La taxation foncière dans le contexte du dépôt d un nouveau rôle

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1 La taxation foncière dans le contexte du dépôt d un nouveau rôle Présentation à la Commission du conseil d agglomération sur les finances et l administration 19 septembre 2006 Service des finances

2 Plan de de la la présentation Évaluation foncière et et fiscalité municipale Les transferts fiscaux Options afin d atténuer les les transferts fiscaux Conclusion Service des finances 2

3 Évaluation foncière et et fiscalité municipale Le nouveau rôle d évaluation foncière, déposé le 13 septembre dernier, deviendra la base sur laquelle les comptes de taxes seront calculés au cours des années 2007, 2008 et Plus de de % des revenus de de la la Ville proviennent du du champ foncier. Service des finances 3

4 Les transferts fiscaux Un exemple basé sur deux hypothèses : Un taux de taxe Des revenus de 2007 égaux à ceux de Revenus de taxes M$ Valeur foncière imposable M$ Taux de taxe 1,76 $ / 100 $ taxes M$ M$ 1,35 $ / 100 $ +30 % -23 % Service des finances 4

5 Les transferts fiscaux À la base, le dépôt d un nouveau rôle n entraîne pas une augmentation globale des revenus de taxes. Il peut toutefois engendrer des variations de la contribution de chaque contribuable. On parle alors de transferts fiscaux. Trois types de transferts fiscaux : 1. Entre immeubles 2. Entre catégories d immeubles 3. Entre quartiers Service des finances 5

6 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Valeur foncière de de deux deux immeubles composant une une ville ville fictive en en Service des finances 6

7 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Calcul des taxes foncières Données de la municipalité 2006 Nombre d'immeubles 2 Revenus de taxes $ Valeur foncière imposable Taux de taxe $ 1,00 $ / 100 $ Compte de taxe de la maison bleue Compte de taxe de la maison orange $ $ 50% 50% Maison bleue Maison orange Service des finances 7

8 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Actualisation des des valeurs foncières de de la la municipalité lors lors du du dépôt dépôt du du rôle rôle d évaluation Service des finances 8

9 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Calcul des taxes foncières Données de la municipalité Variation Transferts fiscaux Nombre d'immeubles Revenus de taxes $ $ 0 - Valeur foncière imposable $ $ + 30 % - Taux de taxe 1,00 $ / 100 $ 0,77 $ / 100 $ - 23 % - Compte de taxe de la maison bleue $ 923 $ - 7,7 % - 77 $ Compte de taxe de la maison orange $ $ + 7,7 % + 77 $ 54% 46% Maison bleue Maison orange Service des finances 9

10 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Un Un grand constat Ce Ce n est pas l ampleur de de la la hausse moyenne des évaluations qui qui entraîne les les déplacements fiscaux, mais bien le le manque d uniformité dans les les variations de de valeurs (les écarts à la la moyenne). Service des finances 10

11 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Distribution des des variations de de valeurs résidentielles INDEXATION INDEXATION DES DES IMMEUBLES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS RÉSIDENTIELS AU AU RÔLE RÔLE FONCIER FONCIER % des immeubles -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% 75% 85% 95% 105% -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% 75% 85% 95% 105% Augmentation de la valeur Augmentation de la valeur Service des finances 11

12 1. 1. Les transferts fiscaux entre immeubles Distribution des des variations de de valeurs résidentielles INDEXATION INDEXATION DES DES IMMEUBLES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS RÉSIDENTIELS AU AU RÔLE RÔLE FONCIER FONCIER % des immeubles -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% 75% 85% 95% 105% -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% 75% 85% 95% 105% Augmentation de la valeur Augmentation de la valeur < $/log. > $/log. < $/log. > $/log. Service des finances 12

13 2. 2. Les Les transferts fiscaux entre catégories d immeubles Cas d une ville fictive composée de trois catégories d immeubles Données de la municipalité Variation Revenus de taxes $ $ 0 Taux de taxe ($/100 $ d'évaluation) 1,00 $ 0,75410 $ -24,6% Immeubles résidentiels $ $ 50,0% Immeubles non résidentiels $ $ 25,0% Immeubles institutionnels $ $ 10,0% Total $ $ 32,6% Dans le cas d un taux de taxe unique, la répartition de la charge fiscale est établie en fonction du poids foncier de chaque catégorie d immeubles. Service des finances 13

