La rénovation en Copropriété : Le Diagnostic Technique Global 02/03/2017

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1 La rénovation en Copropriété : Le Diagnostic Technique Global 02/03/2017

2 Conseils gratuits et indépendants Info Energie Maitrise de l énergie, efficacité énergétique et énergies renouvelables ADIL 31 Juridiques et financiers Membres du Réseau «Rénovation info service» Accompagnement dans le cadre du dispositif «Ma copro Bouge»

3 SOMMAIRE Le club des Conseils Syndicaux de la Haute Garonne Rappel de l importance de la rénovation en copropriété Le DTG, pourquoi? Un audit pour quoi faire? Organiser la restitution et les étapes suivantes Le rôle du Conseil Syndical Ressources et contacts

4 Le Club des Conseils syndicaux Présentation Association à but non lucratif créée en mars 2010 par des conseillers syndicaux actifs avec l appui de Toulouse Métropole et de l ADIL 31 Objectifs : favoriser les échanges et partager les bonnes pratiques entre copropriétés Principes : Instance de dialogue et lieu de ressources En 2017, le Club compte 31 copropriétés adhérentes et plus de 60 conseillers syndicaux participants ( lots)

5 Situation de la copropriété Vote en AG Vote en AG d une délégation de pouvoir au CS pour choisir une prestation d audit

6 Chronologie globale Les étapes «idéales» d un projet 2/2 Vote en AG Vote en AG

7 POURQUOI RENOVER? LES TEXTES Sauf exceptions, individualisation des frais de chauffage systématique (mise à l ordre du jour obligatoire depuis le 18/02/2016) mise en service des appareils entre le 31/03/2017 et le 31/12/2019 Le fonds de travaux : «l auto financement» de la copropriété (en vigueur au 01/01/2017) Pour réussir une rénovation énergétique, il est nécessaire de : hiérarchiser les priorités et les moyens financiers des copropriétaires anticiper, réfléchir et se faire aider par les professionnels Obligation d études : Obligation de réaliser un DPE ou un audit d ici le 31/12/2016 (chauffage collectif) Obligation de mise à l ordre du jour du Diagnostic Technique Global (DTG) dès le 01/01/17 (la majorité de l article 24) Plan Pluriannuel de Travaux

8 Je suis Ici Cas Pratique

9 DTG Diagnostic Technique Global Présentation Crée par la loi ALUR du 24 Mars 2014 Depuis le 1 er Janvier 2017, Mise au vote Obligatoire Toutes les copropriétés Immeubles de + 10 ans qui font l objet d une mise en copropriété Objet d une procédure pour insalubrité Décision prise en majorité simple (loi du 10 Juillet 1965: art24)

10 DTG Diagnostic Technique Global Contenu Vision globale des problématiques architecturales et énergétiques de l immeuble et projection des travaux nécessaires sur 10 ans Analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs, état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires, analyse des améliorations possibles en terme de gestion technique et patrimoniale de l immeuble, DPE ou Audit énergétique (a minima le contenu de l audit réglementaire), Évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l immeuble.

11 Choix de l audit énergétique Panorama des prestations existantes L audit obligatoire : contenu minimum défini (article R à CCH) L Audit architectural ou Audit Global Partagé (AGP): audit selon cahier des charges ADEME, depuis 2015 La Simulation Thermique Dynamique (STD) : prise en compte des usages réels, de l ensoleillement, du vent, de l inertie, Il existe d autres cahiers des charges pour des prestations mixtes énergie/architecture équivalentes au CDC de l ADEME (APC, planète copropriété, )

12 Situation de la copropriété La délégation au Conseil Syndical Délégation au conseil syndical de choisir une prestation d audit ou de DTG dans le cadre d un cahier des charges et d un budget maximum L Assemblée Générale confie au Conseil Syndical le pouvoir : d engager certaines dépenses dont le montant et l objet sont déterminés (majorité art 24) Par exemple : Le choix d une entreprise chargée d exécuter les travaux Le choix d un bureau d étude chargé de la réalisation de l audit énergétique Le choix d un projet d aménagement des parties communes parmi plusieurs propositions Le CS doit donc : Rechercher un bureau d étude correspondant au montant déterminé et en suivant le cahier des charges (résolution votée en AG) Assister le syndic pour signer le contrat Participer et suivre l exécution de l audit Rendre compte de son action au syndicat (lors de l AG suivante dans le rapport moral des actions du CS)

