CONVENTION D UTILITE SOCIALE

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1 CONVENTION D UTILITE SOCIALE

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3 ENTRE L Etat, Représenté par le Préfet de Région D une part, ET OPH de l Ondaine, dont le siège social est situé 3 rue Charles Baudelaire, Le Chambon- Feugerolles, Représenté par Monsieur Norbert SIROT, agissant en qualité de Directeur Général, dûment habilité à l effet des présentes, conformément à la délibération du 31Mai D autre part.

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5 I. PREAMBULE 7 1. Le territoire d intervention La Loire, un Territoire en mutation Une démographie en trompe l œil Un vieillissement de la population Des ménages à revenus modestes en augmentation Un parc existant à requalifier et à renouveler En conclusion Présentation de l OPH de l Ondaine 11 II. ASPECTS GENERAUX DE LA CONVENTION 1. Visas Concertations / Associations menées Démarches d association des collectivités Démarches de concertation avec les locataires Délibérations du Conseil d Administration Objet de la CUS Durée de la CUS Conditions suspensives Articulation avec les anciennes conventions Articulation avec le parc conventionné après le 1er janvier Les engagements de l Etat Abattement TFPB en ZUS Engagements de l Etat et dérogations accordées 15 III. POLITIQUE PATRIMONIALE ET D INVESTISSEMENT 1. Etat des lieux Le positionnement territorial et présentation du parc L analyse de l attractivité territoriale La classification du patrimoine La segmentation du patrimoine Orientations stratégiques Le Plan Stratégique Patrimonial Le plan de ventes Le plan de production Note d enjeux Plan d actions 27 IV. POLITIQUE DE GESTION SOCIALE 1. Etat des lieux L occupation sociale La rotation et la vacance Les droits de réservation Inventaire des PLAI

6 1.5. Dispositifs partenariaux Orientations stratégiques : cahier des charges de gestion sociale Conditions d occupation Politique de gestion des loyers Plan d actions 35 V. QUALITE DE SERVICE Etat des lieux Les résultats de l enquête satisfaction (résultats complets en annexe) La charte qualité de service Les orientations stratégiques Rappel des engagements en ZUS La gestion de la relation clientèle - locataires La propreté et la maintenance La politique de maîtrise des charges Plans d actions 39 VI. ENGAGEMENTS REGLEMENTAIRES ET INDICATEURS DE SUIVI Politique patrimoniale Développement de l offre Développement de l offre d insertion, d hébergement et d accueil temporaire Dynamique patrimoniale et développement durable Mise en vente de logements aux occupants Politique de gestion sociale Mutations Droit au logement Prévention des expulsions Politique de qualité de service Performance de gestion Evolution des équilibres financiers de l organisme 55 VII. SUIVI, CONTROLE ET EVALUATION DE LA CONVENTION Sous réserve des textes règlementaires sur les modalités de contrôle Evaluation de la convention Sanctions en cas d inexécution de la convention Avenants à la convention 57 VIII. ANNEXES 58

7 I. Préambule I. PREAMBULE 1. Le territoire d intervention 1.1 La Loire, un Territoire en mutation La Convention d Utilité Sociale constitue une contractualisation entre chaque bailleur social et l Etat, ainsi que les collectivités de rattachement. Elle permet à chaque organisme de présenter sa stratégie, ainsi que des objectifs définis en réponse aux enjeux du territoire, partagés avec les signataires, et cohérents avec les Plans Locaux de l Habitat. Elle constitue enfin un support des engagements et moyens mis à leur disposition pour atteindre les objectifs proposés. Les objectifs présentés dans la CUS recouvrent l ensemble des champs de la mission des organismes, soit la gestion du patrimoine- développement, réhabilitation et démolition du parc existant, mais également vente et accession-, la gestion locative et sociale- l état du peuplement, la politique d attribution, la mixité sociale et la mobilité-, et enfin, la qualité du service rendu. Les bailleurs ligériens, réunis au sein d AMOS 42, ont souhaité avoir la possibilité de partager leur réflexion et les enjeux de territoire. C est ainsi qu une grille de lecture et de classification du patrimoine a été établie par une commission adhoc, et qu une première concertation a été engagée avec l Etat et les collectivités lors de l assemblée générale de l association en date du 13 mai dernier. L élaboration de ces Conventions d utilité Sociale constitue enfin une nouvelle opportunité pour partager les éléments de contexte d un territoire ainsi que les enjeux associés. Ce préambule a pour objet de rappeler les principales caractéristiques du département et particularités dans la région Rhône Alpes, ainsi que les enjeux associés partagés. 1.2 Une démographie en trompe l œil La Loire gagne à nouveau des habitants, et est le troisième département le plus peuplé de la Région Rhône Alpes. Mais cette inversion de tendance par rapport à la décennie précédente, principalement due à un solde naturel positif, n est pas synonyme d une attractivité retrouvée. En effet, les soldes migratoires restent négatifs, en particulier sur les anciens grands bassins industriels tels que Saint Etienne, Roanne et Saint-Chamond, qui peinent dans leur reconversion industrielle. En revanche, certains territoires tels que Loire Forez, dynamisé par l aire urbaine de Saint Just Saint Rambert, les cantons de la basse vallée du Gier et des contreforts du Pilat, qui bénéficient respectivement des influences de l extension de la région lyonnaise et de la Vallée du Rhône, connaissent aujourd hui des soldes migratoires positifs et deviennent attractifs. Un nombre d habitants qui se stabilise, sur un territoire en mutation à l attractivité localisée à des zones périurbaines. Par ailleurs, la taille des ménages poursuit sa lente diminution. Elle est passée de 2,9 en 1975 à 2,3 en Elle s explique à la fois par la structuration par sexe et par âge de la population, ainsi que par les comportements de cohabitation. Quoiqu il en soit, ce faible nombre de personne par ménages contribue, à maintenir les besoins en logements des habitants du département. Version Projet Page 7 / 7

