AORIF Délégation de l Essonne

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1 AORIF Délégation de l Essonne CONTRAT DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL PARIS-SACLAY TERRITOIRE SUD CONTRIBUTION DES ORGANISMES HLM DU TERRITOIRE Les organismes Hlm présents sur le territoire du Plateau de Saclay, réunis au sein de l AORIF, ont souhaité engager une réflexion sur les enjeux liés au logement social que soulève le projet du Grand Paris et en particulier celui du CDT Paris-Saclay Territoire Sud. Cette contribution a pour objectif de porter l analyse partagée par les organismes Hlm sur ces enjeux et de proposer aux partenaires des axes de dialogue et de coopération. Les organismes souhaitent ainsi contribuer à la mise en œuvre des politiques du logement sur le territoire de la Communauté d Agglomération du Plateau de Saclay (CAPS) dans le cadre du CDT, puis de son Programme Local de l Habitat (PLH). Le CDT Paris-Saclay Territoire Sud s inscrit sur un territoire éminemment stratégique, qui concentre d importants enjeux de développement pour les organismes Hlm de par les objectifs de construction ambitieux (déclinaison TOL). Le projet prévoit également de relever le défi de la transition énergétique et écologique par la création d un éco-territoire et le développement de nouveaux quartiers attractifs, vivants et pérennes. Les organismes Hlm soutiennent et s inscrivent pleinement dans ce projet développé dans le CDT. En préalable, forts de leur expérience en matière de développement et de gestion sur le long terme de quartiers en Ile-de-France, les organismes Hlm appellent leurs partenaires à la vigilance sur deux problématiques transversales et majeures du projet du CDT, que les avis rendus par l AIGP et l Autorité Environnementale ont également abordées : - Les transports et les dessertes sont un préalable incontournable au développement de nouveaux quartiers attractifs sur le Plateau de Saclay ; - Les équilibres territoriaux entre quartiers à créer et quartiers existants et leurs besoins en requalification doivent être anticipés. LE POSITIONNEMENT DES ORGANISMES HLM SUR LE PROJET DE CDT Les organismes Hlm sont des constructeurs, mais aussi des gestionnaires des logements sociaux actuels et futurs du Plateau, aussi leur action s inscrit dans la durée aux côtés des collectivités. A ce titre, ils mesurent l impact des choix d investissement d aujourd hui sur la gestion future et le maintien de la cohésion sociale dans les quartiers. Par cette contribution, les organismes Hlm proposent de mobiliser toute leur expertise afin d accompagner les choix d investissement du projet du CDT Paris-Saclay Territoire Sud. Partenaires du projet, les organismes Hlm souhaitent, dans le cadre de cette contribution, identifier les conditions de réussite à réunir pour créer des quartiers mixtes, vivants, attractifs et à haute qualité environnementale. 1