13 Les différentes phases de l audit énergétique

14 Choix de l audit énergétique Contenu de l audit réglementaire Descriptif des parties communes et du bâtiment Enquête auprès des occupants et des non occupants (évaluation des consos énergétiques, confort thermique, utilisation et gestion des équipements, attentes quant à la réhabilitation thermique) Visite d un échantillon de logements Estimation des quantités annuelles d énergie effectivement consommées pour chaque catégorie d équipements collectifs + montants des dépenses annuelles Classement énergétique du bâtiment Classement des émissions de GES Préconisations pour optimiser l utilisation, l exploitation et la gestion des équipements Propositions hiérarchisées de travaux d amélioration de la performance énergétique

15 Rôle du syndic Documents à fournir pour la réalisation de l audit La quantité annuelle d énergie consommée par le chauffage et la production d ECS Les documents relatifs aux installations de chauffage et de production d ECS et à leur mode de gestion Les contrats d exploitation, de maintenance, d entretien et d approvisionnement en énergie Le dernier rapport périodique de la chaudière Tout autre document nécessaire à la réalisation de l audit (carnet d entretien, plans )

16 Contenu de l audit réglementaire L enquête auprès des résidents But : identifier les problèmes techniques et mobiliser les copropriétaires Contenu : Confort thermique et ressenti Utilisation et gestion des équipements Évaluation consommations et charges Travaux réalisés ou envisagés Positionnement // travaux importants Conseils / à vérifier : Il existe un questionnaire type (Planète Copropriété) Demander un exemple d enquête déjà réalisée Demander un engagement sur un taux de retours Valider qui la réalise (prestataire/syndic/cs) et par quel moyen (mail/formulaire/présentiel) Comment les résultats seront ils intégrés à l audit? Mobilisation du CS pendant l enquête Information des résidents au préalable Communication au sein de la résidence

17 Contenu de l audit réglementaire Les visites de logements Visite des combles, des sous-sol et d un échantillon de logements (au moins 1 en RDC, 1 au dernier niveau, 1 d un étage courant et 1 sur un mur pignon) A vérifier : Combien de logements seront visités? Comment se fait le choix des logements visités? Quelles mesures seront prises? (humidité, température, débits de ventilation, ) Serviront elles à approfondir certains points de l enquête sur les parties communes? Comment la synthèse sera t elle intégrée à l audit? Le CS doit participer à la visite des logements, possibilité de les organiser, le CS peut être l acteur majeur de cette étape Anticiper cette étape, la communication autour de cet élément est nécessaire

18 Contenu de l audit réglementaire Préconisations L audit doit comprendre des propositions de travaux hiérarchisées pour améliorer la performance énergétique du bâtiment tenant compte : De l état du bâtiment et de ses équipements Des attentes et des caractéristiques socioéconomiques des propriétaires Des préconisations visant à optimiser l utilisation, l exploitation et la gestion des équipements De l estimation du coût des actions envisagées De leur efficacité énergétique (notamment réduction des déperditions) Des aides financières mobilisables lors de la présentation de l audit en AG Ces scénarios doivent permettre de réduire les consos énergétique de 20% ou 38% ou d obtenir le label «haute performance énergétique en rénovation»

19 Mais en général Approche très théorique et technique Les thermiciens ne sont pas spécialistes des pathologies du bâti L audit est centré sur les problématiques énergétiques Peu de prise en compte des problèmes réels des copropriétaires Pas de suivi post-audit Pas d étude complète des aides financières pour les travaux

20 L audit énergétique Avantage Permet une bonne analyse des équipements et des contrats d entretiens Permet une prise en main de la question énergétique de la part de la copropriété Inconvénients Le chiffrage de certaines solution (bâti) sont souvent peu précises L audit est centré sur les problématiques énergétiques Aspect financier généraliste

21 L audit architectural ou Audit Global Partagé (ADEME) Présentation L aspect énergétique est très important dans un audit, mais dans certains cas, l avis d un architecte en complément peut présenter des avantages, notamment : Lorsque une modification de l aspect extérieur est envisagée (ITE) ou désirée Lorsqu il y a des doutes sur des éléments de structure, de gros œuvre, d étanchéité. Lorsque le projet englobe des éléments non énergétiques (réseaux électriques, accessibilité, sécurité, ) Il est alors possible de demander une double prestation bureau d études thermiques / architecte

