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2 Page 1 Document 4 de 301 JurisClasseur Bail à Loyer > Fasc. 273 : BAIL A LOYER. - Locations régies par le droit commun du louage (Code civil). - Obligations des parties : liste des réparations locatives Cote : 01,1988 I. - LISTE ALPHABETIQUE DES REPARATIONS LOCATIVES Ce tableau doit s'entendre sous deux réserves d'évidence : - le contrat peut déroger aux usages comme aux dispositions légales ; - les accords conclus sous l'égide de la Commission permanente pour l'étude des charges locatives, dite Commission Delmon, semblent n'avoir qu'une valeur indicative comparable à celle des usages locaux. Ils seront désignés sous le nom d'accords Delmon, avec indication du mois et de l'année. Aérateur. - Est un travail locatif le nettoyage de l'hélice et du volet. Le remplacement du fil de nylon est aussi locatif. La réparation du moteur incombe au bailleur, à l'inverse des menues réparations et remplacements assimilables (Accord Delmon, nov. 1975). Air (assainisseur d'-). - Le remplacement des tubes électroniques producteurs d'ozone par effluves, dans certains assainisseurs d'air, est certainement locatif. Aucune jurisprudence connue. Air chaud pulsé (générateur). - 1 Appareil individuel. - Sont locatifs le nettoyage du filtre de la grille (de reprise d'air), du tube d'alimentation en mazout, des filtres à combustible, du brûleur, le remplacement de l'amiante du hublot. Le locataire est responsable s'il a détérioré le brûleur (Voir Calorifère). 2 Appareil collectif. - Les dépenses se répartissent comme celles de chauffage, Voir Chauffage central. Air conditionné, air climatisé. - Le conditionnement comprend le filtrage des poussières, la correction du taux d'humidité et le réchauffage ou le refroidissement suivant la saison. La climatisation sert parfois à désigner un système limité au réchauffage en hiver et au refroidissement en été. Selon l'accord Delmon de novembre 1975, le locataire doit supporter les «menues réparations et remplacements assimilables», ici, comme ailleurs. Aucune jurisprudence connue relativement aux réparations (Cpr Cass. 3e civ., 16 oct. 1979, dame Limbourg c. dlle Dezandre L. 1948, art. 3 quinquies). Aire en plâtre (recouvrant le plancher des greniers, etc.). - Les menues réparations sont locatives (Bruno, Réparations locatives : Rev. huiss. 1951, n 573 et 1952, n 3. - Contra Pabon, Manuel pratique des propriétaires et des locataires, 2e éd., Paris 1921, p. 108), ainsi que les raccords en cas de trous (Accord Delmon, nov. 1975). Allées. - Seul l'entretien courant pèse sur le locataire (Accord Delmon, nov. 1975).

3 Page 2 Antennes. - L'article 2 de la loi n du 2 juillet 1966 (D. n , 22 déc. 1967, art. 3, applicable en copropriété, art. 4) donne au propriétaire ayant installé à ses frais une antenne collective, le droit de répartir entre les usagers raccordés à cette antenne les dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement. L'entretien courant des antennes individuelles est à la charge du locataire (Accord Delmon, nov. 1975). Arbres. - Le locataire doit tailler, élaguer et écheniller les arbres (Bruno, op. et loc. cit., Chambres des propriétaires, Réparations locatives Barberot, Traité pratique de législation du bâtiment et des usines, 6e éd Sicre, Dictionnaire d'architecture, La gérance pour tous, Paris 1913). Le remplacement des arbres morts est locatif (d'après Goupy, notes in Desgodets, Les lois des bâtiments, éd. Lepage, Paris Bruno op. et loc. cit. - Sicre, op. et loc. cit.) mais sauf preuve de cas fortuit (d'après Baudry-Lancatinerie, Traité théorique et pratique de droit civil, 3e éd. Paris 1906, t. XX à XXII, Du contrat du louage par Wahl, n Guillouard, Traité du contrat de louage, 3e éd. Paris 1891, n 481 et 529). La qualification de locatif est confirmée par l'accord Delmon de novembre Si le locataire remplace l'arbre mort du consentement du bailleur, il garde le bois (Bruno. - Sicre. - Barberot, op. et loc. cit. - Lebègue, Traité des réparations, 1881, n 75). Un jugement (Trib. paix Limoux 7 nov : J.C.P. 67, II, 15179) admet que le remplacement annuel de 5 ou 10 % est locatif. Armoires. - Voir Ferrures. - Le locataire doit remplacer tablettes, tasseaux, papiers intérieurs, dispositifs de fermeture et entretenir les peintures (Bruno, op. et loc. cit. - Sicre, op. et loc. cit. - Accord Delmon, nov. 1975). A défaut d'état des lieux, les tasseaux peints ou recouverts de papier indiquent le nombre de tablettes (Barberot, op. cit. n 1696). Sur une hypothèse de détérioration du mobilier (Paris, 6e ch., 19 oct : Juris Data n 0245). Ascenseur. - Parmi les frais occasionnés par l'ascenseur tout ce qui se détériore progressivement (courant électrique, graisses, lampes, boutons d'envoi et d'appel, serrures électromagnétiques) et peut donc être considéré comme «consommable» est à la charge du locataire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Restent donc à la charge du bailleur les grosses réparations, c'est-à-dire notamment celles qui touchent les câbles, le parachute, le remplacement des pièces usées par vétusté ou encore, d'une façon plus générale, toute réparation d'un coût élevé (exemple : treuil, frein, transformateur, organes des sélecteurs, contrôleur d'étage, régulateur de vitesse, poulies, garnitures, bobines, relais et résistances...). Le coût des visites d'entretien incombe au locataire. Aspirateurs. - Peuvent être considérés comme locatifs les remplacements des balais-brosses et du sac à poussières (Accord Delmon, nov par analogie). Assurance. - Sauf clause contraire, l'assurance contre l'incendie est à la charge du bailleur (Cpr. Paris 28 nov : D. S. 1969, somm. 17). Atre. - Voir Cheminée. - L'âtre ou foyer est la place où reposent les cendres, le feu. Auvent (petit toit protégeant porte ou fenêtre). - La menue réparation est locative (Sicre, op. et loc. cit.). Le locataire doit le nettoyage et le dégorgement des descentes (Barberot, op. et loc. cit.). Il doit, notamment, enlever la mousse et les autres végétaux (Accord Delmon, nov. 1975) des auvents dont il a jouissance exclusive.

4 Page 3 Baguette. - Est locative la réparation des baguettes détériorées, cassées, ainsi que le raccord (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit. - Accord Delmon, nov. 1975). Ne l'est pas celle des détériorations provenant de l'époussetage prolongé des baguettes dorées (Barberot, op. et loc. cit.). Baignoires. - Voir Douches. - Quelques faïences brisées dans la salle de bains sont à remplacer par le locataire (Accord Delmon, nov Paris 6e ch., 23 déc : Juris-Data n 0654). Sont locatifs, les réparations des bosses faites au métal, des détériorations de l'émail, les dégorgements, l'entretien des robinets (Barberot, op. et loc. cit.), le nettoyage des dépôts calcaires et les menues réparations des systèmes de vidange, chaînes, tuyaux, flexibles de douche. Balcon. - Réparation locative (Guillouard, op. cit. t. II, n Baudry-Lacantinerie, op. cit., t. II, p Pabon, op. cit. p. 103). Non locative, sauf dégâts commis par le preneur (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno op. et loc. cit.). En réalité, seul le menu entretien incombe ici au locataire (enlèvement de la mousse) (Accord Delmon, nov. 1975). Ballon d'eau chaude. - Réparation non locative (V. T. civ. Lille 26 nov : Ann. loyers 1957, Cass. 3e civ., 23 oct. 1979, dame Croizier c. Dlle Alexi). Balustrade. - Voir Balcon. Bancs. - Voir Jardin. - Peinture et menues réparations sont locatives (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Barreau. - Voir Balustrade, Fermetures, Ferrures. - Entretien non locatif (Guillouard, op. cit. t. II, n Baudry-Lacantinerie, op. cit. t. I, p. 466). Solution à nuancer. Barre d'appui. - Locataire responsable en cas de faute. En principe, réparation non locative (T. civ. Lyon 5 fév : Ann. loyers 1951, Paris 7e ch. 21 juin 1962 : JCP G 62, IV, 138, et, semble-t-il, Grenoble 8 janv : Ann. loyers 1965, 142) ; souvent la rupture est due à un vice caché (Cass. 1re civ., 25 janv : Ann. loyers 1961, 704). Cependant le Tribunal correctionnel d'avignon (16 fév : D.P. 1937, 55) a partagé la responsabilité entre bailleur et locataire. Selon Barberot, le locataire doit veiller à l'état des scellements, prévenir le propriétaire en cas de besoin, et il est tenu des réparations - et même du remplacement - des appuis en fonte ou en fer s'ils ont été cassés ou faussés par lui. Voir aussi Fenêtre. Barrière en bois. - Réparation non locative (Baudry-Lacantinerie, op. cit., p. 466). - Réparation locative (Guillouard, op. et loc. cit. - Huc, Commentaire théorique et pratique du Code civil. - Goupy, op. cit.) si jouissance exclusive (Pabon, op. cit. p. 105). Menue réparation, locative (Bruno, op. et loc. cit.). Bassin. - Voir Jardin. - Le curage et l'entretien courant sont locatifs (Sicre, op. et loc. cit. - Berberot, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit. confirmé par Accord Delmon, nov. 1975). Le preneur doit prendre des précautions contre le gel, (Accord Delmon, sept et nov. 1975). Le preneur maintient l'empoissonnement (Bruno, op. et loc. cit.). Les canalisations, les conduites en fer, plomb ou grès (Pabon, op. cit., p Barberot, op. et loc. cit.) sont à réparer par le propriétaire. Bec de cane. - Réparation locative (graissage, détachement des vis, etc.) (Sicre, op. et loc. cit. - Barberot, op. et loc. cit. - Russier, Des rapports entre propriétaires et locataires : Rép. Commaille, 1956, 1, 44). Les menues réparations des boutons et poignées de porte sont à la charge du locataire (petites pièces, clés égarées ou détériorées : accord Delmon, nov. 1975).

