Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier REPLI DES VOLUMES ET INFLEXION ATTENDUE DES PRIX 4 e trimestre 2012 Direction des Études Point de conjoncture logement REPLI DES VOLUMES ET INFLEXION ATTENDUE DES PRIX On se souviendra de 2012 comme de l année de bascule du marché, le contexte économique ayant finalement eu raison de la «stagflation» qui a caractérisé le secteur résidentiel en 2010 et Une forte baisse du volume de distribution des crédits à l habitat (119 milliards d euros versés, soit un recul de 18 % par rapport à 2011) a été à la fois la cause et la conséquence d un marché en repli. La cause, ou seulement l une des causes, dans la mesure où les banques se sont vues contraintes, eu égard aux exigences prudentielles des dispositifs Bâle 3 et Solvency II, de réduire leur bilan et de limiter leur distribution de crédits. Malgré des conditions de taux exceptionnellement favorables (le quatrième trimestre 2012 s est clôturé sur un taux moyen de crédit logement aux particuliers de 3,20 % contre 3,90 % en début d année), la limitation de la durée des prêts (210 mois au quatrième trimestre 2012) a révélé une plus grande sélectivité de la part des établissements bancaires, qui ont privilégié les dossiers les moins risqués. La conséquence d un marché immobilier et d acquéreurs dépressifs, affectés tout à la fois par les difficultés économiques, un taux de chômage croissant, et aussi par la crainte de s engager sur une opération immobilière en période d instabilité. Ces blocages psychologiques, dominants sur la seconde partie de l année, ont retenu nombre de primo ou de secundo-accédants de passer à l acte. Attentisme accru, chez certains, par l anticipation irraisonnée d une forte chute des prix (le syndrome de la «bulle immobilière») qui, ayant fortement progressé depuis douze ans, auraient dû s effondrer en quelques mois Cet attentisme est devenu en soi un élément bloquant du marché résidentiel, notamment lorsqu il affecte les secundo-accédants, qui sont tout à la fois acheteurs et vendeurs et ne réalimentent plus l offre de logements. Qu on ajoute encore l annonce d une fiscalité plus lourde sur les plus-values, ou des mesures visant à bloquer les loyers d habitation en zones dites «tendues», et l on comprend que la morosité s étende au marché des particuliers investisseurs. Sur le marché du neuf, 2012 aura vu l extinction du dispositif Scellier, aussi coûteux pour les finances publiques qu efficace pour soutenir l activité de la construction. Néanmoins, ayant perdu une grande part de son attractivité fiscale, le Scellier s est montré beaucoup moins tonique que les années précédentes, les ventes de logements locatifs privés ayant chuté dans une proportion proche de la moitié. À elle seule, cette circonstance explique l essentiel du repli de la promotion privée, alors que les prix du neuf ont affiché une résistance qui pourrait paraître étonnante. IMMOBILIER

