ÉTAT ANNUEL DU MARCHÉ DU LOGEMENT

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1 Décembre 2015 ÉTAT ANNUEL DU MARCHÉ DU LOGEMENT AIRE URBAINE D ANGERS

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3 SOMMAIRE p. 02 ::: PÉRIMÈTRES D ÉTUDES p. 03 ::: CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET SOCIAL p. 13 ::: LE PARC DE LOGEMENTS p.17 ::: LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER p. 23 ::: LE MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF p. 33 ::: LE MARCHÉ DU TERRAIN À BÂTIR p. 39 ::: LE PARC LOCATIF SOCIAL p.50 ::: SYNTHÈSE p.52 ::: ANNEXES p.57 ::: DÉFINITIONS

4 LES PÉRIMÈTRES D ÉTUDES L aire urbaine et ses 133 communes Châteauneuf -sur-sarthe Le Lion d Angers Tiercé Le Louroux -Béconnais Communauté d Agglomération d Angers Loire Métropole Seiches- sur-le- Loir Communauté de Communes du Loir Beaucouzé Avrillé Angers St-Barthélemy d Anjou Communauté de Communes Vallée Loire Authion Aire urbaine d Angers Pôle urbain d Angers Angers reste du pôle urbain couronne périurbaine St-Georges -sur-loire Bouchemaine Rochefort -sur-loire Ste-Gemmes -sur-loire Mûrs -Erigné Les Pontsde-Cé Trélazé Brain-sur l Authion Juignésur -Loire Communauté de Communes Loire Aubance Brissac -Quincé Beaufort -en-vallée Pôle métropolitain Loire Angers et ses intercommunalités (périmètre au 1 er janvier 2015) limites des intercommunalités Définition aire urbaine de l INSEE : Une aire urbaine est un ensemble de communes, d un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain (unité urbaine) de plus de emplois, et par des communes rurales (couronne périurbaine) dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. Thouarcé 0 5km 0 5km aura - Mars Source : INSEE, découpage de l aire urbaine défini en ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

5 ::: CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET SOCIAL Augmentation de habitants entre 2007 et 2012 dans l aire urbaine d Angers Dynamisme démographique dans les communes les plus éloignées porté par l excédent migratoire Retour de la croissance pour les résidences principales comptant au moins une personne à charge Augmentation du nombre d emplois freinée entre Polarisation de l emploi dans l aire urbaine d Angers Le nombre de chômeurs progresse Des revenus plus importants en première et deuxième couronnes d Angers aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 5

6 Augmentation de habitants entre 2007 et 2012 dans l aire urbaine d Angers Evolution de la population entre 2007 et 2012 dans le Maine-et-Loire Segré Segré Le-Liond'Angers Angers Angers Le-Liond'Angers Baugéen-Anjou Baugéen-Anjou Nombre d'habitants en 2012 Nombre d'habitants en en Nombre d'habitants 150 en Evolution 2007/ (%/an) Evolution 2007/2012 (%/an) Evolution Evolution de -4,0 2007/ /2012 à 0,2 (%/an) (%/an) de -4,0 0,2 de de 0,2 à 1,4 de -4,0 0,2 de -4,0 à 0,2 de de 0,2 1,5 à 1,4 2,4 de de 0,2 à 1,4 de 0,2 1,4 de 2,5 à 7 de 1,5 à 2,4 de de 1,5 2,4 de 1,5 à 2,4 Contour de l aire urbaine de 2,5 à 7 de de d'angers 2,5 de 2,5 à 7 Contour des EPCI du Pôle métropolitain Loire Angers Beaupréau Beaupréau Doué-la- Fontaine Doué-la- Fontaine Saumur Saumur Contour de l aire urbaine Contour de Contour d'angersde l aire urbaine d'angers de l aire urbaine d'angers Contour des EPCI du Pôle Contour du Contour métropolitain des EPCI des EPCI Loire du Pôle métropolitain Loire du Angers Angers Pôle métropolitain Loire Angers Cholet Cholet 0 20km aura - source : INSEE-RP , 0 20km exploitation principale. L aire urbaine d Angers compte près de habitants en 2012, soit 51% de la population départementale. Le nombre d habitants a progressé en moyenne de près de habitants par an entre 2007 et 2012 ( entre 1999 et 2007). En valeur relative, le rythme de croissance démographique est de +0,57%/an sur la période contre +0,66%/an entre Le léger ralentissement de la croissance annuelle du nombre d habitants est notamment visible dans les trois communautés de communes du pôle métropolitain (+322 entre 2007 et 2012 contre +659). La variation annuelle de la population évolue peu entre les deux périodes pour l agglomération angevine. C est donc le reste de l aire urbaine ( contre ) qui contribue le plus à la croissance de l ensemble du territoire. Cette tendance traduit la poursuite du phénomène de périurbanisation. Population en 2012 et variations intercensitaires (moyenne /an) Angers Loire Métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire Aubance CC du Loir Pôle métropolitain Loire Angers Aire urbaine d Angers Département Maine-et-Loire aura - source : INSEE-RP , exploitation principale 6 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

