements. Ils relèvent en outre un important retour des personnes âgées en centre-ville. La majorité des biens collectifs vendus dans l ancien sont de grande taille (T5 et plus) alors que dans le neuf les surfaces sont plus petites (T3), en raison notamment des prix plus élevés que dans l ancien. Le marché des petits logements est dynamique dans l ancien en terme de volume de transactions (30% des transactions dans l ancien) et de prix. Ces appartements sont en effet plus coûteux si l on évalue le prix au m², il faut compter en moyenne /m² pour un studio contre /m² pour un T5 et plus. En 2004, à l échelle de l agglomération, il faut en moyenne un budget de pour acquérir une maison ancienne sur un terrain de 850 m². Les prix augmentent fortement en fonction de la surface du terrain et de la maison, ils atteignent en moyenne pour une maison de 6 pièces et plus sur une parcelle de m², soit près de de plus qu en 2002 (+25%). Le prix moyen d un logement collectif dans l ancien s établit à pour 63 m² et à dans le neuf pour une surface moyenne plus petite, environ 58 m². Evolution des prix pratiqués entre 2002 et 2004 dans la CAB Evolution du prix de vente moyen % Evolution du prix au m² Lots à bâtir % % Maisons anciennes % - - Appartements anciens % % Appartements neufs % % % Source : Données PERVAL

131 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT Les échanges de biens immobiliers se font essentiellement entre particuliers et quelquefois entre Sociétés Civiles Immobilières, notamment pour les ventes d appartements neufs à Beauvais. Les particuliers proviennent du territoire local et sont issus à plus de 60% de la même commune ou d une autre commune de l agglomération. Seulement 7% des acquéreurs proviennent de l Ile de France. L âge moyen des acquéreurs de biens immobiliers se situe entre 30 et 49 ans, la part des moins de 30 ans, si elle est peu élevée pour les acquisitions dans le neuf, concerne un acquéreur sur trois pour les biens collectifs anciens. En effet, de plus en plus de jeunes ménages font le choix d investir à long terme par une acquisition plutôt que de payer le prix fort d une location dans le parc privé. Les plus de 60 ans sont peu représentés dans les acquisitions. A l inverse, ceux sont eux qui réalisent le plus de ventes (33% des vendeurs). L'âge des intervenants sur le marché immobilier 70 et + acquéreurs vendeurs 60 à 69 ans 50 à 59 ans 40 à 49 ans 30 à 39 ans -30 ans 0% 5% 10% 15% 20% 25% Source : Données PERVAL traditionnelles en briques ou en torchis et des pavillons neufs en lotissements. Les prix varient de manière très importantes d un bien à l autre et d une commune à l autre, ils peuvent atteindre plus de pour une maison de 150 m² sur m² de terrain, voire pour un corps de ferme de 200 m² sur 4 hectares de terrains. Au sein de Beauvais, on constate des écarts de prix importants concernant les appartements anciens, segment du marché qui fait l objet de nombreuses transactions en raison de la structure du parc existant. Ces écarts de prix sont liés à la nature, l âge et à la localisation du bien Certains appartements se négocient à plus de par m² dans les quartiers les plus prisés de la ville : centre-ville (un 80m² négocié à place Foch), Saint Quentin, Saint Just des Marais. A l inverse, dans les quartiers les moins valorisés, les prix sont beaucoup plus abordables : 880 /m² à Saint Jean Evolution des prix au m² des appartements anciens par quartier Centre ville St Jean Argentine Notre Marissel Dame du Thil St Voisinlieu St Just Quentin des Marais Source : Service Foncier - Ville de Beauvais, d'après DIA 1998 et 2004 Les acquisitions de biens immobiliers se font à 32% par des professions intermédiaires, à 27% par des ouvriers - employés et à 15,5% par des cadres. La part des retraités est très faible chez les acquéreurs de biens. Ces éléments offrent une vue d ensemble du marché de l immobilier sur le territoire, mais cachent une grande diversité des situations dans chacune des communes où certains biens sont négociés à des prix très élevés. Ainsi, dans les communes rurales de l Agglomération, le marché est largement porté par les ventes de maisons. Les biens recherchés sont à la fois des maisons 131 Les quartiers de Saint Quentin et de Saint Just des Marais, à proximité immédiate du centre ville sont également très prisés, notamment pour les maisons de ville typiques en briques avec petit jardin. Les maisons anciennes, de plus en plus rares dans la ville centre sont inabordables pour les budgets modestes. Ainsi, dans le quartier de Notre Dame du Thil, notamment dans la rue prisée de la Mie au Roy certains pavillons avec vue sur le plan d eau du Canada sont cédés entre et Concernant le prix des terrains à bâtir, les écarts sont tout aussi importants selon la

132 L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT localisation, certains se vendent à 15 /m² et d autres à plus de 135 /m². Le marché de la location Des loyers élevés dans le parc privé qui bloquent les parcours résidentiels En 2004, il faut compter en moyenne 8 mensuels par m² pour la location d un appartement dans le parc privé, soit 550 par mois pour un logement de type 3 d une surface moyenne de 67 m². De manière générale la demande locative s oriente vers des logements de types 3 et 4 et concerne des jeunes couples avec ou sans enfants. A Beauvais, ces loyers varient de 235 pour une chambre meublée à pour un T7 de plus de 200 m². Rapportés au mètre carré, le prix diminue avec la surface, passant de 15 /m² pour un studio à 8 /m² pour les T3-T4 et 6 /m² pour un T7. Ainsi, à Beauvais les loyers sont d autant plus chers pour les logements situés dans l hypercentre, à proximité de la gare, que dans des quartiers plus populaires à l image dévalorisée (Saint Jean, Argentine ). D après les professionnels de l immobilier, l offre en location n est pas suffisante à Beauvais. L ensemble des loyers pratiqués sur le territoire connaissent des augmentations importantes au fils des années et génèrent un taux d effort plus important de la part des ménages, contribuant ainsi à augmenter la pression sur le parc locatif social, mais aussi à limiter la sortie des ménages du parc social vers le parc privé. En outre, les niveaux de prix enregistrés dans le parc locatif incitent certains ménages à accéder à la propriété en bénéficiant des taux d intérêts actuellement bas en s endettant sur 25 voire 30 ans, provoquant ainsi une augmentation de la demande sur le marché de l accession. La durée moyenne d une location se situe entre 1 et 5 ans et varie selon la surface du bien, plus le logement est petit, plus la durée de location est courte. La rotation dans la vacance est de courte durée. Beauvais, ainsi que quelques communes rurales proposent une offre locative privée en maison individuelle où les loyers sont plus élevés et varient entre 550 et 750 pour des surfaces habitables de 65 à 100 m². Ces différences de loyers étant le plus souvent liées à la présence d un jardin ou d un garage. Toutefois, les prix au m² sont sensiblement identiques que pour les appartements. Comme pour le marché de la vente, ces loyers sont fortement dépendants des caractéristiques propres des logements (âge, surface ) ainsi que de leur localisation (quartier, centralité, proximité équipements, desserte ). 132

133 PARTIE 4 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN 133

134 PARTIE 4 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN I) LA VILLE CENTRE : BEAUVAIS L'histoire de la constitution de Beauvais à l'origine de sa forme urbaine et de sa relation avec le territoire La construction de la ville de Beauvais s est réalisée en plusieurs étapes, au gré d évènements forts, de crises qui ont marqué son histoire et qui sont le fondement de son identité, de sa forme urbaine et de ses problématiques actuelles. La ville s est développée selon deux axes d'urbanisation : un axe Est-Ouest dans la vallée puis un axe Nord-Sud sur les plateaux. Une ville constituée selon un axe Est- Ouest, à proximité d'une ressource première, l'eau Historiquement, la ville s'est constituée dans la vallée du Thérain, encadrée par deux coteaux au Nord et au Sud constituant des coupures dans l espace. Cette position permettait de bénéficier de la présence de l'eau, représentant une source d'énergie pour l'agriculture, les activités traditionnelles et artisanales (fabrique de draps, manufacture de tapisserie) et qui servait également de moyen de défense par l'alimentation des fossés aux pieds des remparts. Le 19 ème siècle est marqué par la Révolution Industrielle qui bouleverse les modes de production et les modes de vie des Beauvaisiens. Le développement de la ville se fait selon un axe EstŔOuest, dans la vallée du Thérain qui devient alors l axe de développement des établissements industriels du fait de la présence de grands terrains disponibles, de la force hydraulique et du chemin de fer desservant les usines. Première étape Diffusion de l urbanisation dans la vallée PLATEAU NON URBANISE PLATEAU NON URBANISE CENTRE HISTORIQUE Cette première phase d urbanisation a laissé plusieurs traces dans la vallée : centre historique, faubourgs, anciennes manufactures, voie ferrée Une ville en reconstruction qui s'étend sur les plateaux selon un axe Nord-Sud Beauvais a subi de plein fouet les bombardements de 1940 qui furent concentrés sur le centre ville, presque totalement détruit. La ville s'est alors développée et urbanisée de manière brutale lors de la reconstruction, avec une production de masse et d'urgence pour répondre au doublement de la population entre 1954 et Afin de répondre à l'arrivée de nouvelles populations (entre 1954 et 1968 la croissance est essentiellement due au solde migratoire + 3,78%), aux nouveaux besoins en matière d'habitat, la ville a annexé quatre communes (Notre Dame du Thil, Marissel, Voisinlieu et Saint Just des Marais) afin d augmenter sa superficie et d autre part de s'étendre en dehors des limites de la vallée pour urbaniser les plateaux Nord et Sud. La ville fut redessinée pour faciliter les circulations automobiles (surtout dans le centre ville) et loger le plus grand nombre de population (sur les plateaux). 134 Il en résulte aujourd'hui des formes urbaines particulières, une architecture lourde de grands ensembles de logements sociaux sur les plateaux construits dans une logique de zoning, vieillissants rapidement et en même temps.