2 Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES AU QUATRIÈME TRIMESTRE 2012 La baisse d activité a été particulièrement marquée en fin d année sur Paris, mais moins dans les autres départements d Île-de-France. Les chiffres, en régions, ne sont pas encore disponibles, de sorte que le total des opérations dans l ancien pour 2012 reste encore un chiffre provisoire, qui sera prochainement arrêté. La tendance globale reste toutefois dans la lignée des trimestres précédents, et pourrait s inscrire autour de transactions, en baisse d au moins 14,4 % sur _ Il est difficile de faire la part entre une distribution de crédits contrainte et plus sélective (car les banques ont manifestement sélectionné les dossiers), une conjoncture économique plus difficile (pouvoir d achat stagnant et effet du chômage) et une demande plus attentiste, paralysée par la peur de l avenir, mais aussi par des niveaux de prix immobiliers jugés très élevés et, pour certains, appelés à décroître rapidement. Immobilier ancien : volumes de ventes au 4 e trimestre 2012 (Source : études Crédit Foncier Immobilier Notaires de France Insee.) Ventes T Variation T Paris appartements ,0 % Petite Couronne appartements ,0 % Petite Couronne maisons ,0 % Grande Couronne appartements ,0 % Grande Couronne maisons ,0 % IDF appartements ,0 % IDF maisons ,0 % Ventes 12 mois Variation annuelle France entière logements (1) 14,4 % (1) Chiffre provisoire. PRIX DE VENTE AU QUATRIÈME TRIMESTRE 2012 Concernant la province, les chiffres d évolution des prix sont eux aussi peu marqués, dans une moyenne de baisse de 2 % environ sur l ensemble de l année Il faut relever, cependant, derrière cette moyenne, un éclatement des fourchettes de valeurs : dans une même agglomération, on observe des tendances contradictoires selon les quartiers. Les plus favorisés d entre eux, notamment les cœurs de ville «historiques» ou les quartiers les plus recherchés, affichent une nette stabilité des prix, tant l offre y est contrainte face à une demande solvable toujours supérieure. À l opposé, des baisses de prix de 5 % à plus de 10 % se vérifient sur des quartiers populaires périphériques, des villes moyennes et nombre de secteurs périurbains. Ce phénomène n est, en réalité, pas nouveau. Il traduit un marché revenu à un meilleur équilibre entre acheteurs et vendeurs. Il témoigne du retour de la sélectivité chez des acquéreurs devenus plus rares, et désormais en attente de bonnes affaires : seuls les meilleurs biens immobiliers font désormais l objet de visites et de propositions ; les produits affectés de défauts, en situation secondaire ou peu recherchée, perdent tout attrait, du moins tant que leur prix de présentation n aura pas été réajusté. Immobilier ancien : variation des prix au 4 e trimestre 2012 (Source : études Crédit Foncier Immobilier Notaires de France Insee.) Prix moyen Variation trimestrielle Variation annuelle Paris appartements ,0 % 1,0 % Petite Couronne appartements ,3 % 0,4 % Petite Couronne maisons ,5 % 0,9 % Grande Couronne appartements ,1 % 0,1 % Grande Couronne maisons ,1 % 1,1 % Province appartements 0,1 % 1,6 % Province maisons 0,9 % 2,3 % On peut attendre une poursuite de ces tendances tout au long de 2013, qui se traduira par le retour à une plus nette hiérarchie des prix, une quasi-stagnation des valeurs des secteurs les plus résidentiels, mais aussi des décrochages de valeur accentués sur les logements les moins recherchés. 2 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 2012

3 REPLI DES VOLUMES ET INFLEXION ATTENDUE DES PRIX IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS EN 2012 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS AUTORISÉS ET COMMENCÉS À FIN JANVIER 2013 (Source : SOes, Sit@del2.) Constructions neuves et sur bâtiments existants. Janvier 2013 Nombre de logements autorisés depuis 1 an Logements autorisés Évolution 12 mois glissants (1) Nombre de logements mis en chantier depuis 1 an Mises en chantier Évolution 12 mois glissants (1) Logements individuels purs ,6 % ,5 % Logements individuels groupés ,9 % ,1 % Logements collectifs ,2 % ,2 % Logements en résidences ,6 % ,4 % Total ,5 % ,1 % (1) De février 2012 à janvier 2013 / De février 2011 à janvier Avec une baisse des mises en chantier de plus de 20 % en 2012, et de seulement 7,5 % des permis de construire, on mesure nettement l effet d inertie subi par la promotion immobilière confrontée à la fin du dispositif Scellier. Les annonces faites autour du futur dispositif «Duflot», censé prendre la relève du Scellier, n ont en effet pas convaincu les professionnels. Le nouvel avantage fiscal recadré au bénéfice des logements intermédiaires présente plusieurs caractéristiques de nature à en limiter l effet : des plafonds de ressources abaissés pour les locataires ; des plafonds de loyers revus à la baisse, mais heureusement guère éloignés des locatifs de marché, du moins dans les quartiers périphériques en régions ; un avantage fiscal, certes remonté à 18 %, mais entrant dans le plafonnement des «niches fiscales» de euros, ce qui devrait en limiter la diffusion à des logements de taille et de prix réduits, et à une clientèle de primo-investisseurs ; une enveloppe budgétaire très inférieure au précédent Scellier. On note que les logements individuels en diffus, peu ou pas affectés par l effet «fin du Scellier», affichent un repli d activité moindre, de l ordre de 16,5 %. Le freinage opéré par les promoteurs est mis en évidence par l écart qui s ouvre entre logements autorisés et logements mis en chantier, nombre d opérations déjà lancées tendant à être différées, réduites ou modifiées pour s adapter aux nouvelles conditions de marché. COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS À FIN 2012 bilan à fin décembre 2012 (Source : études CFI /SOeS, Sit@del2, FPI.) Principaux indicateurs APPARTEMENTS MAISONS (habitat groupé) de commercialisation habitat groupé Ventes T et évolution /T ,1 % ,3 % TOTAL sur 12 mois (T à T4 2012) ,9 % ,2 % Mises en vente T et évolution /T ,7 % ,5 % TOTAL sur 12 mois (T à T4 2012) ,0 % ,4 % Délai moyen d écoulement T mois 14,7 mois Délai moyen d écoulement T ,2 mois 9,6 mois France entière T prix moyen (/m² ou /unité) et évolution /T IDF prix moyen T (/m² ou /unité) et évolution /T ,4 % ,2 % ,4 % ,8 % IMMOBILIER

