CRÉDIT D ÉTUDE POUR L ORGANISATION D UN APPEL D OFFRES D INVESTISSEURS SUR LE SECTEUR DE LA ZIMOGA

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1 DA CRÉDIT D ÉTUDE POUR L ORGANISATION D UN APPEL D OFFRES D INVESTISSEURS SUR LE SECTEUR DE LA ZIMOGA Mesdames et Messieurs les Conseillers municipaux, Conformément au plan directeur cantonal, volet 4.3, qui prévoit une salle omnisports dans le secteur de Montfleury, la Ville de Vernier souhaite réaliser un complexe sportif à l emplacement de l actuel centre d entretien et de reconstruire ce dernier en le dotant d une infrastructure adéquate. En parallèle, et afin de valoriser les terrains situés entre le chemin de Delay, la route de Montfleury et le chemin de Morglas, il s agit d organiser une procédure qui désignera l investisseur privé qui financera et pilotera la réalisation d un complexe d activités industrielles et artisanales. 1 CONTEXTE Le périmètre de réflexion est localisé dans la zone d activités ZIMOGA régie par un plan directeur (PDZI ZIMOGA) adopté par le Conseil d État le 28 août La planification des années 90 ne répondant plus aux besoins d aménagement du secteur, une révision du plan directeur est en cours dans le cadre du Grand Projet ZIMEYSAVER. Le PDZI est actuellement à l enquête technique et la Ville de Vernier aura à émettre un préavis tout prochainement. Actuellement en zone de développement industriel et artisanal, la mise en œuvre du projet requiert une modification des limites de zones. Ce prérequis a ouvert la voie à une réflexion plus large sur le secteur, notamment un toilettage visant la mise en conformité des installations sportives existantes, actuellement en zone de verdure. Le bureau Urbaplan a été mandaté au printemps 2014 pour élaborer une image directrice du secteur et accompagner la Ville de Vernier dans la procédure de modification de zones. Dans un premier temps, une relocalisation du CEV a été étudiée à l angle du chemin de Morglas et de la route du Nant-d Avril, à l emplacement de la piste de modélisme et du skatepark. Cette implantation présente plusieurs inconvénients : 1/6

2 - une configuration en «L» peu fonctionnelle, - un manque de surface par rapport aux données programmatiques, - un retrait d'alignement de 20 mètres par rapport à la route du Nant-d Avril, - un giratoire prévu sur cet axe empiétant sur la parcelle, - un plafond aérien limitant la hauteur du bâtiment et de ses installations, - la nécessité de déplacer un des deux terrains d entraînement du stade de football, - la nécessité de trouver un nouvel emplacement pour le skate-park. Au printemps 2015 et dans le cadre d une étude de faisabilité succincte, différentes variantes d implantation du CEV, de la salle multisports et des aménagements extérieurs connexes ont été proposées et analysées. Le 25 mars 2015, cette étude a été présentée en commission de l'environnement, de l'aménagement du territoire et de la mobilité et une image directrice a été validée. L image retenue propose de : - lancer un concours d investisseurs pour le réaménagement de ce secteur ; - réaliser le CEV sur les parcelles 1156 et 1157, au sud-ouest du bâtiment du CEV actuel, de façon à maintenir l ensemble des activités jusqu à la fin des travaux ; - implanter la salle multisports (SMS) à l angle de la via Monnet et de la route de Montfleury offrant une relativement bonne proximité des écoles et une accessibilité sécurisée des écoliers ; - conserver les installations sportives actuelles en l état ; - maintenir la déchetterie in situ ; - valoriser les parcelles 3427 et 3428 (avenue Louis-Pictet) et les parcelles 4235, 4236 et 4237 (chemin de Delay) par du développement artisanal et industriel en voie d acquisition par la Ville de Vernier. 2/6

3 Depuis, le service juridique de l Office de l urbanisme a remis quelque peu en question la proposition de relocalisation du CEV ainsi que les nouvelles zones proposées dans l étude de faisabilité. Il en ressort en effet qu une ZDIA ne permet pas d installer des équipements publics, même si des activités sont prévues à l étage, lorsque la zone de fond n est pas une ZIA (dans le cas présent il s agit d une zone 5). L image directrice incluant les programmes, les implantations et les gabarits devra donc être adaptée et validée par l Office de l urbanisme avant de lancer le concours d investisseurs et d entamer les démarches de modification de zones. 2 ELEMENTS URBANISTIQUES À CONSIDERER - La SMS et les terrains connexes ainsi que le CEV doivent impérativement être localisés dans leurs nouvelles zones respectives (zone sportive et zone de développement affectée à de l équipement public). - Le nouveau CEV doit s implanter hors de l emprise du CEV existant afin de faciliter la mise en œuvre du projet et éviter une opération tiroir durant la construction. - Les accès au CEV et au secteur dévolu au développement industriel doivent se faire par le chemin de Morglas. - Le développement industriel doit ménager les logements sis de l autre côté de la route de Montfleury. - Le plafond aérien constitue une limite de hauteur intangible. - 3 JUSTIFICATION DU CONCOURS La morphologie d un bâtiment industriel et artisanal est intimement liée à ses utilisateurs finaux. La réalisation d un concours d architecture de type SIA 142 sur l ensemble du périmètre permettrait certes de sélectionner un projet de qualité mais sans garantie qu il réponde aux besoins des futurs occupants/usagers. Il est donc essentiel dans ce type de programme d identifier le plus tôt possible des investisseurs potentiels pour qu ils prennent en charge la définition des besoins en fonction du marché et de contacts privilégiés avec des utilisateurs potentiels. A partir de ce postulat, il semble judicieux d organiser un appel d offres investisseurs (appel à candidatures) accompagné d exigences architecturales et urbanistiques. L idée étant de demander à des investisseurs de s allier à un bureau d architectes pour stabiliser une image directrice cohérente et dont la faisabilité sera garantie par l investisseur. 4 FORME DU CONCOURS A priori, la forme d appel d offres à investisseurs la plus adéquate devrait se dérouler en deux degrés. La procédure sera ouverte à des sociétés, entreprises ou groupements ayant les capacités, l expérience spécifique dans ce domaine et la capacité financière pour réaliser ce type d ouvrage et assurer une exploitation de qualité. 1er degré Un premier degré de concours vise à identifier des investisseurs et consolider une organisation spatiale et fonctionnelle au sein d une image directrice. Il s agira d affiner les programmes et d examiner leur corrélation et complémentarité, par exemple en ce qui concerne la mutualisation du stationnement. Il s agira également d identifier les modes opératoires de mise en œuvre et de mise à 3/6