8 I. Préambule Des enjeux de développement sur le département, à quantifier, qualifier et territorialiser dans les PLH, en cohérence avec les données attendues d un observatoire de la demande, ou plus largement du logement social. Un besoin de cohérence entre les documents d urbanismes- PLU, PLH, SCOTT- et les moyens dédiés des politiques territoriales, Une offre de production à mettre en cohérence avec les objectifs de l Etat, des collectivités à travers leur PLH et du renouvellement urbain. 1.3 Un vieillissement de la population L une des caractéristiques principales de la population ligérienne est sa décomposition par tranche d âge. Elle est aujourd hui constituée d environ 31 % de personnes âgées de moins de 25 ans, et de 19% de personnes âgées de plus de 65 ans. Cette répartition s accentue dans le parc social ou d après l enquête OPS 2009, 28,6% des titulaires de baux ligériens sont âgés de plus de 65 ans, en hausse par rapport à 2006, et contre 22,3 % en région Rhône Alpes. Ce chiffre est le plus élevé de la région et rappelle le fort enjeu du vieillissement de la population de la Loire. L enquête montre également une part d emménagés récents de plus de 65 ans de 10,8% sur la Loire, quand elle est de 8,3% au niveau régional. Les locataires âgés sont souvent locataires de longue date, concentrés sur du patrimoine ancien pas ou peu accessible, de plus en plus isolés car seuls et/ou éloignés de leur famille, avec des ressources en diminution. Pour les organismes, cela se traduit par des enjeux de maintien à domicile des personnes âgées, et d accueil de nouveaux ménages vieillissants Quelles adaptations du patrimoine? de la gestion locative (accueil, mutation, ),? Quelles réponses partenariales (accès aux services, devenir des foyers et résidences, projets spécifiques, autre )? 1.4 Des ménages à revenus modestes en augmentation On constate qu une partie de la population ligérienne est plus particulièrement touchée par l augmentation de la précarité, les locataires du parc HLM ligérien étant de plus en plus confrontés à des formes variées de fragilité- économiques, sociales, - en partie liées aux changements sociétaux tels que : Un marché du travail qui ne garantit plus de stabilité économique- les ménages sans activité professionnelle représentent 7% sur le département, contre 6% sur la région, et 11% parmi ceux du logement HLM. Ces chiffres datent de 2006, et n intègrent pas les effets de la crise actuelle! Un isolement croissant des ménages que le moindre incident de la vie peut conduire à basculer vers des situations d exclusion- part des ménages monoparentaux, part des personnes âgées (voir cidessus)-, Des niveaux de ressources qui diminuent : 66,5% des ménages ont des ressources inférieures à 60% des plafonds, tandis que la part dans les emménagés récents est de 74,3% (71,2% au niveau régional) Face au développement de ces fragilités, les bailleurs s adaptent et s organisent, avec les partenaires, pour : Favoriser l accès à un logement de qualité aux ménages les plus démunis par : Version Projet Page 8 / 8

9 I. Préambule Une diversification de l offre et la réalisation de PLAI aux faibles niveaux de loyer. Une implication forte dans les dispositifs d accès au logement pour les ménages les plus démunis : PDALPD, CLT, Commission de médiation DALO, La signature par les bailleurs de conventions d «Accords collectifs», qui définissent des objectifs prévisionnels de production de logements adaptés au territoire, et de «Mobilisation du contingent préfectoral». Cette forte implication des bailleurs dans la prise en compte des publics les plus démunis ne constitue pas une spécialisation, mais une composante de leur métier. Et s ils s organisent pour répondre à la mission qui leur est confiée aujourd hui- être des acteurs d une politique sociale-, cela ne peut se faire que dans le respect de leur vocation première, l accueil d un public large pour une étape dans leur parcours résidentiel, et celui de la mixité sociale dans le respect de l égalité de traitement. Quelle définition de la mixité sociale et quelles modalités de mise en œuvre? 1.5 Un parc existant à requalifier et à renouveler Enfin, le patrimoine HLM connait en décembre 2009 un niveau de vacance de plus de trois mois de 3,37% à l échelle du département, qui se répartit entre 1,48% de vacance commerciale, et 1,89% de vacance technique. La vacance technique, qui intègre les logements vacants en attente de démolition, est principalement concentrée sur la Ville de Saint Etienne, du Chambon-Feugerolles et de Rive de Gier en lien avec les opérations de démolitions programmées dans le cadre de l ANRU. Cette situation se retrouve sur Grand Roanne Agglomération et la Ville de Roanne, qui connaissent également un taux de vacance technique important. Ils soulèvent cependant la question de l attractivité du parc- nécessairement liée à l attractivité du territoire et de son économie et figurant parmi les plus faibles de la région Rhône Alpes et interrogent l adaptation de l offre à la demande et aux besoins des locataires. Cette question des besoins d adaptation se pose en matière de développement et de renouvellement du parc, entre 800 et 1000 logements par an depuis Elle se pose également et surtout en matière de requalification du patrimoine existant, environ logements sur la Loire. En effet, plus de 50% du parc ligérien a été construit avant les années 70, contre environ 40% au niveau régional, selon des normes et des besoins qui ont évolués : taille, âge et revenus des ménages, normes accessibilité, performance énergétique et Grenelle de l environnement Autant de données qui contribuent à creuser l écart entre l offre de logements et les attentes des locataires et à mobiliser les bailleurs dans la mise à niveau de leur patrimoine. De nombreuses actions ont d ores et déjà été engagées par les bailleurs via les opérations de renouvellement urbain, de réhabilitation avec mise en accessibilité Parmi les principaux enjeux en matière d adaptation des logements aux besoins des ménages : La mise en œuvre du Grenelle de l environnement, nonobstant l amélioration et l entretien classiques du parc. Cette Mise en œuvre des Grenelles, tant dans le neuf que dans l ancien, sera possible sous réserve de la rencontre des moyens humains (formation des MOE, des entreprises ), techniques (technique fiables et efficaces..), et financiers, à l échelle d un territoire. L adaptation du parc en matière d accessibilité et de maintien dans le logement des personnes âgées, Version Projet Page 9 / 9