7 Dynamisme démographique dans les communes les plus éloignées porté par l excédent migratoire Contribution du solde migratoire à la croissance démographique dans le Maine-et-Loire (%/an) La croissance démographique de l aire urbaine d Angers est principalement alimentée par l excédent naturel (+0,56%/an), tandis que l on compte autant de mouvements d arrivée que de départ (solde migratoire +0,01%/ an) sur la période Segré Le-Liond'Angers Segré Le-Liond'Angers Baugé-enAnjou Angers Baugé-enAnjou Angers Les mouvements de départs de l agglomération angevine se traduisent par des arrivées dans les autres territoires de l aire urbaine : les premiers alimentant en partie les secondes. Saumur Beaupréau Saumur Doué-la -Fontaine Beaupréau Doué-la -Fontaine Cholet Pour autant, le déficit migratoire de l agglomération se réduit entre les deux périodes intercensitaires (-0,27%/an entre 2007 et 2012 contre -0,39% entre 1999 et 2007). Cholet Segré Le-Liond'Angers Segré Le-Liond'Angers Contour de l aire urbaine d'angers Baugé-enAnjou Angers Contour des EPCI du Pôle métropolitain Loire Angers Baugé-enAnjou Angers Solde migratoire apparent (%/an) Saumur Beaupréau Beaupréau Doué-la -Fontaine de -3,4 à -1,5 de 0,5 à 1,5 de -1,5 à -0,5 de 1,5 à 7,9 de -0,5 à 0,5 Saumur Doué-la -Fontaine Cholet Cholet 0 20km aura - source : INSEE-RP , 0 20km exploitation principale Contribution des soldes naturel et migratoire à la croissance démographique (%/an) solde naturel solde migratoire apparent Angers Loire Métropole +0,46-0,27 CC Vallée Loire-Authion +0,46 0,00 CC Loire Aubance +0,62 +0,18 CC du Loir +0,82 +0,16 Pôle métropolitain Loire Angers +0,48-0,22 Aire urbaine d Angers +0,56 +0,01 Département Maine-et-Loire +0,52 +0,12 aura - source : INSEE-RP , exploitation principale. aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 7

8 Retour de la croissance pour les résidences principales comptant au moins une personne à charge Au 1 er janvier 2014, l aire urbaine d Angers compte un peu plus de résidences principales selon les services fiscaux, soit une progression de résidences depuis L accroissement du nombre de résidences principales est plus rapide entre 2010 et 2014 que durant la période précédente (+7 600), contrairement à ce qui est observé à l échelle du département. Ainsi le poids des résidences principales de l aire urbaine d Angers dans celles du département se renforce à 52,3% (contre 51,9% en 2006). L augmentation du nombre de résidences principales est principalement portée par celles ne comptant pas de personne à charge (célibataire, couple sans enfant, colocataire). Cependant la tendance s inverse pour les résidences principales avec une et trois personnes et plus à charge entre 2010 et 2014 (respectivement contre -40 et +230 contre -236). Une hausse plus importante pour le nombre de résidences principales avec deux personnes à charge se constate également ( contre +931). Variations comparées du nombre de résidences principales selon le nombre de personnes à charge Aire urbaine d'angers Maine-et-Loire pers. à charge 1 pers à charge 2 pers à charge 3 pers et + à charge aura - source : DGFip, Fichier de la Taxe d Habitation pers. à charge 1 pers à charge 2 pers à charge 3 pers et + à charge En 2014, 67,6% des résidences principales de l aire urbaine sont occupées par des ménages sans personne à charge, soit 0,3 point de plus qu en 2013 et un point de plus qu au niveau départemental. Nombre de résidences principales selon le nombre de personne au 1 er janvier 2014 Personnes à charge et + Total résidences principales Angers Loire Métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire Aubance CC du Loir Pôle métropolitain Loire Angers Aire urbaine d Angers Département Maine-et-Loire aura - source : DGFip, Fichier de la Taxe d Habitation. Ces évolutions confirment la poursuite de la baisse de la taille moyenne des ménages, telle qu elle est calculée à partir des données du recensement (population des logements ordinaires rapportée au nombre de résidences principales voir graphique ci-contre). Elle traduit principalement le vieillissement de la population. 2,35 2,30 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 2, Maine et Loire AU Angers : phase de mise en œuvre du 1 er PRU sur Angers et Trélazé avec près de démolitions 8 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

9 Augmentation du nombre d emplois freinée entre En 2012, l aire urbaine d Angers compte près de emplois. Depuis 2007 la progression du nombre d emplois s est fortement ralentie sous l effet de deux crises économiques majeures fin 2007 et en Cependant, entre 2007 et 2012 l aire urbaine gagne encore un peu de plus de 500 emplois par an (près de 5 fois moins par an qu entre 1999 et 2007). Cette évolution est semblable pour le reste du département, aussi l aire urbaine compte toujours près de 52% des emplois du département. Nombre d emplois au lieu de travail en 2012 et évolution Variation annuelle aura - source : INSEE RP 2012, 2007 et 1999 exploitation principale. Variation annuelle Angers Loire Métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire Aubance CC du Loir Pôle métropolitain Loire Angers Aire urbaine d Angers Département Maine-et-Loire Au sein de l aire urbaine d Angers, les emplois sont concentrés dans quelques communes du pôle urbain (Angers, Avrillé, Beaucouzé, Ecouflant, Les Ponts-de-Cé, St-Barthélémy-d Anjou, St-Sylvain-d Anjou et Ste-Gemmes-sur-Loire) qui totalisent 72% des emplois de l aire urbaine pour 49% des actifs ayant un emploi. Ces huit communes proposent ainsi 1,48 emploi pour 1 actif résidant ayant un emploi. Elles attirent ainsi chaque jour un grand nombre d actifs, installés en zone périurbaine. Une petite dizaine d autres communes constituent d autres pôles d emploi attractifs pour leur territoire (indice de concentration d emploi >0,90), ce sont principalement des chefs-lieux de canton (Brissac, Chateauneuf-sur-Sarthe, Seiches-sur-le-Loir, St-Georgessur-le-Loire Thouarcé) mais on trouve aussi Champtocé, Champigné, Cornillé-les-Caves et Saint-Jean-de-Linières, dans lesquelles est implanté un grand employeur. Angers, qui totalise 48% des emplois de l aire urbaine, compte près de deux tiers d actifs habitant et travaillant sur son territoire. La part des «actifs stables 2» sur les autres communes de l aire urbaine varie de 47% à 3%. Au total, plus de actifs quittent chaque jour leur commune pour aller travailler dans une autre. 2 Un actif stable est un actif qui travaille et réside dans la même commune aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 9