14 2. 2. Les Les transferts fiscaux entre catégories d immeubles Calcul des des taxes taxes foncières par par catégories d immeubles Taxes à payer Taxes à payer Données de la municipalité Variation % Revenus de taxes $ $ Taux de taxe ($/100 $ d'évaluation) 1,00 $ 0,75410 $ Immeubles résidentiels $ $ $ $ 13,1% Immeubles non résidentiels $ $ $ $ -5,7% Immeubles institutionnels $ $ $ $ -17,0% Total $ $ $ $ 0,0% Avec Avec un un taux taux unique, unique, la la contribution contribution de de chacune chacune des des catégories catégories d immeubles d d immeubles est est modifiée modifiée et et on on obtient obtient un un transfert transfert fiscal fiscal de de $ vers vers la la catégorie catégorie résidentielle. résidentielle. Évolution de la charge fiscale avec un taux unique % 18% % 49% 35% 33% Résidentiel Non résidentiel Institutionnel Service des finances 14

15 3. 3. Les Les transferts fiscaux entre quartiers Le phénomène de transferts fiscaux entre immeubles s observe également à une échelle plus grande, soit à celle des quartiers. Le nouveau rôle fait état d une évolution différente des valeurs foncières d un quartier à l autre. Cela implique une augmentation en pourcentage du poids fiscal des quartiers ayant connu une augmentation supérieure à la moyenne, de même qu une diminution pour ceux ayant connu une augmentation inférieure à la moyenne. Service des finances 15

16 Options afin d atténuer les transferts fiscaux Outils existants Nouveaux outils demandés au au gouvernement du du Québec Autres propositions discutées dans certains médias Service des finances 16

17 Outils existants Étalement de de la la variation des des valeurs sur sur trois ans ans Taux variés selon les les catégories d immeubles Immeubles institutionnels Service des finances 17

18 1. 1. Étalement de de la la variation des valeurs sur sur trois ans L étalement permet de de répartir sur sur trois ans l augmentation ou ou la la diminution de de valeur entraînée par par le le dépôt d un nouveau rôle d évaluation. Cette méthode permet d atténuer les les transferts entre immeubles et, et, indirectement, entre catégories d immeubles et etentre quartiers. Service des finances 18

19 1. 1. Étalement de de la la variation des valeurs sur sur trois ans Démonstration du du calcul de de l étalement Maison Maison bleue bleue Maison Maison orange orange Données Données de de base base Valeur Valeur au au rôle rôle $ $ $ $ Valeur Valeur au au rôle rôle $ $ $ $ Variation Variation de de la la valeur valeur au au rôle rôle $ $ $ $ Calcul Calcul de de la la valeur valeur ajustée ajustée pour pour Valeur Valeur au au rôle rôle $ $ $ $ PLUS PLUS le le tiers tiers (33 (33%) %) de de la la variation variation de de valeur valeur $ $ $ $ Valeur Valeur ajustée ajustée pour pour $ $ $ $ Valeur Valeur ajustée ajustée pour pour $ $ $ $ Valeur Valeur ajustée ajustée pour pour $ $ $ $ Service des finances 19

20 1. 1. Étalement de de la la variation des valeurs sur sur trois ans Impact de de l étalement sur sur la la taxation Comptes de taxe des maisons bleue et orange Calculs Calculs en en fonction fonction de de revenus revenus municipaux municipaux fixes fixes à à $/an $/an Maison Maison bleue bleue Maison Maison orange orange En En dollars dollars $ $ $ $ En dollars 970 $ $ 2007 En dollars 970 $ $ 2007 Variations Variations sur sur 11 an an -3,0% -3,0% 3,0% 3,0% En dollars 944 $ $ 2008 En dollars 944 $ $ 2008 Variations Variations sur sur 11 an an -2,6% -2,6% 2,5% 2,5% En dollars 923 $ $ 2009 En dollars 923 $ $ 2009 Variations Variations sur sur 11 an an -2,3% -2,3% 2,0% 2,0% (77) $ 77 $ Variation sur 3 ans (77) $ 77 $ Variation sur 3 ans -7,7% -7,7% 7,7% 7,7% Service des finances 20