4 disposition des parcelles (DDP, location, vente) afin d en obtenir une proposition de valorisation économique (rente, prix de vente, etc.). Le candidat devra démontrer, dans le cadre de son offre, des expériences similaires, expliciter des propositions de rétribution liées au droit de superficie et détailler la nature des garanties qu il met à disposition en cas d adjudication. 2ème degré Le second degré permettra aux deux ou trois groupements retenus d approfondir leur projet et de transmettre une proposition finale avec un prix de rente, un organigramme pour le pilotage du projet, une planification, etc.. La qualité architecturale de chaque projet sera également jugée sur la base de coupes, de détails constructifs, de choix de matériaux, de références, etc. La salle multisports devrait être exclue de ce second tour dans la mesure où la commune a intérêt à garder la maîtrise de cet équipement et organiser un concours d architectes ultérieurement. Le lauréat se verrait attribuer le droit de superficie (ou autres modalités de mise à disposition) ainsi que la réalisation des bâtiments d activités industrielles et artisanales. 5 ANALYSE DES SOLS Avant de lancer l appel d offres investisseurs, il est indispensable de pouvoir porter à la connaissance des candidats un maximum d informations notamment sur l état de pollution des parcelles. Un diagnostic de l état de pollution des terrains permettra d identifier l éventuelle pollution des sols au droit des parcelles 1156, 1157, 1381, 4235, 4236, Ce diagnostic permettra d anticiper les éventuels coûts de dépollution et de connaître les risques potentiels de pollution des sols liés aux activités historiques du site. Pour ce faire, plusieurs fouilles devront être réalisées à l aide d une pelle mécanique jusqu à une profondeur de 5 mètres et des prélèvements de sols seront effectués afin d être analysés en fonction des observations organoleptiques relevées par un ingénieur spécialisé. Etudes pour le diagnostic des sols Dans un premier temps, la Ville de Vernier prévoit un montant de CHF 20'000 pour lancer une étude préliminaire (avant le lancement du concours d investisseurs) afin d avoir une première connaissance de l état des sols dans le secteur. Cette étude prévoit : - le prélèvement de 6 échantillons composites sur une hauteur de 20 cm dans la zone en question - l analyse des échantillons en laboratoire - la rédaction d une note technique. En fonction des résultats de cette étude, il se peut que la Ville de Vernier doive effectuer des investigations complémentaires de plus grande importance dans les sols. De ce fait, il est prévu un montant de CHF 70'000 pour des études plus approfondies. 4/6

5 6 COÛTS MODIFICATION DES LIMITES DE ZONE étude de faisabilité, image directrice, proposition de résolution, coordination CHF 38' APPEL D'OFFRES INVESTISSEURS organisateur (documentation, réglementation, cahier des charges, pilotage) CHF 75' honoraires spécialistes (urbaniste, jury, avocat, géomètre, ) CHF 50' frais divers (graphiste, maquettes, publication, vernissage, ) CHF 30' ANALYSE DE POLLUTION DES SOLS (parcelles 1156, 1157 et 1381) recherche d'infos existantes, prélèvements, analyse en laboratoire, rapport CHF 90' CHF 283' TVA 8% S/CHF 283' CHF TOTAL CHF TOTAL ARRONDI CHF 306' Au bénéfice de ces explications, nous vous recommandons, Mesdames et Messieurs les Conseillers municipaux, l'acceptation du projet de délibération ci-après. Yvan ROCHAT Conseiller administratif Vernier, le 15 juin /6

6 DA Délibération du Conseil municipal de Vernier relative à un CRÉDIT D ÉTUDE POUR L ORGANISATION D UN APPEL D OFFRES D INVESTISSEURS SUR LE SECTEUR DE LA ZIMOGA Vu l article 30, lettre m, de la loi sur l administration des communes du 13 avril 1984 ; vu l exposé des motifs ; vu le rapport de la commission l environnement, de l aménagement du territoire et de la mobilité ; sur proposition du Conseil administratif ; le Conseil municipal décide 1 d'ouvrir au Conseil administratif un crédit d étude de CHF 306' destiné à couvrir les honoraires et les frais liés à l image directrice et à l organisation de l appel à investisseurs/développeurs; 2 de comptabiliser la dépense nette de CHF 306' dans le compte des investissements puis de la porter à l'actif du bilan de la commune de Vernier dans le patrimoine administratif ; 3 d'amortir ce crédit d étude conjointement au crédit de réalisation. Au cas où cette étude n était pas suivie d'une réalisation, ce crédit d'étude serait amorti au moyen de 5 annuités, dès l'année suivant la décision de non-réalisation, par le compte de fonctionnement sous rubrique n /6