10 I. Préambule L adaptation de la qualité du service rendu aux nouveaux besoins des locataires en lien avec : o Les partenaires autour d actions de Gestion Urbaine et Sociale de Proximité (vieillissement des ménages, santé mentale, tranquillité ) o La mobilité au sein du parc pour favoriser au logement social un nouveau rôle dans les parcours résidentiels et l organisation d itinéraires résidentiels? La vente des logements aux locataires 1.6 En conclusion La Loire, ses habitants et une population aux caractéristiques multiples : des ménages vieillissants en augmentation, une part importante de ménages en situation précaire socialement et économiquement... C est également une population qui se stabilise, avec des perspectives volontaristes de développement démographique identifiées dans le cadre du SCOT et associées à des objectifs localisés de développement de l offre. Il s agit donc de répondre à des enjeux d accès et de maintien dans le logement, ainsi qu à une demande diversifiée de logements accessibles- à la fois économiquement et socialement (handicap, vieillissement ), localisés sur le département. La Loire c est par ailleurs un patrimoine en cours de mutation, avec des projets de rénovation urbaine, dont 5 traités en lien avec l ANRU, mais un patrimoine social qui reste ancien, 50% datant d avant les années Il s agit donc d un parc à renouveler et requalifier pour l adapter aux besoins et attentes des locataires. Ce sont donc des enjeux forts de réhabilitation, y.c. hors dispositifs ANRU, d adaptation au vieillissement et de mise en œuvre des grenelles dans le patrimoine existant pour favoriser le succès de la mutation, et la relance de l attractivité du parc social sur l ensemble du département. Dans ce contexte, des moyens financiers importants devront être mobilisés par l ensemble des acteurs- Etat, collectivités, bailleurs, - pour assurer le renouvellement et la requalification du parc social, indispensables pour répondre aux besoins des habitants de la Loire. Version Projet Page 10 / 10

11 I. Préambule 2. Présentation de l OPH de l Ondaine C est le 13 juillet 1929 qu est créé l Office Public d H.L.M. du Chambon-Feugerolles, par la voie d un décret signé du Président Doumergue. La période de l après-guerre, qui verra croître la démographie au rythme de l expansion industrielle est propice à un niveau de construction élevé : en 1969, le patrimoine de l Office atteint logements, essentiellement constitué par les «cités-jardins» des ensembles Romière et Bouchet. Parallèlement, l Office participe à la restructuration du centre-ville et à la disparition progressive des logements insalubres. L activité de construction sera stoppée dans les années 1980, sous l effet d un double phénomène de récession : récession industrielle tout d abord avec la fermeture progressive des Houillères, la disparition des industries traditionnelles et la crise de la sidérurgie. Corollaire de cette situation, une récession démographique touchera la commune à partir de cette période. S en suivra une explosion de la vacance qui culminera à près de 30 % du patrimoine, engendrant des déséquilibres économiques que plusieurs plans de redressement successifs ne parviendront à endiguer que partiellement. Sur la période récente, l appui de l ANRU a permis d engager un profond renouvellement de l offre patrimoniale et de poser les bases d une stabilité économique retrouvée. L Office s est engagé dans une diversification de ses produits, avec une recherche permanente de qualité résidentielle et de performance technique, et ce à l échelle de tout le territoire Chambonnaire. Il est aujourd hui reconnu comme un acteur majeur de la transformation urbaine. L OPH de l Ondaine, rattaché à la Ville du Chambon-Feugerolles, compte aujourd hui logements localisés principalement sur la commune (dont 728 en ZUS, soit 38 %). Un récent rapport M.I.I.LOS confirme qu il assure bien son rôle social et consent un effort de maintenance soutenu, dans un contexte de réduction de la vacance. L élaboration de la CUS, appuyée sur une stratégie patrimoniale revisitée, est l occasion de poser les enjeux d avenir autour de trois thèmes principaux : la réhabilitation thermique du parc existant, son adaptation pour faire face à une demande croissante liée au vieillissement, la recomposition d une offre de logements attractive et diversifiée (budget d investissement de 17 M pour 2010). Au-delà, c est sur l atteinte de l ensemble des objectifs de la convention et des indicateurs que les 34 collaborateurs de l organisme poursuivront leur mobilisation à l avenir. Version Projet Page 11 / 11

12 1. Visas Signatures : L état, représenté par le Préfet de Région, L organisme OPH de l Ondaine, dont le siège social est situé au 3, rue Charles Baudelaire LE CHAMBON-FEUGEROLLES, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Etienne sous le numéro D ; représenté par Monsieur Norbert SIROT, agissant en qualité de Directeur Général dûment habilité à l effet des présentes, conformément à la délibération du 25 juillet puis les collectivités locales à titre obligatoire ou optionnel Visas Vus La Loi n du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales article 63 ; La Loi n du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion article 1 ; Le Décret n du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d utilité sociale des organismes d habitations à loyer modéré ; Le Décret n du 30 décembre 2009 relatif au supplément de loyer de solidarité ; L Arrêté du 30 décembre 2009 relatif aux zones géographiques mentionnées à l article L du Code de la construction et de l habitation ; L Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement ; Le Décret n du 8 mars 2007 relatif aux conventions globales de patrimoine des organismes d habitations à loyer modéré ; La Circulaire du 4 février 2008 relative aux conventions globales de patrimoine des organismes d habitations à loyer modéré ; L Arrêté du 19 mars 2007 fixant, en application de l article R du code de la construction et de l habitation, le loyer plafond applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale mentionné à l article L du même code. L Arrêté du 3 juin 2010 fixant, en application de l article R du code de la construction et de l habitation, le loyer maximal applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale des conventions d utilité sociale. Version Projet Page 12 / 12