135 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Deuxième étape Diffusion de l urbanisation sur les plateaux URBANISATION DES PLATEAUX CENTRE VILLE RECONSTRUIT URBANISATION DES PLATEAUX Une ville sans unité, caractérisée par une forme urbaine morcelée en entités indépendantes La forme urbaine de Beauvais est le produit de ces étapes successives de construction qui ont marqué la ville, avec notamment un fort impact de l urbanisation d après-guerre qui a rapidement (en une quarantaine d années) et radicalement transformé la forme de la ville. Il en résulte aujourd hui une forme urbaine fragmentée, sans unité, composée : - de plateaux urbanisés en urgence accueillant des quartiers mono fonctionnels juxtaposés, indépendant les uns des autres caractérisés par de grands ensembles d habitat social (St Jean, Argentine, St Lucien) et des ensembles pavillonnaires homogènes (Beauséjour) ; - un centre ville totalement reconstruit après la seconde guerre mondiale, caractérisé par une absence de patrimoine ancien et une prédominance de l architecture de la reconstruction. Il constitue le référentiel commun des quartiers de la ville car il accueille une diversité des fonctions urbaines (habitat, commerces, emploi, administrations, culture, équipements publics ), il apparaît comme le seul lieu véritablement urbain et structuré ; - des restes de faubourgs anciens (anciennes communes annexées), développés le long des voies sous forme de villages rue (tissu urbain de bande) : Notre Dame du Thil, Voisinlieu, Marissel, constituant les traces du 135 patrimoine ancien de Beauvais. L enjeu de réhabilitation du patrimoine bâti est important dans ces secteurs ; - une vallée industrielle saturée accueillant des activités vieillissantes, polluantes, présentant de nombreux dysfonctionnements et ne pouvant plus s étendre (Codiem, Spontex, La Brosse et Dupont, Bosh ) La rupture topographique forte entre la vallée et les plateaux renforce le cloisonnement entre les espaces, les effets de pente rendent difficiles les franchissements et les liaisons entre le Nord et le Sud de la ville, entre les plateaux et la vallée. A cette contrainte s'ajoutent d'autres barrières naturelles et physiques : la présence de rivières (Thérain et Avelon), la voie ferrée, les routes nationales et les zones industrielles qui forment des coupures urbaines fortes. L absence de rocade ou de voie de contournement du centre ville engendre une centralisation de la circulation dans le centre-ville. Ainsi, la ville est caractérisée par une forme urbaine morcelée, sans unité, constituée de quartiers faiblement reliés les uns par rapport aux autres et tournés vers le centre ville, référent urbain. La ville est aujourd hui confrontée à une problématique générale de renouvellement urbain des plateaux d habitat social, construits dans l urgence et vieillissants mal et en même temps mais également de renouvellement urbain de la vallée industrielle dont les activités n ont plus vocation à être implantées aux marges du centre ville. Fonctionnement urbain : des quartiers juxtaposés (cf. carte «Les grands quartiers de Beauvais») Un centre ville seul référent urbain, mais saturé par l automobile Le centre ville de Beauvais constitue le seul référent urbain de la ville car il dispose de toutes les fonctions urbaines : logements, emplois, commerces, administrations, équipements culturels, éducatifs, de loisirs Il n existe pas de centre secondaire ayant la même importance dans la ville. Regroupant plus de 10 % de la population Beauvaisienne,

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137 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN le centre ville accueille la plus forte proportion d actifs de la ville (55 %) L activité commerciale est spatialement restreinte autour de l axe Nord-Sud Carnot- Gambetta et sur les rues adjacentes. Elle est globalement en perte de vitesse et de dynamisme par manque d enseigne locomotive d'envergure nationale, d'un appauvrissement et d'une banalisation du tissu commercial autour des fonctions de restauration, d'une concurrence exogène des zones commerciales périphériques et extérieures au territoire du Beauvaisis, ainsi que d une animation relativement faible. Le problème majeur du centre ville vient du fait qu il est saturé par la circulation automobile ainsi que par le manque de stationnement, créant ainsi des nuisances pour les déambulations piétonnes. Le centre ville joue un rôle de plaque tournante, deux routes nationales : la RN1 (reliant Paris et Amiens) et la RN31 (reliant Reims et Rouen) se croisent au Nord du centre ville, au carrefour d Amiens et créent ainsi de nombreuses nuisances. Les faubourgs Les faubourgs de la ville de Beauvais sont principalement les anciens bourgs des communes annexées. Ils présentent de nombreuses qualités (centralités de quartiers, zones d habitat denses, architecture locale, identité ) et opportunités. Les OPAH successives ont ainsi permis une amélioration et un traitement du bâti, souvent détérioré le long des voies de circulation. Marissel et Voisinlieu correspondent à deux des communes annexées en 1943 et présentent des caractéristiques morphologiques similaires, sous forme de village - rue. Anciens bourgs agricoles rattrapés par le développement industriel et commercial, le tissu urbain est caractérisé par des petites habitations anciennes en briques, donnant du caractère aux lieux. La structure de Marissel apparaît désorganisée. Le tissu est traversé au Nord par la rue de Clermont (RN31) dont le trafic important génère beaucoup de nuisances et participent à la dégradation du bâti. Quelques uns de ces logements ont déjà bénéficié d une réhabilitation dans le cadre de l OPAH, mais il faudra attendre la déviation de la RN31 prévue en 2007 pour bénéficier d une restructuration complète de cet axe et du bâti. Au Sud du quartier, les nuisances sont également présentes avec la voie ferrée et les boulevards, participant à la dégradation du quartier. 137 Le quartier Voisinlieu apparaît enclavé entre la ZAC Saint Lazare et la ZI n 1. Le faubourg de Saint Just des Marais possède également les caractéristiques d un village-rue où se côtoient un bâti ancien organisé en front à rue, des entrepôts et quelques demeures bourgeoises. L habitat s est développé sous forme de pavillonnaires peu denses. Proche de la forêt de Saint Quentin, ce quartier bénéficie également de la proximité du plan d eau du Canada. Il est néanmoins perturbé par la RN31 et par le trafic issu de l usine Spontex. Le quartier Saint Quentin aux portes Ouest du centre ville a subi des mutations dans les années 1990, passant d un site industriel mal desservi à un quartier d habitation avec espace commercial et culturel. Ancien quartier industriel, il dispose de grandes emprises foncières pouvant être libérées d un seul tenant et constituant ainsi une opportunité pour poursuivre la création d un quartier d habitation à part entière. Au Nord Ouest de Beauvais, le quartier Notre Dame du Thil est composé de trois sous ensembles. La zone résidentielle Beauséjour est dominée par de l habitat pavillonnaire issu de l extension d après guerre, avec en son centre deux îlots d habitat collectif organisés autour de la place de Noailles réhabilitée en Notre Dame du Thil proprement dit s est développé autour d un noyau villageois puis sous forme de village-rue. Enfin, l ensemble collectif social de la Soie Vauban enclavé dans le tissu ancien est l un des quartiers le plus dense de la ville. Au Sud de la ville, sur le plateau, se trouve Saint Jean, quartier le plus peuplé de la ville avec habitants en 1999, soit un quart de la population. Il constitue aussi le secteur de la ville qui dispose des plus importantes opportunités d extension urbaine. Le quartier Saint Jean est caractérisé par une juxtaposition d'ensembles d'habitats sociaux aux formes hétérogènes, mêlant pavillonnaires et logements collectifs construits au coup par coup à des époques différentes. Cette hétérogénéité forme un espace déstructuré, sans cohésion d'ensemble et peu lisible. De plus, la topographie du site constitue une rupture dans sa liaison avec le centre ville. Le quartier Argentine constitue le principal quartier d habitat social de Beauvais, il est situé sur le plateau Nord. Contrairement à Saint Jean, il est caractérisé par une homogénéité de sa forme (une seule

138 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN opération sous forme de ZUP) et une structure assez lisible. Aujourd hui, ces deux ensembles d habitat social marquent l image négative de la ville de Beauvais. Ils constituent en effet des enclaves dans le tissu urbain, perchés sur les plateaux, les liaisons directes sont difficiles avec le centre ville, ils fonctionnent indépendamment les uns des autres et n ont qu une fonction principale, celle de loger. Les problématiques que rencontrent ces quartiers sont celles récurrentes des quartiers de grands ensembles : concentration de population en difficulté, fort taux de chômage, surreprésentation des jeunes, insécurité, difficultés d insertion, isolement, enclavement, mauvais fonctionnement interne, déficit d image, absence de cohésion, absence de centralité Ces quartiers ont aujourd hui des enjeux similaires car ils vieillissent en même temps. En effet, la question principale qui se pose sur ces quartiers est celle du renouvellement urbain. Comment faire évoluer la forme de ces grands ensembles? Comment offrir une meilleure qualité de vie à la population qui y réside? Comment désenclaver et relier ces quartiers à la ville? La ville de Beauvais est constituée d ensembles juxtaposés les uns par rapports aux autres, car les liaisons directes sont souvent limitées. L armature viaire est presque totalement convergente vers le centre ville créant ainsi un goulot d étranglement au cœur de la ville. Dynamiques et perspectives de développement Un mode de développement consommateur d espace En 40 ans, Beauvais a consommé près de hectares soit la moitié de la surface totale consommée par l agglomération entre 1960 et Le développement urbain s est essentiellement réalisé sous forme d extension urbaine, avec seulement quelques projets de densification par comblement de dents creuses dans le tissu ancien. Jusqu à la fin des années 1980 : extension urbaine De l urbanisation des plateaux d habitat social dans les années , jusqu aux 138 années 1980 avec la poursuite de l urbanisation du quartier Saint Jean au Sud (ZAC Saint Jean), le mode de développement urbain suivit est celui de l extension urbaine, sous forme de grandes opérations publique d aménagement. Les années 1990 : recentrage de l urbanisation par comblement des dents creuses Le centre ville devient le plus important secteur de construction de Beauvais. Entre 1990 et 1999, le centre ville aura absorbé près de 35% de l ensemble des constructions de la ville (hors pavillons en secteur libre). L opération de l Hôtel Dieu représente à elle seule près de 45% des nouvelles constructions du centre ville sur la période La construction neuve est dominée par le secteur public. Les opérations ne sont plus de grandes opérations publiques d aménagement (hormis Saint Quentin) mais des petites opérations au coup par coup réparties dans le tissu urbain ancien du centre ville et des faubourgs (Saint Just des Marais : 20% de la construction neuve entre 1990 et 1999). Les années 2000 : entre extension urbaine et renouvellement urbain Aujourd hui, les surfaces urbanisables sont majoritairement construites selon le modèle périurbain sous forme de lotissements pavillonnaires de faible densité alors que le tissu environnant est dense et urbain. La ville gaspille ainsi rapidement son espace et ses ressources urbanisables. Au regard de cette consommation d espace, la ville se doit de promouvoir de nouvelles formes d habitat plus dense ainsi que de nouveaux modes de développement. Le renouvellement urbain apparaît alors comme un enjeu fondamental. Les potentiels d urbanisation à venir Plusieurs zones d enjeux sont identifiées sur le territoire de Beauvais (cf. carte «Les secteurs à enjeux») Zone de protection de l environnement : environ 200 hectares, l objectif est de reconstituer une zone écologique. Zones de réserve foncière : l objectif est d acquérir des zones AU dans le cadre du PLU afin de constituer des réserves foncières.

