Impact du dispositif Duflot/Pinel sur la dynamique investisseurs en Pays de la Loire

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1 service Intermodalité Aménagement Logement mai 207 Impact du dispositif Duflot/Pinel sur la dynamique investisseurs en Pays de la Loire n 207

2 Table des matières Présentation du dispositif Duflot / Pinel...2 Sa mise en œuvre en Pays de la Loire : lancement du dispositif...2 Bilan du dispositif au 3/2/ Le profil des communes demandant l agrément...4 Le profil des communes agréées...5 Quel impact a eu le dispositif Pinel sur la dynamique investisseurs?...7 Connaître les logements ayant bénéficié du Duflot/Pinel...7 La dynamique de l depuis le er janvier À l échelle régionale...8 À l échelle départementale...0 À l échelle intercommunale... Selon le zonage A/B/C...3 Le zonage A/B/C...5 Révision du zonage A/B/C en Réforme territoriale...6

3 Présentation du dispositif Duflot / Pinel Le dispositif a été créé par la loi du 29 décembre 202 n du 29 décembre 202 et précisé par le décret du 9 juin 203. Il permet de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu pour l acquisition ou la construction d un logement neuf, en contrepartie d un engagement à le louer nu à usage d habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans. La loi de finances pour 207 a prorogé le dispositif jusqu à la fin 207. Le dispositif «Duflot» est devenu «Pinel» en 204. La principale évolution a porté sur la durée de la période de mise en location (6, 9 ou 2 ans) et des niveaux de réduction d impôts afférents. Sa mise en œuvre en Pays de la Loire 203 : lancement du dispositif La région compte alors 39 communes en zone B, 97 communes en zone B2 et 360 communes en zone C. La méthodologie régionale d analyse des demandes d agrément sur la zone B2 est arrêtée, avec les partenaires, au cours du premier semestre 203. Au-delà de l examen des dossiers des collectivités, sont analysés : l engagement de la collectivité dans la production de logements locatifs sociaux taux de logements locatifs sociaux production de logements locatifs sociaux réalisés entre 200 et 206 comparés à la commercialisation de logements en. La prise en compte de la production de logements locatifs sociaux a pour but d éviter que la mobilisation du foncier au profit de l investissement locatif se fasse au détriment de celle à destination du logement locatif social. l aménagement du territoire Les outils de planification (plan départemental de l habitat, programme local de l habitat, plan local d urbanisme, schéma de cohérence territoriale) et la desserte en transports collectifs sont également pris en considération. les tensions du parc locatif privé La tension est analysée à partir de dix indicateurs tels que les niveaux de loyer, la vacance, le prix des terrains et la dynamique de construction. Décret n du 9 juin 203 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l'article 99 novovicies du code général des impôts 2

4 Bilan du dispositif au 3/2/206 La région connaît une bonne dynamique avec demandes d agrément sur la période constitue une année record en termes de volume de demandes déposées (58) et d agréments délivrés (25)2. Près des 2/3 des demandes émanent de la Loire-Atlantique, plus d un quart du Maine-et-Loire, 23 % de la Vendée, 5 % de la Sarthe et un peu plus de 5 % de la Mayenne. Ces résultats sont à analyser au regard du poids des communes B2 plus important sur les départements en tête. Demandes d'agrément au dispositif Duflot/Pinel Bilan % 45 % 24 % 8 % % Nombre de demandes Nombre d agréments PdL S agissant du nombre de communes agréés, les équilibres diffèrent. En effet, plus de 40 % des agréments sont délivrés sur la Loire-Atlantique contre 6 % en Sarthe. 2 6 agréments sont caduques car Batz-sur-Mer, La Bernerie-en-Retz, Guérande, Pornic, Saint-Nazaire et Trignac sont passées en zone B suite à la révision du zonage. 3