5 Page 4 Berceaux. - Voir Treillage. Bidets. - Voir Baignoires. Evier. Robinet. Biens ruraux. - Les «réparations locatives» existent en matière de biens ruraux (arg. C. civ., art. 1720). En ce qui concerne les terres et le matériel rural, on peut admettre, d'une manière générale, que sont locatifs : l'entretien des clôtures (Paris 20 nov : D.P. 93, 2, 473), des haies vives, l'échenillage et l'élagage des arbres, l'entretien des aires, pressoirs et vaisseaux vinaires, le curage des cours d'eau (du moins lorsque l'opération est pratiquée à des termes périodiques intervenant pendant la durée du bail), le curage des fossés (Cass. soc. 5 janv : Rev. fermages 1951, 168) (qu'ils clôturent un domaine ou facilitent l'écoulement des eaux), des mares, des canaux d'arrosage (Cass. soc. 5 janv. 1951, précité), l'entretien des digues, d'un canal desservant un moulin, le maintien des échalas des vignes et charmiers, le bêchage au pied des poiriers et pommiers, la destruction des taupes et fourmilières, celle des mauvaises herbes, ronces etc. (Lebègue, op. cit. n 193). La réfection d'un portail de ferme n'est pas locative (Paris 6 mars 1952 : D. 1952, 293). Alors que le curement d'un étang peut être imposé valablement par le bailleur au preneur (Cass. soc. 22 juill : Rev. fermages 1954, 380). Est locatif le nettoyage des tuiles et de leurs rainures d'emboîtement bouchées par les poussières des battages, effectués sous ce hangar (Cass. soc. 19 nov : Ann. loyers 1961, 127). Non-locatif, le «renouvellement» par 1/18 chaque année d'une couverture en chaume (Cass. soc. 23 avril 1953 : Ann. loyers 1955, 200). Mais le simple «entretien» des couvertures en chaume est locatif (Cass. soc. 22 juill : Ann. loyers 1955, 202, a déclaré non locatif le simple entretien, par fausse application (semblet-il) de l'arrêt du 23 avril 1953). L'entretien concerne le remplacement de la paille ; la réfection comprend, en outre, le support de la paille (chevronnage et lattis). Bitume. - Réparation non locative (Sicre, op. et loc. cit. - Pabon, op. cit., p. 1138). Le locataire répond des menues dégradations (Bruno op. et loc. cit.). Les sols bitumés s'usent vite, ils nécessitent un entretien journalier ; le locataire doit les légères dégradations qui peuvent se produire et la réparation des dégâts qu'il commet violemment ou maladroitement (Lebègue, op. cit., n 85). La réparation et la réfection incombent pour le surplus au propriétaire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Boiseries. - Nécessitent, parce que fragiles, un entretien constant (Barberot, op. et loc. cit.). Le locataire supporte les menues réparations de menuiserie (fixation de raccords, remplacement de pointes des plinthes, baguettes et moulures ; remplacement des tablettes et des tasseaux et réparations du dispositif de fermeture des placards (Accord Delmon, nov. 1975). Bonde. - Voir Evier, Baignoire. Bourrelets. - Le locataire doit réparer les dégâts causés par les bourrelets qu'il a fait poser (Barberot, op. et loc. cit. - Accord Delmon, nov. 1975) et notamment par leur dépose si ces dégâts sont excessifs (Cpr. pour la référence à l'usage normal des lieux : Paris, 6e ch., 17 juin 1975 : Juris-Data n 0364). Bouton de tirage de porte. - Locatif (Bruno, op. et loc. cit. - Barberot, op. et loc. cit.) pour les menues réparations (Accord Delmon, nov. 1975). Buanderie. - Voir Trib. paix Argenteuil 16 fév : Rev. loyers 1931, 554. La présence d'un poste d'eau commun dans une buanderie (poste à l'usage duquel le locataire ne peut unilaté-

6 Page 5 ralement renoncer) l'empêche de refuser de payer au-delà de l'eau dont la consommation est enregistrée à son compteur (Paris 5 oct : Ann. loyers 1966, 258). Butane. - Voir Gaz. Cadenas. - Doit être rendu en bon état (Barberot, op. et loc. cit. - Masselin, Locations 1880, t. 2, p Cpr Accord Delmon, nov. 1975). Le locataire doit les graisser et remplacer les petites pièces, notamment les clés égarées. Cadres. - Voir Baguette. Cafards. - Voir Punaises et cirons. Calorifère. - Voir Poêle. - La Cour de cassation a reconnu que l'entretien d'un calorifère (à air chaud) était locatif (Cass. soc. 23 mai 1960 : Bull. civ. IV, n 541). Sont locatives les réparations des dégâts se produisant journellement, notamment à l'emplacement du feu, aux endroits où la flamme touche aux bouches, trappes, portes, guichets, dispositifs de fermeture, etc. (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit. - Cpr Paris 8e ch. 13 oct : Juris Data n 0198), le tout sauf effet d'un long usage (Bruno, op. et loc. cit.). Le bailleur répare les conduits de chaleur, les tuyaux rejoignant les cheminées, et répond des effets d'un long usage (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Les dégâts sont dus le plus souvent à l'incurie (défaut de surveillance conduisant à l'emballement, chargement trop fort en combustible, etc.) et le locataire en est responsable (Masselin, op. cit. p. 627). Canalisations. - Voir Gel. - Le remplacement des joints et colliers incombe au locataire (Paris 8e ch., 17 nov : Accord Delmon, nov. 1975). Le remplacement des tampons hermétiques n'est pas une réparation locative (Aix 3e ch., 3 mars 1964, Vidal, c. Sté Silvestre). Jugé aussi (Aix 15 oct : Ann. loyers 1966, 138) que la réfection des canalisations d'eaux résiduaires ou d'eau potable d'un immeuble ne constitue pas une réparation locative. Mais elle pourrait être mise à la charge du preneur, si le mauvais état de la canalisation était de son fait (même arrêt). Il doit notamment les dégorger. Responsabilité du locataire qui débouche les canalisations avec des acides détériorant tuyaux et joints. Le détartrage est à la charge du propriétaire, ainsi que le maintien en état d'étanchéité (Paris, 6e ch., 16 avril 1974 : Juris Data n Accord Delmon, sept. 1974, et nov. 1975). Caniveau. - Entretien de propreté locatif (Sicre op. et loc. cit. - Bruno op. et loc. cit.). Le défaut de nettoyage périodique des caniveaux et cuvettes d'évacuation est locatif (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Réparation locative des dégâts causés par chocs, frottements ou gelée (Masselin, op. cit. p. 629). Carneau. - Voir Cheminée. - Le carneau se définit comme étant la gaine de raccordement entre la buse de fumée des chaudières et la cheminée proprement dite. Le ramonage est à la charge du locataire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Carreau, Carrelage (C. civ., art. 1754). - Statuant au sujet de «tomettes» provençales, la Cour d'aix a jugé (10e ch., 12 mai 1964, Ercoli c. Vve Charles) qu'il appartient au preneur, tenu des réparations locatives, de faire sceller les tomettes de la cuisine, dès lors que l'une d'elles se détache, sans attendre une dégradation générale et accélérée (Confirmé par Accord Delmon, nov. 1975). Est locatif le remplacement des carreaux de sol, même nombreux, cassés lors de la pose de tapis, moquettes.