139 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Zones d extension urbaine : plusieurs zones d extensions sont identifiées comme des potentiels à moyen et long terme : - Les Hauts de Marissel : potentiel de 12,5 hectares à destination de l habitat. Le processus d acquisition foncière est difficile en raison de la multiplicité des propriétaires. - Notre Dame du Thil - Villers Saint Lucien - Terrains Saint Lazare Ces potentiels d extension urbaine sont néanmoins confrontés à des contraintes liées au site (cf. carte «Les contraintes d extension urbaine à Beauvais») : - les limites communales : l extension urbaine a déjà rattrapé certaines de ces limites - la présence de servitudes : faisceau de lignes hautes tension, conduites de gaz, servitudes d exposition au bruit liées à l aéroport Beauvais-Tillé - la présence d espaces boisés classés qui impose parfois des surcoûts d aménagements liés à la nécessité de contourner les espaces protégés. Zones de renouvellement urbain : - Saint Quentin - Plateau Saint Jean - Zone Industrielle n 1, quartier gare Deux grands projets de renouvellement urbain sont en cours à Beauvais : Le renouvellement urbain du quartier Saint Jean Le quartier Saint Jean est avec habitants dont en ZUS, le quartier le plus peuplé de Beauvais, il concentre un quart des habitants de la ville. Situé sur le plateau Sud, il est fortement marqué par l habitat social, il regroupe 27% des logements locatifs sociaux de la ville, soit logements. Ce quartier est confronté à de nombreuses difficultés sociales, économiques et urbaines qui ont poussé la ville à élaborer en 2004 un Projet de Rénovation Urbaine, déposé courant 2006 auprès de l Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU). Ce PRU se décline en trois grandes orientations : - un projet urbain pour valoriser - un projet socio-économique pour redynamiser - un projet social pour fédérer Plusieurs problèmes et enjeux ont été identifiés à l échelle du quartier à travers l élaboration de ce PRU : 139 Un enclavement physique du quartier lié à une topographie contraignante, le quartier est en surplomb par rapport au reste de la ville (coteau de 50 mètres). Les liaisons sont difficiles avec le centre ville et les axes structurant RN31, RN1 contournent le plateau. L enjeu est de rattacher physiquement et symboliquement le quartier au reste de la ville. Un enclavement psychologique. Le quartier véhicule une image négative dans tout le Beauvaisis, il apparaît comme la banlieue à problèmes de Beauvais. La population a le sentiment d être exclue du reste de la ville. L enjeu est ici de revaloriser l image du quartier. Une absence de centralité liée à une urbanisation au coup par coup qui n a pas privilégié les liens entre îlots. Le quartier manque réellement d espace central fédérateur, de lieu d échange et de rencontre de la population. Il s agit donc de créer un véritable cœur de quartier. Une structuration interne peu lisible. Le maillage interne n est pas structuré ni hiérarchisé (réseau de voiries discontinu, verrous, absence de connexions entre îlots ) L enjeu consiste à recoudre le tissu urbain et permettre un raccordement des îlots entre eux. Une offre en équipements et commerces incomplète. Les équipements publics de types scolaires sont relativement bien représentés, il manque néanmoins des équipements culturels, administratifs, de services qui dépassent l échelle du quartier. L offre commerciale est spatialement éclatée, et en déclin. L objectif est de favoriser une mixité fonctionnelle au sein du quartier par la création d équipements communautaires et de nouveaux commerces. Un cadre de vie peu valorisé. Le quartier possède plusieurs espaces verts qui ne sont pas valorisés (absence de liens entre eux, absence d affectation ). Les espaces publics sont dédiés à l usage de l automobile (cheminements piétons insuffisants et discontinus, pistes cyclables inexistante ) L enjeu est multiple : requalifier l espace urbain pour redonner à la rue toutes ses fonctions, envisager un nouveau partage des modes de circulation et constituer une trame verte.

140 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Un fort potentiel d extension urbaine L une des caractéristiques forte du quartier Saint Jean est qu il détient les plus importantes réserves foncières de la ville qui en font le principal espace d extension urbaine de Beauvais malgré les contraintes topographiques. Ainsi, la ville possède au total 400 hectares sur le plateau Sud, dont un tiers sont urbanisables : - le site de l ancienne caserne Agel : 9 hectares au cœur de la ZUS (soit 13% de la surface de la ZUS). Cet espace constitue le principal levier pour la création d une nouvelle centralité au cœur du quartier - les espaces urbanisables à plus long terme au Sud et au Sud Ouest du plateau - l espace du coteau - les espaces boisés du Mont aux Lièvres Au regard de ce diagnostic et des opportunités de développement, le projet urbain et social du quartier Saint Jean comporte plusieurs volets : - une centralité pour fédérer et animer - une liaison à renforcer entre Saint Jean et le reste du territoire, - un projet capable de «recoudre» l espace urbain, - une harmonisation des fonctions urbaines, - un parc de logements développé, modernisé et diversifié, - l implication des habitants autour d un projet de développement socio-urbain durable. Le programme relatif à l habitat Les objectifs du programme relatif à l habitat du PRU Saint Jean visent à moderniser, développer, diversifier le parc de logements devenu partiellement obsolète et inadapté afin d améliorer les conditions de vie des habitants du quartier. Les opérations menées vont être à la fois des démolitions, des constructions nouvelles et des réhabilitations. L ambition du projet est de transformer en profondeur l image du quartier et d apporter des réponses adaptées aux principaux dysfonctionnements. Les démolitions Le projet prévoit la démolition de 318 logements locatifs sociaux d ici 2011 (4 bâtiments et 20 logements individuels), dont 60 dans le cadre de la restructuration de deux bâtiments. 140 L ensemble des démolitions concerne les logements locatifs sociaux appartenant à l OPAC de l Oise. Les constructions neuves Le principe suivi est la reconstitution totale de l offre : un logement social neuf pour un logement social démoli ou restructuré. L objectif de répartition est double : - participer à une meilleure répartition de cette offre sur le territoire de la ville de Beauvais - participer à une diversification de l offre dans la ZUS Ainsi, 55% des logements seront reconstitués hors ZUS, soit 175 logements dont : - 31 logements de type PLAI logements de type PLUS-CD 45% des logements seront reconstitués dans le périmètre de la ZUS, soit 143 logements, dont : - 25 logements de type PLAI logements de type PLUS-CD En plus de cette offre de reconstitution et dans un souci de diversification de l offre sociale, la ville de Beauvais s engage sur le principe de 0,5 logements supplémentaires pour un logement démoli, soit 129 logements en diversification sociale. La réhabilitation et la résidentialisation de l habitat Au total, logements sociaux seront réhabilités (qualité de service) dans le cadre de l ANRU et logements feront l objet d une résidentialisation. Le renouvellement urbain de Saint Quentin La ville de Beauvais a lancé en février 2005 une étude de définition sur le quartier Saint Quentin avec pour objectif le renouvellement urbain de ce site industriel pour en faire un véritable quartier mixte d habitat et d activités. Le quartier Saint Quentin, élargi à Saint Just des Marais est une grande zone mutable, située au cœur de la vallée du Thérain, premier axe industriel de développement. A terme, l objectif est de replacer ce projet urbain dans un cadre plus global de reconquête qualitative de la vallée du Thérain.

141 141 PLH de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis - Diagnostic Mars 2010

142 142 PLH de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis - Diagnostic Mars 2010

143 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN En effet, la vallée du Thérain apparaît aujourd hui comme un immense potentiel de reconversion. En effet, elle constitue un site de près de 200 hectares qui accueille de nombreuses activités aujourd hui en mutation. Cet espace n a plus vocation à être un site économique en raison de l incompatibilité entre les entreprises présentes et l habitat (nuisances, problèmes d accessibilité, pas de possibilité d extension ) La ville souhaite se donner les moyens d accompagner cette mutation qui passe par un redéploiement progressif des activités économiques en périphérie et par le renouvellement urbain de sites mutables, et donc par l ambition d un projet global sur la vallée. L objectif est triple : - limiter l étalement urbain et équilibrer plateaux et vallée, - réinvestir la vallée pour une qualité urbaine, paysagère et environnementale, - réconcilier la ville avec son site originel. - l organisation et l ambition pour l espace public, - la réutilisation du patrimoine existant, - la régulation de la pression et la composition du quartier dans le temps, - la participation des jardins au paysage - le maintien des qualités de l habitat existant et la projection de celle de l habitat futur. Ainsi, ce site représente un enjeu fondamental de développement pour Beauvais. Le tiers du développement de la ville des dix prochaines années sera absorbé par ce nouveau quartier. Il est ainsi indispensable que le PLH à travers sa programmation, apporte des préconisations pour le programme de logements. Le quartier Saint Quentin apparaît comme le premier geste de reconquête de la vallée. Il constitue une vaste zone mutable de 60 hectares en fond de vallée dont 24 hectares seraient mutables à court terme. La ville a fait le choix d une procédure de marchés de définition simultanés, faisant appel à trois équipes de consultants afin de traiter de la complexité des problématiques urbaines de ce quartier et de développer un projet d urbanisme. Il s agit de définir un concept, une stratégie et des orientations programmatiques d aménagement à court, moyen et long terme, et adaptables dans le temps, dans un contexte d incertitude. L objectif de l étude est de construire un quartier à vocation d habitat, d activités de services et/ou d artisanat, mixte et diversifié. Le quartier doit se fonder sur les qualités paysagères, résidentielles, d espaces publics, se doter d une bonne accessibilité entre le centre ville et le plan d eau du Canada, et ouvert sur la campagne et l espace environnant. Plusieurs objectifs programmatiques ont été identifiés et devront être pris en compte dans l étude pour faire partie intégrante du projet : - l eau, élément organisateur et fondateur du quartier - l organisation et le renforcement du cœur de quartier, 143

144 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN II) LES COMMUNES RURALES Les formes urbaines des communes rurales Les communes de l agglomération sont des petites communes à caractère rural qui s oppose à l image urbaine de Beauvais. Le bâti ancien de ces zones rurales constitue un véritable patrimoine qui fonde l identité locale. Chacune des communes possède sa particularité en terme de morphologie urbaine qu il faut préserver pour conserver une identité de bourg. Les quatre formes urbaines les plus rencontrées dans l agglomération sont : - le nucléaire - le quadrillage - la croisée des routes - le linéaire 144

145 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Un mode de développement consommateur d espace développement de l habitat individuel pavillonnaire. Chacune des communes rurales possède sa propre morphologie urbaine et paysagère qui offre un intérêt patrimonial et paysager, un cadre de vie et fondent l identité de la commune. Les formes du développement urbain doivent être compatibles avec les formes originelles des bourgs pour ne pas les dénaturer. Or, ces dernières années le mode de développement privilégié est celui de l extension urbaine qui provoque une consommation rapide des espaces naturels et agricoles. Ainsi, les morphologies des bourgs ont évolué par une croissance urbaine autour du noyau originel. Cette croissance revêt différentes formes : - en diffus, au coup par coup, par des initiatives de particuliers en fonction des opportunités foncières qui se dégagent et souvent sur de grandes parcelles. Cette forme d extension est la plus répandue, entre 1999 et 2003, 200 logements en individuels purs ont été construits dans les communes rurales, soit 83% du total des nouvelles constructions individuelles. - en opérations groupées de lotissements. Cette forme d extension provoque parfois un dédoublement du village en «poches» urbaines. Ces opérations sont moins répandues (42 logements en opérations groupées entre 1999 et 2003) car elles nécessitent une maîtrise foncière des communes qui est aujourd hui difficile. - en linéaire en continuité des bourgs, le long des voies de circulation. Ces extensions se traduisent par un étalement urbain en rupture avec la composition préexistante. En outre, les nouvelles constructions sont le plus souvent standardisées et mettent en péril l architecture locale. Les nouvelles urbanisations diluent l esprit de village et provoque une scission entre commune et population et une déstructuration de la forme urbaine originelle. Ainsi, les zones rurales deviennent de moins en moins denses au fil des années avec le Cette progression rapide de l étalement urbain constitue une réelle menace pour l avenir du territoire par une trop grande et rapide consommation des espaces naturels et agricoles. L enjeu pour les années à venir est de consommer l espace raisonnablement par un mode de développement plus respectueux des espaces et des ressources, préservant la forme originelle et le caractère rural des lieux. Il s agit de penser toute nouvelle urbanisation en accord avec l existant et privilégier la densification des bourgs. Des potentialités limitées La partie de l agglomération au Sud de la Vallée du Thérain n a pas connu de croissance démographique particulièrement élevée au regard des autres communes, toutefois, un certain nombre de facteurs ont participé à l accroissement des surfaces urbanisées : - la quasi-totalité des zones d activités «rurales» ont été implantées sur les communes du Sud, ces espaces représentant en moyenne 22% de la surface urbanisée communale, - c est dans cette partie du territoire que l on trouve les exemples résidentiels les moins denses et donc les plus consommateurs d espaces, - le maillage routier a participé au développement de cet espace. 145

