LOCATION DES APPARTEMENTS A TIERS MODE OPERATOIRE

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1 PRE DGMO - MOA KMO/BDH RDMOA - DR Normandie 01/03/2013 LOCATION DES APPARTEMENTS A TIERS MODE OPERATOIRE Date Version Rédigé par Vérifié par Modifications 08/02/ PRE KMO/BDH 13/02/ PRE ARA Prise en compte des remarques DR Normandie Ajout d une annexe «Fiche de visite» 18/02/ PRE Comité Ajout d une annexe «Planning des travaux» RDMOA 25/02/ PRE KMO/BDH Prise en compte des remarques formulées en comité RDMOA de février /02/ PRE ARA Prise en compte des remarques DR Normandie 01/03/ PRE ARA Finalisation

2 Location des appartements à tiers Mode opératoire 1. Contexte Cette procédure est à destination des services de maîtrise d ouvrage des Directions Régionales de POSTE IMMO et s applique dans le cadre de la volonté de POSTE IMMO de louer les surfaces d habitation vacantes à des tiers externes. Sommaire 1. Contexte Utilisation Rappel des exigences relatives au programme d optimisation et de rationalisation des surfaces Logement décent et obligations réglementaires Prestations d aménagement Fiche de première approche financière Planning des travaux Liste des annexes... 4 Sont concernés : - les bureaux de poste avec logement ancien ou actuel accolé, ayant fait l objet d un programme d optimisation et/ou de rationalisation des surfaces ; - les surfaces autres accueillant en leur sein un logement. Les documents qui suivent constituent le premier volet du kit de déploiement du programme «location des appartements à tiers» mis à la disposition de la filière MOA. Si la politique immobilière à venir prochainement par la GAI le justifie, un second volet fournira en complément un cahier des charges générique plus détaillé, par corps d état technique, et le bordereau de prix unitaire correspondant. Pour les éventuelles études techniques, la filière MOA pourra puiser dans les contrats de maîtrise d œuvre disponibles en régions. Quant aux travaux, ils pourront être commandés via les contrats cadres ERA et TCE. Il est rappelé que les projets de location à tiers externes sont pilotés par la GAI et SIA. Ce premier volet, ainsi que le second volet à venir, ne présente que des outils de maîtrise d ouvrage. Ces outils viennent en appui du pilotage de projet mené par la GAI et SIA : ils constituent des éléments PRE KMO/BDH DGMO-MOA RDMOA - DR Normandie Mode opératoire simplifié v06

3 Location des appartements à tiers Mode opératoire d aide à la décision mais en aucun cas ne sauront être exigés dans le processus de location à tiers. 2. Utilisation Une visite est effectuée sur place afin de déterminer les besoins de travaux à l intérieur et aux abords (y compris accès et parties communes) du logement concerné par la mise en location à tiers. Il est préconisé que cette visite soit effectuée par un représentant de la MOA, accompagné des représentants GAI, SIA et GP. Lors de la visite, est remplie une fiche de visite du logement (annexe n 1), ainsi que trois checklists (annexes n 2 à 4) permettant de dégager un plan d action et une FEB. La fiche d identification est signée par l opérateur MOA, et contresignée par la GAI, SIA et la GP. Un diagnostic sécurité de l existant sera par ailleurs systématiquement demandé à un bureau de contrôle. Les éventuelles non-conformités seront à traiter dans le programme de travaux. Ce diagnostic traitera au minimum les points suivants : conformité des installations gaz et électricité, sécurité des personnes, solidité des équipements dissociables et indissociables, sécurité incendie. 3. Rappel des exigences relatives au programme d optimisation et de rationalisation des surfaces Pour pouvoir être mis à bail à tiers, les logements concernés par la présente procédure doivent être entièrement séparés des bureaux de poste auxquels ils sont associés. En annexe n 2 au présent document figure une checklist des prestations ayant déjà dû être réalisées dans le cadre d un programme d optimisation et de rationalisation des surfaces, conformément au document cahier des charges générique relatif aux opérations d optimisation des surfaces tertiaires. Cette checklist est à compléter lors de la visite du logement par le chargé d opération MOA, et dégage le cas échéant un plan d action. Les conditions contenues dans cette liste doivent être remplies obligatoirement par le logement mis en location à tiers. 4. Logement décent et obligations réglementaires Les conditions de sécurité et de confort des logements mis en location doivent être conformes à la réglementation en vigueur. Elles sont définies par les deux textes suivants : - l article 6 de la loi n du 6 juillet 1989 modifiée par l article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 ; - son décret d application n du 30 janvier Les caractéristiques évoquées dans ces textes sont appelées «caractéristiques de décence» et concernent notamment la sécurité, la santé et l équipement, tant pour l accès au logement que pour le logement lui-même. Au-delà des obligations contenues dans la définition du logement décent, il conviendra de contrôler l état des installations d électricité et de gaz. PRE KMO/BDH DGMO-MOA RDMOA - DR Normandie Mode opératoire simplifié v06