21 2. 2. Taux variés selon les les catégories d immeubles Les Les rôles d évaluation foncière révèlent que que la la croissance de de la la valeur marchande des des immeubles fluctue différemment d une catégorie à l autre. Appliquer des des taux taux de de taxes différents d une catégorie à l autre permet de de contrer les les transferts fiscaux entre les les catégories d immeubles. Cette méthode est est très très bien bien encadrée par par la la loi. loi. Service des finances 21

22 3. 3. Immeubles institutionnels Modification législative reliée aux aux compensations tenant lieu lieu de de taxes pour les les immeubles parapublics, accordée à la la demande des des municipalités dans le le cadre du du Pacte fiscal Cette modification permet de de contrer les les transferts entre les les catégories d immeubles institutionnels et et non non institutionnels. Service des finances 22

23 Nouveaux outils demandés au au gouvernement du du Québec Report pour pour une une durée indéterminée de de l entrée en en vigueur du du prochain rôle rôle d évaluation Prolongation de de la la durée du du prochain rôle rôle d évaluation de de trois trois à quatre ans ans Introduction d une nouvelle catégorie d immeubles «1 logement» Bonification du du programme de de remboursement d impôt foncier Service des finances 23

24 1. 1. Report pour une durée indéterminée de de l entrée en en vigueur du du prochain rôle Cette option permettrait de de laisser au au marché immobilier le le temps de de se se rééquilibrer de de façon à éviter des transferts fiscaux ponctuels et et massifs Cela donnerait le le temps d élaborer des solutions à long terme aux problèmes des brusques et et importants transferts fiscaux. Service des finances 24

25 2. 2. Prolongation de de la la durée du du prochain rôle d évaluation de de trois à quatre ans Impact du du passage de de l étalement sur sur 3 ans ans à l étalement sur sur 4 ans ans Calculs en fonction de Maison Maison bleue bleue Maison Maison orange orange Calculs en fonction de revenus revenus municipaux municipaux fixes fixes à Étalement Étalement Étalement Étalement Étalement Étalement Étalement Étalement $ par par année année sur sur 4 ans ans sur sur 3 ans ans sur sur 4 ans ans sur sur 3 ans ans En En dollars dollars $ $ $ $ En dollars En dollars 977 $ 970 $ $ $ 2007 Variations Variations sur sur 1 an an -2,3% -2,3% -3,0% -3,0% 2,3% 2,3% 3,0% 3,0% En dollars En dollars 957 $ 944 $ $ $ 2008 Variations Variations sur sur 1 an an -2,1% -2,1% -2,6% -2,6% 2,0% 2,0% 2,5% 2,5% En dollars En dollars 939 $ 923 $ $ $ 2009 Variations Variations sur sur 1 an an -1,9% -1,9% -2,3% -2,3% 1,7% 1,7% 2,0% 2,0% En dollars En dollars 923 $ $ Variations sur an -1,7% - 1,5% - Variations sur 1 an -1,7% 1,5% (77) (77) Variation totale (77) $ (77) $ 77 $ 77 $ Variation totale -7,7% -7,7% -7,7% -7,7% 7,7% 7,7% 7,7% 7,7% 25 Service des finances

26 3. 3. Introduction d une nouvelle catégorie d immeubles «1 logement» Dispositions actuelles : : Immeubles résidentiels Taux pour pour les les immeubles de de 5 logements et et moins Taux pour pour les les immeubles de de 6 logements et et plus plus Taux pour pour immeubles non non résidentiels Service des finances 26

27 3. 3. Introduction d une nouvelle catégorie d immeubles «1 logement» Comportement très très différent de de la la valeur valeur des des demeures unifamiliales face face aux aux autres autres types types d immeubles Variations des valeurs foncières par types d immeubles de la catégorie 5 logements et moins (agglomération) Types d'immeubles Variations Unifamilial 43,5 % Duplex 56,8 % Triplex 55,0 % 4 et 5 logis 59,5 % L utilisation d un d un taux taux «1 «1 logement» permet permet d éviter d éviter les les transferts fiscaux fiscaux aux aux dépens dépens du du 2 à 5 logements Service des finances 27