146 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Ainsi, l étalement urbain est plus développé dans la partie Sud du territoire, et particulièrement autour de deux axes routiers (N1,N31). Les risques d inondation Le constat de cette pression urbaine est d autant plus inquiétant que le Sud concentre la majorité des contraintes techniques et environnementales du territoire de l agglomération : Le relief : une limite technique Le Sud est traversé par la majorité des cours d eau de l agglomération : le Thérain, le Ru de Berneuil, le Ru d Auneuil, l Avelon, le Moulinet. Cette partie du territoire concentre donc les contraintes liées au risque d inondation. Tous ces cours d eau représentent un risque pour les zones urbaines, soit par remontée de nappe soit par crue. De plus, il est à noter que les Plans de Prévention des Risques d Inondation concernant les communes de la vallée du Thérain, en cours d élaboration, devraient être beaucoup plus restrictifs. Les ressources naturelles : entre contraintes et atteintes Alors que globalement, le territoire présente un relief très peu marqué, les parties les plus accidentées se situent au Sud-Ouest. Des communes comme Saint Paul, Saint Germain la Poterie, Savignies voient leurs extensions conditionnées par les déclivités. La grande majorité des ressources naturelles se situe dans le Sud du Beauvaisis. Outre les Bois et autres prairies humides, identités du Pays de Bray, de nombreux espaces bénéficient d un statut particulier de type ZNIEFF (Zone Naturelle d Intérêt Ecologique, Faunistique et Floristique) ou Zone Natura 2000 (Zone d inventaire écologique) pour leurs qualités écologiques. 146

147 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Cette proximité entre une pression urbaine et un important potentiel naturel et écologique engendre des enjeux forts : - l urbanisation est très vite contrainte par son environnement plus ou moins protégé, - les ressources naturelles sont menacées et localement déjà gagnées par cet étalement. On remarque par ailleurs une régression de l activité agricole : les surfaces exploitées au Sud sont majoritairement en diminution, alors qu elles se maintiennent au Nord. La déviation de la RN 31 : un catalyseur du développement urbain au Sud Ce développement urbain soutenu dans un environnement privilégié et contraignant est d autant plus inquiétant que l ouverture de la RN31 prévue en 2007 devrait décupler cet étalement : - l accès à cette zone encore facilité pour les francilien accentuera l étalement résidentiel, - à l image de la rocade Nord-Est l attractivité économique notamment pour les entreprises franciliennes en sera accrue, le carrefour Nord-Sud ainsi finalisé devrait accroître ce dynamisme. ensemble conjugue les effets d une pression foncière moindre (accessibilité plus difficile aux centres parisiens) et d une bonne rentabilité des parcelles agricoles (peu de reliefs et sols riches). Cette frange du Beauvaisis connaît les mêmes mécanismes que le Sud du territoire, néanmoins, l étalement y est moindre et soumis aux rares ventes de terrains agricoles. Les espaces ruraux de l agglomération et leurs réseaux : des investissements de plus en plus difficiles à amortir C est une problématique spécifique à ces espaces peu denses localement et éloignés les uns des autres. Les réseaux, notamment d assainissement collectif, d eau, d ADSL, engendrent des coûts incompressibles, amortis en fonction du nombre d utilisateurs. Ainsi, à service égal, le coût par habitant est beaucoup plus élevé en zone peu dense qu en zone dense. Ce problème est particulièrement sensible sur la zone Nord-Est, caractérisée par des bourgs et hameaux de poids démographique très faibles (380 habitants en moyenne) et éclatés spatialement. Ainsi, même si le Beauvaisis n apparaît pas comme un territoire particulièrement contraignant pour l urbanisation, la limitation de l étalement diffus est devenu un enjeu majeur pour tous les espaces et tout particulièrement pour la ville centre et le Sud du territoire. Dès lors, un effort de redensification du territoire, en travaillant sur les nouvelles zones urbaines devra répondre à des problématiques différentes selon les espaces : - préserver le potentiel urbanisable dans et autour de la ville centre, - avoir une attention particulière aux ressources naturelles dans les espaces du Sud du Beauvaisis, - veiller à limiter le mitage et les coûts qui s en suivent pour les espaces ruraux et plus particulièrement le secteur Nord-Est, - privilégier des formes urbaines économes d espaces La frange Nord-Est : un rapport de force activités agricoles Ŕ pression urbaine inversé. L activité agricole y est dynamique et résiste à une pression urbaine diminuée. Cet espace se rattache plus nettement aux problématiques du Plateau Picard. Cet 147

148 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN III) MODE DE DEVELOPPEMENT URBAIN A PRIVILEGIER Promouvoir des formes urbaines économes d espace Le territoire du Beauvaisis est confronté à l enjeu fondamental d une gestion économe de l espace. En effet, depuis 40 ans, l augmentation de la consommation de l espace a conduit à un épuisement et une raréfaction des espaces constructibles. - 30% de petits collectifs (40 lgts/ha) - 30% de collectifs avec une densité proche de celle de l hyper-centre (60 lgts/ha) Pour les communes rurales - 50% de pavillons sur 500 m² de parcelle - 50% de maisons de bourgs et de petits collectifs Face à ce constat il est aujourd hui indispensable de préserver cette ressource et préserver le cadre de vie pour les générations futures. Il s agit de considérer l espace comme un patrimoine commun et non comme une ressource foncière inépuisable. Si les besoins en matière de développement économique sont incompressibles, les besoins en matière de foncier liés à l habitat peuvent être largement diminués par le développement de nouvelles formes d habitat, plus économes d espace. Le principe de densité de l habitat sur le territoire est ainsi une question de bon sens qui s inscrit dans un mode de développement durable avec : - une préservation de l environnement, des ressources naturelles et agricoles, - des économies sur le coût de l accession - des solidarités et des mixités dans l habitat Principe de répartition à rechercher Le principe d une organisation urbaine plus durable est à privilégier. Une répartition mieux équilibrée et diversifiée de types d occupation de l espace est à rechercher dans chacune des communes. Exemple de forme urbaine à privilégier De nouvelles formes d habitat doivent être recherchées pour assurer une plus grande économie des espaces constructibles, tout en répondant aux attentes des populations, c est-à-dire diminuer les coûts de l accession et assurer les parcours résidentiels de chacun. L habitat «intermédiaire» constitue une forme à promouvoir. Défini comme une forme d habitat soucieuse d économiser l espace naturel en incitant à l utilisation de parcelles réduites avec des formes urbaines adaptées, l habitat intermédiaire se situe entre l habitat individuel peu dense de type pavillon et l habitat collectif dense. Il s agit par exemple de : - maisons de ville accolées, juxtaposées, superposées, sur de petites parcelles ; - petits collectifs ; - restructurations de bâtiments existants (granges, fermes ) Maisons de ville accolées, en bande, superposées La densité de ce type d habitat peut varier entre 20 et 40 logements par hectare. Ainsi, pour Beauvais, la répartition pourrait s établir de la manière suivante : - 10% de pavillons sur des parcelles de 500 m² (20 lgts/ha) - 30% de maisons de ville sur des parcelles de 300 m² (30 lgts/ha) 148

149 LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN Petits collectifs et transformation de bâtiments anciens Dans les communes rurales, des opérations de petits collectifs peuvent être réalisées, d une densité variant entre 40 et 60 logements à l hectare. Ces opérations s intégrèrent bien dans le tissu urbain et permettre de (re)-créer des lieux de centralité (Troissereux, Milly sur Thérain ) Ce type d habitat répond aux principes d un développement plus durable et apporte plusieurs atouts : - une préservation et une économie du foncier constructible par la réduction de la taille des parcelles - une bonne intégration des projets d habitat dans le tissu urbain et dans le paysage (effets de rue, création de lieux de proximité ) - une réduction des coûts de l accession (économies sur le foncier) - une réponse aux attentes de la population en matière d habitat individuel et de prix de revient - une possibilité d une mixité sociale au sein d une même opération - une densification des zones urbaines et des centres bourg («création d un esprit village») - une optimisation des services et des infrastructures 149

150 PARTIE 5 EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT 150

151 PARTIE 5 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT I) LES DISPOSITIFS DE LA POLITIQUE DE LA VILLE Les premiers dispositifs Depuis de nombreuses années, à travers les différents dispositifs de la politique de la ville, des actions ont été menées dans les quartiers prioritaires d habitat social mais n ont pas apporté de réel et profond changement, il s agissait principalement de «lifting» légers du bâti. Les problématiques urbaines ont, la plupart du temps, été traitées indépendamment des questions sociales alors qu elles sont indissociables. Dès la fin des années 70, la procédure HVS (Habitat et Vie Sociale) apparaît en réponse aux premiers signes de fragilités rencontrés dans les grands quartiers d habitat social. A Beauvais, le quartier Saint Jean est concerné par cette procédure dès 1977 qui ne permet qu un traitement du bâti. A la fin des années 80 les quartiers Saint Jean et Argentine sont inscrits dans le cadre du programme DSQ (Développement Social des Quartiers). L objectif consiste alors à mener de front des actions relatives au développement urbain et social. Plusieurs éléments sont pris en compte : santé, logement, famille, emploi, culture, formation, sécurité, transports, aménagements urbains. Cette procédure est relayée au milieu des années 90 par le CDU (Contrat de Développement Urbain). Les quartiers Saint Jean et Argentine sont classés en Zone de Redynamisation Urbaine. Cette démarche a permis une meilleure appréhension des problèmes sociaux et urbains en mettant en avant leur interdépendance. Toutefois, les problèmes et les dysfonctionnements rencontrés dans ces quartiers prioritaires perdurent. Le contrat de ville Le Contrat de Ville émane de l'état et relève de la mise en œuvre de la politique de la ville. Il s'agit d'une démarche de développement social et de lutte contre toutes les formes d'exclusion. A ce titre, le Contrat de Ville de Beauvais et de son agglomération s'inscrit 151 dans la continuité des actions menées au titre du Développement Social des Quartiers et du Contrat de Développement Urbain ( ), dont il constitue l'évolution. L'État, la Région Picardie, le Département de l'oise la Ville de Beauvais et son agglomération s'entendent alors sur des objectifs communs : - renforcer l'attractivité de la ville centre, - mieux intégrer les quartiers périphériques dans la gestion urbaine de Beauvais et de son agglomération, - agir sur les îlots les plus en difficultés pour préserver la cohésion sociale de la ville. Ces objectifs se traduisent dans un vaste Projet de Renouvellement Urbain dont les actions sont déclinées concrètement dans une Opération de Renouvellement Urbain (O.R.U), constituant le volet urbain du Contrat de Ville, associant des opérations de requalification urbaine et des actions sociales et s'inscrivant en cohérence avec les autres procédures contractuelles (Contrat de plan État Région, Contrat d'agglomération ). Une "géographie prioritaire" est définie à Beauvais en fonction de divers critères déterminés au niveau national (part des jeunes de moins de 25 ans, des demandeurs d'emploi, des étrangers, des non-diplômés ). Quatre quartiers sont alors retenus dans le cadre de l'oru : le quartier Saint Jean, Argentine, Soie Vauban et Notre Dame du Thil (Cité des Fleurs et Place de Noailles) et pourront ainsi bénéficier des crédits qui en découlent. Le quartier Saint Jean a été identifié (selon les critères INSEE) comme une Zone Urbaine Sensible avec un périmètre de Zone de Redynamisation Urbaine. A ce titre, il bénéficie de diverses mesures sociales (emploi de 20 % d'emplois-jeunes issus de ces quartiers, création d'adultes-relais, exonération du surloyer pour les ménages ayant des ressources en dessous du plafond.) ainsi que d'exonérations fiscales (exonérations de la taxe professionnelle pour les entreprises nouvelles et existantes, exonération des charges sociales patronales...)