4 Location des appartements à tiers Mode opératoire - Pour l électricité, si l installation est vétuste et à cet égard dangereuse, une réfection complète sera envisagée. Dans le cas d une installation récente, une révision suffira. - Pour le gaz, si la vétusté est avérée (modifications par l ancien locataire, présence de canalisations en plomb), le réseau sera déposé et remplacé par un réseau électrique pour le chauffage et l ECS. Dans le cas d une installation récente, une révision suffira. En annexe n 3 au présent document figure une checklist des obligations réglementaires, à remplir lors d une visite par le chargé d opération MOA, et dégageant un plan d action. Les conditions contenues dans cette liste doivent être remplies obligatoirement par le logement mis en location à tiers. 5. Prestations d aménagement Préalablement à toute mise en location, et une fois les obligations réglementaires remplies, le logement peut subir des travaux d aménagement relatifs à : - l hygiène et la propreté (désinsectisation, désinfection, nettoyage) ; - la pérennité du patrimoine et la qualité de vie (plomberie, menuiseries, murs, sols, plafonds). Les travaux seront décidés selon un standing que l équipe en région déterminera en fonction des contraintes locales. En annexe n 4 au présent document figure une checklist des prestations d aménagement, à remplir lors d une visite par le chargé d opération MOA, et dégageant un plan d action. Les réponses techniques aux conditions contenues dans cette liste doivent être déterminées conjointement entre les différents services en région, au regard des contraintes d investissement notamment. 6. Fiche de première approche financière Une fiche de première approche financière est en annexe n 5 au présent document. Elle vient en support des checklists de visites de logements afin d estimer en première approche le coût des travaux. Le chiffrage effectué n est pas à prendre comme une estimation fine du montant de travaux, mais tout au plus comme un élément de décision permettant d apprécier la faisabilité d un projet. 7. Planning des travaux Un planning prévisionnel des travaux est en annexe n 6 au présent document. Il vient en support des checklists de visites de logements et de la fiche de première approche financière, afin d évaluer le temps nécessaire pour la remise en état du logement. 8. Liste des annexes ANNEXE N 1 - FICHE DE VISITE DU LOGEMENT ANNEXE N 2 - CHECKLIST OPTIMISATION-RATIONALISATION ANNEXE N 3 - CHECKLIST OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES ANNEXE N 4 - CHECKLIST PRESTATIONS D AMENAGEMENT ANNEXE N 5 - FICHE DE PREMIERE APPROCHE FINANCIERE ANNEXE N 6 - PLANNING DES TRAVAUX PRE KMO/BDH DGMO-MOA RDMOA - DR Normandie Mode opératoire simplifié v06

5 ANNEXE N 1 - FICHE DE VISITE DU LOGEMENT

6 Location des appartements à tiers Fiche de visite du logement DETAILS DE L OPERATION Adresse PIECES JOINTES OUI NON Direction Régionale Date de visite Référent MOA Référent GAI Référent SIA CHECKLIST 1 - OPTIMISATION-RATIONALISATION CHECKLIST 2 - OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES CHECKLIST 3 - PRESTATIONS D AMENAGEMENT FICHE DE PREMIERE APPROCHE FINANCIERE PLANNING DES TRAVAUX Référent GP VALIDATION DES CONSTATS ET PLANS D ACTION Validation du référent MOA Validation du référent GAI Validation du référent SIA Validation du référent GP Signature et date