13 2. Concertations / Associations menées 2.1. Démarches d association des collectivités Date Qui Objet 19 mai 2010 Conseil Général Présentation du patrimoine de l OPH de l Ondaine sur le territoire de l EPCI, des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d actions et échanges 19 mai 2010 Saint-Etienne Métropole Présentation du patrimoine de l OPH de l Ondaine sur le territoire de l EPCI, des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d actions et échanges 2.2. Démarches de concertation avec les locataires Date Qui Objet 11 mars 2010 Associations des locataires Présentation du classement des immeubles ou ensembles immobiliers et échanges Les justificatifs d association et de concertation des collectivités locales et des représentants des locataires sont joints en Annexe n Délibérations du Conseil d Administration Date Objet 09 mars 2010 Délibération d approbation du PSP Par délibération en date du 09 mars 2010 le Conseil d Administration de l OPH de l Ondaine a adopté le plan stratégique patrimonial en application de l article R pour la période Transmission de la délibération à M. le Préfet du Département 20 octobre 2009 Délibération approuvant le lancement de la démarche CUS Par délibération en date du 20 octobre 2009 le Conseil d Administration de l OPH de l Ondaine a décidé de lancer la procédure d élaboration de la Convention d Utilité Sociale. Transmission de la délibération à Monsieur le Préfet du Département, à l EPCI, au Conseil Général 31 mai 2010 Délibération autorisant la signature de la CUS Par délibération en date du 31 mai 2010, le Conseil d Administration de l OPH de l Ondaine a approuvé le projet de convention d utilité sociale, en application de l article R du CCH et a autorisé le Président Directeur Général à signer la présente convention. Transmission de la délibération à M. le Préfet du Département. Délibérations jointes en Annexe n 2 Version Projet Page 13 / 13

14 3. Objet de la CUS La loi n de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l Exclusion du 25 mars 2009 fait obligation aux organismes de logements sociaux de signer avec l Etat une Convention d Utilité Sociale fixant les droits et obligations de chacune des parties. Cette loi, codifiée aux articles L et suivants du CCH, énumère quatre éléments constitutifs de la Convention d Utilité Sociale : Le classement des immeubles ou ensembles immobiliers ; L énoncé de la politique patrimoniale et d investissements ; Les engagements de l organisme sur la qualité de service rendu ; Le cahier des charges de gestion sociale. Pour chaque aspect de la politique, l organisme doit se fixer des objectifs correspondants à chacun des engagements énumérés dans le décret n du 3 décembre L atteinte des objectifs sera évaluée à l aide des indicateurs précisés dans le décret susvisé. Cette convention porte sur 1900 logements représentant 84 ensembles d immeubles, propriétés de l OPH de l Ondaine entrant dans champ de la C.U.S (détail en Annexe n 3). Le présent document constitue la Convention d Utilité Sociale de l OPH de l Ondaine. 4. Durée de la CUS La présente convention est signée pour une durée de 6 ans, à compter de la date de sa signature par les parties concernées (du 01/01/2011 au 31/12/2016). A terme, elle pourra être renouvelée pour 6 années. Elle pourra faire l objet d avenants avec l accord de l ensemble des parties signataires. 5. Conditions suspensives Les divers engagements formulés dans le cadre de la présente Convention d'utilité Sociale seront mis en œuvre en fonction des capacités financières que l'office pourra mobiliser. Ils ne valent que si tous les signataires respectent leurs propres engagements, notamment sur le plan financier. 6. Articulation avec les anciennes conventions La CUS ne met pas fin au système de conventionnement à l APL par programme. Les engagements du cahier de charges de gestion sociale qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions APL s y substituent sans qu il soit nécessaire de les formaliser par des avenants aux conventions APL en cours. Les engagements des conventions APL de nature différente aux engagements figurant dans le cahier des charges de gestion sociale ou auxquels il n a pas été dérogé demeurent applicables. Version Projet Page 14 / 14

15 7. Articulation avec le parc conventionné après le 1er janvier 2005 Les engagements qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions conclues au titre de l'article L et en vigueur à la date de signature de la convention d'utilité sociale mentionnée à l'article L se substituent de plein droit à ceux-ci ainsi qu'à l'engagement d'occupation sociale inscrit dans ces conventions pour la durée de celles-ci. Pour les conventions conclues au titre de l'article L , postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, la substitution intervient au terme de la sixième année de leur application. 8. Les engagements de l Etat 8.1. Abattement TFPB en ZUS En application de l article 1388 bis-ii bis du Code Général des Impôts, CGI, l OPH de l Ondaine bénéficiera de l abattement de la base d imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties prévu à l article 1388 bis-i du CGI, pour la durée de la présente convention. L abattement de la base d imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties prévu à l article 1388 bis-i du CGI, s appliquera de droit sur le périmètre de toute nouvelle ZUS. La liste des logements situés en Zones Urbaines Sensibles mentionnées à l article 42-3 de la loi n du 4 février 1995 d orientation pour l aménagement et le développement du territoire est annexée à la présente convention (Annexe n 3). Le nombre de logements en ZUS est ainsi de 728 logements soit 38% du parc Engagements de l Etat et dérogations accordées En application de l arrêté signé le 24 avril 2009 par Monsieur le Préfet de la Loire, l OPH de l Ondaine est autorisé à déroger pour une durée de deux ans, à compter du 1er janvier 2009, et dans la limite d un dépassement de 40 % des plafonds réglementaires aux conditions de ressources prévues à l article R.441-1(1 ) du code de la construction et de l habitation pour l attribution des logements HLM situés dans le quartier de la Romière le Bouchet au Chambon-Feugerolles (Annexe n 4). Dans la continuité de la transformation urbaine qui s opère grâce à l ANRU, l OPH sera amené à solliciter à nouveau (à compter du 1/1/2011) une dérogation de cette nature. Version Projet Page 15 / 15