152 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT En outre, un périmètre FEDER (Fonds Européen de Développement Régional) a été retenu pour le quartier qui pourra entre autre bénéficier de crédits européens. Le quartier Argentine a également été identifié comme une ZUS avec ZRU mais a été en outre retenu par le dispositif de Zone Franche Urbaine. Ce dispositif intègre le périmètre de la ZRU mais s'élargit à des espaces fonciers limitrophes et disponibles, susceptibles d'accueillir de nouvelles activités économiques (Zone des Champs Dolents). L'État prend à sa charge les exonérations de la taxe professionnelle pour les entreprises nouvelles et existantes, l'impôt sur les sociétés, la taxe foncière, les droits de mutation et les cotisations sociales patronales jusqu'au cinquantième salarié. La ZFU doit réserver un tiers des embauches aux habitants des quartiers prioritaires. Les quartiers Soie Vauban et Notre Dame du Thil ont été identifiés comme des quartiers hors ZUS, néanmoins, ils ont été retenus au titre de l'oru et bénéficient donc des actions et financements contractualisés dans le cadre de l'oru. Dans ce cadre, il s'agit de définir d'une part les axes d'une action globale sur la ville visant au maintien de la cohésion urbaine et sociale des quartiers par une intégration des quartiers dans la dynamique de la ville et d'autre part, de définir un programme d'actions spécifiques dans les échéances de l'oru ( ) pour chacun des quartiers, en fonction de leurs caractéristiques urbaines, de leur niveau de relation avec la ville, de la situation sociale de la population Le programme d actions est fondé sur une meilleure articulation des politiques sectorielles transversales (aménagement urbain, éducation, formation, insertion professionnelle, logement et habitat, transport et déplacements, développement culturel, sécurité, accès aux droits sociaux ) et prend en compte à la fois le court terme par des opérations de gestion urbaine de proximité, de réhabilitation de logements ciblés, mais aussi qui prépare la réflexion sur le devenir des quartiers sur le long terme. Les objectifs retenus dans le cadre du Contrat de Ville et de la convention ORU sont les suivant : Renforcer l'attractivité de Beauvais et de son agglomération pour produire de l'intégration : soutenir le développement de l'économie résidentielle et l'accès à l'emploi : création et implantation d'activités dans les quartiers, recherche de nouveaux services et emplois, développement d'une nouvelle offre d'insertion par l'économique - renforcer la cohérence urbaine de Beauvais : actions structurantes d'organisation urbaine (traitement d'espaces publics), interventions lourdes de recomposition urbaine des quartiers d'habitat collectif, actions de requalification urbaine (quartier gare, boulevards ) - valoriser les grands pôles de services : amélioration de l'accessibilité aux grands équipements, équilibrer l'offre commerciale entre centre et périphérie (charte de développement commercial), améliorer l'accès aux nouvelles technologies de l'information et de la communication. - diversifier les politiques de logement dans l'agglomération : développer le logement locatif dans les communes du Beauvaisis, mieux équilibrer l'offre en logements dans la ville-centre, mettre en place une politique concertée de gestion du logement social. Développer de nouveaux espaces d'expression sociale - valorisation des initiatives des habitants : fond de soutien - soutien au rôle éducatif des parents : réseau d'écoute, meilleure coordination des institutions - adaptation des services publics à la relation aux usagers et habitants - association des habitants aux projets de renouvellement urbain Différencier les interventions et la gestion urbaine selon les quartiers : Saint Jean : aménager le site de la caserne Agel, conforter les fonctions "de ville", décloisonner le quartier et la vie associative - reconversion du site militaire Agel et insertion dans la trame du quartier, - désenclavement au niveau du boulevard Jean Rostand et des rues Sénéfontaine et Leblanc/Binet, - création d'un axe vert avec le franchissement de fond de vallée entre saint Jean et le centre ville. Argentine : valoriser le pôle de services publics, conforter la liaison Nord-Sud avec la ville

153 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT - résidentialisation des tours et projet de gestion urbaine de proximité, - structuration de l'axe Nord-Sud entre Argentine et le centre ville, Notre Dame du Thil : construire un projet de quartier fédérateur, conforter une centralité de quartier - création d'une centralité sur la Place de Noailles, implantation de nouveaux services, - intervention sur la Cité des Fleurs, dédensification, restructuration et projet de quartier Soie Vauban : ouvrir le quartier et mettre en œuvre un projet partenarial d'animation de la vie sociale - ouverture et requalification du centre commercial et de l'avenue de l'europe, renforcement des fonctions de centralité, - implantation de services associatifs en pieds d'immeubles. Le montant total du programme d actions atteints 12,4M d euros pour la période L absence de réelle politique de logement menée à l échelle de l agglomération n a pas permis de répondre à l intégralité de ces objectifs. Le dispositif ANRU : Les échecs successifs de la politique de la ville concernant les opérations de réhabilitation ont contribué à relancer le débat et la volonté d action sur les quartiers en difficulté qui ne sont pas sortis de la spirale de dégradation. Il s agit désormais d envisager des opérations de restructuration plus lourdes, nécessitant de programmer d éventuelles démolitions avant de reconstruire un habitat plus adapté et plus diversifié pour répondre à l impératif de mixité sociale. En 2003, le gouvernement met en place une nouvelle politique qui vise à améliorer les dispositifs existants, jugés inefficaces. L enchevêtrement des procédures, la multiplicité des sources de financements contribuent à relancer le débat et incitent à offrir une meilleure lisibilité de la politique de la ville. rénovation urbaine, dite «loi Borloo» du 1 er août La mise en place du Programme National pour la Rénovation Urbaine qui en découle devrait permettre, grâce à des financements conséquents de l Etat, la réhabilitation des quartiers les plus défavorisés classés en ZUS. Ainsi, à Beauvais, les quartiers Saint Jean et Argentine sont concernés par ce programme. Le quartier Saint Jean fait l objet d un Projet de Renouvellement Urbain (PRU) présenté à l ANRU et qui est aujourd hui en attente de validation. Une convention de renouvellement urbain contractualisera les accords entre les différents partenaires. La maîtrise d ouvrage est confiée à la ville. Le projet doit suivre un certain nombre d objectifs généraux afin d être retenu par l ANRU : - s inscrire dans un projet de ville global - permettre le désenclavement du quartier - assurer la requalification du quartier - s inscrire en cohérence avec les documents d urbanisme et de planification (PLU, SCOT, PLH) et les procédures contractualisées (Contrat de Plan État Région, Contrat Régional d Agglomération, Contrat de Ville) - contribuer au développement économique des quartiers L ensemble sera inscrit au sein d une convention qui formalisera les engagements de chacun des partenaires. Concernant le quartier Argentine, la ville ne va pas s engager dans l élaboration d un PRU proprement dit. Les enjeux apparaissent relativement moins ambitieux que ceux du quartier Saint Jean car le quartier connaît moins de difficultés sociales, économiques et urbaines. La ville peut néanmoins solliciter les crédits de l ANRU au titre d opérations isolées, d actions d accompagnement, (transformations d usage, aménagement de l espace public ). Cette nouvelle politique de rénovation urbaine est inscrite dans la loi d orientation et de programmation pour la ville et la 153

154 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT L articulation entre les différents dispositifs de contractualisation Contrat de Plan État Région priorités : emploi, développement durable, cohésion sociale Articulation de la politique urbaine autour : du développement économique du développement urbain équilibré de la qualité environnementale et des services urbains Volet territorial Contrat d'agglomération thématiques : favoriser l'accueil d'entreprises valoriser le développement qualitatif des franges et des entrées d'agglomération rétablir les continuités écologiques et les modes de déplacements écologiques maintenir un centre ville dynamique favoriser les transports collectifs développer la mixité sociale par le logement Volet cohésion sociale et territoriale Contrat de Ville objectifs : renforcer l'attractivité de la ville centre mieux intégrer les quartiers périphériques dans la gestion urbaine de Beauvais et de son agglomération agir sur les îlots les plus en difficultés pour préserver la cohésion sociale de la ville Volet urbain Opération de Renouvellement Urbain renforcer l'attractivité de Beauvais et de son agglomération pour produire de l'intégration développer de nouveaux espaces d'expression sociale différencier les interventions et la gestion urbaine selon les quartiers Projets de Renouvellement Urbain Dispositif ANRU 154

155 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT II) LES DIFFERENTES ETAPES DE LA POLITIQUE DE L HABITAT DANS LE BEAUVAISIS La volonté de définir une politique locale de l'habitat à l'échelle du Beauvaisis se fait ressentir depuis le milieu des années Un PLH communal en 1993 La ville de Beauvais s est engagée en 1993, avec l'état et la Région, dans l'élaboration d'un Programme Local de l'habitat, inscrit au Contrat de Développement Urbain, à l'échelle du Schéma Directeur d'aménagement et d'urbanisme (34 communes, révisé en 1994). Le périmètre du bassin d'habitat n'est pas pris en compte. Il n'est à cette époque pas question d'intercommunalité, Beauvais décide de lancer un PLH communal, tout en élargissant la réflexion aux communes du Schéma Directeur. Une étude est alors lancée par le bureau d'étude CREPAH (Conseil, Recherche, Étude pour la Planification, l Aménagement et l Habitat) et abouti à un diagnostic de la situation de l'habitat à cette échelle. Le PLH intercommunal de En 1995, sur les recommandations de la Direction Départementale de l'équipement, le PLH devient intercommunal. Le diagnostic déjà réalisé sur le périmètre du Schéma Directeur est entériné par 16 autres communes rurales : - 7 communes de la Communauté de Communes du Beauvaisis : Aux Marais, Beauvais, Fouquenies, Herchies, Nivillers, Troissereux et Warluis, - 8 communes de la Communauté de Communes Rurales du Beauvaisis : Bailleul-sur-Thérain, Bresles, Haudivillers, Lafraye, Laversines, Litz, La Rue Saint- Pierre et Velennes, - 1 commune de la Communauté de Communes du Thelle-Bray : Goincourt, - 1 commune isolée : Rochy-Condé A l époque, 9 communes de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis actuelle sont concernées par ce PLH. Le PLH est arrêté par délibération des 17 communes en Une convention post- PLH définissant les conditions de mise en application du PLH et les engagements réciproques de l'état et des communes signataires a été rédigée mais celle-ci n'a pas été signée. Aucune contractualisation n'a été 155 réalisée, les programmes d'actions n'ont pas été appliqués. Ce PLH, basé sur le volontariat des communes a constitué la première démarche intercommunale sur le Beauvaisis associant la Ville de Beauvais et 16 communes rurales. Il a permis un rapprochement entre les élus urbains et ruraux. La principale action positive initiée par cette démarche a été le lancement de l OPAH du Beauvaisis en 1996, qui dans sa phase «étude» a concerné 29 communes du Beauvaisis. La réactualisation du PLH en 2000 La création de la Communauté de Communes du Beauvaisis (17 communes Ŕ habitants) le 31 décembre 1996, puis celle de la Communauté de Communes Rurales du Beauvaisis (14 communes Ŕ habitants), le 31 décembre 1997 sont venus scinder le Beauvaisis en deux EPCI distincts. Aussi, afin d'établir une cohérence géographique, la Communauté de Communes du Beauvaisis et la Communauté de Communes Rurales du Beauvaisis ont décidé de manière conjointe d'étendre à l'ensemble de leurs communes le périmètre du PLH et d'actualiser l'étude du PLH réalisée en 1995, sur la base des orientations et des objectifs retenus. Cette ambition s'est concrétisée par une réactualisation du diagnostic du PLH et des orientations en janvier Le Protocole d Occupation du Parc Social de 1997 En parallèle à l'élaboration du PLH, la ville de Beauvais a souhaité définir une politique d attributions et a engagé en février 1997 avec ses partenaires une démarche d élaboration d un Protocole d Occupation du Parc Social (POPS). Élaboré à l échelle de la ville par le CREPAH, ce POPS a présenté un état des lieux du fonctionnement du parc social. Il s'agissait de présenter pour chacun des quartiers de la ville accueillant des logements sociaux une «photographie» de la structure de l offre, de l occupation sociale et des flux résidentiels et de repérer les groupes identifiés comme les plus fragiles socialement.