7 Page 6 Cave. - Doit être rendue propre, et les trous (pour scellements) bouchés (Sicre, op. et loc. cit. - Barberot, op. et loc. cit.) sauf s'ils sont peu apparents et résultent d'un usage normal (Accord Delmon, nov. 1975). Les travaux de mise en état d'étanchéité sont à la charge du bailleur (Paris 19e ch., 27 sept : Juris Data n 0173). Chambranle. - Voir Cheminée. - C'est un objet qui peut être facilement rayé ou taché (V. C. civ., art. 1754). Sa fragilité en fait l'objet d'un entretien essentiellement locatif (Barberot, op. et loc. cit.). Charnières. - Le locataire doit les graisser (Barberot, op. et loc. cit. - Accord Delmon, nov. 1975). Chasse-d'eau. - Voir Water-closet. - Le remplacement des caoutchoucs est locatif (Russier, op. et loc. cit.). Le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des flotteurs des chaînes et joints sont à la charge du locataire (Accord Delmon, nov. 1975). De même le travail à la chasse d'eau qui «chante». Comme pour les robinets, il y a lieu de comprendre largement la notion de réparation locative. Seul le preneur est en mesure journellement, par le soin apporté aux appareils, de prévenir notamment le gaspillage. Le Chambre syndicale des entrepreneurs de couverture et de plomberie de Paris estime au quart de la consommation les pertes résultant des fuites des chasses d'eau et robinets. Le nettoyage des dépôts de calcaire et les menues réparations des chaînes et joints sont à la charge du locataire. Châssis. - Voir Vitres. - Le nettoyage, l'entretien des peintures, du mastic, sont locatifs (Sicre op. et loc. cit. - Bruno op. et loc. cit.). Le preneur est tenu des bris de vitres (Lebègue, op. et loc. cit. - Masselin, op. et loc. cit.). L'accord de novembre 1975 (Commission Delmon) supprime les distinctions antérieures : notamment la réfection du mastic est locative. Un jugement (TI Valence 1er fév : Ann. loyers 1967, 1680) a reproché l'absence de dispositif protégeant les vitres contre la grêle, ce qui semble bien rigoureux. Voir aussi Verrières. Chatières. - Dans une maison entièrement louée par lui, le locataire doit le nettoyage des chatières pour assurer la ventilation des greniers (Barberot, op. et loc. cit.) et il est tenu de remettre la planche entière de la porte où il a fait percer une chatière (Masselin, op. et loc. cit.). Chaudière. - Voir Calorifère. - Le remplacement total d'une chaudière est non locatif (Cass. req. 11 avril 1932 : Gaz. Pal. 1933, 2, Rouen 20 mai 1958 : Ann. loyers 1958, 684, sol. impl. ; Accord Delmon, sept Cpr Paris 6 déc : Juris-Data n 0651). De même le montage d'un cadre porte-carreau (Lettre min. : Rec. bull. serv. log. n ), ou le remplacement du brûleur. Chauffage central. - Voir Chaudière. - II faut distinguer, semble-t-il, selon que le chauffage est collectif ou individuel. A. - Pour le chauffage central individuel, on sous-distinguera entre les réparations importantes dues à l'usure normale et celles qui seront modiques ou présumées provenir d'une négligence du preneur. Le locataire doit prendre des précautions pour éviter les détériorations pendant les périodes de non-usage (gel, rouille). Des dégradations généralisées (grille, joints, garnissage réfractaire, etc.) permettent de conclure que l'allure de l'appareil a été trop vive (emballement) et cette allure elle-même (sauf

8 Page 7 preuve contraire) provient de la négligence de l'utilisateur, de son imprudence et de sa tendance à trop pousser le chauffage. Il peut arriver aussi que la détérioration soit due à un arrêt volontaire (mais brutal) du circulateur ou ventilateur, ce qui entraîne un excès local de chauffage (alors qu'il aurait fallu interrompre au préalable et à l'avance l'alimentation en combustible). Outre la responsabilité pour faute, le locataire est tenu des réparations locatives : la Cour de cassation (Cass. soc. 23 mai 1960 : Ann. loyers 1961, 133) a admis que les appareils de chauffage central étaient susceptibles de menu entretien locatif. A ce titre, le remplacement du joint d'amiante du hublot, par exemple, incombe au preneur. Point de difficulté, semble-t-il, en ce qui concerne le travail de mise en route, surveillance, contrôle. Avant chaque hiver, l'utilisateur doit faire revoir et nettoyer le brûleur, les gicleurs, filtres, électrodes, faire vérifier les appareils de contrôle et de sécurité. Lui incombent : resserrage des joints, vérification des radiateurs, suppression des fuites, remplacement des joints, robinets et purgeurs des radiateurs (V. Accord Delmon, nov. 1975). B. - Pour le chauffage central collectif, on sera plus indulgent pour le preneur à bail, le principe de l'entretien locatif subsistant, pour les menues réparations (Cpr Reims 6 juill : J.C.P. 79, éd. G, IV, T. civ. Seine 25 nov : D. 1956, somm. 79). Le nettoyage de la cuve à mazout doit avoir lieu régulièrement (au moins tous les dix ans). Son curage incombe au propriétaire, comme le détartrage des canalisations. Le locataire est, en outre, responsable : 1 de sa négligence, lorsqu'après avoir fait repeindre son appartement, il est parti en vacances sans vérifier si les radiateurs avaient bien été revissés (Trib. Marseille 28 avril 1964 : Ann. loyers 1965, 136) ; 2 de son ignorance et de sa maladresse, lorsqu'il a manipulé le chapeau en sens inverse et, surpris par le jet brûlant, a laissé inonder l'appartement (Trib. Marseille 7 déc : Ann. loyers 1967, 514). Sur l'arrêt temporaire du chauffage central, Cf. Paris, 16e ch., 16 déc : Juris-Data n Chauffe-bain, chauffe-eau. - Voir Ballon d'eau chaude. - On peut appliquer, à notre avis, par analogie, les solutions données pour le calorifère. Le locataire doit veiller à l'entretien de ces appareils, le bailleur répondant de leur vétusté. Entretien locatif, d'après Paris 28 janv (Cpr en application de l'article 606 du Code civil : Cass. 3e civ., 19 juin 1979 : JCP G 79, IV, 286). A propos d'un ballon d'eau chaude (Cpr Cass. civ. III, 23 oct. 1979, dame Croizier c. dlle Alexis : application L. 1948, art. 3 quinquies). Sur la responsabilité d'un vice non apparent d'un chauffe-eau, V. Colmar 7 mai 1958 : Ann. loyers 1959, Colmar 5 fév : D. S. 1974, somm. 183 : responsabilité du propriétaire. Chemin. - Voir Allée. - L'entretien courant est locatif, notamment en matière de baux ruraux. Cet entretien varie avec la nature du chemin (en terre - empierré - goudronné) et celle de l'utilisation (charrettes, autos, camions, tracteurs) ; d'ailleurs, celle-ci commande celle-là. Cheminée. - Voir Calorifère, Four, Feu de cheminée, Ramonage. - Selon l'accord de novembre 1975, l'entretien des tabliers, la réparation des bris et des fêlures incombent au locataire. L'article 1754 vise les réparations aux âtres (partie horizontale de la cheminée), contrecœurs (fond de la cheminée) et tablettes (cassées, rayées, fendues, descellées). La solution doit être éten-

