Generali Belgium RAPPORT ANNUEL Care Invest. generali.com

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1 Generali Belgium RAPPORT ANNUEL 2015 Care Invest generali.com

2 TABLE DES MATIERES 1 Introduction Politique d investissement Approche générale Les actifs 4 3 Evolution du portefeuille Composition et mouvements du portefeuille Risques Risque de vacance 5.2 Risque de marché immobilier Risque législatif Risque de liquidité 6 6 Notes Résumé des principes comptables importants Determination de la valeur nette d inventaire des parts Les charges du fonds Conflits d intérêts 7 GENERALI BELGIUM 2/7

3 1 Introduction Le fonds interne Care Invest (le «Fonds») reflète l évolution du compartiment «Care Invest» du véhicule d investissement «Generali Belgium Real Estate FCP-SIF». La fréquence de valorisation est trimestrielle et la date de valorisation est fixée le dernier jour du mois de mars, juin, septembre et décembre, sur base de la valeur de clôture des actifs. Si ce jour n est pas un jour ouvrable, la valorisation s effectuera le jour ouvrable précédent. La valeur de l unité est exprimée en euros et est publiée dans la presse spécialisée. Le Fonds investit (directement ou indirectement) dans des sociétés étant propriétaires des maisons de repos. La valeur du Fonds est exprimée en Euro. A cette fin, les primes sont investies dans le compartiment «Care Invest» du véhicule d investissement collectif «Generali Belgium Real Estate FCP-SIF». Le Fonds est actuellement commercialisé par Generali Belgium à travers des produits d assurance du type branche 23. Date de constitution du Fonds : 22/08/2012 (date de constitution du compartiment du véhicule d investissement «Generali Belgium Real Estate FCP-SIF» : 22/08/2012) Gestionnaire d investissement Generali Investments Europe S.p.A. Società di Gestione del Risparmio - France Branch 2 rue Pillet-Will F Paris Cedex 9 Conseiller juridique Arendt & Medernach S.A. 41A, avenue J.F.Kennedy L Luxembourg Société de gestion Generali Investment Luxembourg S.A. 4, rue Jean Monnet L Luxemborug (depuis le 14 Décembre 2015) Commissaire aux comptes Ernst & Young S.A. 35E, avenue J.F.Kennedy L Luxembourg Dépositaire, Agent de transfert et administration centrale BNP Paribas Securities Services, Luxembourg Branch 60, avenue J.F.Kennedy L Luxembourg GENERALI BELGIUM 3/7

4 2 Politique d investissement 2.1 APPROCHE GENERALE L objectif du Fonds est de rechercher un rendement optimal des capitaux investis via des investissements dans un portefeuille de biens immobiliers, consistant en des maisons de repos localisées en Belgique et/ou dans d autres pays de la zone Euro. Il investit (directement ou indirectement) dans des sociétés étant propriétaires des maisons de repos. Sa devise de référence est l Euro. Le Fonds est investi dans des sociétés belges qui détiennent des actifs immobiliers du type maison de repos qui sont évalués par un expert indépendant chaque trimestre. Dans le cadre des états financiers du Fonds au 31 décembre 2015, l'expert était Cushman & Wakefield, Belgique. Tous les actifs immobiliers sous-jacents sont gérés par un opérateur local spécialisé dans le domaine des maisons de repos en Belgique. Le Fonds recherche des opportunités d investissement en Belgique afin (i) d'augmenter sa participation dans les investissements existants ou (ii) d'effectuer de nouveaux investissements immobiliers, en ayant pour objectif de réaliser un rendement optimum sur les capitaux investis. 2.2 LES ACTIFS Immobilier Dans des conditions normales de marché, le Fonds est investi pour : - Minimum 70% dans des maisons de repos belges ; - Maximum 30% dans des maisons de repos situées en dehors de la Belgique mais au sein de la zone Euro. D autre part, maximum 30% du fonds peut être investi dans une seule maison de repos que ce soit directement ou indirectement. Des investissements dans d autres types d actifs immobiliers sont autorisés, à condition que ceux-ci soient en ligne avec le profil de risque de la politique d investissement du fonds. Ces investissements ne peuvent pas représenter plus de 30% du fonds. Les dérivés Le Fonds a uniquement le droit d intervenir sur les marchés dérivés afin de couvrir des risques financiers et non pas pour dynamiser le rendement du fonds. Emprunts d espèces Le Fonds pourra effectuer des opérations d emprunts d espèces dans la limite de 50% de ses actifs nets. GENERALI BELGIUM 4/7

5 3 Evolution du portefeuille 31/12/ /12/ /12/ /12/2012 Actifs nets ( M) 58,62 47,04 25,18 14,63 VNI par part 28,94 28,00 26,31 25,23 Performance portefeuille 3,36% 6,42% 4,28% 0,92% 4 Composition et mouvements du portefeuille Exercice financier 2015 : Libellé valeur Achats du 21/07/2015 Achats du 03/12/2015 TOTAL Actions - Biens immo. Actions Montant ( ) Actions Montant ( ) Montant ( ) RVT ZOTTEGEM NV RVT KORTENAKEN NV , ,59 MRS BIOUL SA , ,33 RVT OORDEGEM NV , ,52 CASA BOUW BVBA , ,99 TOTAL , , ,43 Dans le tableau suivant vous pouvez observer la composition du portefeuille du Fonds. Libellé valeur Valeur boursière Devise % de l'actif net Actions - Biens immobiliers RVT ZOTTEGEM NV ,54 EUR 14,55% RVT KORTENAKEN NV ,79 EUR 13,35% MRS BIOUL SA ,36 EUR 17,14% RVT OORDEGEM NV ,65 EUR 18,33% CASA BOUW BVBA ,81 EUR 18,28% TOTAL IMMOBILIERS ,15 81,65% COMPTES A VUE (ou à terme ouverts auprès d'institutions de crédit) Liquidités ,90 EUR 18,79% TOTAL COMPTES A VUE ,90 18,79% Autres actifs ,29 EUR 0,03% Frais de gestion ,52 EUR -0,38% Autres passifs ,53 EUR -0,09% GRAND TOTAL ,29 100% GENERALI BELGIUM 5/7