10 Polarisation de l emploi dans l aire urbaine d Angers Indice de concentration d emploi en 2012 Segré Segré Le-liond'Angers Le-liond'Angers Angers Baugé-en -Anjou Baugé-en -Anjou Angers Beaupréau Beaupréau Doué-la -Fontaine Saumur Doué-la -Fontaine Saumur Cholet Cholet 0 10 km 0 10 km aura - source : INSEE RP 2012, exploitation principale. Nb emplois 2012 Nb Nb emplois 2012 Nb emplois Indice de concentration Indice d emploi de concentration Indice d emploi Indice de concentration plus de concentration d emploi plus résidents d emploi < 0,25 résidents plus plus de résidents < de 0,25 à 0,50 résidents < 0,25< 0,25 de de 0,25 0,50 à 0,75 0,50 de de 0,25 à 0,50 de 0,25 0,75 10,50 de 0,50 à 0,75 > 1 de 0,50 à 0,75 plus de 0,50 0,75 de 0,75 à 1 d actifs de 0,75 de à 0,75 1 à 1 Contour de > 1 plus > 1 plus l aire > 1 urbaine d actifs plus d Angers d actifs d actifs Contour des intercommunalités Contour l aire Contour urbaine de de du Pôle l aire métropolitain l aire d Angers urbaine Loire urbaine Angers d Angers d Angers Contour des Contour intercommunalités Contour des des intercommunalités du Pôle intercommunalités métropolitain du Loire Pôle du Angers métropolitain Pôle métropolitain Loire Loire Angers Angers Indice de concentration d emploi plus de résidents < 0,25 plus d actifs de 0,25 à 0,50 de 0,50 à 0,75 de 0,75 à 1 > 1 Contour de Contour de l aire urbaine d Angers Contour des intercommunalités du Pôle métropolitain Loire Angers 10 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

11 Le nombre de chômeurs progresse En 2012, l aire urbaine d Angers compte 55% des chômeurs du département. Ces derniers sont majoritairement installés dans l agglomération angevine, le principal pôle d emploi mais également le principal pôle de services d accompagnement des chômeurs. Tandis que le taux de chômage dépasse 14% dans l agglomération, il atteint au plus 10% dans les autres territoires. Nombre de chômeurs et taux de chômage au sens INSEE Taux de chômage 2012 Nb chômeurs 2012 Variation Angers Loire Métropole 14,6% CC Vallée Loire-Authion 8,0% CC Loire Aubance 6,7% CC du Loir 8,5% Pôle métropolitain Loire Angers 13,5% Aire urbaine d Angers 12,4% Département Maine-et-Loire 11,5% aura - source : INSEE RP 2012, 2007 et 1999 exploitation principale. En 2015, le nombre de chômeurs continue de progresser comme à l échelle départementale et nationale, dans une conjoncture économique défavorable. 57% des personnes inscrites à pôle emploi, en fin de 1 er trimestre 2015, du département sont localisées dans l aire urbaine d Angers (48% dans l agglomération angevine). Demandeurs d emploi (catégorie A) aura - source : Pôle emploi au 1 er trimestre Variation Angers Loire Métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire Aubance CC du Loir Pôle métropolitain Loire Angers Aire urbaine d Angers Département Maine-et-Loire aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 11

12 Des revenus plus importants en première et deuxième couronnes d Angers Depuis juin 2015, l INSEE met à disposition une nouvelle approche des revenus : le revenu disponible d un ménage, également appelé «niveau de vie». Il s agit du revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner par «équivalent adulte». Il n est pas comparable avec les séries précédentes mais il permet d avoir plus de détails, notamment le revenu des ménages les plus modestes. En 2012, le revenu médian disponible par unité de consommation (UC) s élève à par mois dans l aire urbaine d Angers, comparable à celui de la France métropolitaine (1 649 ) et au-dessus des moyennes départementale (1 585 ) et régionale (1 624 ). Plus on s éloigne du cœur de l aire urbaine d Angers (hors Angers et Trélazé), plus le revenu médian disponible baisse d une manière générale. Revenu médian disponible en 2012 par unité de consommation ( par mois) Segré Le-Liond'Angers Baugé-en -Anjou Angers 0 20km Beaupréau Cholet aura - source : INSEE DGFip, revenu médian disponible en 2012 (en par unité de consommation). Doué-la- Fontaine Saumur Revenu médian disponible par Unité de consommation (UC) en 2012 ( /mois) < de à de à > non disponible20km Aire urbaine d'angers Contour des EPCI du Pôle métropolitain Loire Angers Le revenu médian disponible des propriétaires résidant dans l aire urbaine d Angers est 30% plus élevé que celui des locataires. On retrouve ce même constat à l échelle du Maine-et-Loire (+25%) et de la France (+31%). Cet écart est plus important dans le territoire d Angers Loire Métropole (35%). Le revenu médian disponible des locataires de l agglomération angevine reste très proche de celui observé à l échelle départementale. En revanche, le revenu médian des propriétaires est plus élevé de 15% par rapport à celui des propriétaires du Maine-et-Loire. 12 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

13 Revenu médian disponible selon le statut d occupation ( /UC) Propriétaire Locataires Ensemble Angers Loire Métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire Aubance CC du Loir Aire urbaine d Angers Département Maine-et-Loire aura - source : INSEE DGFip, revenu médian disponible en 2012 (en par unité de consommation). Evolution de l indice des prix à la consommation (IPC) ensemble des ménages de la France métropolitaine (base 100 en 1998) , ,9 114,2 119,2 119,3 123,7 Un indice des prix qui progresse plus vite que le revenu disponible des ménages entre 2011 et , aura - source : INSEE. Entre 2011 et 2012, l indice des prix à la consommation progresse de 2% alors que le revenu disponible par habitant de la France métropolitaine reste stable (+0,1%). Cet indice s élève à 127,8 en 2014, en légère hausse de 0,5% par rapport à l année dernière. aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 13

14 14 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

15 ::: LE PARC DE LOGEMENTS Hausse du parc des propriétaires et des grands logements Hausse différenciée du parc de résidences principales selon les territoires Des caractéristiques du parc différentes entre Angers et le reste de l aire urbaine Accélération de la croissance du nombre de résidences principales en 2014, notamment à Angers aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 15