5 Le profil des communes demandant l agrément Total NB communes NB moyen habitants NB communes PLH exécutoire NB communes avec réseau de transport Source : Insee Près des 3/4 des communes demandant un agrément ont un PLH exécutoire et disposent d un réseau de transports collectifs. 203 est marquée par une forte affluence de demandes en raison de la mise en place du dispositif de dérogation, et notamment de communes B2 de taille conséquente telles qu Angers ou Saint-Nazaire, ce qui explique le nombre moyen d habitants plus élevé Total NB communes SRU Taux moyen de LLS ,5% 5,7% 7,3% 5,6% 9,3% Volume annuel moyen de LLS financés Volume annuel moyen ILP 5,8 3,5,7,9 5,7 Sources : Insee, RPLS, inventaire SRU, SISAL,ECLN 35 % des communes demandant un agrément sont soumis à l obligation de production de 20 % ou 25 % de logements locatifs sociaux, dite SRU. Les communes en 203 connaissent une plus forte dynamique en matière de politique de l habitat, en témoignent le taux moyen de LLS, ainsi que le nombre moyen de logements locatifs sociaux (LLS) financés et de logements commercialisés en. 4

6 Le profil des communes agréées Le préfet de région a délivré 49 agréments, toutefois 7 communes sont passés B. Par conséquent, seuls 42 arrêtés portant agrément sont en vigueur. Aujourd hui plus d /3 des communes en zone B2 est agréé en Pays de la Loire. La zone B étant bénéficiaire de droit au dispositif, 9 communes sont couvertes par le Pinel. 5

7 Dans l analyse des demandes des communes, une attention particulière est portée sur le logement locatif social (taux de LLS et production annuelle), afin d éviter que le foncier mobilisé pour l le soit au détriment du foncier dédié au logement social. De manière générale, l enjeu est de délivrer un agrément aux territoires sur lesquels la production de logements défiscalisés ne viendra pas déstabiliser le marché, notamment en créant de la vacance, et s effectuera dans le développement équilibré de l offre sur l ensemble des secteurs du logement, notamment dans le secteur locatif social Total NB communes NB moyen habitants NB communes PLH exécutoire NB communes avec réseau de transport Source : Insee Les communes agréées sont clairement inscrites dans une dynamique habitat puisque l ensemble des communes dispose soit d un PLH engagé/en cours d élaboration, soit d un PLH exécutoire (86 %). Plus des 3/4 des communes est équipé d un réseau de transports en commun. Ces résultats s expliquent par l attention portée aux politiques locales d habitat, d aménagement et de déplacement dans l analyse des demandes Total NB communes SRU Taux moyen de LLS ,8% 5,7% 6,0% 7,0% 5,2% Volume annuel moyen de LLS financés Volume annuel moyen ILP Sources : Insee, RPLS, inventaire SRU, SISAL,ECLN 3/5ème des communes est soumis à l obligation SRU, il s agit surtout des communes agréées en 203. Ce constat est à corréler avec le taux moyen de LLS et le volume annuel de LLS financés plus élevés sur cette année. Il apparaît par ailleurs que les communes agréées en 203 sont caractérisées par une plus forte dynamique en matière d, cette situation est liée au fait qu à cette période des villes de taille conséquente, chefs lieux de département, ont bénéficié d un agrément. 6