2 I- Des organismes Hlm gestionnaires de logements sociaux, impliqués aux côtés des partenaires locaux pour construire et préserver la qualité du vivre-ensemble dans la durée a) Des organismes Hlm présents au quotidien dans les quartiers, pour contribuer à la qualité du cadre de vie et accompagner les habitants dans la proximité DES ORGANISMES HLM ACTEURS DE LA PROXIMITE, EN ACCOMPAGNEMENT DES LOCATAIRES Les organismes Hlm partagent l ambition du CDT de contribuer à un modèle de vivre-ensemble, ouvert à tous. Impliqués sur le long terme dans les quartiers, les organismes s engagent pour l entretien de leur patrimoine et une haute qualité de service. Présents sur le terrain au quotidien grâce à leurs gardiens, personnels d agence ou d antenne locale et acteurs du développement social urbain, les organismes exercent une gestion et un dialogue de proximité et font des habitants des acteurs de leur cadre de vie (associations de locataires). Les organismes participent par ailleurs à des dispositifs partenariaux de gestion de proximité (GUSP), de prévention et de traitement de la délinquance(clspd). De plus, ils accompagnent les locataires en difficulté par la prévention des impayés et des expulsions, en coordination avec le réseau d acteurs sociaux (participation aux commissions locales d impayés de loyer et à la CCAPEX). DES ORGANISMES HLM PARTENAIRES DES POLITIQUES DE PEUPLEMENT CONCERTEES Les organismes Hlm partagent également la préoccupation exprimée dans le CDT d engager un travail sur les équilibres de peuplement et la fluidité du parcours résidentiel (mutations, accession sociale à la propriété ). Certains quartiers en Ile-de-France, notamment en ville nouvelle, connaissent des phénomènes de paupérisation et de spécialisation. Les organismes Hlm considèrent urgent d anticiper ces questions, d autant plus que le patrimoine social est fortement concentré sur certains secteurs de l agglomération. Ils préconisent d ouvrir sans attendre une réflexion sur le peuplement, pilotée par la communauté d agglomération, en partenariat étroit avec l ensemble des communes du territoire ainsi que les réservataires du logement social. Les organismes vous proposent de partager leur expérience et leurs réflexions sur le fonctionnement social des quartiers pour garantir leur attractivité sur la durée et le rééquilibrage social des territoires. Ils sont convaincus de l intérêt de ces démarches partenariales, à la fois en maintien et en amélioration d un cadre de vie de qualité. b) Des organismes Hlm vigilants à un aménagement concerté et durable des quartiers pour répondre aux enjeux majeurs de gestion, de sécurité et de développement durable L un des objectifs du CDT est de «développer des nouveaux quartiers vivants et attractifs, à travers des polarités de proximité intégrant commerces, services et équipements publics». Les organismes seront vigilants à une déclinaison opérationnelle et pérenne de cet objectif pour coordonner la mise en service des logements et l arrivée des services de proximité, équipements et dessertes. 2

3 Le bon fonctionnement sur le long terme des quartiers dépend en grande partie des choix d aménagement et d investissement concernant : - Les dessertes internes et l accès aux quartiers, prévus sous forme de circulations douces dans le CDT. Les organismes Hlm s accordent à dire qu il serait prudent d anticiper une arrivée importante des voitures risquant de porter atteinte à la qualité de vie des quartiers ; - Le stationnement, souvent générateur de sentiments d insécurité, qui devrait faire l objet d une réflexion partenariale ; - La gestion des déchets : le CDT énonce des intentions en cohérence avec le projet de création d un éco-territoire (projet de ressourcerie à Saclay, de bornes d apport volontaires enterrées ). - Les questions de domanialité : les organismes considèrent qu avant toute mise en œuvre opérationnelle, il convient de mener une réflexion concertée sur ces problématiques, afin de bien anticiper les contraintes de gestion. Les organismes Hlm sont attentifs aux choix d aujourd hui, qui permettront aux quartiers de bien évoluer dans la durée. Ils vous proposent de mobiliser toutes leurs compétences pour créer les conditions du développement de quartiers pérennes. II- Des organismes Hlm constructeurs, aménageurs et promoteurs, mobilisés pour répondre aux besoins des habitants par une offre adaptée qui anticipe les contraintes de gestion a) Des organismes Hlm prêts à relever le défi de l offre nouvelle mixte en locatif et en accession sociale à la propriété Le CDT prévoit la production de logements familiaux dont dans l éco-quartier des Ulis et de logements étudiants ou temporaires. Les organismes Hlm, qui construisent des logements de haute qualité technique, architecturale et environnementale, sont prêts à se mobiliser pour produire l offre neuve en logement social et en accession. Sa déclinaison qualitative sera précisée dans le PLH de la CAPS, auquel les organismes Hlm souhaitent être associés. Relever le défi de l offre nouvelle ne peut se faire que si les conditions de financement du logement social sont pérennes d une année sur l autre et harmonisées entre l Etat, la Région, le Département et de la CAPS. Une participation des Collectivités locales au financement leur permettra de réserver des logements au profit de leurs habitants actuels. b) Des organismes Hlm ensembliers du territoire, organisés pour proposer une offre diversifiée et durable Les premières opérations lancées sur le territoire du CDT ont été réalisées essentiellement en VEFA. Les organismes Hlm alertent sur les risques liés à la gestion en copropriété créée par la VEFA (entretien, travaux de réhabilitation, etc.), ainsi que les difficultés de gestion qui sont rarement anticipées dans ce mode de production. Pour préparer au mieux une gestion durable des quartiers de 3