16 Hausse du parc des propriétaires et des grands logements Le parc de logements de l aire urbaine s élève à unités en Ce parc a augmenté d environ unités entre 2007 et % de cette hausse provient de la forte progression du nombre de résidences principales (+1% en moyenne par an). Sur cette même période, le parc des résidences secondaires augmente légèrement de 215 unités, s élevant à près de logements en % du parc de l aire urbaine est déclaré vacant en 2012 (7% pour le Maineet-Loire), soit environ logements, 54% sont situés à Angers. Hausse différenciée du parc de résidences principales selon les territoires L augmentation du nombre de résidences principales occupées par des propriétaires entre 2007 et 2012 a contribué pour 71% à la hausse du nombre de résidences principales. De même les grands logements y ont contribué à 50%. La part des résidences principales occupées par des propriétaires a progressé d un point entre 2007 et 2012 à 53,3% et celle des grands logements de 0,5 point à 41,1%. Contribution des territoires à l évolution du parc des propriétaires, des locataires, des petits et grands logements sur l aire urbaine d Angers Propriétaires Parc locatif T1/T2 T5+ Angers Pôle urbain hors Angers Couronne aura - source : INSEE-RP , exploitation principale. Cette évolution de l accession à la propriété et des grands logements est particulièrement portée par la couronne périurbaine (72% de la hausse du nombre de propriétaires et 91% de la hausse des grands logements). Dans le même temps, la moitié de la hausse du parc locatif est portée par le pôle urbain hors Angers : le poids du locatif reste stable à 58,7%. 70% de la hausse des petits logements se concentre à Angers : la part, déjà élevée, des T1/T2 dans les résidences principales progresse de plus d un point (35,8% en 2012). Dans la ville centre, la baisse des grands logements entre 2007 et 2012 s explique en partie par la démolition programmée au titre du Programme de rénovation urbaine (PRU) dans les quartiers prioritaires (-182). La spécialisation du parc des trois territoires s est renforcée durant cette période. 16 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

17 Des caractéristiques du parc différentes entre Angers et le reste de l aire urbaine En 2012, on dénombre près de résidences principales dans l aire urbaine d Angers, soit 52% du parc total du département. Le parc de résidences principales d Angers se distingue très nettement de celui du reste de l aire urbaine avec moins de maisons (24 contre 86%), moins de grands logements (22% de T5 et plus contre 56%), moins de propriétaires (32 contre 70%), moins de ménages disposant de deux voitures et plus (18% contre 51%) et plus de ménages mobiles (seulement 18% installés depuis 20 ans et plus contre 32%). Le plus faible renouvellement de la population hors Angers traduit ou va se traduire par un vieillissement de la population et des besoins supplémentaires d équipements et de services adaptés. Le parc du pôle urbain hors Angers se distingue de celui de la couronne périurbaine, uniquement, par une plus petite proportion de logements en individuel, et de ménages équipés de deux voitures et plus. Enfin, la part du parc ancien est deux fois moins importante dans le pôle urbain hors Angers que dans le reste de l aire urbaine d Angers (13% de résidences principales construites avant 1946 contre 25%). Caractéristiques des résidences principales par territoire de l aire urbaine d Angers T5+ Disposant 2 voitures et + Individuel Construites avant % 20% 40% 60% 80% 100% Propriétaires Installés depuis 20 ans et + Angers Pôle urbain hors Angers Couronne aura - source : INSEE-RP 2012, part des résidences principales en individuel (%), de type 5 et plus (%), construites avant 1946 (%), occupées par des propriétaires (%), de ménages installés depuis 20 ans et plus (%), disposant de deux voitures et plus. Caractéristiques des résidences principales (en %) Total résidences principales en 2012 aura - source : INSEE-RP 2012, exploitation principale. T5+ Individuel Propriétaires Installés depuis 20 ans et + Construites avant 1946 Disposant 2 voitures et + Angers % 24% 32% 18% 19% 18% Pôle urbain hors Angers % 71% 61% 34% 13% 42% Couronne % 92% 73% 32% 31% 55% Aire urbaine d'angers % 59% 53% 26% 23% 36% Total résidences principales en 2012 T5+ Individuel Propriétaires Installés depuis 20 ans et + Construites avant 1946 Disposant 2 voitures et + CA Angers Loire Métropole % 45% 45% 24% 17% 29% CC Vallée Loire-Authion % 91% 76% 35% 35% 56% CC Loire-Aubance % 93% 79% 35% 31% 58% CC du Loir % 93% 70% 30% 40% 54% Pôle métropolitain Loire Angers % 51% 49% 25% 19% 33% aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 17

18 Accélération de la croissance du nombre de résidences principales en 2014, notamment à Angers Au 1 er janvier 2014, l aire urbaine d Angers compte plus de résidences principales, soit résidences supplémentaires en un an, contre de plus entre 2010 et 2014 et moins de par an les périodes précédentes. L aire urbaine d Angers connait donc une accélération de la progression du nombre de résidences principales entre 2013 et 2014 tandis qu à l échelle départementale la progression du nombre de résidences principales s est atténuée ( contre ). Cette hausse significative dans l aire urbaine d Angers concerne principalement la ville centre avec les livraisons, au cours de l année 2013, de nombreux logements commencés en 2010 et 2011, notamment dans la ZAC Capucins-Mayenne et les opérations de renouvellement urbain dans les quartiers prioritaires et dans le diffus. La production sur Avrillé (+262, ZAC Plateau Mayenne), Trélazé (+174, ZAC Quantinière) et les Ponts-de-Cé (+121, ZAC Monnaie et Ancienne gendarmerie) participe à la progression dans le pôle urbain hors Angers. Dans la couronne périurbaine, la progression du nombre de résidences principales s est légèrement atténuée entre 2013 et 2014 par rapport à la période Elle est alimentée notamment par les communes de Montreuil-Juigné (+86), Le Lion d Angers (+61), Saint-Sylvain d Anjou (+39) et Beaufort-en-Vallée (+38). La croissance du nombre de résidences principales s est fortement atténuée depuis 2010 en dehors du Pôle métropolitain Loire Angers (+727 par an entre 2005 et 2010 ; +490 entre 2010 et 2014 et +435 entre 2013 et 2014). Evolution annuelle du nombre de résidences principales par territoire de l aire urbaine d Angers Angers Pôle urbain hors Angers Couronne Aire urbaine d'angers Angers Loire métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire-Aubance CC du Loir Pôle métropolitain Loire Angers Maine-et-Loire aura - source : DGFip, Fichier de la Taxe d Habitation au 1 er janvier ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