7 ANNEXE N 2 - CHECKLIST OPTIMISATION-RATIONALISATION

8 1 CHECKLIST N 1 - OPTIMISATION-RATIONALISATION Les vérifications ci-dessous concernent les obligations de séparation physique entre le bureau de poste et le logement qui y est accolé. Toute ligne cochée «NON» doit faire l objet d une action conformément au cahier des charges générique relatif aux opérations d optimisation des surfaces tertiaires, scénario 3 (mise en location). Diagnostic Les parois verticales et horizontales de séparation entre le bureau de poste et le logement sont pleines et présente l isolement coupe-feu réglementaire Les parois verticales de séparation sont robustes et présentent un degré de sûreté suffisant (porteur, parpaing plein, grille métallique) Dans le cas d espaces privatifs tiers en contact avec des baies du bureau de poste (fenêtres, skydome), celles-ci sont protégées mécaniquement (barreaudage, verre antieffraction, ) Les accès au bureau de poste et au logement sont dissociés, cette dissociation ne conduisant pas à des situations d insécurité pour l accès au logement Le DAB et la caisse du bureau de poste ne sont pas dans la zone d accès au logement Le bureau de poste comprend dans sa zone propre le nombre de cabinets d aisance exigé par la réglementation Les réseaux fluides du bureau de poste et du logement sont séparés OU les dispositions nécessaires ont été prises en concertation avec la GL pour une facturation séparée des charges de fluides (Association Syndicale Libre par exemple) OUI NON Localisation / Commentaire O O O O O O O O O O O O O O Les dispositifs de ventilation du bureau de poste et du logement sont séparés O O Les gaines des canalisations diverses présentent un degré coupe-feu 1h O O Les équipements de sûreté ont été retirés du logement et réinstallés le cas échéant dans le bureau de poste (centrale de télésurveillance, caméras) O O

9 ANNEXE N 3 - CHECKLIST OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES

10 2 CHECKLIST N 2 - OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES Les vérifications ci-dessous concernent les obligations réglementaires en termes de sécurité, santé et équipements. Elles doivent être effectuées tant dans les accès au logement que dans le logement lui-même. En parallèle de la visite par les services de Poste Immo, il est rappelé qu un diagnostic sécurité de l existant doit systématiquement être demandé à un bureau de contrôle habilité (à minima : gaz, électricité, sécurité des personnes, solidité des équipements, sécurité incendie). Les conclusions du rapport de diagnostic fourni par le bureau de contrôle alimentent le programme des travaux à mener dans le logement. LA STRUCTURE ET LE CLOS COUVERT Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Les planchers ne présentent pas de défauts mettant en cause leur solidité Les plafonds ne présentent pas de risque de chute de matériaux Les escaliers ne présentent pas de défauts mettant en cause leur solidité Les garde-corps et montées d escaliers sont bien scellés, et ils sont conformes à la réglementation* Réfection des planchers, expertise complémentaire si besoin (MOE et/ou BC) Réfection des plafonds, expertise complémentaire si besoin (MOE et/ou BC) Réfection des escaliers, expertise complémentaire si besoin (MOE et/ou BC) Scellement et/ou mise aux normes, expertise complémentaire si besoin (MOE et/ou BC) L étanchéité de la toiture est assurée Réfection de l étanchéité Les fenêtres sont étanches à l eau Reprise de l étanchéité des fenêtres OU remplacement des fenêtres, si vétusté (cf annexe n 3 : prestations d aménagement) Le logement et ses accès ne présentent pas d infiltrations ni de remontées d eau Traitement des infiltrations et des remontées d eau *Rappel concernant la réglementation relative aux gardes corps et montées d escaliers :

