Un fonds de prévoyance a-t-il un impact sur le succès d un nouveau projet de copropriétés résidentielles?

Transcription

1 Un fonds de prévoyance a-t-il un impact sur le succès d un nouveau projet de copropriétés résidentielles? Par Andréanne Lavallée Directrice principale Juillet 2012 Résumé L auteure se penche sur la notion du fonds de prévoyance et sur son influence sur les frais d hébergement, particulièrement dans le contexte de l achat d une première propriété. INTRODUCTION Depuis près d une dizaine d années, le marché de la copropriété résidentielle est en pleine ébullition dans les grands centres urbains ainsi que dans les banlieues où de nombreux projets de petite, moyenne et grande envergure ont été réalisés. Toutes les statistiques le démontrent, la copropriété résidentielle est la saveur du jour, tant sur le plan des ventes de résidences neuves que sur celui des reventes. Cette popularité grandissante s explique en partie par : La grande accessibilité du crédit, qui contribue sans nul doute au dynamisme du marché des copropriétés résidentielles. Le niveau d emploi qui demeure satisfaisant en dépit d une certaine dégradation à la fin de Le fait que les logements en copropriété, en plus d être une forme de propriété relativement abordable, découlent aussi des récentes stratégies d urbanisme de type «Transit Oriented Development» 1 qui visent entre autres à maximiser l utilité des investissements en infrastructures de transport. Ainsi, les copropriétés sont particulièrement florissantes dans les zones bien desservies en transport en commun. Les coûts d acquisition des terrains sont à la hausse, ce qui se traduit par une densité plus élevée des projets afin de rentabiliser les coûts de production et obtenir le rendement recherché par le promoteur. Des programmes incitatifs qui encouragent l accession à la propriété. Dans un marché où la copropriété résidentielle est un véhicule d accession à la propriété, l acheteur prudent fera une analyse des avantages et des risques financiers associés à la détention. La première question à se poser consiste à savoir s il est plus avantageux d acheter ou de louer.

2 2 I L ACHAT OU LA LOCATION? Analysons maintenant ce que nous appelons le «point de friction», soit le montant minimal d un paiement hypothécaire qui permettra à un locataire de devenir propriétaire. Notre unité type est une copropriété d environ 850 pieds carrés (soit l équivalent d un 4 ½ classique), excluant le prix du stationnement, mais incluant les taxes de vente. Elle est située dans un secteur de classe moyenne et s adresse à des premiers acheteurs, mais le projet ne profite pas de subvention particulière du type Accès Condos (que l on retrouve à Montréal). Nous faisons abstraction des frais d hébergement, qui seraient identiques en location ou en détention (télécommunication, assurances, services publics, eau chaude, etc.). Les coûts d hébergement mensuels seraient les suivants : À un prix d achat moyen de 300 $ le pied carré, le paiement mensuel avant les charges de copropriété s élèvent à $, sans compter les frais de chauffage et d électricité. Ajoutons maintenant des frais de copropriété moyens de 0,25 $ le pied carré, et le paiement mensuel augmente de 213 $ pour atteindre $. Dans ce contexte, les charges de copropriété représentent environ 12 % du paiement mensuel. Quel que soit le prix d achat final, une mensualité d environ $ est une bonne indication du loyer maximum qu un ménage serait disposé à verser à un bailleur pour un logement relativement grand et de qualité similaire à ce qui sera offert dans la copropriété. À ce montant, la décision d accéder à la propriété vient d atteindre son «point de friction», le locataire se transforme en propriétaire et choisit d assumer les risques associés à la détention, incluant celui de la gestion des charges de copropriété. Une différence de 540 $ par mois entre l achat et la location peut être réaliste pour un acheteur.