19 ::: LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER Angers Loire Métropole : la reprise en 2013 ne s est pas confirmée en 2014 Angers Loire Métropole : baisse continue des prix dans l ancien depuis 2011 Stabilité des loyers dans le parc privé Aides au logement dans le parc locatif privé concentrées sur Angers aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 19

20 4,50% 4,15% 3,80% 3,40% 3,05% 2,70% 2,35% Historique des taux de crédit immobilier 2,00% 15 nov juil mars nov juil mars-15 Actuel aura - source : empruntis Angers Loire Métropole : la reprise en 2013 ne s est pas confirmée en Le nombre de logements ayant fait l objet d une mutation en 2014 (2 810), sur le territoire d Angers Loire Métropole, retrouve le niveau de 2012 après être remonté à en La poursuite de la crise économique est le principal facteur de la baisse du volume des transactions, avec la légère remontée des taux d intérêt fin 2013 qui a pu freiner les projets immobiliers jusqu au milieu de l année De même, d éventuels vendeurs, non contraints ont peut être diffèré la mise sur le marché de leur bien. Parallèlement, l évolution du dispositif PTZ a également pu avoir quelques effets avec son recentrage, pour les prêts, émis à compter du 1 er janvier 2012, sur le financement d un logement neuf ou l acquisition d un logement ayant fait l objet de travaux de remise à neuf au sens de la TVA (seule exception pour la vente du parc social HLM à ses occupants). Angers : deux tiers des transactions de logements anciens Evolution du nombre de transactions de logements anciens dans l agglomération angevine % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% maisons appartements Source : DGFIP - DVF aura Angers ALM hors Angers Source : DGFIP - DVF aura Le marché est plus intense sur Angers qui concentre deux-tiers des transactions, alors que la ville ne compte que 62% du parc privé (RP Insee 2012). Cela est notamment dû au poids des petits appartements (même si le nombre de transactions de T1T2 a baissé en 2014) qui correspondent au marché des investisseurs et des jeunes primo-accédants : Angers compte 85% des appartements de l agglomération et 91% des transactions d appartements. Le marché de la maison individuelle est également élevé à Angers, qui totalise 41% des mutations de maisons pour un tiers des maisons de l agglomération. Ce marché est alimenté par les mutations professionnelles notamment. 3 L analyse du marché immobilier d occasion s appuie sur une nouvelle base de données des services fiscaux Demande de valeur foncière (DVF) qui est exhaustive et comprend les informations suivantes : type de bien, surface et prix. 20 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

21 Angers Loire Métropole : baisse continue des prix dans l ancien depuis 2011 Après l effondrement des prix en Evolution des prix moyen dans l ancien 2009, qui a suivi la crise de 2008, les prix des maisons et appartements étaient repartis à la hausse dès Notamment en 2011 et 2012, les maisons retrouvaient un niveau de prix proche d avant la crise, autour de Cependant en 2013, le prix des maisons est reparti nettement à la baisse (-2%) et semble se stabiliser en (-0.4%). Depuis 2011, le prix moyen des maisons anciennes a baissé de ,8% par an En 2014, on constate une baisse sur un an du prix de vente, par maison (prix du lot) appartement (en /m²) rapport au prix moyen observé aura - source : DGFip, DVF sur la période , d au moins 2%, sauf pour les maisons sur des parcelles de 400 à 599m² (prix stable). Cependant le prix de vente moyen se situe encore nettement au-dessus des capacités de la plupart des ménages de l agglomération. Pour un ménage disposant de par mois (2,5 SMIC) et consacrant 30% de ses revenus à un remboursement d emprunt, le montant d achat ne devrait pas dépasser (taux de 3% sur 20 ans). Le prix moyen et la surface moyenne des maisons progressent avec la taille des parcelles. Caractéristiques comparées des maisons échangées selon la taille de la parcelle aura - source : DGFIP - DVF. Le prix moyen au m² des appartements est depuis 2009 en deçà du prix moyen observé avant la crise même s il s était redressé en Depuis 2011, le prix moyen au m² des appartements a chuté de 2,8% par an. En 2014, le prix moyen d un appartement sur le marché de l occasion s établit à près de , en baisse de 2,7% sur un an. Les baisses les plus importantes concernent les grands appartements (-9,7% pour les T5+ et -8% pour un T4 en 2014 au regard du prix moyen sur la période ) et les petits (-8,3% pour les T1). Caractéristiques comparées des appartements échangés selon le nombre de pièces aura - source : DGFIP - DVF prix moyen /m² surface moyenne (m²) prix moyen /m² surface moyenne (m²) < 200m² , , m² , , m² , , m² , , m² , ,6 Prix moyen ( ) prix moyen /m² surface moyenne (m²) Prix moyen ( ) prix moyen /m² surface moyenne (m²) T , ,9 T , ,8 T , ,7 T , ,2 T , ,4 Le prix moyen au m² d un appartement ancien se situe nettement en deçà des prix du neuf (autour de /m² - cf. partie suivante IV). aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 21