8 Quel impact a eu le dispositif Pinel sur la dynamique investisseurs? Connaître les logements ayant bénéficié du Duflot/Pinel La plupart des logements loués par un investisseur sont issus d un dispositif de défiscalisation. Toutefois, aucune source fiable n est actuellement disponible pour connaître exactement le parc de logements défiscalisés. Seule la source fiscale pourrait fournir cette information. Les acteurs de l habitat disposent de plusieurs sources sur les logements vendus à investisseurs, cependant aucune information n'est fournie quant au bénéfice d'une défiscalisation. Deux principales sources sont disponibles dans la région : L Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) : enquête trimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers. L enquête (exhaustive sur son champ) couvre les permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers. La collecte des données est faite par des enquêteurs et/ou par voie postale. Le questionnaire de base décrit le programme de construction. Il est rempli la première fois pour tout nouveau programme suivi par l enquête ; L enquête réalisée par l Observatoire du LOgement de la Métropole Atlantique (OLOMA) sur la commercialisation des programmes de logements neufs en promotion immobilière et en accession sociale (de 5 logements et plus), et en lots à bâtir. La statistique principale concerne les logements ordinaires vendus à propriétaires occupants ou investisseurs, en résidence principale ou secondaire. Est également établi un compte à part des ventes en bloc à bailleurs sociaux en premier lieu et, en second lieu, aux autres bailleurs institutionnels privés. La collecte de données est réalisée par le bureau d études Adéquation chaque fin de trimestre auprès des opérateurs pour recueil des grilles de prix des programmes en cours de commercialisation (au semestre pour le lot aménagé). Les données disponibles sur les logements vendus en investissement locatif (IL) se limitant aux programmes de plus de 5 logements, la connaissance se borne au collectif et à l individuel groupé. Les logements individuels diffus sont de fait exclus de l analyse. Cela pose question dans une région telle que les Pays de la Loire caractérisée par une part prépondérante de logements individuels tant sur le parc (7,%)3 qu au sein des logements défiscalisés (46 %)4. Par ailleurs, si on sait identifier la part d IL parmi les ventes, on ne dispose d aucune certitude quant au bénéfice d une défiscalisation. On suppose que la majorité des IL sont des logements défiscalisés. 3 4 Source : Filocom 205 Source : étude de la DREAL L en Pays de la Loire : quelle réalité? 7

9 La dynamique de l depuis le er janvier Dispositif Duflot Dispositif Scellier 8000 Dispositif Pinel Ventes ILP À l échelle régionale La dynamique en 206 en termes d est plus de deux fois supérieure à celle qui a caractérisé la dernière année du dispositif Scellier. L ILP a connu un ralentissement entre 202 et 204. Les résultats sur l année 202 s expliquent notamment par une baisse du taux de la réduction d'impôt et des conditions d'accès durcies, telle que l introduction d un coût de revient maximal au mètre carré acheté (4 000 en zone B, 2 00 en zone B2 et en zone C). S agissant de la période , les volumes très modérés sont liés au fait que le dispositif Duflot n a pas fortement attiré les investisseurs. Ce dispositif, de par son ambition de créer une offre de logements pour les ménages aux ressources intermédiaires sur les territoires les plus tendus, se caractérisait par des plafonds de ressources plus bas que le Scellier et une forte territorialisation6. La forte croissance de l ILP en 205 réside dans l introduction au er septembre 204 d une réforme du dispositif Duflot par la ministre Pinel : la durée de location peut désormais être de 6, 9 ou 2 ans. Cette évolution permettait de rassurer les investisseurs qui pouvaient dans le contexte de crise économique craindre de s engager sur une durée longue (6 ans au lieu de 9 ans) ; la défiscalisation peut se faire sur une période plus importante (2 % pour un engagement sur 2 ans) ; possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, dans un foyer fiscal séparé. Le dispositif Pinel marque la relance de l ILP dans la région dès 205. Plus de logements sont achetés par des propriétaires bailleurs, soit,5 fois plus qu en 204. La dynamique se poursuit en 206, où là plus de logements sont produits en ILP, soit deux fois plus qu en 203. La tendance se confirme en 206 : l ILP porte la dynamique de commercialisation, 5 Les analyses ci-après ont été réalisées à partir d ECLN. 6 Contrairement au Scellier, le Duflot n était ouvert de droit que sur le B. 8

10 avec près des 3/4 des logements vendus. Sans surprise, les logements à investisseurs dans les programmes de plus de 5 logements sont majoritairement collectifs. Ce constat, bien qu influencé par la source, s explique notamment par la territorialisation des dispositifs de défiscalisation, accrue à partir du dispositif Duflot. En effet, plus un territoire est tendu, plus le foncier est cher, donc l investisseur s oriente donc naturellement vers le logement collectif. 9