16 III. Politique patrimoniale et d investissement 1. Etat des lieux 1.1. Le positionnement territorial et présentation du parc L organisme intervient sur les seuls territoires du département de la Loire et de l établissement public de coopération intercommunale de Saint Etienne Métropole (SEM). Cet EPCI disposera d un PLH exécutoire au 1er janvier Les principales caractéristiques du parc de l OPH de l Ondaine sont présentées ci-dessous. La majorité des mises en services de l OPH date des années 70 soit environ 73,5 % du parc locatif dont l âge moyen est de 37 ans. Le parc locatif est situé essentiellement sur la Commune du Chambon-Feugerolles mais également sur les Communes de Roche la Molière (36 logements soit 12 maisons individuelles et 24 logements collectifs), St Romain les Atheux (4 maisons individuelles) et Saint-Etienne (34 logements collectifs). L office dispose également de 49 locaux commerciaux, 441 garages et un foyer de 47 logements équivalents à 62 lits. Répartition du parc de logement par type L offre locative en habitat individuel représente 5 % du patrimoine. Version Projet Page 16 / 16

17 III. Politique patrimoniale et d investissement 1.2. L analyse de l attractivité territoriale Méthodologie En commun avec quatre autres bailleurs du département, une analyse de l attractivité du territoire au niveau départemental a été réalisée pour servir de support d aide à la décision lors de l élaboration du PSP et des orientations stratégiques en matière de développement. Le territoire a ainsi été découpé en 17 zones géographiques regroupant une ou plusieurs communes. Une des zones correspond à la vallée de l Ondaine dont Le Chambon-Feugerolles fait partie. L analyse de l attractivité de ces zones a été réalisée en trois temps : a. Identification des zones d analyse pertinentes (découpage du territoire cible en zones homogènes par regroupement des zones ci-dessus) b. Qualification de leur situation sur plusieurs critères objectifs listés dans le tableau ci-dessous c. Evaluation de l attractivité des zones Tab.1- Critères d analyse de l attractivité territoriale $ " # %%&! " # " '# " (( 4## " ((3 ## " ### (%5'## " ((3(% (% 4$ # 67 %. ## " 8 % ((( %%5'## " : ; # 7 < 7 ; ; # 7 # ; < 7 <# ) $*+,,+ -. /&*-. &* ) $ &. 3&. 03. /3 ) $ %. 29*-. 9*-.0-*-. -*-.0-*-. /-*-. ) $ -. 2%% %%0(%%% (%%%0-%% /-%% ) = -. /&. &.0&. *-.0&. 2*-. < # ; < # ) = %. /&*%. -*1%.0&*%. *1-.0-*1%. 2* Résultat La vallée de l Ondaine apparait comme une des zones du département les plus en difficultés : La population régresse (-5% entre 1999 et 2006) ; Le taux de chômage est très élevé (12,3%) ; Le taux de logements sociaux est élevé (36,7%). Le constat chiffré est aujourd hui partagé par les élus locaux qui dressent le bilan suivant d une région «sinistrée» : Démographie et économie : - Un territoire en perte de population qui subit la double concurrence de la Haute Loire et de la plaine du Forez malgré une situation géographique privilégiée au croisement entre la Loire et la Haute Loire ; Version Projet Page 17 / 17

18 III. Politique patrimoniale et d investissement - Une population aujourd'hui fragile et qui se paupérise ; - Une population ancrée sur le territoire très faiblement mobile ; - Un réseau de PME le plus dense de France mais une région en perte de vitesse économique ; - Une main d œuvre locale de qualité mais sans qualification. Marché du logement : - Un marché du logement globalement détendu ; - Des niveaux de loyer entre le public et le privé comparables ; - Une vacance significative dans certaines zones du fait de logements non adaptés (taux de vacance dans la zone de 5,7% dans le logement social) ; - Un manque de foncier sur Firminy rendant la production d offres nouvelles couteuses pour les bailleurs La classification du patrimoine Méthodologie Les immeubles ou ensembles immobiliers locatifs sont classés en catégories distinctes en fonction du service rendu aux locataires. L appréciation du service rendu prend notamment en compte la qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l environnement de l immeuble. Pour son classement l OPH de l Ondaine a fait le choix de croiser deux critères : le patrimoine (qualité du bâtît, confort, équipements, performances thermiques, etc.) et la localisation de l immeuble (accès aux transports, proximité des commerces, etc.). Les critères retenus sont communs à l ensemble des bailleurs du département et sont présenté ci-dessous : Tab.2 Grille des critères urbains Version Projet Page 18 / 18