22 L audit architectural ou AGP (ADEME) Présentation L audit global partagé demande spécifiquement que l équipe réalisant l audit soit constituée : D un ingénieur thermicien Vision globale des travaux de rénovation énergétique D un architecte Dimension entretien du patrimoine général D un spécialiste en financement des travaux Adapter les attentes aux capacités financières Afin d avoir un plan global de travaux + Calendrier précis des étapes de réalisation avec implication forte du CS

23 L audit architectural ou AGP Avantage Intègre toutes les problématiques de la copropriété Les préconisations sont plus finement étudiée au niveau du chiffrage et de la technique Analyse complète de l aspect financier Participation des copropriétaires Inconvénients Coût important Demande une implication forte du CS pour la réussite de l étude

24 Etapes clés de l audit énergétique Besoins Attentes Analyse des offres Qualités Outil Questions Visites Réunion intermédiaire Précisions Evolutions Préparation du cahier des charges d audit Réunion de lancement

25 DTG Diagnostic Technique Global Qualifications professionnelles du tiers Décret du 28/12/2016 Il s'agit d'une personne physique qui possède les compétences requises sur : les modes constructifs les bâtiments Les pathologies la thermique la terminologie technique et juridique du bâtiment les textes législatifs et réglementaires la gestion financière des copropriétés Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

26 DTG Diagnostic Technique Global Qualifications professionnelles du tiers une formation du niveau de l'enseignement postsecondaire d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment la copie d'un titre professionnel, l'attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent. Diplôme S'il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle Assurance Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic Il doit, en outre, attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global. Impartialité ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Honneur

27 Plan Pluriannuel de Travaux Suite à la réalisation du DTG Mise à l ordre du jour de l AG suivante Année prévisionnelle de réalisation Durée des travaux Coût des Travaux Définition des dépenses futures Travaux nécessaires Travaux nécessaires Travaux nécessaires

28 Etudes complémentaires Sécurité incendie bureaux d études spécialisés (éventuellement architectes) Accessibilité diagnostiqueurs agrées Aspect architectural architectes Sécurité électrique bureaux d études spécialisés Ascenseurs ascensoristes Energies renouvelables bureaux d études thermique

29 Le cahier des charges La personnalisation Tout cahier des charges est personnalisable (soit directement, soit en rajoutant une note en complément) Cela permet : D intégrer des points clés que la copropriété souhaite voir traiter (par exemple l individualisation des frais de chauffage ou du photovoltaïque) De prévoir un ou plusieurs scénarios de travaux personnalisés De «coller» au timing de la copropriété Demande une implication en amont du CS, permet de s approprier le futur contenu de l audit

30 La demande de devis Les signes de qualité Mention «RGE études» OPQIBI OPQTECC BENR NF Etudes Thermiques

31 L analyse des offres Grille d analyse disponible auprès de l EIE. L ADIL31 peut également vérifier que les dispositions juridiques sont respectées. «Check list» des points importants

32 Choix d un prestataire Signature

33 Les étapes suivantes Récapitulatif : Le rôle du Conseil syndical pendant l étude Obligations dans le cadre de l audit obligatoire : Le CS doit être invité à la visite de la copropriété Une réunion de présentation de l intégralité de l audit doit être faite au syndicat de copropriétaires et au CS pour le choix des scénarii Conseillé : Mobilisation pendant l enquête (information préalable et en continu) améliore fortement le taux de retour! Peut faciliter l organisation des visites de logements Participe aux réunions de travail avec le bureau d études (personnalisation des scénarii notamment) Communication sur l avancée de l étude

34 Les étapes suivantes Fin et suites de l audit Travail avec le conseil syndical sur les premiers résultats Précisions sur l audit, Scénarii à supprimer ou à compléter Aides Maitrise d oeuvre Demande de devis Consultation Réception des offres Validation des critères techniques Investissement et implication du Conseil Syndical tout au long de ces étapes Présentation des résultats aux copropriétaires (hors AG) Scénarii de l audit Aides possibles AG Présentation de l audit par le prestataire Choix d un scénario Vote d une maîtrise d œuvre pour la consultation des entreprises (cahier des charges, CCTP, offres, ) et le suivi de chantier AG Vote des devis travaux

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36 Merci de votre attention o.fr ADIL EIE