L INSPECTION PRÉACHAT

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1 L INSPECTION PRÉACHAT Inspecteur en bâtiment Un titre non protégé par un ordre professionnel Par Madeleine Bélisle, chargée de projet

2 2 L ACQC La seule association de consommateurs du Québec en matière de construction et de rénovation résidentielle: Soutient les démarches collectives face à des problèmes comme les maisons fissurées, les dépôts d ocre ferreuse, l inspection préachat ou d autres liés au manque de protection des consommateurs face à l industrie. Appuie toute action susceptible d améliorer la qualité du domaine de la construction. À ce titre, elle s associe à la Coalition Proprio- Béton dans le dossier de la pyrrhotite en Mauricie. Existe depuis 1994; membre de l Union des consommateurs depuis 2005.

3 3 L ACQC et l inspection préachat 2000 Test ACQC / Protégez-vous «L inspecteur inspecté» 2000 Parution du Guide d inspection préachat Inspection de petits bâtiments, avec un contrattype et un formulaire de Déclaration du propriétaire vendeur 2002 Parution du Guide d inspection de maisons usagées Comprendre l inspection préachat

4 4 L ACQC et l inspection préachat (suite) 2004 Table de concertation ayant pour but de créer une norme 2013 Parution du rapport de recherche L inspection préachat dans le domaine immobilier Pour une meilleure protection des acheteurs et des vendeurs 2013 En cours, un projet de recherche sur la Déclaration du propriétaire vendeur.

5 5 But de la recherche Étude du contexte et des principaux intervenants en inspection préachat des petits bâtiments résidentiels (3 étages ou moins) pour l Ontario et le Québec. Répondre aux questions: Dans quel contexte se déroule une inspection? Comment les courtiers immobiliers devraient-ils conseiller leurs clients au sujet de l'inspection préachat?

6 6 But de la recherche (suite) Répondre aux questions (suite): Comment sont formés et encadrés les différents types d'inspecteurs en bâtiment? Qu'est-ce qu'une bonne inspection et un bon rapport d inspection? Quelles en sont les limites? Que dit la jurisprudence au sujet de l'inspection préachat? Dans tous les cas où l'inspection s'avère finalement défaillante, qu'en est-il des recours du consommateur?

7 7 Méthodologie Recherche documentaire: sites internet d organismes concernés par l inspection préachat. Demande d information auprès des organismes encadrant les courtiers immobiliers. Inventaire des groupes dont les activités peuvent englober l inspection préachat. Enquête auprès des groupes dont les activités peuvent englober l inspection préachat. Demande d information auprès de courtiers en assurance. Étude de la jurisprudence.

8 8 Contenu du rapport 1. Introduction 2. Méthodologie 3. Déroulement typique de la transaction immobilière avec inspection préachat 4. Historique 5. Marché immobilier de la revente de maisons 6. Inspecteurs en bâtiment 7. Règles juridiques 8. Étude de la jurisprudence 9. Une bonne inspection 10. Discussion et recommandations 11. Conclusion

9 9 Nombre d inspecteurs Membres de CAHPI Nonmembres Année Québec Ontario BC AB SK MB ATL Canada * Total * Les données de 2003 proviennent du rapport de Kiedrowski et Lawrenson (SCHL 2004). Les données de 2011 ont été fournies par CAHPI sauf pour le total de BC et AB qui viennent des registres de ces provinces. Rapport, Tableau 8, p. 39. Estimation du nombre d inspecteurs au Canada

10 10 Formation des inspecteurs Formation de base des inspecteurs membres d une association (Québec et Ontario) Formation de base Moyenne (%) Écart (%) Professionnels Entrepreneurs en construction Métiers de la construction Autodidactes Autres Cinq associations d inspecteurs (une de l Ontario, une canadienne et trois du Québec) ont fourni des estimations de la formation de base de leurs membres, c.-à-d. la formation qu ils avaient avant de devenir inspecteurs. Rapport, Tableau 9, p. 40.

11 11 Certification des inspecteurs La certification: pour reconnaître la formation et l expérience de leurs membres par les associations d inspecteurs. Les normes CHIBO: normes professionnelles produites suite à l initiative de 2001, mises à jour en Elles sont le standard pour élaborer les programmes de formation et de certification des inspecteurs. Conflit d intérêt potentiel: la gestion des certification par les associations. Processus de certification: étude de dossier; exigence de formation académique au besoin; examen écrit; inspection(s) supervisée(s); rapport(s) d inspection vérifié(s).