4 demain, les organismes Hlm proposent une collaboration sur l élaboration des cahiers des charges pour la VEFA. Ils rappellent qu ils sont en capacité de proposer en maîtrise d ouvrage directe des produits mixtes, performants énergétiquement et durables dans la qualité. Les organismes ont en effet la capacité d anticiper les contraintes de gestion et d entretien par le choix des matériaux, les équipements du bâti mais aussi la gestion de syndic de copropriétés issues de leur activité par exemple. Afin de contribuer aux objectifs de mixité pour les quartiers, inscrits dans le CDT, les organismes Hlm sont de véritables ensembliers du territoire, en capacité de proposer une grande diversité de produits adaptés aux besoins des habitants et préservant leur pouvoir d achat (logement étudiant, adapté aux personnes âgées ou handicapées, logement familial, accession sociale à la propriété ). c) Les organismes Hlm, acteurs des politiques de développement durable des collectivités Les organismes Hlm soutiennent les objectifs de création d un éco-territoire et de mise en œuvre de la transition énergétique et écologique, qui se déclinent dans le CDT autour des points suivants : - Bâtiments neufs très performants sur le plan énergétique et programme de réhabilitation thermique pour l existant ; - Production locale et renouvelable d énergie ; - Construction d infrastructures énergétiques innovantes. DES ORGANISMES HLM ENGAGES POUR UNE MAITRISE DES CHARGES LOCATIVES DANS LE PARC ANCIEN ET LE PARC NEUF Les organismes Hlm d Ile-de-France s engagent pleinement pour la réduction des consommations énergétiques de leur patrimoine, pour réduire la vulnérabilité économique et la précarité énergétique de leurs locataires, dans le cadre des Conventions d Utilité Sociale (CUS). Les objectifs de réhabilitation thermique s élèvent à à logements sociaux par an (cf. Accord francilien de mise en œuvre du Pacte Hlm). Cependant, une étude récente de l AORIF 1 sur l efficience des investissements énergétiques dans le parc social, en annexe de la présente contribution, attire l attention sur les écueils des objectifs de performance énergétique élevés (associée aux économies d énergies, à la réduction des gaz à effet de serre, aux énergies renouvelables), s ils sont déconnectés de la notion de performance économique (mesure des coûts d investissement et des charges de fonctionnement des opérations) et de la performance sociale (maîtrise des charges locatives et lutte contre la précarité énergétique des locataires). Les organismes Hlm seront vigilants avant tout à l impact des normes de performance énergétique sur les charges de leurs locataires. 1 Etude AORIF à retrouver en annexe de la présente contribution ou sur le site internet de l AORIF : 4

5 Par ailleurs, les organismes se mobilisent pour inciter les locataires à maîtriser leurs consommations au travers d actions de sensibilisation développées en partenariat avec les collectivités locales volontaires. L enjeu, sur le long terme, est de contribuer à la transformation des comportements et de faire émerger l éco-citoyenneté. DES ORGANISMES EXPERTS DES RESEAUX DE CHALEUR Par ailleurs, les organismes Hlm alertent de nouveau (cf. courrier de la profession transmis au Président de la CAPS sur ce sujet le 29 juin 2012) sur les risques économiques et sociaux qui peuvent être induits par le raccordement d un bâtiment performant énergétiquement à un réseau de chaleur. Ces risques qui pèsent principalement sur les locataires sont liés au surdimensionnement de certains réseaux, aux modalités de tarification, à la cohérence de calendrier entre mise en location des logements et opérationnalité du réseau. Les organismes Hlm, premiers clients des réseaux de chaleur, demandent à être associés en amont à tout projet de modification, d extension ou de création de réseaux de chaleur. Ils souhaitent mettre à disposition du territoire leur expertise technique, juridique et financière en la matière. Les organismes vous proposent de partager leur expérience et leurs réflexions sur ces sujets pour définir conjointement les objectifs de performance énergétique du bâti avec pour préoccupation limiter l impact sur les charges locatives. Conclusion Les organismes Hlm sont les principaux partenaires des quartiers actuels et à venir du Plateau de Saclay. Ils proposent de collaborer à la réflexion stratégique et à la mise en œuvre opérationnelle du projet, notamment dans le cadre des comités techniques organisés par quartier. Les organismes attendent par ailleurs le lancement des travaux relatifs à l actualisation du PLH de la CAPS auquel ils proposent leur participation active. 5