9 Page 8 due par analogie aux faïences, foyers, croissants (pièces de fer ou de cuivre qui tiennent pincettes et pelles à feu). Bruno donne une énumération très large. Est locative la réparation à tout endroit où se fait le feu et où la flamme touche (V. Baudry- Lacantinerie, op. cit., p. 465). La réparation des cheminées qui fument est non locative (Rouen 8 fév : D.P. 53, 2, Trib. par cant. Chabeuil 11 juill : Ann. loyers 1952, Pabon, op. cit., t. 2, Sicre, op. et loc. cit. - Et, les lieux étant inhabitables, Amiens 1er août 1888 : S. 89, 1, 39). Non locative la réparation des gaines (Lyon 4 juin 1909 : D.P. 1909, 2, déc : J. ass. 1897, Trib. Lille 3 nov : Ann. loyers 1960, 478, fuites d'oxyde de carbone par suite de vétusté. - Cass. civ. II, 17 oct : Ann. loyers 1957, 224, vices des conduits de fumée. - Trib. Marseille 2 fév : Ann. loyers 1960, 301, conduits fissurés par vétusté et du carneau (V. ce mot). Selon certains auteurs (Richard, Ch. des propriétaires janv. 1955, 41) : 1 l'équipement et la destination d'une cheminée à foyer ouvert, desservie par un conduit de fumée réglementaire, ne doivent pas être modifiés sans autorisation du bailleur (les baux y prohibent l'utilisation des appareils de chauffage à combustion lente, qui sont spécifiquement à foyer fermé) ; 2 le locataire désirant opérer les modifications indispensables pour l'utilisation des appareils à foyer fermé doit en supporter les frais, sous le contrôle de l'architecte du bailleur. Cependant, Angers 7 mai 1958 :JCP G 58, IV, 163, a refusé de faire grief à un locataire d'avoir utilisé des poêles à combustion lente, de plus en plus répandus, de types devenus courants. Chéneau. - Non locatif (même le nettoyage, d'après T. civ. Limoges 3 déc : Gaz. Pal. 1937, 1, 357). Sicre et Lebègue donnent comme locatif l'entretien des chéneaux en état de propreté, lorsque le preneur est seul locataire de tout l'immeuble et a seul accès au corps du logis. Le dégorgement est locatif (Accord Delmon, nov. 1975). Cirons. - Comme pour les punaises, une question d'antériorité se pose. Une ordonnance (Trib. gr. inst. Marseille 6 fév. 1961, Jurquet c. Grava) a retenu la préexistence des cirons : le locataire était très soigneux ; entré dans les lieux en novembre 1955, il s'était plaint, dès septembre 1956, des dégâts causés par les cirons aux parquets et à ses meubles neufs. Citerne. - Voir Puits. - Menu entretien locatif, pour le curage. Selon Barberot (op. et loc. cit.), le preneur doit réparer (si menues réparations) les joints des tuyaux d'adduction, de trop-plein et de puisage ainsi que les vannes et émissaires d'évacuation d'eau. Clef. - Voir Serrure. - Obligation d'entretenir et restituer (Remplacement des clefs égarées ou détériorées : Accord Delmon, nov. 1975). Le locataire sortant n'a pas le droit de conserver les clefs supplémentaires qu'il aurait pu faire faire pendant sa jouissance (Barberot, op. et loc. cit.). Les clefs appartenant au bailleur, il ne peut commettre un «vol» s'il s'en empare (Trib. Avesnes 17 janv : Ann. loyers 1961, 702), mais il pourrait se rendre coupable de violation de domicile (Cass. com. 20 oct : Ann. loyers 1955, 79). En cas de perte des clefs, le propriétaire peut exiger le remplacement des serrures avec de nouvelles clés (Masselin, op. cit., t. 2, p. 633). Une présomption du fait de l'homme est que les clés des serrures des portes extérieures sont en nombre au moins égal à celui des occupants appelés à entrer ou sortir séparément (les deux époux, les grands enfants...). Cloison d'insonorisation. - L'installation d'une telle cloison constitue un aménagement foncier (Ann. loyers 1959, 461). Elle augmente l'isolation phonique du local. Le locataire ne supporte que les petites réparations (rebouchage des trous) et il échappe même à celles qu'un usage normal aurait suffi à rendre nécessaires.

10 Page 9 Cloisons (C. civ., art. 1754). - Le menu entretien est locatif (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). La remise en l'état primitif des lieux, lorsque le locataire avait établi ou supprimé les cloisons, comporte tous raccords aux plafonds, corniches, murs, parquets, etc. (Masselin, op. cit., p Paris, 6e ch., 17 mars 1973 : Juris-Data n 0163 et 19 oct : Juris-Data n 0245). Clôture. - N'est pas locatif l'entretien des clôtures d'un herbage (Paris 29 nov : D.P. 93, 2, 473) ou d'un étang (Baudry-Lacantinerie, op. cit., t. I, n Contra Guillouard, op. cit., t. II, 530). Clous. - Non locatif, sauf faute (clous trop nombreux, mal plantés, ou ayant causé des dégradations) (Sicre, op. et loc. cit. - Barberot, op. et loc. cit.). Coffre à charbon. - Le preneur entretient portes, couvercle (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Concierge. - Son salaire ne peut être récupéré sur le locataire (Cass. soc. 17 fév : J.C.P. 55, II, Cass. civ. III, 30 janv : JCP G 73, IV, 103). Conduite en plomb, en zinc. - A la charge du locataire la réparation des conduites usées par un frottement extérieur anormal ou bosselées par des chocs (Barberot, op. et loc. cit.). Le remplacement des conduites d'eau qui sont «hors d'âge» dépasse l'entretien locatif (Lyon, 2e ch., 1er déc : Tout Lyon 1er sept. 1960). Non locative, la réparation d'un tuyau de descente en zinc vétuste (Trib. Marseille, 2e ch., 8 fév : Ann. loyers 1960, 301). Le locataire doit veiller à leur dégorgement (Accord Delmon, nov. 1975). Contre-coeur. - Voir Cheminée. - C'est un contre-mur, isolant le mur de la chaleur, remplacé souvent par une plaque dans les cheminées d'autrefois (C. civ., art. 1754). Cour. - Pavés, non locatif (Goupy, op. cit. - Duvergier, Droit civil français, Louage, t. II, n Gouillouard, op. cit., t. II, n Contra Huc, op. cit., t. X, n 350). Sicre donne comme locatives les menues réparations aux trottoirs en bitume, aux bornes, voir Bitume, Trottoir. - Cf. usages locaux de Paris. Couverture. - Voir Toiture. - Le locataire ne supporte la réfection totale que si elle a été rendue nécessaire par un défaut d'entretien (Cass. 3e civ., 18 juill : J.C.P. 79, éd. G, IV, 321). Le «remaniement» tous les cinq ans n'est pas locatif (Angoulême 13 janv : Ann. loyers 1954, 266). Le locataire professionnel du bois, qui a pris les lieux en l'état, est responsable de l'effondrement de la toiture (Cass. 3e civ., 2 avril 1979 : JCP G 79, IV, 198). Crapaudine d'évier ou de cuvette. - Voir Evier. - Locatif (Sicre, Bruno op. et loc. cit.). Crémone. - Voir Espagnolette. - Entretien locatif (Sicre. - Voir Espagnolette. - Bruno, op. et loc. cit.). Le bailleur répond de l'usure, du tassement (idem). Crevasses au plafond. - Non locatif, sauf faute prouvée (Bordeaux 11 mai 1909 : Rec. Bordeaux 1910, Paris, 1re ch., 3 juill : Juris-Data n 0235). Crochets. - Perdus, cassés ou tordus : à remplacer ou réparer par le locataire (Barberot, op. et loc. cit.). Croisées. - Voir Fermetures. - Les réparations sont locatives pour ce qui est fermeture, tringles, etc. (Sicre et Bruno) ainsi que les réparations aux gonds, paumelles, ferrures (Contra,

11 Page 10 Bruno, op. et loc. cit.). V. Accord Delmon, novembre L'article 1754 vise les gonds et targettes. Croissants. - Voir Cheminée. - Pour retenir les pelles au bord des cheminées, doivent être remis en état par le locataire s'ils sont descellés ou cassés (Barberot, op. et loc. cit. - Masselin, op. cit., t. 2, p. 637). Cuisines (Equipements). - L'entretien courant et les réparations sont locatifs (Accord Delmon, nov. 1975). - Voir aussi Frigorifique, cuisinière. - La grille de ventilation de la cuisine doit être nettoyée par le locataire. Cuisinière. - Une décision (Saint-Nazaire 8 nov. 1960, ord. : Ann. loyers 1961, 298) a constaté qu'une cuisinière mixte était soumise à une détérioration rapide. Selon un expert (M. Edas, cité par Fau et Debeaurain, La surface corrigée dans l'immeuble «Le Corbusier» à Marseille : Ann. loyers 1964, 397) la fourniture d'une cuisinière électrique donnerait lieu à un supplément annuel de loyer de 10 % de la valeur vénale compte tenu de l'usure prompte. Entretien courant et menues réparations à la charge du locataire. Cuvettes. - Voir Water-closet. - Menu entretien locatif (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit., propreté, entretien des joints, graissage). Réparation résultant de l'oxydation, non locative, du moins si elle est générale. Dallage. - Non locatif, sauf dégâts (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.) et remise en place ou remplacement de quelques éléments (Accord Delmon, nov. 1975). Décrottoir. - Est de nature moins à exiger un entretien locatif qu'à engager la responsabilité du bailleur (V. Cass. civ. II, 27 oct : D. S. 1967, somm. 18). Dégradation. - Ne sauraient constituer des dégradations, les travaux du locataire qui ont amélioré l'état de l'immeuble et en ont augmenté la valeur (T. civ. Saint-Nazaire 29 mars 1954 : Ann. loyers 1954, 329). Le jugement ajoute que le bailleur, après avoir approuvé tacitement l'exécution des travaux, ne saurait faire rétablir des cheminées en marbre désuètes, des cloisons de bois inutiles, gênantes. Solution difficile à généraliser. Est au contraire responsable, le locataire qui a dégradé parois et plafonds par la pose ou accrochage, la dépose ou décrochage, sans soin, des casiers (TGI Marseille, réf. 8 mai 1961, Rambaud c. Bonnet). Bien plus, le locataire est présumé responsable de toutes dégradations à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (Cass. 1re civ., 22 juill : JCP G 68, IV, 163 ; Bull. civ. I, n C. civ., art Paris, 6e ch., 10 juill : Juris-Data n 0440 et 17 mars 1973 : Juris-Data, p. 0163). Déménagements. - Est locative la réparation des dégâts causés lors des déménagements, même en l'absence de faute (Trib. paix Paris 17 juill : Rev. loyers 1948, 251). Le déménageur est un professionnel assuré : le locataire le mettra en cause. Démolition. - En démolissant, lorsqu'il en a le droit, le preneur doit boucher les trous de scellement, enlever les gravats, etc. (Bruno, op. et loc. cit. - Sicre, op. et loc. cit. - Cpr Accord Delmon, nov : trous). Déparasitage. - Voir Cirons, punaises. Dératisation. - Voir Rats.