19 III. Politique patrimoniale et d investissement Critère Item Note Pondération (Collectif) Pondération (Individuel) P1 Résidence 30% 40% P1.1 Structure du bâti, état du clos/ couvert médiocre moyen bon très bon 50% 50% P1.2 Espaces résidentiels, qualité des abords immédiats médiocre moyen bon très bon 20% 20% S E U IQ N H C E T S N IO T A T S E R P T E N IO T C U R T S N O C A L E D E IT L A U :Q E IN O IM R T A P P1.3 Offre de Stationnement Absence totale et forte demande en nombre insuffisant par rapport à la demande En nombre suffisant Adaptée à la demande mais conception à revoir en quantité et qualité 30% 30% P2 Parties communes 30% 0% P.2.1 P.2.2 P.2.3 Etat et agencement des parties communes Offre d'équipements collectifs (ascenseurs, interphonie, éclairage, TV sat, net...) Accessibilité aux personnes à mobilité réduite défaut de conception et esthétique pauvre Absence d'équipement collectif pénalisante Accessibilité nulle défaut de conception bonne conception et/ou mineur et/ou esthétique esthétique correcte moyenne Présence d'équipement collectif mais de conception ancienne Accessibilité partielle Présence d'équipement collectif et de bonne conception Accessibilité totale réglementation avant 2005 Très bonne conception et esthétique recherchée Présence d'équipement collectif et de bonne conception, et présence d'équipements complémentaires Tvsat, net Accessibilité totale réglementation après % 0% 30% 0% 30% 0% P3 Logement 40% 60% P3.1 P3.2 P3.3 Conception intérieure (taille des pièces, confort) Performances thermiques (cf. critère Diagnostic Performance énergétique.) Etat des équipements intérieurs (sanitaires, électricité, sols, peinture, menuiseries) médiocre moyen bon très bon 50% 50% ROUGE (classe G) ORANGE (classes E et F) JAUNE (classes D et C) VERT (classes A et B) 20% 20% médiocre moyen bon très bon 30% 30% 100% 100% Tab.3 Grille des critères patrimoine La note obtenue au premier indicateur, le Critère urbain, permet d évaluer la gamme de l environnement urbain selon un classement A, B, C, D : Niveau de gamme d un ensemble suivant sa note obtenue pour le critère urbain CODE CLASSE A De 3 à 4 B De 2,5 à 3 C De 2 à 2,5 D De 1 à 2 La note obtenue au second indicateur, le Critère patrimoine, permet d évaluer la gamme du bâtiment selon un classement A, B, C, D : Niveau de gamme d un ensemble suivant sa note obtenue pour le critère patrimoine CODE CLASSE A De 3 à 4 B De 2,5 à 3 C De 2 à 2,5 D De 1 à 2 Le classement d un ensemble suivant un niveau de qualité de service rendu résulte ensuite de la combinaison des notes obtenues pour ces critères urbain et patrimoine. Version Projet Page 19 / 19

20 III. Politique patrimoniale et d investissement Tab.5-Tableau de croisement des niveaux de gamme pour les critères Urbain et Patrimoine A de 3 à 4 AD AC AB AA Gamme de l environnement urbain B de 2,5 à 3 BD BC BB BA C de 2 à 2,5 CD CC CB CA D de 1 à 2 DD DC DB DA de 1 à 2 de 2 à 2,5 de 2,5 à 3 de 3 à 4 D' C' B' A' Gamme de patrimoine Très bon niveau de service rendu Bon niveau de service rendu Niveau de service rendu moyen Faible niveau de service rendu Résultats de la classification Classification des ensembles immobiliers Version Projet Page 20 / 20

21 III. Politique patrimoniale et d investissement Tab.6-Tableau présentant le nombre de résidences et de logement par niveau de service rendu Niveau de qualité Très bon niveau de service rendu Bon niveau de service rendu Niveau moyen de service rendu Faible niveau de service rendu Nombre de résidences Nombre de logements Le classement du patrimoine a fait l objet d une présentation au conseil de concertation des locataires le 17 Mars Le procès verbal et la convocation sont joints en Annexe n 1 Le détail du classement par immeuble est joint dans l Annexe n La segmentation du patrimoine L OPH de l Ondaine n a pas défini de segments de patrimoine au regard de l homogénéité des enjeux qui se posent à son parc. 2. Orientations stratégiques 2.1. Le Plan Stratégique Patrimonial Le Plan Stratégique Patrimonial Le plan stratégique de patrimoine s inscrit dans le projet stratégique de l OPH de l Ondaine, mis à jour en 2010, et validé par le Conseil d Administration du 9 mars Il intègre les objectifs de la convention d utilité sociale (Annexe n 6). Le plan stratégique du patrimoine (PSP) à vocation à être un outil de réflexion et de planification stratégique pour les organismes HLM. Le PSP comprend une analyse du parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l habitat. Il définit l évolution à moyen et long termes des différentes composantes de ce parc, ainsi que les choix d investissement et de gestion qui en résultent. Version Projet Page 21 / 21

22 III. Politique patrimoniale et d investissement Méthodologie Pour réaliser ce plan stratégique de patrimoine, l OPH de l Ondaine a réalisé un diagnostic patrimonial en traitant 3 thèmes : un diagnostic de l attractivité du patrimoine, un diagnostic de «Vie sociale» des résidences, une analyse du prix des résidences. Diagnostic de l attractivité du patrimoine Le constat de l attractivité commerciale des groupes est dressé par résidence. Elle a été appréciée en fonction des critères suivants : Réaction des locataires potentiels par rapport au quartier où se situe la résidence qui leur est proposée ; Réaction des locataires potentiels par rapport à la résidence qui leur est proposée ; Risque de vacance. Répartition des logements par niveau d attractivité 53 % du patrimoine connaît des difficultés d attractivité liées essentiellement à sa localisation : ZUS ou excentré du centre ville. L image forte d un quartier dit difficile subsiste encore, combinée à un éloignement du centre ville et la faiblesse des services ou commerces de proximité. Toutefois, on observe que la tendance peut s inverser lorsqu une offre d habitat de qualité (collectif ou individuel) est proposée. Le patrimoine le plus attractif demeure celui du centre ville, du fait de la proximité avec les services (transports et commerces). Version Projet Page 22 / 22

23 III. Politique patrimoniale et d investissement Diagnostic de «Vie sociale» des résidences Cette classification s est opérée sur la base des 3 critères suivants : Faits de délinquance/sécurité ; Actes de vandalisme ; Vie de la résidence (ambiance/convivialité). Répartition des résidences par niveau de «Vie sociale» 80% des résidences sont classées dans la catégorie «Bon fonctionnement social» : il s agit d ensembles immobiliers pour lesquels on ne note pas d incidents tels que faits de délinquance, insécurité ou actes de vandalisme. Le risque social sous entend que quelques faits liés aux incidents cités ci-dessus sont à noter sur certains groupes, bien que la vie des résidences soit plutôt bonne. Il y a problématique sociale lorsque sur un groupe d immeubles, on note à la fois des faits de délinquance, de l insécurité et des actes de vandalisme. Analyse du prix des résidences Avec une moyenne de loyer de 2,49 /m² (rapport MIILOS 2009), l OPH de l Ondaine se situe dans la moyenne des bailleurs sociaux ligériens (2,50 /m²). Le loyer annuel moyen de (source DIS 2008) reste inférieur de 10 % à la moyenne nationale (3.332 ).Ces valeurs restent largement compétitives vis-à-vis des loyers du parc privé présentant un même niveau de confort. Version Projet Page 23 / 23