22 Stabilité des loyers dans le parc privé En 2012, le parc locatif privé de l aire urbaine d Angers compte près de logements, en hausse de unités en 5 ans. Les résidences principales en locatif privé représentent 25% des résidences principales de l aire urbaine. Les données ADIL/FNAIM, au 1 er janvier 2015, fournissent une indication sur le montant médian 4 des loyers des logements, qui ont changé de locataires au cours de l année ou des nouvelles locations, selon le positionnement des communes autour d Angers, le type de logement et sa taille. Pour les maisons ( maisons en locatif privé dans l aire urbaine en 2012, dont sur Angers), le loyer médian d une maison de 4 pièces varie de : 750 (8,7 /m²) en 1 re couronne d Angers à 700 (7,7 /m²) en 2 e couronne et 630 (7,1 /m²) en 3 e couronne Le nombre de relocations de maisons sur la ville-centre est insuffisant et les biens sont trop disparates pour donner un loyer moyen selon le nombre de pièces. Loyers médians de relocation pour les maisons (1 er janvier 2015) Loyers médians de relocation (hors charges) 8.4 /m 2 - Angers VILLE 8.2 /m 2 - Couronne 1 d Angers Pouancé 7.2 /m 2 - Couronne 2 d Angers 6.8 /m 2 - Couronne 3 d Angers Segré 7.0 /m 2 - Cholet VILLE 6.7 /m 2 - Saumur VILLE 6.5 /m 2 - Rural Le Loin-d Angers Tiercé Durtal Candé Montreuil-Juigné Baugé-en-Anjou Angers Mazé Beaufort-en-Vallée La Pommeraye Chalonnes-sur-Loire Longué-Jumelles Saint-Pierre-Montlimart Saumur Beaupréau Chemillé-Melay Doué-la-Fontaine Vihiers Montreuil-Bellay Cholet aura - source : Carte issue du site de l ADIL de Maine et Loire Les appartements en locatif privé sont essentiellement localisés sur Angers : 83% des appartements en locatif de l aire urbaine et 90% des logements en locatif d Angers. A Angers, le loyer médian de relocation varie de 12,4 /m² pour les petits logements (T1) à 9,8 /m² pour un T2, 8,6 /m² pour un T3, 7,8 /m² pour un T4 et 7,7 /m² pour un appartement d au moins 5 pièces. Selon l observatoire des loyers ADIL/FNAIM, la conjoncture du marché locatif privé est redevenue plus favorable aux locataires (ajustement des loyers sur les petites surfaces) et aux bailleurs (dispositif de défiscalisation Pinel, taux d intérêts bas). Cependant, 22% des locataires du parc privé d Angers Loire Métropole et plus de 30% des locataires du parc privé des 3 EPCI du SCoT du Pays Loire Angers disposent de revenus inférieurs à 60% des plafonds d accès au parc locatif social (source Filocom 2011) et pourraient prétendre à un logement financé en PLAi (montant plafond du loyer entre 4,56 /m² et 4,92 /m²). 4 Loyer médian : montant du loyer qui sépare le nombre de logements étudiés en deux groupes contenant le même nombre de logements. 22 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

23 Globalement plus de 50% des ménages des quatre EPCI du SCoT ont des ressources inférieures aux plafonds PLUS et pourraient donc prétendre à un logement social compte tenu de leurs revenus (loyer moyen dans le parc locatif social 5,24 /m²). Selon la source Clameur 5 qui analyse les baux signés dans l année, la reprise d activité du marché locatif privé se confirme en La mobilité résidentielle des locataires 6 s établit à 30,9% au niveau national, au-dessus de sa moyenne sur la longue période (28,3%). Le loyer de marché s établit à 12,5 /m² en baisse de 1,1%. A Angers, le loyer de marché s élève à 10 /m² en août 2015 et a peu évolué depuis le début de l année (+0,1%). Sur le reste de l agglomération angevine, le loyer de marché se situe autour de 8,6 /m². Dans les communautés de communes du SCoT du Pays Loire Angers, le loyer de marché varie de 6,3 /m² dans le Loir à 8,3 en Vallée Loire- Authion et 8,8 en Loire-Aubance. La disponibilité de l offre, avec la mise en service de nouvelles opérations depuis trois ans, accompagnée d un fléchissement des loyers favorise la fluidité du marché et la mobilité résidentielle, qui a progressé à 36,7% pour Angers (contre 34,4% en 2014) et 35,6% pour le reste de l agglomération. Loyer moyen de relocation et caractéristiques du marché (Août 2015) aura - source : CLAMEUR Loyer moyen ( / m²)) Surface habitable moyenne Durée d occupation moyenne (mois) Taux de mobilité résidentielle* (%) Angers 10,0 47,8 8,2 36,7 CA Angers Loire Métropole hors Angers 8,6 66,3 8,4 35,6 France entière 12, ,5 Evolution de l indice de référence des loyers en France (base 100 au 4 e trimestre 1998) L indice de référence des loyers est stable sur un an depuis le 3 e trimestre aura - source : Insee 130 3,5% 124,8 125, ,0 3,0% 2,83% 121,7 2,5% ,5 117,5 119,2 2,0% 2,11% ,3 1,88% 1,5% 1,45% 1,0% 110 0,69% 0,5% 105 0,0% 0,15% 100-0,06% -0,5% T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T Indice de référence des loyers par trimestre Variation annuelle T/T-4 (%) 5 Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux 6 Proportion de locataires ayant changé de logement au cours de l année aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 23