12 Page 11 Désinfection. - Les frais de désinfection, à la suite de maladies contagieuses ayant frappé des occupants du local, sont à la charge du preneur (Poitiers 21 janv : S. 97, 2, 137 ; D.P. 95, 2, 168 ; Gaz. Pal. 1895, 1, Paris 1er fév : D.P. 96, 2, Pau 21 juill : D.P. 1902, 2, Massé, Entre locataires et propriétaires, 1907, p Baudry-Lacantinerie, op. cit., n 918). Sur les dégâts causés par une «désinsectisation» cf. Paris ch., 10 juill : Juris-Data n 0440). Détenteur. - Voir Gaz, butane. Dorures. - Voir Baguette. - Le preneur, sauf faute prouvée, n'est pas responsable des défraichissement, mais il doit épousseter les dorures et répond des tâches et accrocs (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Il doit les menues réparations (Accord Delmon, nov. 1975). Douche. - Le locataire remplace les tuyaux flexibles (Accord Delmon, nov. 1975). Eau (adoucisseur). - Est locatif le remplacement périodique du produit que contient l'adoucisseur. Eau (Consommation et entretien). - dépenses locatives (Accord Delmon, sept Paris, 6e ch., 31 mai 1976 : Juris-Data n 0297). Eaux (dégâts). - Voir Canalisation, Evier, Gouttière, Tuyau. - Le locataire est responsable en cas de faute (Paris 4 nov : Ch. des propriétaires, 1954, 451, considérant le locataire comme gardien responsable de son eau envers les tiers). Quid au cas où, pour effectuer une réparation, le bailleur a arrêté l'arrivée des eaux et où l'eau étant rétablie, une inondation s'est produite par les robinets du locataire, restés ouverts? Le tribunal civil de la Seine (9e ch., 22 juin 1950 : Gaz. Pal. 1950, 2, 314) a retenu la faute du bailleur qui ne s'était pas préoccupé du locataire absent. Faute encore du locataire qui ne songe pas à fermer le compteur, ne se croit pas autorisé à quérir un plombier et se borne à écrire à la bailleresse! (TI Valence 20 mai 1959 : Ann. loyers 1959, Trib. Marseille, 3e ch., 7 déc : Ann. loyers 1967, Paris, 6e ch., 27 oct : Juris-Data n 0522 ; responsabilité du bailleur. - Paris, 6e ch., 3 juin 1975 : Juris-Data n 0330 ; défaut d'étanchéité d'une verrière. - Paris, 19e ch., 27 sept : Juris-Data n 0173 ; non-étanchéité de la cave du bailleur). Eclairage. - Les réparations des dégradations aux appareils sont locatives, pour toute la partie dont le preneur jouit exclusivement (Pabon, op. cit., p. 106). Le remplacement des ampoules et tubes d'éclairage extérieurs incombe au locataire (Accord Delmon, sept. 1974). Les ampoules intérieures sont à la charge du locataire (Russier, Des rapports entre propriétaires et locataires : Rép. Commaille 1956, 1, 44). Les canalisations électriques sont d'entretien non locatif d'après le tribunal cantonal de Saumur (11 mars 1964 : Ann. loyers 1965, 138). Un arrêt (Cass. 1re civ., 6 fév : D. 1963, 402) a admis que l'absence d'interruption pouvait être due à la vétusté. Mais - présomption du fait de l'homme - une installation est normalement complète, et c'est au preneur, en l'absence d'état des lieux où il entre, de justifier de la disparition des parties manquantes. Le locataire qui a procédé à ses frais à l'installation électrique doit, à l'expiration du bail, supprimer toute l'installation ou se contenter de laisser en place les canalisations à bout de fil en enlevant seulement les appareils vissés, interrupteurs, prises de courant et douilles (Cass. soc. 14 oct : Ann. loyers 1956, 146). Des décrets d'application de la loi du 1er septembre 1948 (équivalence superficielle de 1 m 50 «s'appliquant donc seulement au branchement du compteur», sans égard au nombre et à la superficie des pièces), on a tiré la conviction que l'installation électrique intérieure est à la charge du preneur (pour les locations régies par la taxation de la loi du 1er septembre 1948, V.

13 Page 12 Rapp. Arnette de la Charlonny, 16 janv : Ann. loyers 1959, 461), c'est-à-dire que le preneur ne peut en récupérer le coût sur le bailleur. L'éclairage de l'escalier incombe au bailleur dans un immeuble collectif (même rapp.). La réfection complète d'une installation électrique n'est pas locative (Rép. min. : J.O. déb. Ass. nat. 3 mars 1962, p. 340). Une décision (Trib. par. baux ruraux. Saumur 11 mars 1964 : Ann. loyers 1965, 138) a fait la distinction suivante : incombe au bailleur tout ce que le preneur ne peut enlever à sa sortie (et au locataire le reste). Le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits, fusibles et la réparation des baguettes protectrices sont à la charge du locataire (Accord Delmon, nov. 1975). Egout. - Voir Fosses, Engorgement. - Non locatif. Exception, en cas de locataire unique, pour propreté extérieure de l'égout se trouvant dans le bâtiment et menu entretien (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Le bon fonctionnement de l'égout suppose que les canalisations d'évacuation, et notamment leurs joints, soient étanches et capables de supporter la pression d'eau correspondant au remplissage de l'égout jusqu'au niveau de la voie publique. Cela implique, à plus forte raison, qu'aucun orifice ne soit ouvert sur ces canalisations à un niveau inférieur au niveau critique ainsi défini. En particulier, les tampons dits «hermétiques» qui ferment les regards disposés sur les conduites des caves et sous-sols pour permettre leur contrôle ou leur dégorgement doivent être correctement mis en place et solidement assujettis. Les travaux incombent au bailleur. Mais le locataire serait responsable pour avoir bouché l'écoulement en y introduisant objets ou matières dont l'évacuation n'est pas normalement prévue par cette voie (Rép. min. : J.O. déb. Ass. nat. 25 août 1962, p. 3012). Electricité. - Voir Eclairage. Engorgement. - Responsabilité du locataire, en cas d'imputabilité démontrée. Il en est ainsi lorsque la grille, se trouvant à l'entrée du tuyau, ou devant s'y trouver, est rompue, enfoncée ou enlevée (Bruno, op. et loc. cit.). Le locataire répare les grilles (Russier, op. et loc. cit.), doit dégorger le branchement qui lui est particulier et aboutit à la grosse conduite (Sicre et Bruno, op. et loc. cit.) pour le surplus en principe non locatif. Escalier. - Menues réparations aux rampes : locatives (Huc, op. cit. t. X, n Baudry- Lacantinerie, op. cit., p Sicre, op. et loc. cit.). Le locataire maintient les boules de rampe (Bruno, op. et loc. cit.). Pour les marches d'escalier, on pourrait appliquer, par analogie, l'article 1754 al. 4. Voir cependant, contra, Lyon 28 juin 1951 : Ann. loyers 1952, 455. Masselin (op. cit., t. 2, p. 141) retient la responsabilité du preneur pour les taches (d'huile ou corps gras) aux tapis ou aux marches, ainsi que pour celles provenant des ordures de ses chiens. Pour le surplus, le remplacement des tapis et la réfection des peintures, incombent au propriétaire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Espaces verts. - Voir Jardin. Espagnolette. - Tige de fer avec poignée, servant à manœuvrer le châssis d'une fenêtre : entretien locatif (Sicre, Barberot et Bruno, op. et loc. cit. - Accord Delmon, nov. 1975). Etanchéité. - Voir Eau.