24 III. Politique patrimoniale et d investissement Conclusions du Plan Stratégique Patrimonial Le croisement de ces analyses met en avant les atouts et les handicaps de certains groupes et de ce fait les efforts ou travaux à effectuer en conséquence, c est-à-dire les enjeux patrimoniaux. (Voir détail cidessous). Les orientations patrimoniales globales : Tab.6- Diagramme de planification des programmes d amélioration du patrimoine en milliers d euros Version Projet Page 24 / 24

25 III. Politique patrimoniale et d investissement Il est ici précisé que le plan pluriannuel de réhabilitation thermique vise une étiquette «C» pour l ensemble du patrimoine (objectif de 110 KW/h/an/m²), avec une consommation actuelle comprise entre 210 à 230 KW/h/an/m² (étiquette «D»). Cet objectif de performance énergétique identique pour l ensemble du parc traduit la volonté de l Office de traiter de façon égalitaire l ensemble de ses locataires. Tab.7- Diagramme de planification des programmes de démolition en millions d euros Un plan d investissement ciblé, mesuré et adapté à la capacité financière de l organisme a été établi pour répondre aux enjeux techniques identifiés. Le programme prévisionnel d investissement sur la période de la CUS se décompose ainsi : Tab.10- Synthèse des hypothèses d investissements et mode de financement en milliers d euros (K ) Nombre de logements Emprunt Fond propre Subventions Total Réhabilitation / Maintenance produit Développement Démolition TOTAL Version Projet Page 25 / 25

26 III. Politique patrimoniale et d investissement 2.2. Le plan de ventes La vente du patrimoine ne figure pas parmi les orientations de l office de l Ondaine, en effet : La structure d âge du parc (pour plus de 60 % antérieure à 1970), ainsi que sa typologie (très majoritairement constituée d habitat collectif), le rend relativement inadapté à une cession sous cette forme : les logements individuels beaucoup plus prisés dans le cadre d une vente de patrimoine sont beaucoup plus récents et fort peu nombreux sur le parc ; D ailleurs, à côté d une forte proportion de population âgée peu encline à accéder, les ménages jeunes quittant le patrimoine se dirigent quasi-exclusivement vers les produits individuels ; De plus, l objectif de la vente HLM consiste notamment à dégager des fonds propres afin d accentuer l effort de production. Le bilan financier global du plan stratégique de patrimoine actualisé démontre que le développement sera financé par les ressources dégagées par l exploitation et qu en conséquence nul n est besoin de vendre pour pouvoir produire au niveau souhaité Le plan de production Le plan prévisionnel de production de logements jusqu à la fin de la CUS se décline comme suit : Nombre de logements PLUS Ce plan de production permet principalement de reconstituer l offre de logements. En effet, l OPH souhaite poursuivre au-delà du terme de la convention ANRU (2011) la politique de dé densification et de renouvellement de l offre Note d enjeux La note d enjeux de M. le Préfet, en date du 11 février 2010, pose pour chaque thème à développer dans la convention d utilité sociale, des constats et précise quelles sont ses attentes. Concernant la politique patrimoniale, le plan stratégique de patrimoine a été actualisé, présenté et validé par le Conseil d Administration en date du 9 mars Sur la période , le PSP prévoit le devenir d un groupe ancien «Les Tilleuls» en planifiant sa démolition opérationnelle en La vente, quant à elle, ne figure pas dans les orientations stratégiques de l OPH (Cf. le point cidessus). Le taux de renouvellement du parc affiché par l organisme au-delà de la période ANRU est supérieur à la préconisation préfectorale. Concernant la politique sociale et notamment l amélioration des charges locatives, l OPH a procédé à un audit énergétique de ses bâtiments qui lui permet aujourd hui de planifier un programme de réhabilitation thermique dans le cadre du Grenelle de l environnement sur la période La prise en compte des enjeux liés au vieillissement se mesure au travers de la politique d ascensorisation mise en place et de l adaptation des logements. Version Projet Page 26 / 26

27 III. Politique patrimoniale et d investissement Lors du précédent Accord Collectif, l OPH s est employé à respecter l engagement qui lui avait été fait de produire 2 logements PLAI destinés au relogement des ménages inscrits depuis plus de 15 mois sur le fichier des demandeurs prioritaires. Le nouvel Accord Collectif prévoit que les bailleurs s engagent sur 3 ans à mettre en place une enveloppe plafond de solutions de relogement pour 122 ménages. Une répartition par secteur géographique prône la réalisation de 12 solutions sur 3 ans pour la CLT de l Ondaine soit 3 solutions pour l OPH de l Ondaine. La répartition à l intérieur des secteurs définis sera précisée par les Commissions Logement Territorialisées en fonction des besoins repérés localement et en prenant en compte les territoires des intercommunalités compétentes en matière d habitat. Le volume de solutions de relogement est mis à disposition des Présidences des Commissions Logement Territorialisées (CLT) qui pourront les mobiliser en totalité ou partiellement, en fonction des besoins qui seront repérés et validés en CLT. L OPH de l Ondaine s emploiera à respecter ses engagements, s il vient à être sollicité par la CLT. Concernant la gestion et l Economie, l Office entend préserver la qualité de sa gestion en veillant notamment à la pertinence des partenariats à nouer. 3. Plan d actions Les actions sont détaillées dans la partie VI. ENGAGEMENTS REGLEMENTAIRES ET INDICATEURS DE SUIVI. Pour chaque indicateur, les actions à entreprendre pour atteindre l objectif sont présentées. Version Projet Page 27 / 27

28 IV. Politique de gestion sociale 1. Etat des lieux!"# Les chiffres figurant dans ce chapitre sont issus de l enquête OPS 2009 ou du rapport d activité Age du locataire en titre Composition familiale Version Projet Page 28 / 28