11 À l échelle départementale Dynamique investisseurs entre 2009 et 206 En volume, le dispositif Duflot/Pinel a connu un plus grand succès avec logements vendus contre pour le dispositif Scellier, avec un poids plus important de la LoireAtlantique. Ce constat cache en effet des disparités. En effet, le Maine-et-Loire et la Sarthe enregistrent une baisse des ventes à investisseurs entre 203 et Duflot/Pinel Scellier Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Cette situation s explique en partie par la forte territorialisation du Duflot/Pinel ouvert de droit sur les seules zones A et B, et sur agrément en zone B2. La plus forte croissance (+ 23 %) concerne la Loire-Atlantique, département comprenant le plus de communes en zone B. Les dynamiques de marché étaient sensiblement différentes. En effet, les volumes de ventes étaient plus importants pendant le Scellier que durant le Duflot/Pinel. Ainsi, à l échelle régionale, l investissement locatif privé représentait 54 % des ventes sur la contre 65 % sur L a donc porté les commercialisations. Sur tous les départements, sauf la Vendée, la part des ventes investisseurs au sein des ventes s est accrûe, passant de 56 % à 69 % en Loire-Atlantique, de 48 % à 53 % en Maine-et-Loire, de 47 % à 58 % en Mayenne et de 5 % à 53 % en Sarthe. La Vendée connaît une légère diminution d un point (53 % à 52 %). 0

12 À l échelle intercommunale EPCI chefs lieux de départements Nantes Métropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche Sur Yon Agglomération PAYS DE LA LOIRE Moy. Annuelle Volume de logements vendus à investisseurs entre 2009 et 206 Dans la continuité des analyses supra, Nantes Métropole est de loin l EPCI chef-lieu de département le plus dynamique. Sur les logements vendus à investisseurs sur en Pays de la Loire, près de 70 % étaient situés sur la métropole nantaise. Sur les 800 ILP commercialisés sur la Loire-Atlantique, 86 % ont été réalisés sur Nantes métropole. En seconde place arrive Angers Loire Métropole qui représente 8 % des logements vendus à investisseurs sur la région communes sur les 30 qui composent l EPCI bénéficient d un agrément pour bénéficier du dispositif Duflot/Pinel. Le faible résultat au er semestre 203 s explique par le fait que l arrêté portant agrément de ces communes n a été pris qu au 29 juin 203. Le nombre d ILP a été multiplié par 3 entre le er semestre 203 et le 2ème semestre 206. S agissant des autres EPCI chef-lieu de département, les dynamiques sont moins fortes, voire faibles s agissant de Laval agglomération : seulement 40 logements sont en moyenne vendus à investisseurs depuis le lancement du dispositif Duflot/Pinel.

13 Territoires littoraux Dynamique investisseurs sur le littoral Pays de St Gilles-Croix-De-Vie Pornic Agglo Les Sables d'olonne Agglomération Cap Atlantique CARENE Océan Marais de Monts 206 Les zonages varient selon les EPCI, et cela impacte fortement les marchés locaux. Les EPCI comprenant des communes B attirent davantage les investisseurs, de par les rendements escomptés. Le territoire littoral le plus dynamique est la CARENE avec 7 % des investissements réalisés en Loire-Atlantique sur Son niveau de ventes à investisseurs est quasiment deux fois supérieur à celui du Mans Métropole sur la période. Viennent ensuite Les Sables d Olonne Agglomération avec une production d ILP,7 fois supérieure à celle de La Roche sur Yon Agglomération. Cap Atlantique représente 3 % du volume départemental de logements vendus à investisseurs. Toutefois, ce résultat est supérieur à celui de Laval Agglomération et de La Roche sur Yon Agglomération. Pornic Agglo a connu des fluctuations sur les ventes à investisseurs. Son volume de production est quasiment équivalent à La Roche sur Yon agglomération. Le Pays de Saint Gilles Croix de Vie qui comprend une commune en B et une commune en B2 agréée connaît une dynamique plus importante à partir de début 205. Cette situation peut s expliquer par l agrément de Saint Hilaire de Riez intervenu début 205. Océan Marais de Monts, contrairement aux autres EPCI, ne dispose d aucune commune en B. Océan Marais de Monts a 5 communes en B2 dont 2 agréées fin 206. Par conséquent, l intercommunalité n a pas bénéficié du dispositif Duflot/Pinel sur la période , ce qui peut expliquer l absence de logements vendus à investisseurs. 2