14 Page 13 Etang et pièces d'eau. - Curage au bailleur (Baudry-Lacantinerie, op. cit., n Guillouard, op. cit., t. II, n 530), au locataire, selon Sicre et Lebègue. On remarque que le Code civil (art. 1756) a mis le curage des puits (et fosses d'aisances) à la charge du bailleur, pour des raisons d'hygiène publique et en pensant au cas de pluralité de locataires (cet ouvrage, alors, ne se ferait pas ou serait mal fait ou pour le moins retardé : Demolombe, C. Napoléon, motifs, t. 6, 1808, p. 120). L'accord Delmon de novembre 1975 laisse l'entretien courant au locataire. Etendage. - Voir Fenêtre. Evier. - Le locataire répare ou remplace l'évier cassé ou écorné si sa faute est établie (Paris, 6e ch., 9 avril 1975 : Juris-Data n 0191). Il entretient la petite grille et reste responsable du défaut de cet entretien (Sicre, op. et loc. cit. - Baudry-Lacantinerie, op. cit., p Troplong, op. cit., t. II, p Russier, op. et loc. cit.). L'entretien des tuyaux d'écoulement et de la soudure du tuyau à la pierre est locatif (contra Pabon, op. cit., p Goupy, op. et loc. cit. - Cf. usages locaux de Paris). Le locataire est responsable de la grille ou bonde siphoïde (enfoncée, rompue, disparue) ainsi que des autres menues réparations (systèmes de vidange). Solutions confirmées par l'accord Delmon de novembre Fenêtre. - Voir Croisée, Espagnolette, Fermeture. - Le bailleur est tenu, si le jeu de la fenêtre oblige à dépose (Bruno, op. et loc. cit.). Responsabilité partagée entre les parties pour une barre d'appui (T. corr. Avignon, 16 fév : D.P. 1937, 2, 55). Le locataire doit entretenir les «sections ouvrantes» et peindre la grille d'appui de la fenêtre (usages locaux à Paris : T. civ. Seine, 4e ch., 14 déc : Ch. propriétaires, 1954, 225). Le bailleur doit entretenir la barre d'appui et spécialement assurer sa fixation au mur : Trib. Lyon 5 fév : Rép. Commaille 1951, 2, Réparation du jeu des fenêtres mise à la charge d'un locataire (qui avait d'ailleurs laissé les lieux en état d'abandon) : Trib. gr. inst. Marseille réf. 8 mai 1961, précité. V Dégradations. A Paris, un arrêté préfectoral du 2 janvier 1968 interdit en son article 9 d'étendre du linge aux fenêtres en bordure des voies, même privées. Sur l'usage, variable en matière d'étendage, en général voir Cass. civ. I, 3 janv : Ann. loyers 1958, 438 ;Cpr Cass. civ. III, 27 nov : J.C.P. 1974, II, 17644, observ. E.-J. Guillot, en copropriété des immeubles bâtis. Four. - Voir Cheminée, Calorifère. - L'usage est que le propriétaire entretient les murs, la voûte du dessus, le tuyau ou la cheminée, et le locataire n'est tenu que de l'aire du four, qu'il soit de terre ou du carreau de terre cuite, de la chapelle du four (voûte intérieure de briques ou de tuileaux qui reçoit l'impression du feu). La reconstruction du four incombe au propriétaire (V. Pabon, op. cit., p Baudry-Lacantinerie, p Goupy, op. et loc. cit. - Sicre, op. et loc. cit. - Guillouard, op. cit., t. II, n 478). Les fours sont d'entretien locatif, enseigne Barberot (op. et loc. cit. - Cpr Bordeaux 30 oct : Gaz. Pal. T.Q. 1930, 1935, V Bail n 79, clause du bail d'une boulangerie. - TGI Marseille, 3e ch., 22 mai 1968, Sorrache c. Silve). Four de boulangerie. - Voir Four. Fourneau. - Le preneur entretient et répare carrelages (notamment, le carreau recevant les cendres), revêtements, parties en fonte et grilles. Il les tient propres, enlève la suie, etc. (Sicre, op. et loc. cit.). Le bailleur répare murs, voûtes et planchers (Sicre, op. et loc. cit. - Guillouard. - Goupy, op. et loc. cit. - Troplong, op. cit., t. II, n Trib. paix Nogent-sur-Marne 4 mai 1906 : Gaz. Pal. 1906, 1, 549), à la charge du bailleur sont les scellements de réchauds, la fourniture des réchauds cassés et des grilles brûlées. Bruno donne comme locatif l'entretien des fontes de réchauds, leurs grilles, des carrelages ou revêtements. Le preneur est particulièrement chargé de la conservation du réservoir d'eau chaude (coquemar ou bain-marie). - En ce sens,

15 Page 14 Masselin, op. cit., t. 2, p Est locative (Massé, op. cit., p. 128) la mine de plomb aux fourneaux (et tôles). Frigorifique. - Le locataire doit le menu entretien, notamment les soins de propreté prescrits par la notice d'utilisation ; il doit remplacer la courroie et l'ampoule. Le bailleur répond des vices de la chose et de la vétusté. Son obligation porte aussi sur le condensateur à ailettes (poussières). L'utilisateur est en faute s'il a touché au mécanisme (délicat qui appelle les soins du spécialiste), s'il a détérioré l'évaporateur (en utilisant des objets métalliques pour le dégivrage) ou la «carrosserie» (nettoyée avec des produits abrasifs) ou encore s'il a transporté l'appareil renversé (Cpr Accord Delmon, nov. 1975) ; entretien courant, menues réparations et remplacements assimilables sont locatifs. Garages. - La réfection des peintures matérialisant les emplacements de stationnement incombe au propriétaire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Garde-manger. - Le locataire remplace les toiles métalliques ou canevas hors service, sauf cas d'exposition à la pluie (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). La distinction la plus exacte paraît être : toiles métalliques (lègères, fragiles : réparation locative) ; ferrures (locatif, en principe : C. civ., art. 1754) ; corps du garde-manger exposé à la pluie (non locatif). Gaz. - Selon de nombreux auteurs, le locataire doit le menu entretien des appareils et robinets (Sicre, op. et loc. cit., Bruno, op. et loc. cit.). On se reportera à ce sujet aux usages locaux de Paris. Il convient de rappeler les précisions données par l'accord Delmon de novembre 1975 : incombent au preneur l'entretien des appareils, robinets, siphons, l'épinglage (débouchage) des becs et le nettoyage du tout. Est tout particulièrement dû par le locataire le remplacement périodique du tuyau de raccordement. D'après les instructions du Gaz de France, la durée limite d'utilisation est de quatre ans ; l'année limite est indiquée sur les nouveaux flexibles (par exemple, celui qui a été fabriqué en 1968 porte les chiffres 72), conformément à l'article 12 de l'arrêté du ministre de l'industrie (15 oct : Journal Officiel 18 Octobre 1962). L'obligation d'entretenir «en bon état, visiter et nettoyer au moins une fois l'an les conduits d'évacuation des appareils à gaz» en partie basse ou en partie haute (déjà prévue par Arr. préf. Paris 6 sept. 1938, art ) pèse sur le preneur. Voir toutefois, Cass. civ. II, 19 fév :J.C.P. 66, II, qui a déchargé de toute responsabilité le locataire qui, en Moselle, avait bouché (faute grave) des orifices d'aération, sans grille ni déflecteur, pour lutter contre le froid dans son cabinet de toilette (Présomption de responsabilité du locataire, en cas d'explosion, Cass. 3e civ., 18 mars 1974 : L 'Argus 15 nov. 1974). Gaz butane. - Le remplacement du joint du détenteur du gaz butane, de minime valeur et à l'usure plus ou moins rapide, est à la charge du locataire, seul à même de l'assurer en temps utile (Trib. Saint-Nazaire 3 déc : Ann. loyers 1958, 769). Une autre décision a retenu (à concurrence de 2/3) la responsabilité du locataire utilisant sciemment un détenteur défectueux (Riom 27 sept : Gaz. Pal. 1968, 1, somm. 20). Le nettoyage du brûleur et le débouchage (grâce au débouchoir) du gicleur obstrué sont locatifs. Gel. - Avant les premiers froids, il appartient au locataire de protéger les conduites d'eau et les compteurs, recouvrir les soupiraux (vieux sacs, toiles) parce qu ils sont souvent à proximité des tuyaux d'eau.