12 12 Certifications offertes Certifications offertes par les associations d inspecteurs Certification CMHI CMI NHI PHPI RHI Organisme de certification Certified Master Home Inspector CanNACHI Reconnait aussi la certification RHI Certified Master Inspector MICB (Master Inspector Certification Board), EU National Home Inspector ou Certification nationale NHICC Professionnal Home and Property Inspector PHPIC Certification du NHICC, plus 20h/année de formation Données obtenues suite à l étude des sites internet de six associations de l Ontario et du Canada, ainsi que de trois associations au Québec. Rapport, Annexe 9, p Registered Home Inspector CAPHI et ses associations affiliées

13 13 Provinces délivrant un permis Colombie-Britannique: Certification RHI, CMHI, NHI; membre de l Applied Science Technologists and Technicians of BC. Alberta: Diplôme en inspection des bâtiments d une institution reconnue; certification CMI, RHI, CMHI ou NHI; permis d inspecteur émis par un organisme réglementaire provincial; expérience de 25 inspections rémunérées effectuées avant la mise en place du système de permis.

14 14 Exigences des ordres professionnels du Québec Formation supplémentaire exigée en plus de celle permettant de devenir membre de l ordre professionnel: Architectes: 7h sur les normes de pratiques en inspection. Évaluateurs agréés: AEC en technique d inspection en bâtiment. Ingénieurs: aucune. Technologue professionnel (DEC en technologie du bâtiment): 3h sur la documentation.

15 15 Processus de plainte Plaintes recevables: code d éthique, conduite, compétence, pratiques professionnelles des membres. Dans le cas des ordres professionnels certaines infractions à la loi de l ordre ou à des règlements, tarifs et facturation. Processus: plus ou moins bien décrit selon les associations. Standardisé pour les ordres professionnels du Québec. Demande plusieurs mois. Résultat: avertissement, exigence de formation supplémentaire, suspension, conditions ou restriction à la pratique, expulsion, amendes. Publication: dans le cas des ordres professionnels seulement.

16 16 Responsabilité professionnelle Le contrat d inspection en est un de service. L inspecteur a une obligation de moyens et non de résultats. Les règles de l art en ce qui concerne l inspection ne sont pas encore bien circonscrites par les tribunaux. Référence: Mélanie Hébert. Retour sur la responsabilité professionnelle de l inspecteur en préachat: les développements récents. Service de la formation permanente, barreau du Québec, développements récents en droit immobilier (2007), Cowansville, Ed. Yvons Blais, p

17 17 La norme de pratique Au Québec, deux normes de pratique sont principalement utilisées: La norme de l AIBQ écrite en collaboration avec l OACIQ: o Convention de service type o Limites et exclusions de l inspection o Obligation de recommander les services d un spécialiste en présence d indices de défaut important o Contenu minimum du rapport d inspection avec photos o Obligation de prendre connaissance de la déclaration du propriétaire vendeur ou de demander au vendeur de la compléter

18 18 La norme de pratique (suite) La norme de pratique des ordres professionnels (OTPQ, OEAQ, OAQ): o Obligation de remettre la norme de pratique et la convention de service au client avant de commencer l inspection o Limites et exclusion de l inspection o Contenu minimum du rapport écrit avec photos et résumé des constats demandant une attention immédiate o Rappel des obligation de l inspecteur en tant que membre d un ordre professionnel.

19 19 La convention de service Elle est standardisée pour: o Les membres des associations d inspecteurs du Québec o Les membres de l OAQ o Les membres de l OTPQ

20 20 Le rapport d inspection De type narratif ou checklist, ou un mélange des deux. Temps variable pour le produire: 45 minutes à 5 h ou plus. Utilisation grandissante de tablettes tactiles pour prendre des notes. Utilisation de logiciels spécialisés. Exigences selon les normes: o AIBQ: description du contenu minimum du rapport et de la présence de photos o Ordres professionnels: description du contenu minimum du rapport et de la présence de photos; doit être de type narratif.

21 21 Recommandations de l ACQC L ACQC recommande un encadrement législatif du travail des inspecteurs en bâtiment pour favoriser une meilleure protection des consommateurs. Dans ce but, le nouvel organisme devrait relever d une autorité dont la priorité est l intérêt des consommateurs, tel que l Office de la protection du consommateur.

22 22 Pourquoi une loi? Encadrer la pratique de TOUS les inspecteurs. Implanter un code de déontologie, une norme de pratique et une entente de service uniformes. Imposer une qualification minimum à l entrée dans la profession. Imposer une obligation de formation continue pour suivre l évolution des techniques de construction et les problèmes reliés. Améliorer la formation sur les points qui sont des facteurs de risque pour une poursuite judiciaire. Dispenser la formation par des institutions reconnues. Faciliter les recours des consommateurs en centralisant le processus de plainte.

23 23 Pourquoi une loi? (suite) Publier des rapports sur les plaintes et en faire un instrument d amélioration continue. S assurer que l assurance E&O offre une couverture adéquate protégeant les consommateurs, même en cas d arrêt de pratique. Faciliter l obtention d une assurance E&O au meilleur prix. Diminuer les risques de conflits d intérêt en offrant un autre choix que la référence par les courtiers immobiliers. Obtenir des données réelles sur ce secteur d activité.

24 24 Questions? Association des consommateurs pour la qualité dans la construction acqc.ca ou MERCI!