11 2 CHECKLIST N 2 - OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES L ETAT SANITAIRE Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Les peintures des murs et plafonds ne présentent pas de plomb Entoilage des murs et plafonds présentant du plomb Les revêtements sont dégradés Reprise des revêtements Il n y a pas d amiante dégradée (flocage, calorifugeage, faux plafond) Retrait de l amiante dégradée par une entreprise agréée Dans les pièces principales, des baies donnant sur l extérieur permettent un éclairement naturel et un renouvellement d air suffisants Ouverture de baies La surface des pièces de vie est suffisante (surfaces minimales données à titre indicatif) : - pièce principale de 9 m² - cuisine de 8 m² - salle de bain de 3 m² - WC de 1 m² - chambre enfant : 9 m² - chambre parentale : 12 m² Restructuration de l appartement permettant des surfaces de pièces de vie suffisantes Il existe une séparation entre les WC et la cuisine, et l aménagement de la douche ou de la baignoire permet l intimité Réaménagement des espaces Les réseaux d évacuation sont en bon état et des siphons sont en place Réfection des réseaux d évacuation, mise en place de siphons

12 2 LES EQUIPEMENTS CHECKLIST N 2 - OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire L installation de chauffage est suffisamment dimensionnée Un dispositif permet la production d eau chaude sanitaire Réfection de l installation de chauffage. Choix de l énergie en fonction de l état des installations (cf notamment paragraphe relatif au gaz) Installation d un ballon d eau chaude sanitaire électrique La pression de l eau est suffisante Installation d un surpresseur Il y a un évier dans la cuisine, alimenté en eau froide et en eau chaude L aménagement de la cuisine permet de recevoir un appareil de cuisson Installation et raccordement d un meuble évier eau chaude et eau froide et évacuation Réaménagement de la cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson LE PLOMB ET L AMIANTE, LE REGLEMENTAIRE Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Les diagnostics réglementaires plomb, amiante et état parasitaire existent Le logement est déclaré en surface d habitation auprès des services fiscaux Remise des diagnostics réglementaires à la maîtrise d ouvrage Se renseigner en mairie sur les démarches à effectuer pour le changement de destination (selon les cas : PC, DP, )

13 2 CHECKLIST N 2 - OBLIGATIONS REGLEMENTAIRES L ELECTRICITE ET LE GAZ Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire L installation d électricité est récente (moins de 30 ans), ne présente pas de vétusté apparente (éclairage défectueux, fils dénudés) et permet le fonctionnement des appareils ménagers courants Le logement est équipé d une installation de réception de la télévision (y compris deux prises TV coaxiales) Réfection de l installation d électricité, avec mission d un bureau de contrôle et d un maître d œuvre ; si nécessaire obtention d un certificat CONSUEL (cas de remise en tension réseau existant) Les modifications conduisant au remplacement ou au renforcement des circuits d alimentation électrique doivent être conformes aux normes NF C et C Installation d équipements de télévision (antenne hertzienne, deux prises TV) Le logement est équipé d une installation de téléphone Installation d un réseau de téléphone Les canalisations de gaz sont en bon état (aucune modification par l occupant précédent, absence de canalisations en plomb) Selon vétusté et contraintes d investissement, réfection du réseau gaz (canalisations cuivre) ou remplacement par un réseau électrique (chauffage + ECS) ; si le gaz ne sert qu à la cuisine, il est supprimé systématiquement