28 4. 4. Bonification du du programme de de remboursement d impôt foncier Ce Ce programme permettrait d aider une une clientèle à revenu fixe fixe et et limité : : Personnes âgées Prestataires de de la la sécurité du du revenu Étudiants Ce Ce programme ne ne relève pas pas de de la la mission de de la la Ville Ville de de Montréal. Service des finances 28

29 Autres propositions discutées dans certains médias Taxation basée sur la valeur des terrains Actualisation de la valeur d un immeuble lors de sa vente et indexation au marché Taxation des catégories d immeubles résidentiels et non résidentiels au même taux Taxation à partir de rôles annuels Obtention de nouvelles sources de revenus Service des finances 29

30 Taxation basée sur la valeur des terrains Taxation basée sur la valeur des terrains La justification d une telle approche est discutable pour une ville comme Montréal Système actuel appliqué partout en Amérique du Nord Transformation envisageable si appliquée partout au Canada, voire sur l ensemble du continent Entraînerait de sérieux problèmes d équité Poserait problème à l étape de l évaluation Service des finances 30

31 Actualisation de de la la valeur d un immeuble à sa sa vente et et indexation au au marché Création d une taxation à deux niveaux entraînant des iniquités Entre propriétaires fonciers Entre locataires Hausse brusque du compte de taxes lors de la vente Pression importante sur les loyers lors de la vente Fiabilité de l évaluation inférieure aux méthodes actuelles Non-respect du principe d équité Service des finances 31

32 Taxation des catégories d immeubles résidentiels et et non résidentiels au au même taux Utilisation des taux variés très répandue au Québec, au Canada et à l étranger Reconnaissance de la plus grande consommation de services municipaux des immeubles non résidentiels Développement actuel de méthodes visant à mieux évaluer la consommation de certains services municipaux Ex. : Installation de compteurs d eau dans les immeubles non résidentiels Service des finances 32

33 Taxation à partir de rôles annuels Taxation à partir de rôles annuels Donnerait un portrait davantage à jour du marché immobilier qui se reporterait sur la justesse de la taxation foncière Entraînerait des coûts supplémentaires d évaluation N atténuerait pas nécessairement mieux les transferts fiscaux que la méthode de l étalement Service des finances 33

34 Taxation à partir de rôles annuels Taxation à partir de rôles annuels Étalement versus rôle rôle annuel Maison orange Étalement Rôle annuel Valeurs Variations Valeurs Variations $ $ $ $ $ $ $ $ $ (5 000) $ $ $ $ $ Var. globale $ $ Service des finances 34

35 Obtention de nouvelles sources de revenus Obtention de nouvelles sources de revenus Objectif clairement identifié par les autorités de Montréal et partagé par les autres villes québécoises qui cherchent à diminuer leur dépendance à l égard de la taxation foncière Pourparlers continus entre la Ville de Montréal et le gouvernement du Québec à ce sujet Exemple cité dans les médias : transfert d un point de pourcentage de la TVQ ou de la TPS Permettrait à Montréal de bénéficier de sa propre croissance économique Service des finances 35

36 Service des finances Plus récemment 36 % à la moyenne, par exemple, pourrait bénéficier d un taux moins dont la valeur est supé-rieure de 10 Il existe d autres solutions que Il existe d autres solutions que Montréal Montréal n a n a pas pas explorées. explorées. La La Ville Ville peut peut jouer jouer avec avec les les taux. taux. Une Une maison maison dont la valeur est supé-rieure de 10 % à la moyenne, par exemple, pourrait bénéficier d un taux moins élevé, réduisant du même coup son élevé, réduisant du même coup son compte compte de de taxes. taxes.

37 Conclusion Une valeur en croissance au rôle d évaluation foncière représente un indicateur positif de la santé économique de l île de Montréal et une augmentation de la valeur des actifs immobiliers de ses citoyens. Les variations des valeurs foncières entraînent cependant des déplacements fiscaux (modifications à la hausse ou à la baisse de la contribution de chacun des contribuables). Les choix budgétaires des élus sont d autres facteurs majeurs entrant dans l établissement des taux de taxation. Service des finances 37

38 Service des finances Direction des revenus et de la planification fiscale Septembre 2006 C t une Bin Productions Service des finances 38