14 Selon le zonage A/B/C La zone B a largement profité du dispositif Duflot/Pinel puisque plus de 80 % des logements vendus à investisseurs étaient situés en zone B. Logiquement, la zone C a davantage bénéficié du dispositif Scellier (2,7 fois plus de logements vendus que sur la période du Duflot/Pinel). Ces constats sont sans surprise compte-tenu de la territorialisation accrue du Duflot/Pinel. La forte présence de communes B sur la Loire-Atlantique explique l augmentation des ventes à investisseurs lors de la mise en place du Duflot/Pinel. La zone B connaît une hausse globale de 23 % de logements vendus à investisseurs portée par la Loire-Atlantique (+23,5 %) ; la Vendée quant à elle enregistre une plus faible augmentation (+ 5,2 %). S agissant de la zone B2, elle rencontre une diminution de 3,6 % des ventes à investisseur entre le Scellier et le Duflot/Pinel due principalement à la baisse des ventes en Maine-et-Loire (-4%). La zone C n étant plus éligible à la défiscalisation, très peu d investissements y ont été réalisés, à noter toutefois que la dynamique était assez faible sur

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16 Le zonage A/B/C Révision du zonage A/B/C en 204 La révision du zonage A/B/C a été engagée début 203. À cette occasion, la DREAL Pays de la Loire a participé au groupe de travail national chargé de l élaboration de la méthodologie de révision du zonage. Le projet de zonage a fait l objet d un important travail préparatoire au niveau des services de l État entre août et septembre 203. Le projet de zonage en résultant a été présenté, en septembre 203, à l ensemble des acteurs locaux de l habitat lors d un CADOL 7 et d un bureau du Comité Régional de l Habitat (CRH). Une large concertation locale a ensuite été engagée entre septembre et novembre 203. La concertation s est déroulée d une part, à l échelon régional, avec l ensemble des membres du CRH, ainsi que les associations et fédérations présentes au groupe de travail national. Elle a ensuite été déclinée au niveau départemental auprès des EPCI et des délégataires des aides à la pierre. Début 204, la DREAL a transmis au ministre en charge du logement la proposition de zonage émanant de la concertation. Le nouveau zonage a été défini par arrêté du er août 204. La région compte alors 49 communes en zone B (+ 0 communes), 8 communes en zone B2 (+ 2 communes) et 329 communes en zone C (- 3 communes). 7 Commission d Animation des Dispositifs d Observation Locaux 5

17 Réforme territoriale Au er janvier 207, le paysage a quelque peu évolué avec la fusion des communes, on recense désormais : 49 communes B, 5 communes B2 et 92 communes C. La fusion des communes peut conduire à deux cas de figure : fusion de communes aux zonages distincts La nouvelle commune est rattachée à la zone se caractérisant par le déséquilibre le plus important entre l'offre et la demande de logements. Ainsi, si une commune C et une autre B2 fusionnent, la nouvelle commune relèvera du B2 ; Cette situation a concerné Longuenée en Anjou et Garennes sur Loire. fusion de communes B2 dont seulement l une d entre elles est agréée Dans cette hypothèse, un agrément temporaire de 4 mois est délivré par le Préfet de région à la commune qui n en bénéficie pas. La commune nouvelle devra dans cette période déposer une nouvelle demande si elle souhaite maintenir son bénéfice au dispositif. Cette situation a concerné Verrière en Anjou, agréée fin

18 Pour en savoir plus : «L en Pays de la Loire : quelle réalité?» DREAL Pays de la Loire / CEREMA, juillet 206 Le dispositif Pinel Le dispositif Scellier Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement Service Intermodalité Aménagement Logement 5, rue Françoise Giroud CS NANTES cedex22 Tél : D irecteur de publication : P hilippe V iroulaud ISSN :