14 ANNEXE N 4 - CHECKLIST PRESTATIONS D AMENAGEMENT

15 3 CHECKLIST N 3 - PRESTATIONS D AMENAGEMENT Les vérifications ci-dessous concernent les prestations d aménagement attendues dans les appartements pour la mise en location à tiers. EAU CHAUDE - PLOMBERIE - VENTILATION - CHAUFFAGE Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire L alimentation en eau chaude sanitaire est adaptée aux besoins du logement : - T1 100 litres - T2 et T3 150 litres - T4 200 litres - T5 et litres Installation d un ballon électrique adapté aux besoins du logement L installation de plomberie est neuve Une baignoire ou une douche en bon état existe Selon vétusté, révision ou remplacement de l installation de plomberie Mise en place selon configuration d une douche 80x80cm (T1 et T2) ou d une baignoire 70x160 (T3 et plus) Le tablier de baignoire est bien fixé, assure son rôle de protection et permet un accès facile aux canalisations et au dessous de la baignoire Reprise du tablier de baignoire Présence d une attente de machine à laver en salle de bain ou en cuisine Création d une attente pour machine à laver Présence d une VMC en bon état de fonctionnement Réfection de l installation de VMC, voire création selon besoins et possibilités in situ ; remplacement ou nettoyage des bouches de ventilation si besoin

16 3 MENUISERIES EXTERIEURES ET INTERIEURES - EQUIPEMENTS CHECKLIST N 3 - PRESTATIONS D AMENAGEMENT Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Les menuiseries extérieures sont en bon état de fonctionnement La porte palière assure la protection des biens et des personnes (A2P**, âme pleine et serrure trois points) Selon vétusté, réparation ou remplacement des menuiseries extérieures Remplacement de la porte palière ; dans tous les cas, remplacement à minima du canon Les portes de distribution sont en bon état Les portes de placards sont en bon état Remplacement des portes de distribution Dépose ou remplacement des portes de placards Des équipements ont été laissés par l ancien occupant (cuisines équipées, tringles et rideaux, étagères, stores intérieurs, miroirs, ) Les volets et stores extérieur sont en bon état de fonctionnement Dépose de tous les équipements, quel que soit leur état Selon vétusté, réparation ou dépose des volets et stores en mauvais état

17 3 CHECKLIST N 3 - PRESTATIONS D AMENAGEMENT PLAFONDS, MURS, FAIENCES Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Les faux plafonds sont en bon état Dépose des faux plafonds Les murs et plafonds sont vierges de papier peint Absences de trous dans les murs et plafonds La peinture des murs et plafonds est en bon état Dépose des papiers peints des murs et plafonds Rebouchage des trous des murs et plafonds Remise en peinture des murs et plafonds Présence de faïences suffisantes et en bon état au dessus des points d eau Pose de faïences au dessus des équipements selon les hauteurs minimales suivantes (à adapter selon disposition des lieux) : - Evier : 60 cm - Lavabo : 40 cm - Baignoire, douche : 180 cm

18 3 REVETEMENTS DE SOLS CHECKLIST N 3 - PRESTATIONS D AMENAGEMENT Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Les sols en parquet sont en bon état Les sols (hors parquet) sont en bon état Selon contraintes d investissement et/ou contraintes acoustiques, réfection du parquet ou mise en place d un sol souple sur résiliant Réfection du plancher (chape) et pose d un revêtement thermoplastique PROPRETE, HYGIENE ET CONFORT Diagnostic OUI NON» Action Localisation / Commentaire Absence de parasites Désinsectisation Le logement est propre Selon état de délabrement, nettoyage classique ou en grand L isolation acoustique entre le logement et le bureau de poste est correcte Recherche et traitement des sources de nuisances sonores, en priorité par le logement, et si besoin par le bureau de poste (type laine de verre en faux plafond)

19 ANNEXE N 5 - FICHE DE PREMIERE APPROCHE FINANCIERE

20 Location des appartements à tiers Fiche de première approche financière PRE - DGMO (MOA) KMO/BDH - DR Normandie Page 1 de Première approche financière v04

21 Location des appartements à tiers Fiche de première approche financière PRE - DGMO (MOA) KMO/BDH - DR Normandie Page 2 de Première approche financière v04

22 Location des appartements à tiers Fiche de première approche financière PRE - DGMO (MOA) KMO/BDH - DR Normandie Page 3 de Première approche financière v04

23 Location des appartements à tiers Fiche de première approche financière PRE - DGMO (MOA) KMO/BDH - DR Normandie Page 4 de Première approche financière v04

24 ANNEXE N 6 - PLANNING DES TRAVAUX

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