24 Aides au logement dans le parc locatif privé concentrées sur Angers Au 31 décembre 2014, un peu plus de locataires du parc locatif privé sont bénéficiaires d une aide au logement versée par la Caf de Maine-et-Loire. Les allocataires du parc locatif privé percevant une allocation logement représentent plus de la moitié des ménages habitant dans un logement locatif privé (54%). L ensemble des allocataires logement représente 29% des ménages 7. Les allocataires du parc locatif privé représentent 47% des allocataires percevant une aide au logement mais seulement 35% des personnes couvertes. En effet, les bénéficiaires d une aide au logement dans le parc locatif privé sont essentiellement des personnes seules (81%). De plus, ils sont majoritairement jeunes (63% de moins de 25 ans), étudiants (51%) et résident à Angers (77%). La taille moyenne des ménages allocataires du parc privé percevant une aide au logement augmente au fur et à mesure que l on s éloigne de la ville centre. Le loyer moyen mensuel dans le parc locatif privé 8 s élève à 266 par mois et par personne en 2014 dans l aire urbaine d Angers. Il est plus élevé de 7% dans la ville centre et au contraire moins élevé de -4% dans le pôle urbain hors Angers et de -19% en couronne. Des écarts significatifs sont observés entre les loyers des communes situées le long de la Loire et en rive Sud et celles du reste de l aire urbaine. Bénéficiaires d une aide au logement dans le parc locatif privé au 31/12/2014 aura - source : Caf de Maine-et-Loire. Nb allocataires logement (locatif privé) Nb moyen personne / ménage Loyer moyen des bénéficiaires d une aide au logement dans le parc locatif privé au 31/12/2014 Loyer moyen ( /mois/pers) Angers , Pôle urbain hors Angers , Couronne , Aire urbaine d'angers , CA Angers Loire Métropole , CC Vallée Loire-Authion 259 1, CC Loire-Aubance 292 1, CC du Loir 203 2, Pôle métropolitain Loire Angers , Nombre d'allocataires locataires du parc privé en Montant moyen du loyer par personne < 200 /mois/pers 200 à à > 250 Nombre d'allocataires locataires du parc privé en privé en 2014 Montant moyen du loyer par personne 200 à à 250 > 250 Aire urbaine d'angers Contour des EPCI du Pôle métropolitain Loire Angers Montant moyen du loyer 0 10 km aura - source : CAF de Maine et Loire. Communes comptant au moins 11 allocataires 7 Résidences principales en locatif privé au dernier recensement, soit un décalage de 3 ans entre la donnée Caf et celle de l Insee 8 En l absence d information sur la taille et la surface des logements des allocataires percevant une aide au logement, le montant du loyer moyen est rapporté au nombre de personnes composant le ménage allocataire, ce qui permet les comparaisons entre territoires. 24 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

25 ::: LE MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF Ralentissement marqué de la construction de logements neufs en 2014 et 2015 Baisse de la production neuve en collectif Une offre majoritaire de petits logements dans l aire urbaine depuis 2010 Commercialisation des logements neufs : reprise des ventes depuis fin 2014 Le prix moyen des appartements neufs repartirait à la hausse en 2015 L individuel groupé dans le pôle urbain : un marché qui se réduit d année en année Baisse du prix moyen dans l individuel groupé Poursuite de la baisse du nombre de logements financés en PTZ en 2014 aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 25

26 Ralentissement marqué de la construction de logements neufs en 2014 et 2015 Les dispositifs d investissement locatif : Duflot et Pinel Ils permettent à un particulier souhaitant louer un logement de déduire fiscalement une partie de son investissement. Ces dispositifs ont pour objectif de favoriser une offre de logements locatifs intermédiaires dans les zones tendues. Le nombre de logements commencés dans l aire urbaine d Angers s élève à unités en On constate une forte baisse du nombre de logements mis en chantier entre 2013 et 2014 (-571), enregistrée dans tous les territoires de l aire urbaine d Angers. Le bas niveau de production observé en 2014 correspond à celui observé au début des années 2000 et en La tendance serait plus favorable pour l année 2015, avec logements mis en chantier au 1 er semestre (contre 808 au 1 er semestre 2014). La reprise serait notamment liée au nouveau dispositif de défiscalisation «Pinel» plus favorable à l investissement. Opérations locatives Critères de performance énergétique Réduction d impôt Location ascendantdescendant Plafond loyer 9 Plafond de ressources 10 Loi Duflot 2013 Du 1 er janvier 2013 au 31 août 2014 Loi Pinel 2014 Du 1 er septembre 2014 au 31 décembre 2016 Norme RT 2012 pour le neuf et Norme HPE ou BBC pour de l existant 18% sur 9 ans Non éligible 13% sur 6 ans 18% sur 9 ans 21% sur 12 ans Eligible De 8,69 /m² à 8,74 /m² de surface habitable De à par mois Evolution du nombre de logements commencés par territoires de l aire urbaine Angers Pôle urbain hors Angers Couronne aura Source : DREAL Sitadel2, logements ordinaires commencés en date de prise en compte. En 2014, la construction neuve a été plus importante dans la couronne périurbaine (851) que dans le pôle urbain d Angers (792), une situation qui n était plus observée depuis Dans cette couronne périurbaine, la production neuve entre 2013 et 2014 s accroît particulièrement dans les communes du Pôle métropolitain Loire Angers comme Saint-Sylvain-d Anjou, Saint-Jean-de-Linières, Saint- Lambert-la-Potherie, Saint-Léger-des-Bois, Andard et Corné. Elle reste relativement importante à Montreuil-Juigné. Dans le pôle urbain, seule Avrillé enregistre une augmentation significative de la production neuve sur cette même période (+73). A l inverse, la production neuve a été divisée par deux à Angers et a baissé de 30% à Trélazé. En 2014, Angers compte 276 logements commencés, soit le 3 e plus bas niveau de construction depuis Evolution du nombre de logements ordinaires commencés (moyenne par période) aura Source : DREAL Sitadel2, logements ordinaires commencés en date de prise en compte (1er semestre) Angers Pôle urbain hors Angers Couronne aire urbaine d'angers CA Angers Loire Métropole CC Vallée Loire-Authion CC Loire-Aubance CC du Loir Pôle métropolitain Loire Angers En zone B2 : plafond de loyer (charges non comprises) avant la formule d ajustement en fonction de la surface habitable pour un bail conclu en 2014 (Duflot) et en 2015 (Pinel) 10 En zone B2 pour une personne seule pour un bail conclu en 2014 (Duflot) et en 2015 (Pinel) 26 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