3 3 II LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ L Office québécois de la langue française définit la notion des charges de copropriété (plus communément appelé «frais de condo») comme suit : Sommes d'argent nécessaires pour l'administration, l'entretien et la conservation des parties communes d'un immeuble en copropriété et qui sont dues par les copropriétaires au syndicat. Cette définition, si simple soit-elle, englobe des notions importantes : «administration», «entretien» et, plus fondamentale encore, «conservation». L interprétation, toutefois, est très importante, particulièrement quand vient le temps de tracer la ligne entre «entretien» et «conservation». Toujours selon l Office de la langue française, l «entretien» est «l action de maintenir en bon état d'utilisation un matériel, des installations, des locaux ou tout autre bien». Ainsi, les tâches d entretien comprennent généralement : le nettoyage des espaces commun ; la peinture et les réparations mineures des espaces communs ; l entretien des moquettes ou des planchers des espaces communs ; l aménagement paysager et le déneigement ; les réparations des équipements ; l entretien des services (incluant les piscines, les spas, l équipement d exercice, les terrasses extérieures, les salles multimédias, les casiers, etc.) ; les autres frais divers. La notion de «conservation», quant à elle, tend vers les tâches qui permettent de prolonger la vie utile du bien. Ces tâches sont de nature récurrente selon un calendrier suggéré par le manufacturier. Ainsi, l entretien préventif (incluant les inspections d équipements plus spécialisés tels les câbles des ascenseurs ou les bouilloires) permet de prolonger la vie utile de l équipement et, par le fait même, de celle de la propriété. Il est important de souligner que ces tâches ne constituent pas des dépenses qui devraient être déduites des sommes accumulées au fonds de réserve, lesquelles devraient être réservées pour les grosses réparations, telles que : la réfection de la toiture ; le changement des fenêtres ; la réfection de la dalle d un stationnement intérieur ; la réfection de l enveloppe extérieure du bâtiment ; la mise à niveau des équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation, si cet équipement fait partie des charges communes.

4 4 Notons que la vie utile des composantes ci-dessus énumérées peut varier en nombre d années selon la qualité des matériaux utilisés et la qualité de l entretien régulier mais, généralement, les experts s accordent pour dire qu elles devront être remplacées ou mises à niveau dans les 25 à 30 ans suivant la construction. Ces immobilisations en capital ne sont pas de nature récurrente, mais elles sont nécessaires pour prolonger la vie utile de la propriété. La loi oblige les syndicats de copropriétaires à établir un fonds de prévoyance en prélevant un minimum de 5 % des cotisations aux charges communes. Toutefois, ce pourcentage, qui est peutêtre adéquat pour certains projets, peut s avérer trop modeste dans d autres situations. À l origine, c est le promoteur qui détermine les charges de copropriété avant de procéder à la mise en marché des unités et avant même d avoir entamé la construction. Ces charges sont déterminées en fonction de différentes estimations réalisées dans le contexte d une saine gestion de la propriété, en présumant un entretien normal pour toutes les parties communes. Cependant, une fois les premières unités livrées, la gestion de la propriété est remise au syndicat des copropriétaires, donc aux mains d intervenants qui n ont pas tous le même niveau de compréhension de la saine gestion immobilière dans un contexte de copropriété ni le même intérêt à maintenir la propriété à un degré d entretien raisonnable. Un des risques de ce transfert repose dans la présomption que les membres du syndicat vont adhérer à toutes les pratiques d une saine gestion immobilière. Ainsi, dès la première année suivant la fin de la construction et la livraison du projet, le fonds de prévoyance doit être constitué de manière à être adéquat pour assumer les coûts déjà déterminés. En outre, tous les experts de la copropriété s accordent pour le dire, un syndicat de copropriétaires prudent devrait (mais n y est pas encore obligé) : obtenir régulièrement des rapports d experts indépendants sur la condition physique de l immeuble ; obtenir des estimations des coûts projetés pour les réparations majeures à venir ; tenir un carnet d entretien détaillé ; constituer un fonds de prévoyance adéquat pour l entretien différé. Chacun de ces items entraîne des coûts pour les copropriétaires, que ce soit pour embaucher des experts ou, encore, établir un fonds de prévoyance adéquat. Un fonds de prévoyance peut très bien avoir été géré selon ce qu édicte la loi sans toutefois être suffisant pour couvrir ces immobilisations. Comparons la réalité de deux projets de copropriétés résidentielles, l un de petite envergure, l autre de grande envergure.

5 5 Advenant qu il soit nécessaire de remplacer la membrane de la toiture à l année 25, la dépense pourrait s élever à environ $ 2 pour l une ou l autre des propriétés en fonction du l aire du plancher type, en présumant qu il s agit de deux toitures plates de dimensions semblables. De toute évidence, cette immobilisation risque de gruger plus de la moitié du fonds de réserve de la propriété A, alors que le fonds de la propriété B conservera plus de 85 % des fonds accumulés. Le risque de gestion est donc plus élevé pour la propriété A, car il lui faudra quelques années pour rebâtir une réserve adéquate permettant de couvrir les autres dépenses inévitables, tels le remplacement de la bouilloire, le pointage de la brique, le remplacement des fenêtres, etc. Est-ce que le temps nécessaire pour rebâtir le fonds de réserve sera en synchronisme avec les réparations majeures à venir? Pour des fins de comparaison, si les deux mêmes propriétés avaient prélevé 10 % des charges de copropriétés pour le fonds de réserve, le fonds de la propriété A à l année 25 se serait élevé à près de $, alors que la réserve de la propriété B serait de près de $. Évidemment, ces hypothèses font présumer que le fonds de réserve est constitué dès la première année d occupation de la propriété et que les sommes qui y sont versées n ont pas servi à couvrir d autres frais, incluant des frais d entretien. Revenons maintenant à notre exemple de l impact des charges de copropriétés présenté au début de cet article, mais cette fois en y incorporant une analyse de sensibilité à deux volets, soit une