6 5 Risques 5.1 RISQUE DE VACANCE Le premier risque est lié aux revenus générés par l activité de location des résidences pour personnes âgées. Ceux-ci peuvent être influencés à la fois par une évolution de la démographie en Belgique et/ou par une modification de l offre en matière de résidences soit une évolution en terme d offre et de demande de résidences pour personnes âgées. Ce risque est contrôlé et mesuré via l application d un facteur d actualisation sur la valorisation des différentes licences. 5.2 RISQUE DE MARCHE IMMOBILIER L évolution des cours des marchés immobiliers représente un second facteur de risque car pouvant potentiellement influer sur les prix des terrains et des structures. Ce risque est contrôlé en appliquant un facteur d actualisation sur la valorisation de ces derniers. 5.3 RISQUE LEGISLATIF Actuellement, l exploitation des actifs peut être l objet du soutien du gouvernement par le biais de subsides et d autres formes de financement. Les modifications apportées à ce mécanisme de soutien peuvent constituer une menace pour le modèle économique de l opérateur des actifs et, par conséquent, pour sa solvabilité. De façon similaire, les gains potentiels sont soumis à l impôt, impôt pouvant potentiellement être relevé. Ce risque peut être contrôlé soit en baissant les revenus générés par la location des résidences pour personnes âgées, soit en augmentant le niveau d impôts à payer par le fonds. 5.4 RISQUE DE LIQUIDITE Le risque de liquidité, qui survient lorsque le fonds est dans l incapacité de satisfaire au paiement des rachats ou ne pourrait y satisfaire uniquement par le biais d une dévaluation importante des actifs lors de leur vente, correspond au dernier type de risque. Ce risque est géré à la fois par la structure du fonds, par la possibilité d un rachat en nature et par un haut niveau de liquidité détenue par le fonds 6 Notes 6.1 RESUME DES PRINCIPES COMPTABLES IMPORTANTS Les états financiers sont préparés conformément à la règlementation luxembourgeoise relative aux organismes de placement collectif. Evaluation des actifs La valeur des investissements dans le compartiment sera basée sur la dernière valeur nette d inventaire par part/action disponible du compartiment concerné multipliée par le nombre de parts/actions détenues par le Fonds. La Société de Gestion peut avoir recours à d'autres méthodes d'évaluation si elle estime que cette méthode d évaluation reflète mieux la juste valeur des actifs détenus par le Fonds. Conversion d éléments en devises étrangères Les coûts de transaction et d acquisition libellés en devises étrangères sont convertis dans la devise comptable de chaque compartiment sur la base du taux de change en vigueur à la date de la transaction ou de l acquisition. Les actifs et les passifs GENERALI BELGIUM 6/7

7 libellés en devises étrangères sont convertis dans la devise comptable de chaque compartiment au taux de change en vigueur à la fin de la l année financière considérée. Les gains ou les pertes qui en découlent sont constatés dans l Etat des Opérations et des Variations des Actifs Nets. Répartition des coûts et des dépenses Les coûts et les dépenses spécifiques sont imputés à chaque compartiment. Les coûts et dépenses non spécifiques sont habituellement répartis entre les compartiments proportionnellement à leur actif net respectif. 6.2 DETERMINATION DE LA VALEUR NETTE D INVENTAIRE DES PARTS La valeur nette d'inventaire telle que présentée dans le rapport annuel du 31 décembre 2015, est une valeur nette d'inventaire technique calculée uniquement à des fins de reporting. La valeur nette d inventaire par part est exprimée dans la devise de chaque compartiment et est calculée en divisant les actifs nets de chaque compartiment par le nombre de part en circulation à cette date. 6.3 LES CHARGES DU FONDS Les frais globaux sont calculés et comptabilisés à chaque jour de valorisation et sont payables trimestriellement. Les frais globaux servent à rémunérer la Société de Gestion, l'administration centrale, le dépositaire, les distributeurs et/ou les représentants permanents dans les différents lieux d enregistrement du Fonds ou de tout compartiment. Les frais globaux couvrent aussi tous les frais engagés par le Fonds et les compartiments. La commission de gestion inclut les frais globaux hors frais de dépositaire et d agent administratif. Les frais liés aux actifs qui composent le Fonds, ainsi que les frais de gestion des fonds dont le Fonds détient des parts, sont intégrés dans la valorisation de ces actifs et parts. A la date du rapport, les frais globaux du Fonds s établissent comme suit (en pourcentage de la VNI et par an) : FONDS Frais globaux Care Invest 1.50% 6.4 CONFLITS D INTERETS Durant l exercice aucun conflit d intérêts ne s est produit lors de l exercice des droits de vote. GENERALI BELGIUM 7/7