4 Point de conjoncture logement Les chiffres du quatrième trimestre 2012 ont été particulièrement difficiles pour la promotion immobilière, en repli de 28 %, environ, par comparaison au quatrième trimestre Le dispositif Scellier a soutenu l activité du résidentiel neuf les années précédentes, allant jusqu à représenter la moitié des ventes. Néanmoins, pour sa dernière année d existence, ayant perdu une grande partie de son avantage fiscal (13 % contre 18 %), et affecté de conditions de «verdissement», le dispositif Scellier s est révélé, en 2012, moins performant pour soutenir les ventes. En termes de volumes, la baisse d activité de la promotion se ressent dans la montée du stock et également dans le délai moyen d écoulement, en hausse de cinq mois environ entre la fin 2011 et la fin Dans ces conditions difficiles, les prix du neuf sont restés stables, en très légère augmentation pour les appartements (+ 1,4 %), et en très légère baisse pour les maisons ( 1,2 %). Cette anomalie économique tient à plusieurs causes cumulatives : des coûts du foncier qui n ont pas encore baissé, surtout dans les métropoles, mais qui le feront en 2013 lorsque les promoteurs différeront des opérations déjà engagées et renégocieront les fonciers auprès des aménageurs publics et des propriétaires privés ; des coûts de construction toujours excessifs, en France (le dernier indice Insee du coût de la construction a été en progression de 1,48 % sur douze mois glissants, dans le même ordre de grandeur que l indice des prix à la consommation). Ce poste est particulièrement handicapant en termes de prix pour le secteur du collectif vertical, surtout en comparaison du coût de production, bien moindre, des maisons individuelles en secteur diffus ; des charges liées à l intégration des normes BBC et d accessibilité aux handicapés, qui ont continué de peser sur les bilans de promotion, malgré les économies d échelle qui commencent à se réaliser ; des surcoûts «nouveaux», liés aux quotas de logements sociaux imposés aux constructeurs, que ces derniers doivent céder en bloc à des sociétés de HLM en dessous du prix coûtant, pertes évidemment répercutées sur les prix de grille des logements «libres». _ Le secteur de la maison individuelle en diffus marque aussi le pas, avec une baisse de 18 % sur douze mois glissants en janvier 2013, pour un volume de l ordre de maisons. On notera mais sans en tirer de conclusions, s agissant d une période traditionnellement de faible intensité un début d année aussi difficile que dans le domaine de la promotion immobilière. PRINCIPAUX INDICATEURS de COMMERCIALISATION en HABITAT INDIVIDUEL (Source : études CFI /UMF/Markémétron.) Ventes janvier Évolution janvier 2013/ janvier % Évolution 3 mois 2012 / même trimestre % Total ventes un an glissant Évolution sur 12 mois 18 % 4 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 2012

5 REPLI DES VOLUMES ET INFLEXION ATTENDUE DES PRIX Le Marché du Financement de l habitat Depuis le deuxième trimestre 2011, la baisse des volumes de prêts à l habitat est désormais une tendance lourde à mettre en relation directe avec la mise en conformité progressive des financeurs avec les exigences de ratios de fonds propres et d engagements imposées par les réglementations Bâle II et III. PRÊTS IMMOBILIERS (y compris travaux, en Mde) (Source : OPCI, modèle Fanie et études CFI.) 180 Le fait marquant, c est la baisse du volume des crédits engagés de près de 29 % sur l ensemble de l année 2012, à 115 milliards d euros, tandis que les crédits versés réellement les crédits débloqués n ont reculé que de 18 %, à 119 milliards d euros. On peut déduire un très fort freinage, en fin d année, sur la production de prêts du fait que les crédits versés ont, pour la première fois, dépassé en montant les crédits autorisés. Cela résulte d un effet d inertie, puisque les crédits versés correspondent, par hypothèse, à des crédits qui ont précédemment été autorisés _ Pour leur part, les taux d intérêt ont crevé un plancher historique, s établissant à 3,23 %, en décembre 2012, et même 3,19 % en janvier C est là un élément fort de soutien de la demande, dû à des liquidités abondantes sur le marché international, en rapport avec la politique actuelle, très libérale, de la BCE. En revanche, la durée moyenne des prêts s est stabilisée en fin d année autour de 210 mois, en recul de quatre mois seulement par rapport à la moyenne de Le mois de janvier renvoie, cependant, le chiffre plus inquiétant de 199 mois, à suivre avec d autant plus d attention que c est la production des prêts les plus longs ceux de plus de 25 ans qui se contracte, au détriment des emprunteurs les plus fragiles, qui peuvent se trouver ainsi exclus du marché de l accession. Montants engagés Montants versés IMMOBILIER