156 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT La Conférence Communale du Logement de 1998 Ce POPS a abouti à la création d une Conférence Communale du Logement en 1998 et à l élaboration d une Charte Communale du Logement, imposée par la loi relative à la lutte contre les exclusions. Le projet de charte a été élaboré par le CREPAH, définissant par bailleur les orientations générales d attribution, en vue de corriger certains déséquilibres de peuplement. Cette charte avait pour ambition d accorder les politiques respectives des différents partenaires (villes et bailleurs) et de trouver des modes de coopération afin de mettre en œuvre des orientations générales de rééquilibrage territorial. Ces orientations étaient déclinées de la manière suivante : - accueillir les demandeurs en hiérarchisant les demandes, - prendre en compte certaines catégories de demandeurs, - encadrer l accueil des ménages sortants de structures d hébergement et de logement temporaire, - répartir l accueil des ménages du contingent préfecture sur l ensemble du parc. La charte présentait également des actions visant au rééquilibrage entre les quartiers de la ville et des actions d accompagnement. Cependant, malgré les études réalisées, montrant la nécessité d actions de rééquilibrage, la Conférence Communale du Logement ne s est jamais réunie et la Charte n a jamais été signée OPAH centre-ville de Beauvais OPAH quartiers anciens : Voisinlieu, Marissel, Notre Dame du Thil, Saint Just des Marais OPAH tous quartiers OPAH intercommunale Communauté de Communes du Beauvaisis OPAH intercommunale Communauté de Communes du Beauvaisis (17 communes), périmètre élargit en 2004 lors du passage en Communauté d'agglomération (28 communes) 2005 Prorogation de l'opah du Beauvaisis 2006 Nouvelle OPAH du Beauvaisis Les actions d accompagnement En complément de ces OPAH, des actions d accompagnement ont été mises en place depuis Ces actions visent à la mise en valeur du patrimoine bâti par des travaux de ravalement de façades et par des travaux d aménagement intérieur. En outre, la Communauté d'agglomération du Beauvaisis a décidé d abonder les aides de l ANAH afin d amplifier l incitation envers certains types d opérations. Ainsi, pour des travaux d insalubrité pour des propriétaires occupants et des opérations en logements conventionnés, logements intermédiaires et logements PST pour les propriétaires bailleurs, l Agglomération abondait de 10% les subventions de l ANAH qui majorait alors de 5%. Aujourd'hui, la ville et les bailleurs se réunissent au sein d'une commission d'attribution regroupant également un représentant de la CAF, de la défense des locataires, du Conseil Régional Cette commission est un lieu de débat où la ville et les bailleurs présentent des dossiers par famille à loger ainsi qu'un logement. L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat du Beauvaisis (OPAH) Le territoire du Beauvaisis mène depuis plusieurs années une politique constante de réhabilitation du parc privé par la mise en œuvre d OPAH successives et d actions d accompagnement. 156

157 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT III) BILAN DE LA POLITIQUE DE L HABITAT Bilan des PLH Le projet de PLH de a identifié trois enjeux majeurs à l'échelle du Beauvaisis : - bâtir un projet de développement équilibré entre la ville centre et les communes du Beauvaisis, - offrir du logement diversifié grâce à la complémentarité entre production publique et production privée, - répartir équitablement l'effort de solidarité envers les populations les plus fragiles Les objectifs et orientations stratégiques ont alors été déclinées et validées pour Beauvais et pour les autres communes concernées : Pour la ville de Beauvais : - attirer et retenir les familles sur la villecentre, - répondre aux besoins des ménages aux revenus modestes, - favoriser l'accès au logement pour les plus défavorisés. Pour les autres communes du Beauvaisis : - maîtriser et promouvoir un développement harmonieux dans le temps, dans l espace et entre les différents segments du parc, - favoriser le développement de l'offre locative pour répondre aux besoins des jeunes et des personnes âgées, - favoriser la mise aux normes de confort du parc ancien, rechercher des solutions locales pour les ménages en difficulté. Les objectifs ont été quantifiés pour Beauvais : L hypothèse de croissance retenue était de 0,8% par an (hausse) pour atteindre une population de habitants en à 290 logements annuels étaient préconisés dont : - 1/3 de locatif social - 1/3 en secteur libre - 1/3 en intermédiaire Pour les autres communes : L hypothèse de croissance retenue était de 1% par an (ralentissement) pour atteindre une population de habitants en logements annuels étaient préconisés dont : - 1/2 de locatif social - 1/2 en secteur libre 157 Bilan des objectifs quantifiés Au cours de la période , la ville de Beauvais a connu une activité de la construction qui lui a permis de se rapprocher des objectifs quantitatifs définis dans le PLH, tout en restant en deçà. La production annuelle sur cette période a été d environ 200 logements. Parmi les 800 logements construits en 4 ans, la répartition entre logement social et logement privé en secteur libre ne répond pas aux objectifs fixés. La construction sociale a en effet représenté près de 60% des constructions neuves, soit 110 logements par an sur cette période. 350 constructions ont été réalisées en secteur libre, soit 40% des constructions totales. Le secteur intermédiaire n est pas représenté à cette période alors que le PLH préconisait la production annuelle d environ 90 logements de types PLI. L évaluation des résultats quantitatifs pour les autres communes est aujourd hui difficile à réaliser faute de données suffisantes sur l ensemble du périmètre. D après l étude du PLH de 2001, les orientations générales du PLH de 1995 restent valables en Cette étude propose quelques pistes d amélioration opérationnelles pour la mise en œuvre des orientations dans les communes rurales : - Renforcer l information des maires sur le contenu des objectifs et sur les avantages qu ils peuvent en attendre par un travail de pédagogie. - Arrêter une stratégie de développement à l échelle de chacune des communautés de communes permettant une cohérence d ensemble du point de vue de la diversité de l habitat et de la population et du point de vue également des services et des équipements. - L affichage clair des priorités est nécessaire de la part de l ensemble des acteurs concernés. - Une réflexion sur les conditions d attribution des logements sociaux en milieu rural et sur les moyens d accompagnement à mettre en place en cas d accueil de familles fragiles. - Mettre à disposition des petites communes rurales une aide technique

158 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT qui leur permette de faciliter leurs choix dans le domaine de l habitat. - Mettre en place une approche différenciée selon les communes, leurs caractéristiques et leur taille. Etendre la démarche du PLH à l ensemble des structures intercommunales qui vont s engager dans la future Conférence Intercommunale du Logement. Bilan des objectifs thématiques Beauvais : Objectifs thématiques du PLH de 1995 Attirer et retenir les familles sur la ville centre Répondre aux besoins des ménages aux revenus modestes Favoriser l accès au logement pour les ménages défavorisés Produire une offre en accession individuelle à prix modéré Favoriser la vente HLM sur certains quartiers Favoriser une offre locative adaptée aux catégories intermédiaires Approfondir la connaissance de la demande Produire une offre à coût maîtrisé et spatialement bien répartie Maintenir un parc HLM à loyer modéré après réhabilitation Mettre en place une politique de peuplement concertée Conserver et développer un parc privé à vocation sociale Préciser les besoins Faciliter l accès au parc existant des ménages défavorisés Favoriser la production d une offre nouvelle adaptée Développer des solutions pour répondre à l urgence Prendre en compte les gens du voyage Niveau de réalisation La production de constructions individuelles en accession a été faible entre 1996 et 1999 et n a représenté que 8% des constructions neuves Certains bailleurs ont initié une démarche d accession sociale L offre en logements de type intermédiaire est faible : 30 PLI ont été réalisés en 1996 et 14 PLS en 1999, soit une offre intermédiaire qui ne représente que 10% des constructions sociales produites depuis A l échelle de la ville, aucun observatoire n a été mis en place à l issue du PLH. A l échelle de la région un observatoire de la demande locative sociale a été créé et peut alimenter aujourd hui les réflexions Plusieurs programmes de logements sociaux ont été réalisés dans divers quartiers et ont ainsi permis une meilleure distribution spatiale de l offre sociale : centreville (rue de la Madeleine en 1996, Hôtel Dieu en 1997), quartier Saint Quentin en 1996, quartier Notre Dame du Thil en 1996, Voisinlieu en Une Conférence Communale du Logement (CCL) a été créée à Beauvais en 1998 et une charte définissant des orientations a été élaborée. Néanmoins, la CCL ne s est jamais réunie et la charte n a pas été signée par les partenaires. A ce jour, la ville et les bailleurs se réunissent au sein de commissions d attribution mais aucun document ne formalise les critères d attribution Une nouvelle OPAH a été lancée à l issue du PLH. Elle a permis le développement d une offre locative conventionnée dans le parc privé, notamment avec l application d une règle de majoration des taux de subvention par la collectivité A l échelle de la ville, aucun observatoire n a été mis en place à l issue du PLH. Les ménages défavorisés rencontrent toujours aujourd hui de grandes difficultés à se loger dans le parc de logements existants car ils ne présentent pas de garanties de paiement. L offre très sociale n a pas été suffisamment développée pour permettre la sortie des structures d urgence : seulement 5 logements de type PLAI ont été produits en 1996 et 1997 et 87 après On compte 10 structures d urgences sur le territoire Une aire d accueil des gens du voyage a été créée à Beauvais avec une capacité de 44 places. Une aire de grand passage a été créée en