16 Page 15 Deux arrêts de la Cour de cassation semblent exiger la réalisation d'un «accord» avec le locataire (ou que le soin lui en soit «confié») pour que le preneur ait à protéger du gel la canalisation d'eau se trouvant dans sa cave (Cass. soc. 24 fév : Bull. civ. IV, n 210 ; Rev. trim. dr. civ. 1960, 680) ou dans son appartement (Cass. soc. 22 mars 1957 : Bull. civ. IV, n 355). Un autre arrêt relève, au contraire, la faute du locataire qui n'a pris aucune précaution (Cass. civ. 9 nov. 1966, Lecompte c. Morange : Ann. loyers 1967, 1679 ; Rev. loyers 1967, En ce sens, Accord Delmon, nov. 1975), tout en déclarant le bailleur responsable envers les autres propriétaires. Gestion. - Voir Syndic. Glace. - Le preneur ne répond pas du tain (amalgame d'étain), mais doit rendre la glace propre, non cassée, ni rayée (Sicre, op et loc. cit. - Guillouard, op. cit., t. II, n Huc, op. et loc. cit. - Goupy, op. et loc. cit. - Baudry-Lacantinerie, op. cit., p Bruno, op. et loc. cit.). Le lavage est locatif (Massé, op. cit., p. 128). Le locataire ne répond pas du fait que la dorure du cadre passe, même si cela résulte des soins de propreté (Sicre, op. et loc. cit.). Il y a présomption de propriété en faveur du bailleur, lorsque la glace fait corps avec les boiseries ou lorsque la partie de mur derrière la glace n'est pas garnie de papier de tenture. Le locataire doit remplacer les glaces détériorées (Acccord Delmon, nov. 1975). Gonds (C. civ., art al. 6). - Voir Volets et Fenêtres. - Ce texte vise les gonds dépendant d'objets légers et mobiles (selon Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Le graissage des gonds des fenêtres est locatif, notamment à proximité de la mer (TGI Marseille, réf. 8 mars 1961, Comblot c. Arkless. - Accord Delmon, nov. 1975). Gouttière. - Non locatif (Baudry-Lacantinerie, op. cit., p. 465, note 4. - Guillouard, op. et loc. cit.). Toutefois, Sicre met à la charge du preneur ayant loué toute la maison, le dégorgement des tuyaux et gouttières, s'il y accède facilement. Le nettoyage des gouttières d'une villa occupée par un seul preneur est locatif (TGI Marseille, réf. 8 mars 1961 précité). Les eaux usées ne doivent pas être vidées dans les chéneaux et gouttières. L'accord Delmon de novembre 1975 étend l'obligation du locataire de dégorger à toutes les descentes dont il a l'usage exclusif. Grillages. - Voir Châssis. - Le preneur est tenu des réparations partielles et peu importantes (Sicre, op. et loc. cit. - Guillouard, op. cit., t. II, n Baudry-Lacantinerie, op. cit., p. 465, note 4. - Bruno, op. et loc. cit.). Grilles. - Voir Engorgement, Grillages. - Le locataire assure le menu entretien des grilles ouvrantes, fermetures, serrures, espagnolettes, verrous (Accord Delmon, nov. 1975). Il entretient en état de propreté les grilles dormantes (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Le locataire doit réparer les grilles auxquelles il manque quelques enroulements aux barreaux (Masselin, op. cit., t. II, p. 686). Le bailleur répare les dégâts résultant du tassement des fondations et les grilles dormantes (Bruno, op. et loc. cit.). Groupe électrogène. - L'article 1732 du Code civil est applicable. Haies. - Obligation locative de tailler et entretenir (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit. - Accord Delmon, sept. 1974). - Le remplacement des végétaux pour réfection des haies incombe au propriétaire (Contra Barberot, op. et loc. cit.). Honoraires. - Voir Syndic.

17 Page 16 Horloge. - Restitution dans l'état où elle a été reçue (Masselin, op. cit., t. II, p. 657). Hottes aspirantes. - Entretien courant, menues réparations et entretien assimilable sont locatifs (Accord Delmon, nov. 1975). Humidité. - V. Eaux (dégâts). - Responsabilité du bailleur quand elle provient des murs et du sous-sol ; responsabilité du locataire, lorsqu'il néglige d'aérer, qu'il fait bouillir la lessive, portes et fenêtres fermées (plafonds peints à l'huile notamment). Sur un partage de responsabilité, Cf. Cass. civ. III, 13 fév. 1979, Walloch c. Loch ; Rev. dr. imm. 1979, p Inscriptions. - Voir Enseignes. - L'achat et le remplacement des panneaux de signalisation routière et plaques indicatrices diverses pèsent sur le propriétaire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Interphone. - Voir Téléphone. - Rev. min. : J.O. déb. Ass. nat. 8 mai 1968, p Jalousies. - Le preneur doit tenir propres et renouveler les rubans ou cordages (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Il n'est pas tenu de la peinture (Pabon, op. cit., p. 106). Voir les usages locaux de Paris. Selon l'accord Delmon de novembre 1975, le locataire doit graisser, remplacer les cordes ou quelques lames, ainsi que les poulies. Jardin. - Voir Arbres. - Du point de vue des réparations locatives : le jardin doit être rendu en bon état : allées sablées, gazons entretenus, plates-bandes labourées, dressées et garnies de bordures (Sicre, Bruno, Troplong, op. et loc. cit., Accord Delmon, nov. 1975). Le preneur doit tailler les haies, les arbres, élaguer, écheniller, arracher ronces et orties. Il ne doit pas renouveler les arbres et arbustes (Contra, Sicre, Bruno, Guillouard, op. et loc. cit.). S'il s'agit d'un jardin maraîcher, les ordures ou pierres doivent être enlevées ou enterrées profondément (Cf. Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Les vases de fleurs et les bancs sont présumés dégradés par la faute du locataire, qui est ainsi tenu d'y effectuer les menues réparations (peinture, notamment). En ce qui concerne les berceaux, treillages, portiques de treillage, etc. le locataire est tenu de réparer ce qui a été détruit par violence, mais non ce qui a été dégradé par les intempéries ou l'usage normal (Goupy, op. et loc. cit. - Guillouard, op. et loc. cit.). Les dégradations subies par les bassins, jets d'eau et leurs conduits sont à la charge du bailleur, sauf faute du locataire : celui-ci a la charge du curage et de la mise en hivernage. Selon Barberot (op. cit.) le locataire doit le paillage des arbres à l'entrée de l'hiver en raison de leur essence. Responsabilité retenue du locataire qui laisse le jardin en état complet d'abandon (Trib. gr. inst. réf. Marseille 8 mars 1961 précité). Jeux. - Le remplacement de petit matériel des équipements de jeu est à la charge du locataire (Accord Delmon, sept V. Fasc. 250). Joints. - Le remplacement de quelques pointes de fixation de joints métalliques est locatif. Menue dépense, le remplacement des joints des radiateurs de chauffage central, des appareils sanitaires etc. est locatif (Accord Delmon, nov. 1975). Lambris. - Le locataire est tenu à réparer les dégâts qu'il y cause (Goupy, op. et loc. cit. - Guillouard, op. cit., t. II, n Baudry-Lacantinerie, op. cit., p Bruno, op. et loc. cit. - Pabon, op. cit., p. 102). Lavabo. Lave-mains. - Voir Baignoire, Evier, Robinets.

18 Page 17 Loquet. Loqueteau. - Le menu entretien est locatif : tirage, anneaux, vis, graissage, etc. (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit., Accord Delmon, nov. 1975). Machine à laver. - 1) Linge. - Le locataire effectue l'entretien annuel prévu par la notice du constructeur, le nettoyage du filtre de la pompe. Il est aussi responsable pour n'avoir pas remplacé le tuyau de raccordement à la canalisation d'eau, pour ne pas avoir utilisé des produits contre l'entartrage, avoir fait basculer brutalement la machine ou utilisé des produits agressifs qui ont détérioré la «carrosserie» (TGI Saint-Nazaire, réf. 8 nov : Ann. loyers 1961, V. aussi Cass. 1re civ., 24 janv : D. S. 1968, somm. 122). 2) Vaisselle. - L'entretien, locatif, comporte le nettoyage du filtre (s'il y a lieu) et celui de la cuve en émail vitrifié (si l'appareil en comporte une), le remplacement du tuyau d'alimentation en eau (Accord Delmon, nov : entretien courant, menues réparations). Marquises. - Voir Châssis, Vitres. - Si elles servent à un seul locataire, il est tenu des verres, doit nettoyage des vitres, des chéneaux et des descentes (Barberot, op. et loc. cit.) et l'enlèvement de la mousse (Accord Delmon, nov. 1975). Mazout. - Le curage de la cuve à mazout du chauffage collectif incombe au propriétaire, mais non les menues réparations et remplacements assimilables aux installations individuelles. Dans cette dernière hypothèse, le nettoyage de la cuve ou citerne à mazout est locatif. De même est locative l'évacuation annuelle du dépôt se formant au fond de la cuve. Il faut, le cas échéant, tenir compte de ce dépôt pour apprécier la quantité (utilisable) de mazout laissée par le locataire sortant. Est en faute le locataire qui contrevient aux mesures de sécurité réglementaires sur le stockage du mazout. Menuiserie. - Voir Baguettes et armoires. - Le locataire répare les jeux, de peu d'importance, résultant du tassement (Sicre, op. et loc. cit.). Le bailleur effectue des travaux plus importants (dépose nécessaire, concours du menuisier et du serrurier). L'article 1754 doit être généralisé et appliqué à toutes les menuiseries (Bruno, op. et loc. cit. - Trib. Meaux 26 nov. 1952, Canche c. Voyér : Ann. loyers 1953, 158). L'accord Delmon de novembre 1975 met à la charge du locataire les menues réparations (remplacement de pointes, tablettes...). Meubles (meubles meublants, bancs, caisses à fleurs, etc.). - Le locataire doit en prendre soin et faire les menues réparations nécessaires (Sicre, op. et loc. cit.) ; de tels travaux entrent dans la jouissance d'un bon père de famille (Bruno, op. et loc. cit.). La responsabilité du preneur augmente avec la légèreté et la mobilité de l'objet. Règles générales du louage applicables (Cass. 1re civ., 22 juill : Bull. civ. I, n Paris, 6e ch., 24 nov : Juris-Data n 0352). Meublés, garnis, hôtels. - Voici ce que portent les usages locaux de la ville de Paris : «Dans les hôtels garnis, le locataire ne doit pas de réparations locatives ; il ne doit compte que des dégradations commises par lui ou les personnes qu'il reçoit. Mais dans les locations d'appartements meublés, le locataire doit les réparations locatives ordinaires». En application, il a été jugé que la présomption de l'article 1731 du Code civil n'était pas opposable au client d'un hôtel (Paris [XIe], 21 avril 1897 : Rev. J.P. 1898, Fau et Debeaurain, Guide des meublés, n 145). En revanche, dans le cas d'un meublé, la décision rendue a été favorable au locataire, en contravention à l'usage parisien (Paris 4 nov : Ann. loyers 1958, 609, qui écarte la présomption de l'article 1731). Fau et Debeaurain (op. cit., n 137) ont écrit, concernant les meublés : «... parmi les réparations locatives figurent... le nettoyage et l'entretien de propreté, les réparations courantes aux serrures, menuiseries. Le preneur ne répond pas pour les étoffes et