6 Point de conjoncture logement Perspectives 2013 Sur le plan économique, tous les indicateurs suggèrent une année 2013 plus difficile pour le marché résidentiel : stagnation du PIB et du revenu des ménages ; progression du taux de chômage ; moindre distribution de prêts à l habitat ; facteurs de blocage psychologique toujours présents ; fiscalité alourdie sur le placement immobilier (plus-values et déduction d intérêts d emprunts) ; mise en place d un dispositif de modération des loyers ; annonce d une loi sur les rapports bailleurs-locataires ; remplacement du «Scellier» par un «Duflot», moins quantitatif ; suppression du PTZ+ dans l ancien ; abaissement des seuils d octroi du PTZ+ (mais allongement du différé d amortissement pour les premières tranches). Il faut s attendre, ainsi, à des volumes moins importants dans les divers compartiments du marché, dans le neuf comme dans l ancien. _ Pour ce qui est des prix, il est probable que le neuf en secteur «libre» aura du mal à maintenir l affichage actuel, et qu une érosion des prix de grille, déjà observée dans quelques grandes villes, sera rendue possible par différents facteurs : la baisse négociée du prix des charges foncières, qui pourrait d ailleurs influer sur les finances de certaines collectivités locales ; des efforts sur les coûts de construction à consentir par les entreprises du bâtiment ou au moyen de la mise en place de procédés constructifs plus économiques. Nombre d opérations dans le neuf EN FRANCE (en milliers) Total logements Accession Locatif social Locatif privé 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 2012

7 REPLI DES VOLUMES ET INFLEXION ATTENDUE DES PRIX Dans l ancien, la baisse des prix déjà engagée en 2012 se poursuivra en 2013, avec une dispersion plus grande des valeurs, liée à la sélectivité retrouvée de la clientèle. Pour autant, aucun scénario de baisse brutale des prix du logement n est à entrevoir, la crise actuelle n ayant nullement affaibli les tensions existant à Paris et dans les cœurs des grandes métropoles régionales, où l offre reste plus que jamais insuffisante. Nombre d opérations dans l ancien EN FRANCE (en milliers) NOMBRE D OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES : estimations Études Crédit Foncier Immobilier 15 mars LE NEUF (Sources : DAEI/SES/AEREL.) var./ var./2012 Logements mis en chantier ,8 % ,1 % dont locatif dont locatif social dont locatif intermédiaire dont locatif privé accession dont accession avec PTZ résidences secondaires ,0% 5,2% 11,1% 27,0% 20,2% 13,8% 27,6% ,5% 9,5% 50,0% 23,1% 5,0% 2,6% 13,6% dont individuels collectifs dont logements en résidence ,7% 18,8% 19,4% ,4% 10,7% 5,7% dont construction neuve ,6% ,0% construction existante ,1% ,2% Logements mis en chantier hors locatif social ,1 % ,2 % Estimation du nombre d opérations immobilières privées ,0 % ,0 % dont ventes logements promotion immobilière (Source: FPI/modèle Fanie.) ventes de maisons individuelles (Sources: UMF et études/cfi.) auto construction (Estimations CFI.) ,9% 14,5% 15,3% ,7% 9,4% 24,4% L ANCIEN (Sources : notaires/fnaim/crédit Foncier.) var./ var./2012 Nombre de transactions (Source: notaires/insee.) ,4 % ,1 % dont locatif privé accession résidences secondaires des résidents achats des non-résidents Estimation du nombre d opérations du marché résidentiel privé (neuf+ancien) ,4% 14,6% 11,0% 9,5% ,1% 11,1% 10,0% 18,2% ,1 % ,4 % IMMOBILIER

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : sandrine.duboullay@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Laurent de Franssu, responsable du département Tél. : laurent.defranssu@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : laurent.vignon@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Gestion Éric Lucia, directeur Tél. : eric.lucia@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Conception-réalisation :. 15 implantations, autant de marques d attention Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : LILLE ROUEN PARIS RENNES TOURS NANTES LYON BORDEAUX DIJON NANCY CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 2012