159 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT Communes rurales Objectifs thématiques du PLH de 1995 Maintenir / augmenter le rythme de construction neuve Niveau de réalisation La construction neuve a été poursuivie à un rythme assez soutenu après 1996 Maîtriser et promouvoir un développement harmonieux Ajuster les rythmes de développement et de production de l offre aux capacités de communes à mettre en œuvre une politique d accompagnement d équipements et de services - Favoriser le développement de l offre locative notamment pour répondre aux besoins des jeunes et des personnes âgées Favoriser la mise aux normes de confort du parc ancien Rechercher des solutions locales pour les ménages en difficulté Veiller à une bonne insertion urbaine des opérations nouvelles et à une structuration des bourgs Favoriser la réalisation de logements sociaux en acquisitionamélioration dans l ancien Favoriser la mixité dans les opérations neuves entre le locatif et l accession Privilégier la réalisation d opérations sociales de petite taille, en centre bourg Mise en place d un dispositif de repérage de la demande locale Mise en place d un appui technique aux communes pour le montage d opérations Poursuivre la réhabilitation du parc privé Organiser une meilleure répartition géographique des logements pour les ménages en difficulté Les opérations de construction neuve ont trop souvent été sous forme de grands lotissements pavillonnaires, s intégrant parfois difficilement et déstructurant la forme urbaine de la commune La majorité de l offre nouvelle en locatif social, même si elle n a pas été suffisante a été réalisée dans le parc ancien Peu d opérations mixtes ont été réalisées Les constructions sociales ont été pour la plupart réalisées en centre bourg, au sein du tissu existant Aucun dispositif particulier n a été mis en place dans les communes rurales Les communes rurales ont pu s appuyer sur les services de la DDE, mais aucun autre dispositif d appui technique n a été mis en place. Une nouvelle OPAH a été lancée à l issue du PLH et étendue aux communes du Beauvaisis et a permis la poursuite des actions de réhabilitation dans le parc privé L offre sociale voire très sociale n a pas été suffisamment développée dans les communes rurales de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis concernées par le PLH de 1995 : 4 logements de type PLA-PLUS ont été réalisés entre 1996 et 2000, 22 PLA-PLUS et 5 PLAI après

160 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT Bilan de l OPAH La précédente étude pré-opérationnelle d OPAH date de 2001 et s étend sur le périmètre plus restreint qu aujourd hui puisqu elle concernait la Communauté de Communes du Beauvaisis soit 17 communes. Le périmètre opérationnel de l OPAH comprenait au départ 17 communes et depuis le 1 er janvier 2004 il est composé de 28 communes. Les objectifs qualitatifs étaient : - l amélioration des conditions de confort et la mise aux normes d habitabilité des logements du parc privé, - la promotion d une nouvelle offre locative intermédiaire entre le parc public et le marché libre, - l incitation à la résorption d îlots insalubres, - l incitation à l adaptation des logements des personnes âgées ou handicapées Les objectifs quantitatifs fixés pour les cinq années d OPAH étaient la réhabilitation de plus de 500 logements, dont : logements propriétaires occupants, logements propriétaires bailleurs dont : 155 logements avec subvention de droit commun, 6 logements en loyers intermédiaires, 9 logements en loyers conventionnés 5 logements en loyers PST L enveloppe de crédits réservés par l ANAH pour les 5 années était de dont : pour les propriétaires occupants pour les propriétaires bailleurs logements pour des travaux sur façades logements pour des travaux d aménagement intérieur Autres organismes financeurs : - 52 logements pour des travaux d aménagement intérieur Le montant total des subventions versées s élève à près de tous financements confondus, pour un montant de travaux de , soit une taux de financement total de 34,1%. Financeurs de l'opah Caisse de retraite Conseil Général C.A.B Prêts Subventions diverses ANAH Source : Etat d'avancement de l'opah au 31/12/ CAL PACT La Communauté d'agglomération du Beauvaisis a versé près de pour les cinq années d OPAH dont : au titre du fonds façades au titre du fonds T.A.I en abondement des aides de l ANAH Plus de 78% des logements ayant bénéficié d une subvention pour la réhabilitation sont situés à Beauvais. Bilan de l OPAH Les résultats obtenus durant cette OPAH sont encourageants puisqu au total logements ont bénéficié d une subvention, parmi lesquels : Aides de l ANAH : logements propriétaires occupants, logements propriétaires bailleurs, Aides de l Agglomération : 160

161 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT Bilan de 17 ans d OPAH OPAH Centre ville OPAH Quartiers anciens OPAH Tous quartiers OPAH du Beauvaisis OPAH du Beauvaisis Nombre total de logements réhabilités Travaux façades Logements collectifs Travaux façades Logements individuels Travaux d aménagement intérieur (tous financements confondus) Montant des subventions accordées par la collectivité BILAN GÉNÉRAL Exemples de logements ayant bénéficié d une subvention de l Agglomération titre du Fonds façades AVANT TRAVAUX APRES TRAVAUX AVANT TRAVAUX APRES TRAVAUX 161

162 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT L OPAH Les résultats de l étude pré-opérationnelle lancée en novembre 2005, sur les 28 communes que comptait l agglomération.à l époque ont déterminé les objectifs qualitatifs et quantitatifs suivants qui s inscrivent dans le Plan de Cohésion Sociale (PCS) : Objectifs qualitatifs - Améliorer le confort des logements pour les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs du parc privé soucieux d entreprendre des travaux de réhabilitation. - Restaurer des logements ne répondant pas aux critères du logement décent et lutter contre l habitat précaire ou insalubre. - Renforcer l aide au maintien à domicile en permettant au plus grand nombre de personnes retraitées et handicapées d adapter et de sécuriser leur logement - Participer à une démarche de développement durable dans l habitat existant en promouvant les économies d énergie et en développant l utilisation des énergies renouvelables. - Remettre sur le marché des logements vacants - Développer l offre locative privée en incitant à la production d un parc locatif privé à loyer encadré, adapté aux possibilités de la population, et notamment des jeunes. - Soutenir la dynamique engagée par l action de mise en valeur architecturale Objectifs quantitatifs Les objectifs quantitatifs d amélioration de logements sont de 350 logements pour 3 ans en secteur privé dont : logements propriétaires bailleurs dont 35 logements indignes et 35 logements vacants - loyer libre 30 - loyer intermédiaire 80 - loyer conventionné 25 - programme social thématique logements propriétaires occupants dont 20 logements indignes et 25 logements adaptés pour personnes handicapées. En complément, la Communauté d'agglomération du Beauvaisis s engage à nouveau dans les actions d accompagnement «Façades et Travaux d Aménagement Intérieur». L objectif pour les 3 ans est d environ 100 opérations façades. L enveloppe de crédits réservés par l Agglomération dans le cadre de sa délégation de compétence pour les 3 années d OPAH est de soit : pour les propriétaires occupants pour les propriétaires bailleurs correspondant à 10% d abondement pour les loyers intermédiaires, { correspondant à 10% d abondement pour les loyers conventionnés correspondant à 10% d abondement pour les loyers PST correspondant à 10% d abondement pour les logements insalubres des propriétaires occupants. Bilan du 1 er janvier 2007 au 31 décembre 2009 Durant ces 3 ans 527 dossiers, soit 992 demandes de financement, ont été déposés pour un total de générant de travaux. 78.6% des dossiers ont été déposés par des propriétaires occupants, soit une répartition à peu près équivalente entre actifs et retraités. Les propriétaires bailleurs n ont déposé que 21.4% des dossiers. 61% des dossiers émanent de la commune de Beauvais (soit 322 dossiers). Quelques communes se distinguent par un nombre de dossiers supérieur ou égal à 10 : Auneuil, Auteuil, Goincourt, Milly-sur-Therain, Tillé, Troissereux et Warluis. Les montants des travaux selon leur nature se répartissent comme suit : 162

163 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT - Aides pour le parc privé (propriétaire occupant ou bailleur) : financement de l amélioration de l habitat privé relevant des aides de l ANAH Aides en matière d études et d ingénierie : parc social (études de marché et de besoins en logements, définition d une stratégie foncière, MOUS ), parc privé (diagnostic, études préalables à la mise en œuvre des OPAH, PST et PIG ) Aides fiscales à la production de logements locatifs sociaux et de logements sous statut de la location accession (PLS, PSLA) La délégation des aides à la pierre La décision d engager la Communauté d Agglomération du Beauvaisis dans la prise de compétence relative aux aides à la pierre a été approuvée par délibération du Conseil Communautaire en date du 14 décembre Comme le prévoit le XIII de l article 61 de la loi du 13 août 2004 relative aux liberté et responsabilités locales, l agglomération peut devenir le délégataire pendant 3 ans des aides publiques en faveur du logement, auparavant détenues par l Etat car : - elle détient la compétence en matière d équilibre social de l habitat - elle est en cours d élaboration d un PLH conforme aux nouvelles dispositions de la loi du 13 août 2004 et au décret du 4 avril 2005 relatif aux PLH Champ de la délégation A travers cette nouvelle compétence, l agglomération devient le décideur final de l attribution des aides en faveur du développement de l offre de logements locatifs sociaux et de l amélioration du parc privé (après avis consultatif d une commission locale de l habitat) Les aides concernées : - Aides pour le parc locatif social : financement de la production neuve, la réhabilitation, la démolition (types d aides : PLUS, PLAI, PLS) Le Conseil Communautaire en date du 31 janvier 2006 a délibéré favorablement pour cette délégation de compétence et a approuvé les termes des trois conventions (convention principale de délégation avec l Etat, convention de délégation des aides à l habitat privé avec l ANAH et la convention de mise à disposition des services de l Etat). Ainsi, à compter du 1 er janvier 2006 et jusqu au 31 décembre 2008, la Communauté d'agglomération du Beauvaisis est compétente en matière de gestion et d attribution des aides publiques en faveur du logement. Un avenant de prorogation signé pour 2009 est arrivé à échéance au 31/12/2009. Bilan au regard des objectifs : Pour le parc social : Financements Objectifs Réalisé PLUS PLAI PLS TOTAL Soit un droit d engagement 2006 / 2009 de mobilisé à 100%. Pour le parc privé : Financements Objectifs Réalisé Loyers maîtrisés Logements vacants Logements dégradés 5 5 Sortie d indignité 48 2 Plan de relance PO Soit un droit d engagement 2006 / 2009 de mobilisé à 91,50%. 163

164 L EVALUATION DE LA POLITIQUE DE L HABITAT IV) ORIENTATIONS A VENIR La nouvelle OPAH Malgré les résultats satisfaisants et encourageants de 21 années d OPAH, des dysfonctionnements persistent sur le parc privé existant : - la vacance est toujours présente, - des premiers signes de dégradations sont visibles dans les copropriétés, - certains secteurs et îlots en milieux urbain et rural présentent des signes d insalubrité et de dégradation (rue de Clermont, rue de Saint Just à Beauvais, bourgs anciens en milieux rural ) Pour le parc privé : Financements Prévisions PLH Prévisions / an Loyers maîtrisés Logements vacants Logements dégradés Sortie d indignité Plan de relance PO La mise en œuvre d une nouvelle OPAH d une durée de 5 ans sur les 31 communes de la CAB contribuera à atteindre un des objectifs majeurs de la politique de l habitat dans le Beauvaisis : parvenir à un meilleur équilibre en termes d offre et de typologie de logement sur l ensemble du territoire. Il s agira donc pour l OPAH de : - Promouvoir une offre locative de qualité, - Développer l offre locative sociale dans le parc privé par le biais du conventionnement, notamment dans les communes rurales, - Lutter contre les dysfonctionnements rencontrés dans le parc : copropriétés dégradées, vacance, habitat indigne, - Améliorer et mettre en valeur le bâti par un traitement des façades dans le respect des architectures locales afin de promouvoir l identité patrimoniale du lieu. La nouvelle délégation des aides à la pierre La négociation, la signature et la mise en œuvre de la nouvelle convention sont assujetties à la finalisation du PLH approuvé par le CRH du 6 novembre Prévisions : Au regard des résultats de la précédente convention, les prévisions sont les suivantes : Pour le parc social : Financements Prévisions PLH Prévisions / an PLUS PLAI PLS TOTAL