6 6 variation du taux d intérêt pour le prêt hypothécaire et une variation sur les charges de copropriété. L impact financer serait le suivant : Le futur propriétaire qui serait en mesure d assumer les coûts d hébergement avec un taux d intérêt de 3,50 % et des charges de copropriété de 0,25 $ le pied carré (soit $ par mois) ne pourrait peut-être pas faire un paiement mensuel de $, en prévoyant des charges de 0,45 $, sans compter l effet que pourrait avoir l augmentation des taux d intérêt. Ainsi, dans le pire des cas, le versement mensuel peut passer de $ à $, une augmentation de 17,6 %. Dans un contexte social de surendettement, un propriétaire pris à la gorge pourrait être contraint de vendre III LE CADRE LÉGISLATIF L entrée en vigueur, à l automne 2012, du nouveau code de sécurité instauré par la Régie du bâtiment du Québec en vertu de la Loi va venir obliger les propriétaires de copropriétés et leurs administrateurs à embaucher des professionnels pour effectuer des inspections des immeubles, sous peine de sanctions. Cette mesure a été favorablement accueillie comme un pas dans la bonne direction pour s assurer du maintien de l intégrité structurelle du bâtiment à long terme. Toutefois, un carnet d entretien mieux géré laisse encore planer quelques questions importantes.

7 7 Où puise-t-on les sommes qui vont couvrir les coûts des expertises, des charges de copropriété régulières ou encore du fonds de réserve? Nous croyons que ces sommes doivent être considérées comme des dépenses courantes et être exclues des frais admissibles au fonds de réserve Quelles sont les dépenses pour lesquelles un gestionnaire peut puiser dans le fonds de réserve? Changer une fenêtre ou deux par année constitue une dépense d entretien. Par opposition, changer toutes les fenêtres de la propriété en quelques mois serait de nature structurelle et la dépense pourrait être admissible au fonds de réserve. Le gestionnaire prudent évitera, autant que faire se peut, de puiser dans le fonds de réserve. Qui est chargé de déterminer les fonds nécessaires pour le fonds de réserve? Une fois que les experts ont effectué leur inspection, il faut se rappeler que les estimations sont préparées en argent d aujourd hui. Il faut par la suite faire valider les projections financières par des experts en la matière, tels des actuaires ou des comptables, pour éviter les mauvaises surprises Une fois qu une grosse réparation a été payée à même le fonds de réserve, quel est le mécanisme de révision pour déterminer quelles seront les grosses dépenses à venir et comment il faut reconstituer le fonds pour y faire face? Dans certains cas, une révision de la contribution au fonds de réserve pourrait s avérer nécessaire pour éviter les cotisations spéciales dans les quelques années à venir. Une saine gestion implique une nouvelle analyse des fonds restants, des dépenses à venir et une nouvelle projection des fonds à amasser. L aide d un expert financer est fortement suggérée. Cet exercice peut mener à une révision de la contribution au fonds de réserve. CONCLUSION Récemment, le ministère de la Justice annonçait la mise en place de journées de consultation sur la copropriété divise. Il sera intéressant de voir quelles seront les conclusions de cette initiative. Ces journées, en plus du travail mené par le Groupe de travail sur la copropriété, devraient se traduire par un encadrement mieux adapté à la saine gestion immobilière d un projet de copropriétés. L automne 2012 devrait nous fixer davantage sur cette question. 1 Selon le forum Urbatod du Département d'études urbaines et touristiques ESG UQAM, «le TOD est un secteur de développement de moyenne à haute densité, situé à distance de marche

8 8 (400 mètres) d un point d accès important du réseau de transport collectif, offrant des opportunités de logement, d emploi et de commerce, conçu pour le piéton mais n excluant pas l automobile. Le TOD peut être un nouveau projet ou le redéveloppement d un secteur dont la conception facilite l usage des transports collectifs et actifs. Certains principes et objectifs sont favorisés, tels que la qualité de vie, la diversité et l accessibilité tant résidentielle que commerciale, les espaces publics, les formes de mobilité douce, la diversité des fonctions créant une animation continue, les services de proximité». 2 Montant estimé selon les données fournies par Marshall & Swift. 3 Loi modifiant la Loi sur le bâtiment concernant principalement la modernisation des normes de sécurité, L.Q. 2010, c. 28.