19 Page 18 tentures, des changements de couleur dus à l'air ou au soleil ni du défraichissement des dorures, même s'il résulte des soins de propreté. Il doit rendre les glaces propres et non rayées. En ce qui concerne les objets d'art, l'obligation du preneur est considérée comme plus stricte, selon que l'objet a plus de valeur». Baudry-Lacantinerie et Wahl admettent la dette de réparations locatives quand les chambres d'hôtel sont louées au mois (n 825). En matière de locations saisonnières en meublé, les exigences de l'arrêté n du 23 avril 1965, puis celles de l'arrêté du 16 mai 1967 (Ann. loyers 1967, 925), facilitent la preuve (sanctions pénales, D. 14 fév : Ann. loyers 1967, 434). Moisissures. - Paris, 6e ch., 25 avril 1975 : Juris-Data n Monte-charge, Monte-plats. - Voir Ascenseur. - Le monte-charge se distingue de l'ascenseur en ce qu'il est plus spécialement aménagé en vue du transport des objets (norme, n P , Ord. 22 sept. 1951). Le remplacement des câbles et les réparations à la machinerie pèsent sur le propriétaire. Le locataire doit effectuer les menues réparations de cabine et de paliers (lampes d'éclairage, boutons, dispositifs de sécurité). Moquettes. - Voir Tapis. - Le locataire doit les remettre en état et procéder à la pose de raccords en cas de nécessité (taches, trous...), voire à la réfection complète, en cas de dégradation fautive trop grave (Accord Delmon, nov. 1975). - Sauf usage normal (Paris, 8e ch., 11 déc : Juris-Data n 0789). La remise en état (Paris, 8e ch., 11 nov : Juris-Data n 0727), la pose de raccords en cas de tâches ou de trous, le nettoyage (Paris, 21e ch., 14 fév : Juris-Data n 0179) sont à la charge du locataire. Moulures. - Voir Baguettes. - Le locataire doit le menu entretien (clous) et répond des écornures (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Moustiques. - Voir Cirons, Punaises. - Les locataires sont tenus de faire disparaître les gîtes à larves, dans les zones de lutte contre les moustiques (L. n , 16 déc. 1964, art. 5). Murs. - Le preneur est responsable des dégâts qu'il cause. Le preneur doit boucher tous les trous (et raccorder) sauf ceux pratiqués convenablement pour la pose des rideaux et n'ayant entraîné aucune dégradation voisine et ceux laissés après l'enlèvement, avec précaution, des clous fixés pour accrocher tableaux et autres objets (Barberot, op. et loc. cit.). Même la clause du bail mettant à la charge du locataire toutes les réparations, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil, ne suffit pas à lui imposer la reconstruction d'un mur de soutènement qui, lors de son entrée en jouissance, était déjà impropre à remplir son office (Cass. civ. II, 14 fév. 1979, Duval c. Venet : Rev. dr. immob. 1979, p. 383). Le ravalement d'un mur détérioré par défaut d'entretien peut être mis à la charge du locataire (Paris, 16e ch., 21 déc : Juris-Data n 0692). Mur d'affichage. - Voir Béraud, Guide de l'affiche et de la publicité, 1961, 2e partie, n 5. Murs salpêtrés. - La présomption de l'article 1731 est inapplicable (Cass. com. 6 mars 1962 : Ann. loyers 1963, 156). Evidemment le locataire est responsable s'il est prouvé que l'apparition de salpêtre est le résultat d'aménagement ayant empêché une aération normale (même arrêt, défaut d'aération, etc.).

20 Page 19 Œuvre d'art. - Le preneur est tenu de la conservation des œuvres d'art (Barberot, op. et loc. cit.). Ornements. - Le locataire doit la propreté. Il répond des écornures et tâches (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Voir les usages locaux de Paris. Ouvre-porte. - Voir Sonnette. Papiers de tenture. - Voir Peintures. - Il n'y a pas lieu de changer un papier pouvant se raccorder facilement (Sicre, op. et loc. cit.). A l'inverse un locataire, à sa sortie, ne peut imposer une tenture qui, par son originalité, ne conviendrait qu'à lui (Bruno, op. et loc. cit.). Pas de réparation locative, si vétusté (Trib. paix Nogent-sur-Marne 4 mai 1906 : Gaz. Pal. 1906, 1, Sur la distinction entre faute et vétusté quant aux papiers, V. Rouen 7 fév : D.P. 53, 2, 111). Le maintien prolongé dans les lieux accordé au locataire dépasse souvent la durée normale du papier (9 ans) auquel cas le preneur répond seulement des dégradations graves, mais non de légères tâches ou écorchures (Sicre et Bruno, op. et loc. cit. - Paris 15 juin 1979 : Rev. loyers 1979, 363). L'usure est normale après 12 ans de bail (pas de réparation locative) (selon Trib. civ. Nice 24 nov. 1924, Mayrargue c. P.T.T.) ou, encore après 3 ans d'occupation (Trib. paix Poissy 11 juill : Journ. J.P. 1934, 228). La Cour de Douai a encore jugé (29 juin 1961 : Ann. loyers 1962, 371) que, si le bail a duré un certain temps, depuis 1948, en l'espèce, le preneur n'est pas tenu de refaire peintures et tapisseries. Si la durée de l'occupation est courte, il paraît équitable d'obliger le locataire à une indemnité au prorata du temps nécessaire pour atteindre la durée normale (Sicre, op. et loc. cit.). Dans cette perspective, Masselin (t. II, p. 673) et Lebègue (n 155) mettent à la charge du locataire négligent les 2/3 de la dépense de renouvellement lorsqu'il s'en va au bout de 3 ans. Pabon (op. cit., p. 107), estime qu'à Paris, après 3 ans de jouissance, les détériorations aux papiers sont présumés dues à l'usure (Accord Delmon, nov Paris 6e ch., 31 mai 1976 : Juris- Data n 0297). Une tendance inverse s'est affirmée depuis la loi du 1er septembre 1948 : le prix des papiers de tenture n'est plus inclus dans le calcul théorique du loyer, ils incombent donc au locataire (Ch. des propriétaires). Jugé que la pose des papiers incombe au locataire (confirmé Accord Delmon, nov Cass. 1re civ., 18 juill : Bull. civ. I, n 308). C'est ce que soutient le fisc aussi. Les papiers peints ne sont pas inclus dans les matériaux de revêtements que le locataire ne peut modifier. Paratonnerre. - Non locatif, sauf propreté aux endroits où le locataire accède facilement (Sicre, op. et loc. cit. - Bruno, op. et loc. cit.). Parc. - Voir Jardin. Parking. - Voir Garage. - Le maintien en état des surfaces utilisées comme parkings (revêtement du sol, drains, éclairage, peinture des lignes de délimitation) s'avère onéreux. L'éclairage doit être traité comme celui de toute autre partie commune. Parlophone. - Voir par analogie : Sonnette, Eclairage, Téléphone.

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