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166 CONCLUSION 166

167 CONCLUSION I) LES CINQ GRANDES PROBLEMATIQUES 1) Un territoire en marge des dynamiques de développement démographique Le Beauvaisis bénéficie d un positionnement stratégique au sein des franges franciliennes mais reste en marge des dynamiques de développement insufflées par le Bassin Parisien. La population du Beauvaisis stagne depuis 1975 : 0,34% de croissance démographique Risque de déclin démographique d ici 2015 Cette faiblesse démographique est portée par la ville centre Fuite de la population de la villecentre vers la périphérie Perte de rayonnement de Beauvais qui ne joue pas son rôle de pôle structurant et fixateur de l urbanisation Les communes périurbaines absorbent la croissance démographique Etalement urbain : les communes périurbaines se développent 2 à 3 fois plus vite que Beauvais en consommant plus d espace (densités plus faibles) 2) Un mode de développement urbain qui n est plus durable Un mode de développement périurbain lié à : - l explosion de la mobilité offrant des choix résidentiels plus vastes - l attrait pour la maison individuelle, symbole de l habitat idéal - l augmentation des coûts du foncier provoquant un éloignement des accédants qui conduit à une explosion de la consommation de l espace Surconsommation des réserves naturelles et agricoles, mitage des espaces Déséquilibre habitat - emploi : concentration des activités économiques et dispersion de l habitat, migrations alternantes Risques de ségrégations spatiales A Beauvais, un développement sous forme d extension urbaine durant 40 ans. Des potentialités de renouvellement urbain se présentent aujourd hui. Deux potentialités de renouvellement urbain à saisir pour le développement futur de Beauvais : Saint Jean et Saint Quentin Dans les communes périurbaines : un mode de développement sous forme d étalement en diffus Surconsommation et gaspillage des réserves naturelles et agricoles, notamment dans la partie Sud du territoire 3) Un décalage entre l offre et la demande de logement (cf. tableau de synthèse) Une demande qui évolue avec les mutations de la société Le territoire subit un vieillissement général de la population : 1 habitant sur 3 aura plus de 60 ans en 2020 Une demande de logement qui augmente et qui s oriente vers des petits logements, accessibles, en centre-ville ou centre-bourg Une remise en cause du modèle familial traditionnel et une diversité des types de 167

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169 CONCLUSION ménages sur le territoire : en 2004, 1 ménage sur 3 n est pas un couple. Généralisation de la décohabitation sur le territoire : baisse de la taille des ménages. Un besoin en logement directement lié à la décohabitation, Une demande qui s oriente vers des petits logements, souvent en location, à proximité des services et des équipements, à coût peu élevé Des capacités financières qui déterminent les stratégies résidentielles des ménages. Un revenu moyen dans l agglomération plus favorable que la moyenne picarde. Des écarts importants entre Beauvais et les autres communes Une part importante de foyers captifs du logement locatif social à Beauvais (70% des foyers) Des foyers aux revenus plus importants se tournent vers les communes rurales Une offre qui reste figée et qui ne s adapte pas à la demande Une construction neuve insuffisante Un retard de construction porté par Beauvais et une pression répercutée dans les communes rurales Fuite des populations vers les communes voisines Une offre nouvelle qui ne correspond pas aux capacités financières des ménages : 80% de l offre nouvelle ne correspond qu à 30% des ménages Fuite des ménages vers des territoires où la pression est moindre Ménages captifs du logement locatif : pression de la demande renforcée Une offre insuffisamment diversifiée : Rareté des produits intermédiaires qui assurent la transition d un parc à l autre. Offre insuffisante et coût élevé dans le parc locatif privé. Une offre insuffisamment équilibrée : Partage des rôles résidentiels : 98% de l offre sociale est concentrée sur Beauvais. Les communes périurbaines possèdent 94% de logements individuels. Spécialisation des territoires dans l accueil de population Risque de perte de cohésion sociale sur le territoire 4) Un phénomène entretenu par la tension sur les marchés fonciers et immobiliers Rareté du foncier et pression de la demande dans le Beauvaisis Forte augmentation des prix de l immobilier et du foncier. Le prix d un terrain à bâtir multiplié par 3 en 6 ans. Le prix du foncier représente aujourd hui près de 50% du coût total de la construction. Sélection des candidats à l accession à la propriété Prospection de plus en plus loin des pôles urbain - étalement urbain Des niveaux de loyers de plus en plus hauts dans le privé Renforce la pression sur le parc locatif social Limite les sorties du parc social vers le parc privé Incite les ménages à accéder à la propriété en s endettant sur ans et renforce la pression de la demande sur le marché de l accession 5) Une demande importante et pas toujours satisfaite des populations spécifiques Une inadéquation entre l offre et la demande sociale sur le territoire 1520 demandes réelles en 2004 sur l Agglomération. Paupérisation de la demande : un demandeur sur deux a des revenus inférieurs à 40% du plafond pour l accès au logement social. Blocage des parcours résidentiels Renforcement de la pression 169 Renforcement de la pression sur ce parc Rôle très social du parc

170 CONCLUSION Des dispositifs de sortie insuffisants pour les structures d hébergement Une offre insuffisante dans le pars très social permettant le parcours résidentiel Saturation des structures d accueil temporaires Risque de mise en péril du droit au logement pour tous 170

171 CONCLUSION II) LES QUATRE ENJEUX MAJEURS QUI SE DESSINENT 1) Promouvoir la qualité et l attractivité du territoire Faire de l habitat le pivot de la politique d aménagement du territoire Accompagner le développement économique par l habitat Assurer une meilleure accessibilité du territoire Développer la qualité urbaine du territoire : Favoriser la valorisation des espaces urbains et des centralités existantes, renforcer les polarités Structurer l urbanisation périurbaine Permettre un repositionnement stratégique de Beauvais et du Beauvaisis dans le réseau des villes Picardes Assurer le maintien de la population et accueillir de nouveaux ménages (objectifs croissance de 1 à 1,5% par an) 2) Répondre à la demande de logement en volume et en qualité Construire suffisamment Relancer la construction neuve au niveau qui assure une meilleure fluidité du marché Besoin de 800 logements par an sur l ensemble de l Agglomération. Produire du foncier à coût maîtrisé pour relancer la construction neuve Traduire les objectifs du PLH dans les POS et les PLU Impulser la construction neuve sociale par l abondement des aides à la pierre Construire pour tous et au bon endroit Favoriser les parcours résidentiels de chacun et garantir une mixité sociale et territoriale Diversifier l offre de logement sur le territoire - 20% de logements à loyer maîtrisé - 30% de logements intermédiaires - 50% de logements à loyers libres Promouvoir une offre diversifiée dans chaque commune pour apporter une réponse adaptée à la demande locale Développer l offre à loyer maîtrisé dans le parc privé, en diffus Apporter des réponses aux besoins des populations spécifiques Favoriser la création de logements adaptés aux personnes en perte d autonomie et permettre le maintien à domicile Développer une offre très sociale pour assurer la sortie des structures d hébergement Soutenir la réhabilitation et la création des structures d hébergement d urgence et des foyers des travailleurs migrants 3) Promouvoir un habitat durable et de qualité Privilégier les formes d habitat durables et économes d espace Promouvoir de nouvelles formes d habitat intermédiaire : maison de bourg, en bande (entre le petit collectif et le pavillon sur grande parcelle) Favoriser la mixité des fonctions du territoire : renforcer les polarités pour limiter les raisons des déplacements Promouvoir un habitat durable et de qualité : encourager et soutenir les démarches HQE, les chartes de qualité pour lotissements, les certifications habitat qualité Préserver le cadre de vie par une bonne intégration des projets d habitat dans l environnement Prévenir la dévalorisation du parc de logement existant Parc privé Promouvoir des actions de requalification et d entretien du parc privé : relance de l OPAH, actions d accompagnement (fonds façades et travaux) 171

172 CONCLUSION Prévenir la déqualification des copropriétés : être attentifs aux premiers signes de fragilisation Identifier et traiter la vacance - Eradiquer l habitat indigne Parc social Poursuivre le renouvellement urbain des quartiers d habitat social (Saint Jean, Argentine, Soie Vauban) Accompagner le renouvellement urbain par une Gestion Urbaine de Proximité Poursuivre et encourager les actions de requalification et de réhabilitation du parc existant 4) Conduire une politique de l habitat ambitieuse et garantir son efficacité S assurer de la réalisation des objectifs du PLH Renforcer l instance de pilotage de la politique de l habitat : Conduite de projet : centralisation des aides (aides à la pierre), assistance auprès des communes : ingénierie, accompagnement technique et financier, méthodologie, capacité d expertise Assurer le suivi du PLH par la mise en place d un observatoire de l habitat. Mobilisation partenariale Développer les partenariats avec les acteurs de l habitat Favoriser la coopération avec les territoires voisins Etablir un lien avec le PLH réaliser à l échelle du Pays. Créer des espaces de travail et des observatoires communs (Observatoire Régional de l Habitat). 172

173 INDEX CARTOGRAPHIQUE INTRODUCTION p.7 1. Historique de la Communauté d'agglomération du Beauvaisis 2. Bilan de la planification dans la Communauté d'agglomération du Beauvaisis PARTIE 1 : LES DYNAMIQUES DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL p Un «cône de développement démographique» en émergence 4. Niveaux d attractivité résidentielle des communes de l Agglomération 5. L évolution de la population du Bassin Parisien se fait en trois cercles concentriques 6. Population en 1999 et superficie des communes de l'agglomération 7. Les migrations résidentielles : Part des habitants de l Oise en 1999 ayant effectués une migration depuis Les déplacements domicile-travail vers Beauvais PARTIE 2 : L ANALYSE DE LA DEMANDE D HABITAT p L indice de jeunesse des communes de l Agglomération en La taille des ménages des communes de l Agglomération en Les revenus moyens annuels déclarés par foyer fiscal dans l Oise en Les revenus moyens nets imposables dans les communes de l Agglomération en Répartition des ménages cadres ou professions supérieures en Les logements sociaux dans l Oise en Localisation des logements spécifiques PARTIE 3 : L ANALYSE DE L OFFRE D HABITAT p La part des logements construits avant Le taux d inconfort des résidences principales en Répartition des propriétaires occupants en Répartition des locataires du parc privé en L effort de construction neuve entre 1999 et La construction individuelle entre 1999 et Les logements sociaux dans la Communauté d'agglomération du Beauvaisis en Problématiques d aménagement des quartiers sociaux à Beauvais 24. Saint Jean, un quartier hétérogène, peu structuré et peu lisible 25. Qualités urbaines et contraintes du quartier Argentine 26. Saint Lucien - Soie Vauban, un quartier enclavé ave un cœur rejeté 27. Les prix au m² du foncier à bâtir à destination de logements individuels dans l Oise en Les prix de l immobilier dans l Oise en 2004 PARTIE 4 : LES FORMES ET LES POTENTIELS DU DEVELOPPEMENT URBAIN p Les grands quartiers de Beauvais 30. Périmètres des zones à enjeux à Beauvais 31. Les contraintes d extension urbaine à Beauvais 173

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