27 Baisse de la production neuve en collectif Entre 2013 et 2014, la baisse de la production neuve concerne quasi exclusivement le collectif (-545). La production en individuel est stable (-26). A l échelle départementale, le collectif baisse plus vite que l individuel (-487 contre -293). Ainsi à l inverse de la période , la part des logements individuels devient majoritaire entre 2012 et 2014, et atteint 60% de la construction neuve de l aire urbaine d Angers en Evolution de la production neuve par type de logement dans l aire urbaine d Angers 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % 4% 1% 28% 47% 51% 71% 45% 51% Individuel Collectif Résidence nombre total de logements neufs aura Source : DREAL Sitadel2, logements commencés en date de prise en compte. La stabilité de la production de maisons neuves s explique par le démarrage de plusieurs opérations ou nouvelles tranches (Quantinière à Trélazé, ZAC du Pré à Avrillé, le Hameau de l Espérance à Montreuil- Juigné, les 4 chemins à Saint-Jean-de-Linières ). La production neuve diffère d un territoire à l autre sur l aire urbaine. Elle est majoritairement orientée vers du logement individuel dans la couronne périurbaine (73% de la production neuve en individuel de l aire urbaine entre 2012 et 2014), à contrario d Angers (58% de la production neuve en collectif de l aire urbaine entre 2012 et 2014). Dans le pôle urbain hors Angers, la part de logements neufs en individuel baisse régulièrement, passant de 75% en 2000 à 54% en 2006, au profit du collectif, qui est majoritaire depuis 2007 (52% sur la période ). Evolution de la part de l individuel dans la production neuve du territoire (%) Angers 17% 7% 10% Pôle urbain hors Angers 64% 33% 47% Couronne 92% 85% 80% aire urbaine d'angers 71% 45% 51% CA Angers Loire Métropole 53% 28% 36% CC Vallée Loire-Authion 96% 86% 90% CC Loire-Aubance 91% 95% 98% CC du Loir 92% 96% 100% Pôle métropolitain Loire Angers 62% 34% 42% aura Source : DREAL Sitadel2, logements commencés en date de prise en compte. aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 27

28 Une offre majoritaire de petits logements dans l aire urbaine depuis 2010 Depuis 2010, la part de logements neufs composés de T3 et moins est devenue majoritaire dans l aire urbaine d Angers, s élevant, en moyenne, à 62% de la production neuve entre 2010 et % de la production neuve de petits logements s est réalisée à Angers, confortant la spécialisation du parc de la ville-centre, constitué de 58% de logements de T3 et moins en 2012 (INSEE, RP). Les incitations gouvernementales successives pour l investissement locatif favorisent le développement d une offre plus abondante de petits logements (impact des dispositifs Scellier entre 2009 et 2012 et Duflot entre 2013 et 2014). A l échelle d Angers Loire Métropole, 85% des logements neufs financés par un investisseur entre 2010 et 2015 sont des T3 et moins (Oloma 11 ). Evolution du nombre de logements commencés selon la taille du logement dans l aire urbaine d Angers (part en %, hors non renseigné) NB : La typologie de certaines opérations n étant pas disponible, le total des logements par année est sous-estimé, notamment pour les deux dernières années % 22% % 18% 16% % 30% 43% 22% 20% 16% 20% 19% 24% 19% 25% 35% 35% 24% 31% 35% 19% 31% 19% 20% 30% 26% 22% T1/T2 T3 T4 T5+ aura Source : DREAL Sitadel2, logements autorisés et commencés en date de prise en compte selon la taille des logements. 51% des logements neufs de T4 et plus, sont situés dans la couronne périurbaine sur la période Cette nouvelle offre est moins spécialisée que le parc existant (en 2012, 81% des résidences principales disposent d au moins 4 pièces, INSEE-RP). Dans le pôle urbain hors Angers, la production de logements neufs est majoritairement constituée de T3 et moins depuis 2008 (55% sur la période ), elle a atteint plus de 60% en 2010 et 2013, favorisant une diversification de l offre de logements. En effet, le parc des résidences principales de ce territoire se compose de 74% de T4 et plus en 2012 (INSEE-RP). 11 Observatoire du logement de la métropole atlantique 28 ::: État annuel du marché du logement ::: décembre 2015 ::: aura

29 Commercialisation des logements neufs : reprise des ventes depuis fin 2014 Depuis un 3 e trimestre 2014 particulièrement atone, le nombre de logements vendus dans le pôle urbain d Angers augmente régulièrement. Ainsi, 283 logements neufs en collectif ont été vendus au 1 er semestre 2015, autant que sur l année 2014 (286). Evolution de la commercialisation des logements neufs en collectif dans le pôle urbain d Angers T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T aura Source : DREAL ECLN. disponible mis en vente vendus La baisse du nombre de logements collectifs vendus constatée depuis 2012 s est poursuivie en 2014, avec un repli de 22% en un an. Cette évolution s observe également à l échelle départementale (-22%) et dans une moindre proportion au niveau régional (-1%). Entre 2013 et 2014, le nombre de mises en vente dans le pôle urbain d Angers est en hausse de 10%, avec un rebond au 1 er trimestre 2015 (124 contre 86 en moyenne en 2014). Cette hausse se constate à l échelle du Maine-et-Loire (+20%), à l inverse des Pays de la Loire (-6%). Au cours des cinq dernières années, selon Oloma, 84% de la production neuve en collectif proposée à la vente est composée de T3 et moins dans l agglomération angevine (43% de T3, 34% de T2 et 7% de T1). 58% de ces logements collectifs ont été vendus à des investisseurs, dont la quasi-totalité s appuie sur un dispositif gouvernemental de défiscalisation. Selon Oloma, deux opérations ont été abandonnées (26 logements estimés) en 2014 dans le pôle urbain d Angers, contribuant à la réduction du stock. Le stock de logements disponibles continue à se réduire au fil de l année 2014 (-12% en un an), tendance identique au niveau départemental (-12%) mais -3% pour la région. Le délai de commercialisation des logements dans le pôle urbain d Angers se réduit nettement de 32 à 12 mois entre les 2 es trimestres 2014 et Part des propriétaires et des investisseurs dans la commercialisation des logements neufs en collectif dans l agglomération angevine entre 2010 et mi-2015 (825 logements) Accession Pass Foncier 0% Accession PSLA 7% Investisseur PLS 3% Accession sociale 10% Accession libre 25% Investisseur autres (Scellier, Duflot, Pinel ) 55% aura Source : Observatoire du logement et de la métropole atlantique (Oloma) - Angers Loire Métropole. aura ::: décembre 2015 ::: État annuel du marché du logement::: 29