29 IV. Politique de gestion sociale Ressources des ménages Aides au logement perçues nombre de ménages bénéficiaires d'une aide au logement (APL ou AL) 820 Nature de l activité professionnelle Version Projet Page 29 / 29

30 IV. Politique de gestion sociale 1.2. La rotation et la vacance Au 31/12/2009, le taux de vacance globale (technique et commerciale) s élevait à 12 % avec un taux de vacance commerciale inférieure à 2 %. Le taux de rotation du parc s élève à 9 % Les droits de réservation % de logements/patrimoine total (si contingent exprimé en stocks) Ou % attribution/ total des attributions (si contingent exprimé en flux annuels) Contingent préfectoral Contingent collectivité CIL Accord collectifs Total % 0,00 % 10,54 % 0,00 % 29,37 % Inventaire des PLAI PLA PLAI PLA loyer minoré Type Type Type Type Type Dispositifs partenariaux PDALPD /2013 ; Convention cadre portant sur la mobilisation du Contingent préfectoral pour le logement des ménages prioritaires notamment réservé au DALO en cours d élaboration - ; Accord Collectif Départemental pour l accueil des ménages cumulant des difficultés économiques et sociales dans le respect de la mixité sociale en cours de signature (Annexe n 7) ; convention de sous-location à des associations : en date du 29 juin 2007, une convention de mise à disposition de deux logements a été signée entre l OPH de l Ondaine et l Association Renaître. Cette convention permet à l Association l hébergement de familles en attente d examen de leur demande d asile par l OFPRA (Annexe n 8) ; Convention ANRU, signée le 6 septembre 2006, qui définit les engagements réciproques des partenaires du Projet de renouvellement urbain de la Ville du Chambon-Feugerolles. Cette convention pluriannuelle est établie pour 5 ans ( ) (Annexes n 9). Version Projet Page 30 / 30

31 IV. Politique de gestion sociale 2. Orientations stratégiques : cahier des charges de gestion sociale 2.1. Conditions d occupation La politique d attribution Principes Les attributions sont effectuées conformément au cadre légal et réglementaire ainsi qu au règlement intérieur de la Commission. Il est veillé en permanence au respect des plafonds de ressources, des équilibres sociaux ainsi qu aux droits des réservataires Modes d attribution Lors du dépôt du dossier de demande, le demandeur est reçu par un chargé d accueil et de location. L objectif de cet entretien est multiple : mieux connaître le demandeur ; de mieux expliquer les étapes d instruction de sa demande ; rechercher les conditions de réussite de l attribution et définir un projet réaliste avec le candidat en fonction de son projet de vie et de l offre disponible. Lors de la préparation de la commission d attribution, il est procédé à un rapprochement de l offre et de la demande : en fonction des capacités d accueil de chaque site ; afin de trouver un juste équilibre social ; en fonction du recensement du patrimoine réalisé concernant l accessibilité et l adaptation des logements ; en fonction des motifs des demandes et des critères de priorités résultant du CCH et des orientations du Conseil d Administration via le règlement intérieur de la Commission d attribution. Les demandes sélectionnées (au minimum 3 candidatures par logement Décret du 28/11/2007) sont ensuite présentées à la Commission d attribution qui établit un rang de priorité. Les demandeurs se voient adresser un courrier d attribution et disposent d un délai de 10 jours pour nous contacter en vue de la visite du logement Contrôle des attributions Un récent contrôle de la MIILOS n a pas révélé d irrégularités dans le processus d attributions. Version Projet Page 31 / 31

32 IV. Politique de gestion sociale La politique de prévention des expulsions et de maintien dans les lieux L OPH de l Ondaine a opté pour la comptabilité publique. Une Charte de partenariat, signée en 2003, prévoit une procédure conjointe de relances suite à impayés de loyers. Un traitement très réactif des situations d impayés constitue le premier rempart pour prévenir les expulsions, c est pourquoi les relances interviennent dès le premier mois d impayé. L OPH de l Ondaine privilégie au maximum le règlement amiable via l établissement de plans d apurement. Ces plans font l objet d un suivi qui conduit à un taux de respect des échéanciers important. Des convocations systématiques sont adressées aux locataires connaissant des difficultés afin de leur fixer des rendez-vous pour étudier leur situation. Des orientations peuvent être préconisées en direction des services sociaux pour des prises en charge plus globales : demande d aides financières (FLU maintien), mise en place de suivis budgétaires. Afin de renforcer la prévention des expulsions et si la résiliation de bail a été obtenue, l OPH de l Ondaine tente encore d éviter l expulsion en préconisant la signature de protocole d accord - article L du CCH Ces protocoles offrent à un ménage en situation d impayé la possibilité de rétablir sa situation (à travers notamment le rétablissement de l APL) La politique de mobilité résidentielle Depuis plusieurs années, l OPH de l Ondaine, au travers du processus d attribution de logements, prend en compte les demandes de mutation. L objectif est multiple : maintenir dans le logement social et faciliter les parcours résidentiels. Les demandes sont donc examinées : lorsqu il s agit de mettre en adéquation la taille du logement avec la taille de la famille (logement actuel trop grand ou trop petit) ; lorsque le loyer est trop élevé compte tenu de la situation financière du locataire ; lorsque la situation de santé du locataire nécessite un logement plus adapté (problème d étage par ex.) - L OPH a procédé au recensement exhaustif des caractéristiques de son patrimoine afin d avoir une gestion plus efficace de ses attributions ou mutations. lorsque la mutation peut contribuer à résoudre durablement un problème de voisinage. Pour permettre d accéder à un logement individuel. Concernant ces demandes, l OPH facilite au maximum les démarches en évitant, lorsque la situation le requiert, un double loyer, ou le versement d un nouveau dépôt de garantie (transfert du dépôt de garantie antérieur). Version Projet Page 32 / 32